1、时间：时间：2020-06-16车位产品力提升专题车位产品力提升专题CONTENTS目录目录1.背景和目的背景和目的2.思路思路与方法与方法3.车位产品力提升车位产品力提升策略策略背景和目的背景和目的车位作为项目利润实现利润实现的关键点，对它进行合理控制非常重要在营销与物业阶段，难以从根本上解决车位供大于求、高成本供大于求、高成本的本质性问题。车位积存多爆发于项目后期，前期团队重视度低前期团队重视度低。在投资阶段需要做好车位控制投资阶段需要做好车位控制，更有效、更经济地达到控制车位积存流入。车位配比高 车位数量大 车位货值高.货值达成难货值达成难 利润实现关键点 车位易积存 积存多存在项目销售2、后期利润达成难利润达成难 多数项目车位去化占比低 车位重视不足 车位去化周期长、易积存去化达成难去化达成难背景和目的背景和目的核心目的：从车位产品提升产品力，形成车位标准化核心目的：从车位产品提升产品力，形成车位标准化前期车位控制前期车位控制拿地阶段进行车位指标优化，从前期进行控制。合理优化车位成本合理优化车位成本通过优化展示、调整指标进行成本优化。产品力提升产品力提升优化产品包装及展示，提升车位产品力。标准化营销打法标准化营销打法针对案场、示范区、售楼处、项目，形成输出营销标准打法。背景和目的背景和目的思路思路与方法与方法1【市场调研市场调研】报告撰写对碧桂园、绿地、绿城、万科等公司项目进行3、了调研，采用了实际参观、咨询等方法。2【归纳演绎归纳演绎】对业内常见车位常用方式通过归纳法进行整理，同时根据成本、设计等相关规律要求进行演绎法推导。3【分类聚合分类聚合】从不同部门（投资、营销、设计、成本、物业）进行策略归类。此外，具体某个部门方式，也采取了分类的方法。思路思路与方法与方法【过程综述过程综述】：问题梳理、参观项目、资料收集、逻辑梳理、报告撰写；【核心思路核心思路】：针对车位去化困难、货值高、占项目利润大等特点，对车位产品分部门、分时期归纳演绎标准化方法标准化方法。车位产品力提升策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略深凿规范、寻觅窗口、抽丝剥茧、精益求精挖潜价4、值、精准定价、实现货值、达成利润.读懂指标、优化谈判、内外联动、实现测算材料控制、平面控制、竖面控制、规模控制。基础服务、提升形象、资源嫁接、树立口碑投资投资营销营销设计设计成本成本物业物业【备注备注】：车位产品力提升是一项跨部门协作、全周期战役跨部门协作、全周期战役。读懂指标、优化谈判、内外联动、实现测算读懂指标、优化谈判、内外联动、实现测算车位产品力提升策略车位产品力提升策略-投资投资弄清政府诉求，准确判断车位是否具备盈利能力01.读指标、估去化读指标、估去化02.降低车位配比降低车位配比与政府规划部门继续协商，提升地面车位占比，减少地下车位数量。03.提升地面占比提升地面占比对比自建与向5、人防办缴费代建的效益，确定建设方式。04.优化人防指标优化人防指标读指标、估去化降低车位配比提升地面占比优化人防指标在前期投资阶段（拿地前）与政府公关。车位产品力提升策略车位产品力提升策略-投资投资1、【一个政府文件：一个政府文件：城市规划管理技术规定城市规划管理技术规定】在土地出让条件中明确的指标数据，其中包括不同建筑类型的停车位配建标准（尤其关键，一旦确定难以调整），决定了车位指标，很大程度上约束了项目须配建的车位数量。2、【两个参数指标两个参数指标:车位比及地面停车率车位比及地面停车率】（1）部分地区要求:增加一类访客车位个数，一般要求为住宅应配停车位数量的 5%。（2）由市政园林局要求6、的，为保证绿地率而设定的地面停车率。