1、SCHEMATIC DESIGN 齐河2222号地块2018.11方案规划设计/立面效果图齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案3全区鸟瞰图齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案4主入口效果图一齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案5主入口效果图二齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案6三单元效果图齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案7两单元效果图齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案8风雨连廊效果图齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案9南入户门头效果图齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案10北面沿街天际线/项目背景及规划愿景齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案12用地属性二类住宅用地2、项目（2018-22号地块）位于齐河县国道308以南，晏子大街以北，豪佳路以西，迎宾路以东。地块及周边区域主要为二类住宅用地，用来作为工业区配套，地块东面为商业设施用地，未来作为此区域的商业中心。区位分析上位规划基地位置齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案13项目区位1.区位优势隶属德州市，又非常接近济南。北接京津唐，南接宁沪。500公里范围内有青岛、济南、太原、郑州、石家庄、天津、北京等大城市。2.经济优势中国新能源汽车制造城，中国新兴产业装备制造城，全国百强县。3.历史文化优势春秋时为齐国属地，存有龙山文化遗址、晏婴祠、东汉古墓等遗址，是一个有着厚重底蕴和灿烂文化的千年古县。4.项目位于3、城市的形象大道“迎宾路”旁，是进入新区的必经之路，是展示齐河城市风貌的龙头位置。5.项目北侧有汽车客运站，西侧有晏城火车站，周边教育设施等配套齐全。基地济南市德州市基地汽车客运晏城站人民医院县政府黄河中学华奥实验小学区位分析项目区位齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案141.项目占地41618，地块形状较为方正，地势平坦。2.项目北侧为308国道，汽车客运站，交通便利。3.项目南侧为晏子路，齐河县国土局晏城分局。4.西侧为现有建筑，西北角为绿化景观带。5.东侧为规划商业用地。西侧现有建筑北侧308国道南侧晏子路东侧豪佳路场地分析用地情况基地197.73m195.61m现有绿带齐河22号地块|4、概念规划及建筑设计方案15一、重要指标：可规划用地面积：41618地上总建筑面积：83236容积率：1.6-2.0建筑密度：不超过25%绿化率：大于30%二、建筑退界东侧：宗地边线退5M西侧：宗地边线退5M南侧：宗地边线退17M北侧：国道308道路中线退80M（相当于退宗地边线40M）三、规划条件：住宅日照需满足大寒日不小于3小时配套设施要求：1.集中配建公共服务设施，详齐河县居住小区景观及配套要求。2.停车位满足1个/户3.规划便民市场一处，面积不少于700平米4.建筑高度不高于80M四、限制条件及规划突破部分：1.沿主要道路的建筑面宽不大于50米且不超过2个拼接单元。（目前方案面宽最大做到5、74M，三个拼接单元，需与部门沟通）2.相关规定菜场不宜设置在地下或半地下室。（目前方案设置下沉广场，需与部门沟通）齐河22号地块41618.17前期分析规划条件解读建筑红线建筑红线齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案16规划愿景齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案17规划愿景齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案18规划愿景/总体规划齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案201.全5层（容积率：0.94）容积率与强排分析2.全8层（容积率：1.13）3.全11层（容积率：1.55）间距S1H且大于30米，另需满足日照计算间距S1.6H，日照不进行验算四行四列布局，最大层数为五层1.八层刚6、好属于多层范畴，按多层控间距（较不划算）2.三行四列布局，间距没用足1.建筑侧向间距需加到13米，相等单元数的情况下只能做3行3列布局2.十一层做3行布局，日照验算达临界值(除了最北面一行，其他任意单元无法再加高层数)3.十一层产品实用率最高（开放式楼电梯）1.规划局不同意四层以下住宅，因此不列入考虑2.强排单元采用125户型，三个南开间为基础条件3.强排结果需满足当地日照条件地快面积：41618扣除退界后：28388强排条件说明：50m50m40m日照分析结果三个多层间距24m两个高层间距26m齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案215.全26层（容积率：2.14）强排说明：1建筑全二十六7、层可抽掉8个单元仍满足容积要求2.