1、目 录目 录1第一章 总 论2一、项目概况2二、编制依据与原则2三、编制内容2四、项目主要技术经济指标4第二章 项目建设背景及必要性2一、建设项目背景2二、建设项目的必要性5第三章 需求分析8一、XX区及XX镇发展概况8二、需求分析11第四章 工程选址与建设条件14一、工程选址14二、建设条件17第五章 项目规划与建设方案19一、项目规划19二、建筑设计22三、结构设计2四、给排水设计28五、采暖30六、空调防排烟工程32七、电气工程37第六章 节能与消防45一、节能45二、消防49第七章 环境影响评价57一、编制依据57二、拟建项目地区环境质量状况57三、施工期环境影响分析58四、营运期环境2、影响分析59五、环境影响评价61第八章 组织机构和进度计划62一、项目组织机构62二、实施进度安排63第九章 工程招投标64一、招标依据64二、招标方式与组织形式64三、招标内容65第十章 投资估算与资金筹措67一、投资估算67二、资金来源与筹措68第十一章 财务分析69一、计算依据69二、项目财务分析69三、财务评价指标70四、财务分析结论72第十二章 社会效益分析73第十三章 结论74附表、附图、附件75项目投资估算表75营业收入及税金表.76成本费用估算表.77工资及福利费估算表.78固定资产费用折旧表.79项目投资现金流量表.80企业法人营业执照.81开户许可证.82税务登记证.83关3、于XX广场A区、B区项目环境影响报告书的批复.84项目总平面图.85第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：XX广场工程2、建设单位：XXXX房地产开发有限公司3、项目法人代表：4、建设地点：XX市XX区XX镇XX北山。5、项目建设规模：项目总用地面积8857.57，总建筑面积2846。其中A区用地面积284.21，建筑面积150。B区用地面积8573.36，建筑面积2696。6、建设性质：新建项目7、项目总投资：1628万元（人民币） 8、资金来源：自筹9、项目实施计划：总工期为3年，从2010年09月至2013年9月。10、项目建设单位简介单位名称：XXXX房地产开发有限公司单位地址：XX4、市注册资本：壹亿元整实收资本：壹亿元整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）成立日期：1993年5月XXXX房地产开发有限公司是一家具有二级房地产开发资质等级的综合性房地产开发公司，公司注册资本壹亿元人民币，公司依托XX建设开发集团股份有限公司，是XX较早从事商业、住宅综合开发的企业，在XX业界享有较高的知名度。人力资源方面，公司有多年合作的优秀施工队伍和丰富的施工开发管理团队，丰富的销售经验以及优秀的管理团队。二、编制依据与原则（一）编制依据1、国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）2、国家有关政策和法规3、工程建设有关技术规范和标准4、工程建设有5、关经济参数和标准5、建设单位提供的有关资料（二）编制原则1、项目的整体构思和功能分区在技术上可行、经济上合理。2、项目规划与XX市XX区XX镇整体规划要求相适应，项目建设与XX镇的市场实际需求相适应。3、建设规模和建设投资与XX区XX的市场实际需求相适应。项目建设切合实际，功能定位应合理。4、项目建设在公共空间，服务空间的配置上体现人性化的关怀。将自然生态等概念引入建筑中，强调交往空间的设置。5、建筑形式与使用功能相协调的原则。在建筑方案的论证中，坚持技术可行、经济合理的科学原则，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针。避免重形式轻功能的唯美主义，在建筑造型上尊重中国文化、金源文化和城市建设6、规划，做到室内外形式、功能的统一性、适应性、艺术性和科学性。三、编制内容1、项目提出的背景及其必要性2、需求分析3、项目选址与建设条件4、工程建设方案5、设计专篇包括节能、消防、环境保护6、项目组织机构与实施进度计划7、招投标方案8、投资估算与资金筹措9、财务评价与结论四、项目主要技术经济指标表1-1广场A区主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积m22842总建筑面积m21503建筑基底总面积m2805绿地面积m2866容积率0.527建筑密度%288绿地率%3010项目总投资万元75表1-1广场B区主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积m285732总建筑面积m2267、963建筑基底总面积m218865绿地面积m225806容积率0.327建筑密度%218绿地率%3010项目总投资万元1553第二章 项目建设背景及必要性一、建设项目背景XX区位于XX市东南28.5公里，全区土地面积2680平方公里，辖6镇、4乡、126村、9个街道办事处，总人口65.5万人。项目建设地点在XX镇，适合开发。同时，XX区人口数量，地理位置，与XX的紧密联系，拥有巨大的潜在购买客户群，是经济发展的客观要求。XX镇，南临玉泉街道和亚沟镇，西接XX原种场，东连松峰山镇和宾县。全乡东部是山区，西部是丘陵，南北宽10千米，东西长50千米，总面积有200平方千米。总人口3911户，1 518、52人，辖6个行政村，46个自然屯，53个村民小组。乡政府驻福新村新利屯，距XX12.5千米。XX站周边有国家级森林公园，国家三A级景区横头山，以及金源文化博物馆，完颜阿骨打墓等特色旅游景点。二、建设项目的必要性1.房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用。房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高，且具有较高的关联效应和扩散效应，成为国民经济增长中不可或缺的一部分。改革开放30多年来，房地产业得到了较快的发展并初步形成了，较完善的市场体系。为居民住房奔小康，促进国民经济发展，居民消费和投资拉动内需作出了贡献。房地产业是国民经济的重要组成部，其对国民经济的带动系数达到了1.76，9、因此发的房地产业，将极大的带动消费需求与投资需求。房地产投资与GDP的相关系数达0.98，两者存在高度相关关系。房地产业对经济增长起到了很大的促进作用，已经成为国民经济的支柱产业。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生影响。2.项目建设是充分发挥市场配置的基础性作用，响应国家节约、集约用地政策需要。我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地需要矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用率高符合我国国10、情的土地利用新路子，是关系民族生存根基，和国家长远利益的大计。3.项目建设是提高土地利用效率的需要。积极引导使用未使用地和废弃地，提高建设用地的利用率。本项目建设可以提高XX镇旅游品质，提高游客接待能力，提高游客住宿率，同时拉动区域内的消费经济。在本项目内，视野开阔，能够远观周边景区的景观。体验到一览众山水的快乐，给人以雄伟壮观的感觉，同时也是城市影响的重要组成部。4.本项目的实施，是落实科学发展观的体现。党的十七届三中全会以高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐。居民基本生活条件的改善11、，是地区经济发展到一定阶段的成果，广大居民安居乐业，科学发展事业，有利于社会和谐。综上所述，本项目的建设和城市总体规划，不仅可以彻底改变该区域的状况，改善城市环境，而且能彻底改变当地居民的生活环境，促进城市经济发展，美化城市建设。所以，本项目的建设时十分必要的。第三章 需求分析文化旅游产业建设是中国特色社会主义总体布局的重要组成部分，文化旅游的更加繁荣是全面建设小康社会的重要目标和重要保证。当代我国已经进入了全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，“十二五”规划纲要从推动科学发展的高度提出了未来五年我国文化发展的目标任务，强调要基本建成公共文化服务体系，推动旅12、游产业成为国民经济支柱性的产业，推动旅游建设与经济建设、政治建设、社会建设以及生态文明建设协调发展。近年来，XX市围绕传统金源文焕旅游产业振兴、新兴旅游产业发展和特色旅游产业培育，不断壮大市场主体，文化旅游产业呈现出传统产业与新兴产业齐头并进，文化与科技、旅游等融合互动，自然资源旅游与金源文化旅游多元发展的良好态势。一、XX区及XX镇发展概况（一）社会发展XX区XX镇位于东经12542-13010，北纬4404-4640，是黑龙江省省会XX各行政区之中经济地位相对独立，发展较早，历史较为悠久的一个区，XX镇位于XX东南，与XX相距60公里仅40分钟车程，被誉XX的后花园，是XX人休闲度假，游山13、玩水的重要地点。XX镇内有阿时河源头，属于松花江水系，孕育和滋润XX这座古老的城市，历史上孕育和发展了女真族，出过金兀术、完颜阿骨打等众多历史名人，为宋朝时期金上京。XX镇，降水主要集中在6-9月，全年平均降水量569.1毫米。气候属中温带大陆性季风气候，冬长夏短。全镇已发现的矿种为16种，已探明资源储量的矿种共计3种，其中，能源矿产1种，金属矿产1种，非金属矿产1种，镇内有国家级地质公园一个，国家级森林公园一个。列入国家一二类重点保护的野生动物50种，国家一二级重点保护植物7种。 通往XX区、XX镇的通过哈牡丹高速公路、哈阿公路、新哈阿快速路等3条高等级公路，将XX区、XX市区、宾县、松峰山14、玉泉等周边区县市有机联系在一起，依托夏季清凉、空气中负氧离子丰富，冬季降雪早、雪量大的自然特点，XX镇政府在黑龙江省政府、XX市政府、XX区政府的大力支持下，全力打造XX第十加一个旅游名镇，努力成为周边地区旅游经济活动中心。（二）经济发展XX区是XXXX经济发展中心，是一个以老工业、自然资源为主体、第三产业全面发展的综合性城区。并入到XX行政区域以来，在XX市政府的指导和支持下，加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。