3、【三种车位比表现形式三种车位比表现形式】用车位个数与小区的户数比表示（如 0.8 个/户）；用车位个数与建筑面积比表示（如 0.8 个/100）；用车位个数与不同面积段户型个数比表示（如 160 及以上，1.8 个/户）。4、【进行多方案测试进行多方案测试】了解哪种形式更有利于项目降低车位比，在前期投资阶段更好地控制车位数量。.一、读指标、估去化一、读指标、估去化读指标读指标估去化估去化1、【从两方面判断车位的盈利能力从两方面判断车位的盈利能力】（1）客观指标、判断需求：市场需求市场需求：目标客群汽车保有量、是否存在地下车位替代品（项目周边是否存在大量可7、供停车的设施）、周边车位售价和销售速度。项目需求项目需求：客户置业目的（自住、投资、刚需）、园区常住率。（2）根据需求，判定去化周期下对应的售价和利润2、【根据车位盈利能力，决定车位配比根据车位盈利能力，决定车位配比】当车位售价 成本时可适当多做车位，而当车位售价 成本时应减少车位配置或降低车库成本投入。3、【减少车位配置三原则减少车位配置三原则】：先减地下：再转地上：最后控成本：车位产品力提升策略车位产品力提升策略-投资投资二、降低车位配比二、降低车位配比研究政府文件研究政府文件1、熟悉相关政府要求文件，做好谈判准备。2、熟悉政府规范对车位指标的要求，争取按我司利益最大化利益最大化的文件执行8、。Step 6Step 5Step 4Step 3Step 2Step 1调换指标方式调换指标方式量化市场逻辑量化市场逻辑利用市场事实数据或当地出台的最新政策与当地规划部门沟通。1：获取市场事实数据（充分了解当地竞品车位配比、竞品车位去化情况、我司项目车位实际需求等），2、与当地规划部门沟通，争取项目车位配比至少不高于周边竞品车位比。调户型减车位调户型减车位若当地按不同面积段定车位个数，需注意户型面积是否位于临界点。合理分配地块合理分配地块把车位侧重配置在价值最大化或者后期获取可能性比较低的地块。1、根据各苑区户型特点，将车位配比合理分配。2、若项目在一个框架协议下有多个地块，而后期地块获取可9、能性低，可将车位适当匀给后期地块。以退为进置换以退为进置换在土地出让条件洽谈中，以退为进地利用其他必须退让条件（如：买地、地价等）置换降低车位比。1、根据自身产品特点，选择有利于降配比的指标方式。2、项目根据自身产品特点，尝试与政府沟通变更车位指标形式。车位产品力提升策略车位产品力提升策略-投资投资三、提升地面占比三、提升地面占比1、利用规划条件或土地框架协议等，在拿地前与政府约定地面停车率指标；2、部分地区政府只对总体车位指标有要求，无明文限制地面停车率，则可争取地面停车率最大化。仔细研究政府文件，需求依据仔细研究政府文件，需求依据通过设计优化项目规划，提升车位地面占比。若能做到提升车位地面10、占比后的项目规划方案更具品质、效果更优，则能大幅提升谈判成功率。提升地面车位品质及效果展示提升地面车位品质及效果展示项目可适时借助第三方，如地质评估单位、规划设计研究院等，通过第三方的专业文件地质评估报告、交通评估报告等合理争取地面停车率。利用第三方权威机构，提升占比依据利用第三方权威机构，提升占比依据车位产品力提升策略车位产品力提升策略-投资投资四、优化人防指标四、优化人防指标1对比自建与向人防办缴费代建的效益，确定建设方案人防地下室建设分为两种情况：自建；向当地人防办缴费代建测算人防方案，注重成本利润测算人防方案，注重成本利润2客观寻找不让代建的突破点客观寻找不让代建的突破点34利用周边客11、观因素证明项目“不适合”自建，争取通过缴纳人防易地建设费，控制成本。部分项目因以下原因可考虑缴纳人防易地建设费：1、工期紧张；2、当地政府要求不可缴纳人防易地建设费，必须自建人防；但缴纳人防易地建设费，成本与效率更佳。