1、营销管理中心 2022.2.2长长沙高沙高铁铁南站地南站地块块市市调调定位定位报报告告一、宏一、宏观观市市场场分分析析二、区域二、区域竞竞品分品分析析 三、三、项项目本体分目本体分析析四、四、项项目定位及物目定位及物业发业发展建展建议议目目录录长沙市住宅供销整体供销比为1.11，其中雨花区为0.97159278605221310598272478481芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区2020年各区普住累年各区普住累计计供供销销供应面积（万）成交面积（万）1235010905105671062211838芙蓉区岳麓区2020年普住各区成交均年普住各区成交均价价-50%0%50%100%150%芙蓉2、区开福区天心区雨花区岳麓区供应面积同比成交面积同比成交均价同比开福区天心区雨花区2020年各区普住供、年各区普住供、销销、价同、价同比比岳麓区一枝独秀，供岳麓区一枝独秀，供应应478万（占比万（占比42%），同比），同比+8%，成交成交481万（占比万（占比45%），同），同比比+26%；随着新随着新项项目目陆续陆续入市，芙蓉区逐入市，芙蓉区逐渐渐“活活跃跃”，供，供应应60万，同比万，同比+130%，成交成交52万，同比万，同比+43%供销比：0.97长沙市住宅存量整体存量657万，其中雨花区164万657787654321090100200300400500600 700库存面积(万)出清3、周期(月)单位:月内五区普通住宅内五区普通住宅库库存存&出清出清周周期期351371301641902020年年12月月长长沙各区普住沙各区普住库库存面存面积积（万（万）库库存整体呈平存整体呈平缓缓上升上升趋趋势势，为为657万万，2020年年出清周期保持出清周期保持在在7至至8个月之个月之间间除芙蓉区外，其余四区基本除芙蓉区外，其余四区基本库库存均超存均超130万，岳麓区万，岳麓区库库存存为为190万，但因成交量最大，出清周期最万，但因成交量最大，出清周期最短短8.110.37.14.701020芙蓉区岳麓区开福区天心区雨花区各区普住出清周期（月各区普住出清周期（月）16芙蓉区开福区天心区雨4、花区岳麓区长沙市宏观市场销售成交户型区间分析2020年年初新冠疫情、限购政策以及贷款规模等多因素造成客户对住宅产品的空间需求呈扩大之势，120-144120-144面面积积段段市市场场 占比占比达达到到42%42%，刚需偏改善型产品成为当前市场主力去化产品，144144以以上舒适型上舒适型产产品占品占比比呈呈逐逐年年上上涨涨之之势势。2019/20202019/2020年年长长沙住宅面沙住宅面积积段段/房型房型对对比比时时间间面面积积段段一一房房二二房房三三房房四四房房五五房房六六房房复复式式小小计计20192019年年9090以以下下90-12090-120120-144120-1441445、-180144-180180-200180-200200200以以上上 合合计计0.4%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.5%5.2%4.3%0.0%0.0%0.0%0.0%9.5%0.0%38.0%11.9%0.0%0.0%0.0%49.9%0.0%0.0%24.0%9.8%0.0%0.0%33.8%0.0%0.0%0.0%0.0%2.5%3.9%6.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.65.6%42.342.3%35.935.9%9.89.8%2.52.5%3.93.9%100.0100.0%206、0200以以上上0.0%0.0%0.0%1.0%1.8%0.01%0.00%2.8%2.8%144-180144-1800.0%0.0%0.3%10.8%10.8%0.3%0.0%0.03%11.4%11.4%180-200180-2000.0%0.0%0.1%0.4%9090以以下下0.3%3.1%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%3.53.5%20202020年年1.7%0.0%0.0%2.22.2%合合计计0.3%5.4%48.1%42.242.2%3.9%0.01%0.04%100.0100.0%20202020年增年增幅幅-35.2-35.2%-42.7-42.7%-3.6-37、.6%24.924.9%-38.9-38.9%0.00.0%0.0%0.0%0.0%37.6%37.6%90-12090-1200.0%2.2%34.2%1.1%120-144120-1440.0%0.1%13.4%28.9%28.9%0.1%0.0%0.01%42.5%42.5%长沙市宏观市场销售成交客群变化2020年年长长沙沙市市内内五五区区新新建建商商品品住住宅宅成成交交总总价价段段分分析析总总价价段段2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年40万万元元40-60万万元元60-80万万元元80-100万万元元1 1%7%4%1%0%2 7%1 0%6%2%1%2 5%8、2 1%2 1%1 2%7%3%1 7%1 9%1 7%1 1%100-120万万元元120-140万万元元8%1 4%1 7%1 9%1 7%5%7%1 5%1 7%1 4%140-160万万元元160-180万万元元180-200万万元元200-220万万元元220-250万万元元250万万元元2%7%8%1 2%1 3%1%1%1%5%7%8%1 1%2%3%3%5%8%7%1%3%1%2%3%2%4%2%3%4%5%1 1%2020年市场受诸多因素影响，“房票”稀缺致使客户选择一步到位，购房产品结构产生明显变化，商品住宅成交总总价段价段集集 中于中于120120万万-160-160万，9、客万，客户户承承压压能力增能力增强强。