1、徐州贾汪地块项目服务建议书XX房地产咨询集团有限公司二0二一年七月城市分析目 录/C O N T E N T S地块分析市场情况产品建议开发建议真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.1 城市简介徐州：江苏省地级市，国务院批复确定的国家历史文化名城，全国性综合交通枢纽，淮海经济区中心城市。截至2020年第，常住人口908.38万人，实现GDP7319亿元，江苏省第6位，列全国第27位。城镇居民人均可支配收入37523元（全国平均43834元）。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.2 城市区位发展定位：全国重要的双向开放综合性枢纽，生态转型发展2、示范区。发展目标：以实现“具有国际竞争力的先进制造业基地，具有全国影响的区域性现代服务业高地和产业科技创新中心、国家现代农业示范区为长远目标。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.3 交通分析建成“辐射淮海经济区的国家综合交通枢纽”。徐州：交通承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的战略区位优势。地处苏鲁豫皖四省接壤地区，交通便捷发达，素有“五省通衢”之称，是全国重要的交通枢纽。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇，拥有全国第二大铁路编组站，5条国道、20条省道、5条高速公路穿境而过，高速公路通车里程在全国地级市中位居第一，观音机场为国家民航干线机场，鲁宁输油管道纵贯境内，3、形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。尤其是京沪、徐兰客运专线在徐交汇，建成后徐州到北京、上海的时间均缩短到两个小时，徐州将成为全国重要的高速铁路枢纽。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.4 城乡空间布局分析1、空间布局结构：总体上形成“一心、三带、五组群”的总体布局结构。“一心”徐州都市核心区；“三轴带”京沪协同创新发展轴：枣徐宿、东陇海开放共享发展轴、大运河绿色文化发展轴。”五组团“丰沛组群（丰县、沛县）、枣滕微组群（枣庄、滕州、微山县）、邳新组群（邳州、新沂）、宿迁组群（宿迁、睢宁）、宿淮组群（宿州、淮北、濉溪）。2、产业发展：徐州市为4、典型的资源型及老工业城市，肩负转型和振兴的双重任务。建设成：全国重要的老工业基地，国家新型工业化装备制造产业示范基地、国家新能源产业基地。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美一、城市分析1.5 贾汪区结构分析定位：贾汪区以建设产城融合的城市副中心、徐州北翼创智生态新城、“两山”转化示范区。发展格局：“一体两翼，向西向南，七纵七横”的城市发展思路。徐贾创新发展轴及贾汪城区+南部新城的空间规划格局，同时实现江庄转型提升片区、大洞山旅游片区、东部乡村振兴片区、南部运河田园片区多片区联动。6大主力发展片区：徐州工业园区、贾汪高新区（筹）、潘安湖科教创新区、双楼物流园区、现代农业示范区、大洞5、山休闲度假区。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美1.徐州：淮海经济区中心城市、全国性综合交通枢纽；2.贾汪区：建设产城融合的城市副中心、徐州北翼创智生态新城；3.交通：二小时交通圈通达北京、上海；4.区域空间布局上形成“一心、三带、五组群”的总体布局结构。小结全国性综合交通枢纽 规划利好 城市能级稳定真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美二、地块分析2.1 地块分析地块地处徐州市贾汪区，直线距离贾汪区政府1.9公里，周边居民小区较多，居住氛围浓郁；地块周边教育、商业、行政、医疗配套较为完备，可满足日常生活需求。本案真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美二、地块6、分析2.2 地块配套分析地块一公里内配套：商业：贾汪吾悦广场、世纪明珠装饰城教育：贾汪中学、夏桥小学医疗：贾汪区人民医院本案项目一公里内配套完善善 意善 意精 致精 致完 美完 美真 诚真 诚1.地块地处徐州市贾汪区，直线距离贾汪区政府1.9公里，居住氛围浓郁。2.项目一公里内商业、医疗、教育配套完善。3.在项目定位上可考虑XX桂花系产品，建筑类型可参考花园洋房。小结真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市场情况3.1 土地市场鼓楼区：1-6月成交3宗涉宅用地，总建面约18.4万，平均楼面价9592元/，溢价率26.5%；云龙区：1-6月成交11宗涉宅用地，总建面约124.4万，7、平均楼面价11768元/，溢价率50.7%；泉山区：1-6月成交9宗涉宅用地，总建面约91.3万，平均楼面价8132元/，溢价率45.3%；贾汪区：1-6月成交1宗涉宅用地，总建面约2.4万，平均楼面价1243元/，无溢价；（绿地 住宅用地）经开区：1-6月成交5宗涉宅用地，总建面约68.2万，平均楼面价8696元/，溢价81.9%；铜山区：1-6月成交6宗涉宅用地，总建面约66.4万，平均楼面价6724元/，溢价52.6%。