若要自建，充分研究政府文件（人防等级、人防计算规则等）。若项目经过经济测算人防自建效益优于缴纳易地建设费，或无法突破政府要求必须自建人防时，项目需做好以下工作：针对人防办无明文规范人防规则的，凡一切“建议、可以”等词句都存在谈判空间，应在合理合规的情况下巧妙利用规则。自建调等级，用规范取低限自建调等级，用规范取低限通过缓建人防地下室加快前期工程进度；通过合建项目人防地下室减少成本12、。1、人防地下室工期更长，因此针对分期报建的项目，如果将人防工程放在后期缓建，能够有效加快前期工程进度。2、人防办一般只要求项目人防地下室配建面积与配建等级，并无位置要求：因此项目可从整体考虑，将人防工程放至同一期或者同一地块建设，通过设备共享达到减少成本目的。整盘考虑缓建、合建，共享设备整盘考虑缓建、合建，共享设备车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销把控节点、选对策略、集中资源01.推售策略推售策略02.展示策略展示策略合理组织线上线下方式，提高客户对车位认知，促进销售03.推广策略推广策略通过促销优惠等方式，踢好临门一脚，逼定客户成交04.促销策略促销策略推售策略展示策略推广策略13、促销策略前置展示、形成标准化展示策略挖潜价值、精准定价、实现货值、达成利润挖潜价值、精准定价、实现货值、达成利润.车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销一、推售策略一、推售策略推售节点推售节点 车位住宅同期销售 利用炎热夏季冬季严寒地下车位需求量高，推售车位，开盘采用集中开盘方式；推售策略推售策略开盘方式开盘方式团队组织团队组织销售激励销售激励 首批选择车位配比最低的区域，通过挤压、逼迫客户形成饥饿营销，制造紧迫感，采取低开方式，实现热销；集中开盘，充分利用信息不对称，适度销控提升热销氛围 车位住宅同期开盘 集中力量推盘，倒排工作节点与任务清单，集中资源力呈集中蓄客开盘。阶段性冲刺，团14、队及资源倾斜至车位 阶梯式激励:激励销售员主动销售 按照楼栋业主比例与转化率给销售员制定目标，调动积极性。车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销二、展示策略二、展示策略车库体验馆展示模块化要求车库体验馆展示模块化要求模块化套餐模块化套餐适用项目适用项目展示内容展示内容展示形式展示形式备注备注标准材料模块标准材料模块一般项目人车分流卖点利好展示必选车牌识别实物互动演示车库优势卖点利好展示车库地面材料升级车库地面材料升级模块模块全新项目、提升展示项目、车位滞重项目等金刚砂+固化剂A、卖点展示B、结构展示C、实物样品D、形式标准在标准模块基础上，选择升级板块混凝土渗透密封固化剂金刚砂环氧地坪15、漆【展示模式展示模式】：“车库体验馆展示车库体验馆展示”&“车库实体展示车库实体展示”【体验馆展示原则体验馆展示原则】：前置考虑车位销售策略，同步进行车位前置销售策划。根据当地政策，规划车位提前推售节点以及推售方案。【体验馆展示流程体验馆展示流程】：发起人项目营销负责人项目总区域营销总区域总（建议抄送前策条线负责人）（建议抄送前策条线负责人）主标展示主标展示文案展示文案展示优点展示优点展示实物展示实物展示车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销二、展示策略二、展示策略【车库体验馆展示内容车库体验馆展示内容】：车辆识别系统、人车分流、车库优势价值点车辆识别系统车辆识别系统人车分流系统人车分16、流系统车辆价值点展示车辆价值点展示二、展示策略二、展示策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销【车库实体展示车库实体展示】：建议结合地下车库布局及实际施工进度，设计参观动线。