1、产产品力自品力自检检与与竞竞争力提升争力提升营销中心/前策产品部/李亚目目 录录CONTENTS前言0102产品力自检怎么做应用案例03章章 节节CHAPTER前言01产品力自检怎么做02应用案例03营销营销人提人提产产品建品建议经议经常面常面临临的三个的三个问问题题：一、一、产产品力自品力自检检解决什解决什么么问题问题去竞品做对标，除了户型之外，还要看哪些地方缺乏缺乏结结构化构化难难免免遗遗漏漏从何从何下手下手接手新项目，想提升产品力，但 不知道从哪里下手产品经验丰富，但总有些价值点想不到二、利用二、利用产产品力品力50条条，做好做好竞竞品品对标对标“产品力50条”涵盖建筑类、规划类、商业车2、位类、装标及展示类等产品力提升方法，通过与竞品对标，找到提升附加值的方法，做到结构化、不遗漏。一、建筑一、建筑类类包括空间赠送、品质提升以及其它增值方式，涵盖洋房、别墅、公 寓及住宅通用方法；二、二、规规划划类类从功能配套和景观设置入手，提供产品力提升的路径三、商三、商业业和和车车位位1、商业：产品力提升包括规划定位、功能预留和面积赠送；2、车位：主要从规划、价值提升切入，包括设置储藏室；四、装四、装标标及展示及展示1、装标：核心是结合客户需求进行适应性优化；2、展示：综合楼、样板房及示范区充分体现产品价值点。产品力50条部分内容1、建筑篇、建筑篇洋房外部空间赠送首层是否可赠送花园首层是否可赠3、送地下室空间商铺顶部平台是否可以赠送内部空间赠送是否电梯入户/类电梯入户是否做结构连板/天井赠送是否做设备平台赠送其它增值方式是否做复式或跃层等产品创新架空层是否做泛会所别墅面积赠送是否根据当地规范及成本收益达到赠送最优化公寓空间赠送是否用足层高赠送挑高赠送后是否可以设计双钥匙入户品质提升是否配置独立厨房是否配置明卫是否做到入住后燃气入户、民水民电是否考虑布置公共活动空间是否采用通透采光最大化的楼型1、建筑篇、建筑篇通用内部赠送阳台赠送是否做足飘窗赠送是否做足是否赠送公共走廊及电梯厅上空是否赠送客厅上空外部赠送阁楼赠送是否考虑顶层是否考虑做平台赠送1、建筑篇、建筑篇2、规规划篇划篇功能配套是否4、考虑做社区内漫步道（塑胶/夜光跑道）是否考虑配置童梦乐园是否在园林、配套打造上提炼更多故事及情景景观设置是否考虑到当地人文、文化在规划中体现是否设置标志性建筑3、商、商业业篇篇规划定位商铺前道路是否通达商铺前绿化是否已最小化各类配套用房是否设置在价值最低的位置售楼部是否做到了有利于销售的产权最小化分割柱网结构是否做了优化功能预留空调机位是否考虑妥当广告位是否考虑餐饮排烟、排污、隔油池及上下水功能处理是否考虑妥当商铺是否预留独立洗手间位置面积赠送利用层高实现赠送是否考虑占用车库面积赠送是否考虑天井方式面积赠送是否考虑赠送露台面积是否考虑设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积（骑楼赠送）是否考虑商铺后5、开门，赠送小院是否考虑3、商、商业业篇篇4、车车位篇位篇车位规划是否考虑用其它停车方式替代地下车库车位数量是否最小化分区车位需求与供应是否均衡车位出入口是否合理且最小化价值提升是否利用住宅投影面积下的地下架空部分做储藏室车位品质提升是否考虑5、装修篇、装修篇装标是否已调研客户需求进行适应性优化6、展示篇、展示篇展示综合楼、样板房及示范区是否充分体现产品价值点三、三、产产品力自品力自检检工作最工作最新新考核考核要求要求经过经过近半年的近半年的试试行，行，“产产品力自品力自检检”工作已得到各区域工作已得到各区域认认可，可，为进为进一步一步强强化化“产产品力品力自自检检”工作的成效，我部工作的成效，6、我部发发布了最新的布了最新的执执行行、验验收收及考及考核核制度制度，要求要求全全国区国区域域予以予以落落实实。考核考核类类型型达达标标标标准准项项目扣目扣罚罚区域扣区域扣罚罚未按未按时验时验收收主席签批规划后7天内完成验收2000元/个500元/个扣扣罚罚承担人承担人项目营销负责人区域前策负责人1、考核制度：按是否在、考核制度：按是否在“主席主席签签批批规规划划后后7天天内内完成完成验验收收”考考核，核，区区域与域与项项目目强强关关联联。2、责责任主体任主体：项目层面由项目营销负责人承责，区域层面由区域前策负责人承责；3、大区、大区监监督督：大区统筹区域产品力自检工作开展情况，并进行监督，每月7、提报执行情况。章章 节节CHAPTER前言01产品力自检怎么做02应用案例03产产品力自品力自检检操作全流程操作全流程科学定位主席签批报单体产品自检施工图建议+验收验证需求功功能能类类附加值 结结合合科科学学定定位位 验证验证客客户户需求需求先自检/查规范/看竞品1、预选赠赠送送类类和功能功能类类价值点；2、针对赠赠送送类类核查当地规范；3、针对赠赠送送类类和功能和功能类类对标竞品1、提出产产品品 建建议议并验验收收 2、产品自检部分先以建议 形式提出1-2天摸排市场7天30天针对展示区方案、商业、车位建筑图纸出来之后，要按项项目目节节点点自自检节检节点点产品力50条的要求进行核查自检。至此，8、真正完成至此，真正完成 产产品力自品力自检检一、一、执执行行产产品力自品力自检检的的两两大原大原则则使用“产品力50条”要遵循市场原则和技术原则，市场原则指的是“比竞品好”和“客户喜欢”，技术原则指的是“符合规范”和“成本可控”。两大原则市场原则比竞品好客户喜欢技术原则符合规范成本可控目的：适度超越，做出当地最目的：适度超越，做出当地最高高性价比的性价比的产产品，并不全是品，并不全是“人无我有、人有我人无我有、人有我优优”二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法法“产品力50条”内容从实际作用的维度可以分成三大类别：面积赠送、功能提升和产品自检，使用方法略有不同。面积赠送自检功能提升自检9、对标提升产品自检自检提升规范对标提升验证二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：面面积赠积赠送送面面积赠积赠送：送：主要涉及建筑类和商业的建筑部分，核心是利用好当地设计规范，在规范下将赠送面积做到极致，甚至突破规范。操作步操作步骤骤先自先自检检1查规查规范范2看看竞竞品品3再提升再提升4报规报规之前，先之前，先对对照照产产品力品力 自自检检表逐一自表逐一自检检：对项目产品进行自检，逐 一核对，看附加值是否考虑充分。针对针对考考虑虑提升的价提升的价值值点，核点，核 查查当地当地设计规设计规范：范：看当地规范是否允许；若允许是否做到极致;未明确规定看是否能突破;以以产产品力品力50条条10、为纲为纲，核，核查竞查竞品附加品附加值值情况：情况：竞品赠送是否做到极致；明确规定的地方竞品是否 突破；未明确规定的看竞品做法;对标竞对标竞品做法，明确品做法，明确项项目提目提 升路径：升路径：规范内赠送要做到极致；明确规定的，若竞品突破 就参照执行；未明确规定的，参照竞品，争取突破;注：要在成本和时间可控的条件下争取突破规范。