1、 河南*冷链物流 项目可研报告 目录河南*冷链物流1项目可研报告1一、项目总论5（一）项目名称5（二）项目承办单位5（三）编制依据5（四）项目研究结论61.拟建地点62.项目定位63.建设规模74.建设年限75.概算投资与投资逻辑76.效益分析8二、项目背景10（一）我国农产品批发市场发展情况10（二）我国农产品批发市场发展前景10（三）河南省农产品批发市场现状12（四）航空港区发展情况13（五）航空港区农批市场现状及发展21三、项目建设的必要性23（一）疫情之下展现我国对智慧化农批行业发展的要求23（二）完善农产品市场体系是加快转变经济发展方式的迫切要求25（三）完善农产品市场体系是新时期加2、快发展现代农业的重要举措26（四）推进农产品流通现代化是适应城市化进程、促进居民消费升级的必然选择27（五）农批市场现代化是构建低成本、高效率的新型农产品流通体系的有效途径27（六）我国农产品批发市场呈现新发展趋势28四、项目建设条件及选址30（一）项目建设条件301.地理概况条件302.区位交通条件313.基础设施条件314.项目建设材料供应32五、项目战略定位33（一）指导思想33（二）发展原则33（三）定位依据331.充分考虑市场需求342.考虑国家及地方政府对农批市场的扶持政策343.借鉴周边农产品批发市场经验34（四）战略定位34（五）项目功能351.展示交易功能352.仓储配送功能3、353.金融服务功能364.信息服务功能375.商务服务功能376.生活服务功能37（六）经营模式381.信息平台382.农产品批发交易平台383.仓储配送384.电子结算395.配套服务39六、建设方案40（一）规划原则401.坚持适度超前原则402.坚持环境保护原则403.坚持综合效益最佳原则404.坚持资源节约原则415.坚持科学布局、综合开发原则41（二）功能分区41项目根据功能定位拟划分为以下板块：41（三）规划指标及建设内容441.农副产品交易区442.配套服务区44（四）建筑方案设计441.设计依据442.立面造型453.平面功能454.结构选型45（1）设计依据45工程地质勘查4、报告要求46（2）基本设计参数47（3）结构选型47（4）基础选型48七、项目组织机构和人力资源配置48（一）组织机构设置481.项目建设前期组织机构设置482.项目建设期组织机构设置493.项目运营期机构设置49（1）行政管理部49（2）人力资源部49（3）财务资金部49（4）企划管理部49（5）信息技术部49（7）物流管理部49（8）农副产品市场管理部49八、项目社会评价501. 社会效益502. 环境效益513. 项目对地方经济的贡献51一、项目总论（一）项目名称航空港*国际农产品批发市场项目（二）项目承办单位名称：中国航空港农业公园（三）编制依据n 投资项目可行性研究指南；n 城市用地5、分类及规划建设用地标准（GB50137-2011）；n 农产品批发市场管理技术规范； n 河南经济蓝皮书（2019）；n （河南省）2019年新郑市人民政府工作报告；n 郑州航空港经济综合实验区2019年度工作会议；n 郑州国际航空货运枢纽战略规划；n 中原经济区发展规划（2012-2020）；n 关于促进我国现代物流业发展的意见国家发展改革委等九部委；n 物流业调整和振兴规划（国发20098号）；n 项目组现场调查所得的资料和数据；n 其他相关规定及技术规范。（四）项目研究结论郑州航空港经济综合实验区作为全国首个并且唯一的国家级航空港经济实验区，得到了国家政策的大力支持。因此我们必须努力抓住6、机遇，积极与“一带一路”战略进行结合，从而最大限度发挥自身优势，成为河南省乃至全国新的经济增长极，成为中国农产品商贸物流业发展的新引擎，并通过对郑州航空港*国际农产品批发市场项目各方面情况的综合评价，我们认为此项目具有开发建设的可行性。1.拟建地点项目地拟选址位于郑州航空港经济综合实验区，神州路东侧，紧邻京港澳高速、商登高速公路交叉枢纽。2.项目定位在充分考虑航空港周边的市场需求以及众品牌的资源优势，我们航空港*国际农产品批发市场项目的战略定位是：高端空运进口生鲜货物，主要有高价值水果、高端生鲜肉、活鲜海水产品，河南特色农产品原产地直供等，项目启用以后，可以实现进口水果向国内及东北亚地区的分拨7、转运，和河南特色农产品原产地全球直供的双向贸易。航空港现代农业产业新城项目依托郑州，立足新郑城区，面向周边省市，辐射豫中南，连接全国，成为现代化区域性农产品商贸物流中心。3.建设规模本项目计划总投资约15亿元，分为“智慧农产品批发交易市场+现代农业体验旅游+有机农场”等三大板块。（1）农批交易市场板块项目约222亩，总建筑面积：192606M，规划水果蔬菜交易区面积：95323，周边交易区面积：14205，周边高层面积12236，商业街面积：14248，商业高层面积：28934，冷库面积：17660。项目建筑密度小于20%，绿地率为10%-20%，建筑高度为45米。（2）现代农业体验板块主要8、包含：水果番茄、生态葡萄、生态蓝莓、天香草莓、八里香甜瓜、无公害时令蔬菜等。其中福润田水果番茄种植面积200余亩，葡萄种植面积120亩，天香草莓种植面积50亩，其他无公害蔬菜种植面积90亩。4.建设年限本项目建设期为2020年10月到2022年10月，工期共计24个月。2020年10月之前为前期准备工作阶段，完成项目的征地、立项、可研、设计、招标工作。5.概算投资与投资逻辑项目预计总投资15亿元。项目资金为自筹，同股同权。5.1投资主体介绍中国航空港农业公园位于郑州航空港经济综合实验区神州路中段，总占地1200余亩（其中包含待开发的222亩农产品批发市场项目用地），已投资4.6亿元。致力于打造9、国内首家以西红柿文化为主题，集果蔬采摘、餐饮、观光、度假、培训为一体，规模最大的综合性生态休闲农业园区。