1、目 录 第一章 项目溯源与必要性4第二章 项目概况7第三章 市场分析与定位11第四章 规划设计19第五章 项目建设与管理30第六章 销售计划34第七章 投资预算与资金筹措37第八章 财务分析41第九章 敏感性分析46第十章 综合评介及结论52 绪 言xx江景工程（暂用名）是xx物业公司xx区朝天门开发的首个江景住宅项目，是在政府的支持下开发的高尚景观住宅区。xx江景工程依据重庆的经济形势和居民住房的发展趋势，结合项目的“江景+生态+文化”特殊地理位置，充分发挥其地域优势，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽灵思，创造住宅项目的“户型奇”、“文化浓”、“景色秀”的自然永恒，将嘉陵江赋予项目区域2、的灵气，充分匠造在xx江景工程项目的每一细微处，使整个项目洋溢着人与自然景观、环境与文化的和谐乐章。 xx江景工程的开发立意是：将中外富有吸引力的建筑概念及户型构思共冶一炉，提供一个富有色彩又有生活写意、亲情、文化、环境特色的中档高尚江景居所，成为重庆市内外商业俊杰以及政府机关公务员、学校教师、社会贤达和本地居民的具有人性化、生态化、智能化、自然景观化的居住场所。力争成为xx区高尚江景住宅中的标志性产品。第一章 项目溯源与必要性 一、溯源 xx江景工程项目的前身是xx区“千厮门大码头改造”项目，位于xx区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司开发，属于久拆未完的“四久”工程。因嘉3、利公司拖欠xx公司的巨额债务无力偿还，经重庆市中级人民法院“1999渝一中民初执字第456号”判决书判决，将该项目B、C栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。在此情况下，xx公司办理了该项目的开发手续后，于2000年6月继续对该项目进行拆迁，2001年4月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁127户，总拆迁面积约9500平方米。xx公司已投入3800余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。 二、项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性4、和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相5、当长时间的旺盛期。1、经济的发展需要增加优质地产产品2001年，重庆经济9%以上的速度增长，高于全国1.6%，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。根据重庆市计委的报告，2002年全市的GDP预计增长8.5%。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为9.6平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，而重庆市目前城市化率仅为33%，低于全国37%的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求6、量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积9.6平方米，按照建设部等部门的规划，到2001年城镇居民人均居住面积将达到30平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。2、“xx情结”亟需提供新型住宅产品从另一个方面来看，重庆市主城区的住宅需求还是有不小的缺口，以xx区为例，该区由于人口较多，已达66.52万人，其中城镇人口达66.12万人 ，占99.4%。人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。根据调查资料显示，xx区的居民把xx区安家作为选择新的居住区域的第一选择，选择7、人数比例达到44.9%。这说明，人们的“xx情结”还是比较深厚的，作为新的居住选择，希望继续xx安家。 3、“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘 从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘。从xx区以及重庆市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象的楼盘少之又少。“xx江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立重庆市的江景文化都具有重要意义。xx江景工程项目本身的质素较高，是一个为“朝天形象”增彩的项目。 第二章 项目概况一、基本情况1、项目名称：xx江景工程（暂用名）2、投资规模：1.4974亿元人民币（一期：双塔式33层高层8、建筑）3、开发总面积：6.56万m2 （一期）4、开发单位：xx物业有限公司5、建设周期：24个月二、地理位置xx江景工程项目位于重庆市xx区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与重庆市最繁华的商贸中心解放碑仅有约10分钟的步行距离，与重庆市最大的商品批发集散地朝天门的步行距离也在15分钟以内，与重庆市未来重点发展区域北部新城区域仅有一江之隔。项目与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段。同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的各种噪音，因此本项目是xx区解放碑区域难得的理想居家区9、域。三、自然地理条件基地为一东西向狭长地形，南高北低。朝千路标高在本区内从203.60 m至208.09 m不等。北面临江最低处标高为182.28 m，南北相差20余米，是典型的陡坡地形。项目一期用地4807平方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路“空中接壤”，其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路，西方为项目二期工程用地（现为居民拆迁房），东方为朝千路与宾江路交汇点。