伴随利率下调、各大节点促销等举措，客户入市意愿强烈,来访量高于同期水平，不 同的是以往客户置业地缘性较强，目前全城看房趋势明显，购房趋于理性。长沙市宏观市场销售结论从成交面积段分析：120120-144-144户户型型在整个市场销售去化最好，占比达到了42%,144以上的 舒适性大户型逐年占比也在增加。从成交总价段分析：120120万万-160-160万成交万成交总总价段价段在整个市场成交量最多，占比达到了44%，客户的 承压能力再增强。市场分化加剧，河西岳麓区和望城区涨幅明显，河东主力区域雨花区和天心区同比成交下滑。2020年众多知名房企纷纷进驻，区域项10、目逐步入市，有效客户在高压政策下增长较缓慢，短期内去 化风险低，未来项目竞争将持续激烈。市场房源量充足，客户购房趋于理性，高性价比以及流量红 盘相对能保持理想去化。区域主要竞品区位图此次调研的高铁南站项目 周边竞品住宅项目共3个主要 集中浏阳河两侧：最近的为佳 兆业城市广场，目前均价为 12500元/均价12500元/2、浏浏阳阳河河东东岸岸2个个（会展自贸 区）：多为为刚需和首改型居 住，交通、商业配套齐全均价9000元/融融创创会展上会展上东东区区 90009000元元 /万科天空之万科天空之境境 90009000元元 /（精（精）长长沙国沙国际际 会展中会展中心心高高铁铁南南站站佳兆佳兆11、业业城市广城市广场场 1250012500元元 /地地 块块新城明昱新城明昱东东方方润润和翰文和翰文府府红红星天星天铂铂 92009200元元 /项项目位目位置置高铁南站东广场东南角占地面占地面积积53亩总总建筑面建筑面积积61万（住宅20万，商业41万）容容积积率率2.5项项目目规规划划商业、高层、小高层总户总户数数1179套，15栋（2T3）、17F-31F面面积积区区间间109-165均均价价12500元/销销售情售情况况项目于2022.1.7开盘，首推3栋（5#、6#、7#），共228套，大户型基本售罄，整体去化60%客客群群市区刚需和改善性客户项项目特目特点点高高铁铁站物站物业业，自12、，自带带大型商大型商业综业综合体，体量大。公园及河合体，体量大。公园及河景景 资资源源环环绕绕主要竞品分析-佳兆业城市广场（距离最近竞品）主要竞品分析-佳兆业城市广场展示面及户型营销展示中心（现代简约）106复式住宅40万商万商业业165复式住宅全局沙盘布局主要竞品户型展示-佳兆业城市广场产产品特色品特色：目前已推出3栋（2栋高层，1栋中高层），产品除了中高层165大平层外，其他户型全部为客餐厅局部3米挑高，使用率大大提高。并且各楼栋 为南北排列，均偏东南方向，栋栋均可看河景。据调研了解，130以上基本去化完毕，剩余多为中小户型。项项目目优势优势：创新型户型产品，兼顾刚需和纯改，邻公园、沿河风13、光带，且有大型自持商业配套环绕。展示水平较高。主要竞品已推售产品户配比例-佳兆业城市广场户户型型户户型面型面积积总总套套数数户户配比配比例例总总价（万价（万）5#、6#（31层层）7#（17层层）228套套106（复式）60套26.3%132125（复式）16套7%156131（复式）60套26.3%163142（复式）60套26.3%177163（复式）16套7%208164（平层）16套7%213总计228套100%132万-213万主要竞品分析-融创会展上东区项项目位目位置置长沙地铁2、4号线光达站4号出口占地面占地面积积总总建筑面建筑面积积34万（二期）容容积积率率3.0项项目目规规划14、划18栋高层、超高层（二期）总户总户数数2200套（二期）面面积积区区间间95-196均均价价9000元/销销售情售情况况二期项目：A31-5#A31-7#A31-9#、1#2#4-13#15-17#、A20-13#14#16#、A16A17-2#3#5-10#在售，月均去化290套客客群群长沙刚需、改善型客户项项目特目特点点地地铁铁、高、高铁铁交交汇处汇处，自，自带带学校商学校商业业，体量大，体量大，浏浏阳河阳河风风光光 带带及会展自及会展自贸贸区配区配套套 2020年年4月月-2022年年1月网月网签签数数据据月月度度供供应应套套数数供供应应面面积积成交套成交套数数成交面成交面积积成交均成15、交均价价成交成交总总额额1月/31939435901035530851712月119311204827139011900435127231811月51271134832104569898993998220410月930819537268938794968488235119月8481116462813640894893454908738月120143101671974093871853093187月182223042723283191362999410746月625770224194618387754052680885月611679172262607887462280662644月252292716、6/5273587613351343364591313959462168主要竞品户型展示-融创会展上东区产产品特色品特色：产品主力户型从112-142，属于常规的设计和赠送，类板式结构，保证中间两户的部分采光和通风，主力户型产品的客群以刚改型为主 项项目目优势优势：区域内高性价的价格和品牌加持，同比在交通区位和商业配套上，有得天独厚的卖点。