明晰当地规范有明确规定的部分未明确规定的部分争取突破争取突破不能突破：做到极致不能突破：做到极致可能突破：研究可行性可能突破：研究可行性 提提 升升 产产 品品 力力整理整理设计规设计规范：范：主要是计容规则，目的是让营销同事快速了解当地规范，提高产品方面的专业度，助力11、新项目提升产品竞争力；9月8日总部已发文要求各区域整理。二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：面面积赠积赠送送洋房首层是否可赠送花园首层是否可赠送地下室空间商铺顶部平台是否可以赠送是否电梯入户/类电梯入户是否做结构连板/天井赠送是否做设备平台赠送是否做复式或跃层等产品创新别墅是否根据当地规范及成本收益达到赠送最优化公寓是否用足层高赠送挑高赠送后是否可以设计双钥匙入户通用阳台赠送是否做足飘窗赠送是否做足是否赠送公共走廊及电梯厅上空是否赠送客厅上空阁楼赠送是否考虑顶层是否考虑做平台赠送商业 赠送利用层高实现赠送是否考虑占用车库面积赠送是否考虑天井方式面积赠送是否考虑赠送露台面积是否考12、虑设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积（骑楼赠送）是否考虑商铺后开门，赠送小院是否考虑产产品力品力50条条面面积赠积赠送送二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：面面积赠积赠送送类类型一：不能突破，做型一：不能突破，做到到极致极致案例案例1：【是否做足阳台【是否做足阳台赠赠送】送】河河北北区域区域双双开开间间阳阳台台VS安安徽区徽区域域庐庐江江双双开开间间阳阳台台石家庄当石家庄当地地规规范：范：挑阳台进深不大于不大于 1.8 米，按米，按1/2 计计算建筑面算建筑面 积积，超出 1.8 米的部分，计算全面积。河北区域石家庄YJ260户型：做足进深1.8m，且双开间合肥当合肥当地地规规13、范：范：要求主体结构外，进深不大于2米，阳台面积 不超过15%，阳台阳台连连接居室不超接居室不超过过一个开一个开间间。阳台（半赠送）设备平台（全赠送）飘窗（全 赠送）电梯厅（全赠送）庐江项目为保持双开间阳台的舒适度，取消了次卧和客 厅的隔墙，变成横厅二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：面面积赠积赠送送注：夹层利用车库上方，结合覆土层高度实现，不额外增加成本。西安当地西安当地规规范：范：地下室结构层高在2.20m及以上的，应计算全 面积；2.20m以下的，应计算1/2面积。竞竞品：品：部分竞品通过毛坯空腔形式，首层赠送地下室我司：我司：参照竞品突破规范（跟政府沟通好）夹层北半部分14、赠送给 二层，通过电梯直达 夹层南半部分赠送给一层，通过户内楼梯可达类类型二：可能突破，研究可行性型二：可能突破，研究可行性案例案例2：【：【首首层层是否可是否可赠赠送地下室送地下室空空间间】陕陕西区西区域域YJ140首首层层利利用地用地库库覆土覆土层层做做夹夹层层赠赠送送地地下室下室二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：面面积赠积赠送送搭结构板改造 成书房，实现 赠送6.7玉林当地玉林当地规规范：范：对结对结构构连连板无明确要求板无明确要求。广西除柳州、南宁、崇左有明确规定外，其余地方无明确要求。竞竞品：品：多数竞品通过结构板改造赠送房间我司：我司：标准户型竞争力不足，参照竞品15、研发新户型广西玉林多数竞品 都会赠送结构板。左为中鼎公园假日 95方户型，结构板 改房间赠送面积达 13方。玉林中鼎公园假日广西区域玉林Y332户型类类型三：未明确型三：未明确规规定，争取突破定，争取突破案例案例2：【是否做【是否做结结构构连连板板赠赠送】送】广广西区西区域域玉林玉林Y332户户型型利利用用结结构构板改板改造造房房间间实实现赠现赠送送二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：面面积赠积赠送送某楼某楼盘盘拆除拆除赠赠送的送的结结构板构板二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：面面积赠积赠送送二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：功功能提升能提升16、功能提升：功能提升：主要涉及规划、装标、车位部分，核心是根据项目定位，对标竞品，综合考虑客户需求和项目成本，合理选择需要提升的地方。操作步操作步骤骤验验需求需求3再提升再提升4看看竞竞品品2参参照照50条条，核核查查竞竞品品在在功功 能能提提升升方方面面的的价价值值点点，初初 步步得得出出结结论论：哪些是“人 无我有，人有我优”先自先自检检1结结合合项项目定位，先目定位，先预选预选需提需提升的价升的价值值点点结结合科学定位，合科学定位，验证验证客客户对户对拟拟提升价提升价值值点的需求点的需求针对针对客客户户的敏感点去提升，的敏感点去提升，超越超越竞竞品：品：竞品有，客户喜欢，我们做的更好，客户17、不敏感可以 不做；竞品无，客户喜欢我们更要做，客户不敏感可以不做；洋房架空层是否做泛会所公寓是否配置独立厨房是否配置明卫是否做到入住后燃气入户、民水民电是否考虑布置公共活动空间是否采用通透采光最大化的楼型产产品力品力50条条功能提升功能提升二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：功功能提升能提升规划是否考虑做社区内漫步道（塑胶/夜光跑道）是否考虑配置童梦乐园是否在园林、配套打造上提炼更多故事及情景是否考虑到当地人文、文化在规划中体现是否设置标志性建筑装标是否已调研客户需求进行适应性优化车位是否利用住宅投影面积下的地下架空部分做储藏室车位品质提升是否考虑案例案例1：【是否做社区跑道（18、塑【是否做社区跑道（塑胶胶/夜夜光光跑道跑道）】浙浙江江区域区域衢衢州高州高铁铁片区片区时时代悦代悦城城设设置置环环形跑道形跑道先自先自检检二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法法：功能提升：功能提升规规划划类类中梁中梁首府首府新宏新宏华华府府我司我司产产品建品建议议是否考虑做社区内漫步 道（塑胶/夜光跑道）否否可行（塑胶跑 道）看看竞竞品品验验需求需求中梁首府社区道路时代悦城意向方案案例案例2：【是否考【是否考虑虑配置童梦配置童梦乐乐园园】浙江浙江区区域域时时代代悦城悦城考考虑虑成成本本设设置置低低配版配版童童梦梦乐乐园园先自先自检检二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法法：19、功能提升：功能提升规规划划类类中梁中梁首府首府新宏新宏华华府府我司我司产产品建品建议议是否考虑配置童梦乐园简单 设施简单 设施建建议议低配版低配版看看竞竞品品验验需求需求简易儿童游乐设施项目定位刚需，考虑成本，配置低配版二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法：法：产产品自品自检检产产品自品自检检：主要涉及展示、商业、车位，核心是对可能形成产品硬伤的地方进行自检，预先排查，做针对性的优化。