整个用地呈条状，东西长约110m，南北宽约40m左右。场地地面南高北低，临江面最低标高182m，南面最高处约200m。朝千路北侧为毛条石堡坎，高约20m。朝千路从用地南面通过，在用地范围内路面标高两端为208.09m，东端为203.10、6m，路面坡度为5%。四、周边配套情况项目处于xx区之朝天门商务区内。1、交通：该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的士车穿行其中。近10条公交线路在项目区边穿行。2、水电、燃气、通讯：已至项目外围。3、商业：大型超市家乐福、地王广场近在咫尺、一步之遥。各类零售商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约5分钟步行路程，出门便到。4、学校：29中学、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学处在项目周围。5、医疗：重医附二院、市中医院即在项目周围。6、金融：华夏证券、浦发银行、工商银行、民生银行、招商银行等金融机构均分布在项目周围。 五11、土地方及来源1、土地方 xx区人民政府（国土局）。2、土地来源 重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。六、技术经济指标总用地面积： 4807m2（一期）总建筑面积： 65623.5m2（一期）住宅面积： 54888.3m2车库及设备用房： 7684m2架空层（未计入总面积） 4099.4m2商业网点建筑面积： 2873 m2建筑占地面积： 1663.9 m2建筑密度： 40.3%容积率： 11.4覆盖率 34.6绿化率： 30.2%停车泊位： 124辆总居住户数： 496户总居住人口： 1885（每户按3.8人计）七、项目建设单位xx物业有限公司简介xx物业有限公司是专业从事房地产12、综合开发的企业。公司始终坚持“务实、诚信、卓越、创新”的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发了西郊大厦（30，000m）、绿苑新村（35，000m）、皇冠xx花园（19万m）等项目。目前正在开发的项目有皇冠xx花园已经成功销售了85%。经过全体xx员工近十年的努力奋斗，xx物业已逐步成为重庆地产行业著名的物业品牌之一。尤其是近年成功开发的皇冠xx花园高档住宅小区，项目总投资达2.5亿元人民币，获得2000年“重庆市十佳住宅小区”第二名称号以及“重庆市首届消费者满意楼盘百花奖”，同时也是重庆目前唯一一家被中国质量检验协会授予“中国美好家园”称号的小区。公司在皇冠xx花园投巨资与名校联办小区13、完全中学，被业内外所瞩目称道。公司汇集了建筑设计、建筑施工、市场营销、物业管理等各类人才，在规划设计、建筑质量、工程监理、销售管理、物业管理等方面都连取得了令人瞩目的成绩。目前，公司已升格为集团公司，下辖3个子公司和一间四星级xx花园酒店、一所皇冠实验中学。 第三章 市场分析与定位一、市场前景重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达3000多年。1983年重庆市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，1997年3月13日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。建国以来重庆的综合经济实力迅速14、增强，1949年全市国内生产总值不足14亿元，1998年上升到1429亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为6.9%，其中19801998年高达9.8%，高于全国同期水平。重庆市近几年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势，尤其是1997年6月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。1995年至2001年5年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过20，保持了较高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为10左右。重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性、享受性已经成为一部分高收入人群购房的主要动机。自215、000年初重庆掀起开发江景住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山、华庭嘉园、江都怡园、江山多娇等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市场空间。 1、重庆市房地产市场1.1 投资增加。2001年1-10月末，全市累计完成房地产投资121.09亿元，同比增长46.9%。同年1-10月，全市累计完成土地开发面积159.88万平方米，同比下降57.1%累计发生土地购置费7.4亿元，同比下降38.5%；商品房竣工325.04万平方米，同比下降5.8%；1-10月商品房销售面积328.13万平方米，同比增长43.7%。1.2 价格趋升。根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出“量增16、价升”的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为1443元/平方米，今年均价为1488元/平方米，上涨了45元/平方米；其中住宅售价为1203元/平方米，写字楼为2675元/平方米，商业营业用房售价为3347元/平方米。1.3消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与重庆的地区整体经济表现的稳定增长、城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密的关联。2001年1-10月重庆市GDP实现1393.2亿元，增长8.9%，消费增长8.4%；城市居民人均可支配收入5661元，增长6.9%。1.4人均居住面积增长。