日照条件最有利容积率与强排分析一、同时满足容积与日照要求只有18层（方向一）及26层方案二、18层或26层强排方案抽掉的单元若以多层替代，日照仍可满足，因此后续规划可尝试高低配的形式。三、后续总体规划需结合产品竞争力及成本因素（层数越高成本越高，实用率越低）50m115m4.全18层（容积率：2.12）强排说明：1.建筑全十八层可抽掉4个单元仍满足容积要求2.抽掉四个单元只有方案一能满足日照要求，且计算结果已达临界值（如下图）方向一方向二日照计算无法通过日照计算通过抽掉中间四个单元形成光照走廊抽掉四个单元做成3行3列布局50m72m50m36m36m日照分析结8、果日照分析结果强排结论:齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案22方案比选过程1.全高层（26F）特点说明：1.视距最佳规划，住宅单元互不干扰2.入口大震撼，东西向绿化轴贯穿全区3.主入口设在东侧便于人流导入2.全高层（18F-26F）特点说明：1.主入口作为样板区设置在南面，正对区内南北向绿化带2.中心轴线放射型开放空间，空间序列及层级清晰3.高低配（6F-26F）特点说明：1.高层多层组合搭配，分区清晰2.高层单元户均面积较大，节省面宽，将用地腾出来作多层26层18层多层26层18层多层26层18层多层齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案231.北面第一排塞了4栋单体，高层户型需采用小面9、宽设计，将用地留出来作多层2.单体全控制在18层以下3.沿街设置了少量的3F沿街商办。5.高低配（7F-18F）4.高低配（7F-26F）1.产品单元户均面积改小，加大单元面宽2.南面主入口适当内推，结合商业塑造入口广场26层18层多层18层多层6.全18F18层多层1.扩大单元户型面宽，不作多层，全部单体均做18层2.中央留设出日照走廊，作为入口大绿州3.主入口设置在南面，适当内凹留设广场。方案比选过程齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案24主楼结构落在首层商铺地库2.地块南面布置街铺1.地块东侧布置街铺1.由于消防登高面的因素，东面三栋主入口室内标高需抬高一层，商业以半地下的形式计容一半10、。2.抬高后的主楼与场地的室内外高差较大3.地库顶板复土较厚商业布局分析1.街铺凹入地块，局部做两层2.配合出入口广场，营造小区形象空间3.地块南侧凹口布置街铺一层1500一层1500局部两层15001.目前宴子路交通流量大，商业氛围较强。2.布置于主楼下方的商铺销售较不利。采用地库商铺商铺商铺地库商铺主楼抬高齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案25示范区的功能1.项目形象展示功能（结合出入口一次到位）2.需考虑前期作为售楼处功能使用3.后期销售作为商业功能使用地块东侧及南侧临路，南侧晏子路路宽24米，交通状况较成熟，东侧豪佳路路宽14米，路况较差示范区的选址分析齐河22号地块一、交通便利，11、能见度高的面向为好二、总体规划上与开放空间整体考虑，利于空间展示及参观流线安排三、需有一定的建筑体量，展现形象示范区设置于东侧1.豪佳路较小，展示性不佳2.形象建筑无前腹地，过于局促为满足上述功能，示范区的设计需满足以下条件示范区设置于南侧1.与总体规划相适应，前广场及后腹地都较能展示出本项目的特点2.参观流线安排较为合理入口区域主体建筑二层，局部降为一层，以舒适的尺度围合空间，营造形象广场。齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案26主入口形式分析方案三：步行街式出入口1.建筑形象2.商业功能3.售楼处功能方案二：中入式出入口方案一：酒店式出入口最优次之较差次之最优次之次之较差最优采用特点说明12、车辆从侧边进入，人员从正面下客进入小区大堂，人车分流，主体建筑完整，空间仪式感强常规作法，车辆与人员同一口部进入小区，弧形街铺对外性较佳作为步行街内部的开口，小区入口形象较弱齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案27主要经济技术指标序号项目规划指标单位比例1规划用地面积41618 m2总建筑面积112586 m3地上建筑面积83236 m其中住宅81136 m97.48%商业配套及公共服务设施2100 m2.52%4地下建筑面积29350 m其中小区配套设施2000 m地下停车库22500 m住宅地下室4850m5容积率2.00 6建筑占地面积10400 m7建筑密度25%8绿地率30%9总户13、数684 户10总停车数700 辆其中地面停车70 辆10%地下停车630 辆90%总平面图市政绿带地块红线建筑控制线小区出入口地下车库出入口建筑出入口示范区范围ADABBCC齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案28日照分析土地利用原则基地进深最大化利用：三排住宅排布面宽最大化利用：除中间留出必要的日照间距外，所有面宽资源用足追求产品功能属性的竞争力：每套户型确保三个南向面宽29齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案绿化轴线入口广场市政绿化集中绿化组团绿化私家绿化图例：小区采用中轴线对称展开转到次一级组团的空间形式，结合北面退界40米及原规划市政绿化带，形成区域内的大绿洲。绿化系统分析30齐14、河22号地块|概念规划及建筑设计方案城市规划道路小区机动车流线管制的机动车流线小区人行流线（风雨连廊）小区出入口地下车库出入口小区紧急出入口地面临时停车位图例：绿化绿化为骨干,人车分流“以绿化为骨干”，并由此脉络将其人行动线延伸至各入户口。