1、某公寓项目定价方案实战文本/论文时间：-08-25 点击： 341 推荐 评论 摘要：本文运用房地产估价理论中市场比较法、成本法技术中技术模型，通过对成都市府南河边某电梯公寓项目状况、市场背景、竞争性项目状况等状况进入进一步分析，针对项目开发状况、施工进度，开发商目的等详细状况，选取适当评估技术路线，对项目分户预售价格进行了详细推算和制定，本文将房地产评估理论、技术与房地产项目开发实践有机地结合起来，对房地产项目营销组合中价格方略设计具备较强可操作性和实践指引意义。一商品房价格特性及项目订价问题提出房地产定价方略是指如何依照产品生产成本和使用价值，应对市场反映，进行合理价格组合，使利润实现和利2、润多少控制在一种合理时间和数量范畴之内。与其她产品有区别是，房地产价格体现要丰富多。对一套房屋价格评判，往往要考虑它单价、总价和付款方式三个方面构成。其中，房屋单价是人们对楼盘地点远近和品质高低等综合因素判断指标。如成都住宅消费存在典型区域偏好，房地产界“南富、西贵、东穷、北恶”住宅消费偏好就很阐明问题，以二环路外楼盘单价而言，南门属老式富人居住区，商品房单价在2500元平方米一3000元平方米之间；西门属贵人区，商品房单价在元平方米一2500元平方米之间；东门因大型国有公司较集中，商品房住宅单价为1500元平方米一元平方米之间；北门因邻火车北站、荷花池市场、五块石、驷马桥等区域，治安环境较差3、，商品住宅价格相对低某些，单价在1000元平方米一1500元平方米之间。这一例子阐明了住宅单价是房地产地理位置和环境品质判断指标。商品房价格具备如下三大特性：特性之一：高总价与付款方式房地产高总价是商品房区别于其她商品最明显特性，一套普通商品房住宅，它总价也往往高达二十多万人民币，需要工薪阶层奋斗十几年才也许如愿以偿。从郊区到市中心，商品房价格从十几万到几十万不断地向上攀升，甚至上百万、几百万商品房也屡见不鲜，不同总价相应客源层也犹如一座金字塔，总价越往上，范畴越窄，数量越小，客源层区隔也越明显。巨额总价不但剥离着客源并且影响着她们购买行为。她们不也许象购买香烟肥皂同样随意自如，也不也许像购买4、冰箱彩电那样，仅注意产品品牌与质量，她们踌躇不决，开始注意能否争取到银行贷款，或者其她什么轻松自如付款方式。由于对大多数人来说，要一次性付清房款，是十分困难事，虽然是一种有较强购买力人，从投资角度考虑，也会选取灵活付款方式。为了避开商品房高总价所带来不利因素，以最大限度减轻购房者资金承受力，更大范畴地扩大目的客源层，发展商在考虑其成本利润条件下往往会悉心研究价格方略。综观成都房地产市场，商品房销售中对价格进行精心设计不多，但采用银行按揭方式进行销售发展商占90以上。良性分期付款和按揭方式其实但是是商品房在时间上变通，其自身对价格并无什么影响，但为了适应和刺激低迷市场需求，它们充当了价格修正一种5、手段，其最后目，是为了削弱高总价所带来产品抗性，以增进销售率提高。特性之二：群体产品与差价系数商品房买卖在房地产三级市场中，多是以独立销售单元推向市场，但是在房地产二级市场，商品房销售往往不是一套两套而是整标或以一种组团、一种社区形式一起推出，其销售单元往往是几十套上百套甚至上千套，属一种群体产品，这是商品特别是预售房区别于其她商品第二个明显特性。商品房这一特性，影响到定价方略上，便产生了差价系数。作为统一于一种项目各个单元，由于地点同样，建筑造价同样，公摊同样，营销费用同样，因此它们是“相似”，它们基本价格保持一致，作为每个相对独立销售单元，它们层次、朝向、景观、配套不同样，房型、面积不同样6、，因而它们又是不“相似”，在基价基本上，整个价格体系也恰本地予以微调，每个单元也有其相应差价系数。差价系数来之于群体产品差别性，遵循按质征价基本原则，其最后目是为了均衡销售顺序，有效地实行销控，以避免各种条件占优势单元被抢购一空同步，剩余大量条件稍逊单元无人问津。差价系数拟定并无一定程式。