1、沈阳泉涌新镇别墅项目策划案 初案一、现状分析1、沈阳市别墅现状分析 沈阳市别墅项目分布在城周东、南、西、北四个方向。其中，70别墅项目分布在东部和南部，而西部、北部仅有金色高尔夫外商别墅、加州阳光等几种项目。因而，沈阳别墅市场形成了东、南两大阵营对垒角逐之势。沈阳别墅项目从无到有可以说是沈阳经济发展、观念进步、生活水平提高一种详细体现。但是通过了近发展，沈阳市别墅市场依然同上海、深圳、北京等房地产业发达地区存在着较大差距。沈阳市场上单体别墅，每栋建筑面积重要集中在200400平方米之间，有少量大面积别墅浮现。绝大某些别墅具备车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大某些项目赠送私家花园。绝大某2、些别墅没有游泳池。潜在供应量重要来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐别墅、荷兰村别墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。某些项目详细开盘时间尚不能拟定，但是预计这些项目中大某些将在今年年终或者来年陆续入市，总供应量大概在500栋以上。2、泉涌新镇别墅现状分析由于本人对泉涌新镇别墅不够理解，只知其在开发区。分析也许因素如下：远离都市喧嚣，尽享山水之乐同步，有便利交通与成熟生活配套设施，其他略。二、本案优劣势分析1、优势分析 1997年、1998年，沈阳市别墅市场经历了一系列调节和消化。在1999年，别墅又迎来了一种新高潮期，市场供应量又达到200套左右。 本案也许因素（人个分3、析、猜测）分析为社区内环境、会所、物业管理使人达到“高品质”等，真正追求高品质生活。 2、劣势分析 由于本人对泉涌新镇别墅有关资料不够理解，只能做出某些猜测分析：没有自然风景作有力支撑点；别墅是不可复制性，通看全市别墅，基本上占有大量稀缺资源，除土地外，尚有风景、天然水域等特性。交通不发达；缺少有力卖点；3、综合分析本案须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目的客户消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别墅，走中档别墅价位，高档别墅品质路线。理由：1、沈阳购买高价位别墅消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖消费群，别墅也可以有中档概念。3、沈阳是个贫富差距很大都市，有不少开发商4、股份制公司负责人、银行负责人等，这个层面人不是买不起房子，而是买不到好房子；4、任何人都但愿花至少钱，得到最大享有；5、价位低便有增值空间；6、吸引都市里新贵。操作方式：1、把体量减少一某些； 高密度是做不出好别墅，户数太多就缺少荣耀感，最后会导致失去有效客户2、本案分阶段推出；为了避免过大风险，提高机会成本，应当分期推出项目，同步也可以吊吊客户胃口。越不容易得东西才是好东西。3、先修建一种功能齐全、游戏性、娱乐性强超级会所；4、运用配套做文章；5、配套先运用起来；四、卖点建议l感受生命、享有运动；理由：a、对于房地产来说，独特居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族均有其特有文化存在方式，5、涉及信奉、习惯及其精神等等，把运动当作本案文化理念，生命在于运动，当代人越来越明白这个道理，并有这方面需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导她们。由于体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。 b、别墅称之为别墅，就是由于它生活方式与生活品位是有别于普通人群。它使用者，普通都具备较高修养；广泛社交圈；有优越物质生活条件。她们期盼别墅是一种能彻底放松，完全舒服家，因而要找到适合特殊群体需求。c、都市人玩地方越来越少，精神得不到满足。 2、精英俱乐部；理由：精英们需要是新出路和发展，她们要有更多社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多协助和关怀。3、英国式物管（贴身管家）；理由：一6、种楼盘品质好坏最后取决于物管，物管并非是单纯机械化管理，而是从人性上体贴客户，依照客户所需专业设计；操作方式：略五、规划建议1、每户占地空间大；理由：A、别墅土地资源使用应当是奢侈，才干体现出尊贵。 B、有更各种人使用空间。2、挖建人工湖；理由：别墅应当有山有水，人均有亲水性，有水地方，才会使心情得以安静，真正回归自然。3、建跑马场；理由：既然本案打着运动牌，那么能强身工具不可少。普通到了春天时，珊瑚坝沙地里，跑马人最多，由于在都市里可以放纵跑马地方几乎没有，少见东西就是贵重东西。4、建野战营、专业射击场；理由：当前玩东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因而需要开发新娱7、乐项目。5、室外高尔夫练习场；理由：会打高尔夫人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。室外高尔夫练习场建设费用不高。相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。6、修建室外游泳池；理由：住户可以完整保有自己私密空间，也可以与爱慕邻居交谈约会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。7、环境建设应当与本地气候、生态等相适应。理由：环境应当是适合人居住环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用摆设。最重要是：环境应当是富有变化四季景画。体现为一种自然四季变化。六、目的客户群建议1、沈阳市新贵；她们大多受过良好高等教诲，崇尚高品质生活，喜欢提前消费，是当前中华人民共和国经济新生儿。2、沈阳近郊区有地8、位、有钱消费群；不能疏忽了这群消费力，她们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，并且都怀着都市情结，但愿能住在离市区近地方，才体现尊贵。3、沈阳市外其他相临都市客户群；4、在沈阳经商、投资客户群；5、年龄在30-45岁左右成功人士；这个年龄阶层成功人士，有着积极生活态度、充沛精力、高品味享有；热爱运动、热爱生命。七、推广建议1、别墅分期推出；2、广告投放应当多在沈阳市内报刊、电视、广播、杂志、户外等媒体上；3、投放在受众群体30-45岁商业杂志及报纸上；4、在沈阳周边地区造势；5、先推广会员制，再做客户。八、营销建议、先建配套设施，再建别墅；理由：可以给人信心保证。 吸引一群已置业客户群。 土地通过9、平整装饰后易产生价值感。 让人气更好汇集。l、先推广会员制；2、会员制带给人感觉是高档，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。3、汇集精英约会。4、好别墅不是修建出来，是住出来，当有了口碑后，价值就会得到不久提高。使人觉得就是投资也是值得。5、只有先让目的客户群产生喜欢，才干真正吸引她们在此长留。6、像做人同样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。操作方式：略九、结束语本案策划建议没有通过完整市场调查，在通过科学市调后，也许会推翻某些观点，但我相信有些某些是值得参照。 对于别墅消费群体都是站在金字塔顶上，她们或许成功经历不同，受教诲不同，社会背景不同，但更多是同一阶层相似处，例如都渴望交到更多有用朋友；一种潜在虚荣心；高压工作后彻底放松；喜欢尝试新鲜事物；喜欢刺激运动；追求高品质生活；热爱生活；热爱人生 谢谢予以我一种展示机会，不尽之处请谅解。真心祝愿贵公司项目开发成功！