主要竞品分析-万科天空之境项项目位目位置置劳动东路与箭道坪路交汇处占地面占地面积积4万总总建筑面建筑面积积11万容容积积率率2.0项项目目规规划划11栋小高层，1T2（11F）总户总户数数613套面面积积区区间间80-155均均价价9000元/（精装）销销售17、情售情况况项目由轨道公司与万科合作项目，于2020.9.15 开 盘，剩余2#、3#、6#尾盘在售，整体去化87%，月 均去化约65套。客客群群轨道公司内部员工、周边刚需型客户项项目特目特点点板式板式带带精装小高精装小高层层，地，地铁铁物物业业，性价比，性价比高高2020年年9月月-2022年年1月网月网签签数据数据月度月度供供应应套数套数供供应应面面 积积成交套成交套 数数成交面成交面 积积成交均价成交均价成交成交总额总额1月/20255291432333580512月/117 15053895513480795011月2914367171844494527982476610月121145418、4106 1313597321278363369月29637663221 279789508266025664535 671649407631830521主要竞品户型展示-万科天空之境产产品特色品特色：产品主力户型从80-155，1T2户11层，纯板式小高层，户型南北通透方正，户户采光通风无遮挡，主力户型产品的以刚需和首改型客户 项项目目优势优势：带精装修交付，区域内高性价的价格，户型产品居家偏向舒适性。主要竞品分析-红星天铂项项目位目位置置长沙市雨花区湘府东路和体院路交汇处（市广电正对面）占地面占地面积积30万方总总建筑面建筑面积积100万（住宅64万）容容积积率率2.46项项目目规规划划619、0栋住宅（洋房、小高、高层）一期38栋总户总户数数4000套（一期2555套）面面积积区区间间高层：98-105-120、洋房：125-135-163均均价价高层：9500元/、洋房：11000元/销销售情售情况况2020.6.22开盘，已推15栋高层和12栋洋房，共有2116户，整体去化70%配配套套10万方商业，自建中小学交交通通地铁五号线板塘冲站主要竞品分析-润和翰文府（未开盘）项项目位目位置置体院路与长塘路交汇处占地面占地面积积5万总总建筑面建筑面积积20万容容积积率率3.2项项目目规规划划11栋高层总户总户数数1490套面面积积区区间间87-129均均价价预计11000元/销销售情售20、情况况未开盘，预计1月23日开盘，计划首推2栋高层，174套，户型为105、129区域竞品市场分析总结项项目名目名称称产产品品类类型型体量套体量套数数首开首开时时间间20202020年月均情年月均情况况户户型型交付交付标标准准20222022年年1 1月均月均价价项项目特目特点点佳兆佳兆业业城市广城市广场场高层（跃式）中高层（跃式）高层（平层）20万1179套2022.1.7约45套/月106-131142-165毛坯12000-12500元/12500-13000元/高高铁铁站物站物业业，自，自带带大型商大型商业业综综 合合 体，体量大。公园及河景体，体量大。公园及河景资资 源源环环 绕绕融21、融创创会展上会展上东东区区高层+超高层34万2200套（二期）2020.5约290套/月95-196毛坯9000元/地地铁铁、高、高铁铁交交汇处汇处，自，自带带学学校校商商 业业，体量大，体量大，浏浏阳河阳河风风光光带带 及及会会 展自展自贸贸区配区配套套万科天空之万科天空之境境小高层11万613套2020.9约65套/月80-155精装9000元/板式板式带带精装小高精装小高层层，地，地铁铁物物业业，性价比性价比高高新城明昱新城明昱东东方方高层+洋房28万/105-123毛坯/润润和翰文和翰文府府高层20万1490套/87-129毛坯/红红星天星天铂铂高层+小高层+洋 房2555套（一期）222、020.6约132套/月97-128106-159毛坯9500元/11000元/地地块块位置交通、配套都非常位置交通、配套都非常优优越越，产产品品类类型丰富，体量型丰富，体量较较大，性大，性价价 比比较较高高区域竞品市场分析总结市市场场分析分析总结总结：总结：受高铁武广板块先天地理位置的优势，以及该片区自贸会展区的定位，区域内均为一线头 部房企拿地开发，竞品在品牌号召力、产品力、营销展示打造都有较高的水平。加之高性价比 的价格和区位，2020年全年供销都呈现较快的趋势。由于开发体量都较大，各项目都自带大型商业或教育配套，在产品设计方面，各有特色，主打差异化（纯板或复式）。以产品的创新优势和高使23、用率再结合项目本体优势做市场竞争。1、销售去化：受区位地段优势及产品特点和品牌价值，月均去化月均去化5050套套-200-200套，价格套，价格9000-9000-1200012000元元/2、产品户型：刚需和改善产品兼顾，主力主力户户型型110110-140-140，以四房，以四房为为主，主，更多的是突出居住的 环境和配套。雨 花 大 道长托路江 榕 路项目地块位于高 铁南站片区南部，长托路与江榕路交 汇处，毗邻浏阳河 西岸风光带，距离 高铁南站直线距离 仅1.5公里，距离东 岸会展中心1公里，交通出行便捷。属 于高铁片区后发展 区域。