1、香湾福地 养心漯河项目投资合作方案目录n项目概述n项目合作方案CONTENTSPART1项目概述漯河简介片区规划公建清单投资概述漯河简介漯河市，位于河南省中部，河南省人民政府批复确定的国家食品名城、区域性交通 枢纽城市、中原经济区重要的现代商贸物流中心、生态宜居城市。香陈湾片区位于漯河市郾城区西部，紧邻舞阳县，是漯河市“北联、西进、东优、南控”发展方向中向西拓展的重要节点。中原水城食品绿城汉字名城沙河北岸：一座【养身、养心、养神】的康养天堂漯河新城：一个【创新、创意、创业】的文教高地中原地区：一处【宜居、宜业、宜游】的现代新城n 国家背景中原城市群建设n 康养产业迎来大发展时代n 教育产业迈入2、黄金时代n 文化生态成为经济发展新动力产城融合的现代城区项目定位“一心一轴五片区”“一心”：城市生态核心“一轴”：沿南北向主路形成片区发展主轴“五片区”：花园办公产业园区城市配套居住社区城市高尚居住社区生态康养综合体特色郊野公园与青少年生物教育基地1234554321城市生态核心片区规划大健康产业大教育产业+教育教育教育+健康健康健康+服务配套医疗体系医疗及康养保健用品业养生养老健康服务服务配套学历教育培训教育国际学校K12教育教育大社区主题酒店主题商业街教育主题公园研学主题游终生教育线上培训教育线下培训教育二级甲等医院国医保健中心康养主题酒店康养主题商街康养社区康养公园康养旅游养生养老中心养3、生与保健食品多维度健康管理康复中心医疗保险产业体系【六大核心项目】花园办公产业园1大教育（国际学校）3大健康（康养社区）2植物园整体提升4配套公共服务设施6配套居住社区5核心项目核心项目花园办公产业园植物园整体提升配套居住社区公共服务设施大教育大健康项目组成结合凇江产业集聚区，重点发展漯河重点产业升级与未来产业办公与科研区，发展双创产业，推进“科技上楼”功能景观提升：结合国际学校建设提升功能，滨水美化、田园景观规划形成可生长、可复制的康养居住社区模式建立大健康产业体系框架，发展多级医疗体系服务与多种医疗功能业态；强化为康养产业服务的生活配套，增加其附加值建立大教育产业体系框架，发展多级医疗体系4、服务与多种医疗功能业态；强化为教育产业服务的生活配套，增加其附加值规划将形成三级公共服务体系，满足从最基本的硬性生活需求到丰富多彩的生活体验，将各级公共服务中心打造成为人们交流互动的公共客厅。产业分类项目具体业态占地面积（亩）建筑面积（万m2）现状保留&提升新建开发主体开发时序备注产业园产业办公花园式办公606.0企业二期研发型办公606.0企业二期产业配套酒店103.0企业二期大健康健康二级甲等医院医院757.5政府一期健康+医养综合体养老养生中心、康复中心、心理咨询中心等-12.4企业二期大教育教育幼儿园幼儿园252.0政府一期K12学校国际学校858.0企业按需配置九年一贯制学校学校605、6.0政府一期教育+教育综合体培训机构-7.3企业二期服务配套+教育&+健康主题酒店酒店2.0企业二期商业街区商业中心、餐饮、社区服务配套等24.3企业一/二/三期教育大社区住宅、公寓197.21企业一/二/三期康养社区花园洋房、多层、高层、小高层、公寓等企业一/二/三期主题公园滨河公园政府一/二期旅游-项目组成土地获取及场地建设总投资约为12.53亿元人民币主体建筑安装工程总投资约为12.23亿元人民币项目分项工程量（万平方米）工程单价（万元）造价（万元）土地获取成本拆迁成本300.1545000青苗补偿1200.0448000小计93000前期专业费基础设施建设费用的2.5%26920 x6、2.5%673基础设施建设费道路工程350.027000绿化工程400.0156000综合官网2320.00613920小计26920管理费用基建费用的2.5%26920 x2.5%673财务费用以上投资总和的2.7%121266x2.7%3274不可预见费基建费用的3%26920 x3%808总投资125348项目分项工程量（万平方米）工程单价（万元）造价（万元）开发建设投资办公120.336000酒店50.315000医院7.50.430000幼儿园20.24000国际学校80.216000K12学校60.212000小计113000管理费用基建费用的2.5%113000 x2.5%2827、5财务费用以上投资总和的2.7%115825x2.7%3127不可预见费基建费用的3%113000 