1、商务区项目策划方案一、项目用地简介：1、地理地址中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城（100万平米），北临建设中的济南高档别墅居住区（东方美郡），东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的重要连结过渡地域。2、用地状况中央商务区规划面积公顷，其用地主要为坡地，坡势西低东高，东西高程差达米，地块南部地表为土质，北部与东部为砾石地面。东部山坡之上植被旺盛，林相丰富，视野广阔，是绝佳的风景地域。3、交通状况该地域交通便利，周边阳光舜城出入的交通枢纽舜城环岛（正对历阳大街，西为旅游路，南临舜世路）。至经十路仅4公里，至南二环路仅3公里，到泉城广场也不足4、项目规划2、大要6公里。依照1999年的中规院规划，该规划用地为公顷，其中公共设施用地公顷；城市公共绿地公顷；城市道理用地公顷。总建筑面积为万平米，建筑密度为%；容积率为；绿地率为%。原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美食城和休闲绿化广场。依照市规划局的最新资料显示该组团的建设用地为公顷（161米等高线以下地域），土地使用性质为商业用地。综合考虑工商银行五层建筑（容积率）和一组团小高层建筑（容积率）的规划状况，拟订容积率为左右，公建配套为40000平米，住处为40000平米。二、项目定位：1、功能定位看法定位舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区，借商务看法创建气氛，提升升档公3、寓的价位和市场竞争力功能定位-以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。建筑形式-以大体量的建筑综合体担当商务办公和配套功能，建筑多为12层，部分为半地下，局部为高层。该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。（建筑形式同商业街有实质的差异）整体的功能可及在舜城所处的作用近似于香港的数码港项目（写字楼11万；数码中心2万；酒店1万；住处30万）备注：建筑综合体是一个多功能复合空间，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。建筑综合体为城市生活功能供应了一个交合的空间，城市生活4、的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。建筑综合体带有地标性建筑的特色，以上的定位基于以下原因：21组团的特别地理地址和便利交通条件决定了其富强的地域辐射力，同时由于阳光舜城目前餐饮、娱乐等建筑品种（城市配套功能）的缺乏，使入住业主的需求表现的更为迫切。因此，该地域应该增加适合体量的酒店娱乐、写字（商务）办公等功能建筑，一方面作为舜城配套满足入住业主的娱乐办公需求，另一方面吸引济南市高智高知企业迁入，提升舜城的品位并促进酒店娱乐的经营。2、产品定位：（1）建筑综合体（40000万平方米）商务写字楼（面积约为20000平米）建议该5、品种可部署在建筑综合体的高层建筑内，建筑采用框架结构，各房间面积可较灵便的切割组合，同时在设计大将室内景观与室外景观产生互动，创建“花园式办公”看法，为从事脑力劳动的小型、私营企业供应环境幽雅的办公场所，成就南部高档商务办公地域看法。主力面积为150-240平米，适合10-16人的小型团队，约为120套左右。商务配套（面积约为10000平米）建议该品种部署在12层群楼内，设置主题酒店，商务餐饮、特色酒吧、咖啡厅、会议中心等娱乐商务休闲和服务场所，满足济南城区高档餐饮需求和舜城居住业主的需要。商务配套和商务写字楼的运作是相辅相成的，详尽功能表示以下：1、休闲：包括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等26、社交和商务：商务中心、酒吧、贵宾厅、商务洽谈等3、服务：包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等酒店式公寓（面积约为10000平米）面积为40-80平米的现代小户型设计，生活配套齐全、简单、实用、新潮，并且增加社交空间，户型可分为一室、一室一厅、二室一厅等种类，约计160套。其物业管理模式为酒店式管理模式。为外地驻济和当地小白领人士供应面积适中、功能齐全且增值潜力较大的居住模式。备注：该类酒店式公寓可实现与商住两用楼的功能调换。该建筑综合体是自历阳路进入舜城的视觉主焦点，其与一组团综合楼构成了阳光舜城入口处标志性的建筑群落。同时该综合体4万平米的体量与一组团2万平米的综合楼形成了拥有必然规7、模的商务办公区，在某些程度上降低了建筑综合体的市场风险性。也加剧了商务市场的竞争力度。整体而言，一组团综合楼的推行对中央商务区拥有较大的借鉴作用。（2）公寓住处（40000平方米）高级公寓（面积约为40000平米）高级公寓采用六层带电梯的设计方案，大型亮丽通透的淡绿色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墙体，现代中不失典雅，简洁中不流尘俗，可有效的实现建筑与东侧山体有效的互动，安座室内可观山观景。高档公寓主力面积在130150平米之间，主力户型为三室两厅、四室两厅，可以适合考虑部分楼内跃层套房，约计280套。商务型公建前面为大型休闲广场，面积可达近万平米，拥有多种人文景观。商务型公建与高档公寓是相对独立8、的，拥有各自的交通路网系统，互不搅乱，但是有花园小径可以连通，实现两种产品的互访。三、花销集体定位1、建筑综合体商务写字楼商务楼是地域经济发展、城市社会进步的必然产物。目前，该类楼盘在上海、北京依旧拥有较高市场吸纳力。