园区改造之前内设560亩现代化“生态果蔬种植示范园区”以及“水上餐饮大世界”、“多功能宴会大厅”、“青少年实践营地”、“轩辕故里名吃城”、“农事体验中心”、“温泉疗养中心”、“国防教育培训基地”这8大特色功能区域。立足于为农业增效、农民增收、新型城镇化建设做表率，大力推动生态农业建设，让广大群众体验低碳、健康、环保、生态的生活方式，感受回归田园、畅享绿色的乐趣。6.效益分析本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分析结果，项目总投资为15亿元。年平均营业收入70亿元10、；项目全部投资静态回收期（含建设期）6年。项目的抗风险能力较强，经济效益良好。表 1-1 经济数据及评价指标二、项目背景（一）我国农产品批发市场发展情况据全国城市农贸中心联合会发布的抽样调查报告显示，全国共有4000多家农产品批发市场，2016年全国农产品批发市场交易额达4.7万亿元。另外，据2013年第31期农产品市场周刊数据显示，我国亿元以上批发市场超过1800家，亿元以上农产品批发市场占总数量的比重达到70%，行业分散性高，但是行业集中度也呈现出越来越高的发展趋势。但是，我国的农产品批发市场的功能发挥不足、总体效率较低，对农产品市场的供求调节作用很弱。目前，全国农产品批发市场建设已开始进11、入由量变到质变发展的重要转型期。然而，总的来看，我国农产品批发市场发展还很滞后，不能完全满足农产品现代流通的需要，与建设社会主义新农村和构建和谐社会的要求还有很大差距。（二）我国农产品批发市场发展前景中国农产品批发市场发展前景广阔生产：中国面积近1000万平方公里，气候类型复杂多样，北为暖温带、温带、寒温带，南为亚热带和热带，农产品品种上千种；中国有2.3亿农户，农业生产规模小且分散。消费：中国是一个消费大国，拥有13亿人口，每天要吃掉150多万头猪、2400多万只鸡。中国人饮食多样，有十大菜系，每个菜系都有上千个品种，从而，农产品消费呈现分散化、多样化、个性化特征。政府支持：国家发改委等十部12、门联合出台的进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019），其中强调以农村消费升级疏通城乡消费联动增长的“链条”。重点考虑是，着力挖掘农村网购和旅游消费潜力，支持有条件的地方针对本地优质特色农产品网络销售进行补贴，建立健全住宿、餐饮等乡村旅游和服务标准。鼓励地方特别是中西部地区和“三区三洲”深度贫困地区的政府与电商企业开展多种形式的合作。加大农村流通产品监督抽查覆盖面，强化消费领域大数据在打击假冒伪劣方面的运用，扩大农村对合格产品的消费使用。财政部、商务部发文（关于推动农商互联完善农产品供应链的通知财办建201969号），提出提高资金支持围绕本地特色优势农产品完善供应13、链体系的短板和薄弱环节，不断完善基础设施，创新应用新模式、新技术，推动农商互联互动，提升农产品供应链质量和效率。包括支持农特产品产后商品化处理设施建设、发展农产品冷链物流、提升供应链末端惠民服务能力、提升标准化和品牌化水平、优化重点步行街的农产品供应链产销对接功能共五个方面。国务院办公厅关于统筹推进新一轮菜篮子工程建设的意见，提出保障菜篮子产品有效供给始终是农业部门责无旁贷的重要任务，各级农业部门必须充分认识统筹推进新一轮菜篮子工程建设的历史背景和重大意义，高度重视菜篮子建设，站在新的历史起点，按照统筹推进新一轮菜篮子工程建设科学发展的新要求，把这一惠及亿万群众的民生工程推进落实。（三）河南省14、农产品批发市场现状省近年来积极推进农产品现代流通项目建设，截止2014年，全省现有农产品批发市场171个，年交易额超10亿元的市场13个，超100亿元的市场3个。全省初步形成了以河南万邦国际农产品物流城、商丘农产品中心批发市场等为全国主要集散中心，郑州陈寨、毛庄蔬菜批发市场，洛阳宏进农副产品批发市场等区域性批发市场为重要节点的核心带动，网格化覆盖的全省农产品批发市场格局，成为我省农产品批发、集散、物流的主渠道和支撑体系。表 1-1 河南省年交易额超10亿农产品市场汇总表序号河南省年交易额超10亿元市场1河南万邦国际农产品物流城2洛阳通河农副产品物流产业园 3鹤壁四季青农产品批发市场4驻马店众信15、农副产品批发市场5周口黄淮农产品物流园6商丘农产品批发市场7郑州粮食批发市场8新郑金谷果品批发市场9郑州水产大世界10郑州市陈寨蔬菜批发市场11原阳县大米粮油交易批发市场12虞城沙集乡大葱批发市场13郾城龙城镇小王庄苹果批发市场（四）航空港区发展情况 图2-1：航空港经济综合实验区区位示意图郑州航空港经济综合实验区2011年由国务院批准设立，规划面积415平方公里，规划人口260万人，定位于：国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。是一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽，是16、中国内陆首个人民币创新试点、三个引智试验区之一、全国十七个河南唯一一个区域性双创示范基地、河南体制机制创新示范区，被列为郑州国家中心城市建设的“引领”、河南“三区一群”国家战略首位、河南最大的开放品牌、带动河南融入全球经济循环的战略平台。港区与郑州其它区域相比，最大的优势在于其规划定位上升到国家级战略，政府政策扶持力度强，区域发展潜力巨大。是国务院以推动城镇化、中原崛起为首要解决矛盾的中原经济区规划的发展龙头、核心启动区，享有中原经济区、综合经济实验区，综保区的三层政策支持。图2-2： 航空港区规划示意图经济概况：2015年，航空港区GDP经济总量仅次于登封市增速居全市第一，增速高达22.5%17、；2016年，航空港区的经济总量已超登封，并且紧追荥阳市，增速高达13%。2018年，航空港区GDP逼近新郑，GDP增速领跑郑州16县区，经济总量跻身前五，增速11.5%。