1、西江科创城项目可行性研究报告XX公司二一九年十一月目 录第一章 总论11.1项目概况11.2项目建设单位概况21.3主要编制依据及范围31.4研究结论51.5立项批复执行情况6第二章 项目提出的背景与建设必要性82.1项目提出的背景82.2项目建设的必要性12第三章 项目建设规模与建设内容143.1项目建设基本思路143.2建设规模的确定143.3项目建设内容与建设规模19第四章 项目建设地点与建设条件234.1项目建设地点234.2项目建设条件234.3项目场址与总体规划的衔接264.4土地利用合理性分析26第五章 工程建设方案275.1设计指导思想及设计原则275.2总平面布局275.3建2、筑设计295.4给排水工程345.5电气工程355.6空调通风设计395.7消防工程415.8绿色建筑设计46第六章 环境保护、劳动卫生安全及消防506.1环境保护506.2劳动卫生安全546.3消防58第七章 节能方案627.1节能原则、标准和规范627.2能耗状况和能耗指标分析647.3施工期节能措施667.4运营期节能措施667.5新技术使用情况697.6可再生能源利用方案697.7节能效果评价69第八章 管理机构与人力资源配置708.1组织机构708.2项目管理718.3项目运营期间人力资源配置758.4人员配置76第九章 项目实施进度779.1建设工期779.2项目实施进度安排7793、.3项目实施进度表78第十章 投资估算与资金筹措7910.1工程概况7910.2投资估算依据7910.3编制说明8010.4投资估算结果8010.5资金筹措方案81第十一章 项目招投标8811.1招投标范围8811.2招标组织形式及招标方式8811.3招标基本情况表89第十二章 社会稳定性风险分析9012.1编制依据9012.2风险调查9012.3风险识别9212.4风险估计9412.5风险防范和化解措施9612.6风险等级9712.7风险分析结论98第十三章 财务评价9913.1概述9913.2基础数据9913.3经营收入测算10013.4经营成本测算10213.5税费测算10213.6财务4、盈利能力分析10313.7财务分析评价结论106第十四章 结论和建议11414.1结论11414.2建议114第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称西江科创城项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目选址项目场址位于XX公园南面地块。南梧路以南，苍海路以东，滨湖路以西，中央北路以北。场地的北面为苍海公园、南面为商业用地，西面为住宅用地，东面为苍海湖。1.1.4建设单位XX建设开发有限公司。1.1.5建设规模及建设内容项目拟建设西江科创城总建筑面积290888m2，其中地上建筑212596m2，地下建筑78292m2。配套建设给排水工程、电气工程、热水系统、消防系统、智能化系统、通风空调系统5、消防排烟系统、高低压配电工程、电梯工程、三通一平、室外景观绿化、室外给排水等公用工程。地下1层、地下2层为设备用房、地下车库和酒店后勤服务用房等，合计78292m2，其中34000m2约971个停车位为苍海新区核心区城市地下公共停车场，面向社会开放。地上15层为裙楼，6层及以上为两座塔楼。东北角的塔楼高41层，其中314层作为苍海新区科创孵化园，合计69280m2，其余为苍海大厦（会议、展示、交流中心）。西南角的塔楼高33层，主要为商务酒店、配套商业和人才公寓。1.1.6投资估算项目总投资212348.19万元，其中工程费用168817.48万元，占总投资的79.50%，工程其他费用22746、1.56万元，占总投资的10.70%，利息费用11211.20万元，占总投资的5.28%。预备费9577.95万元，占总投资的4.52%。1.1.7资金筹措项目总投资212348.19万元，项目建设资金拟通过申请上级补助资金、银行融资、发行债券及业主自筹等多渠道筹措解决。1.1.8建设期限根据项目建设内容与建设条件，初步拟定项目建设期为36个月。拟从2020年1月正式开工建设，2022年12月竣工。1.2项目建设单位概况XX建设开发有限公司成立于2009年10月12日，注册地位于梧州市龙圩区龙圩镇苍海旅游集散中心3楼，法定代表人为曾令春。经营范围包括水利工程及配套项目的开发、投资、管理:城镇基7、础设施及配套项目的开发、投资、管理;旅游项目开发、投资、管理:房地产开发经营:珠宝玉石行业投资、策划展览服务、咨询服务;砂石收购与销售。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动息)XX建设开发有限公司对外投资16家公司。1.3主要编制依据及范围1.3.1 相关法律、法规、制度中华人民共和国环境保护法（2015年）中华人民共和国建筑法（）中华人民共和国城乡规划法（）中华人民共和国土地管理法（2004年）中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年）珠江-西江经济带发展规划梧州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要梧州市城市总体规划（2013-2030）苍海新区总体发展规划（2018、4-2030）XX片区控制性详细规划1.3.2标准、规范、技术规定和技术导则城市用地分类与规划建设用地标准（GB5077-2011）广西壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）（桂国土资发201578号）民用建筑设计统一标准（GB50352-）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018年版）旅馆建筑设计规范（JGJ62-2014）饮食建筑设计标准（JGJ64-2017）商店建筑设计规范（JGJ48-2014）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）绿色建筑设计规范（DBJ/T45-049-2017）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）公共建筑节能设计标准（GB9、50189-2015）广西公共建筑节能设计标准（DBJ/T45-042-2017）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）建筑物灭火器配置设计规范（GB50140-2005）无障碍设计规范（GB50763-2012）建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2018）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（2015年版）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016年版）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）广西10、建筑地基基础设计规范（DBJ45/003-2015）砌体结构设计规范（GB50003-2011）混凝土耐久性设计规范（GB50746-2008）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）建筑变形测量规范（JGJ8-2016）室外给水设计标准（GB50013-2018）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016年版）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）绿色建筑评价标准（GB/T50378-）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）建筑灭火器配置设计11、规范（GB50140-2010）给水排水制图标准（GB/T50106-2010）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）商店建筑电气设计规范（JGJ392-2016）低压配电设计规范（GB50054-2011）供配电系统设计规范（GB50052-2009）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）建筑照明设计标准（GB50034-2013）综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）全国民用建筑工程设计技术措施（电气-2009/12/1）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2012）20kV及以下变电所设计规范（GB50053-2013）火灾自动报警系统设计规范（G12、B50116-2013）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数（第三版）1.3.3编制范围项目就西江科创生态城当前对建设的需求，提出了项目的建设规模和内容，并就现有的建设条件对项目选址、建筑方案、总平面布置、建筑和公用工程、环境保护方面提出可行性方案，提出项目实施的进度计划，根据建设内容对项目进行投资估算，并制订资金筹措方案。1.4研究结论（1）项目的建设规划合理，采取的建设方式符合实际，符合城市发展规划。本项目是苍海新区发展的重要部分，项目建设完成后，当地上下游服务端的连接，将带来众多就业岗位，庞大的人口红利置业苍海新区13、，将直接带动苍海新区经济快速发展。该项目的建设有利于增加就业机会，缓解社会就业压力，维护社会稳定，为构建和谐社会奠定坚实的基础。项目建设过程及运行过程，辐射项目区域周边地区的就业问题得到解决，进而为社会经济发展和稳定做出的贡献，是构建和谐梧州的重要举措。因此项目的建设是十分必要的。（2）项目选址位于XX公园南面地块，项目场地公共设施条件齐备，交通便利，水、电供应有保障，建设条件基本具备，适宜建设。（3）项目建设资金拟通过申请上级补助资金、银行融资、发行债券及业主自筹等多渠道筹措解决，资金来源有保障，满足建设需求。1.5立项批复执行情况根据梧州市龙圩区发展和改革局关于西江科创城项目建议书的批复，14、项目建设地点位于XX公园南面地块。项目总建筑面积290888m2，其中地上建筑面积为212596m2，地下建筑为78292m2，配套建设给排水工程、电气工程、热水系统、消防系统、智能化系统、通风空调系统、消防排烟系统、高低压配电工程、电梯工程、三通一平、室外景观绿化、室外给排水等公用工程。项目总投资215511.99万元，建设资金拟通过申请上级补助资金、银行融资、发行债券及业主自筹等多渠道筹措解决。本可行性研究报告提出的项目建设地点、建设规模及建设内容均与项目建议书批复一致，根据评估会专家组意见，对部分估算造价偏高的费用进行了调整，可研总投资估算212348.19万元，比项目建议书批复减少了315、163.80万元，减幅1.47%，属合理范围。78第二章 项目提出的背景与建设必要性2.1项目提出的背景2.1.1创新创业背景国务院总理李克强在2014年夏季达沃斯论坛上提出，要在960万平方公里土地上掀起“大众创业”、“草根创业”的新浪潮，形成“万众创新”、“人人创新”的新势态。2015年初的两会，李克强在政府工作报告中指出，要把“大众创业、万众创新”打造成推动中国经济继续前行的“双引擎”之一。同年6月，国务院发布关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见，指出推进大众创业、万众创新，是培育和催生经济社会发展新动力的必然选择，是扩大就业、实现富民之道的根本举措，是激发全社会创新潜能和创业16、活力的有效途径。并要求增加公共产品和服务供给，为创业者提供更多机会，加快发展创业孵化服务，大力发展新型孵化器，做大做强众创空间，完善创业孵化服务；加快发展企业管理、财务咨询、市场营销、人力资源、法律顾问、知识产权、检验检测、现代物流等第三方专业化服务，不断丰富和完善创业服务；加快发展“互联网+”创业网络体系，建设一批小微企业创业创新基地。2016年5月，国务院办公厅印发了关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见，意见指出，要加快建设一批高水平的双创示范基地，扶持一批双创支撑平台。为贯彻落实党中央、国务院关于大力推进大众创业、万众创新的决策部署，加快实施创新驱动发展战略，营造良好创业创新环境，17、自治区和梧州市分别发布了广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发大力推进大众创业万众创新实施方案的通知、梧州市人民政府办公室关于印发我市大力推进大众创业万众创新实施方案的通知，均要求积极推进众创空间等新型创业平台建设，重点围绕战略性新兴产业、现代服务业、文化创意产业等重点领域，建设各类新型众创空间。加强中小企业公共服务平台和各类创新平台建设，鼓励和支持有条件的大型企业开发创业平台。创新创业离不开人才的支撑，梧州市人民政府办公室关于印发我市大力推进大众创业万众创新实施方案的通知提出，要开展海外招才引智活动，实施“千人计划”项目吸引海外高层次人才来梧州市创新创业。吸引海外更多的创新创业优秀项目落户梧州18、。引导和鼓励回国创业高端人才和境外高端人才来梧州市创办高科技企业。进入“十三五”以来，梧州市高技术产业和战略性新兴产业连续保持快速增长的势头，规模不断扩大。目前，全市累计有70家企业通过了自治区战略性新兴产业企业认定，涉及食品、医药、电子信息、修造船及海洋工程装备等12个产业门类。总体上看，梧州市战略性新兴产业具有一定的发展基础，发展速度逐年加快。为进一步加快新兴产业发展，梧州市高起点规划、高标准建设了一批科技企业孵化器，目前已建成梧州学院众创空间（国家级众创空间）、梧州高新区医药科技企业孵化器（自治区级孵化器）、梧州市科技企业孵化园（自治区级孵化器）、梧州学院创新创业孵化基地等孵化器，孵化总19、面积达六万平方米，在孵企业25家，累计毕业企业30家。总体来看，近年来梧州市小微企业青年创业企业数量增长迅速，创业氛围日益浓厚，然而由于其规模小、实力弱，新常态下更是面临诸多困境和挑战。创业者整体素质不高，缺乏高层次创业领军人物；企业技术创新能力不强，研发高科技产品能力不强；创新创业环境不优，服务创新创业不到位；缺乏专业化管理团队，企业管理水平低下；创新创业扶持力度不大，针对性不强。针对上述存在的问题，解决措施一是保障各项优惠政策落地；二是切实激发创新创业活力；三是努力破解创新创业资金瓶颈；四是扩大覆盖范围，提升政策透明度，更好地发挥政策引导作用；五是不断做优创新创业平台；六是摸清需求，补齐要20、素短板。加大创业筹资帮扶力度，帮助青年创业者度过资源难关。苍海新区作为梧州市南拓的重点方向，主要发展战略性新兴产业、现代服务业、文化创意产业等产业，但目前苍海新区尚未建设有上述产业的创新创业平台空间，因此，本项目拟在苍海新区建设一座西江科创城，通过建设创业中心和金融中心，打造创新创业平台，并为创业者提供各类金融服务；通过建设人才公寓，吸引高层次人才落户梧州，为梧州市经济发展注入新动能，将梧州市打造成为西江经济带上的璀璨明珠。2.1.2苍海新区发展背景珠江-西江经济带发展规划提出，要按照节约集约、产城融合、集聚人口的要求，规范城市新区建设，优化城市环境，积极吸纳就业和人口集聚，提高城市承载力，推21、进创新城市、绿色城市、智慧城市和人文城市等新型城市建设。梧州市作为桂东南区域性中心城市，是承接珠三角及港澳地区产业转移的前沿阵地。根据梧州市城市总体规划（2013-2030），梧州市城市发展将按照沿江推进、南拓北优的方向和拥江发展、点轴带动的模式，沿西江两岸布局公共服务、商业、金融商贸会展、休闲游憩等主要生活功能，向外拓展城市空间，并有效控制与保护自然山水环境，打造滨江开放空间鲜明的城市。其中，新区建设体系以红岭金融行政中心（CBD）和苍海商务会展旅游中心（RBD）为主，打造布局优化、功能完善、生态宜居的城市。苍海新区位于梧州市南岸，距离市中心8公里，是广西重点发展的自治区四大城市新区之一，是22、梧州市委、市政府深化落实珠江-西江经济带发展的一项重大战略部署，也是梧州市加快建设“两城市一基地”的关键举措。苍海新区周边集中了粤桂合作特别试验区拓展区、循环经济产业园区、赤水临港经济区、塘步空港经济区等主要产业园区，按照规划，苍海新区是为这些产业园区配套的城市综合体，是集生态、旅游、宜居、养生为一体的综合性生态新城。