地块区域交通分析高高铁铁南南站站4号号线线2号号线线地地24、 块块融融创创会展上会展上东东区区光光 达达万科天空之万科天空之境境佳兆佳兆业业城市广城市广场场武武广广商商务务区区长长沙沙国国际际会会展展中中心心地块外景及道路照片地块内景地块内景浏阳河风光带浏阳河沿路地块分析小结地地块块分析小分析小结结：地块位于高铁南站区域，交通出行较为便捷，临近高铁和地铁换乘。目前周边商业和教育 配套存在一定的车程距离，能基本满足生活一定需求。周边的环境展示及居住氛围较为良好。目标地块临近雨花主干道，地块内部较为平坦，无拆迁，昭示性较好。周边临近浏阳河风 光带，居住环境及氛围较好，地块内无拆迁及土方高差，整体施工难度不大，对园林及楼宇排 布较为有利，可打造规划出较好的营25、销整体展示。项目本体分析1、交通出行、交通出行：临近雨花大道主干道，四面临路，区域2公里范围内，出行便捷顺畅，距离城区主要街道通达快速2、周、周边环边环境境：坐拥2公里浏阳河风光带，11万黎托生态公园。自然风光带及公园环绕，居住环境相对优美3、配套、配套设设施施：40万佳兆业城市广场商业综合体，高铁南站地铁2/4号线快捷交通枢纽，1公里内长沙国际会展中心和自贸区4、教育配套、教育配套：砂子塘启新小学、雨花区托溪小学、黎郡小学、东山小学、雨花实验小学、枫树山明昇小学，就近入学基于以上分析：项项目本体是具目本体是具备备打造中高端打造中高端产产品的基品的基础础，在，在环环境、交通、配套、教育等境、交26、通、配套、教育等现现有有资资源方面，区域内都源方面，区域内都属属 于共有于共有优优势势。项目初判建议项目SWOT分析优优势势劣劣势势机机会会风风险险1、本区域最大规划体量项目之一；2、产品走差异化竞争，区域内做到高端；3、交通出行便捷，环境配套优美，居家适宜4、综合体项目，自建大型配套商业，商业、公寓等。1、项目处于新开发区域，成熟周期有一定的时间；2、教育配套目前有所缺失，周边人气不足；3、在品牌、物业与竞品有一定劣势；1、高铁南站板块未来重点打造区域，潜力较大；2、目前周边竞品相对较少；3、市政风光带及公园加持，可提升产品溢价。1、后期区域内土地供应加大，竞争会逐渐加大。2、区域内竞品在开27、发水平、产品力、配套都有较大 的优势和资源。3、区域内性价比高的产品较多，客户选择空间加大。项目战略定位主主导导者者：补补缺者缺者：追随者追随者：挑挑战战者者：最大市场份额规模大行业标准最新的价格标杆强调新的价值体系强调产品的特色与创新搭便车，借势距离跟随，选择跟随做市场主流瞄准市场缝隙创新产品和需求点企业资源优势突出项目战略定位项目竞争定位项目竞争定位高端高端：产品、品牌的营销展示、包装、推广、媒体公关等，拔高档次定位，树立高端形象中高端中高端：物业服务、示范区建造、建筑施工、产品工艺等硬件设施中，达到市场主流偏上水平，保证在市场中的竞争力项目档次定位GA地地块块中端中端产产品品GB地地块块28、高端高端产产品品根据两块地块所在区位及环境1、产产品档次定位品档次定位：GA地块：中端产品产品走量GB地块：高端产品产品溢价2、项项目开目开发节发节奏奏：首先开发GA地块，先期撬动市场，实 现现金流回正后期开发GB地块，拔高档次，实现产 品溢价项目产品定位基于以上基于以上综综合分析，建合分析，建议产议产品品户户型定位型定位：1、户户型区型区间间段段：GA地块：主力户型120140，以四房为主，毛坯，复式产品GB地块：主力户型160180，局部210，四至五房，精装，平层产品2、产产品品设设计计特特点点：项目定位打造纯改善性中高端社区。可参考佳兆业城市广场，GA地地块块产产品品做做毛毛坯坯复复式29、式，围围合合式式布布局局。GB地地块块做做精精装装平平层层或或洋洋房房，提提升升溢溢价价。突出河景资源，拉宽景观阳台。沿河一侧配置大面积户 型，可做部分高低层搭配，突出大平层产品的稀缺性和尊贵感。项目客群定位AGAGA地地块块核心客核心客户户：内五区首改型客内五区首改型客户户80%80%，周，周边边地地缘缘客客户户20%20%GBGB地地块块核心客核心客户户：内五区：内五区高收入再改型客高收入再改型客户户90%90%，周，周边边地州市高收入客地州市高收入客户户10%10%项目物业发展建议户配1、GA地块：主力户型120140，2T3户户型型房房型型面面积积范范围围（）占占比比房型特房型特点点330、+1房2厅2卫紧凑四房120-12530%主卧、主阳台朝东南向，配备 生活花园3+1房2厅2卫实用四房130-13530%入户玄关，双卧朝南，客餐厅 南北通透，双阳台4房2厅2卫舒适四房138-14340%入户玄关，三卧朝南，客餐厅 双阳台南北通透项目物业发展建议户配2、GB地块：主力户型160210，2T2户户型型房房型型面面积积范范围围（）占占比比房型特房型特点点4房2厅2卫舒适四房160-16540%纯板式结构，南北通透，宽阔 观景阳台5房2厅2卫舒适五房175-18540%纯板式结构，南北通透，宽阔 观景阳台5房2厅3卫阔绰五房200-21020%云项目物业发展建议建筑布局（GA地块）31、园林景园林景观资观资源源最大源源最大化化借借鉴鉴：做大围合式布局，突 出中央园林景观，保保证证每每栋栋 每每户户各角度都能景各角度都能景观观最大化最大化。云项目物业发展建议建筑布局（GB地块）河景河景资资源最大源最大化化借借鉴鉴：做可参考佳兆业城市 广场，东西前后做高低搭配 建筑类型，突突出出河河景景资资源源最最 大化大化。项目物业发展建议园林【新新亚亚洲洲风风格格】是是目目前前极极受受国国际际建建筑筑界界 推推崇崇的的一一种种理理念念，主主张张以以具具有有浓浓厚厚地地域域特特色色 的的传传统统文文化化为为根根基基，融融入入西西方方文文化化。