其中基础展示范围为项目必须展示实体部分，升级展示部分由项目根据实际情况，进行选择。基础展示部分（比选）基础展示部分（比选）01030204车牌自动识别功能安保亭物业人员星级服务展示（标准化问候）车库入口及通道车库入口及通道05添加绿植时花遮挡设备或工程瑕疵品牌墙墙柱柱体墙柱柱体截取一段实体地下车库，动线设置需展示地库雷达灯管、车位划线、导视系统参观通道参观通道汽车养护展示汽车增值服务车位分期金融产品展示专属服务（17、选做）专属服务（选做）工具房地下车库入户大堂体验节点（选做）体验节点（选做）基础展示部分（必做）基础展示部分（必做）升级展示部分（选做）升级展示部分（选做）二、展示策略二、展示策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销车库入口及通道车库入口及通道墙柱柱体墙柱柱体参观通道参观通道专属服务（选做）专属服务（选做）体验节点（选做）体验节点（选做）车牌自动识别车牌自动识别入口通道展示入口通道展示车库入口指示牌车库入口指示牌物业岗接待：物业岗接待：（物业标准化问候）（物业标准化问候）二、展示策略二、展示策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销车库入口及通道车库入口及通道墙柱柱体墙柱柱体18、参观通道参观通道专属服务（选做）专属服务（选做）体验节点（选做）体验节点（选做）项目广告牌项目广告牌绿植墙包装绿植墙包装地面导视系统地面导视系统彩绘墙彩绘墙/品牌墙品牌墙二、展示策略二、展示策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销 管线排布合理管线排布合理 标识指引系统完善标识指引系统完善 灯光照明系统齐备灯光照明系统齐备 打造有主题的灰空间打造有主题的灰空间 对车位标识系统进行设计对车位标识系统进行设计车库入口及通道车库入口及通道墙柱柱体墙柱柱体参观通道参观通道专属服务（选做）专属服务（选做）体验节点（选做）体验节点（选做）管线展示管线展示地面材料地面材料特殊车位展示特殊车位展示灯19、光系统灯光系统二、展示策略二、展示策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销 根据项目自身定位、营销策略、根据项目自身定位、营销策略、服务等级等，对专属服务进行展服务等级等，对专属服务进行展示选择。示选择。建议统一由物业进行运营及服务。建议统一由物业进行运营及服务。车库入口及通道车库入口及通道墙柱柱体墙柱柱体参观通道参观通道专属服务（选做）专属服务（选做）体验节点（选做）体验节点（选做）智能充电智能充电自助洗车自助洗车工具房工具房汽车养护汽车养护金融服务展示金融服务展示二、展示策略二、展示策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销 项目可根据具体入户大堂项目可根据具体入户大堂交20、付标准进行展示。交付标准进行展示。