“十一五”期间，工业发展的目标是，用信息化带动工业化，努力培育工业、旅游、医药3大支柱产业，大力发展装备制造、环保、钢材、生物15、工程等4个优势产业，积极调整改造机械、电气、冶金、建材、轻工5个传统产业，构筑工业经济新格局。 扯市变区促进了XX区的第三产业快速发展，第三产业在全区经济中的地位和作用日益突出。“十二五”期间，XX区第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要。 （三）XX区XX镇旅游事业发展现状“十五”期间，XX区已初步形成以金源文化旅游区、XX北方森林动物园、玉泉威虎山森林公园、旭东科技园、西泉眼水库、松峰山、平山旅游区为主体的十余个旅游景区，以金16、源文化、休闲度假、滑雪狩猎和生态观光为主的四个旅游拳头产品，以青铜仿古制品、版画、泥塑、木雕、鹿产品等为主体的七大系列旅游商品、纪念品。目前XX区旅游产品及旅游线路旅游产品旅游线路金源文化游金上京历史博物馆-金太祖陵-金上京会宁府遗址-亚沟金代摩崖石刻-松峰山休闲度假游A：XX北方森林动物园-玉泉花果山庄-XX玉泉国际狩猎场-玉泉威虎山森林公园-玉泉万博山庄-玉泉避暑山庄-玉泉秋林山庄B：平山旅游度假区-西泉眼水库旅游区-红豆杉山庄-旭东科技园区-松峰山旅游区C：金上京历史博物馆-金太祖陵址公园-红星水库D：金上京历史博物馆-金太祖陵-XX北方森林动物园-XX玉泉国际狩猎场-平山旅游度假区-松17、峰山旅游区E：阿什河漂流-松峰山漂流滑雪体验游神鹿滑雪场、威虎山滑雪场、玉泉滑雪场、旭东滑雪场、上京国际滑雪场民俗风情游A：料甸南红满族风情游B：料甸红新村朝鲜族风情游二、需求分析（一）分析原则1、符合城市总体规划的原则。统一规划，分步实施，前后衔接，规划方案具有较强的应变能力和适应性，走可持续发展道路。2、适度超前、留有余地的原则。定位本项目建设规模时，考虑未来10-20年的城市发展，适当超前，合理地利用各种资源，避免重复建设。3、多方位发展的原则。依照旅游产业发展规律，科学规划园区建设方案，明确总体建设目标，在发展过程中动态调整发展思路，不断增强招商引资力度，争取将该项目打造成为具有品牌规18、模的高水准的旅游商业中心。（二）需求预测2005年XX市城镇居民国内出游率与人均花费2005年XX城镇居民国内旅游的出游率与人均花费地区出游率（%）同比增长（%）人均花费（元）同比增长（%）XX97.911.81443415.8全国总年平均135.16.7737.10.7（数据来源：中国旅游统计年鉴2006年）如表所示，XX市的出游率为97.9%，低于全国135.1%的平均水平，在全国居于中下游水平，甚至低于经济比较落后的西部地区，如贵阳（174.4%）、昆明（129.8%）等；但人均消费1443.4元，远远高于全国737.1元的平均水平。出游率同比增长幅度较大，而人均花费出现下滑。首先，较低19、的出游率表明XX市及其周边区县、地区的旅游产业发展与国内其他地区相比较，相对比较落后。其次，XX市目前近郊区县的旅游产品类型单一，档次较低，不能刺激和满足游客的消费需求。最后，XX市远远高于全国平均水平的人均消费说明XX市的城市经济基础较为雄厚，XX城镇居民愿意在旅游活动上消费，XX市出游市场的旅游开发潜力和经济收益较大。XX地区潜在旅游需求2000-2004年XX潜在旅游需求分析2000-2004年XX潜在旅游需求分析指标20002001200220032004人均GDP（与上年相比）（%）114.4111.6111.32121.87美元城市居民人均可支配收入（元）563264077004620、678.9城市居民人均消费性支出（元）4508504555006896（数据来源：XX统计年鉴2005年，相关网站）作为省会城市，XX既有雄厚的工业，又有活跃的国际贸易。自2000-2004年，XX人均GDP、人均可支配收入及人均消费水平等反映居民生活水平的各项重要经济指标总体一直呈现上升趋势。城镇居民的生活早已摆脱“温饱”的局限，居民有足够的余钱参与旅游，进行高档次的文化享受，具备出游的经济基础。2004年，XX人均GDP首次突破2000美元，达到2121.87美元，XX城市居民人均消费性支出接近6896元人民币，意味着XX市民的出游方式开始从观光旅游向休闲度假转型。 “十五”期间，国内旅游21、总收入所占的比重均在90%以上，XX的旅游收益基本是依靠国内旅游市场，旅游市场结构依然呈现以国内游客占有绝对优势的局面；国际旅游总收入在XX旅游业总收入所占的比重虽然不大，但其近两年的增长幅度大于30%，极具增长潜力，增长空间巨大。第四章 工程选址与建设条件一、工程选址（一）选址原则1、充分满足XX区XX镇总体发展规划的原则2、充分满足土地利用节约的原则3、充分发挥地方的资源优势，坚持资源共享的原则4、交通便利，充分体现人性化设计的原则（二）选址分析拟建项目位于XX市XX区XX镇内XX北山，正对国家级3A旅游区横头山国家森林公园景区大门，南邻哈横公路终点，总用地面积8857.57平方米，地理位22、置优越。该项目场地属于平原，为冲击和洪积成因，地势平坦。项目所在地家庭便利，周边配套设施齐备。附近具有市政给排水管道、电源和集中供热管网，可以为商业广场建设和今后的使用提供支持。该地区非常适宜建设商业广场。（三）气象条件XX区气候属中温带大陆季风型气候,冬长严寒多雪,夏季凉爽宜人。主要气象参数是:年平均大气压：99.37kpa夏季平均大气压：98.50kpa冬季平均大气压：100.15kpa年平均气温：3.8极端最高气温：36.4极端最低气温：-38.1最热月平均气温：22.8最冷月平均气温：-15.1最热月平均相对湿度：77.00%最冷月平均相对湿度：74.00%全年日照时数：2641h年平23、均降水量：519.6mm日最大降水量：104.80mm全年无霜期：124d最大积雪深度：41.00cm全年平均风速：4.1m/s夏季平均风速：3.5m/s冬季平均风速：3.8m/s主导风向：s.sw最大冻土深度：2.05m（四）地质构造本项目场地的地基土由第四系粘性土组成，钻孔深度15米，所揭露深度内的地基自上而下可分为五层第一层粉质粘土：黄褐色，硬塑，埋深2.202.28米，fk=200kpa；第二层粉质粘土：黄褐色，可塑，埋深2.202.80米，厚1.201.80米，fk=145kpa；第三层粉质粘土：黄褐色，可塑，埋深3.804.00米，厚2.504.00米，fk=100kpa；第四层粉24、质粘土：黄褐色，可塑，埋深6.507.80米，厚0.501.20米，fk=140kpa；第五层粉质粘土：黄褐色，硬可塑，埋深7.009.00米，厚2.303.70米，fk=200kpa；根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001附录A07），该场地抗震设计烈度为6度；场地类别和场地土的类别为中软场地土二类场地，属可进行建设的一般地段。2、地下水勘察时在钻探深度内未见地下水。3、冻胀性评价该地区标准冻深2.00米，多年最大冻土深度为2.05米，拟建场地中埋深小于2.05米的土层为粉质粘土（3-1）层，经计算和建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）判定为弱冻胀土。4、场地地震效应按国25、家地震局的有关文件，按建筑抗震设计规范的区划，本场地的抗震设防烈度为度，设计特征周期值为0.35s。设计地震分级为第一组。5、场地的稳定性和适宜性在勘察场地范围内，地基土均为第四系地层，场地地形、地貌简单，场地稳定，适宜本工程建设。拟建场地未见不良地质作用，不能对建筑物的整体结构稳定性造成不良影响，场地稳定性良好。场地地基土类型为中软土，场地类别为类，抗震属可进行建设的一般场地。根据地质构造、地震效应、建筑场地土的类别，场地稳定性总体上较好，是较适宜的建筑场地。二、建设条件XX镇基础设施较为完善，拥有和在建的道路管网20公里，给水管线10公里，排水管线30公里，采暖管网20公里，电力线路40公26、里，电信线路60公里；供水厂一座，日供水15万吨；污水处理厂二座，日处理污水2万吨；集中供热站一座，供热能力为5万平方米。建设场址达到道路、电力、通讯、有线电视工程、供水、雨水、污水、供热等八通一平的建设条件。1、给水：供水水源为城市自来水，水质满足生活饮用水卫生标注（GB5479-2006）。2、排水：建筑周边为新建的规划污雨水管网，排水条件良好。市政污水为雨污分流制，在规划291路上规划有DN300市政排水管道，DN600市政雨水管道。3、供热：部分由城市热网提供，部分由电采暖解决。4、供电：由市政电网引入两路10KV独立电源，广场内设有变电所。5、通讯：由市政通讯干线引入电话线、宽带网线27、至本建筑，以满足现代高端办公的需求。6、交通条件：拟建项目交通条件良好，与镇内干道联系密切，交通便利，车辆流向合理，出入方便。第五章 项目规划与建设方案一、项目规划（一）设计指导思想以人为本、功能完善、布局科学、便捷适用、绿色节能、适度超前。规划及建筑设计在环境处理、空间组织、设置服务设施等方面要体现及时、周到、细致的特点并充分表达人性化设计的特点，将现代办公环境与文化氛围和节能环保有机结合，对各部分功能及空间进行整体考虑，实现建筑功能的整合重组。（二）设计理念1、办公空间的通用性与适应性做为旅游商业产业工作空间，最求紧凑的平面布局，提高使用效率。为适应入住单位多种模式的办公需求，使用模数化设28、计，强调空间多种布置的可能性。2、空间环境人性化在公共空间，服务空间的配置上体现人性化的关怀。将自然生态等概念引入建筑中，强调交往空间的设置。3、绿色节能环保优选节能、环保、可再生的建筑材料，从节地节水节材节能等等方面选用成熟的技术成果，为将来的实施运用提供可能性。4、实现建筑的智能化为建筑智能化提供平台和基础。（三）规划方案1、设计依据中华人民共和国城市规划法（1990年4月1日施行）中华人民共和国建筑法（2001年）中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日施行）中华人民共和国土地管理法（1987年1月1日施行）建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）总图制图标准（GB/T50129、03-2001）民用建筑设计通则（GB50352-2005）城市土地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001） 建设单位的设计任务书2、项目概况拟建项目位于XX市XX区XX镇XX北山，横头山国家森林公园对面，临近哈横旅游公路终点，总用地面积为8857.57平方米。