作为城市综合体，应从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相23、互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。目前，苍海新区环湖及西北片区路网已经建成，累计完成路网建设20.23公里，堤岸7.1公里；苍海湖顺利蓄水，建成生态水面6800亩，滨水岸线景观和滨水步道3.7公里，建成苍海公园和园博园两个景观公园，公园绿地总面积1420亩，南广高铁梧州南站站前南广场投入使用。苍海游客集散中心、苍海小学、梧州高中南校区等城市配套正在同步推进。目前已投入基础设施建设累计40多亿元。根据梧州市城市总体规划对苍海新区“商务会展旅游中心（RBD）”的定位，苍海新区在商务会展方面的设施还较为薄弱，难以达到规划定位。为了进一步落实城市总体规划，本项目拟借助建设西江科24、创城的契机，同步建设苍海大厦和商务酒店，作为会议、展示、办公、商务接待中心，并配套一定的商业商场，形成真正的城市综合体。2.2项目建设的必要性（1）项目的建设是落实创新创业政策，吸引新兴产业和高层次人才落户，进一步推动新区发展的需要从国家、自治区、梧州市的一系列政策措施来看，大众创业、万众创新是扩大就业、实现富民之道的根本举措，本项目通过建设创业中心和金融中心，打造创新创业平台，并为创业者提供各类金融服务，吸引了一批新兴产业企业进驻梧州，建设人才公寓，吸引了一批高层次人才落户苍海新区，为梧州市经济发展注入新动能，将梧州市打造成为西江经济带上的璀璨明珠。（2）项目的建设是加快苍海新区建设，扩大城25、市发展空间，完善功能配套的需要苍海新区是梧州市近五年来加快城市发展的重点项目，规划面积达39平方公里，是自治区列为重点发展的四大城市新区之一。目前，苍海新区的发展已初步成形，但新区内的会议、展示、办公、商务接待、商业等服务设施仍需不断完善和提升。本项目将推进苍海新区核心区内配套服务设施建设，有利于进一步明确新区的定位和规划，建成景观优美、配套齐全、功能完善的城市生态新区，扩大城市发展空间、推动新区经济发展。（3）项目的建设是促进就业，构建和谐社会的需要本项目是苍海新区发展的重要部分，项目建设完成后，当地上下游服务端的连接，将带来众多就业岗位，庞大的人口红利置业苍海新区，将直接带动苍海新区经济快26、速发展。该项目的建设有利于增加就业机会，缓解社会就业压力，维护社会稳定，为构建和谐社会奠定坚实的基础。项目建设过程及运行过程，辐射项目区域周边地区的就业问题得到解决，进而为社会经济发展和稳定做出的贡献，是构建和谐梧州的重要举措。第三章 项目建设规模与建设内容3.1项目建设基本思路苍海新区是梧州市贯彻落实珠江-西江经济带发展规划和自治区“双核驱动”发展战略，承接产业转移示范基地核心平台和桂东南城镇群核心城市生态新区，打造西江黄金水道上向东开放龙头城市的重要举措和核心载体。在“大众创业、万众创新”新浪潮下，产业园区配套的城市综合体，苍海新区正肩负创新创业的重要使命。根据梧州市大力推进大众创业万众创27、新实施方案，梧州市将以培育创业创新主体为主线，以构建众创空间等创业服务平台为载体，以营造良好的创业创新政策环境、市场环境为抓手，以激发创新活力、实现创业便利为目标，以深化改革为动力，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式，培育创新文化，激发全社会创新创业的热情，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，加快形成大众创业万众创新的良好局面。为落实国务院、自治区、梧州市关于推进大众创业、万众创新的决策部署，本项目拟在苍海新区建设一座西江科创城，通过打造创新创业服务平台，不断壮大创新创业人才队伍，为梧州市经济发展注入新动能，将梧州市打造成为西江经济带上的璀璨明珠。3.2建设规模的确定328、.2.1创新创业平台建设规模创新创业平台定位是苍海新区科创中心，服务范围和服务对象主要是选择落户在苍海新区的科技金融机构及与其相关的上下游服务单位，为其提供创业办公空间和商务接待配套功能。（1）梧州市金融行业增加值预测根据梧州市国民经济和社会发展统计公报可知，2017年梧州市生产总值1335亿元，增长7.5%，以此为计算基数，根据20152017年梧州市三年GDP增速水平，本次预测取平均增速7%。参考广西金融业发展“十三五”规划，2020年广西金融业增加值占GDP比重为8%，根据往年经验值，拟定梧州市科技金融业增加值占GDP比重6%为计算基数，预测2018年2030年梧州市科技金融业增加值，每29、三年上浮1%。计算结果如下表所示：表3-1 梧州市科技金融行业增加值预测序号年份梧州GDP（亿元）GDP增速梧州市科技金融业增加值占GDP比重梧州市科技金融业增加值（亿元）120171335220181428 7.00%6.00%86 31528 7.00%6.00%92 420201635 7.00%6.00%98 520211750 7.00%7.00%122 620221872 7.00%7.00%131 720232003 7.00%7.00%140 820242144 7.00%8.00%171 920252294 7.00%8.00%184 1020262454 7.00%8.0030、%196 1120272626 7.00%9.00%236 1220282810 7.00%9.00%253 1320293007 7.00%9.00%271 1420303217 7.00%9.00%290 由上表可知，至2030年，梧州市科技金融业增加值为290亿元。（2）梧州市的科技金融业从业人数2030年梧州市科技金融业增加值为290亿元，参考广西科技金融业人均产值标准，梧州市科技金融业人均产值标准按95万元/人计，2030年梧州市科技金融业增加从业人数如下：梧州市科技金融业增加从业人数=2901000095=30526人。（3）落户苍海新区的科技金融业从业人数根据苍海新区规划及发展情31、况，落户人数按占梧州市科技金融业增加从业人数比重的50%计算：落户苍海新区的科技金融业从业人数=2863250%=15263人。（4）本项目科创平台建设规模本项目的科创平台主要为落户苍海新区的科技金融业从业人员打造创业孵化空间，使用功能主要为日常办公使用功能，参考办公建筑设计规范（JGJ67-2006）规范要求，科创平台人均使用面积不小于5m2，使用系数取0.6，本项目服务人数15263人，所需建筑面积不小于15263（50.6）=127192平方米。根据建设用地实际情况，考虑高层建筑公摊面积较大，项目设计科创平台总建筑面积129390平方米127192平方米，符合规范要求，且满足项目实际需求32、。按照实际使用功能要求，科创平台分为双创中心、公共服务中心、苍海大厦三个部分，双创中心为科技金融业从业人员的创业孵化空间，公共服务中心是为创业创新企业提供管理、咨询等服务的空间，苍海大厦是为科创企业提供会议、展示、交流等活动的场所。3.2.2人才公寓建设规模（1）引进高层次人才预测根据网上调研数据，参考梧州市2011年2017年引进高层次人才140人，2018年梧州市人才引进25人，预测至2030年，年同比增长幅度每三年提高2%；苍海新区人才引进数量按占梧州市人才引进数量比重的30%进行计算，至2030年苍海新区人才引进共333人。计算结果如下：表3-2 2018年2030年苍海新区引进高层次33、人才数量预测年份梧州市引进人才数量（人）引进人才数量增速苍海新区引进人才占梧州市比重苍海新区引进人才数量（人）2017及以前14015%2120182515%30%82915%30%920203315%30%1020213917%30%1220224517%30%1420235317%30%1620246319%30%1920257519%30%2220268919%30%27202710821%30%32202813121%30%39202915821%30%47203019121%30%57合计1179333（2）人才公寓建设规模参考南宁市人才公寓管理暂行办法（征求意见稿）中第二章第十条的34、第四小点，人均套房面积指标不低于60平方米/套，则项目需要建设人才公寓面积不低于：33360平方米/人=19961平方米。根据场地实际情况，项目拟建设人才公寓21372平方米19961平方米，满足至2030年苍海新区人才住宿的需求。3.2.3商务酒店及配套商业建设规模由于苍海新区的商务酒店较少，难以达到“商务会展旅游中心（RBD）”定位，本项目拟建设商务酒店及配套商业，建设规模参照梧州市区内的同类型高档商务酒店梧州国龙大酒店确定。梧州国龙大酒店总建筑面积约90000平方米，地上25层，产品类型包括总统房套、豪华房、商务房及标准间等。并配套会议室、商务中心、休闲娱乐功能用房等配套设施。合计设客房35、368间，其中商务房150间、标准间195间，标准间每间建筑面积32平方米，商务房每间建筑面积53平方米，商务房和标准间合计14190平方米，商业部分建筑面积约5000平方米。本项目拟建设酒店13656.6m2，仅设商务房和标准间，并配套商业4893.6m2。3.2.3地下室建设规模参照广西壮族自治区结合民用建筑修建防空地下室面积计算规则（试行），计容面积2000平方米以上的新建各类民用建筑，设区市按照计容面积的4%比例修建人防地下室。本项目总计容面积212596m2，按规定至少需建设人防地下室8503.84m2。另外，参照梧州市建设工程配建停车位标准细则，一般办公、综合商业、餐饮娱乐等建筑机36、动车停车位指标均要求不低于0.8车位/100平方米建筑面积，本项目建设地上建筑212596m2，需配建不少于1701个停车位。为节约用地、提高土地使用率，采用地下停车库形式，按平均每车位不低于35m2计算，至少需建设59535m2地下停车库，结合人防工程以及地上建筑的设备库房等需要，合计建设地下建筑78292m2，同时考虑到苍海新区社会公共停车位少、停车难问题，其中34000m2地下车库约971个停车位面向社会开放，作为公共停车场。3.3项目建设内容与建设规模本项目建设内容按照创新、协调、绿色、开放、共享的发展思路，以打造创新创业服务平台为目标，结合实际需要进行确定，建设规模严格执行梧州市城市37、总体规划（2013-2030）、XX片区控制性详细规划等相关规划。项目拟建设西江科创城总建筑面积290888m2，其中地上建筑212596m2，地下建筑78292m2，配套建设给排水工程、电气工程、热水系统、消防系统、智能化系统、通风空调系统、消防排烟系统、高低压配电工程、电梯工程、三通一平、室外景观绿化、室外给排水等公用工程。地下1层、地下2层为设备用房、地下车库和酒店后勤服务用房等，合计78292m2，其中34000m2约971个停车位为苍海新区核心区城市地下公共停车场，面向社会开放。地上15层为裙楼，6层及以上为两座塔楼。东北角的塔楼高41层，其中314层作为苍海新区科创孵化园，合计6938、280m2，其余为苍海大厦（会议、展示、交流中心）。西南角的塔楼高33层，主要为商务酒店、配套商业和人才公寓。项目建设内容及建设规模详见下表3-3：表3-3 项目建设内容与建设规模一览表序号工程名称单位数量备注一苍海新区科创孵化园东北角塔楼314层1主体建筑m2692801.1双创中心m2560801.2公共服务中心m2132002室内公共区域装修m2207843外立面装饰装修m218307.894配套工程4.1室内给排水工程m2692804.2室内电气工程m2692804.3消防系统m2692804.4智能化系统m2692804.5通风空调系统m2692804.6消防排烟系统m269280439、.7高低压配电工程m2692804.8电梯工程部124.9自动扶梯（上下）部34.1绿化工程m281344.11景观电气工程m281344.12室外给排水工程m28134二苍海新区核心区城市地下公共停车场地下1层、地下2层1主体建筑m2340001.1地下停车场m2340002配套工程2.1室内给排水工程m2340002.2室内电气工程m2340002.3消防系统m2340002.4智能化系统m2340002.5通风空调系统m2340002.6安防系统m2340002.7避雷系统m3340002.8土石方工程m3430606三苍海大厦及其他工程会议、展示、交流中心1主体建筑m21433161.40、1苍海大厦m2601101.2商务酒店m2455221.3人才公寓m2213721.4配套商业m2163122室内公共区域装修2.1苍海大厦m2180332.2商务酒店m213656.62.3人才公寓m26411.62.4配套商业m24893.63外立面装饰装修m2170076.84地下室m2442925配套工程5.1室内给排水工程m21876085.2室内电气工程m21876085.3热水系统m2668945.4消防系统m21876085.5智能化系统m21876085.6通风空调系统m21876085.7消防排烟系统m21876085.8高低压配电工程m21876085.9电梯工程台30541、.10 自动扶梯（上下）台25.11主体泛光照明m2170076.85.12三通一平m2423825.13园林景观工程m2165295.14绿化工程m250045.15景观电气工程m2342485.16室外给排水工程m2342485.17绿色建筑工程m21433166基坑支护m22908887基础工程m2290888项目主要技术经济指标见下表3-4：表3-4 主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1总用地面积m24238263.57亩2总建筑面积m22908883地上建筑面积m22125963.1苍海大厦m260110会议、展示、交流中心3.2苍海新区科创孵化园双创中心m256080创新创42、业平台公共服务中心m213200提供管理、咨询等公共服务3.3商务酒店m2455223.4配套商业m2163123.5人才公寓m2213724地下建筑面积m2782924.1苍海新区核心区城市地下停车场m2340004.2其余地下建筑m2442925容积率5.026绿化率31%7建筑密度46%8停车位个1701其中971个为公共停车位，面向社会开放第四章 项目建设地点与建设条件4.1项目建设地点苍海新区位于梧州市南岸，距离市中心8公里，是梧州市委、市政府深化落实珠江-西江经济带发展的一项重大战略部署，也是梧州市加快建设“两城市一基地”的关键举措。根据XX片区控制性详细规划，项目场址位于XX公园43、南面地块，南梧路以南，苍海路以东，滨湖路以西，中央北路以北。场地的北面为苍海公园、南面为商业用地，西面为住宅用地，东面为苍海湖。现状项目所在地已有道路为滨湖路和苍海路，交通便利。地块用地性质为商业用地，目前该地块已收储，本项目不涉及征地拆迁，项目业主拟通过转让方式取得该地块土地使用权。4.2项目建设条件4.2.1地形地貌梧州市地处浔江和桂江交汇处，地形特点是四周高，中间低，中部苍梧县城至梧州市区一带西江两岸大部地区为地势低的级河谷阶地，标高一般为2060米；其他大部分地区为早古生代和中、新生代碎屑岩及燕山期岩浆岩组成的丘陵地貌，标高一般为80300米。项目所在地块地势平坦，周边均为商业用地及居44、住用地，场地较平整，适宜建设。4.2.2工程地质概况和地震情况场地及附近无不良物理地质构造，浅层无地下水，该地址工程地质条件适合建设。经现场初步踏勘，地块内部无地质灾害。项目场址位于梧州市区，从历史资料看，梧州市辖区中强地震活动性较弱，最大震级地震为2016年7月31日在苍梧县发生的5.4级地震。从地震构造环境上看，梧州市辖区具备发生中强地震的构造条件，但按现有地震地质资料，本项目场址区域未发现强烈活动断裂通过。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2015）本项目所在地的地震动峰值加速度为0.05g，反应谱特征周期为0.35s，相当于抗震设防基本烈度度。4.2.3气候条件梧州市地处桂东，45、北回归线横贯中部，属亚热带季风气候区，光热水资源较丰富，具有日照充足，气候温暖，雨量充沛，空气相对湿度大，夏长冬短，无霜期长的气候特点。夏半年盛行偏南风，高温、高湿、闷热多雨；冬半年盛行偏北风，有低温、干燥、偏冷少雨。4.2.4水文条件梧州市位于珠江流域西江水系中下游浔江（西江上游）与桂江交汇处。西江水系梧州市以上流域，集水面积32.97万平方公里。其中，广西境外面积13.63万平方公里，境内面积19.34万平方公里。流域上游西面为云贵高原，北面有大苗山、猫儿山、越城岭，南面是十万大山、六万大山、大容山等。