1、罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究,谨呈：,第一阶段结论回顾,“掀开罗湖新篇章”,“以以人为本、可持续发展为目标，通过区域更新和权属归位，彻底理顺和重塑城市边缘的整体形象，使插花地与周边邻近城市功能地区的现代文明标准全面对接，区域功能复兴、活力再现。”,“告别插花地，构建和谐罗湖”,总体发展目标和思路整体功能定位形象主题改造模式开发强度改造方案,第一阶段结论回顾,打造具备联合国人居奖标准的以普通居住、廉租居住为主的大型：“健康人居社区”,总体发展目标和思路整体功能定位形象主题改造模式开发强度改造方案,第一阶段结论回顾,“填补罗湖区乃至深圳市大型廉租住区空白”“中国插花地改造示范区”,具备申2、办“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”标准的健康人居项目,总体发展目标和思路整体功能定位形象主题改造模式开发强度改造方案,第一阶段结论回顾,整体拆除,局部拆除,总体发展目标和思路整体功能定位形象主题改造模式开发强度改造方案,A,C,B,第一阶段结论回顾,4-5,2-3,3-4,总体发展目标和思路整体功能定位形象主题改造模式开发强度改造方案,改造方案,政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设，整个项目在政府的监督协调下完全实行市场化运作。,设想一：政府除负责拆迁谈判外，还承担C片区的开发建设，将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通3、过土地出让实行市场化运作。设想二：政府除负责拆迁谈判外，承担B片区的开发建设，将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、C片区通过土地出让实行市场化运作。,方案一（完全市场化方案）,方案二（不完全市场化方案）,总体发展目标和思路整体功能定位形象主题改造模式开发强度改造方案,本阶段研究内容,开发模式研究,拆赔模式研究,改造实施纲要,开发强度研究,开发模式研究,选择开发模式的目标与原则,一、社会稳定（政府目标）二、利润实现（开发商目标）三、利益保障（业主）,目标,原则,一、可具体操作二、可持续发展,技术路线,可能的开发主体,主要开发模式,案例,实现价值分析,4、改造风险分析,可能的开发主体,本项目适用性判断,一般旧城（村）改造项目主体分析,开发模式的关键在于如何充分利用发展商、业主及政府职能部门三者之间的优势。合理的开发模式能够使开发在满足城市规划的前提下得以顺利进行。,政府,村民（业主）,村股份公司,开发商,社会效益城市经济发展,发展集体经济实力,保障个体经济利益,获取开发利润,经济利益平衡,技术路线,可能的开发主体,主要开发模式,案例,实现价值分析,改造风险分析,本项目适用性判断,旧城改造中采用的主要开发模式及其代表案例,非市场化模式,政府主导开发,政府指导，股份公司自主开发,政府指导，开发商自主开发模式,政府主导拆赔、开发商独立运作,政府指导，5、开发商、股份公司合作,1,2,3,4,5,香港旧城改造,深圳渔民村改造,蔡屋围村都市名园改造珠海城中村改造,上海新天地改造深圳田面村改造,深圳渔农村改造,市场化模式,模式一：政府主导开发,政府,项目开发公司,城中村改造领导小组,拆迁补偿土地平整,还建房建设,商品房建设,拆赔谈判签订协议,非市场化模式,模式一特点及适用条件,模式一：香港旧城改造,阶段：,1、零星试点阶段（1972年以前）,2、大规模改造阶段（1972-1987）,3、土发公司与专门化旧城改造阶段（1988-1999）,4、重建局阶段（1999年以后）,开发模式：,模式三：通过向私人发展商出售土地进行,模式一：自行进行（即充当发展6、商）,模式二：与联营合伙人共同进行改造,香港旧城改造在第1和第2阶段主要采用模式一，即政府充当开发商的开发模式，自行改造；在第3和第4阶段主要采用模式二，即政府与联营的私人开发机构共同进行改造，兼有向发展商出售土地进行改造。,数据来源：XX案例,香港重建局介绍,机构简介：香港重建局的全称为市区重建局，它的前身是土地发展公司（简称“土发公司”）。重建局的决策及执行机构是董事会，其成员由行政长官委任，包括主席一名，行政总监一名、两名执行董事、最少七名非公职人员出任的非执行董事及四名公职人员出任的非执行董事。,香港重建局组织架构：,董事会,行政总监,地区发展香港,财务部,地区发展九龙,土地安置部,规7、划发展部,规格合约统筹部,对外关系处,人力资源及行政处,香港旧城改造案例评价,按照香港法律规定，旧城改造只能通过谈判协商方式收购业权，由于业权分散，土地征集困难，成片收购难度太大，在政府自行改造阶段大多只能对零星、小面积地盘进行改造，形成独特的“铅笔楼”景观；随着城市的发展旧城改造工作的推进，政府自主开发的模式越来越不适应大规模的开发改造，为了摆脱这种困境，香港成立重建局，同时认识到脱离私营机构来大规模改造是不可能的；政府鼓励私营机构参与旧城改造，把重建的职能与精力放在了统筹规划、收购业权、集合地盘上，政府再通过拍卖或招标向私人开发商出售土地，由开发商开发土地的模式进行改造。,模式二：政府指导8、，股份公司自主开发,政府,股份公司,拆迁补偿土地平整,回迁返建,商品房建设,统一规划、政策优惠、引导、协调,非市场化模式,模式二特点及适用条件,模式二：深圳渔民村,改造前基本情况渔民村位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边，占地面积6千多平米。改造前共有原村民32户建私房33栋、旧厂房2栋、单身公寓1栋，建筑面积4.25万平方米，多数为78层，栋与栋之间距离小，通风采光条件极差，有不少村民自发提出拆除重建计划。,改造模式：整体拆除重建,改造方案,开发模式：政府指导，村股份公司组织自主改造,数据来源：XX案例,渔民村改造评价,改造效果改造后每户拥有12套住房，户均面积1320平方米，其中商业70平米，9、住宅900多平米，可进入市场买卖，使村民获得了实惠。通过符合城市住宅区规划设计规范要求的改造，使基础设施与城市接轨，改善了城中村内外交通情况，实现了建筑面貌与城市的协调。被市领导评价为“城中村改造的典型”借鉴意义渔民村改造采用村民自筹资金办法解决，避免了以赢利为目的的开发商的介入，降低了城市开发建设强度。政府对渔民村改造给予了大力支持。支付了二百多万元的规划、设计和地质勘探费用。区政府支付了建设期内1000万元的融资利息。委托市政园林局出资绿化。帮助村民组织招投标、办理基建手续、代管施工管理。