总建筑面积2846平方米，无地下室，绿地面积2610平方米。3、总平面规划总平面规划布局，宏观与统盘考虑单体建筑的内外交通出入口与总的内外交通网、出入口、道路、广场、绿化构成统一的有机联系与沟通，做到节约与合理利用土地，人、车、物相30、对分流，各司其所。拟建XX商业广场工程位于XX区XX镇XX北山，用地呈南北向布置。以规划道路为界分为A、B两个商业区，其中A区因占地面积较小，规划建设一栋2层商业楼，主要作为商业区办公楼使用。B区工程规划建设4栋独立商服和2栋接待中心。室外空间由中心广场、美化绿化、人车交通道路、停车场构成，并兼顾休闲、疏散功能。在场区内规划出30的绿化用地，建设方式为集中与分散相结合，使得环境更加优美。4、竖向布置场区竖向布置系统在综合考虑项目的功能要求、交通组织、场地排水要求以及场区地形、工程地质、水文地质等条件，确定为平坡式系统。场区排水采用管道系统排水，排水组织方式为有组织式向外排水，场区的管线均采用埋31、地敷设的方式进行布置。5、交通组织设计采用人车相对分流的交通系统，车辆从商业广场南侧的主入口出入，经过环岛之后进入本商业区。以环形的交通体系布置在建筑周围。区域内人流是广场主出入口侧门进出。建筑北侧及南侧设置的次要人流出入口，也为不同人流的出入提供了方便。二、建筑设计（一）编制依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001 J114-2001）民用建筑设计防火节能设计标准实施细则（DB23/T120-2001）屋面工程技术规范（GB503432、5-2004）地下工程防水技术规范（GB50108-2001）汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）汽车库 修车库 停车库设计防火规范（GB50067-97）公共建筑节能设计标准（GB501189-2005）公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则（DB23/1269-2008）（二）建筑概况XX商业广场项目总体为7栋单体商服和综合办公楼组成，建筑地上二至四层，建筑耐火等级为一级，总用地面积8857平方米，总建筑面积2846平方米，其中A区主要为办公服务综合楼，B区建造4栋独立商服和2栋接待中心，本建筑规划无地下室。 （三）平面布置XX商业广场项目各栋建筑之间平面布局综合考虑了日照、采光、通风、33、消防等要求，力图创造方便舒适、安全优美的现代化的购物，接待和办公环境。A区10#楼为商业广场物业管理部门和办公场所。B区9#、8#楼为游客接待中心和高级休闲会所B区2#、3#、4#、5#楼为独立商服，综合经销和展示与横头山旅游相关的金源文化产品。（四）立面造型为与建设周围环境相协调，并体现XX金源文化建筑的粗犷、写意风格，XX商业广场工程外立面设计采用仿木屋设计，建筑外立面采用实木装饰线条或木板装饰，使建筑融入自然，回归自然。达到仿古归真的效果。 （五）剖面设计建筑地上部分层高为以二层为主，局部三四层为辅的设计指导思想，坡屋面造型，依山而建，建筑总高度不超过30米。（六）竖向交通组织设计该项目34、建筑功能较多，人流、物流复杂，必须有良好的竖向交通组织设计，才能使各种人流、物流合理流动，通过合理设置楼梯使人流物流均能合理流动。（七）无障碍设计该工程按照无障碍设计要求进行设计，每层设置残疾人使用的无障碍卫生间。在大厅及主要通道处设置供残疾人使用的盲道，出入口做防滑处理，设宽度大于1.2m，坡度小于1/12的坡道，坡道面均做防滑处理，一侧设扶手。在踏步起始点前铺设有触感提示的地面材料，为视觉残疾者提供方便。（八）建筑构造1、外围护体系及内隔墙地上部分外围护结构采用200厚大孔空心砖砌块外贴100厚聚苯乙烯泡沫板，内隔墙采用大孔空心砖砌块；基础部分采用独立式承台基础，接独立柱，接地下连梁设计。35、2、外立面建筑造型在整体统一协调的原则的基础上突出以人为本的特色，同时又不失办公建筑特点。建筑材料运用其材质的特性，利用木板与实木装饰线条的虚实对比，力求形成整体建筑群的标志性建筑风格，赋予建筑中式、古朴、自然的公建特色。3、屋面构造屋面为钢筋混凝土坡屋面，保温采用100厚岩棉板，防水等级按II级设计，设刚柔两道防水，其中有一道合成高分子防水卷材。4、防水、防潮处理用水房间如卫生间等地面、墙面均抹20厚防水砂浆，地面铺防滑地砖且向地漏或排水沟方向找坡，墙面贴墙砖至吊顶。5、室外台阶及坡道本工程主入口台阶、坡道均做钢筋混凝土结构，以防止台阶因寒冷出现裂缝、断裂现象。6、门窗设计本工程外窗采用铝包36、实木门窗，办公等功能房间采用高级平开实木门，另外一些有特殊要求的房间及部位分别选用了防火门、保温门等。7、室内装修本工程建筑装修标准将文化与艺术相融合，遵循经济适用的原则、装修材料的选用遵循因地制宜以及就地取材的原则。外部装修主要采用实木装饰线条与木板。内部装修，门厅、重要房间可采用高级装修，其它房间均采用普通装修。三、结构设计（一）编制依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）高层建37、筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）预应力混凝土结构抗震设计规程（JGJ 140-2004）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）建筑桩基础技术规范（JGJ94-2008）（二）结构概况商业广场内的办公楼、商服及接待中心地上二至四层，无地下室，结构形式采用框架结构，结构高度小于30米，主体框架为四级抗震；地基基础设计等级为乙级。（三）结构方案1、自然条件根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版），本工程：基本风压值W0=0.55KN/，基本雪压值S0=0.45KN/。2、抗震设防根据建筑工程抗震设防分类标准（GB 38、50223-2008），本工程抗震设防烈度为6度，基本地震加速度0.05g，建筑抗震设防类别为标准设防类（简称丙类）。3、建筑结构的安全等级和设计使用年限该工程对建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年。4、荷载取值荷载取值：不上人屋面活荷载为0.50KN/；上人屋面活荷载为2.00KN/；空调电梯机房、消防控制室、弱电机房屋面活荷载为7.00KN/;会议室、办公室屋面活荷载为2.00KN/;卫生间室屋面活荷载为2.00KN/；其他荷载根据具体情况确定。5、主要结构材料（1）混凝土基础混凝土强度等级为C30，框架柱混凝土强度等级C30，梁板C25，楼梯、构造柱为C30。（2）钢筋：HPB39、235、HRB400。6、结构设计其他说明根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）的有关要求，框架按照“强剪弱弯、强柱弱梁、强节点、强锚固”的原则进行设计，以增强其延性和抗震能力。对非结构件采用设置拉墙筋、构造柱、水平系梁等构造措施增强其抗震能力。主楼及裙房均采用独立承台基础，地基基础设计等级为乙级。四、给排水设计（一）编制依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003 2009年版）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）办公建筑设计规范（JGJ67-200640、）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）大空间智能型主动喷水灭火系统技术规程（CECS263:2009）虹吸式屋面雨水排水系统技术规程（CECS 183:2005）建设单位提供的有关资料（二）设计范围本设计包括生活给水系统、重力排水系统、压力排水系统、虹吸内排雨水系统、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、自动扫描定位喷水灭火系统、无管网气体灭火系统设计。（三）设计方案1、生活给水系统生活给水水源为城市自来水，市政水压0.30Mpa。水质满足生活饮用水标准（GB5479-2006）的要求。生活给水系统分两部分，办公室及物业用房用水由市政给水管道直接供给，另一部分加压供给。41、加压部分两个区：低区为10#、9#、8#楼，高区为2#、3#、4#、5#楼。低区生活给水设计秒流量3.6L/S，入口所需压力0.481MPa；高区生活给水设计秒流量2.9L/S，入口所需压力0.769MPa。泵房低区供水压力为0.5MPa，高区供水压力为0.8MPa。最高日生活用水量为110m/天。本商业广场的生活用水由设置在10#物业用房的生活给水泵房内有效容积为50.0m的生活水箱及高、低区2套变频给水泵组保证，每套变频供水装置包括变频泵工频、变频控制柜、流量、压力、液位传感器。变频泵组的运行由系统上的远传压力表控制。生活水箱水位至最低时供水装置停止工作，水位升高恢复正常工作，并具有休眠功42、能。采用枝状供水，为下行上给供水方式。生活给水管道：当管径小于DN100mm时，采用 螺纹连接；当管径大于DN100mm时，采用沟槽连接。生活给水干管采用薄壁不锈钢管，卡压连接。生活给水支管采用PP-R给水塑料管，热熔连接。生活给水系统上的止回阀采用静音止回阀。水泵接合器处及消防水泵出水管上的止回阀工作压力为2.0MPa。2、排水系统本工程污废水为合流制排水系统，各单体建筑污水自流排至室外后经过化粪池排入市政污水管网。3、雨水系统屋面采用虹吸雨水系统。屋面雨水设计重现期P=10年。屋面雨水排水与溢流口总排水能力按50年重现期的雨水量设计。重现期P=10年，XX暴雨强度q5=0.0488L/s.43、；重现期P=50年，XX暴雨强度q5=0.0654L/s.。