操作步操作步骤骤先自先自检检1对对照照产产品力自品力自检检表，逐一自表，逐一自检检：对没考虑到的、或考虑不充分 的价值点，充分研究。再提升再提升2对对自自检结论检结论做做针对针对性的提升性的提升产产品力20、品力50条条产产品自品自检检二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法法：产产品自品自检检商业商铺前道路是否通达商铺前绿化是否已最小化各类配套用房是否设置在价值最低的位置售楼部是否做到了有利于销售的产权最小化分割柱网结构是否做了优化空调机位是否考虑妥当广告位是否考虑餐饮排烟、排污、隔油池及上下水功能处理是否考虑妥当商铺是否预留独立洗手间位置车位是否考虑用其它停车方式替代地下车库车位数量是否最小化分区车位需求与供应是否均衡车位出入口是否合理且最小化展示综合楼、样板房及示范区是否充分体现产品价 值点案例案例1：【商【商铺铺前前绿绿化是否已最小化是否已最小化化】二、二、执执行行产产品力自品力自检21、检的的方方法法：产产品自品自检检关关键键点：点：商铺前的景观宜通透，不阻挡消费者及商家的视线，增强商铺的可视性。前置考虑与沟通，拿到图纸后要注意检查，及时跟顺茵了解绿植的大小、高度。二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法法：产产品自品自检检关关键键点：点：广告位需充分考虑其昭示性，特别注意骑楼商铺，应在骑楼外立面预留广告位。要避免建筑构筑物、绿化景观、道旗等物体的遮挡。案例案例2：【广告位是否考【广告位是否考虑虑妥当】妥当】怀集项目英伦商业 街骑楼遮挡了商铺 门面，增加销售难 度在商铺门头预留广 告位，便于商家经 营案例案例3：【分区【分区车车位需求与供位需求与供应应是是否否均衡】均衡22、】二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法法：产产品自品自检检关关键键点：点：根据各苑区户型特点（刚需/改善），可在前期把车位侧重配置在需求较大的片区。若项目有多个地块，可将车位适当匀给后期地块。1Y 12 F521Y 12 F521Y2 060 F57-328Y2F57-225Y2F57-132Y2F57-132Y2FYJ 160T32F5845Y2 F5732Y2F5732Y2F5325Y2F5332Y2F5325Y2F苑区苑区A苑区苑区B苑区苑区建面（万建面（万）面面积积户户型套数型套数预预及及车车位需位需求求车车位比位比A10102-3225007401.48B589-1353023、03601.2合计1580011001.38案例案例4：【综综合楼、板房及示范区合楼、板房及示范区是是否充否充分分展示展示产产品价品价值值点】点】二、二、执执行行产产品力自品力自检检的的方方法法：产产品自品自检检关关键键点：点：综合楼、板房及示范区的设置要充分展示内外景观等，动线尽量简捷，形成闭环。原则上所有项目示范区范围要做大，核心景观面加大，开放时整体展示出来。原展示区调整后展示 区未展示的绿地原展示区：租用公共 绿地，未将售楼部后 面的绿地纳入原方案展示区做小，租用外部 公共绿地做展示，主席要求加 大示范区范围，将售楼部后面 的绿地纳入。使用产品力50条微信小程序，只需四个步骤就可以在手24、机端完成竞品对标，并一键导出产品自检报告。新建对标逐项填写提交数据导出报告三、三、执执行行产产品力自品力自检检的的工工具：具：微微信小信小程程序序三、三、执执行行产产品力自品力自检检的的工工具：具：微微信小信小程程序序新建新建对标对标第一步第一步三、三、执执行行产产品力自品力自检检的的工工具：具：微微信小信小程程序序逐逐项对标项对标第二步第二步三、三、执执行行产产品力自品力自检检的的工工具：具：微微信小信小程程序序提交数据提交数据第三步第三步三、三、执执行行产产品力自品力自检检的的工工具：具：微微信小信小程程序序导导出数据出数据第四步第四步序列序列对对类类标标 对对标标 对标细对标细 大大 中25、中 类类 类类对标细节对标细节要点要点是否可是否可 行（是行（是/否）否）竞竞品情品情况况（有（有/无）无）情况情况说说明明（填写内容：（填写内容：说说明我司及明我司及竞竞品具体情品具体情 况）况）1是否做社区跑道2是否配置童梦乐园3是否打造故事情景如大草坪、樱花大道、银杏大道等4是否融入当地文化5是否设置标志性建筑如钟楼、标志型小品、广场等6首层是否赠送花园7首层是否赠送地下室8是否赠送商铺顶部平台9是否电梯入户10是否赠送结构连板11是否赠送设备平台12是否做复式或跃层考虑室内楼梯位置及舒适度，赠送空间 的功能及实用性13架空层是否做泛会所可考虑补充社区配套142、别 墅面积赠 送是否根据26、当地规范及成本收益达到赠送最 优化如地下室、中空、采光井等方式15是否用足层高赠送是否设计双钥匙入户17是否配置独立厨房18是否配置明卫19是否燃气入户、民水民电20是否布置公共活动空间公共会所、洗衣房、厨房等21楼型是否通透采光单外廊单内廊、单回廊22是否做足阳台赠送错层阳台、复式客厅外阳台上空、花池/花架23是否做足飘窗赠送包括落地假飘窗、满开间飘窗等，含公 寓24是否赠送公共走廊及电梯厅上空25是否赠送客厅上空26是否赠送阁楼洋房顶层、别墅屋顶27顶层是否做平台赠送洋房送顶层露台、花架，别墅屋顶平台28三、展示展示展示综合楼、样板房及示范区是否充分展示产 品价值点29四、装标装标装标是否27、已调研客户需求，进行适应性优化30商铺前道路是否通达31商铺前绿化是否最小化32配套用房是否在价值最低的位置33商铺及售楼部是否做产权最小化分割34剪力墙及结构是否优化塔楼商铺开间视剪力墙位置定，不宜小 于 3.6m35空调机位是否考虑36广告位是否考虑37餐饮排烟、排污、隔油池及上下水是否考虑38是否预留独立洗手间39是否利用层高赠送40是否占用车库赠送在车库去化较慢，价格较低甚至亏损的 城市41是否用天井实现赠送42是否赠送露台面积或外摆空间43是否做骑楼增送44是否后开门赠送小院少量商铺可考虑对园区内开门，提升业 主便利性45是否用其它停车形式替代地下车库46车位数量是否最小化47分区车28、位供需是否均衡车位出入口数量是否最小化49是否利用住宅投影面积下的架空部分做储 藏室50是否提升车位品质地坪漆、柱设计、墙设计、顶设计、导 视系统结论 部分16 二、建 筑 类一、景观设 置规划 规划 类4、通 用3、公 寓外部空 间赠送其它增 值方式空间赠 送品质提 升一、人无我有二、人有我优三、人有我无四、人无我无产产品力自品力自检报检报告告车位功能预 留面积赠 送价值提 升车位规 划商业48 六、车位规划定 位五、商业内部赠 送功能配 套外部赠 送1、洋 内部空 房 间赠送红框部分可以由小程序一键导出绿框部分在与项目总及设计管理部 确认落地性后填写三、三、执执行行产产品力自品力自检检的的29、工工具：具：微微信小信小程程序序电脑电脑端端导导出的出的报报表表验验收需要的收需要的报报告告红框内的部分就是我司我司 产产品品序建建议议 导照照片片小程出的内容右边绿框 就是每一 条最终的建议，做还是不做，怎么做最下面的 绿框就是 把最终结 论按四个 象限做个 梳理三、三、产产品力自品力自检检操作全操作全流流程程科学定位主席签批报单体产品自检施工图建议+验收验证需求功功能能类类附加值 结结合合科科学学定定位位 验证验证客客户户需求需求先自检/查规范/看竞品1、预选赠赠送送类类和功能功能类类价值点；2、针对赠赠送送类类核查当地规范；3、针对赠赠送送类类和功能和功能类类对标竞品1、提出产产品品 建30、建议议并验验收收 2、产品自检部分先以建议 形式提出1-2天摸排市场7天30天针对展示区方案、商业、车位建筑图纸出来之后，要按项项目目节节点点自自检节检节点点产品力50条的要求进行核查自检。