1、金港第一街项目整合推广方案一、 项目背景金港第一街商住楼项目由张家港市金港房地产有限公司开发，总建筑面积25000平方米，一期开发11000平方米。该项目位于金港镇中兴路，毗邻本地重要生活社区中兴社区，与开发中金港新城、金港绿城、金港湾等社区近在咫尺。由于近两年来市区房地产需求近于饱和，诸多开发商都将投资目的转向各个乡镇，金港镇楼市发展尤为迅猛，仅，就先后有金港新城、金港绿城、金港湾等楼盘陆续上市。而此时正值全国房价接连上涨、供需构造严重失衡、国家再施宏观调控之际，因而，对于金港第一街项目来说，既存在机遇，也面临一定压力。机遇在于近年来金港镇居民对房地产需求持续旺盛，同步，金港镇城区规划为房地2、产开发提供了新一轮增长空间。压力则来自各种楼盘在有限空间内激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下持币观望。在这种市场背景下，咱们以为：任何一种楼盘都不也许仅仅依托几种广告就可以获得巨大成功，楼盘推广是一次整合行销过程，需要广告、促销、公关等各种营销手段组合运用，方能达到目。二、 项目综合分析1、 优势 本项目采用“两房三层”商住两用构造设计，上面居住，下面经商，符合本地人“上有天，下有地”居住观念，是一种象征吉利住房构造。 本项目底层采用4.2米挑高设计，全落地玻璃窗，高阔敞亮，十分适当开店、办公之用。 本楼盘价格定位低于本地同类竞争楼盘，性价比更符合市场需求。 本项目案名“金港第一街”，向人3、们传达“第一”概念，在心理上抢先“占位”，具备一定优势。2、 劣势 本楼盘开发体量较小，影响力有限，局限性以产生更大聚焦效应。 项目所在地段当前仍缺少足够人气，配套也不够完善。 本楼盘单套面积较大，总价较高。3、 机会点 在金港镇城区规划版图上，中兴社区俨然成为该镇最重要居住中心；随着大量新楼盘开发，人口逐渐汇集，将来人气将不断上升，商业潜力日渐凸现。 金港镇凭借港口优势，在将来一段时间内，将吸引更多外地人前来投资置业。 本案预定于8月先于竞争对手开盘，因而抢得先机，掌握了销售积极权。4、 问题点 本项目开盘时间较早，前期推广时间较短，能否在短期内迅速积累人气是推广成功核心。 该地段当前缺少商4、业氛围现状，会给投资者对将来商业发展信心带来一定影响。三、 目的消费群分析1、 哪些人会买咱们房子？通过调查分析，咱们将金港镇既有私营业主、某些公务员及高薪白领界定为本案潜在购买者。2、 目的消费群基本特性素描 收入高，有一定经济基本，思想成熟，事业有成，是构成社会中坚力量。 从事商业经营，具备强烈投资意识和商业眼光。 购买行为比较理性，但愿物有所值，注重物业与否具备升值潜力， 她们在选房时关怀要素依次是地段、商业氛围、价格、户型质量及楼盘升值潜力。四、 项目整合推广方略1、总体思路：以地面推广为主，高空宣传为辅。2、推广主线：前期形象积累-项目全面展示，档次质素卖点-体验式宣传-有力促销3、5、推广战术： 针对金港镇城区范畴小、人口少、易于传播等特点，重点加强楼盘现场包装及户外广告投放，拉近人们与本案心理距离，使本案“看得见，摸得着”，形成强烈现场冲击力。 采用短期内密集型轰炸方式，速战速决，避免打持久战。 与政府联手，对金港第一街商业功能予以明拟定位规划，以增强投资者信心，打消疑虑。 广告诉求点不适当太多，以免导致模糊不清。五、项目推广概念1、项目定位充分运用本项目所处地段优势，最大限度地为本项目获取较高回报是项目定位方向所在。通过对本案周边环境及竞争对手分析，咱们以为，项目所处地区为金港镇最重要生活居住区中兴社区，是国家级示范社区，该区既有人口约2万多，预测2-3年之内可达到近36、万人。这一庞大居民群体必然需要一种中档规模社区商业配套中心来支持。而金港第一街正好满足了这一发展需求，在中兴社区腹地汇集成一种配套完善商业街区。综上所述，咱们将金港第一街定位为： 社区型商业服务中心。2、 广告语核心广告语：金港第一街，财富新天地。备用广告语：首席旺铺，财富之源。尊贵第一排，掘金第一线。金港第一街，财富发源地。3、卖点提炼 将来优势彰显。项目位于都市将来中心，人气鼎旺，财源滚滚。 教诲配套完善。金港幼儿园、金港中学近在咫尺。 建筑形式优美。4.2米挑高设计，全落地玻璃窗，极尽当代设计之奢华。 创新户型构造。商住两用式复合地产概念，有天有地，福荫后裔。 交通条件优越。本案贯穿中华7、路，毗邻保税区，金桥路与新镇区一脉相连。 生活气息浓厚。背靠国家级示范社区中兴社区，邻里融洽，尽享惬意生活。