五、采暖（一）编制依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）汽车库、停车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则（DB23/1269-2008）地面辐射供暖技术规程（JGJ142-2004）供热计量技术规程（JGJ173-2009）其他相关专业设计规范和标准（二）设计方案冬季通风计算温度：-20，冬季采暖计算温度:-26；围护结44、构传热系数：外墙0.45W/K，屋面0.35W/K；外窗2.2W/K，外门2.5W/K。1、室内设计参数电梯机房：5；地下停车库、新风机房、消防水箱间：10；消防水泵房：15；楼梯间、门厅、卫生间、走廊：16；门卫、管理用房、弱电机房,、消防控制室、监控室、服务间、休息厅：18；业务用房、办公空间：20；化妆室：22。2、设计方案采暖系统热源由市政热网提供，热媒参数100/60，热水连续供暖。经地下一层的换热站换热后提供80/55的热水供给低区散热器采暖系统（地下一层至九层），供给高区散热器采暖系统（10层至14层）和供给新风机组；提供60/50的热水供给地板辐射采暖系统，共4个系统。系统名称45、热负荷系统流量系统压力损失（KPa）系统设计压力（MPa）（KW）（t/h）地热系统1059600.4地区散热器135646.6200.5高区散热器42814.6200.7新风机组75025.8600.48#、9#、10#建筑采用地板辐射采暖，系统采用下供下回双管式连接方式。除此之外其他栋号采用散热器采暖。本建筑供热总负荷Q=2639KW，采暖面积热指标51.7W/。六、空调防排烟工程（一）编制依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版) ；2、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；3、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；4、公共建筑节能设计46、标准（GB50189-2005）；5、建设单位提出的技术要求，采用变频多联式空调系统，主要用于夏季供冷，兼顾过渡季供冷和供热，冬季采用散热器供热，外墙设置单项流新风换气系统。（二）设计参数1、主要室外设计气象参数（1）夏季空调室外计算干球温度T=30.3.wg（2）夏季空调室外计算湿球温度T=23.4.ws（3）夏季通风计算干球温度T=27（4）冬季室外采暖设计温度T=-26（5）冬季室外空调计算温度T=-29（6）冬季通风计算干球温度T=-20（7）大气压力 冬季p=100.15kpa 夏季p=98.51kpa2、空调房间的室内设计参数房间名称夏季冬季最小新风量噪声声级 温度（）相对湿度（%47、） 温度（）相对湿度 （%）（m3/h） NC （dB）A入口大厅276016 45办公用房266020 30m/h人40培训中心266020 30 m/h人40业务用房266020 30 m/h人40值班266020 30 m/h人40（三）空调冷热源1、冷源为变频式多联式空调系统，本工程共设7个变频多联机，空调室外机总制冷量817kw，空调面积约3000m，空调面积指标为112.7w/m。2、室内机设计采用卡式天花和暗装卧式设备，控制采用专用的有线遥控器，独立控制每台设备。3、室外机放置于建筑侧墙面，需设10mm波纹橡胶减震处理，橡胶板成条形敷设。4、暗装卧式室内机吊装时，电气盒下部应设检48、修口，检修口不小于400*400，检修口水平距设备200mm300mm左右。5、机组的清洗，安装，试漏，抽真空，冲加制冷剂，调试等事宜，应严格按照制造厂商提供的安装使用说明书进行。（四）、空调冷凝水系统1、冷凝水管采用U-PVC管，不得使用铝塑复合管，系统集中排水。2、坡度：根据管段的长短一般可以在0.5%0.8%之间，或者更大，不能出现倒坡。3、不得将冷凝水管与污水管或者其他排水管连在一起，不得将冷凝水管与冷媒管捆在一起。4、冷凝管应平直不能高低不平，否则存水，存气。5、吊架间距一米一个，水管固定卡子高度可以调节，吊杆间距不能太大，水管固定不能用包扎带。6、冷凝水管采用塑料发泡管壳，耐火等级49、为难燃B1级，保温厚度：10mm。壳管不能有漏点，凡不是整管保温的，一定要将割开的部分重新用胶粘。7、机体排水管与冷凝管之间的保温，保温材料一定要用胶粘。8、冷凝水管安装完毕后，一定要做排水试验，灌水试验，一方面看排水是否畅通，一方面看是否漏水。（五）冷媒管配管1、冷媒管采用空调用去鳞无缝紫铜管，并应符合国际GB/T1527-1997。具体规格下表：管径（mm）38.131.828.625.422.219.115.912.79.56.4壁厚（mm）1.71.41.41.21.21.2110.80.82、铜管切割不能使用切割机，钢锯，应使用铜管专用切割工具，防止异物进入管内，未连接的管道末端用堵50、头或纸制胶带封堵，冷媒配管安装前铜管内禁止有水进入，配管后要吹净和真空干燥。3、铜管焊接必须采用氮气保护焊，氮气的流量不小于0.05m/h（压力0.5mpa左右），或者根据铜管管径不同，用手感来测试氮气的流量是否满足要求。4、焊接完毕后，再继续同氮气3-5分钟，直至不再发生氧化为之。5、焊接完毕后，不能用冷水来冷却铜管表面，应自然冷却。6、分歧管要水平安装，左右不得倾斜，上下原则上不得倾斜，但允许倾斜15度以内，垂直安装可以向上或向下，不允许偏斜。7、分歧管尽量靠近室内机，分歧管的进氟端的直管长度不小于500mm。8、吊架里分歧管的焊接距离应大于30厘米。（六）通风系统1、设计工艺（1）车库按51、防火分区设置诱导风机的机械排烟系统，两台排风机兼排烟机并联安装，平时排风，根据空气品质决定开启进行排烟，经排风竖井排至室外，排烟换气次数为6次/小时。同时设置新风机组进行机械补风，补风的换气次数大于3次/小时，即补风量大于排烟量的50%。（2）设备用房按房间通风换气次数设置机械送，排风系统，排风系统根据设备用房的性质进行分类设置，各系统尽量独立。（3）公共卫生间的设置卫生间的通风器进行机械排风，排风经风井排至室外，该排风平时开启为单向新风换气系统的负压力来源，换气次数为30次/小时。（4）服务间设置卫生间通风换气进行机进行机械排风，排风经风井排至室外，该排风平时开启作为单向流新风系统的负压动力52、来源，换气次数为10次/小时。（5）其他房间采用自然通风。（6）主要入口大门设置立式电热空气幕。（七）防排烟系统1、本工程共设置4个机械压力送风系统，对于合用前室，防烟楼梯间分别加压送风，3个机械排烟系统和1个机械排烟兼排风系统，包括主塔走廊排烟系统，群房走廊排烟系统，景观中庭走廊排烟系统以及地下车库的排风系统。2、一旦发生火灾，消防控制中心应能立即停止所有与消防无关的空调机组，新风机组，通风机均自动停止运行，防烟防火闸均自动关闭。3、加压风机与多叶送风口连锁，任何一多叶送风口开启，加压风机即开启，火警层上下层多叶松风口开启，若火警层为地下一层，则最下面三层多叶送风口开启；若火警为顶层，则最上53、面三层多叶送风口开启。4、排烟风机与排烟风口连锁，任何一排烟口开启，本系统内防烟防火阀全部自动关闭与排烟口同一系统的排烟风机开启。5、地下无外窗的房间排烟同时开启补风系统，补风量大于排烟量的50%。6、车库内采用从顶棚下突出不小于0.5m的梁划分防烟分区，走廊等采用电动挡烟垂壁（DC24v电源）划分防烟分区。（八）单项新风换气系统1、在公共卫生间，服务间等房间设置机械排风的同时负压由设置在外窗上的可调式衡进风口引进室外新风，使室内空气有组织的循环流动。2、通风路径：新风从办公房间外窗进风口进入，经走廊，电梯厅等油污浊房间排风口排出室外。3、定义通风量：保证时刻提控的新鲜空气量，各房间的通风换气54、次数设计为0.5左右，每人30m/h，满足人员卫生要求。4、自平衡进风口：EAO45组件：包括EAO型进风内气口，APP防雨外盖，尺寸长度为390mm，厚度15mm。七、电气工程（一）编制依据供配电系统设计规范（GB50052-2009）；低压配电设计规范（GB50054-1995）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94 2000年版）；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）；汽车库 修车库 停车库设计防火规范（G55、B50067-97）；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）；其它有关国家及地方的现行规程，规范及标准。（二）设计范围1、电力配电系统2、照明配电系统3、防雷接地系统；4、火灾自动报警系统；5、电话系统；6、数据网络系统；7、综合布线系统8、有线电视系统9、视频监控系统（三）供电电源本建筑地下室内设置变电所，柴油发电站各一处，系统电源采用TN-S接地系统。应急照明灯具和灯光疏散指示标志经EPS电源供电，满足切换时间不大于5S要求。各弱电56、机房UPS电源由用户（或机房设计部门）考虑。一级负荷由两路电源供电，主电源引自地下一层变电所，备用电源引自地下一层柴油发电机组。电压等级为220/380V。（四）负荷等级本工程应急照明、消防风机、消防电梯等消防负荷用电及监控室、弱电机房、客梯等用电负荷等级为一级，其它用电负荷等级均为三级。（五）供电方式本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式，重要的消防电梯等负荷采用放射至供电，照明等一般负荷采用放射式与树干式相结合的供电方式。（六）供电线路敷设1、低压配电室出线沿电缆沟敷设电缆采用WDZ-YJ（F）E-1000低烟无卤电力电缆。消防线路采用BBTRZ电缆，电缆出沟或出电井时穿相应规格的保护管57、暗敷至各配电箱处（保护管类型详见平面图标注）。2、正常照明回路采用BV-0.45/0.75kV 2.5mm导线23根穿SC15管，46根穿SC20管；插座回路采用BV-0.45/0.75kV 3X4mm 导线，穿SC20管。3、应急照明采NHBV-0.45/0.75kV聚氯乙烯绝缘铜芯导线穿SC钢管暗敷。