据2001年重庆市国土房管局在房交会期间一次调查，1999年末，重庆市人均居住面17、积为9.51m，1999年末本市人口3072.45万人，2000年住宅销售面积490.7868万m，2000年末重庆市人口3090.45万人，2000年人均居住面积为9.61 m。按重庆市住宅发展规划，到2010年人均居住面积将为14 m，即到2010年人均增加居住面积4.39 m。2000年末主城区人口为462.55万人，到2010年主城区因人均面积而增加的住宅需求量应为2030.59万m。从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展的趋势。2、xx区房地产市场xx区是重庆的过去与现在的政治经济、商业文化中心，人均居住面积在重庆市的平均水平位置较低。由于特殊的地18、理位置和历史原因，该区是重庆市的人口最密集区域，其市场潜力相当可观。对于xx区的中心地段解放碑区域来说，解放碑地段为重庆市的商业、贸易中心；吸引了大批国内外客商云集此地，已形成了成熟的商业市场。根据城市功能规划，市政府把解放碑规划为重庆的商业、金融、贸易中心。根据2001年重庆市国土房管局的调查分析，按xx区2000年末66.52万人口计，因人均居住面积提高、人口增长、经济收入提高等三重因素而形成的名义住宅需求量，在2010年可增长到572.46万m。也就是说，在今后的10年里，xx区将会有每年的名义住宅需求量57.2万m的幅度增加。3、本项目市场预测3.1江景市场前景重庆市是一个山水景观城市19、，江景对重庆人来说，更有过多的偏好。有资料报道，在北京和广州，一般的江景楼盘比非江景楼盘的房价要高出800-1000元/ m。在重庆，靠江的房子和不靠江的房子房价要高出500-800元/ m。xx江景工程（暂名）作为朝天门的临江江景楼，位置优越、江景景观开阔，其江景楼盘市场前景非同一般。3.2住宅市场前景根据市统计资料显示，xx区的住宅需求在逐年增大，由于没有适合居住者新需求的楼盘，因此，xx区特别是解放碑朝天门一带的居民只好在外区购房。xx区之朝天门、解放碑一带，新开发的住宅楼盘由于急于追逐市场的开发热潮，许多楼盘急功近利，在产品的设计上没有创新，功能设计不太合理，环境塑造较差，配套不齐全、20、设施较差。加之解放碑、朝天门历属重庆的老城，人口密集，可开发土地有限，因此，居民有需求的精品住宅楼盘在解放碑朝天门一带就比较少。xx江景工程（暂名）从建筑规划、住宅性质、产品设计、智能化设施的综合运用，还是绿化生态、江景利用，都做到了最佳。因此，本项目的住宅市场前景看好。3.3xx江景楼项目的优势分析本项目位于xx区千厮门，北为嘉陵江滨江路，南为朝千路。位于解放碑商业中心和朝天门商业中心的要冲之地，可以尽享两大商业中心带来的方便。本项目交通条件优越，有多路公交路线直达市区各处。此外，本地区的基础设施建设如给水、排水、电力、电讯、天然气等部门也加强了投资力度，为本地区的发展建设提供了很好的基础设21、施建设和发展前景。本项目设计方案优越，配套设施齐全，采取户户朝江，尽观两江美景，是xx区离江最近的江景房。二、投资环境1、人口环境：2000年末，重庆市总人口达到3090.45万人，比上年增长0.66%，xx区2000年末总人口为66.52万人，较上年增长0.59%。2、经济环境：2001年，重庆全市完成GDP1751亿元，增幅为9%，高于全国1.6个百分点，较上年增加162亿元，经济增长速度位居全国14位，西部第3位。根据重庆市计委报告，2002年全市GDP预计增长8.5%，固定资产投资增长18%，外资出口增长6%，地方预算内财政收入增长10%。3、收入与消费：2000年末城市居民可支配收入22、6275.98员，比上年增长10.64%，人均消费支出5475员，扣除价格因素，每年实际增长6.8%。到2002年全市城镇居民收入将增长7%。2001年1-2月城市居民可支配收入达1357.64元，较同期增长4.4个百分点，人均消费支出1046.54元同比增长9.9%。4、城市自然环境（略）5、社会政治环境（略）6、政策环境重庆房地产开发的主要政策措施加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。调整税收政策，鼓励住房消费。加大信贷支持力度，提高住房消费。清理收费项目，降低住宅开发成本。拓宽空置商品住宅的消化渠道。加强管理，完善配套设施。加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。加强对房地产开发23、项目的综合验收工作。建立完善房地产交易市场，实行“一站式”服务。强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居住者的生活。总之，在这样的投资环境下，开发xx江景工程，有一定的规避风险的能力；投资的安全性和价值的增值性会得到保证。三、竞争楼盘分析在本区域（解放碑一带）内，比较有知名度和现代感的楼盘如时代天骄、御景江山、江都怡园、云鼎国际公寓、华庭嘉园、巴渝世家等规模小的准小区住宅或单体楼。这些楼盘都是xx江24、景工程项目的潜在竞争对手。见xx江景工程市场调研报告。 四、市场定位1、客户定位主力客户群：xx区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层、商人。主力客户群特点：1. 1收入较高、有一定的财富积累；1. 2因旧城改造有“xx情结”的家庭；1. 3高收入的机关工作人员；1. 4在解放碑和朝天门的经商者。具体为：1.5 “xx情结”的老城居民居住xx区旧城住宅区的居民，这一类群体在该区域内占有一定比例，但从他们现有的居住现状来看，大多数的居住功能都已老化，居住环境不佳，他们当中大多数为老城区居民，经济积蓄已较为丰厚，随着居住形态的变化，对新的住宅需求有热切的向往，对老朝天门、解放碑以及xx区的怀恋（xx25、情结）。这些居民一般来说都不会墨守成规，只要推出适合他们内在的心理需求和价位的新式居所（如江景住宅），往往能激发他们潜在的换房愿望。既了却住xx的“xx情结”，又能享受现代景观（江景）生活。1.6中小企业主（商人）由于xx区的解放碑和朝天门是多功能的综合性商业、文化区，吸引了不少重庆市内外包括酒楼、商场、商铺、贸易等经营为主的个体户（朝天门服装批发商）和中小企业主，这一阶层的人员结构虽然复杂，但财力较为丰盈。由于重庆市内道路交通问题较多，故为便于工作和商业往来，他们会选择在此居住。