车库入口及通道车库入口及通道墙柱柱体墙柱柱体参观通道参观通道专属服务（选做）专属服务（选做）体验节点（选做）体验节点（选做）智能化可视对讲智能化可视对讲墙面挂面墙面挂面艺术品展示艺术品展示发光雕刻字发光雕刻字格栅材料格栅材料三、推广策略三、推广策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销极端天气推售极端天气推售车位从汽车养车位从汽车养护，护，停车技巧、停车技巧、技技术贴角度打动术贴角度打动客户客户车位配比，车位配比，重复强洞，重复强洞，洗脑式传洗脑式传播播不时释放车不时释放车位优壅券等位优壅券等信患来诱导信患来诱导客户客户投资投资升值升值季节季节挤压挤压21、情感情感诉求诉求数据数据推演推演制造制造稀缺稀缺优惠优惠刺激刺激强调升值潜强调升值潜力，力，与住宅与住宅捆绑的投资捆绑的投资价值价值为梦出发，为梦出发，为为爱回家，爱回家，查造查造暖心，煽情氛围，暖心，煽情氛围，以情打动客户心以情打动客户心理理租买算账，租买算账，X万元车位的万元车位的价格，凸显价格，凸显性价比性价比B:【线上推广策略线上推广策略】：重新解读车位价值：重新解读车位价值通过物业关怀角度，进行车辆停放及车辆保弄注意事项阐述2、接待物料：车位手册、接待物料：车位手册联合4S店、汽车养护店等异业资源，周期性组织车位暖场活动。1、车位活动、车位活动车位价值点展示、宫造销售气氛，实现价值，22、点输出3、展示物料：案场展板、展示物料：案场展板A:【线下推广策略线下推广策略】：丰富车位价值展示形式：丰富车位价值展示形式四、促销策略四、促销策略车位产品力提升策略车位产品力提升策略-营销营销【差异化优惠差异化优惠】：购买热销户型的业主，购买车位，享受购房总价减1万的优惠；购买滞销户型的业主，购买车位，享受购房总价减2万的优惠。购车位减房价购车位减房价【降低客户置业压力降低客户置业压力】：与银行确定车位按揭贷款服务，保证客户不因付款方式导致成交失败。按揭贷款按揭贷款【差异化激励刺激差异化激励刺激】：购买车位的业主，赠送一把车位锁；临门一脚临门一脚促销策略促销策略车位产品力提升策略车位产品力提23、升策略-设计设计精研当地设计标准，寻求车位优化方式01.精研设计标准精研设计标准02.车位价值转换车位价值转换合理组织线上线下方式，提高客户对车位认知，促进销售03.优化设计参数优化设计参数通过促销优惠等方式，踢好临门一脚，逼定客户成交04.优化停车方式优化停车方式精研设计标准车位价值转换优化设计参数优化停车方式通过将车位（地下室）转换成其他产品附加值赠送。深凿规范、寻觅窗口、抽丝剥茧、精益求精深凿规范、寻觅窗口、抽丝剥茧、精益求精车位产品力提升策略车位产品力提升策略-设计设计一、精研设计标准一、精研设计标准车位尺寸分析表车位尺寸分析表车位类别车位类别微型车位微型车位小型车位小型车位无障碍车位24、无障碍车位车均面积标准车均面积标准车位尺寸车位尺寸汽车停车库平均单个汽车停车位面积（非人防）（非人防）33/个汽车停车库平均单个汽车停车位面积（人防）（人防）36/个2200*40002400*51003700*6000备注备注【地下车库停车位按照小型车计算地下车库停车位按照小型车计算】：1、小型车（长*宽*高）：4.8*1.8*2.0 2、以小型车为例车位尺寸：宽宽：300（车距车距）+1800（小型车尺寸小型车尺寸）+300（车距车距）=2400；长长：500/2+4800=5050。【单个汽车停车位面积单个汽车停车位面积】（停车效率）=（停车区面积+小区设备用房总面积+住宅塔楼下部无法停25、车面积）/地下车库总停车数车库柱网尺寸分析表车库柱网尺寸分析表柱网分类柱网分类大柱网大柱网中柱网中柱网小柱网小柱网柱网尺寸7800*78007800*（4800+6100）5200*（4800+6100）成本高较高低舒适性好较好差备注小柱网形式柱子数目过多，舒适性太差，实际使用效果不佳，品质极低，不建议使用。【车位尺寸车位尺寸】：优化非人防及人防车位停车效率【柱网形式柱网形式】：中柱网经济性较优且舒适性较好,建议作为地下车库柱网形式首选；【车库外框线车库外框线】：1、地下室挡土墙成本高，开挖面积相同的条件下，车库轮廓要方正紧凑，减少外墙长度；2、增加的车库部分面积，尽量用来停车，无法停车的部分26、可设置设备机房或赠送业主提高溢价；【设备用房设备用房】：地下车库无法停车且不能设置机房的角落，设置储藏室出售。