把把亚亚洲洲 元元素素植植入入现现代代建建筑筑语语系32、系，将将传传统统意意境境和和现现代代 风风格格对对称称运运用用，用用现现代代设设计计来来隐隐喻喻中中国国的的传传 统统。在在关关注注现现代代生生活活舒舒适适性性的的同同时时，让让亚亚洲洲 传统传统文化得以文化得以传传承和承和发扬发扬。云项目物业发展建议园林规划布局规规划布局建划布局建议议GAGA：两个特色圆形主题园林 新亚洲风格，主题鲜明，形 成组团化。GBGB：一条主景观带园林，其 他小型带状景观园林。以各 情景化主题为主，现代中式 风格。特特色色景景观观组组团团特特色色景景观观组组团团主主 题题 景景 观观 带带情情景景景景观观带带情情景景景景观观带带情情景景景景观观带带营销价值提升打造健33、康+生活体验健康不仅事关业主自己，更关 乎 其父母、孩子，是所有消费 者都 关注的永恒话题。让健康与社区服务有机相互融 合，成为项目服务的一部分；帮助业主在家门口、社区内就能完成 健康 管理，轻松无忧。将智慧健康管理赋予项目，让健康成 为项 目独有的超级卖点。以健康为核心，形成业主社群运营的 重要 聚集地。健康健康+服服务务H e a l t h+s e r v i c e智慧健康管智慧健康管理理S m a r t h e a l t h m a n a g e m e n t线线上上+线线下，数据下，数据服服务务 360智慧健康管理，智慧健康管理，让让每位每位业业主健康到家主健康到家成就健康34、美好社区成就健康美好社区标标杆杆A c h i e v e h e a l t h y a n d b e a u t i f u l c o m m u n i t y b e n c h m a r k营销价值打造健康生活体验服务健康体健康体验验：额外增加健康检测服务，在营销中心或架空层打造智能健康管家体验区，建立客户健康档案。营销价值打造差异化营销爆点营销价值打造创新活动营销周边商业项目区域市场分布图碧桂园城市之碧桂园城市之光光10700元元/（毛，平（毛，平）11500元元/（毛，复（毛，复）旺德府万象旺德府万象时时代代13500元元/（毛（毛）15000元元/（精（精）绿绿地城地城际35、际空空间间站站12000元元/（毛，复（毛，复）11000元元/（毛，平（毛，平）佳兆佳兆业业云云顶顶都都汇汇10500元元/（毛，复（毛，复）10500元元/（精，平（精，平）美的置美的置业业广广场场12000元元/（毛，复（毛，复）11000元元/（精，平（精，平）碧桂园印碧桂园印象象10000元元/（毛，平（毛，平）11000元元/（精，平（精，平）13000元元/（毛，复（毛，复）明昇壹明昇壹城城15000元元/（毛，复（毛，复）17000元元/（毛，复（毛，复）其中集中在项目2-3公里范 围有7个，产品类型和档次依 据其品牌定位，产品功能，以及地段配套差异不同。项项 目目公寓产品分析36、-旺德府万象时代项项目位目位置置人民人民东东路与杉木路交路与杉木路交汇处汇处西南西南角角总总建筑面建筑面积积31万容容积积率率3.99项项目目规规划划规划5栋公寓+2栋写字楼，分两期开发产产品品类类型型酒店平层公寓、写字楼、loft公寓面面积积区区间间45-54销销售均售均价价平层公寓12000元/（毛坯）loft公寓13500元/（毛坯）loft公寓15000元/（精装）销销售情售情况况目前在售为3#精装、4#毛坯复式公寓。2019.12 首 开3#精装，2020.6.30加推4#产产品及交付品及交付标标准准 规规划划1栋精装loft公寓、1栋毛坯loft公寓项项目目优优势势地地铁铁6 6号37、号线线水稻博物水稻博物馆馆站、住宅品站、住宅品质质公寓产品分析-旺德府万象时代2019年年12月月-2020年年12月网月网签签数据数据月度月度供供应应套数套数供供应应面面积积成交套数成交套数成交面成交面积积成交均价成交均价成交成交总额总额12月00411647.42140042307078711月00491978.63135762686217710月00291299.8914610189907979月0021883.8413670120821448月64029036.813592.11394682574677月0015636.961433091277866月0020870.84140061238、1970685月00371713.7714046240716124月00451983.5813973277172583月0013582.511395181267732月004185.131361125197581月00452047.7813917284999512019.12167968132.317337.59141374772370231997169.1133914760.0413977206295949旺德府万象时代2020年网签数据：2019年12月首开1栋酒店平层公寓1039套、1栋精装LOFT公寓640套，月均去化24套；2020.8月加推 640套毛坯LOFT公寓，月均去化35套39、；对比毛坯复式加推后销售情况，月销量+31%；截止目前平层和复式共计销售339套，去化率14.6%，整盘月均去化26套，均价13977元/项目最新营销动态：将一期待售栋精装LOFT公寓调整为毛坯LOFT公寓，但整体销售情况未有明显变化公寓产品分析-碧桂园城市之光项项目位目位置置嘉雨路与六号路交汇处总总建筑面建筑面积积33.2万容容积积率率6.0项项目目规规划划分三期开发，一期2栋平层公寓，二期4栋公寓（1 