1.7机关公务员xx区又是过去和现在的政治中心，政府机关公务员和医疗、文化单位较为集中。此部分人士年龄跨度较大，收26、入较为稳定及可观；另外，一部分隐性收入会增强其整体经济实力。这类人士基本上都有单位的福利分房，但因所分房屋缺乏档次及环境的舒适性，因而他们往往不满足于现有居住条件，具有换房欲望，又不愿离开xx区。1.8白领人士白领人士阶层是一新的社会阶层。解放碑区域是白领阶层较为集中的区域。从目前xx区的社会经济地位和企业档次及规模来看，都会使白领人数进一步扩大，从而为项目带来更多的潜在客户。对于这一类群体，他们的收入相对较高，而且一般都有购买居所安家的愿望。随着工作节奏与强度的加快和增加，这一阶层的无房户将会选择离办公地点较近的位置作为居所。特别是景观（江景）楼房是他们最优的选择。1.9投资群体由于本项目所27、处区域及周边都是市区内难得的商业旺铺地带，如朝天门的服装批发市场，解放碑的零售商圈，是重庆流动人口的主要集散地，住宅租赁市场的前景非常看好，由此将可能吸引部分有投资意向的投资人士作为住宅投资的选择。1.10来渝人士由于经商和工作的需要，朝天门就会成为外来人士的重要聚居地。一方面，部分来渝经商和办事人员为了方便经商和工作，他们有可能会选择城市的商业经济中心作为办公加居所的办事机构。另一方面，重庆直辖后，部分有商业往来的外来人员和其他县、区的外来置业者会在重庆置业，xx区朝天门一带会是他们的首选。2、户型、价格定位项目定位：中档高尚江景楼盘规划形式：蝶形塔式建筑2.1住宅（一期）4 A、B座均为328、3层。 4 A、B座户型配置：4 2-31层为住宅标准层，每层8户，均为3室2厅2卫1厨4 面积为89.53 m134.53 m/户；4 每套价格：27.7541.7万元4 32层33层为跃层，面积为205.23 m275.63 m/户；4 每套价格：78105万元 4 均价：3100元/ m 第四章 规划设计一、设计思路1、指导思想xx江景工程的规划指导思想是：充分利用基地的地形和嘉陵江江景资源，在保证一定的容积率的基础上力求创造更优美、舒适的环境。 2、设计原则： 2.1充分挖掘江景资源，最大限度的体现江景的景观优势； 2.2避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色；29、 2.3人性化的户型设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的户型要求；2.4寻找适合江景景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面江的景观要求。树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代建筑；2.5解决好地块与滨江高架桥之过境车道带来的一系列不利因素； 2.6在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。 3、设计依据见中煤国际工程集团重庆设计研究院的xx江景工程A、B座初步设计说明书中之“设计依据”。二、规划布局 1、总体布局4 xx江景工程项目分两期完成，一期工程项目由A、B座塔式建筑依嘉陵江蝶形展开，呈双塔建30、筑。4 工程裙房为一字形，沿朝千路纵向展开，于屋面与朝千路持平，作为架空景观房。其上面的双塔楼平行置于用地两端，蝶形平面面向嘉陵江，以获得最佳景观朝向。一层为架空景观层，设计标高0.0000=208.00m，在两塔之间由朝千路通过大台阶进入，此为住宅与景观人流之主入口。另外，沿朝千路在不同的路面标高处，用栈桥连接方式，自西向东设有残疾人入口、商场入口、架空景观层入口。在东端标高203.50m 处，设有地下车库出入口，其右侧为进入二码头的梯道，保持原状。人流、车流完全分开，互不干扰。 2、总平面布局基地沿东西向呈狭长地形，南北宽仅30余米，东西长100余米，长面向嘉陵江畅开，这为布置江景房提供了31、得天独厚的条件。依据地形，塔楼分A、B两座平行排列，面向嘉陵江。由于地形高差的原因，塔楼入口层和朝千路中段基本相平，朝千路以下还有近20米的自然高度，被设计为车库、库房的设备房等。从城市环境景观上来看，虽然本方案有五层裙房，但因其处在城市主干道以下人眼较少触及，大大减弱了裙楼对江景的影响。实际上，城市市民通过架空层和A、B座之间的间距能充分的领略嘉陵江的风景。 详细资料见xx江景工程A、B座初步设计说明书。3、建筑风格xx江景工程项目为现代主义建筑风格。4、立面设计4 建筑造型除满足现代居室的基本要求外（大阳台、弧形转角窗），通过吊角楼剪影的出现而凸显出设计者对历史与地域文化的重视，架空层的处32、理手法也隐隐约约能看到吊角楼的影子。4 在架空层的环境处理下，设计者更是重在体现地域文化，A、B座下部着重体现重庆码头文化和火锅文化。4 第五立面的处理，建筑地处嘉陵江边，虽然高达100米，实际上相对于xx半岛顶部的建筑来说，其高度相对低的多。A、B座塔楼檐口和机房、楼梯顶部都采用飞板与空架的处理方法，丰富了建筑的第五立面。5、环境设计5.1. 底部临江地面除3.0米宽的滨江游览道外，其余均处理为绿化用地，种植大片草坪，本花灌木。布置部分小品，构成滨江开阔空间。5.2架空层架空层是社区的中心及视觉焦点。为住户必经之地，也是住户户外聚会的良好场所，其环境设计至关重要。A、B座之间广场，设座椅、观33、景平台、小树林，并通过川江号子词曲碑和火锅九宫格体现地域文化。A座下部，设儿童游戏区，成人健身区，休闲区，在外围辅设草坪和灌木，靠近塔楼中心边植喜阴花草，并通过组画、浮雕、雕塑体现码头文化。B座下部，环境设施同A座，但文化氛围则着重体现重庆的火锅文化。5.3绿化为创造南国园林气氛，形成开阔空间，体现时代气息。本区绿化主要是对项目的立体绿化，努力营造楼盘的公共绿化和住户绿化的有机结合，形成立体绿化，使项目达到生态环境的标准。6、交通组织嘉滨路是高架的城市快速干道，虽从基地北面穿过，但和区内建筑不直接相接。基地南边的朝千路因此成为人、车流进入小区的主要道路。朝千路与基地直接相接，社区人流从朝千路中34、段直接上至架空层，再由架空层到A、B座电梯厅；商业人流也从朝千路上经过上或下的阶梯入第五层的商场；车流从朝千路东端经过螺旋形车道进入车库，螺旋形车道可一直下至187.50 m标高，为下部人车流提供便利。垂直交通：住宅部分，A、B座塔楼分别有三部电梯和两座疏散楼梯。