1、xxx 项目方案可行性解析报告2012年12月目录第一章淄博市经济发展情况第二章商业地产与投资环境解析第三章项目地块情况解析第四章项目SWOT解析第五章项目定位及主要规划思想第六章项目招商与项目管理第七章成本解析及收益展望第八章结论第一章淄博市经济发展情况一、淄博市经济情况回顾淄博，全国工业经济过万亿的16个城市之一，全国城市综合经济实力30强，济南都市圈中心城市，中国历史文假名城，国家园林城市，中国瓷都。经过建国以来特别是改革开放20多年的建设和发展，淄博的经济实力日益增强。1992年以来，淄博连续跨入中国城市综合实力50强行列。近来几年来，全市对外经贸、高新技术产业、民营经济迅速发展，国内2、生产总值每年都以10以上的速度增添。二、数据统计淄博市辖区面积2972平方千米，市域面积5968平方千米。市域最大纵距151公里，最大横距87公里。市辖区户籍人口312.92万人（截止2010年11月 1日），市域户籍人口476.20万人（截止2010年11月1日），市域常住人口约为500万人（截止2010年终）。2011年，城镇居民人均可支配收入21810元，比2002年增添1.8倍，扣优选文档，供参照！除价格因素，年均实质增添9.2%；农村居民人均纯收入6977元，比2002年增添1.8倍，扣除价格因素，年均实质增添8.1%。整体看，城乡居民收入年均增速高出1979至2011年7.4%的年3、均增速。第二章商业投资环境解析一、商业投资市场解析就淄博市而言，地段价值分为四方面进行界定：商业黄金地段、学区黄金地段、CBD商务黄金地段和人居黄金地段，它们的价值核心其实就是突出“便利性”。商业黄金地段享受的是休闲娱乐和逛街购物的便利性；学区黄金地段享受的是学习和少儿读书的便利性；CBD商务区地段享受的是商务、工作、做事的便利性；而人居黄金地段则享受的是居家生活、买菜做饭等生活方式的便利性。引用中国首富李嘉诚的投资理论：地段、地段，还是地段。“我是大赢家”项目针对的就是商业黄金地段的便利性，可以为本项目带来经济上的巨大效益。二、投资环境解析1 、区位环境商业区位的利害，取决于商业交易区内人口4、密度、花销购买力以及潜藏顾客的社会经济地位。商业交易区是指项目所能辐射之范围。离商业中心越近，对顾客的吸引力越强。在商务中心地区内，由于花销者的多元购买力，使各样商业业态互相连接为成片的商业地区，进而抵花销者更拥有吸引力，其商业区位则越佳。本项目正处于最正确商业区位。2 、商业环境客流量：日均人流量人。周末约人。商场：家酒店：家银行：家医院：家其他：第三章项目地块情况解析一、地理地址：本项目位于山东省淄博市中心xx商业大楼，周边地区为商业地区，酒店、商场、银行、医院等鳞次栉比。二、主要经济指标1）建筑总层数：6层2）项目可用层数：3/4/5/6层，共计180个房间3）商业建筑密度：密集4）车位5、数：优选文档，供参照！三、项目规划【3层】【4层】【5层】【6层】第四章项目SWOT解析优势（Strength）（Weakness）限制优越的地理地址。位于淄博市中心商业区中心路项目所在建筑在环境外观上竞争力较弱。项段，景观、树木，林立人行道两旁，彩色霓虹灯交相辉映。在合理的布局规划的前提下，进行经营业目所处建筑外观因建筑时间较长已显破旧，建筑态划分，在商品上追求奇特独到，保证商业中心的内部现已有的商品参差不齐，服务水平低下，对连续牢固发展趋势，立于市场不败之地。“我是大赢家”棋牌室在经营业态上，总结了周边经营内容及我们项目商业品牌提升影响较大。模式，定位特色经营业态，做到人无我有，人有我强，6、人强我精。并可以依照市场的变化随时进行调商业区产业结构不完满。产业结构较为SWOT单一，解析整，以适应市场的需要，防备不用要风险。酒店及商场很多，缺乏娱乐休闲产业项目。本项市场是不停变化的，竞争是永远存在的。无论是目有能力和足够的空间，掌握的市场动向，减少先期的客户招商竞争，还是后期花销者的竞争都是不用要的竞争，提升整个产业结构和服务水平，趋于白热化的。将来周边未知商业项目的开发，也与其他商业项目形成互补，进而提升市场竞争力。有可能带来潜藏的威胁。（Threat）挑战时机（Opportunity）第五章项目定位及主要规划思想棋牌室，作为一种风靡国内的商业形态，近来几年来大有席卷神州之势。经过几7、年的发展，棋牌室在中国经历了一个曲折的发展过程：棋牌室最初由早期的棋社和赌场演变而来，棋牌游戏作为一种室内的，多人的娱乐活动，适合在人员密集的场所进行，又因活动周期短，人员流动快，所以需要一种场所供应各处的人赶来进行棋牌娱乐活动。