2019年航空港区积极融入“一带一路”建设，初步成为河南最大的对外开放品牌、带动河南融入全球经济循环的战略平台，航空港实验区引领作用充分发挥，区域经济社会呈现出良好的发展态势，“五个突破”和“五个第一”彰显出港区发展速度和质量。“五个突破”主要是：地区生产总值突破800亿元，达到800.2亿元；电子信息业产值突破3000亿元，达到3084.2亿元，增长7.6%；外贸进出口总额突破500亿美元，达到527亿美元，在全省和郑州市18、占比持续保持在60%、80%以上；跨境电商业务单量突破2000万单，达到2114.4万单，郑州市全市占比由2016年的3.28%提升至去年的21.8%，比重三年提高5.6倍；产业发展实现新突破，合晶单晶硅项目投产，华锐液晶面板项目开工，光力科技半导体封装划片机、DW电子先进集成电路芯片靶材、富士康中州研发中心等项目入驻，都填补了全省空白。“五个第一”即：地区生产总值增速12%，郑州市排名第一；一般公共预算收入完成42.4亿元，增长16.8%，高于全市7.8个百分点，增速全市排名第一；综保区外贸进出口总额完成3415.4亿元，实现封关以来“七连增”，稳居全国综保区第一方阵；郑州机场客货运规模持续19、保持中部地区“双第一”；PM2.5、PM10累计浓度下降率在郑州市县（市）、开发区中排名第一。图2-3：2019年上半年郑州市各区县GDP排行交通体系：郑州航空港区以新郑机场为中心，城际铁路、高速公路、地铁、高铁等多种交通方式在这里汇集。新郑机场将成为继上海虹桥机场之后，将多种交通方式立体引入、有效衔接的机场。图2-3：航空港区交通示意图机场航线：目前，郑州新郑国际机场已开通航线161条，其中全货运航线28条，位居中国内陆地区第一，基本形成覆盖全国内陆主要城市与亚、欧、美及大洋洲的航线网络，1.5小时航程可覆盖全国2/3的主要城市。郑州机场国际货运航线四通八达，航空物流发展迅猛。2013年完成20、货邮吞吐量25.57万吨，同比增长69.13%；全货机承运货邮量14.23万吨，同比增长154.52%，货邮吞吐量增速在全国大型机场中位居第一。图2-4：新郑机场航线示意图依托航空物流而集聚的电子信息、精密制造、光学材料等产业，正加速向河南转移，日本三菱重工等国内外1400余家企业即将入驻实验区。仅2017年1月份，河南省出口机电产品250.5亿元，增长63.8%，其中手机出口207亿元，增长63.9%。因此航空港区应加大引资力度，利用雁阵效应，吸引更多高精端电子公司加入港区，形成特色电子产品物流。特色产品物流发展迅猛，新郑食品、洛阳南阳花卉、信阳毛尖等都是河南特色本土产业，航空港区应以此为契21、机，与各市政府开展深入对口合作，打造国际品牌，形成园区特色食品、花卉物流。东南亚国家盛产农作物、新鲜水果和水产品，时令性强，适合航空运输。2016年1-10月，郑州航空港共进口鲜活产品206批、2886.02吨、1336.01万美元，同比分别增长43.1%、16.31%、36.45%。港区要把握机遇，积极主动与其合作，利用郑州机场拥有的进口水果、冰鲜水产品、食用水生动物、冰鲜肉类指定口岸，形成特色水果农产品物流。2013年航空港区和卢森堡货运航空公司建立了双枢纽机制，可通过引入欧洲产品，实现低成本海外代购，建立特色跨境产品代购物流。高速铁路：新建郑州高铁南站位于机场二期T2航站楼东约6公里处，22、由地铁直接连接到郑州机场的航站楼下面。郑州高铁南站将成为济南至重庆、太原至合肥的高速铁路交会站。郑渝高铁、郑合高铁加上已经开通运行的京广、徐兰高铁，高速铁路将在郑州形成一个“米”字交叉，实现郑州到北京、西安、武汉等城市的2-3小时出行圈。图2-4：河南构建“米”字形高铁城际铁路：郑州南站也将成为中原城市群城际铁路换乘枢纽，目前郑州东站机场的城际轻轨，机场许昌、机场登封洛阳城际铁路，机场商丘、机场尉氏太康周口的城际铁路已列入规划。这些城际铁路建成后，将承担往返机场的郑州、许昌、洛阳等方向的客流，拉近城市间时空距离，达到新郑机场与中原城市群形成1小时交通圈的目标，使新郑机场成为真正服务全省的中心机23、场。城郊铁路：构建以空港为中心的放射状陆路交通网络。建成登封至商丘、机场至周口等地方高速公路，与京港澳高速、机场高速和郑（州）民（权）高速共同构同“三纵两横”高速公路网。升级改造相关路段形成“五纵六横”干线公路网。图2-4：港区地铁远景规划图（五）航空港区农批市场现状及发展1.目前的市场情况目前航空港区农贸市场数量较少，包括永年农贸市场、八千盛邦市场、南区综合农贸市场、集散早市等，主要农副产品年交易量约32.2万吨，农贸市场规模较小，批发能力有限，对周边县市和地区缺乏辐射能力。由于缺少大型的蔬菜批发交易市场，大批菜农无法进场交易，直接影响了菜农种菜的积极性，更无法吸引外地蔬菜经销商来交易，导致24、反季时令蔬菜品种少，价格高。另外，市区农贸市场基础设施陈旧老化，市场服务管理不到位，缺乏系统的物业管理和商业支持，农药残留检测等各项服务功能有待提高。图2-5：港区南区综合农贸市场、永年农贸市场2.航空城农贸市场布局规划为助推国际商都和国家中心城市的建设，发挥农贸市场保障农副产品供应、维护食品安全、方便群众生活的重要作用，进一步促进郑州市农贸市场的规范有序健康发展，科学指导农贸市场的规划布局和调控引导，2018年6月，郑州市市场发展局组织编制郑州市中心城区农贸市场专项规划（20182035）。 至2035年，航空城内共规划农贸市场101处（含已批规划内农贸市场3处、邻里中心24处），其中改造125、处，调整2处，新增98处；航空城内规划农贸市场总建设面积31.60万平方米（含已批规划内农贸市场0.60万平方米、邻里中心内农贸市场约5.60万平方米），其中现状总建筑面积0.70万平方米，新增总建筑面积30.90万平方米。（六）港区农批市场目前面临的问题：缺乏完整产业链，航空港区引入了诸多高新技术公司，构成了航空港航运物流的一大客源，且在货运总额中占比较高。