地下部分，在东部和中部各设一部客货两用楼梯，并设四座楼梯供疏散用。 7、智能化设计 7.1智能化系统组成 智能化系统是由管理中心、室外主机、室内分机三个主要部分组成。实现多方通话，楼宇对讲、图象监视、综合报警、中心综合管理。 7.2系统功能 A、可视对讲 B、报警求助 C、通讯联网 D、一卡通智能管理系统 E、宽带网系统等。 三、功能35、设计 项目（一期）A、B座主要功能如下：负四层：设备房、车库负三层：库房、车库负二层：车库负一层：商场负一层夹层：商场一层 ：架空层：架空绿化、儿童、老年活动场所二三十三层：住宅三十四层：屋面、机房、水箱电力、给排水、天然气等市政管网均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。 四、户型配比基地提供了良好的江景房条件，建筑呈蝶形向嘉陵江畅开，除后部两室两厅户型不能看到江景外，其余各户型均为江景房。户型多种多样，从两室两厅至三室两厅二卫，户型面积最小的89.53平方米，最大的134.53余平方米，跃层205.23275.63平方米；设计上尽量让更多的房间朝向嘉陵江。户型配置： 2房2厅单36、卫 24.2% 89.53 m/户 3房2厅2卫 72.5% 125134.53 m/户 跃层 3.3% 205.23275.63 m/户车位： 124个 （平均每4户1个） 五、市政设施1、给排水系统A、给水系统a、水源：由水厂供给。供水标高为270米b、小区内用水量详见下表：名称用水量标准用户人数（人）使用时间（h）小时变化系数（k）最大日用水量m3最大小时用水量m3居民生活250L/人.日2048242.551250商业用水15L/m24334m2122.05610.83车库用水2L/m212948m225.90未预见水量按日水量10%计59.40绿化用水按日水量10%计59.40总量用37、水712.70c、供水管网：建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管径DN500。在供水管上设两个接口供大楼使用，接口管径DN200，并沿小区四周敷设成环，供生活及消防使用，在管网上设有隔断阀门。d、室内供水：大楼内生活供水分三个区，16层及16层以下为低区，由市政给水管供水，1726层为中区，2738层为高区；高区由水泵加压至屋顶水箱，由屋顶水箱重力供水，中区由屋顶水箱通过减压阀后供给，A、B座屋顶水箱生活用水容积各为27m，地下生活用储水容积50m。B、排水系统a、 污水系统：大楼内污水主要为生活污水，污水量为 606立方米/日，建设方未提供市政排水管管径及标高，本次排水管设计安排至道路最38、低点为准。大楼内生活污水及废水经排水管接纳后排至污水处理设备，经生化处理达污水综合处理标准后排入嘉陵江。b、雨水系统：大楼周边雨水有组织排放。室外雨水经雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水经雨水斗收集后通过雨水立管排至室外排水管。2、电气系统A、负荷级别：该建筑架空层（一层）以上30层、架空层以下5层的综合楼，属一类防火高层民用建筑，为一级用电户。用电负荷中，所有消防设施的用电负荷均为一级，包括消防电梯，消火栓泵、喷淋水泵、消防控制室、前室和防烟楼梯间的加压送风机等；楼梯走道照明、变配电房、柴油发电机房的照明、商场及客梯、生活水泵电力等为二级负荷，其余为三级负荷。B、电源电压：主电源为市电39、10KV，由城区电网就近区域变电站或10KV开闭所引入，电缆进线。备用电源为应急自起动柴油发电机组，容量500KW，以满足二级及以上负荷的用电需要。采用10KV高压总计量及0.4/0.23KV低压动力、照明分开计量相结合的方式计量，同时在照明计量住宅、商场等又分开计量，便于供电部门计费。3、广电通讯系统A、电话系统电话系统由电话公司设计大楼以商场、车库、库房、住宅为主，共需1100对市直拨电话，在大楼架空层设一电话交接间（S10m2）,再由交接间放射至各层分线盒，电话分线盒设在每层竖井内。B、广播电视有线电视由有线电视部门设计。住宅部分每户设计2个电视接受插座，商场及其它公共场所设置数量根据实40、际需要定，该有线电视系统与市区有线广播电视联网。4、通风、防排烟系统A、一至五层的公共卫生间设排风系统P-1，P-2。每个卫生间设两台卫生间通风器，通过土建竖井排至架空层，在架空层由排风机排出室外。各层排风管在接入土建竖风井处均设70防火调节阀。B、一至五层（包括夹层）均设有一定量的可开启外窗，以满足自然排烟和通风换气的要求。C、不能自然排烟的防烟楼梯间及其前室，消防电梯前室均设有机械加压送风系统。加压送风机设在架空层。D、加压送风口：在防烟楼梯间内为隔层设置，采用自垂式百叶风口。在前室内为每层设置，采用电动加压送风口。E、失火时，楼梯间的加压送风口全开，前室的加压送风口开启着火层及其上下层。41、F、加压送风口和加压送风机均在消控中心联动控制。5、消防系统A、分区及消防措施a半地下车库为一个防火分区，每区面积小于4000m2，设自动喷淋灭火装置。b半地下库房每层分为两个防火分区，每区面积小于2000m2，设自动喷淋灭火装置。c半地下商店每层为一个防火分区，每区面积小于4000m2，设自动喷淋灭火装置。B、安全疏散a半地下室各防火分区均有2个以上独立疏散口，疏散梯均为防烟楼梯间。b塔楼每幢设有一台消防电梯和两道疏散梯间，其前部分别设有前室。疏散梯除直接通向架空层室外，并能通往屋顶。c裙房设有多座电梯间，楼梯除直接通向底层室外，并能通往朝千路。d消防中心单独对外疏散。C、防火构造防火墙、防42、烟楼梯间、管道及住宅分户门等，均按防火规范要求设置各类防火门。室内装修采用难燃材料。D、消防给水a消防水源根据建设单位提供的资料，建筑正面朝千路下有一根市政供水干管，管径DN500供水标高270米，大楼供水接口两个，接口管径DN200分别设在大楼两端。b消防水量本建筑为一类高层建筑，消防用水量如下：室外消火栓30LS室内消火栓40LS自动喷水灭火系统26LS室内外消火栓火灾延续时间3小时，自动喷水灭火系统火灾延续时间1小时。一次火灾用水量864m3。六、环境保护本工程为高层民用建筑，建筑所排放的污水、废气、设备发出的噪声对城市环境会造成一定污染。根据重庆市和国家有关规定，必须进行有效的控制和处43、理。在规划设计中可按以下原则规划设计：1、原则1.1将产生噪声或振动的设备，如水泵房、柴油发电机房等放在地下室或半地下室，从而减少噪声、烟气对建筑物的危害和周围环境的影响。