与股份公司一道做通村民工作。深圳市领导将渔民村作为城中村改造试点是有其特殊意义的。因此对改造的重视程度10、和支持非一般城中村可比，其成功改造的社会效益和政治意义也非一般城中村改造所能达到的。因此可以看出渔民村改造并不具备普遍的借鉴意义。,模式三：政府指导，开发商自主开发,政府,开发商,拆迁补偿土地平整,回迁返建,商品房建设,拆赔谈判,统一规划、政策优惠、引导、协调,市场化模式,模式三特点及适用条件分析,模式三：珠海城中村改造,基本情况：珠海市对建成区26个城中村同时进行改造，全部位于香洲区，改造工作从2000年6月起步，计划用3至5年的时间集中力量全部完成。,运作方式：通过公开招标的方式引入有实力的开发商进行自主开发。,政策措施：3年内暂停批准市区新开工住宅项目，为城中村改造腾出市场空间尽量照顾旧11、村居民利益，所有合法房屋按1:1至1:1.2的拆赔比进行补偿；对开发商实行“拆一免二至三”，即开发商每拆1平方米的房屋，可免交2至3平方米的建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差的或拆迁量较大的，还允许开发商适当提高容积率，增加商业面积等。,新涌村第一个完成改造的城中村,数据来源：XX案例,开发模式：政府指导，开发商自主开发,珠海城中村改造评价,改造效果由于政府的大力支持，城中村改造推进较快，目前已完成了大部分旧村改造。一是极大改善了城市投资环境，促进全市经济社会持续快速发展；二是极大改善旧村村民乃至全体市民的居住环境，提高人民生活质量；三是全面提升和加快了城市化进程，抢占了发展先机12、。旧村改造与珠海市经济发展形成相互促进的理想成效:2001年，珠海吸引外商投资项目774个，财政收入同比增长30 借鉴意义珠海城中村改造充分照顾了村民的利益，制定了有利于村民的拆迁政策，调动了村民的积极性，大大降低了拆迁难度。珠海能够大规模进行“城中村”改造，政府支持力度大是关键因素。为给城中村改造腾出市场空间，珠海市3年内不在新批房地产用地，大大激起了投资者兴趣，吸引发展商积极参与。据有关部门测算，珠海仅这一项优惠政策，土地收益方面将减少4050亿元，实质上是政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。巧用市场之手，用政策借力改造城中村。通过定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房13、地产商投资旧村改造。,改造后的山水华庭社区,改造前的珠海水湾头村,模式三：深圳蔡屋围都市名园改造,改造效果建成后的都市名园占地3.29公顷，总建筑面积20.75万平方米，楼高100米，集商业和商住公寓于一体。都市名园包括地下三层停车场，5层商业裙楼，6栋32层商住公寓，共1300户。在市政府、市城管办和市住宅局评比活动中，都市名园被授予“花园式、园林式小区”称号。,基本情况1990年代 初，深圳的城中村问题已经出现，当时的蔡屋围村脏、乱、差问题严重，形成安全隐患。为配合蔡屋围金融中心区发展，蔡屋围村改造于1992年立项，1995年开始拆迁了4万多平方米旧村房屋，1999年建成都市名园交付使用。14、,运作方式由罗湖区正阳投资开发公司与香港建桥国际发展集团有限公司共同成立深圳帝王居物业发展有限公司，完成所有拆迁、规划设计与建设工作。原居民就地安置，拆一赔一，资金由开发公司自筹。在开发初期，帝王居主动承担起社会责任，垫资1300万元兴建了社区门前的金塘横街和金塘直街。,开发模式：政府指导，开发商自主开发,模式四：政府主导拆赔、开发商独立运作,政府,开发商,拆迁补偿土地平整,回迁返建,商品房建设,拆赔谈判,统一规划、政策优惠、引导、协调,市场化模式,模式四特点及适用条件分析,模式四：深圳渔农村改造,基本情况渔农村位于福田区皇岗口岸旁、地铁沿线。改造前用地面积2万平方米，117栋建筑，76户村民15、。村内握手楼杂乱无章、道路交通极其不畅、公共设施及服务严重不足等，严重影响了深圳乃至国门的形象。2004年5月以来，渔农村更是兴起了抢建私房之风，32栋违法建筑拔地而起，占了全区违建的30%，渔农村的整体环境进一步恶化。,运作方式政府负责完成拆赔谈判，开发商负责资金的筹集与整个开发建设过程,数据来源：XX案例,开发模式政府主导拆赔、开发商独立运作,规划方案主要技术经济指标,改造成效短期内完成拆赔谈判，快速进入建设阶段。,规划方案总平面图,渔农村改造关键举措,用地调整扩大用地11000平米，增幅近55%，理顺用地布局整和渔农村周边的零散用地，为改造增加约5000m2用地收回渔农村中央的部队用地，16、纳入改造范围，为改造再加了约6000m2用地减少了约250平方米的私房用地，用于今后深圳市沿河快速道路的建设规划支持容积率提高至5.8，增加功能弹性容积率提高至5.8，使项目建设规模由约10万m2增加至约18.5万m2规划方案在改造功能上提供了商业、酒店、住宅、公寓等多种功能组合，增强了渔农村集体经济发展的活力和弹性市政完善消除交通瓶颈，改造市政管网规划确定在渔农村西北侧新开辟的市政道路将由区政府全额投资建设，计划资金为1500万元，此项目与改造工作同步建设，同步投入使用。区政府计划出资2000万元全面改造渔农村地区的市政管网系统，彻底解决渔农村地区市政容量不足、管线布局不合理、水环境污染严重17、等现状问题。补偿支持政府多方优惠，村民利益保障 政策优惠。一是改造项目免除地价，建成后除公共配套设施外均可进入市场销售；二是对渔农村改造采取特事特办的原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益和要求予以充分保障。资金扶持。由于改造项目的资金缺口较大，区政府计划拨出约1.5亿的扶持资金管理支持。选择具有实力的品牌开发商和设计单位，并负责组织协调各项工作，提高改造项目的管理效率和质量。,规划道路系统图,调整前用地,调整后用地,模式五：政府指导，开发商、股份公司合作,政府,股份公司,拆赔、安置,回迁返建,商品房建设,开发商,统一规划、政策优惠、引导、协调,市场化模式,模式五特点及适18、用条件分析,模式五：上海新天地改造项目,上海新天地是太平桥改造总体规划的启动项目。