整个流域西北高，东南低，流域内水流汇集西江注入珠江。4.2.5市政设施条件（1）供水：项46、目地块从临近的市政道路引入形成独立的环网作为项目的给水水源，满足本项目生活用水及消防用水。（2）排水：采用雨污分流的排水体制。雨水由屋面雨水口收集后排到室外地面后汇入室外排水管，污水经化粪池作初步处理，然后排入市政污水管网。（3）供电：本建设项目供电可由临近市政电网接入。基本供电设施完善。供电电压为220kV，配电电压等级为110kV、35kV、10kV、380kV/220V。4.2.6施工条件（1）施工临时交通：本项目所在位置内道路交通系统已建设完善，项目施工临时交通可通过滨湖路和苍海路等已建成道路直达项目建设场地。（2）施工用水、用电：由苍海新区的现有给排水管网及供电系统，各接入临时给排水47、管及临时电缆。（3）建材供应：项目建材供应主要来源于梧州市建材市场。（4）施工机械进退场条件：项目所在地为平地，地势平缓，周边无交到落差，且有现状道路可直达项目拟建地点，施工机械均可正常进退场地。4.2.7社会环境条件本项目建设地点不属于国家自然保护区、风景名胜区、水源保护区等禁止建区场地，符合国家环境保护法规要求。4.2.8可再生能源利用条件梧州市年太阳辐照总量大于4600MJ/（m2a），太阳年日照数为18002250时，属于太阳能资源三类地区，有一定的太阳能资源。因此，可采用太阳能路灯照明供电技术和太阳能热水供应系统等可再生能源应用技术。4.3项目场址与总体规划的衔接按照梧州市城市总体规48、划（2013-2030），项目所在地块用地性质为商务用地，按照XX片区控制性详细规划，用地性质为商业用地，本项目建设西江科创城，建设创业中心和金融中心，打造创新创业平台，建设苍海大厦和商务酒店，为创业者提供各类金融服务，为会议、展示、办公、商务接待中心，并配套一定的商业商场，形成真正的城市综合体。项目场址符合总体规划要求。4.4土地利用合理性分析地块用地性质为商业用地，目前该地块已收储，本项目不涉及征地拆迁，项目业主拟通过转让方式取得该地块土地使用权。按照XX片区控制性详细规划，该地块总面积42382m2，容积率上限为6.0，本项目拟建设地上总建筑面积212596m2，由于地下建筑不计入容积率49、，因此项目容积率为5.02，符合控规要求。本项目充分利用地下空间，建设社会停车场，符合“十分珍惜、合理利用土地”的基本国策，土地利用合理。第五章 工程建设方案5.1设计指导思想及设计原则（1）贯彻以人为本的思想，以建设高效的城市综合体为规划目标，营造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便，具有文化内涵的科创氛围。完善的配套设施，将有助于创业人员工作环境和生活质量的提高。（2）满足会议、展示、商务的合理性、规律性、方便性，根据实际需求进行总体规划布局，打造一个舒适、愉悦的科创环境。（3）根据当地的产业分布和地域特征及地区环境等因素，确定建筑室内环境设计的风格和价值取向。（4）在提高土地经济50、效益的同时，因势利导，力求提高区域的环境质量标准，在都市空间创造具有自然风貌与符合人体工学的优美环境，形成富有时代特色、宜人尺度的商业休闲空间。以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划设计及建筑单体设计的弹性与灵活性，形成良性循环、滚动发展的机制，适应市场变化。5.2总平面布局5.2.1总体布局项目用地呈倒L字形，东面为滨湖西路，西面为苍海路，北面为南梧路，南面为中央北路，根据地形，设四个人行出入口，其中一个位于滨湖西路上，两个位于中央北路上，另外一个位于苍海路上。设两个车行出入口，分别位于南梧路和苍海路上。根据广西壮族自治区结合民用建筑修建防空地下室面积计算规则（试行），计容面积2000平方51、米以上的新建各类民用建筑，设区市按照计容面积的4%比例修建人防地下室。本项目总计容面积212596m2，按规定至少需建设人防地下室8503.84m2。本项目拟建设地下建筑78292m2，为地下一层和地下二层，布置地下车库和各种设备用房，地下车库兼作人防地下室。地上一到五层为裙楼，布置有会议厅、展示厅、综合商场等。五层以上分为两座塔楼，分别位于地块东北角和西南角。位于东北角的塔楼高41层，布置有苍海大厦、金融中心、创业中心等。位于西南角的塔楼高33层，布置有商务酒店和人才公寓。5.2.2交通设计与消防设计（1）道路交通系统本项目采用人车分流的交通方式。（2）车位设置结合项目定位，综合考虑项目车位52、设计，车流进入地块车行入口后就近进入地下车库，从地库直接进入商场、酒店及科创中心电梯门厅入口大堂，所有电梯均到达地库以方便群众使用要求。（3）消防设计所有高层单体均考虑消防登高面（建筑的底边至少有一个长边或不小于1/4周长的登高面可供使用）及云梯架设所需的登高操作场地，坡度不大于3%。多层商业建筑采用消防栓与消防车道相结合解决消防问题。5.2.3竖向设计项目位于XX新区，场地内各建筑的室内外高差为0.3米，根据城市用地竖向规划规范，机动车道规划纵坡应不大于0.2%，地面排水坡度不小于0.2%。结合项目场地实际情况，釆用的场地雨水排放方式有：（1）釆用渗水性好的路面，使雨水就地渗下。（2）合理设53、计场地坡度，使雨水流向雨水收集设施。（3）釆用雨水口收集地面雨水后统一排放至市政管网。5.3建筑设计5.3.1建筑平面地下一二层布置设备用房、地下车库、酒店后勤服务用房等。除设备用房的防火分区建筑面积按不大于1000m2控制外，其余地下室防火分区建筑面积均按不大于500m2控制。地上一五层为裙楼，一层布置有两座塔楼的入口服务大厅、商业用房、设备用房等。二层布置主要布置商业用房。三五层布置商务酒店餐厨用房、会议厅、企业展示大厅、创业中心科创办公用房等。五层以上为两座塔楼，分别位于地块东北角和西南角。位于东北角的塔楼高41层，布置苍海大厦（企业服务中心）、金融中心、创业中心等。避难层位于6层、1554、层、23层和32层。位于西南角的塔楼高33层，布置商务酒店和人才公寓。避难层位于11层和24层。由于地上建筑为高层建筑，防火分区建筑面积均按不大于1500m2控制，并设5个直通室外的安全出口。所有用房均设至少2个安全出口，直通汽车库的电梯，在汽车库部分设置电梯候梯厅，并采用耐火极限不低于2.00h的防火隔墙和乙级防火门与汽车库分隔。各层设置不少于2部疏散楼梯。5.3.2建筑高度地下一层层高6m，地下二层层高4.5m。室内正负零标高比室外地坪高出0.3m。地上一层层高6m，二五层各层高4.5m，6层以上各层高4.2m。因此，东北角的塔楼总高175.2m，西南角的塔楼总高125.5m。5.3.3建55、筑立面项目继承和发展理性主义追求简洁、注重功能的原则，强调形式与结构相统一，采用成熟构图元素的设计手法体现休闲大气的建筑造型特征。本方案立面设计力求汲取现代建筑立面设计手法的精髓，并加结合梧州市建筑风貌导则的要求，设计出适合当地的现代风格建筑。5.3.4建筑结构（1）结构安全等级及设计使用年限建筑结构安全等级：二级；结构设计使用年限：50年；建筑抗震设防类别：乙类；地基基础设计等级：甲级；混凝土环境类别：地上部分一类，地下部分二a类。建筑防水分类等级：级；建筑耐火等级：一级；砌体结构施工质量控制等级：B级。（2）设计参数基本风压根据建筑结构荷载规范（GB50009-2012）要求，计算风荷载采56、用按50年重现期确定的基本风压值0.35kN/m2，地面粗糙度类别为B类。抗震设防烈度根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016年版）及中国地震动参数区划图（GB18306-2015）规定，本工程所在地梧州市的抗震设防基本烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g。本工程建筑为重点设防类，抗震设防拟按7度设防。项目区附近无活动断裂通过，区域稳定性好。（3）设计活荷载标准值荷载标准值设计取值如下：表5-1 荷载标准值设计取值部位名称荷载取值上人屋面2.0kN/m2不上人屋面0.5kN/m2写字楼3.5kN/m2走廊、门厅3.5kN/m2地下室顶板施工荷载（室内）5.0kN/m2 57、楼梯栏杆（水平荷载）1.0kN/m阳台栏杆（水平荷载）1.0kN/m上人屋面栏杆（水平荷载）1.0kN/m卧室、客厅、餐厅、厨房2.0kN/m2楼梯间3.5kN/m2阳台2.5kN/m2商铺3.5kN/m2地下室顶板施工荷载（室外）10.0kN/m2（4）地基基础设计基础选型：本项目拟采用桩基础（局部桩筏）。地基基础设计等级为甲级。持力层：本项目暂未进行岩土工程勘察，具体的工程地质情况，需要进行岩土工程勘察后确定。（5）结构选型上部结构形式：塔楼部分均采用框剪结构；裙楼部分采用钢筋混凝土框架结构。（6）地下室设计及基坑支护地下室按人防要求设计。地下开挖施工期间，应做好基坑支护及基坑的降水工作。58、基坑支护初步方案拟在下部采用500-125-AB型预应力管桩+130锚杆支护，桩间及局部被动区采用500搅拌桩加固；上部采取放坡喷砼处理。另基坑西侧临近后期开发地块处采取自然放坡+喷锚支护形式。喷射混凝土采用50厚C20混凝土，内挂6.52003200钢筋网。实际采用方案以专业设计单位设计后确定的方案为准。表5-2 人防地下室等效静荷载标准值序号使用部位活荷载标准值（kPa）备注1人防地下室底板402人防地下室顶板553人防地下室外墙454人防地下室临空墙130（7）建筑主体结构材料混凝土梁、板：采用C30；墙柱：钢筋混凝土框架结构采用C30，框架剪力墙结构C40。填充墙室内地坪以上：采用1959、0及120厚的MU7.5混凝土空心砌块、Mb5.0专用石膏类砂浆或轻质分隔板材。室外地坪：室外部分采用190厚MU7.5混凝土空心砌块（空洞填石）、Mb10专用水泥类砂浆；室内部分采用与室内地坪以上相同砌体。钢筋HRB400，强度设计值：fy360N/m2。型钢及钢板材Q235B相应强度及材质的钢种。（8）地下室结构材料混凝土强度等级地下室与土壤、地下水直接接触的结构构件均采用抗渗等级为P6抗渗密实防水混凝土，基础承台、底板、外墙、顶板均采用C30混凝土基础；垫层采用C15素混凝土。钢筋及钢材砼构件中采用普通热轧钢筋HPB300级（fy=270N/mm2）和HRB400级（符号为）（fy=3660、0N/mm2）。型钢及钢板：采用Q345B或Q235B。焊条HPB300级钢筋、Q235-B钢材焊接采用E43系列；HRB335级钢筋焊接采用E50系列；HRB400级钢筋、Q345-B钢材焊接采用E55系列。砌体填充墙内外墙均采用自保温混凝土砌块，容重不大于14kN/m3，砌块强度等级为M5.0混合砂浆，地下室隔墙采用M7.5水泥砂浆。5.4给排水工程5.4.1室外给排水工程（1）室外给水项目水源由地块从临近的市政道路引入两路DN200的引入管形成独立的环网作为项目的给水水源，满足本项目生活用水及消防用水。给水水质要求：生活用水水质均要求达到卫生部的生活饮用水水质卫生规范（2001年版）。（61、2）室外排水项目采用雨污分流的排水体制，场地内雨水由地块内的室外雨水干管及雨水口收集，排至市政雨水管网；生活污水有组织排至室外经化粪池处理后，排至市政污水管网。5.4.2室内给排水工程（1）室内给水供水方式本工程采用分区供水，地下室地上五层为低区，六层十五层为中区，十六层以上为高区。低区采用市政压力供水，采用下行上给方式供给。中、高区由位于地下室泵房的无负压供水设备二次加压后供给，采用上行下给的方式供给。管材管件：给水管采用普通PP-R塑料给水管（外径De表示）外，立管及主干管均采用内衬塑钢管。本工程采用的卫生间用水器具，必须符合城镇建设行业标准节水型生活用水器具的要求，卫生器具和配件应采用节62、水性能良好的、低噪音的产品。卫生器具安装高度和接管方式按国家标准99S304施工。（2）室内排水本工程污、废水采用合流制。屋面雨水由天沟和雨水斗收集，经立管排入室外雨水系统。排水管采用PVC-U承压塑料排水管，胶水粘接连接，凡穿屋面的管道均须做防水套管。5.4.3管道压力试验及验收给水管道安装完毕须进行压力试验。排水管装完毕须进行通球试验及灌水试验，试验结果必须符合建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）的规定。室内雨水管注水至最上部雨水斗，持续1h后以液面不下降为合格。给水管道在系统运行前须用水冲洗和消毒，要求以不小于1.5m/s的流速进行冲洗，并符合建筑给水排水及63、采暖施工质量验收规范（GB50242-2002）中的4.2.3条规定。雨水管和排水管的冲洗以管道通畅为合格。5.5电气工程5.5.1变配电系统（1）负荷等级根据供配电系统设计规范（GB50052-2009）规定，本工程消防用电负荷、保安系统、通信系统、计算机管理系统用电负荷等级为一级，普通电梯、生活水泵等负荷为二级，其它普通用电负荷为三级。（2）电源根据工程的负荷性质及负荷量，拟采用10kV环网供电方式供电，电源从附近变电所环网引入，电缆引入变电所环网柜。变电所设于负一层。设两台5000kVA变压器。（3）路灯供电室外的路灯拟采用独立的供电系统。供电线路采用电缆直埋的方式敷设。（4）无功率补偿64、装置为了减小网络损耗和改善电力系统的动态性能，将设置常规电容器、熔断器、复合开关或机械式接触器、热继电器、智能控制器。5.5.2照明系统照明系统电源采用220/380V供电，楼层各房间、走廊照明、楼梯间照明以荧光灯和节能型灯具为主要照明光源，照明灯具尽量采用一灯一开关控制方式。照明光源采用发光效率高，显色性好的荧光灯及高效节能灯。灯具选型按各房间的功能、用途选用直管荧光灯、紧凑型荧光灯、防水防尘灯等。各类房间的照度执行国家标准建筑照明设计标准（GB50034-2013）。在配电房、疏散走道、楼梯间等场所设置应急照明；在走廊、楼梯口、前室入口等装设疏散标志。疏散走道不小于0.5Lx，楼梯间不小于65、5Lx，采用灯具自带蓄电池供电；持续时间除配电房不小于90min外，其余为不小于30min。照明配电箱插座回路分开关均选用漏电型断路保护器。电力电缆在电缆沟或电缆竖井内明敷，导线穿金属管暗敷。5.5.3防雷设计及接地措施（1）建筑物防雷措施本项目按第二类防雷建筑物设置防雷措施，建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，还应满足防侧击雷的要求。接闪器：在屋顶采用直径12热镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷带连接线网格，二类防雷不大于10m10m或12m8m。高出屋面的所有管道等金属物应与防雷装置连接，各种高出屋面的管道均加设接闪杆且与屋面接闪线连接。接闪带固定支架的高度不宜小于150mm66、。引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子内两根直径16以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于25m。（2）防闪电电涌侵入措施当低压线路全长线采用埋地电缆或敷设在架空金属线槽内的电缆引入时，在入户端应将电缆的金属外皮、金属线槽接地。架空和直接埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷的接地装置相连应在电源第一级配电箱安装防雷电源保护器SPD。（3）接地及安全措施本工程接地型式采用TN-C-S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。防雷接地、电气设备的保护接地共用同一接地装置，要求接地电阻不大于4欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气67、设备金属外壳均应可靠接地。过电压保护：在电源总配电柜内装第一级电涌保护器（SPD），在二级配电箱内装设二级浪涌保护器。在总配电箱装设的电涌保护器SPD应选用I级试验（即T1）的电涌保护器SPD，其电压保护水平Up2.5kV，最大持续运行电压Uc1.1Uo，每一保护模式的冲击电流Iimp应12.5kA，所有PD均应选用广西气象局备案的产品。5.5.4应急电源系统为保证一类负荷用电，在变电所位置设自启动柴油发电机组，以保证本工程消防等重要负荷供电。要求在市电停电时，15秒内自动启动，同时也可以手动启动。柴油发电机电源送至各物业专用变电所应急母线，再由各变电所应急母线段配电至配电箱进行末端双电源切换68、。监控设备配备UPS，应急照明及疏散照明、出口指示灯等由应急电源供电外，本身带30分钟蓄电池供电。