栋复式），三期待定产产品品类类型型平层毛坯公寓、复式毛坯公寓面面积积区区间间33-77销销售均售均价价11500元/（毛，复式）10700元/（毛，平层）销销售情售情况况目前在售的二期项目，40、4栋公寓产品（3栋平层，1 栋loft），8#未推，2020年6月推出5#，2020年9 月 推出6#去化38%交付交付标标准准全部为毛坯交房项项目特目特点点区域内品牌开发商，地铁2号线人民东路站公寓产品分析-碧桂园城市之光2020年年1月月-2020年年12月网月网签签数据数据月度月度供供应应套数套数供供应应面面积积成交套数成交套数成交面成交面积积成交均价成交均价成交成交总额总额12月00331359.63112511529712411月0012490.1411309554298510月00371458.3111692170510379月2167917.86522056.431065221941、059848月00361704.9210679182070787月00592316.1110756249122076月00371385.8810738148815065月00281270.8710701135995014月00351271.7110729136444183月001054004.2810881435723842月0010461.861070149425201月118047438.8116611.69110376751015139655356.6746018391.8310927200307759碧桂园城市之光2020年网签数据：2020年1月首推毛坯平层公寓1180套；2020.42、9月加推216套毛坯复式截止目前销 售82套，去化率38%，loft月均去化21套；现整盘销售460套，去化率33%，月均去化38套，均价10927元/项目营销动态：一期首开当月销售精装平层，后期整盘改为毛坯产品销售，客户可自主选择是否装修（标准：loft2000元/，平层1000元/)公寓产品分析-绿地城际空间站项项目位目位置置花侯路与曲塘路交花侯路与曲塘路交汇汇处处总总建筑面建筑面积积98.7万方，商业56万容容积积率率4.23项项目目规规划划50万方大型商业综合体（2栋200m超高层、商务企 业写字楼、集团自营绿地铂瑞五星级酒店）产产品品类类型型写字楼、loft公寓，平层公寓、商业面面积43、积区区间间公寓面积段30-60销销售均售均价价平：11000元/复：12000元/销销售情售情况况在售的为T9、T6、T8栋交付交付标标准准公寓均为毛坯交付项项目特目特点点大型商业综合体项目，高铁核心板块公寓产品分析-绿地城际空间站2019年年12月月-2020年年12月网月网签签数据数据月度月度供供应应套数套数供供应应面面积积成交套数成交套数成交面成交面积积成交均价成交均价成交成交总额总额11月00954395.67120525297693310月001718059.9712004967523079月0040319187.07120502312102418月001597519.141201844、903623997月00542369.3211671276512596月00893872.1411952462779225月42021893.371436220.0411944742913724月001024432.0511954529829203月00964155.7711947496481562月005203.951196224396711月001727671.9911945916398782019.123470151253.451315698.5411951681034773890173146.82162073785.6511034884336535绿地城际空间站2020年网签数据：2045、19.12月加推3470套公寓，5月加推420套，截止11月底共销售1620套，去化率 46.77%，2020年月均去化135套，均价11034元/项目营销动态：根据调研，项目工抵房约占销量的50%，为项目快速去化提供了一定条件，同时开盘即启动全城 分销，销售期间对外佣金点数最高时达10个点。公寓产品分析-美的置业广场项项目位目位置置2号线杜花路地铁口正对面总总建筑面建筑面积积10.3万容容积积率率3.66项项目目规规划划1栋公寓20F产产品品类类型型平层+loft公寓面面积积区区间间40-42销销售均售均价价11000元/（平，精）12000元/（复，毛）销销售情售情况况1栋公寓，2020.46、11首开，顶楼20F为LOFT，1F-19F 为精装平层，精装修标准：1200元/，2020.11 首 开，13楼以下不散卖交付交付标标准准平层为精装交付，loft为毛坯交付项项目特目特点点依托住宅产品，体量适中，性价比高公寓产品分析-碧桂园印象项项目位目位置置雨花区香樟路与圭塘路交雨花区香樟路与圭塘路交汇处汇处西南西南角角总总建筑面建筑面积积19万容容积积率率6.0项项目目规规划划4栋（平层+loft）公寓产产品品类类型型精装+毛坯公寓面面积积区区间间30-75销销售均售均价价10000元/（毛，平层）11000元/（精，平层）12500元/（毛，复式）销销售情售情况况共4栋公寓（3栋平层，47、1栋loft），4#未推，2#已 