,太平桥改造项目的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路占地面积52万m2原自然街坊23个原居住人口7万人,基本情况：,数据来源：XX案例,上海新天地是太平桥改造的启动项目,以占地4.4万2 的绿地及1.2万m2 的人工湖（A区）为中心；围绕其发展四大功能区：B 区国际商贸区C区餐饮、娱乐、公寓（上海新天地）D区高级住宅区E 区发展商总部大楼,太平桥改造总体规划：,数据来源：XX案例,改造运作方式开发商主导、股份公司协助,运作方式：“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”完全市场化运作19、一家发展商绝对主导股份公司协助拆迁工作政府进行宏观控制采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右，原居民不返迁,改造主体：太平桥改造项目分四大功能（B、C、D、E区）以及中心绿地（A）区由香港瑞安集团牵头开发 瑞安集团占有新天地项目97的权益 上海复兴建设发展有限公司则占其余的3%其他三个功能区均由瑞安集团绝对主导牵头开发。,新天地改造历程,太平桥改造秩序,改造前的上海新天地,破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础,改造后的上海新天地,新天地规划布局,北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅20、，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。,南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。,上海新天地改造效果,成果成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨,旧貌换新颜,模式五：深圳田面村改造,基本情况田面村位于中心公园西侧，深南大道北侧；改造前房屋主要为客家民居，原建筑面积4万多平米，原容积率在1以内，原居民200多户。改造前，该位置属于田面旧村，多为年久失修的破烂老屋，房屋间距小，采光差，没有管道煤气、没有排污系统。旧村原居民都搬至新村，旧村全部用于出租，21、居住人群复杂，治安状况差。,改造后总平面图,运作模式由香港汉国置业和运泰实业联合开发，拆迁谈判主要由运泰公司负责，投资、开发建设由汉国置业负责，开发利润双方按比例分成。具体的拆迁工作与赔偿后物业的分配由股份公司来执行，拆迁费用由开发商出资，安置补偿租金开发商补15元/平米月，股份公司补3元/平米月。,改造方案,改造后的城市绿洲,深圳田面村改造评价,改造效果改造后开发建设为一个高档商品房住宅小区“城市绿洲花园”，村民还建房“田面花园”和一栋写字楼“田面城市大厦”开发商只与股份公司谈判并签定拆迁补偿安置协议，村民拆迁由股份公司负责，保证了社会稳定环境显著改善，片区形象提升在当时豪宅市场普遍吃紧的情22、况下，销售异常成功，均价达到9000借鉴意义将股份公司与开发商捆绑在一起形成利益共同体，有利于推进拆迁工作的进行，保证能在短期内拆完。,技术路线,可能的开发主体,主要开发模式,案例,实现价值分析,改造风险分析,本项目适用性判断,本项目适用性判断,各开发模式综合对比,高,低,以上旧城（村）改造项目的五种开发模式各有利弊下面我们结合本项目的改造目标与现实条件进行开发模式的适用性分析,本项目中的业主来自全国各地，没有一个靠“血缘”、“地缘”紧密联系在一起的村集体经济组织,开发模式相对简化拆赔难度下降,政府,村民（业主）,村股份公司,开发商,社会效益城市经济发展,发展集体经济实力,保障个体经济利益,获23、取开发利润,经济利益平衡,在以上五种开发模式中凡是有股份公司参与的模式均不适用于本项目,非市场化模式,政府主导开发,政府指导，股份公司自主开发,政府指导，开发商自主开发模式,政府主导拆赔、开发商独立运作,政府指导，开发商、股份公司合作,1,2,3,4,5,市场化模式,接下来我们通过设定适用性评价指标体系来判断剩下三种开发模式的适用性,综合以上各种开发模式的适用条件我们总结出以下几点适用性评价指标,参照各项指标对本项目的现状逐一进行分析,现状建设规模与建设强度,需投入的资金量,拆赔难度,对开发主体能力的要求,政府能够提供的政策支持力度,需要控制风险的能力,改造目标,本项目改造的主要目标是从根本上24、改善插花地区域的整体环境、消除安全隐患，提高居民生活质量,基本目标,提升目标,以社会效益最大化为主要目标。改造的主要目标从根本上改善插花地区域的整体环境、消除安全隐患，提高居民生活质量。在完成社会目标的基础上优选经济效益最佳的改造方案。本次研究成果要能够指导罗湖插花地法定图则的制定。改造策略和方案要具有前瞻性，改造完成后本地区能够可持续发展。使插花地迅速融入到深圳特区的都市文明中，形成与周边环境相协调的、城市有机整体的组成部分。,完善区域功能，促进城市发展区域增值区域特色塑造,本项目属于大规模的旧城改造项目，B片区现状建设强度大，A、C片区建设强度适中,数据来源：由于各方数据出入较大，XX在综25、合国土局、城规院、建设局三家单位调查资料的基础上，辅以调研数据确定我们研究的基础数据。,建设规模罗湖插花地现共有私宅1312栋，核心改造区占地0.39平方公里，建筑面积119.3万平方米，涉及近9万人口，属于大规模的旧城改造项目。,建设强度B片区容积率在4以上，A、C片区容积率均在3以下私房楼层普遍在79层，10层以上占5%，最高为13层B片区建设强度大，超过岗厦旧村（容积率3.2），A、C片区建设强度适中。,插花地私房层数,根据第一阶段研究粗略测算，本项目改造所需投入的资金量巨大,政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设,设想一政府：拆迁谈判C片区的开发建设将C片区打造成为纯26、粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作。,设想二政府：拆迁谈判B片区的开发建设将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、C片区通过土地出让实行市场化运作。,方案一（完全市场化方案）,方案二（不完全市场化方案）,60.6亿元,A、C片区共获得土地收益19.7亿元B片区共需政府投资36.79亿元项目改造自身无法达到利益平衡，需政府另外投资17亿元,A、B片区共获得土地收益35.19亿元C片区共需政府投资30.25亿元考虑到配套及管理成本的投入，基本上可达到收支平衡,30.25亿元,36.79亿元,本项27、目中的业主有改造意愿，改造的拆赔难度相对于特区内的城中村较小,近50%愿意改造：,由于对房屋安全的担忧，大部分小业主愿意改造，不愿意改的主要是大业主。