5.5.5智能化系统（1）通信网络系统本工程设置弱电机房及电信间，满足至少3家电信业务经营者安装有源设备的需求。从地下室就近的电信间敷设大芯数光缆至各栋楼的竖井，在合适位置安装分纤箱，从分纤箱布放G.657A室内型皮线光缆到每户。皮线光缆和大芯数光缆在分纤箱内采用直熔，减少光缆衰耗日后通信运营商直接在光交箱中跳纤至对应用户的光缆即刻开通业务。（2）有线电视系统本工程在地下室设置有线电视机房。电视电缆从附近电视机房引入，要求用户的输出电平为73+5dB。系统配线采用同轴电缆，在弱电井内明敷设。采用双69、向传输系统。（3）安防系统安全技术防范系统本项目的安全防范等级为一级，含闭路电视监控系统、出入库控制及离线式巡更系统三个子系统。项目设置一个安保控制室（与消防控制室合用），闭路电视监控系统视频矩阵及其他控制设备、监视器墙、出入口控制主机、离线式巡更系统主机均安装在本控制室，并能与院内总安保控制室进行联网和各类数据输送。入侵报警系统利用红外双鉴传感器和电子信息技术探测并指示非法进入或试图进入设防区域的行为、处理报警信息、发出报警信息。周界防范系统使用围墙或其他类的区域隔离物，形成防止攀爬翻越入侵的警戒线，提过总线制防盗报警主机汇总各类警情时间，同步以各种形式或方式人性化的告知安保人员做进一步的处70、理。5.6空调通风设计5.6.1空调系统设计（1）由于本项目的功能用房较多，且为高层建筑，若采用传统的分体空调，安装成本较高，且需要的空调数量较多，投资较大，而中央空调制冷效果好，因此主要功能用房设中央空调。（2）各变配电房设计分体式空调器以满足其温湿度的要求；（3）消防控制中心设分体壁挂式空调机。（4）屋顶电梯机房设壁挂式分体空调机供炎热季节降温用。5.6.2通风系统设计（1）变配电房设机械送、排风系统，换气次数为15次/小时，排风机兼火灾后排出有毒气体。（2）发电机房设计平时机械排风系统，换气次数为6次/小时，排风机兼用于火灾后排出有毒气体。发电机组工作时的进、排风系统和高温排烟部分均由专71、业公司负责设计。（3）水泵房均设机械送、排风系统，换气次数为6次/小时。（4）气瓶间设机械排风系统，换气次数为12次/小时。（5）电梯机房设排风扇通风换气。5.6.3防排烟系统设计（1）凡建筑高度超过50m的一类公共建筑和建筑高度超过100m的居住建筑，其楼梯间及其前室、合用前室、消防电梯间前室均设置独立控制的加压送风系统。（2）长度超过20米的内走道、或单面端头有外窗但长度超过30米走道、或双面端头有外窗但长度超过60米的走道，均设置独立的机械排烟系统；排烟方式以竖向为主。（3）面积超过100平方米，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设置固定窗的房间，均设置机械排烟系统。（4）地下或72、半地下建筑（室）、地上建筑内的无窗房间，当总建筑面积大于200平方米或一个房间建筑面积大于50平方米，且经常有人停留或可燃物较多时，均设置机械排烟系统。（5）不具备自然排烟条件或净空高度超过12米的中庭均设置独立的机械排烟系统。（6）地下室汽车库，设与平时排烟相结合的机械排烟兼排风系统，每个防火分区划分为面积不大于2000m的两个防烟分区进行平时通风及消防排烟。每个防烟分区选用两台低噪声柜式离心风机。地下车库平时排风系统兼做消防排烟系统。（7）地下室设备房部分，除制冷机房、水泵房、热水器间由于无可燃物、人员不经常停留外，其他凡是面积超过50平方米的房间和长度超过20米的内走道均按防火分区设置机73、械排烟系统和消防补风系统。（8）风管穿越风机房和防火墙、楼板或竖向风道支风管等均设 70防火阀；排烟风机前均安装280防火阀。（9）设备、材料选择符合消防要求的产品。5.7消防工程5.7.1总平面消防设计（1）防火间距：按照建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018年版），本项目建筑与周边建筑的防火间距应不小于13m，除场地西北部有两栋居住建筑外，场地四周均为市政道路，本项目建筑与周边建筑的间距均超过20m，防火间距符合规范要求。（2）消防车道：每栋建筑均设有大于1/4周长的消防扑救面，车道宽度不小于4.0m，净高不小于4m。（3）消防登高场地：建筑周边布置有消防登高场地。（4）消74、防电梯：东北角塔楼布置2台消防电梯兼货梯，西南角塔楼布置3台消防电梯兼货梯。（5）屋顶直升机停机坪：距离设备机房、电梯机房、水箱间、共用天线等突出物不小于5m。建筑通向停机坪的出口为2个，且每个出口的宽度为1m。四周设置航空障碍灯，并设置应急照明。 在停机坪的适当位置应设置消火栓。5.7.2建筑消防设计本工程按最不利建筑进行消防设计，设置消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、干粉灭火系统及灭火器配置。（1）消火栓系统室外消火栓用水量20L/S，火灾延续时间2h。室外消防给水系统由市政管网直接供水，在室外设置环状管道，在建筑物附近布置多个地下式室外消火栓，其间距小于120m，保护半径不75、超过150米。室内消火栓系统和自动喷水灭火系统在室外均设置多组水泵接合器，在水泵接合器1540m范围内设置室外消火栓根据建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018年版）在各建筑、地下车库内设室内消火栓系统，在各建筑每层的楼梯、走道和消防前室等处设有消防箱。所有部位均设置单栓消防箱，内设有65消火栓1只、6519水枪1只、6525m长水龙带1根、259水枪1只，2530m长水龙带1根，所有消防箱下设灭火器箱。消火栓的间距保证同层的两个消火栓充实水柱可同时到达室内任何部位，消火栓的充实水柱不小于13m，每支水枪的流量不小于5L/s，每根竖管的流量不小于10L/s。（2）消防用给水系统室76、内消防用水量：根据消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）表3.5.2建筑物室内消火栓设计流量，多层建筑消火栓设计流量为15L/s，同时使用消防水枪数为3支，每根竖管最小流量为10L/s；高层建筑消火栓设计流量为20L/s，同时使用消防水枪数为4支，每根竖管最小流量为10L/s。室外消火栓给水系统用水量为20L/s，火灾延续时间2小时。室内消火栓给水系统用水量为20L/s，火灾延续时间2小时。喷淋用水量为40L/s，火灾延续时间1小时。（3）自动喷水灭火系统地下车库喷水强度8L/min.m，作用面积104m2，设计用水量30L/s，总项目喷淋系统流量按30L/s考虑，火灾延续时77、间按1h。地下室按中危险等级I级设计喷水强度6L/min.m，作用面积160m2，设计用水量25L/s，所以总项目喷淋系统流量按30L/s考虑。设置喷淋泵两台，一用一备，从消防水池吸水后供给喷淋系统，初期消防给水由屋顶消防水箱供水，由于屋顶消防水箱出水压力较高，在消防泵房内要设置减压阀。系统最不利点处喷头的工作压力不低于0.10Mpa。报警阀集中设置报警阀间内。喷淋系统均采用预作用报警阀，每组报警阀控制的喷头数不超过800个，同时每层及每个防火分区设监控阀和水流指示器；在每层的最不利处设置末端试水装置或试水阀及电动排气阀，其试验排水均排入卫生间、空调机房水槽内或地下室集水坑。喷淋系统控制火灾发78、生区或楼层的火灾探测器动作，向控制箱输入信号，控制箱向消防控制中心发出报警信号，同时打开预作用报警阀处的电磁阀，开启自动喷水灭火系统的给水加压泵和管网系统末端快速放气阀前的电动阀门,向管网供水和排出管网内空气，保证系统及时充水进行灭火。水泵房和消防控制中心还设有手动开启和关闭自动喷水灭火系统加压泵的装置。无火灾发生时，管网内充有0.030.05MPa的低压空气。预作用报警阀配套一台小型空气压缩机和空气自动控制装置。如管网气体压力小于0.03MPa时，空气压缩机开启并向管内充气；当压力达到0.05MPa时,空气压缩机停止工作，如管网出现大量泄气或破损时，空气压缩机的工作不能保证管网气压在规定范围79、内，则预作用报警阀的低气压检测开关向消防控制中心发出故障报警，提示管理人员对系统进行维修检测。喷淋系统的给水加压泵，应在泵房的控制盘上和消防控制中心的屏幕上均设有运行状况显示装置。（4）喷头选用所有吊顶部位采用吊顶式喷头，向下安装，不吊顶部位设直立式喷头。向上安装的喷头溅水盘与顶板距离为100mm；向下安装的喷头应与吊顶平齐，并配装饰圈。本项目无冻结危险，地下车库等有区域均采用玻璃泡喷头，喷头均采用68温级喷头。（5）管材自动喷洒管道采用内外热浸镀锌钢管，自动喷洒管DN100mm应分段采用法兰或沟槽连接件连接。室外管材采用钢丝网骨架塑料（聚乙烯）复合管，电热熔连接。（6）干粉灭火系统发电机房、80、配电间等重要设备间采用固定式干粉灭火系统。固定式干粉灭火系统不设置防火分隔措施。其灭火原理为装置喷发瞬间产生大量燃气，通过超音速燃气发生器转化成超音速气流，高速惰性气流能够在瞬间将干粉喷洒到6米以外的距离，实现高速高效灭火。明火在瞬间被扑灭后，喷射出的干粉能够绕过被保护物，弥漫于空间中，通过隔绝氧气和覆盖的方式，起到灭火效果。（7）灭火器配置按中危险等级设置手提式灭火器。消防控制室设置推车式灭火器。（8）消防泵房及高位消防水箱根据计算消防泵房内消防水池的容量应不小于288m。在地下一层设消防泵房，泵房内设置消防主泵和喷淋泵各两台（一用一备）。消火栓泵单台水泵参数：Q=20l/s，H=200m，81、N=37kw，一用一备；喷淋泵：单台水泵参数：Q=40l/s，H=200m，N=37kw，一用一备；消防水泵从消防水池吸水后分别供给消火栓和喷淋管网。在高层建筑屋顶设置100m3高位消防水箱供室内水消防系统初期用水。（9）火灾自动报警系统由触发装置、火灾报警装置、联动输出装置以及具有其它辅助功能装置组成，具有能在火灾初期，将燃烧产生的烟雾、热量、火焰等物理量，通过火灾探测器变成电信号，传输到火灾报警控制器，并同时以声或光的形式通知整个楼层疏散，控制器记录火灾发生的部位、时间等，使人们能够及时发现火灾，并及时采取有效措施，扑灭初期火灾。5.8绿色建筑设计5.8.1设计目标通过舒适、健康、生态的设82、计策略整体运用，总体强调建筑与环境的融合，结合项目原有地形，遵循经济性原则和社会性原则，在实现策略和功能需求上符合整体性原则。利用建筑布局及立面元素来达到节能；采用多种适宜梧州市气候、地理等条件的绿色建筑技术，实现功能布局合理、功能配置完善、人性化以及生态节能、有效降低运营成本。满足节地、节能、节水、节材、保护环境的绿色建筑理念，达到广西地标绿色建筑评价标准（DBJ/T45-020-2016）中的二星级的设计标准。5.8.2绿色建筑主要技术措施（1）节地与室外环境场地建设不存在破坏当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区的现象，项目规划符合各类保护区、文物古迹保护的控制要求。项目场83、地选址、建筑规划满足所在地城乡规划要求。场地无洪涝、滑坡、泥石流等自然灾害的威胁，无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，无电磁辐射、含氡土壤等危害。日照满足梧州市规划部门的要求。种植适应当地气候和土壤条件的植物，采用乔、灌、草结合的复层绿化，种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。设置的下凹式绿地、雨水花园和雨水回收利用系统等具有调蓄雨水功能的生态设施，引导屋面及道路雨水进入绿地进行雨水调蓄，合理规划地表与屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制。场地年径流总量控制率达到80%以上（2）节能与能源利用建筑设计符合国家、行业和广西地方现行相关建筑节能设计标准中强制性条文的规定，所有外窗的设置可84、开启部分使建筑获得良好的通风。采用二级能效的分体式空调，用户可随时开窗通风，降低过渡季节空调系统能耗。同时也能够根据房间需求调节室内温度，实现建筑节能目的。公共楼梯间采用同时具有光控和人体感应的开关控制，走廊、门厅、大堂等场所采用延时自熄或自动降低照度的节能控制方式。地下室车库等大开间公共场所的照明采用集中分组控制。在确保照明满足功能需要的同时，尽可能地降低能源消耗。通过群控功能实现电梯的有效合理控制，避免多台电梯同时达到指定楼层造成能源浪费，并采用变频调速拖动方式或能量再生回馈技术。本项目人才公寓及商务酒店客房部分采用太阳能+空气源热泵热水系统为本项目用户提供生活热水。（3）节水与水资源利用85、选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐久性能好的管材、管件。在地块内市政进水管上安装总表，并在各栋建筑单体及绿化均独立设水表计量，促使地块三级计量水表达到水平衡测试的要求。此外，按生活用水、绿化、景观、车库、道路浇洒等不同用途分别设置用水计量装置，统计用水量。给水系统采用变频供水，减压稳压，调节阀门等措施，保证各用水点处水动压不大于0.3MPa。使用用水效率为3级的卫生器具。收集屋面雨水，经处理后用于地块内绿化、道路浇洒、洗车用水及景观补水用水。（4）节材与材料资源利用混凝土结构中梁、柱、基础、箍筋和剪力墙边缘构件纵向受力普通钢筋采用抗拉屈服强度达到400MPa级及以上的热轧带肋钢筋。建筑86、造型要素简约，无大量装饰性构件。立面设计控制造型要素中无大量无功能作用的装饰构件，女儿墙高度不超过规范最低要求的2倍。建筑形体设计满足建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016年版）的规定。现浇混凝土全部采用预拌混凝土。（5）室内环境质量建筑设计对楼板、外墙、隔墙和门窗等材料性能提出隔声、降噪要求，以满足民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）的规定。建筑室内照明数量和质量满足建筑照明设计标准（GB50034-2013）的规定。客房、公寓的窗地面积比不小于20%，室内采光效果良好。主要功能房间有合理的控制眩光措施。优化建筑空间、平面布局和构造设计，改善自然通风效果，通风开口87、面积与房间地板面积的比例达到10%，卫生间均为明卫。分体空调室内外机的气流组织满足热环境设计参数要求。卫生间、餐厅、地下车库等区域空气组织合理，避免空气和污染物串通到其他空间或室外活动场所。建筑主要功能房间具有良好的户外视野，公寓及酒店居住空间的水平视距超过18m。（6）海绵城市设计增强雨水渗透。采用透水地砖、透水沥青和透水混凝土等材料，有效地改变地表中透水型地表面积的占比，透水地面可以有效地改变雨水从地表直接流失的状况，降低蒸发量，补充地下水，缓解地下水位下降，避免地下水过度流失引起的地陷和房屋地基下沉等问题。雨水调蓄与回用。根据室外场地自然坡度及场地功能空间，在景观设计中将绿地划分为若干个88、不同大小的绿地组团，每一个绿地组团内的雨水径流通过设计坡度引导至植草沟中，通过生物滞留设施将雨水净化后将雨水搜集至模块式雨水调蓄池中，待雨水结束后作为景观绿地浇灌、道路冲洗等用途。屋顶绿化。屋面平台采用花园式屋顶绿化设计，采用容器式屋顶绿化种植模块，有效地增加屋面雨水的滞留效果，增强屋顶的隔热性能，遮蔽建筑管井与设备，并营造一个舒适、亲切并拥有较好景观视野的屋顶公共活动空间。第六章 环境保护、劳动卫生安全及消防6.1环境保护6.1.1环境保护法规与标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规与标准，对项目实施和运营过程中所排出的污染物采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目采用的环境保护法89、规与标准为： 法律法规：中华人民共和国环境保护法（2014修订）中华人民共和国水污染防治法（2017修订）中华人民共和国大气污染防治法（2018修订）中华人民共和国环境噪声污染防治法（2018修订）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2016修订）中华人民共和国水土保持法（2010修订）标准：污水综合排放标准（GB 8978-2009）地表水环境质量标准（GB38382002）环境空气质量标准（GB3095-2012）声环境质量标准（GB3096-2008）建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）建筑施工现场环境与卫生标准（JSJ146-2013）6.1.2项目场址环境现状本90、项目选址位于XX公园南面地块，南梧路以南，苍海路以东，滨湖路以西，中央北路以北。