至此，真正完成至此，真正完成 产产品力自品力自检检章章 节节CHAPTER前言01产品力50条详解02应用案例03案例案例1：浙江区域：浙江区域城市新区的偏僻城市新区的偏僻项项目如何拔高目如何拔高“颜值颜值”提升提升竞竞争力争力高高铁铁片区片区城南城南一、区位不占一、区位不占优优，地，地块块素素质质差差，如何如何应应对对相较于衢州城南核心区位的竞品而言，我司地块“先天条件”较差，且竞品的口碑很好，如何提升我31、司项目的竞争力，是困扰项目营销团队的难题竞品中梁首府和新宏中梁首府和新宏华华府府位于城南核心区位，且市场口碑较好。我司浙江区域衢州城南浙江区域衢州城南新新项项目目（城南 印象和时代悦城）位于高铁片区，周边配套不成熟，人气不足，且 靠近铁路。竞品建筑建筑类类竞品首层赠送花园，顶层 带阁楼竞品做设备平台赠送竞品部分楼栋赠送客厅上空，做复式会所规规划划类类化商商业类业类建筑建筑类类架空层不做泛 未做餐饮不做车库和 天井赠送未融入当地文 不做骑楼，不开后门建筑建筑类类我司125方以上送地下室阳台进深加长到1.8米规规划划类类在泳池和绿化上超越对手商商业类业类个车车位和位和储储藏室藏室类类出入口最小化设32、置储藏室装装标标和展示和展示类类围合式布局，每 户型设置样板房建筑建筑类类商铺顶部平台赠送每个房间尽量赠送飘窗赠送私家电梯厅规规划划类类塑胶跑道/童梦乐园/小广场阳光草坪商商业类业类空调位设置顶层平台优化人 有 我 无人 无 我 无人人 有有 我我 优优人人 无无 我我 有有我司商铺控面积，优化进深广告位展示效果产做到更品佳 建议二、利用二、利用“产产品力品力50条条”与与竞竞品全品全面面对标对标三、三、将将产产品提升建品提升建议议落落实实到景到景观观设计设计方方案案与与设计设计部沟通落部沟通落实实营销团队用产 品力50条对标 之后，快速、全快速、全 面梳理出面梳理出产产品提品提 升建升建议议33、，并反馈 给设计部，很快 就落实到了项项目目 景景观观设设计计方方案案上。阳光草坪童梦乐园（低配版）彩虹跑道阳光跑道中心泳池圆形小广场跌水景观中梁首府社区中梁首府社区实实景景我司衢州城南我司衢州城南项项目示范区方案效果目示范区方案效果图图竞品的社区较为常规，乏善可陈。我司示范区在“颜值”和体验上超越竞品四、展示效果四、展示效果对对比比小小结结：用好：用好产产品力品力50条条，快，快速速提升提升竞竞争力争力以往营销团队提产品建议往往不体系、不专业，导致前后意见多变，设计反 复修改，降低效率。浙江衢州项目利用“产品力50条”快速提出建议，便于 设计部高效落实配合出图，关于景观、配套的对标结论基本体34、现在了方案上，为项目“高颜值”打好基础。案例案例2：福建二部：福建二部四四线线城市非城市非劳项劳项目如何打造目如何打造产产品引品引领领市市场场我司首入福建南平邵武市，当我司首入福建南平邵武市，当地地无无大大型品型品牌牌开开发发商商，但，但其其他版他版块块竞竞品品赠赠送送较较多多，如，如何何在四在四线线 城市引城市引领领市市场场？一、首入福建南平邵武一、首入福建南平邵武市市，如，如何何引引领领市市场场地地块块：南靠富屯溪，配套齐全，溪对 岸为老城区、市政府。占地104亩，容积率2.5，四四线线非非劳劳斯莱斯斯莱斯项项目目。市市场场：整体在售住宅存量37.1万，去化周期约8个月，项项目所在邵武水目35、所在邵武水 北及老城区供北及老城区供货货量量较较少少；暂暂无大型开无大型开 发发商，以首置三房、四房商，以首置三房、四房产产品品热热销销，而130以上产品周期较长，普遍赠 送面积较多。打好打好“科科学定学定位位+产产品力品力自自检检”组组合拳合拳，根据根据客客户户需求需求调调整整户户配配，通，通过过竞竞品品对对标标提升提升产产品品力。力。结结合真合真实实客客户验证户验证开展开展产产品力自品力自检检，同步同步沟沟通通报报建建部部门门，确保确保产产品建品建议议的落的落地地性。性。对标项对标项项项目名称目名称嘉园名城嘉园名城宏林世宏林世纪纪城城凯凯旋世家旋世家建筑建筑类类赠赠送空送空间间阳台/飘窗阳36、台/飘窗/结构板阳台/结构板/采光井赠赠送率送率5%15%15%-20%规规划划类类功能功能 配套配套会所会所无无无智能化智能化无无无夜光跑道夜光跑道无无无儿童儿童乐乐园园普通儿童乐园暂无普通儿童乐园景景观观 设计设计景景观观无主题景观无主题景观无主题景观园林园林1万景观公园无1.5万法式花园人文景人文景观观无无无59项/3大竞产产品品 对力力 标自自检检 品二、打好二、打好“科学定位科学定位+产产品品力自力自检检”组组合合拳拳建筑建筑类类：优优化化户户型，做足型，做足飘飘窗、窗、设设备备平台平台赠赠送，送，增增加加结结构构连连板和板和入入户户花花园园，提提升升赠赠送送面面积积。建筑建筑类类对37、标对标要点要点邵武邵武外外滩滩嘉园嘉园名城名城凯凯旋旋世家世家内部空间 赠送是否电梯入户/类电梯入户是否做结构连板/天井赠送是否做设备平台赠送其它增值 方式是否做到全明/通透/动静分区等基本产品力是否有效提高得房率、室内动线是否有效集约是否充分展开建筑南向面宽、户型面宽进深比是否合理顶层/底层是否做复式或跃层等产品创新标准层是否做复式或跃层等产品创新架空层是否做泛会所注：福建区域在产品力50条基础上研发产品力59条Y039（2T4、94/108）YJ125T-7(T2-18X)三、三、对对标标+自自检检，优优化化户户型型、提、提升升规规划划Y039（2T4、94/108）中户94，改造后11138、，赠送约17 ；边套108，改造后129，赠送约21。竞竞品品户户型型-94赠送面积约15.5竞竞品品户户型型-104赠送面积约13三、三、对对标标+自自检检，优优化化户户型型、提、提升升规规划划YJ125T-7(T2-18X)电梯入户，2T2，128，赠送面积约约24。竞竞品品户户型型-129非电梯入户，2T4，赠送结构板、飘窗、阳台，赠送面积约约20 。