但航空港所引入企业产业链条并不完整，缺乏专业综合批发市场作为交易中心的作用，以中牟万邦为例，其所参与业务为综合副食、果蔬批发、水产等，所在环节大多为产业链低端，流通量大，总体利润低，但是短短几年时间，现已容纳商户1万多家，带动运输、加工等26、农村务工人员5万多人，带动周边三产及服务业收入达10亿元，蔬菜、果品年交易量达1000万吨，交易额350亿元，农产品交易辐射全国，市场价格及交易量信息每天在中央电视台、河南电视台新闻频道、河南经济广播电台、中国农业信息网、商务部重点农产品监测系统等媒体定时播出和实时公示，万邦农产品价格成为中国农产品流通行业的价格风向标，对国内农产品的产供销起到了积极有效的指导作用。市场坚持做到农产品“逢进必检”，确保进场的农产品质量安全。如何“破局”：目前航空港区因为没有和万邦同级别的的综合批发市场，相应的带来航空港利润的流失，为解决这一问题：（1）加大优惠力度，在适当区间内给予一定税收优惠及财政补贴，另外进27、驻商户给予纳税优惠，鼓励更多类型尤其是冷链物流类公司的迁入。（2）航空港区需加强与各产业链环节所在地的合作，如中间制成品中转费用减免，提供优惠的装卸货服务。三、项目建设的必要性（一）疫情之下展现我国对智慧化农批行业发展的要求我们知道，武汉的这场疫情最开始锁定的传染源来自武汉华南海鲜批发市场，因为里面存在着非法贩卖野生动物的违法活动，被认为是本次疫情的罪魁祸首之一。这一信息传递的背后凸显了农批市场长期以来管理混乱、经营设置简陋、食品安全监管不足、综合服务差等弊端。未来农批市场的转型升级尤其是在食品安全监管与溯源方面的大力提升成为了主要发展目标。市场也迫切需求一个具备全链条问题解决能力的运营商，通28、过长效机制运营管理，用智慧化手段来追溯控制食品安全。疫情来临之后，生鲜电商销量激涨，春节期间暴涨超过300%，然而，生鲜电商火爆的背后我们也发现了一些问题，那就是供应链准备不足，配送运力不足，配送速度不及时等。其中农产品农批市场承担了全国约70%农产品的流通与集散功能，多数生鲜电商平台等都是直接从农批市场进行采购。本次疫情也暴露了传统农批市场面临的几个问题即：1. 经营设施简陋，信息传播渠道不畅。绝大多数农产品批发市场经营设施简陋，经营服务设施简陋、不配套，缺乏贮藏保鲜设施，甚至有些批发市场还停留在出租铺位的简单物业管理层次。2. 互联网渗透率低，信息化程度低，存在信息采集面不广、传播渠道不够29、通畅等问题，远未发挥其应有的作用。对农批市场来说，“互联网+”的价值在于充分利用互联网技术以及人工智能、大数据等先进技术，提高信息化程度与运营效率，去除低效或无效环节，优化产业结构与流通环节，并实现对传统仓储和物流设施进行升级改造，让农批市场向标准化、规范化、溯源化和智能化方向发展。3. 运营成本较高，相关配套不充分。运营成本不仅指建设农产品批发市场的硬件成本，而且包括从生产者到消费者这整个流通过程所产生的成本。从这方面来分析，农产品整个流通过程的成本是比较高的：投入成本方面，包括生产资料、劳动力等；运输成本方面，农产品必须保鲜，所以就必须配备相应的保鲜设备，需要特殊的产品服务和运输体系；销售30、成本方面，运输、认证等后期营销功能意味着该农产品的成本在提高。还有一个很重要的变量是，在此次疫情之下，整个社会经历了两大深刻的意识与行为转变。一是对互联网的价值达成了广泛而深刻的共识，二是对食品安全以及农产品溯源有了更密切的关注。因此，建设智慧化的农批市场已经是 港区乃至我省农批市场迫切需求。（二）完善农产品市场体系是加快转变经济发展方式的迫切要求改革开放以来，我国经济持续快速增长为世界瞩目。与此同时，经济发展中一些长期积累的体制性、结构性矛盾还未得到根本解决。加快转变经济发展方式，关系改革开放和社会主义现代化建设的全局。农产品流通作为连接农产品生产与消费的纽带，在启动内需和拉动市场方面发挥着31、至关重要的作用，是推动居民消费需求持续增长的重要动力。一方面，农产品销售是农民经营性收入的主要来源；另一方面，农产品消费是城乡居民消费支出的主要部分。因此，农产品流通事关国计民生大计，进一步完善农产品市场体系是实现持续扩大内需的重要举措。（三）完善农产品市场体系是新时期加快发展现代农业的重要举措随着我国由传统农业向现代农业转变步伐的加快，农业生产效率得到大幅提升，主要农产品产量持续稳定增长，农产品有效供给能力明显增强；许多新型农业产业组织不断涌现，农业生产和经营开始向专业化、规模化、标准化方向的发展。然而，作为现代农业服务体系关键支撑的农产品市场体系，其发展还不够充分。市场供求信息传导滞后，农32、业结构调整存在盲目性和趋同性，一定程度上导致“买难”“卖难”交替出现。由此可见，传统、落后的农产品流通设施和流通方式已无法适应农村经济结构优化升级的要求，迫切需要构建新型高效农产品市场体系。与此同时，完善的农产品市场体系还是实现农民收入更快增长的重要突破口。近年来，国家出台了多项支农惠农政策，在促进农民增收方面取得了显著成效，但政策的着眼点往往集中于改善农业生产条件和以农产品保护价格、农业补贴为代表的价格支持上，对于通过建立健全农村商品流通和服务体系来促进农民增收则重视不足。农产品作为农民收入的重要来源，在当前农产品市场由卖方市场转向买方市场的情况下，市场控制权已由生产领域转向流通领域，流通在33、引导消费、实现和提高产品价值方面的作用日益增强。另外，农产品加工产业化离不开生产供应链和销售渠道。只有建立起高效率的农产品市场体系，才能支撑农业生产基地化、深加工农产品销售品牌化，最终实现农业产业化。因此，加强农产品市场体系建设，让农民分享流通增值，是农民增收最直接、最现实的有效途径。（四）推进农产品流通现代化是适应城市化进程、促进居民消费升级的必然选择我国农村人口向城镇转移呈扩大趋势。预计我国城市化进程仍将继续加速推进，并形成若干辐射带动力强、人口分布合理的城市群。