棋牌室在这样的背景下应运而生。服务于社区或地区性市场，拥有行业独到性。优选文档，供参照！项目商业规划以下:【 3层】：电玩城【 4层】：棋牌室/小吃美食街/桌球室（1-2间）【 5层】：棋牌室/足疗室（1-2间）【 6层】：棋牌室/客房/少儿活动区（1间）服务型商业形态，六大功能惊艳全城“我是大赢家”项目集棋牌室、电玩城、美食、客房、桌球室及少儿活动区六大功能于一体，8、经过对当地区的花销形态的深入检查，有意识地对“我是大赢家”项目的商业型态进行合理整合，力求达到多种经营互相带动，进而真切实现品牌盈利。科学商业管理，八大盈利模式让你赚不停在商业经营业态划分上面依照先进的商业形态，吻合人群消费心理，全方向引导人群花销，实现完好的无死角经营：小吃街招商、棋牌室/电玩城/住宿/桌球 /足疗室/少儿活动区收益以及“我是大赢家”棋牌大赛招商收益（门票、冠名费、资助费等），八大经营模式互相依赖，完好保证能长远盈利。在盈利模式上，以“24小时全天候服务，360度全方向盈利”的原则，使目标人群覆盖各年龄层、各生活层，在“吃喝玩乐”中让商家受益匪浅，保证项目经营的牢固和连续发展9、。第六章项目招商与项目管理招商是经营成功的前提招商目标小吃街招商“我是大赢家”棋牌大赛优选文档，供参照！一、小吃街招商依照小吃街定位及经营模式以“铺档”的方式进行招商，铺档招商面积不限大小，不限小吃地区及种类。各档口招商以特色的小吃为主，其他餐饮类（如冷饮吧等）为补充，采用一致的装修风格及衣饰，在一致管理下提升品牌整体形象及服务水平。盈利方式采用管理费及销售分成的方式实现投资盈利。二、“我是大赢家”棋牌大赛以实行“我是大赢家”品牌、提升项目整体形象、扩大项目鉴别度为目的，以公开透明的比赛赛制为原则，最后达到娱乐、丰富生活及项目盈利的双赢收效。【赛制设置】月赛季度赛年关决赛。【内容设置】棋类（象10、棋、五子棋）、牌类（斗地主）以及麻将类。【形式设置】晋级赛、挑战赛。每场比赛都设置门票、奖项资助及冠名。【赛程设置】12场月赛、4场季度赛、4场挑战赛、1场年度总决赛。共计21场比赛。【盈利方式】21场比赛的门票收益/大赛资助商/独家冠名权经营模式本项目将采用一致管理、自主经营的基本经营模式：（ 1）实现经营业态的明确合理划分，防备同类经营。（ 2）自主经营，一致管理。（ 3）特地的管理人员团队。（ 4）对招商项目建立或邀请特地策划实行团队。营销实行成功的营销实行，将成为“我是大赢家”项目的动力保障，没有好的营销实行，再好的环境、再好的项目，花销者不知道或不接受，都无法在激烈的市场竞争中生计下11、来。如何演绎佰兴生活广场这个品牌，成为了营销实行的要点，要想成功营销实行，必定做到以下几点：1. 综合性营销实行活动综合性营销活动实行，主要指“我是大赢家”项目的策划设计和营销实行活动。这种种类的营销是将花销者吸引到本项目的基本保证。优选文档，供参照！2. 短距离营销实行活动所谓的短距离营销实行，就是指经过营销手段将居住在本市各地区的花销者吸引到本项目中来。3. 长距离营销实行活动所谓的长距离营销实行，就是指经过营销手段将其他地区的花销者吸引到本项目中来。可以经过居住在周边酒店的外处顾客传达信息，同时运用营销策划向外流传相关信息。第七章成本收益解析一、成本投入本项目的主要成本分为三大部分：1.12、 房屋租金总面积：年租金总花销：万2.装修部分依照元/平方米的装修标准总花销为：依照5年分摊装修花销，每年分摊：3. 管理花销支出管理团队：策划团队：成本投入总计：二、投资回报本项目的主要回报来自三大部分：1. 小吃街招商管理费：销售分成：2. 各经营收益棋牌室：电玩城：桌球室：客房：足疗室：少儿活动区：优选文档，供参照！3. 棋牌大赛：门票：资助费：冠名权：投资回报总计：第八章结论近两年随着淄博市基本建设及居民生活水平的迅速提升，人们的花销看法及投资要求也在不停的变化和提升。“我是大赢家”项目以其鲜亮的主题，独到的商业规划设计，注定了与其他项目不是进行同质化的竞争，本项目在商业规划设计及策划思路上高举“娱乐经济”大旗，培育并引导市场，进而带动所有经营项目进入盈利模式。本项目必然获取经济和社会效益双丰收。（此文档部分内容本源于网络，如有侵权请见告删除，文档可自行编写更正内容，供参照，感谢您的支持）优选文档，供参照！