三、三、对对标标+自自检检，优优化化户户型型、提、提升升规规划划规规划划类类对标对标要点要点邵武邵武 外外滩滩嘉园嘉园 名城名城凯凯旋旋 世家世家功能配套是否考虑做社区内漫步道（塑胶/夜光跑道）是否考虑配置童梦乐园是否在园林、配套打造上提炼39、更 多故事及情景景观设置是否考虑到当地人文、文化在规 划中体现是否设置标志性建筑，如钟楼、标志型小品、广场等1、景墙、小品；2、现代拱门3、园林泳池4、小型广场5、阳光草坪6、休闲栈道7、儿童乐园8、儿童跳格子9、按摩步道10、阳光跑道规规划划类类：丰富功能配套，打造主丰富功能配套，打造主题题景景观观，在在细细节节体体验验上上超超越越竞竞品品。规规划划对标对标对标结论对标结论落落实实到景到景观设计观设计方案方案三、三、对对标标+自自检检，优优化化户户型型、提、提升升规规划划竞竞品社区品社区实实景景图图邵武外邵武外滩项滩项目景目景观观方案意向方案意向图图四、展示效果四、展示效果对对比比2017-40、11-16附附录录：产产品力品力50条内容条内容详详解解第第1条条 首首层层是否是否赠赠送花园送花园解释：一般指将项目部分公共绿地“赠送”给与其相连的首层住户使用，作为该户的“私家花园”，提升首层单位的附加值，无产权。1、做法、做法在首层客/餐厅开口直通室外，采用分户围栏（矮 墙、栏杆、绿植等）成私家花园，可独立入户。2、注意事、注意事项项项目需在报建前与当地政府沟通花园是否可围闭，若不可围闭，建议设计出2套图纸，一套用于报 建的，无花园围闭线的，一套用于施工，顺茵绿 化部按照设计院的放线，用绿植进行围闭，高度 约1.5米。前花园河南区域汝州河南区域汝州项项目目YJ140-4（11X)第第2条41、条 首首层层是否是否赠赠送地下室送地下室解释：一般指将塔楼地下室投影部分“赠送”给首层住户使用，打造复式住宅，提升首层单位的附加值，是否出产权需要与政府沟通。1、做法、做法将塔楼地下室投影部分赠送给首层住户，且不 影响项目车位配比。2、注意事、注意事项项由于成本分摊，会导致销售总价较高，需对客户购买能力及接受度有一定摸查。地下室预留采光井（下沉庭院），提升负一 层居住舒适度。合肥高合肥高速速时时代代公公馆馆首首层赠层赠送送地下地下室（室（出出产权产权）第第3条条 是否是否赠赠送商送商铺顶铺顶部部平平台台解释：通过建筑设计的划分，将社区底商顶部的平台“赠送”给二层或三层的住户使用，不计入建筑面积42、，不计入产权。1、做法、做法在建筑单体报建图上表示有平台间隔线，且后 期施工时根据已审批的规划报建图纸将该平台 围闭并经政府相关部门验收合格。2、注意事、注意事项项赠送给每户的平台具备构造上的独立性，能 够明确区分；具有使用上的独立性，每户可以排他使用；买卖合同上不得出现“赠送”字眼，销售时输出业主有平台使用权，引导客户购买。怀怀集集项项目二目二层赠层赠送商送商铺铺顶顶部平台部平台商铺顶部平台商铺顶部平 台第第4条条 是否是否电电梯入梯入户户解释：通过电梯直接入户，每户可单独使用与之对应的电梯厅，一般输出为“私家电梯厅”，提升住户的尊贵感。1、做法、做法集团劳斯莱斯户型均为电梯入户，标准户型的43、1 梯2户则使用双向开门电梯实现，2梯2户则一户 一个。非标准的2梯4户与1梯2户相同，2梯3户 则组合使用。2、注意事、注意事项项梯户比大于2的户型较难实现电梯入户；电梯入户的卖点在销售阶段的展示和说辞要到位。标标配配YJ140-6（T2-11X3）1梯梯2户户电梯入 户第第5条条 是否做是否做结结构构连连板板赠赠送送解释：建筑内的结构连板一般不计入面积，后期改造为房间或阳台，供住户使用，实现全赠送。1、做法、做法在建筑凹槽内设置结构连板（无围护结构，不 计面积），通过报建后，加上墙体围板改造成 房间。例如广西除柳州、南宁、崇左有明确规 定外，其余地方并无要求，则可以尝试，如右 图所示。2、44、注意事、注意事项项当地规范无明确要求，或在规定限额内可以赠送；与政府提前沟通确认。广西玉林碧桂广西玉林碧桂园园Y332(33X3)搭结构板改造 成书房，实现 赠送6.7第第6条条 是否做是否做设备设备平台平台赠赠送送解释：一般指将规范限额内的设备平台进行集中设置，且不与房间连通，通过报建后打通改造成房间使用，实现赠送。1、做法、做法一般每户的设备平台面积不超过3-4可以不计 入容积率。集中设置则不超过一处，分别设置则单个平台面积不超过1，改造后供住户使用，具体参照当地规范。2、注意事、注意事项项按照当地规范的限额操作。福建宁德古福建宁德古田田ZH3-Y017-(T4-18X)书房外集中设置 设45、备平台，后期 打通改造成卧室第第7条条 是否是否做复式或做复式或跃跃层层等等产产品品创创新新解释：复式和跃层并无严格的区分，主要是区别于平层而言，通常指跨越两层的户型。在高层住宅中，顶跃、底跃和标准层错跃等形式较为常见。1、做法、做法底跃是指将底层和二层合并为一户，内部通过 楼梯连接；顶跃则将顶层和次顶层合并为一户。顶底层通常比较难去化，做成跃层产品可提升 附加值，打造类别墅的居住感。2、注意事、注意事项项顶底跃往往总价较高，对去化而言是一把双 刃剑，需结合真实客户验证摸查市场需求。这里主要介绍顶底层的跃层产品，后面在“客厅挑空赠送”部分讲解标准层错跃户型。高层住宅中纯粹的标准层跃层产品较少见46、。合肥中海央墅的底合肥中海央墅的底跃产跃产品品，三，三层层共共280第第8条条 架空架空层层是否做泛会所是否做泛会所解释：指在塔楼下的架空层打造公共活动空间，为社区业主提供休闲、娱乐、交流、康体等功能的场所，补充社区配套。非经营性质，不同于正式的会所。在做满容积率的前提下，在一层设置架空层，打造丰富的社区配套，譬如老年活动中心、四 点半学堂、健身房、运动BOX等。乒乓球box，成本仅供参考高配版健身房，成本仅供参考四点半学堂，成本仅供参考低配版活动中心，成本仅供参考资料参考理想社区白皮书2.0第第9条条是否是否根据根据当当地地规规范范及及成本成本收收益达益达到到赠赠送送最最优优化化解释：别墅的47、赠送方式较为多样化，除洋房常用方式之外，主要如下：花园、地下室、起居室挑空、露台、屋面、阁楼、天井、下沉庭院等。各地略有差别。仔细研究当地政策规范，结合客户喜好和成本，尽量做多种方式的组合赠送。赠赠送地下室（叠墅拼送地下室（叠墅拼联联排）排）上海管控较严，部分项目做成毛坯 空腔，交付后需业主打通自装楼梯上海区域浦上海区域浦东东星作星作联联排排赠赠送送阁阁楼楼阁楼与地下室类似，毛坯交付，业 主自装楼梯等上海区域桐南美麓叠拼上海区域桐南美麓叠拼常德保利中央公园常德保利中央公园联联排排赠赠送屋面送屋面屋面结构除阁楼之外，剩余空间可预留门洞，赠送屋面平台首层二层三层赠赠送天井送天井以天井报建，一楼改造48、成餐厅，二 楼改造成会客厅，三楼改造成房间第第10条条 是否是否用足用足层层高高赠赠送送解释：公寓属商业性质，一般层高限额高于洋房，可用足做成复式/夹层，提高使用面积，实现赠送。1、做法、做法以新翼广场公寓为例，做足层高5米，按平层报 建；竣工验收后改造，夹层高约2米，做成两间 卧室，打造成loft公寓。夹层全赠送。2、注意事、注意事项项夹层层高不宜过低，保证舒适度。