车库外框线示意图车库外框线示意图车位产品力提升策略车位产品力提升策略-设计设计二、车位价值转换二、车位价值转换先考虑别墅洋房夹层赠送先考虑别墅洋房夹层赠送改为商铺做溢价改为商铺做溢价用作储藏降配比用作储藏降配比最后考虑放配套最后考虑放配套 将价值较低的车位（受柱网等影响）后期改造为储藏室或功能室。多层塔楼负一层地库柱网较密，车位使用不适，地库中无法划为车位的浪费空间后期改为储藏室或子母车位 考虑经济测算后将车位直接改为储藏室，以降低可售比例。将配套设施空间置于地下，避免损失容积率。当地27、方政府要求配建配电房、游泳池和生鲜超市等，可将其置于地下，避免此类配套置于地面损失项目容积率。若车库上为商铺/架空层车库/停车楼，将部分车库改造为商业，与上层物业打包销售。前期按地下车库报建，后期将部分地库改为附加值更高的商业空间。既满足车位配比指标，同时解决部分地库的去化问题。地下一层住宅垂直投影部分改为住宅赠送。1、将地下一层报建为车位，满足配比要求，前期测算时做好成本分摊；2、满足验收后，把负一层住宅垂直投影部分改为住宅赠送，采光井作下沉庭院。降低地下室层高，控制建安成本。根据经验值，地下室层高每增加 100mm，则地下室综合成本增加30-50 元/，控制地下室层高十分重要。车库层高受柱28、网形式、顶底板厚度、通风管道以及喷淋设施的影响，不同组合方式对地库层高的影响不同。车位产品力提升策略车位产品力提升策略-设计设计三、优化设计参数三、优化设计参数 设置一定微型或子母车位，按照当地政策比例折算成相应的标准车位。各地无统一车位尺寸标准，微型车位、子母车位的占比也无统一标准；因此项目前期设计车位排布时，灵活使用。优化尺寸优化尺寸降低层高降低层高减设备用房减设备用房 全面研究相关规范，在建造地下车库时，合理设计地下室，最大程度上减少地库出入口。根据国家地库设计要求规范，一般针对大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于 2 个；特大型汽车库的库址，车库出入口不应少于3 个，并设置人流专用出29、入口。减少出口减少出口 合建和优化地下设备空间，提升地块利用率 消火栓和喷淋设施；水泵房；变配电所和发电机房。车位产品力提升策略车位产品力提升策略-设计设计四、优化停车方式四、优化停车方式关键点：关键点：研读规划局及人防办对地下室到室外地面不计容高度的要求，适当提高绝对标高，减少开挖。方式：方式：场地平整时，可通过抬高地块正负零标高的方式，减少挖方，控制土方量和基坑围护成本，减少结构抗浮成本。前期规划，满足规划局及人防办要求：1、地下、半地下室顶板到室外地面的高度不大于1.5米（否则要计容）；2、人防地库顶板底面不高于室外地面（全埋）；3、消防车道要以不大于 8%的坡度进入场地。【平整全埋地块30、，抬高标高减少开挖平整全埋地块，抬高标高减少开挖】关键点：关键点：提高绝对标高，减少开挖；选择覆土平衡地块，减少填方。原则：原则：在自然地形有竖向高差的位置设置地库，一般有以下原则：如果地块与市政标高存在高差，可根据土方测算后将地块内绝对标高定高，减少开挖。思路思路：利用地块内高差相差不大的位置设置地库，做到地块内覆土尽量平衡，达到避免填方，减少挖方的目的。覆土相差较大的地方可视情况予以舍弃。【利用地块高差，平衡土方做架空利用地块高差，平衡土方做架空】关键点：关键点：在一层地下车库争取机械车位形式，避免建两层地下车库。