（七）照明系统照明、插座均由不同的支路供电，所有插座回路均设漏电断路器保护。剩余电流动作值为30mA，动作时间不大于0.1s。会议室、办公室、培训中心照度不低于300lx，功率密度不大于11W/平方米；休闲区照度不低于100lx，功率密度不大于6W/平方米；走廊照度不低于50lx，楼梯间照度不58、低于30lx；走廊、楼梯间及门厅等处应急照明受双控开关控制，火灾时强制点亮办公入口大厅等场所内应急照明。应急照明平时不亮，火灾时强制点亮。重要设备房间内设置备用照明，保证事故情况下正常工作照度。（八）火灾自动报警系统本工程在变配电所、消防控制中心、电梯机房、走廊、办公室、设备间、电井等处设智能感烟探测器。车库内设置非编码型感温探测器、手动火灾报警按钮按每个防火分区至少设置一只。从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动火灾报警按钮的步行距离不大于30m，每个消火栓旁设消火栓控制按钮，手动报警按钮和消火栓控制按钮均带对讲电话插孔。在配电室、风机房、电梯机房等重要场所及其他与消防联动控制有关的设59、备用房均装设消防专用电话分机。电话为火灾自动报警系统通过输入模块对各层水流指示器。信号阀等设备的报警信号进行监测，火灾自动报警系统中每100个报警联动点串联一个总线隔离器，总线隔离器可直接串联在总线上。（九）防雷接地系统1、本工程防雷等级为二类，建筑物的防雷装置满足防直击雷，雷电波的侵入的要求并设置总等电位联结。电子信息系统防雷等级为D级。2、本工程采用联合接地系统,要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时增设人工接地极。3、本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结线采用40x4mm热镀锌扁钢，总等电位联结均采用等电位卡子，禁60、止在金属管道上焊接。4、本工程电源接地型式采用TN-S系统与防雷接地共用接地极；5、I类灯具金属外壳须接PE线。（十）保安监控系统本工程设置保安监控系统，保安监控系统是一个包括侵入探测，报警监控，出入口控制的综合系统。1、闭路电视监控系统：在电梯轿厢，走廊，各主要出入口，大厅、财务室设置摄像机，保安中心将配置监视器、矩阵切换主机、长时间录象机等设备对所有闭路电视监控系统的摄像机进行监视和控制。2、防盗报警系统：采用红外微波双鉴探测器及其它各类侵入探测器进行布防，部分探测器可与闭路电视监控系统实现联动。财务室还设有手动报警按钮、振动传感器、门磁开关等报警设施，直接向一层监控室发出报警信号。监控系61、统视频线选用SYV-75-5射频电缆，报警线选用RVVP电缆。（十一）综合布线系统1、系统作用综合布线系统为建筑提供一个高效快捷的信息通道，它的兼容性、开放性、灵活性、可靠性和先进性等特点，使其成为建筑智能化的一个主要标志。本工程综合布线系统提供语音和数据信号的传输载体，包括电话通讯系统的语言应用和计算机网络的数据应用，其中对外数据通信可以加密。2、系统组成本系统设计为基本型,采用网络中心及楼层二级管理,进户及主干线采用光纤,支线采用六类双绞线。整个布线系统由工作区子系统、水平布线子系统、管理子系统、干线子系统、设备间子系统、建筑群子系统构成。3、工作区子系统工作区应由配线（水平）布线系统的信62、息插广延伸到工作站终端设备处的连接电缆及适配器组成.工作区子系统的设计，主要包括信息点数量、信息模块类型、面板类型以及信息插广至终端设备的连线接头类型等组成。本工程采用超五类信息插座（CAT5e），能够满足高速数据及语音信号的传输，传输参数可测试到125MBps。信息面板应有明显的语音及数据的标识。4、水平布线子系统水平布线子系统由工作区的信息插座、信息插座至弱电井内配线架（FD）的配线电缆、配线架及跳线等组成。水平线缆采用水平布线采用超五类非屏蔽双绞线（UTP），从配线架到最远信息点的水平线缆长度不大于90m。5、主干线子系统主机房中心配线间MDF（Main Distribution Fra63、me）位于中心机房内，MDF与各楼层配线间（楼层设备间）IDF之间的连接数据主干部分采用2芯多模光缆，语音主干部分采用大对数铜缆。6、设备间子系统信息机房设置在一层。数据主配线间及各IDF分配线间全部采用标准19英寸机柜安装，配线架机柜数量按照现有设备计算并有一定预留为宜。机柜内网络设备全部采用其相应的网络设备，内备风扇、电源及门锁并应考虑以后网络设备的放置，UPS电源供电。7、管理子系统管理子系统应对设备间、管理间和工作区的配线设备、缆线、信息插座等设施，按一定的模式进行标识和记录。8、线路敷设垂直干线电缆在弱电井内敷设，水平支线穿管暗敷。9、电话系统进线本工程电话系统采用电话电缆直接由设备64、间引至电信局。（十二）火灾应急广播及警报本工程在走廊等处设火灾应急广播扬声器，其额定功率不小于3W。扬声器的数量保证从本层的任何部位到最近一个扬声器的步行距离不大于25米。火灾应急广播及火灾警报装置的控制满足火灾自动报警系统设计规范第6.3.1.6条的要求。火灾警报装置，采用分时播放控制先鸣警报816s，间隔23s后播放应急广播20一40s，再间隔23s依次循环进行直至疏散结束。根据需要，可在疏散期间手动停止。（十三）有线电视系统有线电视线路由市政网络引入，干线电缆选用 SYWV-75-9（双向系统四屏蔽电缆），穿镀锌钢管SC25敷设。支线电缆选用 SYWV-75-5（四屏蔽电缆），穿镀锌钢管65、SC20暗敷。第六章 节能与消防一、节能能源是发展国民经济的重要物质基础，也是制约国民经济的一个重要因素，我国和世界上绝大多数国家一样面临着能源危机，而在加强能源建设的同时，最大限度地提高能源的利用效率，大力降低能耗也已经越来越得到重视，所以节能措施在项目建设中十分重要。同时，节能也是降低成本，提高效益的措施之一。（一）编制依据中华人民共和国节约能源法 民用建筑热工设计规范（GB50176-93） 工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85） 工业管道绝热工程设计规范（GB40264-87） 国家计委、经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定 公共建筑节能设66、计标准（GB50189-2005）（二）节能措施本项目使用的能源有水、电、热等，在设备选型中以采用合理工艺和先进设备为基本方案，有良好节能低耗效果，在制定方案中，注重节能和综合利用，采取一系列措施和技术，按照建筑节能设计标准，在合理利用能源、减少能源消耗的同时，减少环境污染。1、建筑外围护结构采用热工性能好的高保温材料，合理设计窗墙比、朝向、幕墙遮阳系数和各类热扰，使其满足公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）中的节能要求。2、采暖系统能效比符合现行国家标准公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）规定；房间内的温度、湿度、风速等参数的测试值和新风量的测试值符合现行国家标准公共67、建筑节能设计标准（GB50189-2005）中的设计要求。3、该项目不采用电热锅炉作为直接采暖和空气调节系统的热源。4、各房间或场所的照明功率密度值不高于现行国家标准建筑照明设计标准（GB50034）规定的现行值。5、建筑内各能耗环节如冷热源、输配系统、照明、办公设备和热水能耗等实现独立分项计量，可以有助于分析建筑各项能耗水平和能耗结构是否合理，发现问题并提出改进措施，从而有效地实施建筑节能。6、建筑外窗可开启面积不小于外窗总面积30%。做好自然通风气流组织设计，保证一定的外窗可开启面积，可以减少房间空调设备的运行时间，达到节约能源的目的。7、利用排风对新风进行预热（或预冷）处理，降低新风负荷68、。8、采用气密性好（不低于四级）的门窗，减少空气渗透产生热损失。9、建筑所采用的电气设备均采用节能、节电型产品；根据不同的用电负荷，合理设计电路，选用合理的材料减少电耗；室内照明选用节能灯，照明效果好，节能效果显著。10、加强设备的运行管理和用电管理、杜绝空负荷运行，提高设备运行率，减少用电损失，实现节电。各载热设备及管道均采用导热系数小的新型保温材料保温，以减少热损失。11、配线采用铜芯电缆线路供电以降低线损，各主要配电线路装设电度表，加强用电管理，设备配套使用，防止大马拉小车和跑空车，计划用电。（三）节水措施1、绿化采用微灌，不用喷灌，节水并减少对环境的污染。2、给水、热水等系统管材采用P69、P-R管，避免了管道锈蚀而污染水质，同时节约钢材。3、采用水封深（大于等于50mm）且效果好的地漏，以降低水面蒸发对水封的不利影响。4、排水系统设专用通气立管和环形通气管，以保护水封，防止排水道内污气进入室内。5、排水系统污水经化粪池处理再排入市政污水管道。6、公共卫生间的蹲便器采用脚踏开关冲洗阀，小便器采用感应式冲洗阀，洗手盆采用感应式龙头，避免造成交叉感染的隐患。7、所有卫生器具均为节水型。合理制定水系统规划方案，统筹、综合利用各种水资源。用水定额应参照国标用水定额和其他相关的用水标准规定的用水定额，并结合当地具体情况和气候条件，考虑利用雨水等非传统水源作为绿化、景观、浇洒道路用水，达到节70、水的目的。设置合理、完善的供水、排水系统。该项目给排水系统的规划设计应符合建筑给水排水设计规范GB50015的规定，管材、管道附件及设备等供水设施的选取和运行不对供水造成二次污染，优先采用高效低能供水设备；设有完善的污水收集和污水排放等设施，实行雨污分流。采取有效措施避免管网漏损，采用高效低耗的设备如变频供水设备、高效水泵等；采用节水型设备如性能高的阀门、零泄漏阀门等，各主要用水处装设水表加强用水及良好管理，防止跑、冒、滴、漏，达到节约用水。建筑内卫生器具合理选用节水器具，选用当前国家鼓励发展的节水设备（产品）目录中公布的设备、器材和器具，根据用水场合的不同，合理选用节水水龙头、节水便器、节水71、淋浴装置等，所有器具应满足节水型生活用水器具CJ164及节水型产品技术条件与管理通则GB18870的要求。（四）节电措施在电气设计中优先选用国家推荐的节能产品。照明设计严格按国家现行规范规定的照度标准及功率密度值要求设计，照明采用高效节能光源及灯具，选用合理的控制方式，以利节能。