新翼广新翼广场场D2户户型型标标准准层层夹层赠送夹层，两间 卧室，动静分离第第11条条挑高挑高赠赠送后是否可以送后是否可以设计设计双双钥钥匙入匙入户户解释：将上下两层设计成独立入户，互不干扰，可分别出租。1、做法、做法将室内楼梯设49、置于入户门处，楼上楼下分别独 立入户，每一层设置独立的厨卫功能，便于业 主分户出租。2、注意事、注意事项项厨房根据实际情况定，也可以在每一层设置 公共厨房。新翼广新翼广场场47方双方双钥钥匙匙户户型型入户门分流，独立入户第第12条条 是否是否配置独立厨房配置独立厨房解释：指每户均配置厨房，相对于每一层设置公共厨房而言。1、做法、做法每户都配置厨房，以满足住户的高品质生活需求。2、注意事、注意事项项预留足够的烟道和排烟管位置。新翼广新翼广场场D2户户型型标标准准层层厨房厨房位于入户 的位置第第13条条 是否是否配置明配置明卫卫解释：每户设置有窗户卫生间，便于采光，区别于无窗的“暗卫”而言。1、做50、法、做法因公寓户型往往面宽较窄，卫生间放在南面不合理，应尽量靠走廊，且朝走廊开窗，便于通风采光。2、注意事、注意事项项窗户高度需合理。卫生间厨房位于入户 的位置走廊新翼广新翼广场场D2户户型型标标准准层层第第14条条是否做到入住后燃气入是否做到入住后燃气入户户、民水民、民水民电电解释：公寓属商业性质，一般只能使用商用水、电，且不通燃气，但部分地区可以争取到燃气入户、民水民电等优惠政策。1、做法、做法拿地前后与政府沟通，预留好相应管道。2、注意事、注意事项项各地政策不同且多变，有一定风险。2017年年8月月9日安徽省日安徽省发发文文支支持商持商改改住住第第15条条 是否是否考考虑虑布置公布置公共51、共活活动动空空间间解释：利用每层的公共空间，布置相应活动设施，如洗衣房、健身器材、会议桌、游戏娱乐区、书吧等。1、做法、做法充分利用过道、凹槽、天井或其它公共空间，布置公共活动空间，配备符合客群习惯的实施 器具，完善社区配套，打造主题社区。2、注意事、注意事项项匹配客群定位，主题化、标签化。运动健身区多功能休闲娱乐区上海安亭新上海安亭新镇镇万科泊寓万科泊寓第第16条条是否是否采用通透采光最大化的楼型采用通透采光最大化的楼型解释：因公寓为一层多户，梯户比较高，因此不同楼型的采光效果差异较大，选择合理的楼型较为重要。01020304一般来说，公寓楼型采光效果排序为：单外廊单内廊、单回廊走廊010252、030408070605走廊核 心 筒走廊走 廊走廊走 廊单外廊单内廊回字形第第17条条 阳台阳台赠赠送是否做足送是否做足解释：阳台的进深、面积尽量在当地规范下做到极致。1、做法、做法一般当地政府会对阳台进深或者总面积有要求，譬如进深不超过1.8米的按1/2建筑面积计入容 积率，或者阳台面积不超过该户总面积的15%，通常建议做足限额。2、注意事、注意事项项对于政府未明确规定的事情，可尝试沟通突 破。河北区域石家庄桃园河北区域石家庄桃园里里YJ260石家庄桃园里项 目按要求将阳台 进深做足1.8m第第18条条 飘飘窗窗赠赠送是否做足送是否做足解释：在规定限额的飘窗可以实现全赠送，尽量在更多的房间53、内布置。1、做法、做法按国标，只有窗台低于0.45m且结构净高在 2.1m以上的飘窗才计算1/2面积，只要保证窗台高度不低于0.45m、整个飘窗的结构净高不超过 2.1m两个条件满足其中任意一个，就能实现全 赠送。2、注意事、注意事项项尽量做满开间；可以尝试落地假飘窗，即做空腔窗台，验收之后打掉，与地面齐平。福建宁德碧桂福建宁德碧桂园园ZH3-Y017-(T4-18X)飘窗北向卫生间也做了飘窗，除书房做设备平台之外，其余房间都做了飘窗第第19条条是否是否赠赠送公共走廊及送公共走廊及电电梯梯厅厅上空上空解释：若公寓层高可实现赠送夹层，则可将夹层拓宽至走廊甚至电梯厅上空，增加赠送面积。1、做法、做54、法公寓做足层高，夹层靠近走廊的方向可以搭结 构板，将走廊上空纳入夹层使用面积，如右图 所示。2、注意事、注意事项项走廊上空位置与夹层的连接部分通常会有横 梁，有一定高差，展示时需做好防护和提醒；走廊上空的净高较低，需合理规划使用功能，家具尽量选择相对矮小的款式。新翼广新翼广场场公寓立面示意公寓立面示意走廊走廊上空A走廊上空BA户B户第第20条条 是否是否赠赠送客送客厅厅上空上空解释：一般指将复式或跃层的客厅挑空，后期搭楼板，实现客厅上空全赠送。1、做法、做法部分城市允许复式、跃层式或底层住宅将起居 室（厅）单一空间在户内通高，通高的投影面 积不超过该层建筑面积的20%，可实现客厅和 阳台上空的55、全赠送。2、注意事、注意事项项按照当地规范的限额操作。浙江浙江丽丽水青田水青田项项目目Y165户户型型跃层户型，二楼设置房间，客厅和阳 台通高，改造成主卧，原房间改造成卫生间顶层屋屋面面阁楼第第21条条 阁阁楼楼赠赠送是否考送是否考虑虑解释：洋房顶层通常较难去化，可将屋面改造成阁楼赠送给顶层住户，一般是坡屋顶或者存在闷顶结构的较易实现。1、做法、做法顶部做闷顶形式，以不计容积率的形式报建，争取设置足够开窗，仅预留检修口。后期由业 主自行在楼板开洞，并加设户内楼梯通往阁楼。2、注意事、注意事项项闷顶打造全封闭空间，以造型名义多开窗；在后期客户可开口的楼板位置用虚板隔开，并预留水电管道口，后期业主56、自行改造。顶层赠顶层赠送送阁阁楼示意楼示意图图闷顶做阁楼，开窗，室内搭 建楼梯第第22条条 顶层顶层是否考是否考虑虑做做平平台台赠赠送送解释：屋面如果不具备做阁楼的条件，可将屋面做成屋顶花园或搭建花架，赠送给顶层住户。1、做法、做法若户型较大，可通过加设户内楼梯直接上至屋 面；若户型较为紧凑，可通过公共楼梯间上至 公共屋面再通过钥匙进入私家露台。在赠送屋 顶花园基础上，可结合屋面楼梯间为业主搭建 花架，业主可利用花架自行改造成房间。2、注意事、注意事项项公共屋面通过私家钥匙进入花园容易引起产权纠纷；设计、报建及销售时需合法合规。YJ140T-6(18X3)户户内搭建楼内搭建楼梯梯上屋上屋面面花57、园花园楼梯间室内搭建楼梯间第第23条条 是否是否考考虑虑做做社区社区跑跑道道解释：在社区内规划专门跑道，甚至做成夜光跑道，满足日渐流行的夜跑需求，且保障安全，将提升项目竞争力。1、做法、做法尽量利用消防车环道作为跑道，节省造价和空 间，分成人和儿童跑道，各宽1m。儿童跑步道 分段设计，以铺地的方式穿插数字与图案认知 区、跳远、跳飞机、跳格子等学习、娱乐区域，增加跑步道的学习性和趣味性。成人跑道安装 贴地夜灯，为夜跑提供便利2、注意事、注意事项项儿童跑道的学习娱乐区域前后以黑黄相间路面作为警示，提醒跑步者减速，增强安全性。社区跑道意向社区跑道意向图图第第24条条 是否是否考考虑虑配置童配置童梦梦58、乐乐园园解释：针对目前大部分儿童游乐设施存在各年龄段交叉和监护性、安全性、趣味性不足的问题，童梦乐园打造六大分区，关注儿童成长及成人照看细节。