业主主要分三种情况：知道不合法但不说；被大业主骗；由于多数亲戚一起建并不害怕和担心,知道房屋不合法对拆赔诉求不强：,对拆迁赔偿强烈要求1:1的不多，但也表示能1:1最好对赔偿安置方式意见弹性较大，大部分对就地安置或现金补偿都可接受，有一小部分只接受就地安置,物业价值持续下降使大部分小业主支持改造：,抢建物业持续增加，环境变差，居住人口复杂，交通不便使用于自住的小业主居住越来越不舒适区域违法房屋价值不断下降，使得小业主对持有物业保值增值的预期破灭,28、开发商对本项目改造的看法 政府让利、不介入拆赔,访谈对象,访谈要点,运泰实业有限公司绿景地产万科地产中海地产金地地产星河地产荣超地产百仕达实业,现状容积率在2.0以下好改造，3以上的基本上无法改，除非政府让利。容积率必须增加至少1倍以上才会平衡。改造成功的关键在于容积率的增加幅度 不愿意介入拆迁赔偿，拆迁一定要政府协助执行，费用由开发商承担一家开发商主导的开发模式比较好，可以调剂均衡地块价值认为插花地项目政府不让利就改不了。对待业主的拆迁和赔偿，政府的行政手段要强有力，建设周期要有保证。有了政府的强大后盾，开发商才有信心。要超过1520%的毛利才有吸引力,项目拆迁量大，只有充分挖掘地块价值才能29、实现利润，对开发主体的综合能力要求高,拆赔难度：本项目共涉及三个片区0.39平方公里的整体拆除重建拆除私房110万平米，还建65万平米被拆迁私房产权关系复杂拆赔标准的制定和拆迁谈判过程复杂,对开发主体的能力要求：针对本项目的特点，规模大、所需资金投入量大、拆赔难度高等因素，本改造项目对开发主体的能力要求高,政府对插花地改造的态度明确，决心很大，前期采取的一系列行动效果明显，但具体能够提供的政策支持尚不明确,政府对插花地改造的思路,“政府绝不通过改造赚钱，而且还要让利于民，这也是为历史失误必须承担的代价”,政府对插花地改造的准备,成立了专门的插花地改造领导小组成立了相应的组织机构配备了专门的人员30、筹备专项保障资金,政府对插花地改造的政策支持,城中村改造的地价优惠政策,本项目对控制风险的能力要求高,本项目可能发生的风险分析：1、法律风险：拆赔不符合法律法规，产生诉讼风险。2、市场风险：市场营销不当利润难以实现，无法实现经济平衡。3、社会风险：对开发主体控制不当，项目“烂尾”。4、行政风险：利益分配不公平，拆迁赔偿不恰当，引起业主上访。,本项目易产生以上的各种风险本项目对于控制风险的能力要求极高,本项目的现实条件总结,现状建设规模与建设强度,需投入的资金量,拆赔难度,对开发主体能力的要求,政府能够提供的政策支持力度,需要控制风险的能力,改造目标,以社会效益最大化为主要目标,现状建设规模大，31、各片区建设强度不一,需投入的资金量巨大,业主有改造意愿，拆赔难度相对于特区内的城中村较小,拆迁量大，只有充分挖掘地块价值才能实现利润，对开发主体的综合能力要求高,态度明确，决心大，但能够提供的政策支持尚不明确,对于控制风险的能力要求极高,政府主导开发模式适用性判断,由于政府可投入资金量有限，本项目不适合采用政府主导模式,政府指导，开发商自主开发模式适用性判断,采用此模式开发商极易陷入拆迁谈判的困境，提高改造的前期成本，导致项目的利润率严重下降，容易使项目产生“烂尾风险”或为了追求高额投资回报率而冒政策风险，因此不适合本项目,政府主导拆赔、开发商独立运作模式适用性判断,此模式能够有效地控制市场风32、险、行政风险、拆赔风险，较适合本项目,本项目开发模式建议,政府主导拆赔、开发商独立运作,根据政府与开发商的不同特点及优势，实施改造时的具体工作内容为：,技术路线,可能的开发主体,主要开发模式,案例,实现价值分析,改造风险分析,本项目适用性判断,政府为控制风险的最佳主体,风险分析,四种主要风险需重点控制,开发商不优先建还建房，业主无法按时回迁,开发商中途撤资或后续资金不足,补偿安置资金不到位，业主无法按时领取过渡费,风险二,风险三,风险四,风险一,政府优惠政策无法落实、公共配套设施建设资金不到位、各项手续审批程序繁琐缓慢,有针对性制定有效的控制措施,补偿安置资金监管,本项目拆迁规模大，业主过渡周33、期长，安置过渡费用高，若业主在过渡期内不能按时领取补偿费，势必引起社会不稳定现象，影响项目推进。,商品房建设监管,引入律师,拆迁改造项目应优先建设还建房，保证业主按时回迁，本项目还建房数量大，为避免开发商先建商品房，建设局在开发商办理商品房建设审批手续时应予把关。,本项目实施过程中，涉及主体多，法律关系复杂，需签订较多协议，因此在改造过程中，引入有经验的律师参与，有利于保障项目实施的合法性和政府、开发商、业主各方权益的实现,建立改造绿色通道,项目拆迁规模大，谈判难度大，需投入工作量大，前期费用高，需办理手续多而繁杂，如按一般程序操作必将拖延改造进程，难出改造实际效果。,开发商可实现利润最大化,34、实现价值分析,吸引开发商进入的驱动力分析,使项目改造具备市场动力的前提是项目利润至少在常利区，经访谈可知开发商对旧改项目的预期净利润是10%,项目利润实现必须是在政策允许下，即只能在允许利润区实现利润,只有同时满足上述两个条件，城中村改造才具备市场驱动力,各主体在改造中的责、权、利 政府,开发商的选择补偿安置资金监管决定政府资助的形式还建房建设的监控,制定整体规划设计落实政策支持和资金支持土地的取得拆迁的具体实施解决整个开发过程发生的问题和矛盾,项目顺利实施公共利益的实现社会效益的实现区域形象的建立城市经济的发展,责任,权利,利益,政府应扮好“润滑剂+催化剂”的角色,责任,权利,利益,土地使用35、权的获得项目的开发权享受项目优惠政策获得政府资金支持,制定项目整体投资发展及运营计划执行合作协议条款促使政府实现更多社会目标最大化的实现土地价值,获取合理开发利润公司品牌的提升获得开发经验,各主体在改造中的责、权、利 开发商,政府和开发商在拆赔谈判中的具体分工,拆迁政策和实施方案的宣传解释负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻三块插花地实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题负责业主的联系、召集、组织保证拆迁稳定,政府,不参与具体谈判工作与业主签订补偿安置协议实施补偿,开发商,拆赔模式研究,改造目标决定了拆赔模式研36、究的目标,保证拆迁工作快速推进,符合国家对拆迁的要求保证拆赔工作合法性惩戒违法行为解决历史遗留问题维护社会稳定警戒抢建行为考虑业主的合理利益,核心目标,兼顾目标,不同的目标会有不同的拆赔模式，在本项目改造中拆赔模式不可能同时满足全部目标，因此我们在研究中围绕一个核心目标，并尽可能的兼顾其他目标,实现拆赔目标必须遵循的大原则,拆迁工作政策性强，涉及面广，在改造中必须依法行政，这是法制环境建设的需要，也是保障拆迁工作顺利进行的基础。