售罄，在售为1#复式、3#平层（1-10F）毛坯，（10F以上为精装）交付交付标标准准loft毛坯，平层（精装+毛坯）项项目特目特点点品牌房企，区域地段优越公寓产品分析-碧桂园印象2019年年6月月-2020年年12月网月网签签数据数据月度月度供供应应套数套数供供应应面面积积成交套数成交套数成交面成交面积积成交均价成交均价成交成交总额总额12月0018800.6610865869901211月0016594.6310805642477510月00301212.6210756130429669月00411573.9310669167916538月0049195748、.5410748210399267月00532105.2510523221539186月00451807.3110466189158355月00682645.8910572279720104月00552118.0610503222467363月92233436.231556296.2210888685563872月0011376.251260947439511月0016621.911225976236892019.120023710343.68126721310778812019.1100913755.2712353463899132019.10001435722.4212453712625349、52019.9001475845.0512392724300802019.870629155.02361776.4713831245707392019.700673249.4213825449217242019.644421811.1864140.671382357234963207284402.35136456943.2512049686098694碧桂园印象2020年网签数据：2019.6月首 推444套毛坯复式，月均去化63套；均价 13800元/；8月加推706套精装平层，月 均去化94套，均价12400元/；2020年加推922套（毛坯+精装）平层，月 均去化46套；均价10700元50、/；整盘截止目前共销售1364套，去化率 65.8%。2019年-2020年，公寓去化速度下 浮53%，平层精装售价下浮11%。项目营销动态：2019年整体销售情况较 好，2020年受恒大诸多公寓项目大幅度 降价影响，目前项目产品售价较之2019 年下降约1000元/，分销佣金点数约3 个点。公寓产品分析-佳兆业云顶都汇项项目位目位置置长长沙市雨花区黎托路和香樟沙市雨花区黎托路和香樟东东路的交路的交汇汇处处总总建筑面建筑面积积28万容容积积率率5.6项项目目规规划划规划有平层及LOFT写字楼共8栋高层。其中1栋平 层 公寓，1栋5A写字楼，2栋复式公寓，1栋综合写 字 楼，二期有3栋写字楼。产51、产品品类类型型酒店式公寓、loft公寓、写字楼面面积积区区间间面积段32-70，loft41销销售均售均价价10500元/（精装平层和LOFT毛坯）销销售情售情况况目前 3栋公寓（1栋平层，2栋loft），其中在售的为 2#（平层）33F、4#（loft）33F，2#低层和高层为 酒店返租精装公寓，中层为毛坯公寓，毛坯占比 40%，精装占比60%，精装标准为1500元/交付交付标标准准平层精装、毛坯公寓，loft毛坯项项目特目特点点产品丰富，体量较大，高铁商务区域 公寓产品分析-佳兆业云顶都汇2019年年11月月-2020年年12月网月网签签数据数据月度月度供供应应套数套数供供应应面面积积成交52、套数成交套数成交面成交面积积成交均价成交均价成交成交总额总额12月002078775.26110239672832811月001164698.13108505097239510月00632522.3210702269939559月00722688.9110829291174988月001033715.4710566392560027月00321212.411124134870856月00351308.5310753140708015月92839579.52391355.8710633144173754月0026893.261048693667883月00351169.410530123140553、52月0010326.231050034254471月0025849.331047088922162019.12002137037.8110508739548702019.1196032370832774.681046329032218188871949.52105939327.610731422029033佳兆业云顶都会2020年网签数据：2019.11月加推960套复式公寓，整盘截止目前销售1059套，去化率56.1%，月均去化75套，均价 10731元/项目营销动态：2022年1月初4#loft毛坯公寓释放工抵房房源，成交价格最低可至9000元/，同时分销佣金5-6个点。公寓产品分析-明54、昇壹城项项目位目位置置劳动东路821号总总建筑面建筑面积积120万容容积积率率3.55项项目目规规划划3栋公寓产产品品类类型型lfot毛坯公寓面面积积区区间间48-87-110-274销销售均售均价价15000-17000元/销销售情售情况况目前3栋为loft公寓（毛坯），3#17F、2#20F、1#20F，品牌及品质在区域内较高，高端系列。