1.2、在建筑沿城市道路一面，均留有3-5米绿化带；在底层留有集中的大片绿地，以改善环境。1.3、裙房天台，除塔楼所占位置外，作屋顶花园供住户观赏。1.4、垃圾袋装化处理。垃圾收集间分两个布置在A、B塔楼下，其中A座塔楼入口处一座，B座塔楼入口处一座。2、污水处理大厦内排放的粪便及油污经无能耗生化池处理后，再排入城市市政污水管网。3、噪声控制3.1、备用紧急柴油发电机组噪声控制：在发电机房进出口均设消音器，基础作减振垫，发电44、机排出的烟经消烟池后再经烟道排放。3.2、水泵基础作减振垫，四周墙壁及顶棚均作隔声吸声处理。噪声在50分贝内，符合重庆市环境噪声规定。第五章 项目建设与管理xx江景工程项目是xx公司进军xx区的重点开发项目，为搞好项目的开发和建设，产生良好的社会效益和经济效益，将实行科学、规范的经营管理模式，保证该项目成为重庆市江景楼盘经典性的具有浓郁文化特色的智能化高尚住宅。一、分期开发设想xx江景工程项目的开发，从投资角度和营销角度来考虑，采取分期建设、逐步实施的开发原则。1.首期开发4一期总建筑面积达6.56万平方米，投资规模约1.555亿元，整个开发周期从2002年3月至2004年3月底，长达2年。对45、外销售的住宅建筑面积约5.8万平方米，车位124个， 。4销售周期在2002年10月到2005年1月底，抢占该期的销售旺势。2.二期开发二期开发是在一期成功开发的基础上进行，以获得项目的规模优势。二、组织保障体系xx江景工程项目管理体系采取项目经理制管理模式，项目经理为第一责任人，承担项目投资及经济效益实现的责任。整个项目操作流程分为三个阶段：1.项目策划项目策划（项目方案设计确定之前的策划工作：包括市场调研、项目定位和方案设计等）由xx营销策划部负责制定，项目经理参与。在项目策划确定后，项目经理按照策划原则进行实施。项目实施过程中若因市场变化或其他原因，需对原项目策划方案进行原则性调整，项目46、经理提出报告报项目主管部门批准。2.项目实施在项目方案设计确定后，公司项目主管部门与项目经理签定项目控制计划书，并将项目交给项目经理，由项目经理负责项目的整个开发建设，包括后期项目策划、施工监理、内外协调等。项目经理为第一责任人。3.项目营销项目营销原则上由项目营销中心负责，但营销中心应根据项目控制计划书中有关原则制定营销策划方案，该方案应征得项目经理的同意，以确保项目经济效益的实现。三、项目建设管理xx江景工程项目项目是xx公司进军xx区房地产开发的关键之作，项目的建设管理至关重要。项目管理中将建立一套规范的房地产开发操作模式，实施科学管理和规范管理。1.项目设计管理xx江景工程项目是一个中47、档高尚住宅小区，由久赋盛名的“中煤国际工程集团重庆设计研究院”担纲。2.项目施工管理xx江景工程项目的施工应保证高质量、高效益，创全优工程是其追求的主要目标。为保证xx江景工程项目施工的高质量，将挑选技术、设备力量强的实力施工企业进行施工。3.工程监理对xx江景工程项目实行项目监理制。项目监理工作从设计阶段开始介入，对xx江景工程项目实施全过程的监理。4.项目招标管理xx江景工程项目所有工程以及重要设备将采取招标方式进行，以追求高品质和节省投资。四、工程进度计划本项目从2002年3月开始正式动工，所有基建及安装工程预计在2004年3月前完成，建设周期为两年。第一阶段：从2002年3月开始进行土48、地平整和基础工程，2002年7月前全部完成。第二阶段：土建施工由2002年7月开始到2003年8月底结束。 第三阶段：内外装修、安装工程、环境建设由2003年的9月初开始到2004年的3月底结束。（见附表）第六章 销售计划该项目物业全部采用销售的形式经营，预计销售周期为26个。从2002年10月开始预售期房；2004年3月后开始销售现房，到2005年1月时累计完成整个物业销售的95以上。 附表如下： 项目销售进度表 时间物业销售2002年2003年2004年2005年合计4季度123412341季度住宅车位商场销售比例115 1048518918795销售金额（万元）229010412082849、3316651041374718743747145719778 为达成以上销售计划，需做好以下策略性工作：1.项目价格策略4价格制定xx江景工程项目原则上采用“低开高走”的价格策略。在开盘初期，价格适当定低，以利于聚集一定的人气，然后价格逐步上调。4付款方式用尽量宽松的付款方式吸引更多的人买得起并产生实际的购买行动。必须增加付款方式上下功夫，如尽量减少买家付首期款的数额，延长付款期限等。使更多的客户选择有利于发展商的付款方式购楼。通过对各种付款方式的折扣、优惠等的设计来控制销售进度，以保证资金回笼的速度。通过付款方式的设计吸引买家早入场、早下定金。2.项目销售方式xx江景工程项目采用自主销售、50、外聘顾问的方式进行，聘请专业销售顾问公司对该项目的销售进行策划、培训和指导；销售渠道主要有：4现场销售由于房地产产品的特性：价格高、环境影响大等，现场销售是xx江景工程项目主要的销售渠道，现场销售主要做好两方面的工作：做好现场包装卖房子就是卖梦想，要把一个美好家居生活的美梦成功地卖给消费者，就需要一个很好的造梦环境，并追求每一个细节的完美，使购房者的美梦更具真实感。让购房者来到现场后有一种美妙绝伦的感觉。当购房者已经陶醉其中时，销售也就成功了一大半。搞好销售现场人气的培育有人气才有财气。要培育旺盛的销售现场人气，第一重点是把握好每个周末的销售小高潮，定期投入宣传，推出促销方法，促使更多的人集中51、在周末出现；其次采取多种措施，促使每一个购房者更多地出现在销售现场。4展示会销售xx江景工程项目将利用xx公司的实力优势，在解放碑等繁华场所设立长期的展示大厅（第二接待中心），对该项目进行推介。在开盘之前可在此进行认购活动。4业主直销业主直销是房地产销售的主要渠道之一，据统计大约有25的销售来自于业主直销。因此xx江景工程项目将充分发挥xx公司所开发各楼盘的业主的作用，随时把该项目的资料和开发进展告知有关业主，并经常组织现有业主参观xx花园项目，扩大xx江景工程项目的影响，推销xx江景工程项目。3.项目推广策略xx江景工程项目的市场推广将以心理价位、现场包装、配套设施、网络信息等手段为主，树立52、起xx地产的品牌形象。 4.项目营销时机重庆房地产交易会是销售的最佳时机，因此xx江景工程项目应在2002年10月底之前开盘销售，以便参加秋季房地产交易会，同时又可抓住10月至12月这一销售旺季，促进该项目的资金回笼，降低投资风险。 