,依据法律原则政府工作的要求,实事求是原则现实条件的约束,稳中创新原则实现目标的途径,一方面拆赔必须维护现有法律，保持社会稳定，另一方面深圳插花地的改造尚无先例可借鉴，37、也不能在现有法规框架内完全妥善解决，因此稳中创新是本项目解决拆赔的必然途径。,对于插花地的改造应尊重客观实际，在不违背政策的前提下，使拆赔趋近于公平合理。,旧城改造工作涉及各方面的利益，我国对于保证被拆迁人的利益有严格的政策规定，为了实现核心目标保证拆迁工作的顺利实施，必须遵守拆赔的大原则,研究拆赔的前提 基于开发模式,不同的开发模式有不同的拆赔模式，我们所研究的拆赔策略是基于以上选择的开发模式,不完全市场化模式,政府主导拆赔、开发商运作模式,研究拆赔的前提 各片区基础数据,数据来源：由于各方数据出入较大，XX在综合国土局、城规院、建设局三家单位调查资料的基础上，辅以此次调研数据确定我们研究的38、基础数据。,为了保证拆迁工作的顺利进行，拆赔一定要符合政策规定,国家关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求严格依法行政，坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害人民群众利益的各种行为，维护城镇居民和农民的合法权益，正确引导群众支持依法进行的拆迁工作，保持社会稳定。如果我们的拆赔方案有诉讼失败风险，那么拆赔工作就将难以继续,拆赔必须符合政策,政府还没有针对插花地出台相应“办法”、“规定”，插花地改造缺少政策法规支持,插花地改造是一新生事物，涉及户籍制度、土地利用制度、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题。解决“插花地”拆赔问题，无成功经验可借鉴且缺少政策法规支持，只能摸着石头过河,解决思路：一、遵循39、国家现行拆迁法规二、参照城中村改造的相关政策,可能形成的两种拆赔方案,参照城中村改造的相关政策,遵循国家现行拆迁法规,方案一,方案二,近几年来，国家不断对城市拆迁加强管理和规范，强调依法拆迁和维护当事人的合法权益,国家和深圳现行拆迁法规规定违法建筑不予赔偿,深圳经济特区房屋拆迁管理办法,第二条：凡市、区国土管理部门因征用土地、收回土地或其他用地单位征用土地，涉及拆除土地上的房屋而引起的拆迁、补偿、安置事宜的，适用本办法。第二十五条：被拆除房屋属下列情况之一的，不予补偿：（一）违章建筑的房屋；（二）违法占地上的房屋；（三）违反土地使用合同，被市国土局收回土地使用权，被收回的土地上的房屋；（四）违40、反本办法第十三条第（一）项规定的改建、扩建和装修部分；（五）土地使用年期届满的房屋,第二条：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第二十二条：拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。,城市房屋拆迁管理条例,插花地私房产权特征,主要特征违法建筑普遍，98%以上没有房产证私房面积超标现象突出：除C41、片区外，A、B片区私房以7-9层为主产权关系混乱并经历数次变更：有一户一栋、一户多栋、一栋多户业主来源复杂：全国各地及部分香港人建筑超红线问题严重,说明：由于插花地地籍资料不完善，本次研究有关房屋产权的数据来自市场调研及访谈，用地和房屋产权情况有待进一步理清。,拥有1栋以上物业的业主个数,说明：B片区有10栋楼宇无法联系业主,根据国家拆迁法规政府不应该为违法开发商、违法交易行为和腐败分子所犯违法行为“买单”,插花地存在严重的土地无序开发、权钱交易等违法犯罪行为，涉及到相当一批不法开发商、土地非法炒卖者及有关审批部门责任人。,非法倒卖、转让土地未按“两证一书”用地面积和建设规模建造房屋非法兴建房42、屋并予以出售，扰乱市场秩序非法经营房地产行为,罗湖插花地历史上属于新屋吓、吓屋、布心、草铺等村的集体用地，用地性质主要为林地；1999年后，随着区位条件的改善，加上“插花地”管理相对薄弱，部分“地下开发商”未经合法手续占用山体及林地兴建了1300多栋私房。,插花地违法私房的形成,插花地存在的违法现象,所有没有产权证的私房均视作违法建筑,此次改造要与打击不法开发商结合起来，不法开发商须为此承担法律和经济的双重责任,有产权证建筑按市场评估价赔偿违法建筑按成本价现金补偿,插花地存在大量违法建筑，如果承认违法建筑的产权，则鼓励了违法行为；如果不赔偿，考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性，对该部分违法建43、筑难以强制拆除，令改造无从进行，因此：,对于许多倾其所有上当受骗的小业主，可以通过法律程序，向开发商要求退房还钱，协商不成可到法院起诉开发商以维护自己的利益,业主向记者展示所谓合法的“住宅用地批准证”,深圳市首批“空楼行动”搬迁居民起诉开发商的房地产买卖纠纷案在罗湖区法院开庭并作出一审判决。蔡培伟等5名被告被判退还业主们总计逾360万元的购房款及利息。目前罗湖区法院已经受理此类案件135宗，标的金额达到1279万余元。罗湖区法院专门为此类案件开设了“绿色通道”，为起诉非法开发商的中小业主提供办理立案手续的便利。目前此类案件在3天内即可实现从立案审查到移送合议庭，做好快审快结的准备。,罗湖“空楼44、行动”开展以后，因兴建违法建筑用于出售的罗崇梅被依法逮捕。罗湖区法院以非法经营罪判处罗某有期徒刑两年六个月，并处罚金100万元。这是自2004年9月“空楼行动”以来，第一宗因非法取得土地并建房销售而判刑的案件,相关案例：,拆赔方案一：遵循国家现行拆迁法规,说明：由于插花地地籍资料不完善，本次研究有关房屋产权的数据来自市场调研及访谈，用地和房屋产权情况有待进一步理清根据市场调研假定合法房屋占2,拆除私房1069栋，拆除建面共108.68万M2其中合法房屋占2，共计2.17万M2，按市场评估价赔偿其中违法房屋占98，共计106.51万M2，按成本价补偿,根据初步评估插花地私房市场价约为：2700元45、/平米根据市场调研插花地私房建造成本约为：1000元/平米,合法房屋：2.17万平米,违法房屋：106.51万平米,赔偿标准2700元/平米,补偿标准1000元/平米,赔偿金额0.59亿元,补偿金额10.65亿元,拆赔成本约：11.24亿元拆迁后的、片区可以按照净地出让,方案一评价,可能形成的两种拆赔方案,参照城中村改造的相关政策,遵循国家现行拆迁法规,方案一,方案二,深圳市为加快城市化进程和解决城中村问题出台了一系列的政策法规,城中村改造主要政策的适用范围分析,原村非法占用国家所有的土地或原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建 的私房原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改46、建、扩建的私房原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房原村民违反一户一栋原则所建的私房非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房未经规划国土部门批准，未领取建筑工程 规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的生产经营性建筑物及 生活配套设施,两规适用范围,本规定所称的城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。