1、琨莎中心项目策划案目录第一某些 项目简介第二某些 市场定位第三某些 整合宣传方案第五某些 市场推广前期准备第八某些 销售渠道第六某些 开盘活动方案第七某些 价格方略第一某些项目简介一、琨莎中心概况：琨莎中心属于世方豪庭项目二期工程，是一座当代化高档综合性建筑。项目总建筑面积89066平方米，占地面积2.257公顷，建筑覆盖率30%，容积率4.2%，绿化率31%。由一栋塔式楼与一栋板式楼构成，中间以裙房相连。塔楼共24层，建筑高度85.2米；板楼为915层；裙房为3层，裙房某些设立为商业区。由塔楼与板楼半围合成内院,内院地下共3层，设立为车库。商务形象：豪华大堂、采用11部博林特电梯、意大利克莱2、门特中央空调系统、楼宇自控系统、消防系统、24小时保安系统、卫星电视系统。 商业旺铺：将底部规划为10000平方米商业区，可投为餐饮、超市、健身中心、银行等，同步结合一期已有设施，将形成燕莎商圈内号召力强劲商业旺铺。1、外事机构：加拿大大使馆、美国大使馆、韩国大使馆等；2、国际酒店：希尔顿酒店、凯宾斯基饭店、昆仑饭店、长城饭店等；3、银 行：光大银行、建设银行、中信实业银行、工商银行 二、项目特色 本项目不但拥有优越区域优势，并且自身特点，更使得本项目具其有独特特色，显现出了其与众不同气质。 1.建筑造形：为达到更好通风、采光效果，本项目楼型呈半围合状，整座大厦错落有致，极具当代感。2.独立性3、：本项目共有三个互相独立大堂,并配备多部独立电梯,且可依照实际需求分割成三个独立子楼。 3.挑空大堂：本项目设有三个挑空大堂，大堂内地面和墙面均铺砌高档石材，并设计有艺术天花吊顶及豪华灯饰。 4.空间格局：本项目采用了框架剪力墙构造，柱网构造布置，每层均可以任意组合、自由分割，使得办公格局在设计和分隔上可以有很大发挥空间。 5.弹性功能：由于考虑到客户层面不同，客户用途也不尽相似。本项目度身定造几种户型可供不同客户阶层选取，不同户型面积可同步满足投资或自用。 6.商业区：鉴于区域内消费市场潜力较大，周边娱乐设施较多，而并未形成有知名度商业区，本项目首层及二层规划为10000平方米商业区，可设为4、餐饮、超市、健身中心、银行等，同步结合一期已有设施，力求在燕莎商圈打造具备竞争力商业区。 7.步行街：在首层由东向西设有半开敞式商业步行街，采用骑楼设计手法，雅致店铺外面以连廊相接，不但可汇集大厦人气，亦是本项目在此区域一大特点，且该骑楼设计手法在该区域既有楼盘中是唯一采用。 8.中心花园：项目围合某些有约7000平方米透天中庭花园，由国际知名园景设计师精心设计。宽敞广场般面积，垂直绿化与中庭建筑小品共同构成具备人性化办公空间。 9.停车位：本项目选用了地下车库设计，采用了先进停车场管理系统，并设有电梯可直达地下车库，大厦设有各种车辆出入口，并为大厦业主提供了充分停车位，车库设有机动车车位共计5、623个，此外地上尚有某些暂时停车位。第二某些 市场定位一、项目名称 琨莎中心二、项目定位 成长型公司、驻京办事处，以出售为主，租赁为辅销售战略三、项目SWOT综合分析得出详细结论展开营销：四、写字楼招商针对行业1、广告传媒2、建筑装饰3、征询服务4、贸易5、驻京办6、投资客五、价格定位 先期低价入市，以树立品牌，汇集人气为主线目，后期价格自然提高。（详细价格及价格方略另附）六、卖点定位主题语： 品质卖点： 广告卖点：概念卖点配套卖点会所卖点景观卖点物管卖点价格卖点品牌卖点第三某些 整合宣传方案一、 广告媒体网络、户外为主，DM直投、短信辅助传播工具二、 运用媒体记者软文新闻告示形式扩大知名度6、与影响力三、 公关活动，与公司行业论坛会组委会合伙推广项目四、 建立客户沟通档案定期举办座谈会、茶歇等第四某些 市场推广前期准备一、开盘前准备1销售中心及工地现场包装. 2.形象楼书、产品楼书. 3VCD、光盘（项目演示电子楼书）. 4.宣传折页5.宣传单页（DM）.6.网站建设. 7.客户通讯. 8.平面广告.9.礼物二、推广预热项目在整个推广过程中各主题应相辅相成，有机连接，阶段性划分重点，重要节点如下：1、（样板房推出前）市场预热期及客户积累期：重要通过新闻炒作形式2、热销期： 通过对上一周期市场反映跟踪报道及新闻传递，进而推出“赢取琨莎，成就公司您最佳选取琨莎中心”，以及结合样板房推出7、主打中小公司发展等概念。3、强销期：充分运用项目自身优势独特地理位置和完善商务设施配套，成熟商业环境特点，挖掘燕莎商圈客户潜力和延展力，推出独特办公概念”媒体宣传和活动策划互动，形成强销期。