随着我省经济政策的逐渐松开，我市民营经济表现出空前未有高涨，10人左右的小型企业纷纷出现，使我市商务楼也变的十分热销和紧俏，因此商务楼的市场潜力依旧十分巨大。商务配套主要服务目标对象为中央商务区办公人士和舜城五万居民，其功能为满足其生活、工作等多方面的商务需求。建议餐饮可进行出租经营以实现可连续性发展，所产生的长远收益有利于上市企业的运作。为最大程度的减小投资风险，可先期追求战略9、合作伙伴，签署长远合作协议。酒店式公寓主要花销集体主要有两类：（ 1）新一代的白领阶层：该集体拥有较高的文化水平和较为牢固的经济收入，预期收入较高。对区位交通、商务、休闲、社交及生活配套设施要求较高。（ 2）外处驻济人士：随着经济的发展和技术的交流，国内外的好多有名企事业单位都在济南增设了分支机构。该机构的成立对酒店式公寓市场产生较大的推动作用。2、公寓住处高档公寓由于济南市房地产发展水平较为一般，同时济南市风景、地段俱佳的土地极少，致使自1998年舜华园推出后高档公寓的质量变化较小，此处开发的高档公寓即针对家庭人口较少的舜华园、开元山庄的富人集体，以及在经十路沿线的拥有必然经济基础的人士。依10、照从业可分为大中型企事业单位的管理人员、事业有成的经营业主以及城市拆迁产生的有效需求。四、销售成本测算假定土地成本为120万/亩，测算经营收益为0时的成本为元/平米。（地价89万元/亩时，成本3830元/平米）五、销售价格估计产品种类销售均价（元/销售额（万元）备注平米）4380商务办公楼600012000整体销售商务配套:60006000均价为5375元/酒店式公寓50005000平米高级公寓楼500020000合计43000若是销售均价为5375元/平米，则收益为6930万元，收益率为19%。（地价：89时；收益11219，收益率35%）若是销售均价为5000元/平米，则收益为42251211、%。（地价：89时；收益8502，收益率万元，收益率为27%）五、项目开发及销售周期模拟综合考虑项目启动资本和市场介入机会，建议进行开发。21组团可分两期项目运作先期依照项目整体策划、规划、设计、收效图等资料在市场上创建商务区看法，提升该地段的整体品位和价值。项目一期开发4万平米高档公寓，二期开发4万平米的商务办公、配套及酒店式公寓。该开发序次可有效节约项目启动资本，快速实现资本的转动开发，并且依照市场对商务、配套的反响进行二期项目开发的调整，有效降低商务产品品种开发的风险性。一期开发4万平方米，产品种类主要高级公寓。开发周期为12个月，2004年7月初动工。2005年7月底交付使用。销售周期12、为12个月，2004年10月进行销售。二期开发4平方米，产品种类为商务写字楼、商务配套、酒店式公寓。开发周期为18个月，2004年10月初动工，2006年3月底交付使用。销售周期为18个月，2005年4月开始进行销售，为了减小商务配套的销售风险可先行联系有意向的大客户（餐饮酒店经营者）进行定制,建议10000平米的商务作为企业固定财富可进行出租，以出租形式实现可连续性盈余。20000平米的商务办公楼和10000平米的酒店式公寓进行销售，加速资本的快速回笼。六、资本本源：该项目需启动资本2000万元，拟采用项目建设贷款，依照投资初步估计，可贷资本7000万元左右，完好满足项目开发建设需要。三年十13、二月一日附表1：中央商务区开发经营资本平衡表分项合计2004年2005年项目资本投资额度土地工程三季度四时度一季度二季度三季度中166879556央1085330商利息务区支出28270土地贷款1726217262一期工程款477895619114781195239一期销售收入200006000300050005000二期工程款4778717717717956二期销售收入23000460069006900贷款利息1415707707资本周转收入-工程-9562665640599899998早期贷款956基础数据：占地：亩土地单价：116万元/亩容积率（）：1、建设贷款约建安成本（元）：120014、2000万元，计息一年约元/平米110万元；土地款计息一年合计约1122万元。2、目前，工程付款为工程量的75%，因此实质工程贷款应小于上表测算结果。附表2：中央商务区销售成本测算基础土地面积（亩）数据建筑面积(万)序号总数（万元）单位金销售收入35,1土地成本16,房屋建筑安装成本9,监理花销（工程造价的%）智能化工程室外管网及道路设计及工程花销景观设计、工程(170元/m2计算)详规、建筑设计成本煤气开户花销(每户1900元)3财务花销（土地成本的%）1,4开发期税费(见表3)2,5房产交易中产生的花销(见表4)规划审查、施工审查及招标过程中的花销6(见表5)开发间接费及管理花销（土地、建15、设成本7的1%）8营销花销（销售收入的2%）9不可以预示花销（建设成本的5%）10城建配套等综合花销（含暖气开户费）1,11 人防工程费销售成本合计35,经营性收益收益率（未扣除所得税）0%附表3：开发期税费序项目金额号1 营业税2 城市建设保护税3 教育费附加5 土地增值税6 土地使用税4 印花税合计附表4：序号项目1 房屋交易费2 房屋确权登记费3 预售同意证4 面积测量费（万元）依照1,销售收入（万元）营业税（万元）营业税（万元）销售收入（万元）占地面积（万）合同额（万元）2,房产交易花销金额计算（万元）依照建筑面积（万）户数房屋套数建筑面积（万）合计附表5：建设时期各项手续花销序号花销名称总投资（万元）标准1放、验线费点2 勘探费3规划定点费(技术服务)占地面积（公4规划审查费(住处)建筑面积（万5规划审查费(道路)道路长度(M)6消防审查费建筑面积（万7抗震审查费建筑面积（万8质量督查费工程造价（万9招标管理费中标价（万元10标底代编费中标价（万元11招标代理费中标价（万元12劳保费工程造价（万13交易信息咨询费工程造价（万合计