,暂行规定适用范围,插花地历史上属于集体用地，由于集体土地管理失控，造成了不法开发商的无序开发，插花地改造可适当参照城中村改造相关政策,罗湖插花地历史上属于新屋吓、吓屋、布心、草47、铺等村的集体用地，用地性质主要为林地；1999年后，随着区位条件的改善，加上“插花地”管理相对薄弱，部分“地下开发商”未经合法手续占用山体及林地兴建了1300多栋私房。,插花地改造参照城中村相关政策法规具有一定的合理性,产权处理,产权合法房屋,违法建筑,“两规”处理,拆迁赔偿,赔偿方法,赔偿标准,不符合处理条件,政策拆赔流程,政策拆赔解决违法建筑的途径是产权合法化、土地国有化，违法建筑不予赔偿,新建、改建、扩建私房,深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定 深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定,合法化、确认产权,违法,每户补偿不超过480平方米,超过的面积实行货币补偿,“以房地产48、市场评估价格确定”“拆迁评估一般应当采用市场比较法。”,合法房屋应按目前的市场价值给予补偿,深圳市城中村（旧村）改造暂行规定,不予补偿,城市房屋拆迁管理条例深圳经济特区房屋拆迁管理办法城市房屋拆迁估价指导意见,符合政策的拆赔条件,99年3月5日,政策拆赔的关键环节是界定建房日期,现有大部分房屋为97年以后所建房屋，根据调研，1999年3月5日以后所建的房屋至少在50%以上。,有效界定建房时间是区别合法、违法的关键,方法：规划国土部门界定国土部门作为主管部门对违法建筑的处罚和登记是其日常工作，可以依据其对违法建筑的处罚通知书及档案资料出具建房时间证明。规划国土部门界定具有权威性，且符合法律规定和49、政府工作要求。但操作难度大。,从严格法律意义上讲，有效建房时间及建房范围（红线、蓝线）只能由规划国土部门界定，但现实条件较难实现。那么违法建筑是否就真的不予赔偿呢？,建房时间,通过现状及成因我们发现插花地私房有其存在的合理性,违法私房存在的合理性：填补了廉租房供应空白，承担了一定的社会职能，为政府缓解了矛盾。现有政策的不完善性：没有彻底解决城市化过程中应解决的问题；没有很好的解决公平与公正的问题；存在可操作性较弱的问题。,强制拆除违法私房获得的效益小于成本，不可控因素增多，极易导致项目实施失控,结论：违法私房也应考虑赔偿,违法私房强制拆除并不予赔偿无法实施,保证拆赔实施并快速推进核心目标,违法50、私房应考虑赔偿,存在矛盾,判断,完全政策方案（只对合法建筑进行补偿）不可行,途径,合理的补偿标准要实现的目标,合理的补偿标准包含1、合法建筑2、违法建筑,拆赔符合政策避免政策风险依法补偿,可操作性强方案多样性适当的拆赔空间,兼顾各方利益保障业主利益保证开发的驱动力,下面对政策拆赔的补偿标准进行具体分析,A片区周边二手房案例,A片区拆迁货币补偿最低标准为：2800元/平米,B片区周边二手房案例,B片区拆迁货币补偿最低标准为：2600元/平米,C片区周边二手房案例,C片区拆迁货币补偿最低标准为：2800元/平米,还建商品房市场价值预估,参照以上可比案例，考虑到市场风险保守估计还建商品房（按200751、年计）价值为：5000元/,假设所有私宅都是合法的估算政策拆赔比（拆赔比下限）,政策依据：根据深圳经济特区房屋拆迁管理办法对拆迁补偿的规定，拆除居民房屋应补偿同等面积的房屋，但双方应就面积、结构、质量进行差价结算。以上对应拆除的房屋和拟还建的房屋的市场价值分别进行预估，测算政策拆赔比上限。,拆迁房屋市场价值预估：,还建商品房市场价值预估：5000元/,A片区：2800元/B片区：2600元/C片区：2800元/,合法建筑的综合最低政策拆赔比约为：1:0.54,合法私房市场化拆赔分析拆赔比区间（0.65-1）,业主意愿补偿的底限：通过市场调查发现在拆迁改造中业主最关心的是利益问题，因此所获赔偿不52、低于以前收益是业主可承受的心理底限，根据对业主私房租金（14元/平方米）及周边商品房租金（20元/平方米）调查，若达到改造后房屋收益高于业主目前收益水平，最低拆赔比约为1:0.65；市场化拆赔参考值：业主市场赔偿的期望值可参照以往拆赔惯例，据调查以往案例拆赔比均在1:1以上,合法建筑拆赔比区间的确定,政策拆赔区间为:1:0.54以上,市场化拆赔区间为:1:0.651:1,兼顾目标保证拆赔工作的合法性考虑业主的合理利益维护社会稳定,核心目标保证搬迁改造工作顺利实施,考虑到插花地违法建筑普遍，业主有改造意愿，政府谈判有主动权，建议本项目的合法拆赔比区间1:0.541:0.65,违法私房的补偿标准低53、于合法建筑的补偿标准,按私房目前的市场价值补偿（1:0.54）,市场调查的业主意愿违法与合法建筑应该以同样的标准补偿,核心目标保证搬迁改造工作顺利实施,兼顾目标惩戒违法行为解决历史遗留问题,补偿标准不宜过低,插花地私房拆赔比结论,合法私宅补偿标准，拆赔比 0.540.65违法私宅补偿标准，拆赔比0.54,0.54,合法标准,违法标准,0.65,拆赔比,补偿标准的下限高于政策补偿的底线不会产生政策风险，维护政策权威补偿标准基本符合业主的意愿 拆赔工作容易进行，推动改造工作顺利实施区别对待合法与违法建筑 实现兼顾目标“保护合法、惩戒违法”,0.54,可能的拆赔模式 两种途经、两种思路,思路一：准政54、策方案（界定建房时间）,思路二：有条件市场方案,各方案目标实现及操作难度论证,由上表可以看出，两种方案是各有利弊的；在满足前提的条件下，两种方案理论上都可行，准政策方案最难实现而且不利于社会稳定，有条件的市场方案有失公平性；,符合度,低,高,开发强度研究,开发强度（容积率）测算的前提条件 各片区可调配用地汇总,已建设用地,已建设用地,罗湖行政区内山地,龙岗行政区内山地,开发强度（容积率）测算的前提条件,开发模式,拆赔标准,物业功能比例,改造投资利润率,政府主导拆赔、开发商独立运作,拆赔比上限,净利润率10,按照常规房地产开发项目暂定改造后物业功能比例为：住宅：商业：配套86%:10%:4%,改55、造方案一下的开发强度测算,方案一（完全市场化方案）,政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设，整个项目在政府的监督协调下完全实行市场化运作。