x3%3390总计122342本次项目总投资匡算约为24.76亿元人民币，作为项目可行性的参考，具体投资额须在规划及方案设计阶段估算投资概述n 土地获取成本由政府负责项目地的拆迁安置工作，主要成本包含拆迁安置费用、土地征收、青苗补偿、土地报批费用与契税等n 场地建设成本主要包括场地“七通一平”的费用与行政事业性收费等n 非盈利部分主体建筑安装工程成本主要包括主体建筑工程费（包含桩基础），道路与景观环境工程费用，主体设备安装工程，社区管网工程，工程建设其他费用与管理及财务费用等本次投资估算主要分为8、三个部分（不包含土地出让收益）投资概述项目概况n 项目名称：漯河片区开发项目n 项目地址：河南省漯河市郾城区香陈湾片区n 项目规模：项目投资额约25亿元n 合作模式：ABO模式（或投资+建设模式）n 合作期限：7年（建设期3年+回购期4年）项目合作方案合作各方开发模式投资建设合作方案PART2香陈湾片区项目建设政府企业整体规划、监督和引导：做好整体和控制性规划保护生态环境为项目建设和运营提供优质的服务（政策和行政服务）项目建设、投融资和运营：雄厚的资金先进的技术丰富的管理经验具体项目：基础设施建设公益性项目中小学、九年一贯制学校、幼儿园、二级甲等医院等，拆迁安置等具体项目：教育/康养产业综合体9、主题社区商业服务设施配套香陈湾片区发展应以政府为主导，通过市场化公司化运作盘活土地与配套服务设施，同时，引入社会资金与服务机构支撑片区主体功能的发展，实现整个片区的可持续开发市场化运作项目建设分工ABO模式在地方城市建设的实践中，比较有代表性的做法，是地方政府通过直接授权的方式，将城市建设某个行业、某个片区或者某个重大项目的建设和运营工作，交由本级政府下属的国有投资公司，并给予必要的资源和财政支持，这一揽子的授权和支持政策，通常体现为地方政府与城投企业之间签署的授权经营协议。ABO属于政府采购行为。ABO模式由政府授权单位履行业主职责，依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制定、绩效考核等职10、责，同时支付授权运营费用。ABO模式建设Build授权Authorize运营OperateABO模式ABO模式开发流程政府委托片区开发建设主管部门公开选定并授予公益企业在制定区域的开发建设特许经营权，并配合政府在依法审批事项、土地整理、优惠贷款、专项资金等方面给予支持。通过特许协议明确，公益企业按照区域规划进行片区开发建设，公益企业必须通过招拍挂获得土地使用权，且在获得土地前不得将土地用于融资。01、授予特许经营公益企业负责自筹资金，按照区域规划进行片区开发建设，包括建设工业厂房，及进行研发基地、学校医院、配套住宅等建设。负责开展片区开发的运营管理。同时在政策法规范围内，公益企业享有租赁、物业11、等收益权。02、公益企业进行开发和运营管理片区开发建设主管部门对于公益企业的土地整理、基础设施等公益性建设投资，在特许经营协议项目区域范围、财收增量的约定比例内，针对竣工工程逐年支付公益性建设成本。片区开发建设主管部门对于公益企业的投资促进和经济发展服务，履行规则制定、绩效考核等职责，并据此支付购买服务费用。03、主管部门支付工程建设成本和购买服务费用ABO模式ABO模式运作结构（主管部门支付工程建设成本和购买服务费用）投资+建设模式投资+建设模式：政府方采用公开招标的方式选择社会投资建设方，投资建设方中标后与政府方授权的平台公司共同出资组建项目公司，以项目公司为合作平台，由项目公司负责本项目12、的资金筹措、土地拆迁、报 批手续、设计、施工、移交等。项目进入回购期后，由平台公司分期回购投资建设方持有的项目公司股权，最终实现社会投资建设方退出。投资+建设模式投资+建设模式运作结构项目各参与方政府方主要为实施机构政府平台公司等牵头央企主要为各类大型建筑、公路、市政等行业施工央企社会资方金融机构基金合伙企业信托、资管公司等房产开发方房产开发行业领导者配套企业设计院咨询公司运营公司产业导入项目各参与方合作共赢共同成立SPV公司合法合规合法合规实施开展各类共建项目资金/融资帮助政府方解决资金难问题整合资源服务建筑行业全生命周期设计、施工、运营、咨询运作模式优势分析合作模式优势谢 谢 聆 听T H A N K SF O RY O U RA T T E N T I O N