机械车位选择机械车位选择：1、地块面积较小导致普通车位形式无法满足停车要求；31、2、项目车位比要求非常高，需要规划地下二层车库；3、项目地质条件导致难以开挖或不能开挖地下；4、项目车位需求旺盛，车位属于极稀缺产品。机械车位使用思路机械车位使用思路：1、成本测算后，机械车位是否更具经济性，2、时间延后：机械车位后期根据实际车位需求再考虑何时安装，减少资源浪费与占用前期资金。【地下负二层地下负二层OR机械车位机械车位】关键点：关键点：研究政府对停车楼规范，尽量不占用容积率。停车楼优缺点停车楼优缺点：1、优点：建安成本相比地下车库更优、缩短前期开发节奏、利于后期价值改造等；2、缺点：降低停车便利性、计容计楼间距、有轻微噪音等。对于停车楼，停车楼使用方法：停车楼使用方法：争取建停32、车楼不计容，减少地下成本；项目所在区域雨水较多，容易倒灌，建停车楼更为安全；停车楼后期可改一部分做商铺或配套，实现价值转化。策略：策略：研究当地政府规范是否对停车楼有相关规定，若政府条款的描述可以突破，项目结合成本测算决定是否采用停车楼方案。【停车楼改配套，核算密度及计容停车楼改配套，核算密度及计容】关键点：关键点：架空层不计容。项目利用架空层做车位，与常规地下车库相比能节省约 20%-40%建安成本；功能功能：架空层后期可进行功能转换，满足项目需求，例如改为商铺、非机动停车、泛会所等。备注：备注：北方架空层接受度需要合理评估。【利用利用架空车位，不加成本不计容架空车位，不加成本不计容】车位产33、品力提升策略车位产品力提升策略-成本成本车位成本优化三原则01.优化核心原则优化核心原则02.经济平衡性分析经济平衡性分析合理分摊成本03.车位成本分摊车位成本分摊优化车位配置材料04.车位材料优化车位材料优化优化核心原则经济平衡性分析车位成本分摊车位材料优化车位各项经济性分析材料控制、平面控制、竖面控制、规模控制。材料控制、平面控制、竖面控制、规模控制。车位产品力提升策略车位产品力提升策略-成本成本一、优化核心原则一、优化核心原则规模控制原则规模控制原则 控制方向：市场定位、是否盈利 规模控制：设置数量 功能控制：满足基本功能后合理最小化 特殊政策使用平面控制原则平面控制原则竖向控制原则竖向34、控制原则 位置与形态：平整 合建与分建：高层合建、其他业态充分对比 覆土厚度：满足各种需求下最小厚度 地库层高：合理状态下最小层高 地库层数：综合考虑各种因素、选用最经济层数车位产品力提升策略车位产品力提升策略-成本成本二、经济平衡性分析二、经济平衡性分析【原因原因】：1、多做车位将增加投入，降低项目整体销售利润率（平均盈利能力下降）；2、车位销售基本在交房后，周期长，导致内部收益率降低。【因此因此】：在满足实际需求及政府的规划的前提下，应综合考虑车位配比，对是否建人防是否建人防（或缴纳异地建设费）、人防车库面积比例人防车库面积比例、是否建是否建机械车位、是否建地面停车楼（或利用架空层停车）机35、械车位、是否建地面停车楼（或利用架空层停车）进行多方案经济效益评估。了解车位的产权属性，测算车位盈亏平衡点。停车位成本指标前提假设停车位面积指标单车位造价对比面积及全成本对比售价和成本经济性分析售价和成本经济性分析平层车位与机械车位的经济性分析平层车位与机械车位的经济性分析人防工程经济性分析人防工程经济性分析自建人防，不考虑缴纳人防异地建设费。满足人防异地建设的条件，综合考虑建设场地、车位售价及成本等因素，合理确定人防比例，自建部分人防，部分考虑缴纳人防异地建设费。满足人防异地建设的条件，综合考虑建设场地、车位售价及成本等因素，不自建人防，全部缴纳人防异地建设费。车位产品力提升策略车位产品力提36、升策略-成本成本三、车位成本分摊三、车位成本分摊【车位成本分摊建议车位成本分摊建议】：车位工程成本均先归集，后按受益可售面积分摊。别墅附属车位：成本直接计入相应产品。