土地市场热度高，溢价频现，房企拿地积极，上半年成交35宗/167.8万，平均楼面价9231元/，平均溢价率53%真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市场情8、况3.1 商品房市场2021年上半年徐州市本级商品住宅，累计供应334万，成交422万，供求比0.8；成交均价12081元/，整体市场供不应求。因后期部分楼盘备案毛坯，实则捆绑精装包销售，致使成交价格名义上较2020年下半年略有下降，实则价格应处高位。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市场情况3.1 各区域供销市场贾汪区2021年上半年供应89万方，成交116万方，供求比0.76，成交均价7645元/，同比增加2%。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美三、市场情况3.1 商品房市场 截止6月底徐州市区商品住宅库存量约304万，去化周期约4.26个月；贾汪区存量最高9、，约占市区存量的39%，去化周期5.4个月。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美 土地市场：徐州土地市场热度高，溢价频现，房企拿地积极，上半年成交35宗/167.8万，平均楼面价9231元/，平均溢价率53%；商品房市场：商品住宅市场供不应求，市场持续去库存，区域分化明显，存量主要集中在贾汪区、铜山区；贾汪区：上半年供应89万方，成交116万方，供求比0.76，成交均价7645元/，存量118万方，去化周期5.4月。小结土地市场热度高 商品房供不应求真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、产品建议4.1 桂花系产品建议桂花系产品特点：对称、均衡；与园区景观及单元组团融合10、，保证中心花园品质及各组团景观的均好性。注重材料的混合应用，拥有明丽的色调，采用几何图形的装饰；在开放空间中水是重点，通常花园中会有喷泉或水道，而建筑物前的水池则有创造倒影并结合光线运用的作用“三段式”立面设计：材质采用了涂料和XX独制的红褐系列仿清水砖片、青灰系列仿清水砖片等墙面材料，创造具人文气息的立面色彩与质感。色彩应用了土色系，如土黄、土红等，给人以沉稳、庄重的美感。真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、产品建议4.2 桂花城示意图真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、产品建议4.2 桂花城示意图真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、产品建议411、.2 桂花城示意图真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美四、产品建议4.2 桂花城示意图真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、开发建议二区块一区块三区块四四区块五区块项目划分五个区块真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、开发建议项目北侧有幼儿园，西侧建议作为营销对客展示面，临时施工路考虑东侧及南侧，有利于三、五区块同步施工。出入口出入口真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、开发建议二区块外立面待改造一区块已施工完成真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、开发建议三区块四区块五区块真 诚真 诚善 意善 意精 致精 致完 美完 美五、12、开发建议序号节点名称计划开始时间计划完成时间1 征地拆迁2021/7/302021/8/302 开工前准备2021/8/302021/9/153 工程开工2021/9/152021/9/154 主体结构封顶三区块2021/9/152021/12/45 四区块2021/10/302022/3/102022年1月31日除夕，增加25天6 五区块2021/9/152021/12/307 取得商品房预售证许可证三区块2021/12/42021/12/11多层结构封顶8 四区块2022/1/212022/1/28高层10层预售9 五区块2021/11/122021/11/19高层10层预售10 外脚手架全部拆除2022/3/102022/8/511 景观绿化施工2022/8/52022/10/3112 取得竣工验收备案证或交付使用许可证2022/10/312022/12/3113 项目交付2022/12/312023/3/1项目施工计划谢谢XX房地产咨询集团有限公司