如成都锦江区某栋高层电梯公寓南北单元差价朝向系数达到3，销售成果是朝南单元一扫而光，而朝北纹丝不动。由此可见，差价系数波动幅度拟定要一方面考虑顾客感受限度，由有经验专业人员依照销售顺序反馈和市场化项目状况反馈加以修正，而不是对产品差别性机械反映。另一方面，除了被动均衡销售顺序，差价系数还反作用于群体产品，通过7、故意和专业大幅提高或减少某些销售单元差价系数，以达到促销或现销那些特定销售单元目。此时，在产品价格方略中，差价系数已从单纯价格微调办法，演变成为专业价格简洁有力促销手段特性之三：施工进度、营销周期与阶段性价格方略预售商品房区别于其她商品尚有一种明显特点，那就是它是期货，是一种有时间间隔性商品，这种时间间隔来自于商品房施工进度。预售房施工进度，客观上为阶段性价格方略形成提供了也许。为吸引购房者尽早进场，商品房预售时价格总低于现房价格，随着施工进度不断进一步，价格也逐渐提高。价格微调基本普通高于银行存款利率，但又尚有升值空间，它既要给前期购房客户产生信心，又能引导欲购者，使观望者产生购买欲望，习惯8、上，在公开销售、构造封顶、楼盘竣工、交房入住这四个重要时间段，房屋价格会结合市场状况而作一定调节，结合其间若干个小时间段里价格微调，便形成了最为朴素阶段性价格方略。针对该电梯公寓项目状况、环境因素、个别因素以及竞争性楼盘状况，采用专业房地产评估技术对该项目进行价格设计。二、项目的用：某九层电梯公寓位于东城根街北延线与白马寺路交点东南转角，三面临街，西南面与市规划局档案馆接壤。1.楼层分布：一、二层为商场、银行，三层用于休闲娱乐；四一九层为公寓，每层6套，共36套；地下层为车库及设备用房。2.总建筑面积12580平方米，总高度31.50平方米。3.建筑覆盖率：53.26一层建筑面积：1541.09、2平方米二层建筑面积：1583.12平方米三层建筑面积：1583.12平方米公寓建筑面积：6 X 1004. 44平方米6026. 64平方米地下层建筑面积： 1845. 71平方米容积率：3.71绿化面积：600.70平方米绿地率：20.76建筑构造：框架4.装修原则及设备外墙：面砖饰面底楼门厅：艺术装修门窗：铝合金窗卧室及厅：清水房厨卫：装修到位三、区域因素分析：1.商服繁华度：距市级商业中心约3000米，属骡马市商圈辐射范畴。周边有云天商厦、国贸大厦，距火车北站贸易区约1000米，人流量普通，商服繁华度普通。2.交通便捷限度：该区域道路交通网发达，西体北路、内环路、东城根街北延线构成交通10、网络，对外距火车站1000米，交通54路、57路、一环路27路，小公共汽车门路、12路，交通便捷。3.区域内分布有铁路中学、实验外国语学校；市三医院、铁二局医院、林业中心医院也分布在区域内；文殊院、西郊体育场增添了历史文化氛围。楼盘一层银行、商场及周边银行、邮局、农贸市场、餐饮娱乐等公共服务设施配套限度较高。4.基本设施配套：该区域都市水、电、气、视、讯、道路等市政基本设施配套完善。5.环境质量：区域内环境，空气质量，治安状况较好，加之府南河改造，使周边绿化休闲环境较佳。四、区域格局（同一供求日内）：1.府南河沿线近期开工楼盘较多，与该电梯公寓：同处一种区域高层电梯公寓有江波华城、万福世家。水11、晶花园、上河城（二期）、兴顺花苑、景泰电梯公寓等。2.销售价格高于高层电梯公寓平均销售价格。当前销售形势较好，均属中高档楼盘。五、定价办法及技术路线竞争性楼盘销售均价表按照定价目，结合该电梯公寓项目区域因素。个别因素，遵循房地产估价规范（GT 502911999），该区域内楼盘交易实例较多，可采用市场比较法，结合成本法进行定价。1.市场比较法定价测算过程2.拟定可比交易实例为江波华城？A，万福世家？B，兴顺花苑？C，北斗星花园？D3.进行因素修正交易状况修正可比实例A、B、C、D，均属正常交易状况，不必进行修正，修正系数为100100.