达到“人车分流”，保证步行交通的便捷、舒适与高效率，最大程度上避免人流与车流的交叉。交通流线分析齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案31地下室平面图地下车库主体结构地下大堂下沉花园地下配套菜市场出入口坡道图例：地库总建筑面积：29350（含人防面积6660）车库面积：22500住宅地下室面积：4850 地下配套面积：2000 地下机动车数量：630辆剖面115、：地库顶板抬高1米，上面覆土1米，相比场地外道路高2米，减少地库开挖量。覆土覆土车库住宅地下室地上大堂下沉花园地下大堂2.01.03.9车库道路标高场地内标高2.000.00用地红线覆土12剖面2：地下入户大堂结合下沉花园。地下花园大堂齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案32公建配套计算表编号名称建筑面积（）备注地上配套21001其中社区居委会300须设置在地面以上，1万人以下建筑面积不低于3002老年用房300不得安排在地下，5000人以下建筑面积不低于3003商业服务1500城市居住区规划设计规范规定为800配套分析地下配套范围示意图地上配套范围示意图公建配套计算表编号名称建筑面积（）备16、注地下配套19605其中物业服务用房340建筑面积按项目总建筑面积的3以上配置6业委会办公室20依托物业，建筑面积不低于207警务室501万人以下建筑面积不低于508治安管理用房50建筑面积不低于509体育设施5005000人以下室内不低于50010菜市场700按用地规划条件配置不小于70011卫生站3001万人以下建筑面积不少于300齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案33案例：济南东城农贸市场下沉式空间的利用1.小区入口一侧设置下沉广场，作为配套设施出入口，同时也具备对外营业的弹性2.规划条件中的700平米菜场设置于见光地下室，对外设置开放口部并以绿化适当隔离12货运电梯菜市场入口齐河217、2号地块|概念规划及建筑设计方案34首层平面示意首层平面示意132二层平面示意二层平面示意主入口及商业说明下沉花园连接了地上广场、配套公建与地下车库的使用。地下车库抬高1.2m，减少开挖。赠送面积，约710其他公建配套，约600剖面三剖面三示意示意入口下客区，采光大厅，一路到区内景观带均位于中轴线上车库库房，可日后改造成商业使用。广场配套公建3.6m地下车库-2.7001.2m一层商铺剖面剖面二二示意示意3.9m覆土层下沉花园-3.9003.9m地库抬高剖面剖面一一示意示意3.9m1.2m地下车库覆土层二层至小区中央花园下客区二层大堂车库库房采光顶棚覆土层方案二方案二：商铺做7m进深，另外车库18、库房做到6m高，日后改造给商业使用。3.9m1.2m1.2m3.6m地下车库覆土层7m7m车库库房6m3.9m1.5m1.2m3.6m地下车库14m方案一方案一：商业进深做14m阴阳面商铺计容一半。齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案35主入口效果玻璃顶大堂停车下客区下沉式广场二层商业地库坡道公建配套一层商业齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案36总体模型1齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案37总体模型2/产品分析齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案39新城悦隽，距离县政府3.6km，占地面积12.68万，容积率为2.2，建筑类别为高层与多层配合，主推户型为105和130融创观澜府邸19、规划建设体验式商业综合体，地上建筑面积不少于6万，地下建筑面积不少于1万，并配建不少于3万的地下车库。中骏雍景湾项目，规划高层住宅房源，户型面积从101平方米到135平方米不等。雍景湾内部配建有幼儿园、超市等设施力高雍泉府，距离县政府6.7km，占地面积53万，容积率为1.5，建筑类别为叠拼、小高层与高层，主推户型为100和125户型新城悦隽融创观澜府中骏雍景湾力高雍泉府本案融创观澜府齐河县政府新城悦隽3.5KM中骏雍景湾力高雍泉府竞品分析齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案40户型100-11030003900360036003000330033003000380032002800380020、项目本项目新城 悦隽融创 观澜府中骏 雍景湾力高 雍泉府320027003600套型得房率客厅面宽主卧面宽空间特点户型开间三室二厅二卫82.2三个南开间39003600一梯一户，独立电梯厅南北通透，主卧套间面积110平米105平米三室二厅一卫80三个南开间36003300户型方正107平米三室二厅一卫80三个南开间38003300户型方正106平米三室二厅二卫80.4三个南开间38003200户型方正100平米三室二厅一卫80.35三个南开间36003200大阳台，格局方正竞品分析结论：相对比于周边同类竞品，本项目产品优势如下：1.功能性最好（主卧带套间）2.得房率最高3.开间尺度最舒适4.空21、间舒适性最佳（南北通透）5.