项目选址区域内及周围无名胜古迹，无自然保护区，无矿床和文物。项目所需水、电、通讯、交通等基础设施均比较完善。6.1.3项目建设期与运营期对环境的影响分析（1）施工期环境影响分析施工扬尘环境影响分析施工期产生的地面扬尘主要来自三个方面，一是来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；二是来自建筑材料包括白灰、水泥、沙子等搬运和搅拌扬尘；三是来自来往车辆引起的二次扬尘。施工噪声环境影响分析施工噪声来源主要为施工机械和车辆，其特点是间歇性或阵发性，并具有流动性、噪声值较高的特征。施工固体废弃物环境影响分析施工期挖土后，可能将产生多91、余土方，将产生弃土外运。固体废弃物主要来源于临时建筑物和施工过程中产生的建筑垃圾，均属于一般固体废弃物。施工废水环境影响分析施工期废水主要为施工人员的生活污水、机械设备冲洗水和水泥养护排水及各种车辆冲洗水。交通影响施工期运输建筑材料的车辆为大型车，运输量的增加使得道路负荷增加，遇到高峰期将会使交通变得拥挤和混乱，容易造成交通事故。另外，运输过程中遗漏的弃土等建筑垃圾使道路在雨天变得泥泞，影响道路的畅通。（2）运营期环境影响分析环境空气影响分析项目空气污染成分主要为道路机动车行驶排放的机动车尾气及二次扬尘。水环境影响分析项目污水主要为业务技术用房内各功能用房的冲洗废水，主要是清洗废水及公厕冲洗废92、水。声环境影响分析项目运营期的噪声主要来自设备如配电设备等震动设备和通风系统。固体废物影响分析项目产生的固体废弃物主要是施工过程中产生的弃土及业务技术用房内行政人员产生的生活垃圾。本项目弃土及生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理，各类固体废物经合理处置后对周边环境影响较小。6.1.4环境保护措施项目应严格按照国家相关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。（1）施工期环境保护措施施工扬尘控制措施对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖。绝对防止散落；对施工场地和道路实施洒水抑尘；对露天沙石等建筑材料堆放必须用帆布或塑料布封盖。施工噪声影响对策施工过程中尽量减少使用振动较大的施工机械，如振93、动压路机等，以减少对周围建筑及居民的影响。备用发电机和锯木机应搭设隔音棚，尽量降低发电机和锯木机在使用过程中产生的噪音污染。若施工点距居民区不足200m，要对产生噪声的机械，限制施工时间，白天中午12:0014:00及22:006:00的夜间不安排施工。施工固体废弃物影响对策施工过程中的机械清洗废水、施工队伍和生活污水经处理后方可排放，不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运，妥善处理。施工废水影响对策施工期废水主要污染物为泥浆、泥沙，水量很小，均可经沉淀池简单沉淀回用。施工期无废水外排，不会对地表水环境和周围环境产生影响。交通影响对策应合理确定运输量和运输时间及运输线路94、，同时加强施工期交通管理，保证道路畅通；运输渣土的车辆一律安排在车辆少时，渣土车采用箱式密闭汽车，防止洒落。综上所述，运营期采取相应的防治措施后，可将对环境的影响降低到最低；这些影响都是暂时的，将随着施工期的结束而消失。（2）运营期环境保护措施环境空气影响对策本项目中污水通过污水管道将其排入置于地下的污水综合管道，不会对区域造成不良嗅觉影响。水环境影响对策项目运营过程中产生所有废水须经隔油、沉淀处理达到污水综合排放标准（GB8978-2009）中三级标准后排入城市下水管网。固体废弃物环境影响对策生活垃圾实行分类袋装，由清洁管理人员统一收集，运送到生活垃圾中转站，最后由环卫部门统一用专用车辆运输95、到垃圾处理站填埋。项目运营后产生的餐厨垃圾宜采取定时采用密闭、防腐专用容器盛装，并且与生活垃圾分类收集处理。噪声影响对策项目噪声来自设备如配电设备等震动设备和通风系统，设计时应对设备用房采取消声隔振处理，减轻设备产生的噪声对环境的影响，使其产生的噪声能满足环境标准的要求。综上所述，运营期采取相应的防治措施后，可将对环境的影响降低到最低；对周围居民区的环境影响减少到最小。6.2劳动卫生安全6.2.1安全依据（1）中华人民共和国安全生产法（2）中华人民共和国劳动法（3）建筑安全生产监督管理规定（4）安全生产监督管理的有关规定 （5）劳动防护用品配备标准（试行）（国经贸安全2000189号）6.2.96、2主要危害因素（1）项目在实施过程中遇到的主要人为危险因素有高空坠落，机械伤害，电伤、火灾等。（2）项目在实施过程中遇到的自然危险因素有大风、暴雨、地震、雷击等。（3）深基坑工程是高层建筑重要的施工项目，也是建筑施工中常见的一种施工方法，具有技术含量高、风险性大等特点，必须加强安全管理工作。（4）建筑施工属事故多发行业，不安全隐患也多存在于高处作业、交叉作业、垂直运输以及使用各种电气设备工具上，事故类别主要发生在高处坠落、触电、物体打击、机械伤害及坍塌五个方面。6.2.3防范措施为了确保施工人员劳动安全，在本工程设计中对各类危害因素均采取了有效的防治措施，以尽量减轻对劳动施工人员可能造成的危害97、。（1）防高温、防冻伤为了确保施工人员的劳动安全，夏季作业时应调整作息时间，从事高温工作的场所，应加强通风和降温防暑措施，在冬季作业时应做好人员保暖措施，防止冻伤，与此同时冬季施工使用煤炭取暖时，应符合防火要求和指定专人负责管理，并有防止一氧化碳中毒的措施。（2）防有毒有害粉尘、气体项目施工对空气的污染主要是施工扬尘、施工机械和运输车辆排放的尾气。施工开挖：建筑物的基础开挖，地基处理，土地平整等。开挖的土方堆放如遇大风天气，会造成粉尘、扬尘等大气污染；水泥、砂石、混凝土等建筑材料运输、装卸、仓库储存方式不当，可能造成泄漏，产生扬尘和大气污染；混凝土的拌和加工会产生扬尘、粉尘；施工所需建筑材料数98、量较大，施工将增加车流量，加之建筑砂石、土、水泥等泄漏，会增加路面起尘量。施工机械和尾气：施工期间燃油机械和车辆会产生废气，主要污染物为总悬浮物威粒、二氧化碳、一氧化碳及氮氧化物等。另外，施工中建筑材料运输会增加汽车尾气排放。因此在施工过程中施工人员应作适当的预防措施，尽量避免有害气体的吸入。（3）防噪音噪音对人体的损害主要是听力损伤，干扰正常的生活和睡眠，并使人激动、易怒甚至失去理智。（4）防机械伤害为防止施工人员在钢筋棚、木工棚等场地操作中的“机伤”。在各种传动设备均设有机旁“事故停机”按钮，皮带轮、齿轮、飞轮等传动件均设防护罩；为保障安全施工，在易发生“机伤”处及开关、按钮箱处设安全标志99、，要求严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。并且要加强对具体操作工人的操作技术培养，通过系统的培养使操作人员能较快熟悉机械的性能，有效避免因操作过失引起的机械伤害。（5）防电伤为防电伤，所有电气设备外壳以及不带电的金属构件均采取接地保护；为防止误操作，在控制回路设计中设置相应的电气联锁以及必要的机械连锁，并选用带五防的高压开关柜。（6）防火施工现场的可燃物质较多，如木工棚内建筑材料、冬季施工取暖的炉火、电（气）焊的火焰及高温铁渣、雷击放电等，因而施工现场失火的危险性是较大。（7）深基坑工程施工对坑边的历史保护建筑和地下管线，从地下障碍物清除施工开始进行全面监测，并在保护建筑物与100、基坑之间设置跟踪注浆管，如周边沉降达到报警值80%时，立即暂停施工，进行跟踪注浆，或进行管线加固等措施。为确保成槽过程中的槽壁稳定，防止塌孔，对槽段两侧土体采用650mm三轴搅拌桩进行预加固，加固深度为坑底以下4m，搅拌桩强度要求达到1.0MPa。同时在成槽过程中，泥浆应随出土进度及时补入，严格控制泥浆比重，保证泥浆液面高度，以防槽壁失稳。（8）防“五大伤害”高处作业的人员上岗前必须进行体检，并定期检查。遇有六级以上强风、浓雾时，不得进行高处作业。洞口、临边、交叉作业、攀登作业悬空作业，必须按规范使用安全帽、安全网、安全带，并严格加强防护措施。加强劳动保护用品的使用管理和用电知识的宣传教育。建101、筑物或脚手架与户外高压线距离太近的，应按规范增设保护网。拆除工程应有施工方案，并按要求搭设防护隔离棚和护栏，设置警示标志和搭设围网。经常检查地锚埋设的牢固程度和揽风绳的使用情况。严格按照吊装技术操作规程作业。机械设备要安装固定牢靠。增设机械安全防护装置和断电保护装置。对机械设备要定期保养、维修，保持良好运行状态。经常进行安全检查和调试，消除机械设备的不安因素。操作人员要按规定操作，严禁违章作业。基坑开挖前必须做好降（排）水工作，并采取保护措施。为保证模板的稳定性，除按照规定加设立柱外，还应沿立柱的纵向及横向加设水平支撑和剪刀撑。6.2.4项目的安全卫生（1）卫生危害因素分析本项目主要安全危害因102、素为食品和卫生安全等。（2）生活卫生安全措施本项目是人员集中之地，生活卫生安全是非常重要的，其具体措施如下：各用房内的卫生设施，饮水设施等应方便使用，要自觉协助保持清洁卫生。各用房内的公共厕所、垃圾处理等卫生设施应设有专职的卫生监管队伍，加强管理，定期清扫，定期消毒。6.3消防6.3.1消防采用的防火规范中华人民共和国消防法建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018年版）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）火灾自动报警系统设计规范（G8 50116-2013）自动喷水灭火系统设计规范（GB 50084-2017）6.103、3.2建筑防火与疏散（1）楼梯间门均采用乙级防火门，管井检修门采用丙级防火门，设备房采用乙级防火门。（2）建筑物内部装修，其防火要求按建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）采用难燃或不燃材料。（3）本工程的结构件耐火等级为一级，因此建筑楼内每层为一个防火分区，面积均小于2000m2，防火分区间应采用防火墙分隔。（4）建筑物应采取在窗口等开口周围和每层设置防火隔离带等防火构造措施。防火隔离带材料的燃烧性能应为A级，宽度不小于300毫米。外墙保温系统的最外保护层应为不燃烧材料。（5）疏散走道和楼梯宜有天然采光，建筑安全出口、疏散门不应设置门槛，其净宽度不应小于1.4米。紧靠门口内外各104、1.4米范围内不应设置踏步。6.3.3消防措施根据中华人民共和国消防法规定，结合实际情况，在消防措施上应做到：（1）防火间距要符合规定，防火分区要明确。（2）设置两个安全出口，采取封闭的楼梯间，能阻挡烟气，利于疏散。（3）建筑物火灾时产生大量浓烟，不仅妨碍疏散，还使人中毒甚至死亡。因此楼梯井和管道井应具有“烟囱效应”，起排烟作用。（4）应设置灭火装置，可以在发生火灾时得到及时扑灭，灭火装置应设消防控制中心，对疏散及防火门窗、紧急照明等进行控制和指挥。6.3.4消防给水本项目建筑内设置独立的消火栓给水系统。（1）给水系统室外消火栓系统：本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用105、水量按20L/s计。室内消火栓系统：室内消火栓用水量为15L/s，同时使用枪支数为3支，每支水枪最小流量为5L/s，每根竖管最小流量为10L/s。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点，栓口离地面高度1.1m，其出水方向向下。（2）管道连接方式消火栓系统管道采用热镀锌钢管，沟槽式连接。6.3.5消防电气（1）电气火灾防制措施项目的消防设备用电按二级负荷，其余为三级负荷，所有消防设备均采用双电源供电。在各层总配电箱采用防火漏电电流动作报警器，当发生漏电故障时发出报警信号，来防止短路或过载引起的电气火灾的发生；采取防侧击雷措施，防止雷击造成的火灾。导线采用阻燃线，敷设在不燃结构体内。（2）火106、灾事故应急照明在各楼梯间事故照明，在各层走廊设事故照明及疏散指示灯，疏散指示灯间距不大于10米。疏散指示灯照度值大于0.5LX。应急照明灯具均采用自带蓄电池型，电池放电时间不小于30分钟。应急照明电源由消防专用照明配电箱及耐火型电缆、电线供电。6.3.6灭火器设置项目应按国家有关规定配置相应的种类和数量的消防器材，并定期进行有效检查，严防失效、损坏和挪用，做好灭火准备。在各层明显易取用的地方按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）要求配置干粉灭火器，配置重量为4kg。每具4kgABC式干粉灭火器保护面积为75m2，每个点最少应配置2具，每个灭火器点保护半径不超过20m。第七章 节能107、方案7.1节能原则、标准和规范7.1.1节能设计原则（1）大力实施循环经济，提高清洁能源的比重，节约能源，实现广西壮族自治区以及梧州市能耗年下降的预期目标。（2）认真贯彻国家行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源。（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，杜绝采用国家或行业主管部门已淘汰的落后工艺、材料和设备。（4）坚持可持续发展，优化使用当地建材、自保温外墙体系等，尽量节约建材的能耗，最大限度地利用可再生资源，也别是符合当地条件的自然资源。（5）节能是国家经济发展的一项长远战略发展方针，是资源有效配置的手段之一，本项目认真贯彻节能相关标准与规范。7.1.2节能标准108、与规范（1）法律法规中华人民共和国节约能源法（2016年）中华人民共和国可再生能源法（2009年）中华人民共和国电力法（2015年）中华人民共和国建筑法（2011年）民用建筑节能管理规定（2006年）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委2016年第44号令）广西壮族自治区固定资产投资项目节能审查实施办法（桂发改环资2017635号）（2）标准规范公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）绿色建筑技术导则（建科2005199号）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）通风与空109、调工程施工质量验收规范（GB50243-2016）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）建筑照明设计标准（GB50034-2013）广西公共建筑节能设计规范（DBJ45/003-2012）公共建筑节能改造技术规范（JGJ176-2009）建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法（GB7106-2008）管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值（GB 17896-2012）建筑采光设计标准（GB50033-2013）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）7.2能耗状况和能耗指标分110、析7.2.1能源需求以及供应情况分析本项目选址在XX公园南面地块，南梧路以南，苍海路以东，滨湖路以西，中央北路以北。项目用电主要能耗来自照明、通风设备等耗电；用水主要能耗来于工作以及生活用水。供水：场址周边有完善的供水系统，供水基本满足项目建设及建成后用水需要。供电：场址周边有完善的供电系统，本项目用电由市政供电线路提供，供电基本满足项目建设及建成后用电需要。由上述可知，项目能源供应条件良好。7.2.2能源消耗计算（1）项目用水本项目用水量参照建筑给水排水设计规范（GB50015-2010）为估算依据，生活用水标准按不同用途分别考虑，按推测，本项目估算用水量详见下表：表7-1 生活用水量估算表111、用水项目用水定额使用量使用时间（h）时变化系数最大时用水量（m3/h）最高日用水量（m3/d）使用天数（d）年耗水量（万m3）苍海大厦40L/人d7091人101.542.55 283.64 3008.51 双创中心40L/人d5164人81.538.73 206.56 3006.20 公共服务中心50L/人d3008人81.528.20 150.40 3004.51 酒店（客房）300L/床d475床24211.88 142.50 3655.20 公寓200L/人d333人2425.55 66.60 3652.43 商业5L/m2d16312m2121.510.20 81.56 3652.9112、8 绿化道路2L/m2d29667m259.33 3652.17 未预见用水量按以上15%计148.59 3655.42 合 计1139.18 37.42 根据项目日用水量估算，本项目最高日用水量1139.18m3/d，项目年耗水量为37.42万m3。