供配电系统合理设计，合理确定变电站位置，正确选定装机容量及导线截面，以减少设备本身能耗、降低配电线路损耗。（五）节材措施1、本工程所在城市的建筑气候分区为严寒地区A区，建筑体型系数为0.13。 2、墙体保温采用外贴岩棉板保温。3、该项目建筑造型要素简约，在设计中应减少没有功能作用的装饰构件的大量应用。4、建筑材料应就近72、取材，施工现场500km以内生产的建筑材料重量应占建筑材料总重量的60%以上；现浇混凝土应采用预拌混凝土。5、在建筑材料设计上，采用建筑体形系数、墙体保温、屋面保温等符合节能要求的材料。外墙材料选用空心陶粒混凝土砌块。积极采用节能新技术、新工艺和新设备，不选用明确淘汰的高能耗产品。二、消防（一）消防给水系统1、消防水量：室外消火栓给水系统用水量为30L/s 火灾延续时间3.0小时室内消火栓给水系统用水量为40L/s 火灾延续时间3.0小时湿式自动喷水灭火系统用水量为30L/s 火灾延续时间1.0小时本工程消防用水量及水压由地下室消防泵房及室外消防水池（2个400m的消防水池，不足部分由火灾延续73、时间内补水量满足）保证；火灾前期水量及水压由设置于屋顶机房层消防高位水箱间内有效容积为18m的消防水箱及增压稳压设备保证。2、室外消火栓给水系统室外消火栓给水系统为低压给水系统，发生火灾时保证供水量30L/s，供水压力不小于0.10MPa（从室外地面算起）。室外消火栓系统所需的水量及水压由设于地下室消防泵房内的室外消火栓泵组保证。室外设地下式消火栓，结合水泵结合器的位置布置，并保证两个相邻消火栓间距不超过120m，距路边不超过2m。3、室内消火栓系统本建筑的室内消火栓给水系统管道由泵房引出两根DN150mm的室内消火栓给水管道，在本建筑的底层设置环状管网，立管管径为DN100mm，在系统的顶部74、设有联络管DN150mm。满足防火设计要求。室内消火栓系统不分区，室内消火栓给水系统所需压力：0.985Mpa，消火栓栓口动压大于0.5Mpa者采用减压消火栓，-16层消火栓均采用减压消火栓。4、自动喷水灭火系统湿式自动喷水灭火系统为临时高压给水系统。除了楼梯间、设备管井及办公区域内小于5的卫生间外均设置自动喷水灭火系统。本工程综合楼火灾危险等级为中危险等级I级，设计喷水强度为6L/min.，保护面积160；地下车库部分火灾危险等级为中危险等级II级，设计喷水强度为8L/min.，保护面积160。室内设专用自动喷水灭火系统管道，自动喷水灭火系统不分区，湿式报警阀集中设在地下室，水力警铃引到附近75、值班室内。每个报警阀控制的喷头数不超过800个。在每层每个防火分区均设水流指示器和电触点信号阀，每个报警阀所带的最不利点处设末端试水装置；其他每个水流指示器所带的最不利点处均设DN25的试水阀。自动喷水灭火系统设地下式消防水泵接合器。5、中悬式自动扫描定位喷水灭火装置在中庭净空超过12米的上部设置有中悬式自动扫描定位喷水灭火装置，保证到达中庭底部的任意位本系统采用ZSS-25型自动扫描定位喷水灭火装置，其喷水流量5L/S；额定工作压力0.6MPa；保护半径20m；安装最大高度20米。末端试水装置安装在卫生间等易于排水的位置，并将排水管引入排水设施。每个水炮前设有电磁阀,电磁阀应水平安装，公称压76、力1.6MPa。6、气体灭火系统因为变配电室及柴油发电机房负担消防电源负荷，所以变配电室及柴油发电机房设有无管网采用七氟丙烷灭火系统。根据规范要求发电机房的灭火设计浓度为9%，变配电室及其他电气房间的灭火设计浓度为8%，设计喷放时间不大于10秒。灭火浸渍时间10分钟。防护区设置泄压口，泄压口位于防护区净高的2/3以上。防护区设置火灾报警与灭火剂释放的信号阀，防护区安全出口和通道能保证人员在30S内撤离防护区。防护区的门向疏散方向开启并能自行关闭。（二）暖通消防1、防、排烟系统及空调通风系统中的防火措施（1）消防防排烟系统设计按建筑设计防火规范（GB50016-2006）、综合医院建筑设计规范（77、GB50019-2003）执行。（2）防烟分区的划分：各房间及走廊，满足自然排烟条件，采用自然排烟。防烟分区的分隔采用防火墙及挡烟垂幕（非燃材料）进行分隔。2、排烟系统的设计（1）排烟方式：不满足自然排烟条件的内走道设机械排烟系统，由排烟口，经排烟竖井，由设于屋面的排烟机排至室外。（2）排烟口的设置：排烟口按防烟分区布置，每个防烟分区面积不超过500平方米，本防烟分区内排烟口距最远点的距离不超过30米。车库内采用从顶棚下突出不小于0.5m的梁划分防烟分区，走廊等采用电动挡烟垂壁（DC24v电源）划分防烟分区。（3）各层的防烟分区内的排烟口和排烟阀为常闭态，火灾发生时手动或自动开启本防烟分区内的78、排烟口。（4）排烟量的确定与排烟管路：排烟系统的排烟量按相应防火规范进行计算。（5）排烟口风速小于10米/秒，排烟竖井中风速小于15米/秒，风管中风速小于20米/秒。3、防烟系统的设计防烟楼梯间及其合用前室均设有机械正压送风系统。正压送风机设于屋顶风机房内。楼梯间每隔两层设一个送风口，合用前室每层设置一个正压送风口。当发生火灾时，相应防火区内的楼梯间，合用前室的正压送风机启动，楼梯间内的送风口全部打开，着火层上一层和下一层合用前室的正压送风口开启。保证防烟楼梯间4050pa正压，合用前室2530pa正压。送风口风速小于7米/秒，送风竖井风速小于15米/秒，金属风道中风速小于20米/秒。4、空调79、通风系统的防火措施排烟风机入口总管上设置当烟气温度超过280时能自动关闭的排烟防火阀，且与排烟风机联锁。排烟温度超过280时，该防火分区的排烟系统重新关闭。水平排烟风道不穿越防火分区。各卫生间通风器的排风支管接入排风主立管或竖井时均设止回阀。每层排风支管接入排风竖管均设70自动关闭防火阀。风管穿越机房、楼板处均设有70自动关闭的防火阀。5、防排烟的控制要求（1）当任一排烟风口开启时，相应的排烟风机自行启动，排烟风口与排烟风机联锁。（2）排烟口或排烟阀均设有手动和自动开启装置。排烟口和排烟阀与排烟风机联锁，当系统内任一排烟口或排烟阀开启时，排烟风机即能启动。（3）自动控制的主要内容：风机启、闭运80、行状态，故障报警显示，防火阀开启及关闭，排烟口开启及关闭，开启状态显示及故障报警。（三）电气消防1、设计依据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）供配电系统设计规范（GB500522009）建筑物防雷设计规范（ GB 50057-94 2000版）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）建设单位提供的设计任务书及其它专业提供的工程设计资料2、工程概述本工程火灾保护等级为一级，采用消防控制中心报警系统。消防控制室设在一层设有81、直通室外的出口。内设一台消防报警联动控制机柜，机柜内设一台火灾报警联动控制器、消防专用电源、标准广播单元、手动控制盘、总线制消防电话主机以及其他消防设备。本消防系统主机位于消防控制室为落地式机柜，本工程火灾自动报警、整个建筑的消防联动、电话、广播均为消控室内主机负责。本消防系统采用总线制方式，直接或通过相应中继器进行探测或控制。其中消防水泵、喷洒泵、消防类风机等设备的起、停除自动控制外，在消防控制室可手动直接控制（硬线连接）。3、火灾自动报警系统本工程在变配电所、消防控制中心、电梯机房、走廊、办公室、设备间、电井等处设智能感烟探测器，车库内设置非编码型感温探测器。手动火灾报警按钮按每个防火分区82、至少设置一只，从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动火灾报警按钮的步行距离不大于30m。每个消火栓旁设消火栓控制按钮、手动报警按钮和消火栓控制按钮均带对讲电话插孔.在配电室、风机房、电梯机房等重要场所及其他与消防联动控制有关的设备用房均装设消防专用电话分机。电话为总线制消防电话系统，在消防控制中心设消防专用电话总机，消防控制中心设119专用外线电话。火灾自动报警系统通过输入模块对各层水流指示器、信号阀等设备的报警信号进行监测。火灾自动报警系统中每100个报警联动点串联一个总线隔离器，总线隔离器可直接串联在总线上。（四）应急照明在疏散走道、疏散楼梯、疏散出入口等处设置应急照明及疏散指示灯，83、疏散指示灯安装在距地0.5米的墙上或疏散出口的门上。应急照明及疏散指示灯均采用非燃烧材料保护罩，采用自带蓄电池作为备用电源供电，其连续供电时间不少于30分钟。疏散走道的地面最低水平照度不应低于0.5 lx，楼梯间内的地面最低水平照度不应低于5.0 lx。（五）系统供电本工程消防用电负荷为一级负荷，所有消防负荷采用双电源供电，在末级配电箱处自动切换。（六）系统接地本消防系统工作接地采用联合接地，接地电阻值要求不大于1欧姆。消防控制室内设专用接地端子箱，专用接地干线采用BV（1X35）FPC40。第七章 环境影响评价一、编制依据中华人民共和国环境保护法污水综合排放标准（GB8978-1996）城市84、区域环境噪声标准（GB3096-93）建设项目环境保护设计规定国环87002号大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）环境空气质量标准（GB3095-1996）地表水环境质量标准（GB3838-2002）建筑施工场界噪声限值（GB12523-1996）饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）二、拟建项目地区环境质量状况该区域环境空气质量较好，SO2、NO2的日均浓度值均低于环境空气质量标准（GB3095-1996）中的二级标准。项目产生的污染物主要来自施工阶段和运营阶段的一般性的生活垃圾和废水，如对其采取及时处理措施，不构成环境影响的因素。 施工期主要污染源及污染物：废气、废水85、噪声、固体废物等运营期主要污染源及污染物：废气、生活废水、噪声、固体废物等。三、施工期环境影响分析1、环境空气影响分析施工期的主要污染物为粉尘、扬尘，对环境空气将产生一定影响，但影响时间较短，范围较小，拌和站等在避开敏感地区设置，并采取防护措施。施工扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料的现场搬运及堆放扬尘；施工现场道路扬尘。