由于商品化农产品的主要消费群体在城市，农产品流通主要是由农村流向城市，因此，城市化进程的加速不仅为农产品市场快速发展提供了更大的34、空间，而且对农产品流通的现代化提出了更高要求。必须克服农业生产的地域性和农产品消费的分散性带来的产地和销地的空间障碍，从而形成农产品流通的新格局。伴随居民生活水平的提高以及传统生活习惯的改变，消费者对农产品的新鲜度、营养性和无害化的重视程度不断提高，要求农产品流通能够及时提供品种丰富、质量可靠的农产品。而我国现有的农产品市场体系的发展状况与这一要求还有较大差距，缺乏足够的农产品流通设施，高效率的运输配送系统，许多市场露天交易，卫生环境差，降低了农产品质量，甚至影响到消费安全，不利于促进农产品销售的扩大和城乡居民消费水平的提高。（五）农批市场现代化是构建低成本、高效率的新型农产品流通体系的有效途35、径近年来，农超对接等现代流通方式和新型流通业态快速发展，但农产品批发市场仍然在整个农产品市场体系中发挥着不可替代的作用。从全国来看，农超对接模式约占整个城市鲜活农产品流通总量的 10%左右，而超过80%的鲜活农产品是经过农产品批发市场进行集散。然而农产品批发市场功能不完善、流通设施落后，不仅降低了市场供应的稳定性，更重要的是导致农产品运输储存环节损耗大，甚至成为物价上涨的重要推手。根据商务部的统计，我国农产品流通成本是世界平均水平的23倍。为加强农产品市场流通调控，稳定农产品市场供应，2010 年8月国务院曾专门召开常务会议进行研究部署。（六）我国农产品批发市场呈现新发展趋势进入新世纪以来，全36、国农产品交易市场加快了新一轮的建设步伐，许多地方在构建现代化农产品批发市场上进行了大量的实践探索和创新。农产品批发市场发展呈现出新的趋势。第一，城市农产品批发市场普遍进入新一轮提档升级阶段。随着城市化发展和农产品商品规模的扩大和城市居民消费水平的提高，原有的农产品批发市场功能以及软硬件条件已不适应市场要求，升级换代势在必行。在国家发改委、农业部、商务部、工信部等国家部委的支持引导下，一些区域中心城市对原有的农产品批发市场实施大规模的升级改造，改善市场硬件设施条件，拓展农产品批发市场的储藏、加工、运输、配送等服务功能。有些市场还建立了以电子统一结算为基础的信息系统以及食品质量检验检测系统。第二，37、农产品批发市场发展空间布局呈调整和优化趋势。随着城市规模的扩大、城市空间规划的调整和城市中心区土地价值的提升，一些大型农产品批发市场已不适宜在城市中心发展，批发市场外迁和重新布局已是大势所趋。第三，全国知名农产品批发市场挟品牌优势和管理优势以多种方式在全国快速拓展和布局。经过二十几年的发展，我国已经涌现出一批辐射能力强、社会知名度高的大型农产品批发市场，这些市场凭借自身的行业龙头地位，发挥品牌、管理等无形资产优势，逐步打破地区界限，延伸辐射范围，并通过独资、控股、参股和输出管理等在全国拓展和进行战略布局。第四，农产品批发市场不断增强服务功能、探索管理模式的创新。随着农产品批发市场的经营壮大，大38、量新的管理模式和现代化经营方式不断得到应用。许多市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组织化程度方面做出了积极的探索。与此同时，一些规模较大的农产品批发市场经营服务链条不断拉长，建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。第五，农产品批发交易逐步向有形市场和无形市场相结合过渡。从目前来看，国内一些农产品批发市场积极探索开展农产品电子商务，为农户和采购商搭建电子交易业务平台，甚至有的还开展大宗农产品远期现货交易。 四、项目建设条件及选址（一）项目建设条件本项目规划符合国家产业政策，项目位于郑州航空港区，地理位置优越，具备项目建设的基础条件。1.地理概况条件郑州航空港39、经济综合实验区是由国务院批准设立的航空经济先行区，规划面积415平方公里，规划人口260万人，定位于：国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。是一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽，是中国内陆首个人民币创新试点、三个引智试验区之一、全国十七个河南唯一一个区域性双创示范基地、河南体制机制创新示范区，被列为郑州国家中心城市建设的“引领”、河南“三区一群”国家战略首位、河南最大的开放品牌、带动河南融入全球经济循环的战略平台。2.区位交通条件项目区位和交通优势得天独厚。距省会郑州240、5公里，距新郑 10公里，东临郑州国际机场，西与107国道相望，京珠高速公路、京广铁路贯穿镇区南北，豫04省道横穿东西，国家重点工程西气东输、南水北调也经过此处，形成了融铁路、公路、航运、水运于一体的大交通格局。特有的区位和交通优势，致使项目人流、物流、信息流大而集中，为项目未来的经济跨越式发展提供了难得条件。3.基础设施条件（1）供水供电水电均为市政及电业局供应，园区内已规划多条道路，基础设施基本完善。（2）建设用地本项目为河南泰浦农业种植有限公司投资用地，现各方以积极、优惠、快捷的工作作风为该项目办理相关手续。（3）环境保护本项目属基本建设工程，大部分为一二层建筑，在项目建设过程中和建成后41、，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏。4.项目建设材料供应本项目主要建设材料包括钢材、水泥、木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。五、项目战略定位根据国家发展规划、当地政策以及项目的特点，确定以下项目建设的指导思想、战略定位、经营模式及主要功能等。