尊崇感最高（独立梯厅专用做为入户前厅）齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案41户型120-125360039003000370030003500400028003500项目本项目新城 悦隽中骏 雍景湾力高 雍泉府370030003400空间特点一梯一户，独立电梯厅中西厨全功能主卧套间带更衣间户型方正+大阳台主卧套间带更衣间主卧套间带更衣间套型得房率客厅面宽主卧面宽户型开间四室二厅二卫84.36三个南开间39003600面积125平米三室二厅二卫80.8三个南开间37003500126平米三室二厅二卫80.5三个南开间40003500123平米三室二厅二卫80.3522、三个南开间37003400126平米125平米三室二厅二卫84.36三个半南开间54003600竞品分析300054003600一梯一户，独立电梯厅5.4m大宽厅结论：相对比于周边同类竞品，本项目产品优势如下：1.功能性最好（3+1房）2.得房率最高3.开间尺度最舒适4.尊崇感最高（独立梯厅专用做为入户前厅）主卧套间带更衣间齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案42户型135-140290042002700380042003000350030004000+270040003000420030003700空间特点客餐厅南北通透主卧套间带更衣间客餐厅南北通透主卧套间带更衣间客餐合并宽厅设计主卧套间23、带更衣间客餐厅南北通透主卧套间带更衣间套型得房率客厅面宽主卧面宽户型开间四室二厅二卫84.33四个南开间42003800面积140平米三室二厅二卫80.4三个南开间42003500139平米四室二厅二卫85四个南开间4000+27004000139平米四室二厅二卫85.70四个南开间42003700140平米项目本项目新城 悦隽融创 观澜府中骏 雍景湾力高 雍泉府竞品分析结论：相对比于周边同类竞品，本项目产品优势体现在尊崇感（独立梯厅专用做为入户前厅）齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案43产品分布及配比户型配比表户型配比表名称建筑面积（）户数总面积（）面积配比（）户数比（）110户型10724、.59 212 22787.56 27.58 31.35 125户型(3+1房)122.92 288 35376.38 42.81 42.60 125户型(宽厅)121.50 688262.00 10.00 10.07 125户型(3房)119.25 364293.00 5.20 5.33 140户型136.35 729817.20 11.88 10.66 商业配套2100.00 2.54 齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案44A户型（125m+125m）户型特点：1、前室置于梯间两侧，每户均拥有独立前室（作为私家玄关）；2、功能其全，可做3+1房，中西厨。面积表编号套内面积公共面积销售面25、积建筑面积单层户数得房率A105.34 18.92 124.26 121.40 2.00 84.77 B106.75 19.18 125.93 122.99 2.00 中间套若可接受一个暗卫则不会有深凹槽齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案45核心筒分析（18层）方案一（电梯楼梯并排布置）：1、楼梯间与电梯间并排置于北向，核心筒较为方正；2、核心筒面积36.9平米，公摊较大3、北面宽被电梯占用。联廊（仅14层有）联廊（仅14层有）联廊（仅14层有）方案二（电梯楼梯垂直布置，中间共用前室）：1、不占据北向面宽，户型可做3+1房2、核心筒面积29.1平米，公摊面积最小；3、核心筒太狭长，在进深较26、浅户型运用时（110户型）突出太多。方案三（电梯楼梯垂直布置，对穿式电梯门）：1、不占据北向面宽，户型可做3+1房2、核心筒面积37平米，但独立电梯厅私家使用，作为前厅3、北面无突出的梯间，单体体型较好。采用齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案46B型（125m宽厅）面积表编号套内面积公共面积销售面积建筑面积单层户数得房率A105.34 19.52 124.86 122.00 4.00 84.36 B105.61 19.58 125.19 121.33 2.00 户型特点：1、前室置于梯间两侧，每户均拥有独立前室（作为私家玄关）；2、宽厅设计，客厅尺度达5.4米。3、空间舒适，南北通透齐河227、2号地块|概念规划及建筑设计方案47C型（110m+110m）面积表编号套内面积公共面积销售面积建筑面积单层户数得房率A90.26 19.59 109.85 106.98 4.00 82.17 B91.76 19.92 111.68 108.81 2.00 户型特点：1、前室置于梯间两侧，每户均拥有独立前室（作为私家玄关）；2、空间舒适，南北通透3、主卧室带套间齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案48D型（140m+125m）面积表编号套内面积公共面积销售面积建筑面积单层户数得房率A118.06 21.95 140.01 136.35 4.00 84.33 B103.53 19.24 122.77 119.25 2.00/立面风格参考齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案50经典英式风格齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案51英式公馆风格齐河22号地块|概念规划及建筑设计方案52新亚洲风格