根据XX市扬尘污染管理暂行办法的有关规定，在项目建设施工时，必须进行蔽挡，路面应定期洒水，施工所用沙石水泥等应在避风处堆放或加以遮蔽，施工结束后及时运离施工现场，以减轻扬尘对该区域环境空气的影响。2、声环境影响分析施工期主要声环境影响是施工机械噪声对周围环境86、的影响。一般施工机械噪声源强为75105dB（A）之间。作为建设施工单位应合理地安排施工进度和时间，文明施工、环保施工，并采取必要的噪声控制措施（如设置移动式声屏障等），降低施工噪声对环境的影响，使噪声排放符合建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求。随着工程的竣工，施工噪声的影响将不再存在。3、水环境影响分析水污染防治措施及影响：施工期对地表水的影响是临时性的，但需加强管理和环境监察，并严格按照治理措施要求执行，对地面水环境的影响可以减小到最低限度。项目施工期废水排放主要来自于施工人员生活污水和建筑废水。若施工废水处理不当或直接任意排放，则会造成附近水体污染。故应加强对施工人员生活87、污水的管理，可考虑在设置临时化粪池、隔油池的基础上就近纳入附近道路市政污水管道，或租用环卫部门的流动厕所；施工场地要硬化，场界四周设置排水明沟；地下抽取的泥浆水及建筑下水须经沉淀池处理，以减少污染物的排放。生活污水和施工废水经沉淀处理后排入市政管网。4、固体废弃物影响分析项目施工过程中将产生一定量的弃土、建筑废弃物，若处置不当，遇暴雨、降水等会被冲刷流失，堵塞下水道。本项目因场地平整，有较多弃土产生，除少量可用于场地现场回填外，其余大部分则须按有关部门要求运至弃土场统一处理，不得随意抛弃。同时，要求建设施工单位加强施工管理，规范运输，不得随路洒落，不得随意堆放弃土和建筑垃圾；施工结束后，应及时88、回收、清理多余或废弃的建筑材料或建筑垃圾。施工人员的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱内，由环卫部门统一及时处理。四、营运期环境影响分析1、废气项目建成后产生的主要废气来源于汽车排放的尾气、污水处理产生的臭气及厨房油烟等。对于汽车排放的尾气，采用风机强制排放，对环境影响不大；对污水处理产生的臭气要集中收集，采用活性碳吸附等出臭工艺，废气采用高空排放装置排放，恶臭排放能度符合恶臭污染物排放标准（GB14554-93）二级排放标准；餐厅大灶须使用清洁能源，并安装油烟净化装置，油烟经净化处理后达标排放，油烟排气筒设置和烟气排放浓度须达到饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）标准规定。2、废水项目89、产生的废水主要日常生活盥洗污水及厨房加工间产生的洗涤水及厨余物，生活污水废水达到污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准后进入市政管网，然后排入松北区集乐或松浦污水处理厂；餐厅应安装隔油设施，产生污水经隔油设施处理后排放。3、固体废物本项目固体废弃物主要是生活垃圾。应设专人定期清扫，保护地面干净。在人流密度大、保洁难度高的区域设专门的卫生清洁人员，随时清理。在院内合理布置垃圾箱，设专用垃圾堆放点，将垃圾进行集中堆放，由环卫部门定期外运至城市垃圾处理场进行无害化处理。4、噪声本项目设计充分考虑工业噪音的隔离、降噪、减震（空气压缩机和工业吸尘器的隔音安装和降低噪音以及排风系统和元件清洗废90、水排放等的合理设计）的要求。项目泵房、换热站、空调、风机、制冷机等公共设施应设置单位设备间，使用低噪声设备，同时采取减振降噪设施。使环境噪声排放符合工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）中2类标准。5、绿化为了保护和美化环境，创造更好的办公条件，在总图规划中应考虑足够的绿化面积，绿化要做到点、线、面相结合，沿院内道路两旁种植成线型绿化带，建筑周围种植花草、树木，使道路和空地不露土，尽量增大绿化面积，形成优美的环境。五、环境影响评价本项目在建设和运行中无环境特约因素，对环境的不利影响主要表现在对声环境、空气环境及水环境等方面，这些不利影响在严格落实相应环保措施情况下，可以得到有效控制，从环91、境角度看，项目是可行的。第八章 组织机构和进度计划一、项目组织机构本项目由XXXX房地产开发有限公司直接组织实施，成立XX商业广场建设项目领导小组，负责规划建设项目的决策和总体协调工作。领导小组下设独立的项目部，全面负责项目的建设实施。项目部下设土建工程师、水暖工程师、电气专业工程师等，负责项目实施的具体工作，如图所示，各自负责专项工作，使项目建设在组织领导方面得以保证。项目建设组织机构图公司领导小组项目部电气工程师内业资料员水暖工程师土建工程师二、实施进度安排该项目的进度安排，需要考虑工程建设规模、结构特点、功能要求、结合工期定额和目前实际施工进度水平等几方面因素。需要合理安排各阶段工作内容92、，确保工程质量及进度计划的要求。本项目计划于2010年9月进行建设，2013年9月竣工。项目建设期36个月（不含工程结算周期）。各项工程分期建设情况，参见工程实施及建设进度表。工程实施及建设进度表 内 容年月份2010.09-112010.11-2012.062012.06-2012.092012.092013.10立项、可研、报批施工准备主体施工安装、装饰施工竣工验收、运营第九章 工程招投标一、招标依据中华人民共和国招投标法工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第5号）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招93、标事项暂行规定（国家发展计划委员会令第9号）关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见（国办发200034号文）我国有关招标投标法律法规我国有关招标投标文件范本二、招标方式与组织形式1、根据“中华人民共和国招标投标法”有关规定，本工程采用委托招标形式，选择具有规定资质的的招标代理机构进行招（投）标工作。2、招标方式采用公开招标方式，本着公开、公平、公正的原则做好每个项目的招（投）标工作。并由建设项目行政主管部门进行监督检查。3、招标时招标单位采取必要的措施，保证招投标活动在严格保密的情况下进行，任何单位和保人不得非法干预或者影响评标过程和结果。4、保证评标活动及其当事人接受依法实94、施的监督，依法查处评标活动中的违法行为。三、招标内容为保证工程质量，提高经济效益，保护国家利益、社会公共利益和承办单位的合法权益，建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备和材料的采购等活动必须进行招投标。1、设计招标（1）招标方式：规划方案设计招标，采用公开招标方式。（2）投标单位资质等级：具备工业与民用建筑工程相关专业甲级设计资质的设计单位。（3）招标范围：招标为方案设计招标，由中标单位继续进行初步设计及施工图设计。（4）评标办法：综合评估法。2、监理招标（1）招标方式：监理招标采用公开招标方式。（2）投标单位资质等级：具备工业与民用建筑及相关专业监理资质甲级的监理单位。（3）招标范围：95、施工监理。（4）评标办法：采用综合评估法。3、施工招标（1）招标方式：施工招标采用公开招标方式。（2）投标单位资质等级：具备工业与民用建筑及相关专业一级以上施工资质的施工企业。（3）招标范围：建筑工程、安装工程、装饰工程、市政工程等。（4）质量标准：优良。（5）工期：见项目实施计划安排。（6）评标办法：采用综合评估法。（7）评标原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则，竞争优选，以合理低标投标报价为评标主要依据的原则。4、工程设备、材料采购招标工程建设项目的设备、材料单项合同估算价在100万人民币（含）以上的采用公开招标方式进行。工程建设项目的设备、材料单项合同估算价在100万人民币以下的由业主96、自行确定采购办法。第十章 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围本估算主要采用估算指标法，包括土建、装饰、水暖、电气、设备、弱电楼控等单位工程的估算和道路、室外管线、绿化等室外工程估算，并将工程建设其他费用和预备费列入估算表，汇总成建设项目总投资。项目总用地面积8857，总建筑面积2696，绿化面积2666，道路广场面积1200。（二）项目总投资本项目总投资为1628万元，其中第一部分建筑安装工程费808万元，第二部分工程建设其他费用543万元，第三部分基本预备费285万元；第四部分建设期利息万元。详见附表10-1项目建设投资估算表。（三）编制依据1、本项目的工程费用估算，是根据2097、10年黑龙江省建设工程计价依据，近期XX市建筑市场材料价格指数。2、部分工程平米造价指标，是参考类似已完工程造价指标，并结合该工程特点进行的估算。3、本项目的工程其他费用估算，是根据相关政府职能部门的文件。4、建设项目工程估算编审规程（CECA-GC1-2007）。5、项目其他费用计取的依据：（1）建设单位管理费按财建2002394号文件中的基本建设财务管理规定规定计取。（2）施工图审查费按黑价经字2002243号文件执行。（3）工程勘察设计费：按工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）计取。（4）工程建设监理费：按发改价格2007670号计取。（5）工程造价咨询费，按黑龙江省工程造价98、咨询行业服务收费标准文件执行。（6）工程招标代理服务费：按招标代理服务费管理暂行办法（计价格20021980号）。（7）环境评价费按计价格2002125号文件执行。（8）基本预备费（又称工程不可预见费）是指在项目实施中可能发生难以预料的支出而需要事先预留费用。本工程基本预备费是按工程费和工程建设其他费用之和（不包括土地费用）6%计取。二、资金来源与筹措该工程建设总投资为1628万元，全部为企业自有资金。第十一章 财务分析一、 计算依据本项目的财务评价是按照国家计委和建设部2006年颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的经济评价方法，根据国家现行的财税制度和价格体系，对项目进行分析，考99、察项目在财务上的可行性。