,方案二,拆赔方案,（思路二）：有条件市场方案回避违法私房问题综合拆赔比：0.65,方案一：遵循国家现行拆迁法规违法建筑按成本价现金补偿,拆除私房1069栋，拆除建面共108.68万M2,（思路一）：准政策方案界定建房时间综合拆赔比为：0.6,拆赔方案二（思路一）：准政策方案界定建房时间，综合拆赔比为：0.6,测算前提拆赔比：0.6还建面积：65.21万平方米可售面积：125.52万平方米,测算结果改造容积率：A4 B4.4 C2.7总投资56、：76亿元,拆赔方案二（思路二）：有条件市场方案回避违法私房问题，综合拆赔比：0.65,测算前提拆赔比：0.65还建面积：70.64万平方米可售面积：144.5万平方米,测算结果改造容积率：A4 B5 C3总投资：86.9亿元,思路一和思路二的片区容积率过高，规划上严重超过改造片区的开发强度要求，面临无法批复的风险,通过以下方法降低片区容积率：增加商业比例的方法降低容积率政府补贴,思路一：准政策方案界定建房时间,思路二：有条件市场方案回避违法私房问题,经测算，其他条件不变，片区容积率降到4，需政府补贴：拆赔比0.6 补贴：2.7亿元拆赔比0.65 补贴：1.4亿元,增加片区商业比例的方法降低容57、积率,增加片区商业比例以降低其容积率,测算前提拆赔比：0.6商业比例：/10/12%/10还建面积：65.21万平方米可售面积：116.3万平方米测算结果改造容积率：A4 B4 C2.7总投资：72.7亿元,测算前提拆赔比：0.65商业比例：/10/14%/10还建面积：70.64万平方米可售面积：121.5万平方米测算结果改造容积率：A4 B4 C3总投资：95.2亿元,改造方案一两种拆赔思路的经济分析,思路一：准政策方案界定建房时间（拆赔比0.6）,思路二：有条件市场方案回避违法私房问题（拆赔比0.65）,容积率,政府地价收入,1.3亿元（包括片区2万平米山地，片区10.02万平米山地，南58、方电建1.74万平米）,1.4亿元（包括片区4万平米山地，片区10.02万平米山地，南方电建1.74万平米）,政府仍需投入大量资金用于市政、公建配套等基础设施建设,开发商投入资金,72.7亿元,95.2亿元,改造方案二（设想一）下的开发强度测算,方案二（不完全市场化方案）,拆赔方案,拆除,拆除,保留,保留,拆除,还建,还建,拆除私房1087栋，拆除建面共110.3万M2,方案二,（思路二）：有条件市场方案回避违法私房问题综合拆赔比：0.65,方案一：遵循国家现行拆迁法规违法建筑按成本价现金补偿,（思路一）：准政策方案界定建房时间综合拆赔比为：0.6,设想一：政府除负责拆迁谈判外，还承担C片区的59、开发建设，将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作,按照0.6的拆赔比，C片区需还建66.18万平米住宅按照0.65的拆赔比，C片区需还建71.7万平米住宅,C片现状可利用面积不足，需增加用地以满足A、B、C片区的还建要求,思路一：拆赔比为0.6按容积率4计算，C片区还建66.18万平米住宅，需用地16.5万平米C片区现状可用地面积为：8.51万平米增加南方电建1.74万平米需增加山地6.3万平米,C片区定位为大型廉租社区，由于纯粹的廉租社区对环境要求较低，以社会目标为主，所以容积率确定为4,思路一：拆赔比为0.65按容60、积率4计算，C片区还建71.7万平米住宅，需用地17.9万平米C片区现状可用地面积为：8.51万平米增加南方电建1.74万平米需增加山地7.7万平米,方案一（思路一）：准政策方案界定建房时间，拆赔比0.6,测算前提拆赔比：0.6还建面积：66.18万平方米可售面积：263万平方米,测算结果改造容积率：A5 B7.2 C4,方案二（思路二）：有条件市场方案回避违法私房问题，综合拆赔比：0.65,测算前提拆赔比：0.65还建面积：71.7万平方米可售面积：285万平方米,测算结果改造容积率：A5.5 B7.7 C4,拆赔比为0.6、0.65时，A、B片区的容积率已达5/7.2、5.5/7.7，严重61、超过改造片区的开发强度要求，面临无法批复的风险可售住宅面积达到263/285万平方米，大大超出市场容量各片区新增山地面积过大,思路一：准政策方案界定建房时间,思路二：有条件市场方案回避违法私房问题,通过以下方法降低片区容积率：增加商业比例的方法降低容积率政府补贴,经测算，其他条件不变，、片区容积率降到4，需政府补贴：拆赔比0.6 补贴：7.5亿元拆赔比0.65 补贴：9.4亿元,增加、片区商业比例的方法降低容积率,增加、片区商业比例以降低其容积率,测算前提拆赔比：0.6商业比例：/13/18%还建面积：66.18万平方米可售面积：170.3万平方米测算结果改造容积率：A4 B4 C4,测算前提62、拆赔比：0.65商业比例：/14/20%还建面积：71.7万平方米可售面积：170.3万平方米测算结果改造容积率：A4 B4 C4,改造方案二（设想一）两种拆赔思路的经济分析,思路一：准政策方案界定建房时间（拆赔比0.6）,思路二：有条件市场方案回避违法私房问题（拆赔比0.65）,容积率,A片区新增空地3.13万平米，山地6万平米B片区新增山地10.02万平米C片区新增南方电建1.74、开挖山地6.3万平米,A片区新增空地3.13万平米，山地6万平米B片区新增山地10.02万平米C片区新增南方电建1.74、山地7.7万平米,新增用地,A、B片区共获得土地收益24亿元C片区共需政府投资28.9363、亿元考虑到配套及管理成本的投入，政府还需投入约5亿元,经济效益,A、B片区共获得土地收益24.5亿元C片区共需政府投资30.5亿元考虑到配套及管理成本的投入，政府还需投入约6亿元,改造方案二（设想二）下的开发强度测算,方案二（不完全市场化方案）,拆赔方案,拆除,拆除,保留,保留,拆除,开发建设,开发建设,拆除私房1087栋，拆除建面共110.3万M2,方案二,（思路二）：有条件市场方案回避违法私房问题综合拆赔比：0.65,方案一：遵循国家现行拆迁法规违法建筑按成本价