（一）指导思想坚持以市场为导向，以降低交易、物流成本、提高加快大宗交易及企业经营规模的扩大为宗旨，加快农产品物流资源整合，推进基地发展，引进和培育一批现代农产品商贸物流企业，实现农产品批发市场经营的新模式，使航空港农业产业新城成为河南地区现代化的、智慧化的、有规模的农产品商贸物流园。（二）发展原则42、在确定本项目的整体发展战略之前，我们认为应综合考虑外部趋势及自身特点，打造独特的发展理念，从以下几个方面确定本项目的具体发展原则：1综合考虑国家相关政策支持2发挥原地块产业优势3实现土地价值最大化及集约利用4以低成本换取高收益的持续开发（三）定位依据项目从市场需求、国家政策、企业资源及发展方向、其他市场经验几方面的依据进行定位：1.充分考虑市场需求航空港区缺少大型的农产品批发市场，市场调研发现是有需求的。根据产业特点，建设为本地服务的农批市场，面向全国土特产品市场是可行的。2.考虑国家及地方政府对农批市场的扶持政策大型农产品批发市场都是关系民生问题的重大项目，国家和地方政府都给予了足够的关注和43、支持。3.借鉴周边农产品批发市场经验开发建设上要借鉴周边以及其他城市中农批市场的经验，从产品形态、管理模式和结算方式等方面构建现代化的农批市场。（四）战略定位在充分考虑市场需求以及公司资源优势，航空港区现代农业产业新城项目的战略定位是：立足港区，面向郑州及周边县市，辐射河南，连接全国，成为现代化区域性农产品商贸物流中心。集群化：以完善的配套服务功能为依托，满足承接农产品及冻品物流供应链上下游环节的需求，吸引商户、企业入驻，实现产业纵横相连，产生聚合效应。智能化：以大型电子商务交易平台和物流信息服务平台为特色，实现农产品物流基地管理平台化、商贸交易网络化、物流全程跟踪化、交易流向控制化和服务产业44、配套化。生态化：利用原有地理业态优势，从保护自然环境的角度出发，将绿色物流、低碳的基本理念和运作，构建生态化系统和服务体系，并且在运营中充分考虑环境保护。（五）项目功能1.展示交易功能展示交易功能是现代大型批发市场的重要职能，主要包括：展览展示、批发零售、检验检疫功能。n 展览展示：建立展览展示区，搭建交易展示平台，提供市场配套的展示功能、满足入驻商户的产品展示需要。n 批发零售：批发零售功能为市场的基本功能，该项目定位为以批发为主，兼以零售功能。n 检测检疫：建立生鲜检疫检测中心，对生鲜产品进行检验、鉴定和监督管理，防止有害产品流动，确保售出产品符合要求，健康产品。2.仓储配送功能仓储管理功45、能也是项目的主要功能，包括冷冻冷藏、常温存储、冷链配送、常温配送、流通加工、停车服务功能。n 冷冻冷藏、常温存储：本项目将建设现代化立体仓库，恒温冷冻食品专业库，建立专业的仓储体系和仓储中心，将产品在物流环节的损失降至最低，并保证对各种商品的仓储需求。n 冷链配送、常温配送：项目将与有产品商户合作，在提供产品仓储服务和冷链配送的同时，提供流通服务，对产品实现采分拣、包装、配送等一系列服务。n 流通加工：项目建设标准厂房，为冷链产品做简单的加工。n 停车服务：建设大型停车场，配有电子监控及夜间照明，配备电子识别，对每日进出车辆进行停车管理，保证车辆安全及货物安全，实现人货分流、畅快通行，有序停放46、。同时规划运输服务区，为入园车辆及过往车辆提供车辆维修、保养及加油等服务。3.金融服务功能金融服务功能包括电子结算、物流金融、银行担保、信用贷款功能。n 电子结算：信息服务中心将采用网络和电子信息技术，建立专业的网络结算平台，向入驻商户、货主等提供产品供求、价格等信息，采用网上订单处理、网上支付等先进的交易手段，结合物流聚集优势，实现资金流、信息流和物流的有效结合。n 物流金融、银行担保、信用贷款：项目将引进银行、投融资服务机构，并与之配合开发仓单质押、短期融资等金融服务，为入驻企业融资等活动提供服务。同时为商户提供财务管理支持，短期融资、担保、保险、信用贷款等服务，解决商户资金短缺的问题，助47、推商户的创业发展。4.信息服务功能信息服务功能包括信息发布、数据分析、会员管理功能。信息发布、数据分析、会员管理：为入商户提供信息业务平台，并将在各种物流作业中产生的信息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息，为入驻商户提供货源、车源信息查询、匹配，会员诚信管理。5.商务服务功能商务服务功能包括商务办公、电子商务、商务洽谈、公共秘书功能。n 商务办公：公司将提供良好的商务办公环境和公共服务平台，引进全国性大的农产品批发商入驻，成为中原地区特别是河南省农产品区域总部基地。n 商务洽谈：提供大中小各型会议室、多媒体室、洽谈室等，为所有商户提供多样式业务交流场所。n 电子商48、务：将为入驻商户提供电子商务增值服务。6.生活服务功能生活服务功能包括生活居住、购物休闲、物业服务功能。n 生活居住、购物休闲：建设管理服务中心、生活住宿，满足各类人士住宿、休闲、餐饮、购物和娱乐以及员工食宿等生活需求。n 物业服务：提供安保、环卫、安装维护等一系列物业服务。（六）经营模式针对项目建设的战略定位，项目将以智慧化农产品商贸为核心，以现代化物流配套服务为支撑，以信息服务为平台，开创农产品批发市场的新模式。1.信息平台根据各功能区的不同功能，开发建设信息服务平台和电子商务管理系统，实现实体平台与信息平台联动的OTO（线上线下）的运营模式。2.农产品批发交易平台建设以场馆式商铺和敞开式49、交易中心为主要产品形态，实现批发为主，零售为辅的经营模式。3.仓储配送仓储配送要与功能相配套，建设相对应的冷冻、冷藏、恒温库、普通仓库等仓储设施和生鲜加工配送中心，满足温控食品和生鲜农产品仓储和加工的需要，为商超、企业、学校、便利店等提供服务。4.电子结算将建立完善的连接各商业银行的支付结算网络和资金结算平台，建成一批支付结算系统和重要金融结算基础设施，为园区内业户及工作人员提供各种安全、快捷、高效的支付交易和资金结算服务。5.