二、项目财务分析项目计算期15年，其中建设期3年。（一）收入1、项目管理收入本项目为各旅游产业企业提供销售和展览平台，本项目的收入来自管理收入，综合单价应为3元/建筑平方米/日，根据市场研究的结果，每年可提供的平台面积为平方米2500平方米，每年为274万元。以后每年增长率不低于3%，最终项目年利润达到300万。综上所述，本项目主要收入来源为旅游产业基地的租赁管理收入，项目运行走上正轨后，项目年利润将不低于300万元。详见表11-1营业收入及税金表。（二）总成本费用1、 外购原材料、燃料及动力费原材料、辅助材料均按到厂价计取，动力按到厂价计取。详见表11-2成本费用估算100、表。2、职工工资及福利费职工工资及福利费，是按照职工平均工资为基本依据估算的。按照黑龙江省的职工平均工资水平，分为工人3人、技术人员2人、管理人员1人，工人工资每年为1.2万元，技术人员的年工资为5万元，管理人员的年工资为6万元。按照现行的财务制度规定，职工福利费是按职工工资总额的14%计算的。所以工资及福利费用为19.6万元/年。详见表11-3工资及福利费估算表。3、折旧摊销采用直线折旧法，生产设备折旧年限综合按10年计算，残值率取30。详见表11-4固定资产费用折旧表。（三）税金本工程主要的税费包括营业税、城市建设维护税、所得税、教育费及附加。详见表营业收入及税金估算表。三、财务评价指标（101、一）主要财务分析指标1、目标收益率本项目以10作为基础收益率对项目盈利进行分析。2、盈利能力指标（1）、项目投资现金流量指标：年平均税后利润：276.35万元投资回收期（税前）：5.84年投资回收期（税后）：7.78年净现值(税前)：325.76万元净现值(税后)：237.67万元内部收益率(税前)：20.5%（2）、项目资本金流量指标：资本金回收期：7.78年净现值(税后)：237.67万元内部收益率(税后)：18.6%从以上指标来看，计算出的所得税前后的财务内部收益率大于设定的内部收益率10，净现值大于零，说明项目具有良好的盈利能力，财务上是可以接受的。详见附表11-6项目投资现金流量表、102、11-7项目资本金现金流量表、11-8利润与利润分配表。（二）敏感性分析项目测算了总收入、总费用支出等因素分别变化5%的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期。通过分析可见各项指标对总收入的变化最敏感，但各因素分别向不利方向变化5%时，项目的效益指标仍较好。详见表11-10敏感性分析表、图11-1内部收益率的敏感分析、图11-2投资回收期的敏感性分析。图11-1 内部收益率的敏感性分析图11-2投资回收期的敏感性分析四、财务分析结论该项目财务分析的各项指标均好，其财务内部收益率、投资回收期等都优于期望值。项目获利能力和抗风险能力均较强。综上，该项目在财务上可行。第十二章 社会效益分析该项目建设103、符合XX市经济和社会发展战略和文化政策，是XX市政府贯彻落实国家“十二五规划”，适应城市、经济和社会发展的重要工程。该项目的建设将大大促进XX区及XX镇旅游产业的发展，推动XX区旅游创意事业健康发展。该项目的建设，融合国际流行时尚文化，发挥XX区文化旅游的短板，有利于XX市文化旅游产业的发展。该项目将会成为XX镇地标性建筑、成为符合“XX镇”作为十二个旅游名镇的品牌形象。该项目建设将增强XX镇旅游接待功能，提高旅游接待品位，推进对外交流和合作，满足人们的物质生活和精神需求，有利于加快XX镇旅游名镇进程和经济发展步伐和全面推进小康社会建设。总之，该项目建设是一项健民工程、利民工程、富民工程，它的104、建设将对XX区和XX镇的经济和社会事业的发展，对提升城市建设水平产生积极的推动作用。其社会效益显著。第十三章 结论通过对该项目社会经济、自然气候条件、地质条件、市政配套条件及政策条件分析，项目建设条件是满足建设需要的。该项目建设方案合理、建设规模、环境保护、实施进度安排、项目组织与管理是可行的。该项目具有较大的社会效益、较好的环境效益和一定的经济效益，对XX市社会经济发展和社会环境的改善，提升城市影响力，增加就业机会均起到积极的作用。可以认为，该项目是可行的。1、 附表10-1项目投资估算表序号工程费用名称估算价值投资比例建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1工程费用8353872431465105、89.981.1物业办公楼工程7128161151.2商服楼工程4252251287781.3接待中心工程255123893671.4环境保护工程381110591.6服务性工程30301.8厂外工程16162工程建设其他费用18181.1112小计8353872431814833预备费301106.753.1基本预备费20503.2涨价预备费60604投资方向调节税35352.14总计83538724316316281002、 附表11-1营业收入及税金表序号项 目单位单价（万元）生产负荷 100 生产负荷 生产负荷 第1年第2年第3年销售量销售收入（万元）销售量销售收入（万元）销售量销售收106、入（万元）1商服销售所得收入120271.12#、3#、4#、5#商服10000140014001.28#、9#会所租赁费用/天41100160.61100160.61100160.61.310#办公室管理费/天215010.9515010.9515010.952销售税金及附加21.882.1营业税2.2城市建设维护税24.062.3教育费附加10.313、 附表11-2成本费用估算表 单位：万元序号 年 份项 目合计2345678910111外购原材料4944395555777772外购燃料及动力518344455555555555555553工资及福利2102121212121212121107、21214修理费100101010101010101010105折旧费140141414141414141414146摊销费8111110.60.60.60.60.68其他费用550555555555555555555558.1销售费用200202020202020202020208.2其他制造费用2022222222228.3其他管理费用3033333333338.4其他财务费9总成本费用2072.4588176186186186187.6187.6187.6187.6187.6其中:1、固定成本10781151141111071061051051051051052、可变成本994.4473108、6275797982.682.682.682.682.610经营成本69687878787878787874、附表11-3工资及福利费估算表。序号年份合计建设期使用期项目201020112012201320142015201610172018201920202021202220231服务人员1.1年工资1.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.21.2人数222222222222221.3工资2.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42管理人员2.1年工资666666666666662.2人数1111111111109、11112.3工资666666666666663技术工人3.1年工资555555555555553.2人数222222222222223.3工资1010101010101010101010101010工资总额18.418.418.418.418.418.418.418.418.418.418.418.418.418.4福利费22222222222222合计20.420.420.420.420.420.420.420.420.420.420.420.420.420.45附表11-4固定资产费用折旧表。固定资产分析表序号年份合计折旧年限建设期使用期项目20102011201220132014201110、5201610172018201920202021202220231固定资产原值323折旧费2222222222222222222222净值301279257235213191169147125103802建筑物原值1628203838383838383838383838折旧费15901552151414761438140013621324128612481210净值3其他10820原值1111111111111111111111折旧费97867564534231209净值6附表11-6项目投资现金流量表基本报表1 单位：万元序号年 份项 目合计1234567891011生产负荷(%)60%8111、0%100%100%100%100%100%100%100%100%1现金流入995562834104210401042104210421042104211211.1产品销售收入981562834104210401042104210421042104210441.2回收固定资产余值77771.3回收流动资金78782现金流出92882266437829669569569569569569569562.1固定资产投资2222含投资方向调节税2.2流动资金79501010102.3经营成本82885607188768768768768768768768762.4销售税金及附加393253341414141414141412.5所得税30541833333535353535352.6其他3净现金流量(1-2)675-223-1453818190909090902344累计净现金流量-223-237-183-102-1026755所得税前净现金流量981-223-10721151151261261261261262706所得税前累计净现金流量-223-233-160-45-4580206458584710981 所得税后 所得税前 计算指标：财务内部收益率：25.37% 33.93% 财务净现值： 183万元 324万元 投资回收期： 5.12年 4.36万元贷款偿还期：4.21年