定制产品、主题鲜明、极具个性、标志性 进口设备，保修5年32种种设设施，季高施，季高负责实负责实施施成本成本测测算：算：262.75万万标准产品、种类丰富、样式多样、地形有起伏 国产设备，保修1年36种种设设施，施，飞飞友友负责实负责实施施成本成本测测算：算：69.21万万标准产品、种类齐全、合理搭配国产设备，保修1年（大型滑梯保修8年）20种种设设施，奇特施，奇特乐负责实乐负责实施施成本成本测测算：算：38.73万万高配版中配版低配版第第25条条是否是59、否在园林、配套打造上提在园林、配套打造上提炼炼更多情景更多情景解释：集中布置一些有话题、特色的植物或配套，包装成故事，转化成销售语言，提升吸引力。1、做法、做法比较可行的方法是在示范区沿路设置树阵，集 中布置某类具有当地特色或话题性的植物，如 从某著名产地移植过来的樱花大道、银杏大道、牡丹花阵等等。2、注意事、注意事项项主要在于讲好故事。上海上海临临港万科金域港万科金域蓝蓝湾湾 樱樱花大道花大道上海上海华发华发静安府静安府银银杏大杏大 道道第第26条条是否考是否考虑虑当地文化在当地文化在规规划中体划中体现现解释：将当地典型的文化符号，如名人、名胜、典故，提炼成艺术元素，融入到项目规划。1、做法60、做法结合当地的参考方案，将文化符号提炼成艺术 元素，融入景观设计，载体可以多样化，如墙 面、柱面、地面、天花或者雕塑、园建摆件等。2、注意事、注意事项项考虑成本和易复制性。浙江二部余姚金麟府象浙江二部余姚金麟府象征征河姆河姆渡渡文化的文化的 舟船舟船第第27条条 是否是否设设置置标标志志性性建筑建筑解释：入口处公共绿地留足空间设置形象小品设置景观小品等标志性建筑。1、做法、做法主入口正对开阔的园林绿地，留有场地设置景 观小品，在适当位置设置儿童老年活动场所。2、注意事、注意事项项是否设置水体需要考虑当地气候条件和项目定位，建议多做活动场地。碧桂园碧桂园钻钻石湾（石湾（顺顺德）德）主主入口入口61、第第28条条 商商铺铺前道路前道路是是否否通通达达解释：商业前方的道路应具备较好的人、车通达性，高差合理，不受景观隔离带阻断，并且预留车位。1、做法、做法避免商铺与周边道路出现较大的高差，原则上 不应高于150mm，可通过缓坡连接；若高差较 大，建议在商铺前做大平台。绿化景观带宜以 点状分布。铺砖应耐压、耐磨，并预留车位2、注意事、注意事项项与政府沟通好市政绿化隔离带；地面车位地面可采用植草砖铺设，在保证车位数量的同时不影响绿化指标。商商铺铺前道路示意前道路示意图图第第29条条 商商铺铺前前绿绿化化是是否否已已最小化最小化解释：商铺前的景观绿化宜通透，不阻挡消费者及商家的视线，增强商铺的可视性62、。1、做法、做法选择块状式绿化带，尽可能避免带状式绿化带；不选枝叶繁茂的树种；市政绿化带、固定花池 等景观会对外部人流的进入造成影响，注意开 口的距离。2、注意事、注意事项项前置考虑与沟通；不宜过分追求美观。块块状式状式绿绿化示意化示意第第30条条配套配套用房是否用房是否设设置在价置在价值值最低的位置最低的位置解释：公建配套要布局在项目经济价值最差的位置，不一定是布置在最偏僻的位置。1、做法、做法优先考虑结构柱网多、采光很差的商铺，不可售配套面积要尽量以最低下限值设置，以降低 公司成本，且与与可售部分分开报建。2、注意事、注意事项项项目营销负责人与设计人员一起仔细判断；不可售配套报建要特别注意63、，要留有后期独立办理产权和独立销售的可能。第第31条条综综合楼合楼/售楼部是否售楼部是否做了做了产产权权最小化最小化分割分割解释：综合楼/售楼部一定要分多个产权证报建，以保证未来拆分销售的灵活性。1、做法、做法根据当地政府对综合楼类产品报建规定，优先 考虑拆分为小宗产权报建，以便于日后容易销 售。如果综合楼为商业性质，应前置考虑综合 楼平面划分、墙体位置的合理性，减少后期对 综合楼的改造成本。2、注意事、注意事项项面积拆分需合理，尽量少留大面积；综合楼的精装面积也需要有一定的控制，以免为后期商铺改造增加成本。综综合楼切割示意合楼切割示意图图第第32条条 柱网柱网结结构是否做构是否做了了优优化化64、解释：塔楼下商铺开间应根据剪力墙位置确定，不宜小于 3m；如塔楼柱网过于复杂，不建议做商铺或仅设单层商铺。1、做法、做法合理控制商铺开间进深比控制在1/2-1/4。从经 营的角度来看，商铺最小面宽不小于3米，适宜 的面宽3.9米-4.2米，进深宜取12-15米，最大 不超过20米。2、注意事、注意事项项保证可用的情况下尽可能拆分为小面积商铺；柱网密集的位置，前侧可划分为小铺，后侧可以作为架空赠送或物业用房，不占容积率。负负面案例示意面案例示意面宽过小，进深 过长，似“棺材 铺”，产品力差第第33条条 空空调调机位是否考机位是否考虑虑妥当妥当解释：空调机位的设置需合理，结合商铺结构考虑，尽量不影65、响整体环境。1、做法、做法沿街面外墙：商铺上部有塔楼，或距离住宅 及办公较近必须设置于沿街面外墙，须结合立 面设计；背街面外墙：距住宅及办公较远（50m以上）；屋面：上部没有塔楼，且距离住宅及办公不小于30m。2、注意事、注意事项项结合立面设计，不影响居住和消费环境。正面案例正面案例空调机位设置于 格栅后面，整齐 划一，立面美观第第34条条 广告广告位是否考位是否考虑虑解释：广告位需充分考虑其昭示性。1、做法、做法设计风格应与街区整体形象风格统一，同时考 虑后期商家经营改造的可能性。特别注意骑楼 商铺，因骑楼会影响昭示性，所以应考虑在骑 楼外立面预留广告位。2、注意事、注意事项项避免建筑构筑物66、绿化景观、道旗等遮挡。怀怀集玖集玖珑珑湾湾项项目商目商业业街街英伦商业街骑楼遮挡了商铺门面，增加销售难度第第35条条餐餐饮饮排烟、排排烟、排污污、隔油池及、隔油池及上下水功能是上下水功能是否否考考虑虑妥当妥当解释：按政府要求做好餐饮相关的硬件设施，让商铺业主能做餐饮业态，促进去化。1、做法、做法给给排水排水：每铺预留给水点，靠近卫生间或厨房，厨卫各预留一个排水点，厨房排水经隔油池处 理后排放。燃气：燃气：餐饮铺具备燃气接入条件。排烟：排烟：每户预留独立竖向土建烟道，需满足当 地环评要求，如屋面油烟排放口距离住宅大于 30米，或由商家自行安装油烟净化装置。2、注意事、注意事项项站在经营者的角度67、去设计商铺，确保客户进驻后能经营明火餐饮并办理相关证件。排烟方式示意排烟方式示意图图第第36条条 是否是否预预留独立洗留独立洗手手间间位置位置解释：相对公共洗手间而言，指在铺内预留独立的洗手间位置，包括相应的给排水管道。1、做法、做法尽量利用墙体、柱网之间的狭小空间。2、注意事、注意事项项考虑供水及废、污水的排放。佛肇新城之光佛肇新城之光项项目目预留洗手间及 管道，客户可 改造第第37条条 利用利用层层高高实现赠实现赠送送是否是否考考虑虑解释：利用各地方规定商铺层高的上限，尽可能为业主增加改造的可能性。1、做法、做法在满足商业层高规范要求的前提下，加大商铺 的层高，使用户可自行将室内空间分隔为68、两层，以此增加商铺实际可使用面积。2、注意事、注意事项项按照当地规范的限额操作。利用利用层层高高赠赠送示意送示意图图第第38条条 占用占用车库车库面面积赠积赠送送是否是否考考虑虑解释：将地下车库与商铺连接的部分作为赠送，增加商铺实用面积。1、做法、做法利用车库无用空间，赠送商铺储藏面积。