配套服务建设商务办公、检测检疫设施为整个园区提供配套服务，同时搭建运营管理服务体系，组建专业的管理团队，从而实现项目后期的成功运营。六、建设方案（一）规划原则1.坚持适50、度超前原则作为国际农产品物流基地，项目设计要求高起点、高标准。该项目将建设成为功能齐全、设施先进、环境优美、独具特色、专业化、信息化的现代农产品物流配送中心。2.坚持环境保护原则遵循产业发展与生态保护相结合的原则，按照既满足企业生产又保护好环境的要求，企业生产布局与环境保护紧密结合，建设生态型、花园式的产业园。坚持保护优先、开发有序，以资源保护为重点，创造良好的生态环境。3.坚持综合效益最佳原则规划重视经济效益、社会效益、生态效益并重的原则，力求塑造一个具有优雅环境和鲜明个性的特色空间，并在此基础上充分注重开发建设的投资效益，力求增大投资吸引力，促进项目建设的展开。4.坚持资源节约原则按照建设51、资源节约型社会的要求，坚持开发节约并重、集约利用土地，发展循环经济，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源综合利用，合理确定开发建设标准。5.坚持科学布局、综合开发原则科学发展观的指导下，合理划分项目功能区，合理布局交易、物流、公共设施用地。坚持综合开发和协调发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的最大化。（二）功能分区项目根据功能定位拟划分为以下板块：打造一个集农产品交易、大数据集采、检验检疫实验室、现代生态农业体验中心、进出口食品海关监管库、农产品电商、智慧冷链、仓储物流八大板块于一体的综合型农产品批发交易中心。 （1） 农副产品交易区：包括蔬菜交易区、水果交易区、水产交易区、干调及冻品52、交易区等；（2） 大数据集采；（3） 检验检疫区：检疫检验、实验室；（4） 现代生态农业体验中心；（5） 进出口食品海关监管库；（6） 农产品电商：电商区、农贸会展、商务服务中心；（7） 智慧冷链：智慧冷链区、冷库；（8） 仓储物流配送区：包括生鲜加工配送区、仓储区、常温库；其他配套服务区：包括快捷酒店、配套住宿、沿街商业、花卉区等。项目效果图规划控制指标规划图项目规划图（三）规划指标及建设内容1.农副产品交易区农副产品交易区包括蔬菜交易区、水果交易区、精品有机果蔬区，规划建筑面积8.9万，将建设以蔬菜水果等为主的批发市场，搭配精品有机果蔬、进口果蔬为主的精品专区，项目建成后预计将吸引各类批发53、商户2000家。2.配套服务区配套服务区规划建设成为以电子商务、商业中心、商务酒店、休闲餐饮、配套住宿为一体的生活社区，招纳银行、邮电通讯、超市、便利店、餐厅、茶馆、咖啡厅以及其他商务服务商户进驻，在满足园区内员工食宿等生活需求的同时，还能满足各类商务人士商务会议、业务洽谈、住宿、休闲、餐饮和娱乐等需求。配套服务区建筑面积16.1万，预计可为超过4千人提供办公及生活配套。（四）建筑方案设计1.设计依据n 民用建筑设计通则（GB50352-2005）；n 农产品批发市场管理技术规范（GB/T19575-2004）；n 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；n 冷库设计规范（54、GB50072）；n 民用建筑设计防火规范（GB50045-95-2005年版）；n 河南省公共建筑节能设计标准实施细侧（DBJ41/075-2006）。2.立面造型规划区内建筑物均采用标准化设计，果蔬交易中心层数在2层以下，高度控制在10米左右；交易大厅建设层数在3层；场馆式交易中心建设层数控制在3层以下；配套服务区建设以多层、小高层为主。果蔬交易中心建筑采用钢架构形式，外墙及顶部色彩结合农业物流建筑特色，顶部色彩拟采用亮度较好的红色。其他建筑要求简洁、明快，色彩以白色和暖灰色为主色调，适当点缀其他色彩，以丰富视觉景观。3.平面功能 平面设计均以大空间为主，内部根据用户需要分隔合理使用。4.55、结构选型（1）设计依据 现行的国家、地方、行业设计规范及规程n 混凝土结构设计规范(GB50010-2010)；n 建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)；n 砌体结构设计规范(GB50003-2001)；n 建筑抗震设防分类标准(GB50223-2008)；n 建筑地基处理技术规范(JGJ79-2002)；n 建筑结构荷载规范(GB50009-2001)（2006 年版）；n 多孔砖砌体结构技术规程(JGJ 137-2001)；n 建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2008)。 工程地质勘查报告要求1)查明建筑物场地的地层结构、分布规律、均匀性、岩土物理力学性质。2)查明56、土层的埋深、厚度、密实度及变化规律。3)查明地下水类型、埋藏情况、地下水位季节性的变化幅度,判定地下水对建筑物的腐蚀性。4)查明场地土(黄土状土)的湿陷性,建筑场地的湿陷类型,湿陷等级等。5)判定场地和地基的地震效应。6)评价主要持力层的均匀性,各层地基的承载力及开挖基坑边坡稳定问题等。7)对场地的稳定性作出评价，对地基基础方案进行分析论证,建议经济合理的地基基础方案。楼面设计活荷载：楼面：2.0kN/m2；屋面：不上人0.5kN/m2。楼面装修后荷载应1.0kN/m 。基本风压：0.40kN/m2，基本雪压：0.35kN/m2。甲方提出的设计委托。批准的方案设计文件。（2）基本设计参数港区市57、的抗震设防烈度为7度，设计基本加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组；抗震设防分类为标准设防类（丙类）；建筑物场地类别为II类。建筑结构的安全等级为二级，结构重要性系数取1.05；地基基础设计等级为乙级；建筑桩基设计等级为乙级；结构的设计使用年限为50年；混凝土环境类别：0.000以上：一类；0.000以下及卫生间：二a类。