第七章 投资预算与资金筹措一、 项目投入预算本项目总投入预算金额为149,737,768元。总投入预算表详见附表1附表1 项目总投入预算表 序号项目名称预算金额（万元）结构百分比备注1规划设计费2，920，4551.952土地成本（拆迁安置）32，002，40021.373开发综合成本其中：平基工程建安工程环境配套92，559，4005，432，51266，55953、，84220，567，04661.814开发间接费用1，427，1400.955开发管理费用2，316，0001.556开发规税12，665，2398.467销售推广费5，847，4303.91合计149，737，768100二、资金投入使用计划本项目所有投资主要集中在项目施工期内，在实施过程中将根据投入计划、工程进度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。资金投入计划详见附表2三、资金筹措 本项目资金来源结构为：企业自有（自筹）资金银行贷款项目销售回笼资金销售回笼资金除了用于项目投资外，剩余全部用于偿还银行贷款。资金来源结构及筹集计划详见附表3附表2 项目资金投入计划表 单位：万元 时间项目54、名称2001年2002年（14季度）2003（14季度）2004（14季度）2005年合计1234123412341季度规划设计费292292拆迁安置32003200综合成本平基工程326217543建安工程1490123290953362912313472856656环境配套4447682023707433931902057开发间接费用27232611791921143开发管理费用25191729253537387232开发规税1408735823270489560215108215801267销售推广费2895357535753575357535585合计3492140465185614955、910849121126220089476514329010314974附表3 资金来源结构及筹集计划表序号资金项目金额结构百分比资金用途预计到位时间备注1企业自有（自筹）资金79，922，85553.37其中：（1） 已完成投入（2）现有货币资产（2） 皇冠xx花园项目销售回笼资金34，922，85515，000，00030，000，00023.3210.0220.04规划设计、拆迁安置、开发规税、平基、基础建安、环境、配套等2002年3月全部到位2002年4月2003年3月内分期、分批注入皇冠xx花园项目 2银行借贷30，000，00020.04%建安、环境、配套等2002年3月工程开工后56、即时到位3项目销售回笼资金39，814，91826.59建安、环境、配套等从2002年11月开始陆续回笼，并分期分批注入项目开发第八章 财务分析一、 分析测算说明1.本项目建设期从2002年3月至2004年3月，建设周期2 年；2.本项目销售周期初定为2002年10月至2005年1月，预计用26个月的时间完成全部物业销售任务的95，预留5的闲置率；3.本项目考虑的贴现率I=12%；4.按季度进行复利分析。二、销售价格及销售收入估算根据严密的市场调查，结合重庆市房地产市场宏观发展趋势和项目周边物业的一般销售价格，本项目各类可销售物业的销售均价和总销售收入估算如下表（附表4）所示：附表4 销售价格57、及销售收入估算分析表 物业类型总建面（数量）销售均价总收入（元）备注住宅57413m23100元m2169，081，2801、总建面含设备层公摊面积。2、总收入按95的销售率计算停车位124个120000元个14，136，000 商场3005m25100元m214，559，225销售收入合计 197，776，500三、销售进度估算分析本项目预计在2002年10月份开盘销售期房；从2004年3月开始销售现房，到2005年2月时累计完成整个销售任务的95，销售期基本结束。本着谨慎性原则，预留5的空置率。项目销售进度估算分析情况详见附表5四、成本费用预算本项目总成本为149，737，768元,单位平58、米平均成本为2282元。1勘测、规划设计费为2，920，445元，单位平方米平均成本为44.50元。2土地获取成本（拆迁费用）为32，002，400元,单位平方米平均成本为487元。3.开发成本为92，559，400元,单位平方米平均成本为1411元，开发成本估算表详见附表6。4.开发间接费用为1，427，140元,单位平方米平均成本为22元。5.开发管理费用为2，316，000元,单位平方米平均成本为35元。6.销售推广费用按总销售收入的3.15计提，为5，847，430元,单位平方米平均成本为89元，销售推广费用预算表详见附表7。7.开发规税为12，665，239元,单位平方米平均成本为159、93元，开发规费和税费估算表（危改工程，政府特批）；详见附表8。8.开发财务费用以借贷利息为主，根据项目资金筹措计划和项目实施进度的安排，按5.31的年利率，借贷期限2年为依据，项目财务费用总计为3,186,000元,单位平米平均成本为 49元。五、经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表2及销售进度估算表附表5所罗列的基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表9。1、项目投资回收期本项目预算总投入为149，737，768，主要在两年（20022004年）建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中60、相关数据，从动态的角度计算项目投资回收期。从现金流量表中可知，到2004年第三季度末，累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段，接近正值，到2004年第四季度为止，累计净现金流量为2881万元，这说明项目总的投资回收期介于2004年第三季度和2004年第四季度之间，即项目开工后（2002年1季度末）的第1011季度之间，经计算:项目投资回收期（动态）10（33）3457 10.01（季度）30（月）也即是说从2002年3月份工程项目开工后，项目投资大概在2004年9月份前就能够全部收回来，从2004年9月后所产生的销售收入就是项目投资收益。