（2）项目用电项目用电根据工业与民用配电设计手册（第三版），年耗电量为927.96kWh，用电量估算如下表：表7-2 用电量估算表用电类别标准（W/m2）使用面积（m2）需要系数用电负荷（kW）日小时数（h）同时利用系数使用天数（d）年耗电量（万kWh）苍海大厦50601100.41202.20 100.6300216.40 双创中心505608113、00.51402.00 80.6300201.89 公共服务中心60132000.5396.00 80.630057.02 酒店70455220.51593.27 100.4365232.62 公寓50213720.4427.44 80.436549.92 商业60163120.5489.36 100.6365107.17 地下室20782920.3469.75 100.336551.44 室外照明灯80W/盏105盏0.86.72 120.93652.65 合计5986.74 919.11 （3）年综合能耗本项目年综合能耗计算如下表所示：表7-3 具体能耗情况用能年耗量换算关系折合标准煤（吨114、）电919.11万kWh1.229tce/万kWh1129.59能耗工质年耗量换算关系折合标准煤（吨）水37.42万m30.857 tce/万m332.07项目年综合能耗1161.667.3施工期节能措施7.3.1设备技术及施工工艺节能在项目施工过程中，选择先进的施工组织，选用合理的混凝土搅拌装置，提高施工效率。在项目施工过程中，严格用电、用水管理，杜绝漏电、偷电、滴漏、长流水等现象，节约清洗用水和各种生活用水。选用高效灯具。变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。施工选用混凝土搅拌站混凝土进行配送施工，节约施工用电、用水，提高施工效率。7.3.2施工节水措施积极开展节水宣传。施工路115、段按区、片、标段安装水表供水，节约施工用水损耗。选用耐腐蚀，不易漏损的管材。安装工程施工过程中，保证给水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏。7.4运营期节能措施 7.4.1建筑节能措施（1）外墙和屋面设计外墙和屋面在建筑的维护结构中占的比例最大，传热面积也就最大。因此，墙体节能设计十分重要。屋面、墙体的节能保温构造有内保温、外保温和自保温等做法。屋面、墙体节能采用外保温和自保温构造，具有防止屋顶及外墙内部结露，提高室内热稳定性，基本消除“热桥”的影响，保护主体结构，延长建筑物使用寿命等优点，而且不妨碍室内进行二次装修，不仅适用于新建建筑，也适用于既有建筑的节能改造。内保温由于受结构砼框架、梁、板116、柱、墙等热桥的影响，不仅需要采用比外保温隔热层更厚的材料，占用室内较多的空间面积，而且热桥部位易于结露、发霉，影响室内环境，“热桥”现象很难彻底断绝；由于保温材料大部分为轻质材料，内保温对进行二次装修，日常使用维护都带来一定的难度。因此，已列入建设部推广应用和限止、禁止使用技术（建设部公告第659号）中限制使用系列之一，不应使用。本项目屋面和墙体的节能设计均采用外保温构造，保温材料为有机砂浆，材料导热系数为0.06W/（m2K），燃烧性能为A级，满足建筑保温节能要求和建筑防火要求。（2）热工设计对外墙和屋面的热工设计广西公共建筑节能设计规范（DBJ45/003-2012）有具体的指标规定，见117、下表7-6：表7-6 公共建筑屋面和外墙传热系数限值K，（Km）建筑类别围护结构部位传热系数K，Km W/(m2K)重质结构轻质结构甲类公共建筑屋面0.500.40外墙0.700.70乙类公共建筑屋面0.700.50外墙1.000.70本项目建筑外墙和屋面的热工设计如下：建筑类别外墙传热系数（Km）屋面传热系数（K）对照标准甲类公共建筑0.640.35符合标准7.4.2照明节能措施（1）充分利用天然采光，节约照明用电。一般场合下，人的眼睛最适合自然光，而且自然光的显色性是所有光中最好的，且取之不尽，用之不绝。优先使用自然光不但可减少人工照明，节约用电，而且对人们的身心健康有益。（2）推广使用高118、效照明节电产品。在满足使用场所的照明需求的情况下，尽量选择有3C标志和有节能认证标志的节能灯，光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能指标有保障。（3）应急疏散照明电源采用自带蓄电池的应急疏散指示灯及应急双头灯；照明功率密度不大于12W/m2。照明控制采用集中控制，采取分区，分组控制措施。7.4.3给水排水节能措施（1）选择高效节能型产品。（2）经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。（3）选用符合标准的给水管材，防止水管的跑、冒、滴、漏。（4）清洁及洗涤器具采用节水型设备，绿化浇洒采用滴灌、微喷等先进的节水灌溉方式，以减少耗水量。（5）增强使用人员的节水意识，通过各项管理措施、规章119、制度的实行，不断增强使用人员的节水意识。7.4.4其他节能措施（1）建筑装修：内部装饰采用普通铝合金框+中空玻璃，门及内窗为木质材料。（2）外部绿化：做好周围环境的规划与绿化，使整体布局、树木花草配置科学合理化，减少热辐射。本项目采用上述的各项节能措施均能满足节能规范的要求。7.5新技术使用情况根据关于印发广西建设领域重点推广技术目录的通知（桂建科20131号），建筑门窗采用满足建筑物所在地区建筑节能设计标准要求为非国家明令禁用的门窗产品。此外，还采用新III级钢技术和建筑防火技术（SBS材料的应用），照明技术采用三基色节能型荧光灯等照明节能技术。7.6可再生能源利用方案根据XX新区可再生能源120、区域集中供能规划方案，苍海新区内苍海新区可利用的可再生能源经初步论证主要为地表水源（江水源、湖水源）、浅层地热能、污水热能和部分光热资源。梧州市年太阳辐照总量大于4600MJ/（m2a），太阳年日照数为18002250时，属于太阳能资源三类地区，有一定的太阳能资源。因此，本项目按照规划拟采用太阳能路灯照明供电技术和太阳能热水供应系统等可再生能源应用技术。7.7节能效果评价项目的建设在能源总量及能源结构利用上是科学的、合理的，节能方案提出了提高能源利用效率、降低能源消耗的对策和措施，分别提出了建筑节能、节水节电措施等，节能方案基本符合国家、地方和行业节能设计规范及标准，在保证相同的环境参数条件下121、，与未采取节能措施前相比，总能耗将大大减少。节能效果明显，基本从源头抓节能，为项目建成后的能源高效合理利用及节能管理打下坚实基础。第八章 管理机构与人力资源配置为保证西江科创城项目的顺利实施，确保工程建设质量，根据现行建设项目管理办法和要求，按项目建设工程质量领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量制和工程质量终身制的原则，成立项目管理机构与项目实施机构。8.1组织机构项目管理机构首先要成立专门的领导小组，主要职责是统筹项目建设的各项具体管理工作。将依照上级管理部门的指导，成立项目领导小组后，对项目设计、施工、验收的直接管理，确保建设项目各个环节的施工质量以及整体项目的进度安排。领导小组成122、员应具备工程管理、财务管理及综合能力的人员组成，全组成员应同心协力，确保项目工程质量、进度及资金使用符合项目的规定，力争把工程建成优质工程。图8-1 项目实施组织机构图8.2项目管理本项目的各项具体工作由XX新城工程开发有限公司具体负责实施。在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。8.2.1建筑工程施工招投标制度将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据招标投标法的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和123、有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位中标，并及时将中标通知书送至中标单位，签订相关合同。8.2.2工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。8.2.3加强质量控制管理首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接124、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。工程质量要达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下方面：（1）审查施工单位的资格和质量保证条件；（2）组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；（3）对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；（4）质量事故的报告和处置；（5）督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；（6）督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；（7）督促、检查工程材料是否符合要求。8.125、2.4加强投资控制管理首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。项目的投资控制着重是在施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把控工程投资，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益。项目建设过程中，首先确定投资控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计126、划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。8.2.5加强进度控制管理首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其它计划，建立新的平衡。通过建立明确的工程进度管理体系，控制对投资的投放127、速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。8.2.6加强合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。合同管理是工程建设128、管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循，严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。8.2.7加强协调管理项目的开发过程需要处理与土地、农业、林业、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职129、能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。8.2.8加强安全建设管理本项目施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立符合该项目特点的安全生产制度，参与130、项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。除了严格施工质量管理外，建成后的管理、维护与保养是一个十分重要环节。为了使其正常运作，充分发挥其应有的效益，项目建成后应依据物权法、物业管理法的完善有关管理规定，纳入日常管理工作，由后勤部门直接负责管理。8.3项目运营期间人力资源配置 本项目建成后的组织机构由运营单位设立，实行总经理负责制，由总经理对整个项目的各项工作及运行负责，结合本131、项目的实际情况，建议本项目运营期组织机构如下图8-2所示：总经理项目管理部办公室后勤部副经理工程部计划合同部综合部人事档案管理财务部门卫食堂清洁8.4人员配置本项目建设单位为XX新城工程开发有限公司，本项目需对外招商引资推进。随着项目的推进，根据实际需要，可以从社会上聘用具有相关工作经验的人员来提高工作效率与工作水平。本项目建成后的人员配置将按照管理运营方式设立。参考梧州本市同类型项目，XX新城工程开发有限公司计划配置相关工作人员，人员从社会招聘人员，经培训考核后上岗。第九章 项目实施进度9.1建设工期项目拟建设西江科创城总建筑面积290888m2，其中地上建筑212596m2，地下建筑782132、92m2，配套建设给排水工程、电气工程、热水系统、消防系统、智能化系统、通风空调系统、消防排烟系统、高低压配电工程、电梯工程、三通一平、室外景观绿化、室外给排水等公用工程。根据项目的建设内容及建设条件，确定项目建设期为36个月（不含前期工作）。项目业主应在得到有关部门批准施工的批复后，加紧编制施工计划及时组织施工，施工期间要严格执行“施工规范”，并加强对工程的技术监理工作，以确保工程的顺利进行。9.2项目实施进度安排本项目拟从2020年1月正式开工建设，2022年12月竣工，建设进度安排如下：9月11月：项目建议书、可研报告编写及审批；11月12月：初步设计、施工图纸设计及审批；12月：工程招133、标投标；2020年1月2021年12月：主体工程施工；2022年1月2022年11月：配套工程施工；2022年12月：工程竣工验收交付使用。9.3项目实施进度表表9-1 项目实施进度表序号 项目名称 年份 月份2020年2021年2022年9-1011121-121-121-11121项目建议书、可行性研究编写及审批2初步设计、施工图纸设计及审批3工程招标投标4主体工程施工5配套工程施工6工程竣工验收交付使用第十章 投资估算与资金筹措10.1工程概况项目拟建设西江科创城总建筑面积290888m2，其中地上建筑212596m2，地下建筑78292m2，配套建设给排水工程、电气工程、热水系统、消防134、系统、智能化系统、通风空调系统、消防排烟系统、高低压配电工程、电梯工程、三通一平、室外景观绿化、室外给排水等公用工程。10.2投资估算依据（1）广西壮族自治区园林绿化及仿古建筑工程消耗量定额（2013年版）；（2）广西壮族自治区市政工程消耗量定额（2014年版）；（3）广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额（2013年版）；（4）广西壮族自治区安装工程消耗量定额（2015年版）；（5）建设项目投资估算编审规程（CECA/GC1-2015）；（6）广西壮族自治区住房城乡建设厅关于调整建设工程人工费及有关费率的通知（桂建标201819号文）；（7）广西壮族自治区住房城乡建设厅关于调整除税价计算适135、用增值税税率的通知（桂造价10号）；（8）广西壮族自治区建设工程费用定额（2016年版）；（9）本工程设计提供的主要工程量；（10）贷款金额及利息：时间第一年第二年第三年金额（万元）53000.00 5000040000利息（万元）4155.20 39203136合计（万元）11211.20 （11）其它：主要材料按梧州市建设工程造价信息9月（除税价）的市场信息价，部分材料采用市场询价；本项目类似工程概算、估算指标；建设项目前期费用按广西壮族自治区工程建设其他费用定额（2018年版）的相关规定计列； 建设单位管理费按财政部财建2016504号文有关规定计取；基本预备费按第一、第二部分费用之和的136、5%计算。10.3编制说明本估算范围主要包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等。本项目工程费用参照梧州市同类项目的现行投资进行估算。工程建设其他费用主要包括建设单位管理费、前期工作咨询费、勘察费、设计费、施工图审查费、监理费、工程保险费等。10.4投资估算结果项目总投资212348.19万元，其中工程费用168817.48万元，占总投资的79.50%，工程其他费用22741.56万元，占总投资的10.70%，利息费用11211.20万元，占总投资的5.28%。预备费9577.95万元，占总投资的4.52%。