六、项目阶段推广方略鉴于乡镇房地产运作特殊性，咱们将本案推广分为开盘前和开盘后两个阶段，并分别对对不同阶段进行阐述。第一阶段：开盘前（开盘）1、 推广任务：对楼盘整体形象进行集中、密集宣传，并配以公关手段，力求在短期内迅速提高金港第一街知名度，积累人气，为开盘造势。2、 推广方略：在短期内以现场包装、楼书、海报、户外广告牌等媒体封堵所有接触点，广泛造势；同步，配以报纸广告、电视广告、新闻报道等媒体宣传制造轰动效应，引爆销售。硬广告：以大型社区商业中心概念为主题，展开项目整体形象宣传，强调8、“地段、商业潜力、户型构造”等卖点软广告：炒作点1：“有天有地”复合式商铺首钞票港。炒作点2：中兴社区商业重心迁移论。3、 媒体组合：户外：工地围墙、引导旗、镇区商业中心地段户外广告牌、过街横幅。电波：金港镇电视台。纸媒体：张家港日报。售楼处：楼书、单页、手提袋、看板等4、 推广节点：推广节点一：“金港第一街仲夏夜之梦”社区电影月活动活动目：通过这一活动，配合开盘，提高本案知名度和亲和力，形成一定社会影响，营造本案销售氛围和良好形象。活动时间：8月份每天晚上7点-9点活动地点：镇内重要社区大型露天场地及大型广场、影剧院等。活动内容：与各个社区居委会等有关部门合伙，露天巡回放映各类典型影片，片头9、和片尾可贴片播放金港第一街影视广告及专项片，同步现场派发关于宣传品。推广节点二：金港第一街开盘暨买筹选铺活动活动时间：开盘前1天放筹，开盘当天凭筹码选铺活动地点：金港第一街售楼现场活动内容：通过广告告知，开盘前1天进行预售登记，凡与购房者，须先缴纳1000元认购意向金买筹码。买筹不排序，导致抢购局面，集聚人气。买筹活动可将客户有效吸引到一起，再通过节点爆发导致轰动效应，现场紧张氛围也会逼定某些客户。通过本次放筹，可以依照期间意向客户积累状况，比较精确地推算出开盘当天成交客户量，以此暂时修正开盘有关方略（如价格、促销方式等等）。开盘期间可安排现场购房抽奖、节目表演等活动，汇集人气，营造热销氛围。10、第二阶段：开盘后1、 推广任务：通过全面整合宣传推广，对楼盘重要卖点进行深度宣传，同步针对前期销售状况进行相应公关报道，制造“俏销”氛围。2、 推广方略：以报纸和电视两大广告为主，其她形式（涉及SP、PR）为辅，在短期内进行密集性“轰炸”，强力引起销售。硬广告：全方位进一步诉求楼盘主卖点（地段、商业价值、楼型）软广告：重点炒作楼盘俏销形势和商业价值。3、 媒体组合：纸媒体：张家港日报、楼书、海报、手提袋等。电波：金港镇电视台。户外：工地围墙、引导旗、大型户外广告牌。售楼处：终端物料。七、广告执行1、大型广告牌位置：金港镇商业中心地段户外广告牌。数量：一块（尺寸可按现场实际规定拟定）选取理由： 11、往来金港镇必经之地，车流人流量大，先入为主，全面封杀。 拦截竞争对手客户 能最大限度提高物业形象诉求点：物业整体形象优势主题：金港第一街，财富新天地！2、路灯挂旗位置：沿中兴南路从长江路到本项目工地一段。数量：公路两侧路灯上选取理由： 不但扩大宣传力度，达到造势目，也成为引导受众直达本物业“路标”。 作为本项目面临唯一一条主街，任何广告发布均有助于品牌形象提高。 制作费用低廉保证项目整体轰炸效果诉求点：商业投资价值，住宅崇高品位形式：防水喷绘制作，双面印刷，穿插悬挂。3、过街横幅位置：长江路商业繁华段，中兴南路到本楼盘段。数量：20条5期选取理由： 受众接触频次高，全天24小时均有到达。 广告12、成本性价比高，易于造势，广告到达直接。形式：牛津布丝网印刷。4、工地围墙位置：工地现场。选取理由： 隔离工地与其他地块，明确项目详细位置。 塑造和提高项目良好形象。 诉求点：本项目所有卖点整体展示。形式：常规精装围墙，喷绘。5、售楼处包装风格：环绕主题，以崇高、潮流、大气、当代宗旨包装。展板：项目简介整体效果图、置业须知、购房流程、按揭须知、销控表等内容展示。装饰：悬挂POP挂旗或气球，摆放某些新鲜花卉等，借以营造氛围。也可以播放某些轻柔背景音乐。6、楼书数量：3000份风格：装帧精美，造型及内容设计富有创意，别具一格。投放方式： 在售楼处连同手提袋一起派发。 少量置放于镇内及市区酒店、咖啡厅、茶楼等有报架公共娱乐场合，供人翻阅。7、报纸广告广告形式：硬性广告+软文报道广告数量：8期左右广告版式：以1/2版为主投放时间：集中于星期二、星期五投放8、电视广告广告形式：10秒版片头广告投放数量：60天左右，高频次播放八、推广预算分派开盘前：60%开盘后：40%