2、项目投资收益、投资利润率 投资收益 总销售收入总投入-项61、目财务费用 197，776，500149，737，768-3,186,000 44，852，732（元）注：本着谨慎性原则，在计算总收入时，已预留5的物业闲置率，闲置物业的资产净值暂未计入投资收益。 投资利润率投资收益总投入44，852，732149，737，76829.953、净现值（NPV）AtnKo（1i）t NPV = At = 第t期的现金流入量Ko 原始投资额I = 贴现率（基准收益率）根据银行现行借贷利率水平，综合考虑资金使用的机会成本和行业一般利润水平，将本项目基准收益率I定量为12。经计算，在本项目中：NPV = 73，820，545 NPV0，表明该项目投资的投资报酬率远大62、于预定贴现率和基准收益率，本项目在经济效益上是可行的。4、财务内部报酬率（IRR）财务内部报酬率是指各期的净现金流量的现值累计等于零时的折现率，即使：Ko（1i）t0nAt 的折现率，用IRR来表示。经计算, IRR = 18.42%，本项目财务内部报酬率较高，表明该项目具有较好的获利能力及较强的抗风险力。附：本项目各项经济财务指标项目总投资：149，737，768单位成本：2，282元/ m2、预期销售收入：197，776，500投资收益：44，852，732投资回收期：30月投资收益率：29.95%第九章 敏感性分析保证净现值（NPV）不出现负值的年净现金流量的最低界限，称之为净现金流量下63、限临界值，在本项目中，设定为X，则X 年金现值系数 = 项目总投入即:X AP 12%10 = 149，737，768查年金现值表， AP 12%10 5.6502X = 149，737，768 / 5.6502 26,501,320根据现金流量表中所列数据，项目规划期末累计净现金流量为58，180，000元。58，180，000 X 58，180，000 26,501,320 31，678，68031，678，68058，180，000 54.45%敏感性分析结果表明，在项目规划周期和基准收益率不变的情况下，项目累计净现金流量在26,501,32058，180，000元这个范围内变动，其净现64、值（NPV）还不会出现负值，在这个变动范围内，该项目投资方案是可以接受的。同时，该项目累计净现金流量的容许变动范围在054.45之间，远大于25的安全标准，说明项目财务敏感性较弱，项目投产后，盈利的可能性较大，亏损的风险较小。附表5 项目销售进度估算分析表 时间物业销售2002年2003年2004年2005年合计4季度123412341季度住宅车位商场销售比例115 1048518918795销售金额（万元）22901041208283316651041374718743747145719778附表6 开发成本估算表序号工程项目名称预算金额备注1平基工程2，651，5002基础工程2，781，65、0123建安工程66，559，842其中： 结构工程45，874，034 建筑工程16，201，472 内外装修4，484，3364给排水工程2，300，0315电气工程3，621，4636通风排烟工程2，743，4017消防工程1，784，3328电梯设备1，859，5539室外管网工程2，669，62610绿化工程1，142，78211其它费用及不可预见费4，445，858合计92，559，400附表7 销售推广费用预算表序号费用项目名称预算金额备注1模型制作费45，000建筑单体及各立面模型2样板间建安及装修费352，5003售楼处建安和装修费228，0004广告费用5其中：销售海报3666、，0004K，20000张路牌场地广告455，000直邮广告及名录收集7，500售楼处用广告宣传片50，0007分钟，可剪裁广告地盘广告82，000布幅、LOGO墙、挂旗媒体广告（报纸、电视）3，125，800当地媒体平均每月4次的曝光率，发布26个月售楼书300，00015000本6房交会参展费用375，000共计参加5次房展会7营销人员工资及福利650，370售楼人员、策划人员底薪及提成按总销售收入的3.5计算8其它140，260合计5，847，430附表8 开发规费和税费估算表序号规税项目名称税费文号税费标准预算金额备注1城市建设配套费渝价（2000）352号以建面22.14元m2缴纳167、,452,893危改项目政府特批2工程监理费渝价（2000）352号134,0003工程质量监督费渝价（2000）393号建安工程造价的千分之二133,1204人防建设费渝价（2001）493号230,0585供水设施建设费按设计供水量300元/天/吨缴纳213,6006规划许可执照年审费按工程造价的1.8收取163,2157电贴费渝价（2000）47号按330元千伏安计算3,3008电梯安检费渝价（2000）47号电梯总价的1.4收取25,2009营业税及附加转让不动产金额的5.75征收10,035,00710 其它274,846合 计12,665,239附表9 项目现金流表 单位：万元时间68、项目2002年（14季度）2003年（14季度）2004年（14季度）2005年1234123412341季度一现金流入（1）物业销售收入229010412082833166510413747187437471457（2）闲置物业作价回收1040合计229010412082833166510413747187437472497二现金流出（1）勘测、规化设计292（2）拆迁安置3200（3）开发成本326175112799777359991974740475（4）开发间接费用27232621791921（5）开发管理费用25191729253537387（6）开发规税1408735823270469、8956021510821580（7）销售推广2895357535753575357523合计363246518561499108491211262200894765143290103三净现金流量-3632-465-1856791-431170-293-5351472982173134572394四、累计净现金流量-3632-4097-5953-5162-5205-4608-4328-4863-4716-1764-3334245818第十章 综合评价及结论 综合以上分析和论证，该项目在技术、市场和经济财务指标等方面都具有较强的可操作性和安全性，该项目规化设计优秀，有较大的市场空间，经济财务方面具备高收益性和稳健性的特征，其实施的主客观条件是成熟的，项目实施具有很好的可行性。