根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001），港区市50年一遇的风荷载取值为0.7kN/m2。地面粗糙度为B类。（3）结构选型本工程由除商务中心、经济酒店、住宿楼属A级高度钢筋混凝土高层建筑、交易中心为轻型门式钢架外，其余均为多层混凝土建筑，采用钢筋混凝土框架结构。58、（4）基础选型本工程暂拟轻型门式钢架及多层混凝土建筑采用独立柱基，高层建筑采用桩基础。具体选型需依据工程地质勘察报告结合结构计算确定。七、项目组织机构和人力资源配置（一）组织机构设置航空港区现代农业产业新城（）是专业的农产品批发市场开发项目，涉及到农副产品批发市场、物流配送、商务服务、生活服务配套，前期策划、开发建设、销售招商、后期运营等诸多板块，公司实行项目永久负责制，管理组织形式采用直线职能制，并本着简化、高效的原则进行机构设置。1.项目建设前期组织机构设置项目建设前期的组织机构既需要按照一般的建设项目进行，还需要有专业项目组、宣传招商等企划活动和电子商务平台搭建工作，因此在项目建设期涉及59、的部门除财务资金部、行政管理部、工程管理部、人力资源部之外，还将设立专业委员会、市场销售部、企划招商部、信息技术部。企划招商部还将设立农副产品市场组、冷链组等。2.项目建设期组织机构设置项目建设期的组织机构需要根据实际的项目合作情况，除了保持项目建设管理的的必要部门外，需要根据项目的进展情况成立的专业公司，项目公司在保证统一管理的前提下，在项目建设期涉及的部门除财务资金部、行政管理部、人力资源部，专业委员会、市场销售部、企划招商部、信息技术部外，成立项目工程公司。3.项目运营期机构设置项目建成后，实行自主经营、自负盈亏的经营管理体制。由于项目完全建成后，建设工程大幅度缩减，运营管理成为项目公司60、主要工作内容，因此运营期设立扩大版运营、企划部保障项目后期运营体系的建设和运行。预计建设：（1）行政管理部（2）人力资源部（3）财务资金部（4）企划管理部（5）信息技术部（7）物流管理部（8）农副产品市场管理部以上项目组织建议是一个初步的建议，根据项目的开发及运营模式的选择，需要做出不同的调整，建议在开发运营模式确定后，部分组织功能分散到专业公司或子公司中，项目开发建设主体逐渐转变为投资及管理公司进行面向全国的产业。八、项目社会评价(一)项目建设的社会、经济、环境效益分析1. 社会效益( 1 ) 能直接解决农批市场破旧形象问题，解决脏乱差等问题，替政府分忧、为市民人谋福利；( 2 ) 改善城市61、环境，缓解城区资源环境交通压力，提升城市的宜居水平，提高百姓的生活质量。( 3 ) 带动相关冷链、冷库等行业的共同发展，为地区域经济发展提供重要补充；( 4 ) 安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难；( 5 ) 实现产销一体化，全面实现信息化，提升市场管理水平。通过流量数据分析的支持，从而达到食品安全可追溯。( 6 ) 发挥现代农产品批发市场在引领食品安全中的地位和作用，把好食品安全最后一道关。( 7 ) 消费者可通过网络对市场和商家的服务、产品进行评价，针对消费者的评价，采取多项措施，加强管理，不断提高服务、管理水平和产品质量与消费者形成良性互动，更好地为百姓服务。62、2. 环境效益生态农业中绿树与水相互映衬，环境优美。遵循生态优先，低碳环保的原则，减少农药用量，降低环境污染。以科学发展观为统领，充分考虑资源与生态环境的承载能力，减少化肥用量，防治土壤恶化，将生态的理念贯穿于各个环节。减少燃料用量，降低空气污染；充分利用太阳辐射，降低加温费用；项目区取暖使用电取暖，以减少燃料用量，降低空气污染；采用节水灌溉措施，并通过雨水收集系统（汇至生态湿地），实现水资源的收集再利用，节能节水，创造环境效益。通过生态农业与智慧化农批相结合的可持续发展道路，通过发展规模化种植，运用现代化农业管理模式、智慧化农产品销售模式，保持生态平衡和生态系统的良性、高效循环，充分发挥自然63、系统的自我调控作用，从而维护生态与经济的平衡，以求得生态效益与经济效益的统一。为绿色农业、生态农业、智慧化农批的发展创造良好的环境，起到良好的示范作用，有效促进项目区农业的可持续发展。3. 项目对地方经济的贡献郑州航空港经济综合实验区是我国首个上升为国家战略、目前唯一一个由国务院批准设立的航空经济先行区，随着富士康、手机产业园等诸多大型企业入驻，郑州航空港区人口规模迅速膨胀，未来将成为人口超百万的大城市。本项目以创新独特的角度入市，抓住郑州市及其周边地区无类似较大规模项目的机遇，迎难而上，旨在成为省内最大的以西红柿为主题的综合性农产品交易中心。项目预计年交易量150万吨，交易额70亿。年创税收64、3亿元，日均车流量1000车次，日均人流量2万人，吸纳就业人员近2万人，围绕市场从事物流、运输、餐饮、服务等第三产业的人员可达3万人，受益农户5万户。极大的缓解港区人才市场的压力，为航空港区经济发展做出贡献。市场进驻商户1500家，商户涵盖精品水果交易区、进口水果交易区、大宗蔬菜交易区、菌类交易区、果蔬加工理货区、粮油交易区、干货干果交易区、调味品交易区、酒水交易区和包装食品交易区等，场内经营品种覆盖全球54个国家和地区，市场辐射范围包括全国30个省、市、自治区。能更好的促进中原地区在智慧农批产业的快速发展，树立航空港区的标杆形象，立足中原-辐射全国-走向世界。本项目的建设是郑州航空港区加快第三产业发展的契机。农批市场建成启用后，将使港区成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使港区的经济结构更趋于合理。该项目拥有良好的市场前景和经济效益，同时也拥有较好的社会效益，因此，其建设是可行的、必要的。53