交易日期修正可比实例A、B、C、D，均属期房预售或认购期，12、与该项目销售交易日期相似，修正系数取 100100.4.市场比较法定价成果为：该电梯公寓5楼起价为3001.5元平方米，考虑消费者心理，可定为2988元平方米起价。六、连商住楼经闭关析：采用市场比较法拟定楼盘售价，是从市场可比实例和特定消费群体接受度方面进行考虑，但从开发商角度而言，其关注是开发利润率。因此，在此采用开发成本加成法技术路线和市场比较成果进行验证。1.成本法数据来源：开发部、财务部、营销部2.基本参数：（1）土地：5152.159平方米，代征地2260，征地：2892.15 土地费：4.3382亩X 280万元亩二1214.696万元（2）出让金：（2892.15平方米X400元13、平方米）57.84万元（3）契税：减免（4）土地管理费：2892.15平方米 X 2元平方米5784. 3元（5）文物古迹勘探费：2892.15平方米X 20元平方米二5. 7843万元（6）保证金： 12470平方米 X 800元平方米 X 3 29. 93元（7）投调税：49.88万元（减免）（8）市政配套费： 12470平方米 X 80元平方米99.76万元（9）墙改基金： 12470平方米 X 10元平方米12.47万元（10）人防工程费： 12470平方米 X 15元平方升18.705万元（11）消防设施费：12470平方米X3元平方米3.741万元（12）白蚁防止费： 12470平14、方米 X 2. 3元平方米2.8681万元（13）中小学危改： 12470平方米 X 800元平方米X 7c 6. 9832元注（8）（13）项总额减免40万元。（14）地勘费：3万元（15）工程设计费： 12470平方米 X 8元平方米9.98万元（l6）土建安装费： 12470平方米 X 1000元平方米1247万元（17）水、电、气集资费： 12470平方米 X 160元平方米199.52万元（18）不可预见费： 1371. 7万元 XZ27. 43 万元（19）室外工程费： 12470平方米 X 25元平方米31.18万元（20）视、讯、绿化费：30万元（21）贷款利息： 1000万元15、 X 6 X 0. 5 30万元（22）消防设施：65万元（23）设备购买、安装费：客梯 2台 40 X 2 80万元（扶梯取消）（24）管理费：3141.486万元XZ62.83万元共计总成本：3204.316万元总建筑面积：12580平方米每平方米综合造价：2550元平方米3.按房地产开发公司预期利润率，综合考虑取18，则得销售底价定为3009元平方米七、比较两种定价技术路线所得销售定货市场比较后：P13001.5元平方米成本加成法：P23009元平方米平均值P（P1P2）2（3001. 5 3009）23005.2元平方米原则方差&1（3005.23001.5）3005.2 X1000.16、12&2（3009 3005.2）3005.2 X 1000.13八、结论：经对P1、P2和P1、&1、&2数据分析修正，可将该电梯公寓定价为2988元平方米起价（5楼靠东城根北延线）P2988元平方米八、依照楼盘起价P2988元平方米，对该电梯公寓48层共计38套进行逐个定价楼层差价：考虑电梯公寓定价原理和消费心理，楼层差价取每上一层加价100元平方米。四楼均价定价：四层均有退台式屋顶花园，考虑以7楼均价为基数，每平方建筑面积加价400元平方米，即四楼均价为3188元平方米400元平方米3588元平方米。十、按月份定价：九层修改设计为跃层式，并在屋顶建筑户均50平方米阳光房，考虑屋顶防光房能否办产权两种方案。1.屋顶阳光房不能办理产权：每平方米在8楼均价基本上加价500元平方米，定价为3288元平方米500元平方米2.屋顶阳光房可办理产权：每平方米在8楼均价基本上加价300元平方米，即3288元平方米300元平方米3588元平方米。