（活动可借助一定场合散布房屋信息，高尔夫球迷会是一种不错方式。）4、清盘期：在尾盘促销期通过已售物业升值分析和项目将来升值空间分析，强化现房销售及“星级物管”概念，结合推出个别优惠房，达到清盘目。第五某些 销售推广执行依照项目当前状态，工程进度及市场反映，为迅速扭转当前局面，将整个项目推广分为四个周期：市场预热及客户积累期，样板房推出热销期，强销期，清盘期。市场预热及客户积累期（一）阶段划分：项目重新包装之8、后，到样板房正式推出之前（二）核心任务：1、销售大厅及办公大楼重新包装2、宣传及销售道具准备3、销售人员培训4、施工现场氛围营造5、看房通道拟定、布置6、阶段性营销，方案贯彻（三）详细工作：1、平面设计及印刷媒体A、名片、胸卡、工装等CI系统设计制作 B、销售部氛围营造 C、销售单页设计制作 D、销售专刊设计制作 E、看房通道拟定，氛围布置2、户外媒体：A、销售中心门头制作，项目形象围墙，引导牌、旗，看板设计制作B、市内交通要道指挥牌，灯箱选址，设计与制作C、电视滚动字幕，手机短信拟定文案3、施工现场清理与美化4、楼价清单、商品房购销合同及附件制作及各种登记、登记表格制作完毕。5、销售管理制度9、及销控本制作完毕6、销售员（共4-6位，）培训结束二、样板房推出热销期（一）阶段划分：完毕上一阶段准备，样板房具备参观条件后（二）核心任务：以样板房推出为契机，引起社会高度关注，逐渐提高项目知名度。（三）媒体投放安排（四）、业务配合与工程配合：1、样板房具备参观条件。2、工程现场条幅、彩旗等氛围（五）外销促销活动可以和全国某些商会做大型或中型推介活动，可以本地高档酒店为会场做产品推介。（一）促销活动1 星级物管入驻展示活动2售房一口价活动3老客户简介新客户奖励活动4、积极参加写字楼巡展（二）业务配合1、对意向客户进行追踪与邀约，必要时采用强势公关。2、对竞争楼盘采用顺势而为调节做法3、房款清缴10、，催欠工作第六某些 开盘活动方案一、 标新立异1、 开盘活动力求推陈出新以达到不同营销效果，老式单调开盘活动不在采用，突出特点为客户留下深刻印象。2、 除了常规剪裁典礼之外，尽量多安排特色节目3、 开盘现场以制造新闻点为噱头，邀请各房地产媒体记者进行跟踪报道以达到项目推广效应4、 剪裁典礼最佳选取商业协会德高望重元老级人物来提高品牌形象5、 现场演绎节目取消歌舞等文艺类节目可以以商业交流形式邀请某些商界名流与中小公司主沟通与对话；第七某些 价格方略价格作为营销一种核心性因素，依照初步市场调查获得数据，结合本案品质和市场走势，有针对性地制定价格执行方略。对于本楼盘，采用市场竞争定价和产品定价相结11、合，既要体现产品使用价值，又要与市场需求、竞争态势紧密相连，在保证合理价格基本上，进而达到全面、科学促销目。应通过好价格方略来辅助进行适当价格定位。在形形色色价格方略应用中，运用楼盘自身条件，结合消费者心理定价相组合，并依照销售进程变化巧妙地对价格进行调节，这样价格方略称之为“心理定价突破法”，是杀伤力较强一种办法。一、专心理价差，创造销售势能普通情形下，任何消费者在购买一件商品特别是价值比较高商品此前，都会故意无意地通过种种信息渠道得到关于此类商品某些信息（涉及价格、规格、质量），然后依照这些信息及对于这件商品直观理解，在心里先衡量这个东西究竟值多少钱。这个价格就是咱们常说心理价格。本案如果12、但愿在价格上做文章，只低于“比较价格”是不够，最佳是远低于心理价格。实际价格与心理价格两者之间差距拉得越大，就越有也许创造更大势能，释放出来后引起不可挡销售风暴。二、升心理价位，低价开盘，积聚销售势能通过实际调查获取本案大体心理定价后，不是急于压低本案实际销售，而是通过科学管理、一流设计装修、完美管理配套等举措，以一种积极姿态提高楼盘在消费群中“心理价格”，从而逐渐拉开心理价格与实际售价差距，积累起销售势能。固然，宣传是必不可少。通过各种手段，在客户积累和样板房推出前，将楼盘印象品质提高到一种非常高档次，买家看在眼里，记在心里，买家心理价格预期直线上升，人们都以为本案价格完全有也许达到某一水平。即可对项目价格做局部调节，运用消费者买涨不买落心理进行促销。使老客户口碑效应为开发商间接推广。在应用这种价格方略时候，是积极出击，通过一点一滴前期投入来积聚价格势能，创造销售奇迹。因此在最后利润攫取和市场积极性把握上，有更大控制力度。 刘心明 -5-13