在 认筹中，2#（3F-9F，5.2米层高，18000-20000元/（274），10F-20F4.5米层高，15000-17000元/（48-87）交付交付标标准准公寓均为毛坯交付项项目特目特点点高铁核心板块的高端项目，品质物业物业、硬件标 准区域内标杆55、调研公寓项目产品数据分析统计表项项目名目名称称产产品品类类型型平平层层交交付付 标标准准loftloft交付交付标标 准准精装精装标标准准20202020年年月月 均去均去化化户户型型20202020年年1212月均月均价价项项目特目特点点敬天广敬天广场场LOFT公寓/精精装装2200元/2045-50低区150-200中区400以上高区14000-15000元/芙蓉区高端商业项目，地块交通 配套极其优越旺德府万象旺德府万象时时代代 平层+LOFT公寓/毛坯毛坯/精精装装2500元/2645-5414000元/产品硬件设施、园林品质、产品设计独特碧桂园城市之碧桂园城市之光光 平层+LOFT公寓56、毛毛坯坯毛毛坯坯/3833-77 10700-11500元/区域内品牌开发商，交通便捷绿绿地城地城际际空空间间站站 平层+LOFT公寓毛毛坯坯毛毛坯坯/13530-60 11000-12000元/高铁南站核心板块，体量及产品 丰富美的置美的置业业广广场场平层公寓精精装装毛毛坯坯1200元/40-42 11000-12000元/依托住宅产品，体量适中，性价 比高碧桂园印碧桂园印象象平层+LOFT公寓 精装精装/毛毛坯坯毛毛坯坯1200元/4630-75 10000-12500元/区域内品牌开发商，交通配套具 有优势佳兆佳兆业业云云顶顶都都汇汇 平层+LOFT公寓 精装精装/毛毛坯坯毛毛坯坯15057、0元/6332-70 10000-11000元/产品丰富，体量较大，高铁商务 区域明昇壹明昇壹城城loft公寓/毛毛坯坯/48-274 15000-20000元/高铁核心板块的高端项目，品质 物业物业、硬件标准区域内标杆公寓产品分析总结市市场场分析分析总结总结：1 1、目前区域内主要、目前区域内主要竞竞品公寓品公寓产产品中品中loftloft主要主要为为毛坯交付，平毛坯交付，平层层多采用多采用“毛坯毛坯+精装自住精装自住+精装投精装投资资”组组合形式合形式。2 2、整体去化情况受区域内新晋、整体去化情况受区域内新晋项项目增加，整体存量目增加，整体存量较较大，大，20202020年精装年精装lo58、ftloft产产品月均去化品月均去化约约2626套套/月月。3 3、目前市、目前市场场在售在售项项目涵盖平目涵盖平层层与复式与复式产产品品时时，平，平层层占比大于复式，两者之占比大于复式，两者之间间毛坯价差在毛坯价差在10001000元元/-1500-1500元元/，精装平精装平层层与毛坯与毛坯loftloft销销售均价呈售均价呈现现持平持平趋势趋势。4 4、区域、区域loftloft公寓目前主流公寓目前主流层层高均高均为为4.54.5米，客群兼米，客群兼顾顾投投资资及自住，武广片区公寓普遍及自住，武广片区公寓普遍总总价段控制在价段控制在5050万以内万以内，其中又以其中又以4545万左右居多59、，市中心区域万左右居多，市中心区域对总对总价价5050万以上公寓万以上公寓产产品接受度相品接受度相对较对较高高。借鉴案例分析明昇壹号公馆明明昇昇壹壹城城壹壹号号公公馆馆项目是位于劳动东路821 号，紧邻地铁2号线（沙湾公园）、4号线（粟塘），公寓目前规划了3栋为loft公寓，17F-20F，面积段为，38-275，均为毛坯交付，毛坯），3#17F、2#20F、1#20F，项目目前处于认筹当中，未开盘，对外释放价格 高楼层（4.5米）1.5-1.7万元/，中低楼层（5.2米）1.8万-2万元/。品牌及品质在武广板块内处于较高的 水平，项目定位为高端居家类公寓。客群主要客群主要为为涉外人士、私企涉60、外人士、私企业业主、金融主、金融/IT/外外贸贸 行行业业企企业业高管等高端人士高管等高端人士为为主。主。集中消费客群年龄在 3348岁之间，是一个颇具有消费实力的商业项目。借鉴案例分析明昇壹号公馆项目特点物业服务：国际一线第一太平戴维斯产品卖点：层高5.2米（2F-9F）+4.5米（10-20F）loft公寓，使用率极高园区展示：围合式四季花卉主题中式园林，类住宅式居家社区配套：共享餐厅、阳光书吧、健身空间、无人超市硬件配置：入户：三重入户大堂（入园、双入户大堂），外立面：采用LOW-E全中空玻璃和金属铝板线结合区域配套：签约长郡雨花中学，自建枫树山明昇小学，紧邻 地铁2/4号线地铁借鉴案例61、分析明昇壹号公馆户型产品面积段：27-253，9F以下（5.2米），10F以上（4.5米），主力户型部分带燃气产品卖点：复式结构，253为大平层公寓，整体格调已非常类似于住宅大平层，一楼3米，二层2.4米，4+1房2厅6卫，电梯独立到户83为主力户型，3房2厅2卫，能满足常规家庭生活起居商业地块档次定位商商业业公寓档次定公寓档次定位位形象高端、配置中高端【参考明昇壹城壹号公 馆】产品力打造。在在硬硬件件 配配置置、小小区区园园林林、营营销销展展 示示、产产品品创创新新都都做做到到市市场场 主流高端水平主流高端水平。商业地块产品定位公寓A公寓B商商业类业类型定型定位位产品形态：loft商住型公寓62、 交付标准：毛坯面积段：45-2004.5米层高，局部（中低 层）做5米站前广场商业地块产品定位SA地地块块商商业类业类型定型定位位产品形态：loft精英型公寓+写字楼交付标准：毛坯面积段：40-60层高：4.5米街 区 +裙 楼塔楼B塔楼A塔楼A塔楼B塔楼C塔楼DSA地地块块SB地地块块商业地块定位SB地地块块商商业类业类型定型定位位产品形态建议：休休闲闲街街区区式式商商铺铺，规划多 个人行出入口通道，保证 畅通的人流动线，并在公 区内做休闲采光天幕单铺面积段：20-30分三层：一层5.5米 二层4.5米 三层4米商业业态定位建议结合地块紧邻高铁南站西广场出入口，周边客群主要以外地商旅流动人员为主，建议商业业态 以休闲风味美食+湖湘文旅特色为主题打造，突显湖湘本土特色！商业一层业态品类建议商业二层业态品类建议商业三层业态品类建议