10.5资金筹措方案项目总投资212348.19万元，项目建设资金拟通过申请上级补助资137、金、银行融资、发行债券及业主自筹等多渠道筹措解决。114表10-1 -西江科创城项目总投资估算表建设项目名称：西江科创城项目序号工程和费用名称估算价值（万元）技术经济指标备注建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用总价（万元）单位数量单位价值（元）（一）工程费用117168.713560.0048088.77168817.48一苍海新区科创孵化园22177.201080.0012034.1035291.301主体建筑工程15934.4015934.40m26928023001.1双创中心12898.4012898.40m25608023001.2公共服务中心3036.003036.00m2132138、0023002室内公共区域装修3533.283533.28m22078417003外立面装饰装修2563.102563.10m218307.8914004配套工程146.411080.0012034.1013260.524.1室内给排水工程1247.041247.04m2692801804.2室内电气工程2078.402078.40m2692803004.3消防系统1524.161524.16m2692802204.4智能化系统2424.802424.80m2692803504.5通风空调系统3464.003464.00m2692805004.6消防排烟系统311.76311.76m26928139、0454.7高低压配电工程866.00866.00m2692801254.8电梯工程960.00960.00台128000004.9自动扶梯（上下）120.00120.00台34000004.1绿化工程146.41146.41m281341804.11景观电气工程36.6036.60m28134454.12室外给排水工程81.3481.34m28134100二苍海新区核心区城市地下公共停车场10091.005049.0015140.001主体建筑工程10091.0010091.001.1地下停车场8670.008670.00m23400025501.2土石方工程1421.001421.00m3140、430606332配套工程5049.005049.002.1室内给排水工程612.00612.00m2340001802.2室内电气工程1020.001020.00m2340003002.3消防系统748.00748.00m2340002202.4智能化系统1020.001020.00m2340003002.5通风空调系统1462.001462.00m2340004302.6安防系统153.00153.00m234000452.7避雷系统34.0034.00m33400010三苍海大厦及其他工程84900.522480.0031005.66118386.181基坑支护7039.497039.4141、9m22908882422基础工程4654.214654.21m22908881603主体建筑工程31413.1831413.183.1苍海大厦13224.2013224.20m26011022003.2酒店9923.809923.80m24552221803.3公寓4594.984594.98m22137221503.4商业3670.203670.20m21631222504室内公共区域装修7519.397519.394.1苍海大厦3245.943245.94m21803318004.2酒店2867.892867.89m213656.621004.3公寓769.39769.39m26411.142、612004.4商业636.17636.17m24893.613005外立面装饰装修22109.9822109.98m2170076.813006地下室11294.4611294.46m24429225507配套工程869.812480.0031005.6634355.487.1室内给排水工程3376.943376.94m21876081807.2室内电气工程4690.204690.20m21876082507.3热水系统869.62869.62m2668941307.4消防系统3939.773939.77m21876082107.5智能化系统6191.066191.06m2187608330143、7.6通风空调系统7504.327504.32m21876084007.7消防排烟系统750.43750.43m2187608407.8高低压配电工程2251.302251.30m21876081207.9电梯工程2400.002400.00台308000007.10自动扶梯（上下）80.0080.00台24000007.11主体泛光照明935.42935.42m2170076.8557.12三通一平254.29254.29m242382607.13园林景观工程330.58330.58m2165292007.14绿化工程60.0560.05m250041207.15景观电气工程154.1215144、4.12m234248457.16室外给排水工程342.48342.48m2342481007.17绿色建筑工程224.89224.89项12248926（二）工程建设其他费用22741.5622741.561建设用地费9535.509535.50亩63.5715000002建设管理费3014.363014.362.1项目建设管理费1345.871345.87项1(工程总投资（不含管理费本身、土地费）-100000)0.4%+9402.2招标代理服务费0.000.00不计列2.3施工图设计文件审查费180.00180.00项1业主提供实际发生额2.4招标控制价（或预算）编制费180.00180145、.00项1暂估，广西建设工程造价咨询服务行业收费参考标准(桂价协字15号)2.5工程监理费1308.491308.49项1（(工程费用-100000)(200000-100000)(2170.00-1205.60)+1205.60）0.73前期工作咨询费237.22237.223.1编制项目建议书67.6467.64项1(工程总投资-100000)(500000-100000)(100-55)+553.2编制可行性研究报告135.28135.28项1(工程总投资-100000)(500000-100000)(200-110)+1103.3可研评估费17.1517.15项1(工程总投资-1000146、00)(500000-100000)(16-20)+163.4初设审查费17.1517.15项1(工程总投资-100000)(500000-100000)(16-20)+164环境影响报告编制费0.00不计列5工程勘察费60.0060.00项1业主提供实际发生额6工程设计费4456.824456.82项1(工程费用-100000)(200000-100000)(4005.72-2154.06)+2154.061.01.37场地准备及临时设施费2869.902869.90项1一般按工程费用的0.5%2.0%计算，本项目结合实际情况暂按1.7%计算8工程保险费1012.901012.90项1工程费147、用*0.6%9防空地下室易地建设费0.00免征10白蚁防治费0.00免征11水土保持补偿费4.664.66项1（63.57亩）占地面积*1.1元/平方米12水土保持方案编制费282.12282.12项1暂估，水土保持工程概（估）算编制规定和定额（水利部水总200667号）和开发建设项目水土保持设施验收管理办法（水利部第16号令）13检验试验费1181.721181.72项1工程费用*1.0%*0.714地灾评估费15.0015.00项1业主提供实际发生额15地震评估费32.0032.00项1业主提供实际发生额16超限审查费10.0010.00项1业主提供实际发生额17电梯特种设备检验检测费29148、.3529.35项1桂价费201095号第一、第二部分费用合计191559.04（三）预备费9577.959577.95（工程费用+工程其他费用）*5%（四）利息费用11211.2011211.20按照贷款额14.3亿元计算，贷款利率为7.84%，建设期三年，每年的贷款金额详见P80（五）项目总投资117168.713560.0048088.7743530.71212348.19第十一章 项目招投标11.1招投标范围建设项目按中华人民共和国招投标法、必须招标的工程项目规定要求进行公开或邀请招投标，招投标工作接受政府有关部门和公证部门的监督。建设项目的招标范围主要为勘察设计、建筑工程、安装工程、149、监理工程、重要设备以及与工程建设有关的材料等的采购，符合招标条件的相关附属工程也应通过招标方式进行，不在国家规定招标范围内的前期工作、工程保险等内容不作严格要求。11.2招标组织形式及招标方式根据必须招标的工程项目规定（国函201856号），项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：（1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。本项目总投资212348.19万元，工程设计、工程监理均在100150、万元以上，建筑工程、安装工程在400万元以上，重要设备在200万元以上，按照规定，均采用招标方式，主要建筑材料采购包含在建筑工程内容中公开招标。工程勘察在100万元以下，不采用招标方式。不在国家规定招标范围内的前期工作、工程保险等内容不作要求。11.3招标基本情况表表11-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算造价 （万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察60.00 设计4456.82 建筑工程117168.71安装工程48088.77 监理1308.49 设备3560.00 重要材料其他情况说明： 根据广西壮族自治区财政厅关于调整 201151、8 年政府采购项目公开招标数额标准的通知（桂财采201814号）、梧州市国有投资项目建设工程招标投标监督管理暂行办法等文件相关规定要求：本建设项目的建筑工程、安装工程施工单项合同估算价均高于400万元人民币，采用公开招标方式采购；设备采购单项合同估算价均高于200万元人民币，采用公开招标方式采购；设计、监理的采购单项合同估算价均高于100万元人民币，采用公开招标方式采购；勘察的采购单项合同估算价低于100万元人民币，不采用招标方式。 建设单位盖章 年 月 日 第十二章 社会稳定性风险分析12.1编制依据国家发展改革委办公厅关于重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的152、通知（发改办投资2013428号）关于印发广西壮族自治区发展和改革委员会固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（桂发改投资2013833号）珠江西江经济带发展规划（2014-2020年）；梧州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020年）；梧州市城市总体规划（2013-2030年）；苍海新区总体发展规划（2014-2030）；XX片区控制性详细规划（2011-2030年）西江科创城项目建议书的批复（龙发改审批96号）12.2风险调查12.2.1拟建项目的合法性本项目已取得梧州市龙圩区发展和改革局的立项批复，项目选址符合苍海新区总体发展规划（2014-2030）。项目建153、设符合梧州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020年）、XX片区控制性详细规划（2011-2030年）等要求。12.2.2拟建项目自然环境状况项目建设地址位于XX公园南面地块。南梧路以南，苍海路以东，滨湖路以西，中央北路以北。场地的北面为苍海公园、南面为商业用地，西面为住宅用地，东面为苍海湖。该地区周边市政基础设施较为完善，道路网四通八达，交通便利，具备施工建设条件。场址环境条件优越，附近无污染源，风景优美，与周边环境协调。该位置周围的自然条件和自然景观条件符合苍海新区总体发展规划（2014-2030）的要求。12.2.3利益相关者对拟建项目建设实施的意见和诉求 本项目利益154、相关者主要为本项目建设附近区域的居民。根据项目公示、公众参与过程中群众反馈情况，本项目利益相关者的意见和诉求主要为施工期间机械的噪声、扬尘和建筑垃圾等对镇区街道居民带来的影响，以及项目建成后的污水、生活垃圾等方面，一定要严格按操作规程办，将可能对公众影响的风险减少到最低。12.2.4地方各级组织对项目的态度及支持程度。项目实施后，有利于项目区域周边地区的就业问题得到解决，进而为社会经济发展和稳定做出的贡献，是构建和谐梧州的重要举措。因此，得到市、区各级政府的积极支持，当地的居民积极参与项目的实施，项目所在地的社会环境、人文条件都适合项目的建设。12.2.5媒体对拟建项目建设实施的态度通过对互联155、网论坛、微博进行项目搜索，没有收到对拟建项目反对、不支持等负面舆情。12.2.6资金筹措项目建设资金拟通过申请上级补助资金、银行融资、发行债券及业主自筹等多渠道筹措解决。项目业主承诺按规定足额落实资金，确保项目按时按质按量开工建设。因此，该风险非本项目主要风险因素。12.3风险识别12.3.1风险因素分析在风险调查基础上，针对群众不理解、不认同、不满意、不支持的方面，或在日后可能引发不稳定事件的情形，全面、全程查找可能引发社会稳定风险的各种风险因素。围绕拟建项目的建设和运行是否可能引起群众的合法权益遭受侵害，从拟建项目全生命周期内可能对外产生的负面影响，项目与当地经济社会的相互适应性等方面，全156、面、动态、全程识别拟建项目建设和运行可能诱发的社会矛盾和社会稳定风险事件，识别影响拟建项目总体目标顺利实现的各种社会稳定因素。表12-1 社会稳定风险因素对照表类型序号风险因素参考评价指标是否为该项目风险因素一、政策规划和审批程序1立项、审批程序项目立项、审批的合法合规性否2政策、规划与地方总体规划、专项规划的相容性，周边敏感目标(重要厂矿住宅、等)与拟建项目的位置关系和距离等。否3设计标准与行业中长期规划的符合性、功能定位的准确性。否4立项过程中公众参与方案、环评审批过程中的公示及诉求、负面反馈意见等。否二、方案技术经济性5工程方案包括方案、工程地质、施工安全与工期等存在的各种不确定性给项目157、带来的风险因素。是6资金筹措和保障资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分。否三、生态环境7大气污染物排放施工、运营期间，工程施工、沿线物料运输过程中各污染物排放与环保排放标准限值之间的关系，与人体生理指标的关系，与人群感受之间关系等是8水体污染物排放是9噪声是10取、弃土场取、弃土场设计是否符合环水保要求。否11公共开放活动空间、绿地、水系、生态环境和景观公共活动空间质和量的变化、公共绿地质和量的变化水系的变态环境的变化社区景观的变化等否12水土流失工程实施引起地形、植被、土壤结构可能发生的变化否13其他影响如文物、古木、墓地以及生物多样性破坏否四、经济社会影响14对周边土地、房屋价值的影158、响地价值变化量和变化率、房屋价值变化量和变化率影响等否15就业影响项目建设、运行对周边居民总体就业率影响和特定人群就业率否16群众收入影响项目建设、运行引起当地群众收入水平变化量和变化率，以及收匀程度变化等否17流动人口管理施工期流动人口变化、运行期流动人口变化管理的影响等。否18商业经营的影响施工期、运行期对当地商业经营状况的影响。否19施工措施的影响施工期间对周边居民生活的影响是20对周边交通的影响施工方案对周边人群交通出行的考虑（临时便道的设置，临时停车场地安排，临时公交站点的布置等），运行期项目周边公共交通情况变化，项目所增加的交通流量与周边路网的匹配度，项目出入口设置对周边人群的影响159、等。否五、媒体舆论21媒体舆论导向及其影响是否获得媒体支持，是否协调安排有权威、公信力的媒体公示项目建设信息、进行正面引导，是否受到媒体关注及舆论导向性的信息。否12.3.2主要风险因素按照风险可能发生的项目阶段(决策、准备、实施、运营)结合当地经济社会与拟建项目的相互适应性，从初步识别的各类风险因素中通过分析、筛选、归纳出主要的和关键的单因素风险。