现金补偿,（思路一）：准政策方案界定建房时间综合拆赔比为：0.6,设想二：政府除负责拆迁谈判外，还承担B片区的开发建设，将B片区打64、造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作,按照0.6的拆赔比，片区需还建66.18万平米住宅按照0.65的拆赔比，片区需还建71.7万平米住宅,B片现状可利用面积不足，需增加用地以满足A、B、C片区的还建要求,思路一：拆赔比为0.6按容积率4计算，B片区还建66.18万平米住宅，需用地16.5万平米B片区现状可用地面积为：13.88万平米需增加山地2.67万平米,B片区定位为大型廉租社区，由于纯粹的廉租社区对环境要求较低，以社会目标为主，所以容积率确定为4,思路一：拆赔比为0.65按容积率4计算，B片区还建71.7万平米住宅，需用65、地17.9万平米B片区现状可用地面积为：13.88万平米需增加山地4.05万平米,方案一（思路一）：准政策方案界定建房时间，拆赔比0.6,测算前提拆赔比：0.6还建面积：66.18万平方米可售面积：151.13万平方米,测算结果改造容积率：A5 B4 C4.5,方案二（思路二）：有条件市场方案回避违法私房问题，综合拆赔比：0.65,测算前提拆赔比：0.65还建面积：71.7万平方米可售面积：164.86万平方米,测算结果改造容积率：A5.4 B4 C5,拆赔比为0.6、0.65时，A、C片区的容积率已达5/4.5、5.4/5，严重超过改造片区的开发强度要求，面临无法批复的风险,思路一：准政策方66、案界定建房时间,思路二：有条件市场方案回避违法私房问题,通过以下方法降低A、片区容积率：增加商业比例的方法降低容积率政府补贴,经测算，其他条件不变，、片区容积率降到4，需政府补贴：拆赔比0.6 补贴：1.8亿元拆赔比0.65 补贴：2.8亿元,增加、片区商业比例的方法降低容积率,增加、片区商业比例以降低其容积率,测算前提拆赔比：0.6商业比例：/13/11%还建面积：66.18万平方米可售面积：125.6万平方米测算结果改造容积率：A4 B4 C4,测算前提拆赔比：0.65商业比例：/14/12%还建面积：71.7万平方米可售面积：125.6万平方米测算结果改造容积率：A4 B4 C4,改造方67、案二（设想二）两种拆赔思路的经济分析,思路一：准政策方案界定建房时间（拆赔比0.6）,思路二：有条件市场方案回避违法私房问题（拆赔比0.65）,容积率,A片区新增空地3.13万平米，山地6万平米B片区新增山地2.67万平米C片区新增南方电建1.74、开挖山地2万平米,A片区新增空地3.13万平米，山地6万平米B片区新增山地4.05万平米C片区新增南方电建1.74、山地2万平米,新增用地,A、C片区共获得土地收益16.9亿元B片区共需政府投资28.93亿元考虑到配套及管理成本的投入，政府还需投入约12亿元,经济效益,A、C片区共获得土地收益17.2亿元B片区共需政府投资30.5亿元考虑到配套及管68、理成本的投入，政府还需投入约13.3亿元,改造实施纲要,根据旧改项目的运作流程和关键节点将实施方案划分为四个阶段,前期准备阶段,拆迁实施阶段,改造实施阶段,开发实施阶段,划分阶段,关键节点,拆赔方案,拆赔谈判,开发方案,风险控制,实施方案的运作流程,前期准备,拆迁实施,改造实施,开发实施,前期准备,前期准备阶段的关键环节和应注意的问题,前期准备阶段总结,成果,规划审批后才能进入到具体实施阶段 现状核查清楚其他优惠政策确定,本阶段规划审批、现状核查和计划申报必须完成，因为规划审批是使项目进入实施阶段的前提，现状核查清楚是拆赔谈判的基础本阶段合法和违法建筑的界定是实行拆赔的关键规划研究、实施方案和69、组建机构可以一起进行，组建机构后马上开展现状核查工作，然后根据现状核查的进展情况制定拆赔方案,总结,拆迁实施,拆迁实施阶段的关键环节和应注意的问题,拆迁实施阶段总结,成果,业主确认房屋情况与业主草签拆赔协议拆迁补偿协议公证发布拆迁信息项目列入区和市土地年度供应计划,注意问题,由于插花地房屋特殊的产权状况，因此在宣布拆赔方案之前一定要先把每户的房屋现状确认清楚，否则，在拆赔方案宣布之后再界定产权则难度极大，加大拆赔谈判风险。由于建设私房的承包商与业主结算时的面积计算方法与国家和深圳的规范有出入，因此在业主确认时应邀请测量机构解释测量依据和方法。,改造实施,改造实施阶段的关键环节和应注意的问题,改70、造实施阶段总结,完成规划设计要点项目立项签订土地出让协议，办理房地产证完成相关手续办理细签拆迁补偿安置协议,开发方案直接影响到改造实施，所以制定开发方案时应由项目具体情况出发，制定不同的方案，可征求开发商多方的意见，根据区政府的要求确定最终方案。招商结束并办理拆迁许可和补偿协议签订后即可进入下一阶段的工作，其他手续可延续在下一阶段完成。,开发实施,开发实施阶段的关键环节和应注意的问题,开发实施阶段总结,建设工程规划许可证建设工程施工许可证（招商方案拟定，施工图设计）“资金监管协议”（开发商申请立项，获得项目的立项批文）监管资金到位（根据招商后的地块划分申请国土部门重新划分宗地，各宗地开发商分别71、签定土地出让协议，办理房地产证）,当招商结束并办理拆迁许可和补偿协议签订后即可进入本阶段的工作。房屋拆除前应完成拆迁许可手续、签订拆迁补偿协议和监管资金到位,注意问题,下一步要开展的工作,委托具有资质的城市规划设计机构编制项目规划方案。编制项目总体实施方案（包括项目背景、改造范围、任务、目标、原则、实施计划、初步经济测算、实施策略、赔偿政策、拆迁安置方法、实施步骤和时间安排、管理架构和措施等）。确定机构成员，成立罗湖插花地旧改工作小组；颁布机构的目标、任务、规章制度，制定工作岗位和职责，确定办公地点；对外发布和开展工作委托具有国家测绘资质的测绘机构进场测量、查丈（准确核查现状建筑总量，按用途、72、面积、楼层等进行详细分类，把房屋现状情况调查清楚）。根据政策法律法规结合插花地具体情况编制改造安置补偿方案。包括拆迁总体要求；优惠条件；拆迁补偿的原则；拆迁补偿方式和标准；安置计划等。根据项目需要在不违法城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当的优惠政策报区政府，并由区政府上报市政府批准后执行项目规划经区政府审查同意后报市规划主管部门审批，批准生效后的规划向社会公开。由区政府制定项目实施计划并报市政府审批通过，并将改造实施计划预案在改造范围内进行公示；必要时举行听证会。报批内容包括：改造实施的时间安排；改造项目的性质、范围、投资规模；改造的拆赔安置方案；改造所涉及的优惠政策等。,THE END,