非人防车位：车位售价执行集团价格底线管理相关规定，目标成本编制时：车位价格大于成本，不需分摊，车位价格小于成本，需将差额分摊至地上受益可售产品。人防车位：若政府规定人防车位可售，人防车位成本按照非人防车位成本分摊办法；若政府无规定人防车位可售，则人防车位成本全部分摊至可售产品。车 位 成 本 分 摊车 位 成 本 分 摊四 大 分 摊 依 据四 大 分 摊 依 据两 大 分 摊 原 则两 大 分 摊 原 则两 大 车 位 业 态两37、 大 车 位 业 态谁受益谁分摊紧前不紧后占地面积、建筑面积、可售面积、销售收入（含车位收入）非人防车位人防车位【直接成本直接成本】成本能清晰明确归属到业态一般指主体建安【间接成本间接成本】两个及以上业态共用成本 除主体建安外【车位收入车位收入】别墅附属车位：不计取，折入别墅售价中体现；地上计容车位：计取销售收入（含长租）；地下非人防车位：计取销售收入（含长租）；地下人防车位：政店明文规定可售方可计算收入。业态建议成本分摊原则非人防车位非人防车位目标成本编制：亏损分摊（不含税成本）项目绩效计算：1、车位自身承担成本不得大于车位售价的一定比例，参考城市级别进行阶梯式分摊比例2、车位售价：执行底线38、管理人防车位人防车位目标成本编制：若政府无明文规定人防车位可售，成本全部分摊至可售产品；若政府有明文规定人防车位可售，分摊办法同上述非人防车位（亏损分摊）。项目绩效计算：人防车位按实际租售情况计取收益车位产品力提升策略车位产品力提升策略-成本成本四、车位材料优化四、车位材料优化地下车位材料表地下车位材料表类别类别地面材料地面材料顶棚做法顶棚做法车库覆土车库覆土坡道做法坡道做法车库照明车库照明排水方式排水方式消火栓消火栓材料类别材料类别环氧地坪漆涂料顶棚覆土厚度加厚满足种植树木的要求无振动止滑车道LED灯管集水坑+带篦子排水沟墙挂式砌体墙消火栓混凝土密封固化剂地面钢筋混凝土顶棚顶板局部降板满足种39、植树木的要求现浇混凝土坡道普通直管荧光灯集水坑+浅沟柜式消火栓金刚砂耐磨地面采用堆土的方式满足种植树木的要求集水坑墙(柱)挂式消火栓现浇钢筋混凝土地面墙(柱)挂式消火栓备注备注【基准基准】：现浇钢筋混凝土地面【成本增加成本增加】环氧地坪漆（50-70元/）、混凝土密封固化剂地面（25-30元/）、金刚砂地面（8-12元/）【基准基准】：钢筋混凝土顶棚【成本增加成本增加】涂料顶棚（12-15元/）【基准基准】：现浇混凝土坡道（50-60元/）【成本增加成本增加】无振动止滑车道（110-130元/）【基准】：一万非人防车库测算：安装LED灯管约30000-35000 元，安装普通直管荧光灯需要6040、00-8000元。【优化原则优化原则】：保证项目车库基本合理使用前提下：“人无我有、人有我优”“人无我有、人有我优”【附表附表】：地下车位主要相关材料表：按照成本由高到低排列如下：【备注】：上表所述成本数据为参考指标，以当地市场数据为准。车位产品力提升策略车位产品力提升策略-物业物业基础服务基础服务升级服务升级服务【基本原则基本原则】：符合公司标准，树立物业形象干净卫生、安全无隐患业主满意【具体建议具体建议】：车辆出入口岗亭设置在进出道闸中间位置，两边留门进出 非机动车库坡道安装壁式防水照明，保证夜间坡道亮度；预留非机动车停放区，降低非机动车库容量不足，停放楼道，室内充电等乱象及消防安全隐患 楼侧面规划非机动车停车棚，物业安装充电桩，满足非机动车库充电位不足的业主使用；地下车库设置文化墙，企业品牌或社区和谐类 地库地面靠近拐弯处安装减速带，以降低速度避免打滑 车库道闸安装在平整地面，避免在坡道上造成溜坡风险服务升级服务升级智能、便捷、体验、资源智能、便捷、体验、资源THANKS