见下表12-2：表12-2 主要风险因素汇总表序号风险类型发生阶段风险因素备注1方案的技术经济性实施工程施工可能引起的影响2生态环境影响实施噪声影响3生态环境影响实施大气污染物排放4生态环境影响实施水体污染物排放5经济社会影响实施施工期间对周边居民160、工作生活的影响12.4风险估计围绕拟建项目的建设和运行是否可能使群众的合法权益遭受侵害，从拟建项目各阶段可能对外产生的负面影响，项目与当地经济社会的相互适应性等方面，全面、动态、全程识别拟建项目建设和运行可能诱发的社会矛盾和社会稳定风险事件（包括对社会稳定可能造成重大负面影响的各种群体性或个体极端事件），识别影响拟建项目总体目标顺利实现的各种社会稳定风险因素。12.4.1方案的技术经济性技术方面的风险主要指因设计方案、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。本工程方案设计前经过详细的地质勘查，工程技术方案通过多方案比较，并已取得认可，发生风险概率较低，属于较小风险。12.4.2经济社会161、影响（1）若项目施工队伍管理不善，野蛮施工导致对周边街道居民工作生活造成影响。通过严格加强对施工作业人员的管理，可有效避免治安风险的发生。因此，社会治安风险发生概率较低，属于较小风险。（2）建设期中产生的粉尘、噪声、建筑垃圾等，拟采取相应的防治污染措施，严格实施后及周边居民区的生活、工作以及生态环境影响较小。因此建设期环境影响因素引发的风险影响程度较小，发生概率较低，属于较小风险。（3）建设期中对街道开挖的土方，基坑等，对项目所在街道的居民生活带来一定影响，通过严格加强对施工作业人员的管理，以及严格控制施工工期，减少因施工而造成对所在道街居民的生活影响，因此，社会治安风险发生概率较低，属于较小162、风险。12.4.3生态环境影响综合考虑风险源识别结果以及项目具体情况，依据重点风险因素影响程度分析的结论，本项目综合风险等级属于低风险。主要涉及的风险及其风险程度如下表12-3所示：表12-3 主要风险因素及其风险程度表序号风险类型发生阶段风险因素风险概率影响程度风险程度备注1方案的技术经济性实施工程施工可能引起的影响较低较大较小短期影响2生态环境影响实施噪声影响较高较大中等短期影响3生态环境影响实施水体污染物排放中等较小较小短期影响4生态环境影响实施大气污染物排放中等中等较小短期影响5经济社会影响实施施工期间对住户工作生活的影响中等中等中等短期影响12.5风险防范和化解措施（1）项目前期阶段163、，积极争取各部门的支持，尽快办妥相关的建设前期审批手续，化解和避免本项目的合法性风险。（2）建设期间，督促项目承建施工单位加强对施工作业人员的管理，做好好宣传和教育工作，有效避免和杜绝治安风险的发生。（3）建设期中对街道的开挖、基坑处理、土方处理、噪声、建筑垃圾等，要严格执行建筑施工环境有关管理办法，采取相应的防治污染措施，合理安排作业时间，避免影响项目范围内居民的工作和休息。把项目对居民的生存、生产、生活以及生态环境产生的影响降到最低，从而降低环境影响风险。（4）工程风险的防范既要探明项目场地的地质水文状况，更要在设计阶段全面考虑工程风险因素，施工阶段项目建设组织应严格实行目标管理制度，对项164、目的时间进度、经济评价、责任人、检查等要有明确的具体要求，严格按照国家有关规定实行施工监督制和质量责任制，避免或降低工程风险的影响。（5）建设工程中坚持“五制”（项目法人负责制、资本金制、招投标制、工程监理和合同制）原则，落实“六项管理”（审核或核准管理或备案、设计管理、概算管理、施工管理、合同管理、劳务管理）。特别是工程质量管理方面，严格督促施工方按照设计施工，不得擅自变更施工内容、减少或者增加施工量；在工程安全管理方面，签订安全生产保证书，施工方加强安全生产的宣传和教育，落实安全生产措施，相关安全设施齐备、到位；工资保证金按照规定进行足额准备，督促施工方对施工人员落实工伤保险，杜绝工程分包165、现象，把工程管理方面的涉稳风险降到可以控制的程度。12.6风险等级在采取以上可行、有效的风险防范、化解措施后，各风险因素的发生概率、影响程度均有降低，风险程度相应降低，综合判断拟建项目落实风险防范、化解措施后的风险等级为低风险。表12-4 措施前后各因素风险变化对比表序号风险因素（w）风险概率影响程度风险程度措施前措施后措施前措施后措施前措施后1工程施工可能引起的影响较低很低较大较小较小微小2噪声影响较高较低较大中等中等较小3水体污染物排放中等较低较小较小较小微小4大气污染物排放中等较低中等较小较小微小5施工期间对街道居民生活的影响中等较低中等较小中等较小12.7风险分析结论（1）拟建项目主要166、的风险因素为项目实施阶段对生态环境的影响、对对街道居民生活的影响及工程施工可能引起的影响。（2）为了从源头上防范、化解拟建项目实施可能引发的风险，针对本项目主要风险因素提出了主要风险防范和化解措施，并分别制定了实施阶段风险防范及化解措施，确定了各阶段风险防范和化解措施的责任主体和协助单位，在采取可行、有效的风险防范、化解措施后，可将该项目的风险降至最低。（3）经综合分析，该项目社会稳定风险等级为低风险，建设过程中，采取积极的风险防范和化解措施后，风险等级会更低。（4）建议通过制定项目风险管理工作计划，深入开展调查分析，加大宣传力度和工作力度，切实落实风险防范和化解措施，做好应急预案，强化施工和167、运营期的管理，全方位地落实、开展风险管理工作，使该项目社会稳定风险发生概率降到最低、风险影响程度降到最小。第十三章 财务评价13.1概述本工程经济评价的方法与原则是根据国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的规定及其它有关文件的规定对项目进行经济评价。财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，主要从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。13.2基础数据（1）计算期本项目计算期设定为20年，其中，建设期按3年考虑，经营期17年。（2）税费本项目涉及增值税、销项税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以及企业所得税等税费，为168、简化计算，暂不考虑其他税费。根据中华人民共和国增值税暂行条例、关于调整增值税税率的通知的规定，该项目的不动产销售增值税按11%计算，物业费属于生活服务业的征税范围，其增值税税率是6%；根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例和中华人民共和国教育法的规定，城市维护建设税税率按7%计算，教育费附加按3%计算，地方教育费附加按2%计算；根据中华人民共和国企业所得税法的规定企业所得税税率按25%计算。财务基准收益率7%参考行业标准并结合本项目的实际情况，本项目的基准收益率确定为2%。利率假设为上浮60%，此项目年利率为7.84%，贷款8年，其中包含建设期3年。建前3年建设期每年还息，从第4年起等额还本169、付息。13.3经营收入测算13.3.1基本假设（1）国家现行的方针政策无重大改变；（2）国家现行的利率，汇率等无重大改变；（3）本处所在地区的社会经济环境无重大改变；（4）本处目前执行的税赋，税率政策不变；（5）无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。13.3.2收入估算主要收入来源主要为不动产销售收入及物业管理费收入，各年收入见表13-3营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。（1）不动产销售收入酒店及公寓酒店及公寓建筑面积66894m2，公寓参照苍海公园周边及南宁市酒店高级公寓评估价值，销售单价暂拟按13500元/平方米销售，设定2年整体销售。商铺商业建筑面积16312m2，拟定本项目建170、成后，2023年起，分6年卖出，其中第1年销售30%，第23年销售20%，第46年销售10%。参照苍海公园周边及南宁市商铺评估价值，销售单价暂拟按22000元/平方米销售，每年上浮5%。科创平台科创孵化园建筑面积69280m2，拟定本项目建成后，2023年起，分6年卖出，其中第1年销售30%，第23年销售20%，第46年销售10%。参照苍海公园周边及南宁市高级写字楼评估价值，销售单价暂拟按8500元/平方米销售，每年上浮5%。苍海大厦苍海大厦建筑面积60110m2，拟定本项目建成后，2023年起，分6年卖出，其中第1年销售30%，第2-3年销售20%，第4-6年销售10%。参照苍海公园周边及南171、宁市酒店公寓评估价值，销售单价暂拟按13500元/平方米销售，每年上浮5%。地下停车场地下停车场建筑面积78292m2，停车位1701个，2023年起，分6年卖出，其中第1年销售30%，第23年销售20%，第46年销售10%。参照苍海公园周边及南宁市停车场评估价值，销售单价暂拟按150000元/个销售，每年上浮5%。（2）物业管理费收入商铺、公寓、写字楼2023年起，按已销售面积计收物业管理费，参照梧州市旺城商业城物业管理费计收标准，暂按3元/月计算，每年上调5%。停车场2023年起，按已销售停车位计收物业管理费，按50元/月计算，每年上调5%。13.4经营成本测算本项目成本费用的估算采用要素172、成本估算法。总建筑成本按总投资212348.19万元计算，总建设面积按290888平方米，单位开发成本7300元。其他成本费用主要包括外购动力费、人员薪酬及其它费用等，详细见表13-4成本费用估算表。（1）燃料动力费本项目采用租赁形式经营，因此在进行经济效益分析时，不考虑入驻企业的水电及其他燃料、动力购置费等，只计物业管理人员的水电及其他燃料、动力购置费等，根据目前水电费价格，水电及其他燃料、动力购置费按50万元/年计算。（2）工资及福利本项目需增加管理人员10人。人均每年工资3.6万元；福利费用按照工资的14%来计算，为每年0.504万元。工资及福利费正常年41.04万元。13.5税费测算本173、项目税费测算情况表13-3 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表所示。13.6财务盈利能力分析13.6.1财务内部收益率（FIRR）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）梧州市西江科创城项目税前财务内部收益率（FIRR）计算结果为6.45%，税后财务内部收益率（FIRR）计算结果为3.79%，都高于基准收益率2%，项目是可行的。13.6.2财务净现值（FNPV）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率(一般采174、用基准收益率)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。（式中为基准折现率，本项目基准收益率为2%时）梧州市西江科创城项目税前财务净现值（FNPV）计算结果为35680.63万元，税后财务净现值（FNPV）计算结果为13742.85万元，均大于0，项目是可行的。13.6.3投资回收期（pt）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，投资回收期（pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1梧州市西江科创城项目税前投资回收期（pt）为8.02年，税后投资回收期（pt）经计算为9.98年（含建设期3年）。13.6.4利润总额计算175、期内，梧州市西江科创城项目年均收入为14755万元，年均净利润为2515万元，具有偿还银行贷款的能力，具体详见表13-5项目利润与偿债能力分析表。13.6.5 贷款偿还（1）项目运营期利息贷款期限为8年，年利率7.84%，还款方式为在第4年至第8年末等额还本，利息照付方式偿还借款本息。建设期（计算期为13年）期间只支付利息，不支付本金，运营期（48年）内共支付本金143000万元，利息44844.8万元，总计187844.8万元。综上所述，本项目计算期内利息为44844.8万元，连本带息共需还款18744.8万元。详见借款还本付息计划表。表13-1 还款计划表（单位：万元）（2）项目本息备付率176、本项目预先给定借款偿还期，应采用利息备付率和偿债备付率来分析借款偿还能力。表13-2 计算期偿债能力计算表偿债备付率偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息的金额100%偿债备付率正常情况应当大于l，且越高越好，运营期偿债备付率基本大于1，有足够现金流偿付本息。利息备付率利息备付率=税息前利润/当期应付利息100%对于正常经营的项目，利息备付率应当大于1。本项目运营期偿债备付率一直大于1，有足够现金流偿付本息，还息能力有保障。由此本项目是具有还款能力的。13.6.7不确定性分析由于项目所涉及的不少方面都具有长期性和变动性，会受到诸多因素变化的影响，这些难以预知的变化因素决定了企业投资效177、益的不确定性，投资风险一般是难以避免的。为减少投资风险，提高投资安全性，最大程度地实现预期效益，有必要进行项目不确定性分析。（1）盈亏平衡分析经测算，本项目的销售均价平衡点为1.84万元，销售面积平衡点为115277平方米，盈亏平衡点为39.63%。项目盈亏平衡点合理，存在盈利空间。（2）敏感性分析影响项目财务评价指标的主要因素包括项目收入、项目建设成本，针对上述单因素向不利方向变化5%、10%时进行财务敏感性分析，结果如下：表13-3 敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）税后投资回收期（年）税后财务内部收益率（%）1基本方案0%8.983.792经营收入-5%9.432.59-10%9.9178、11.375%8.514.9610%8.076.113投资成本-5%8.465.1-10%7.936.525%69.8210%5.798.86经过计算，年经营收入平均敏感度为4.22，建设投资平均敏感度为4.67。可以看出内部收益率对投资成本变化的反应最为敏感。13.7财务分析评价结论通过以上分析计算，项目的各项财务经济指标均达到基准指标。所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为6.45%和3.79%，均高于税前基准收益率2%；项目税前、税后财务净现值分别为35680.63万元和13742.85万元，均大于0，表明项目的获利能力超过了基准收益率的获利水平，项目在经济上是可行的。项目税前投179、资回收期（pt）经计算为8.02年（含建设期3年），税后投资回收期（pt）经计算为9.98年（含建设期3年），回收期时间合理。本项目盈亏平衡点为39.63%，项目盈亏平衡点合理，存在盈利空间。各项投资成本的变化对项目效益的影响最大，最为敏感。表13-3 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表表13-4 成本费用估算表表13-5 项目利润与偿债能力分析表表13-6 项目投资现金流量表（基准收益率：2%）表13-7 项目资本金现金流量表表13-8 贷款还本付息计划表第十四章 结论和建议14.1结论（1）西江科创城的建设，符合XX片区控制性详细规划（2011-2030年），本项目是苍海新区发展的重要180、部分，项目建设完成后，当地上下游服务端的连接，将带来众多就业岗位，作为苍海新区的商业中心，将直接带动苍海新区经济快速发展。该项目的建设有利于增加就业机会，缓解社会就业压力，维护社会稳定，为构建和谐社会奠定坚实的基础。项目建设过程及运行过程，辐射项目区域周边地区的就业问题得到解决，进而为社会经济发展和稳定做出的贡献，是构建和谐梧州的重要举措。因此项目的建设是十分必要的。（2）本项目建设规模与建设内容是在结合国家相关标准及梧州市社会经济现状的情况来论证，是基本合理的。（3）项目选址位于XX公园南面地块，项目场地公共设施条件齐备，交通便利，水、电供应有保障，建设条件基本具备，适宜建设。（4）项目方案设计科学合理，建设技术成熟、措施具体到位，能保证项目的顺利实施和运行。（5）项目总投资212348.19万元，项目建设资金拟通过申请上级补助资金、银行融资、发行债券及业主自筹等多渠道筹措解决。项目投资估算和资金筹措方式较合理。14.2建议（1）项目主管部门和项目单位要积极与有关部门和上级主管部门做好沟通衔接，尽快决策，尽早开工建设。（2）项目建设资金问题是项目建设顺利与否的关键问题，项目建设投资应尽快落实，以保证项目的顺利实施。（3）项目建设的组织应严格实行目标管理制度，对项目的时间进度、技术质量标准、经济评价、责任人、检查等明确的具体要求，以保证项目建设顺利完成。117