特别 是二层商业面积较小，可以通过楼梯将地库与 商铺连接的部分作为赠送，增加商铺实用面积。2、注意事、注意事项项前期功能预留是以上改造可行性的基础条件。地地库赠库赠送示意送示意图图赠送部分地库赠送商铺的位置第第39条条 天井天井方式面方式面积赠积赠送送是否是否考考虑虑解释：天井一般不计入容积率，后期可通过改造实69、现赠送。1、做法、做法天井无上盖，客户后期可自行根据需要在此处 搭设楼板和天花板，作为正常商铺的使用面积。2、注意事、注意事项项前期功能预留是以上改造可行性的基础条件。商商铺铺天井天井赠赠送示意送示意书房外集中设置 设备平台，后期 打通改造成卧室第第40条条 赠赠送送露露台面台面积积是是否否考考虑虑解释：有条件的情况下，将商铺露台赠送给商户，拓展实用面积。1、做法、做法利用商铺或住宅的退台部分，在不影响上层住 户的前提下，可赠送划定范围的屋顶平台给商 户，扩大商业实际使用面积。2、注意事、注意事项项参照前述洋房赠送商铺顶部平台。商商铺铺露台露台赠赠送示意送示意书房外集中设置 设备平台，后期 打70、通改造成卧室第第41条条赠赠送送骑骑楼或楼或户户外外营业营业面面积积是是否否考考虑虑解释：骑楼外摆区或户外营业面积是商业面积的一种拓展，也是商铺广告，对人流有引导作用。1、做法、做法首层设计商业外摆区或骑楼，拓展室外空间。可允许买家一定程度占用商铺门前的规划的停 车位或人行道作为私家外摆空间使用（如大排 档、咖啡坐等等）。2、注意事、注意事项项对于有景观资源的商铺，这种外摆区的价值 高于室内商铺价值。利用停利用停车车位置位置换换外外摆摆区区外摆区第第42条条 商商铺铺后开后开门赠门赠送送小小院是院是否否考考虑虑解释：利用住宅和商业退距赠送后院，提升附加值。1、做法、做法在不影响绿地率及住户生活71、的前提下，利用住 宅和商业退距赠送后院，提高商铺的使用率。后院围墙同时是小区围墙，降低成本，这种后 院对于餐饮、超市等业态有重要作用。2、注意事、注意事项项不影响绿地率。商商铺赠铺赠送后院示意送后院示意书房外集中设置 设备平台，后期 打通改造成卧室第第43条条是否考是否考虑虑用其它停用其它停车车方式替方式替代代地下地下车库车库解释：用地上停车楼/架空车位/地下机械车位替代地下车库。地上停地上停车车楼：楼：充分研究政府对停车楼的规范，尽量不占容积率，停车楼后期可改一部分做 商铺或配套。架空架空车车位：位：架空层不计容，用于做车位可比常规地下车库节约20%-40%建安成本。机机械械车车库库：当地块72、较小普通车位难以满足需 求，或需要开挖两层地下室时，可向政府争 取机械车位，有效节省成本。后期根据实际 需求考虑何时安装，减少资源浪费和资金占 用。地上停地上停车车楼楼机械机械车车位位架空架空车车位位第第44条条 车车位位数量是否最数量是否最小小化化解释：研究政府规范文件，根据自身产品特点，通过谈判、指标方式调换、市场数据或新政与政府沟通降低车位配比。1、做法、做法熟悉政府规范对车位指标的要求，争取按我司利益最大化的文件执行；。车位配比通常有三种方式：面积比、户数比、面积段户数比，可根据自身产品特点尝试 沟通变更指标方式。如大面积户型多，可将面积比（1个/100）改为户数比。若前两条未能降低配73、比，可通过市场车位实际数据，与规划部门沟通，争取配比不超竞品。若当地按面积段定车位配比，需注意户型面积是否位于临界点。第第45条条 分区分区车车位需求与位需求与供供应应是是否否均衡均衡解释：根据各苑区户型特点，将车位配比合理分配。1、做法、做法根据各苑区户型特点，把车位 侧重配置在需求较大的片区；刚需客户对车位需求比较低，改善型产品对车位需求较多，可在前期阶段将车位有侧重的 分配。2、注意事、注意事项项若项目有多个地块，可将车位适当匀给后期地块。1Y 12 F521Y2 060 F57-31Y 12 F5228Y2F57-225Y2F57-132Y2F57-132Y2FYJ 160T32F5874、45Y2 F5732Y2F5732Y2F5325Y2F5332Y2F5325Y2F苑区苑区A苑区苑区B苑苑 区区建面建面（万（万）面面积积户户型型 套数套数预预及及 车车位位 需求需求车车位位 比比A10102-3225007401.48B589-1353003601.2合 计1580011001.38第第46条条 车车位出入口数量位出入口数量是是否最否最小小化化解释：全面研究相关规范，在建造地下车库时，合理设计地下室，最大程度上减少车库出入口。1、做法、做法国家标准规定车库入口不应少于两个，但符合以下条件可设一个：汽车库（少于50辆）或停车少于100辆的地下车库；坡道为双车道的地下车库。2、75、注意事、注意事项项分期地块地下车库打通，可争取减少车库入口。第第47条条是否利用住宅投影下的架空部分是否利用住宅投影下的架空部分做做储储藏室藏室解释：将价值较低的车位或难以做车位的地库空间改造为储藏室。1、做法、做法由于柱网结构原因，塔楼负一层地库柱网较 密，部分空间难以作为车位使用，可改造为 储藏室，用于销售；预估车位去化不佳，在考虑经济测算后，可直接将车位改造成储藏室。2、注意事、注意事项项部分地方也可改为子母车位。塔楼下架空部分改造成塔楼下架空部分改造成储储藏室藏室红色部分为储藏 室，蓝色部分为 子母车位第第48条条 车车位位品品质质提升是提升是否否考考虑虑解释：通过地面、柱面、墙面、天76、花设计及景观布置，提升车位感官品质。1、做法、做法在成本可控的条件下，可考虑通过地面设计、柱设计、墙面设计和天花设计来提升车位品质，促进去化。2、注意事、注意事项项若当地车位去化困难，切勿盲目提升品质。绿绿城惠园地下城惠园地下车车位位第第49条条装装标标是否已是否已调调研客研客户户需求需求进进行适行适应应性性优优化化解释：结合科学定位对装标进行真实客户验证，摸查客户需求，综合考虑项目定位和成本，对装标进行适应性优化，契合当地市场需求。1、做法、做法针对装修风格及装修部件敏感点、分歧点进行客户验证，纳入科学定位同步开展；提前准备 装标测试PPT，将效果图或本区域实景图向客户展示，并做好记录。2、77、注意事、注意事项项验证部件不宜过于琐碎，以大部件为主，建针对客户能感受到的敏感点进行优化。第第50条条综综合楼合楼、板、板房房及及示示范范区区是是否展否展示示产产品品价价值值点点解释：综合楼、板房及示范区的设置要充分展示内部核心景观、外部配套资源等，同时注重客户体验，动线尽量简捷，形成闭环。1、做法、做法原则上所有项目示范区范围要做大，核心景观 面加大，开盘时整体展示。板房设置要紧凑，考虑后期预留，同时动线应围绕核心景观展开，尽量简捷，形成闭环。2、注意事、注意事项项提前与顺茵沟通，确定景观尺度；示范区靠近城市方向和景观资源。原方案展示区做小，租原方案展示区做小，租用用外部外部公公共共绿绿地地 做展示，主席要求加大做展示，主席要求加大示示范区范区范范围围，将，将 售楼部后面的售楼部后面的绿绿地地纳纳入入原展示区租用公共绿地未将售楼部后面一大片绿 地范围纳入展示区，造成 浪费调整后展示 区未展示的绿地