1、番禺星海汇项目商业规划设计方案目录一、地块现状二、概念规划三、概念示意四、交通组织五、备用方案六、后序一、地块现状1、番禺区位2、项目属性3、项目地块组成4、项目交通5、项目地块现状6、项目周边环境番禺区的区位番禺区地处广东省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三角”的中心位置。东临狮子洋，与东莞隔洋相望；西及西南以陈村水道和洪奇沥为界，与南海区，顺德区，中山市相邻；北隔沥（教）水道与广州市区相接。全区总面积786.15平方公里，户籍人口94.76万人。辖10个镇，7个街道办事处，247个村委会，74个居委会。区政府驻市桥街。番禺区0.5小时经济辐射圈项目属性本项目是由番禺区房地产建设企业集2、团公司属下的番禺区房地产联合开发总公司与广州市番禺区世纪花园房地产有限公司、广州市番禺区翠倚华庭房地产有限公司合作进行开发建设的，项目整体开发暂称作星海汇商业项目。项目位置：广州市番禺区东环路与光明北路交汇点。用地面积：52021平方米。项目地块组成：1、番禺区房地产开发总公司用地面积：16000平方米，用地性质为商业及居住用地；2、世纪花园房地产公司用地面积：22021平方米，用地性质为商业及居住用地；3、翠倚华庭房地产公司用地面积：14000平方米，用地性质为商业及居住用地；三块地总计52021平方米。1233项目区位交通状况：新光快速与华南快速分别位于项目的东西两侧；东环路、西环路、市广3、路环绕，地块通达性强；地铁三号线市桥站出口距离项目步行距离仅1015 分钟；从项目地块到洛溪、桥南、大学城均有公共交通，快捷便利。项目周边交通：项目多面临路，且道路现状与未来规划存在差异南面：东环路（城市主干道，路宽74m）已建道路，道路现状良好；北面：规划路（城市支路，路宽30m）待建道路，目前的现状路有待扩建改造；中部：规划路（城市支路，路宽30m）待建道路，目前的现状路有待扩建改造；该道路接驳迎宾大道，方便来自华南干线和环城高速的车流进入本案。地块现状用地情况：项目地块被道路分割为东、西两地块。西面地块：所占比例较大，异形用地，边界凹凸不规整，三面临路，共两段临街面，临街面不连续，分南面4、和东北面两段；东面地块：所占比例较少，三角形用地，不利于充分利用土地，一面临路，只有西面紧邻市政道路，约95m宽，沿街展面短，且不连续。西面地块东面地块地块现状：西面地块：地块面积大，形状不规整，地形相对平整，无明显地势变化；东面地块：三角形地块，地形平整无地势变化。西面地块东面地块西面地块东面地块基地周边环境:东环路及周边建筑潘一小周边建筑西面地块停车场周边建筑周边建筑城北公园及周边建筑二、概念规划1、概念总平2、经济技术指标3、概念阐述4、功能分布概念总平经济技术指标概念阐述一个中心：新都市体验商业中心新都市体验商业中心：即为城市综合体；“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展5、览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度特征二：通道树型交通体系特征三：现代城市景观设计特征四：高科技集成设施两大板块：商业+商务商业商务三大功能：商业+公寓+酒店商业公寓酒店四个广场：123 41、西北广场（幸福广场）：吸引华南板块和广州市区的人流；2、西南广场（星光广场）：吸引本区域人流；3、东北6、广场（迎宾广场）：吸引迎宾路和规划路的人流；4、中心广场（音乐广场）：三条商业街交叉口，汇聚三方人流；五栋主楼：本项目规划设计五大主体，包括一栋SOHO式公寓、一栋酒店式公寓、三栋住宅式公寓。住宅式公寓SOHO 式公寓酒店式公寓住宅式公寓住宅式公寓六种业态：本项目商业包含六种商业业态：超级市场、时尚百货、精品步行街、美食天地、娱乐休闲、国际院线。时尚百货国际院线超级市场美食天地休闲娱乐精品步行街商业6F院线商业SOHO 式公寓住宅式公寓酒店式公寓住宅式公寓住宅式公寓三、概念示意1、效果示意2、立面示意3、商业楼层平面示意鸟瞰示意图功能分布图SOHO式公寓国际院线（5F）住宅式公寓酒店式公寓住宅7、式公寓住宅式公寓人视示意图1：东环路与星光快速交汇处人视示意图2：城北公园规划路南立面示意图注：本规划方案充分利用地块东西两端的地势差，设计了双首层的概念，从地块西侧可从新光快速路直接进入本案的F1层商业街，而从地块东侧的规划路直接进入F2的商业街。双首层的设计提升了西侧F1层的商业价值，同时东侧直接进入F2层商业街，也极大的提升了F2层商业街的商业价值。西立面示意图注：西侧F1层与路面齐平，可直接进入商场和商业街，并设置了独立的超市入口。北立面示意图东立面示意图注：东南角入口中庭可直接引导人流进入F1和F2商业街，而东北角的F2层与室外道路相平，可直接将人流导入本案的F2商业街内。一层平面示8、意图商业二层平面示意图商业三五层平面示意图商业地下一层平面示意图超级市场停车场四、交通组织1、人流分析2、车流分析3、消防环线五、备用方案1、备用方案一2、备用方案二备用方案一：地上商业由方案一中的5层降低为4层，其余规划设计不变。备用方案二：将方案一西北角的地上商业由封闭室内商业空间改为露天开放式商业空间，其余规划设计不变。规划指标方案一备选方案一备选方案二规划总用地52021平方米规划建设用地23625平方米总建筑面积216536平方米197991平方米209709平方米计算容积率总建筑面积158917平方米140372平方米152090平方米SOHO公寓6878平方米住宅公寓30287平9、方米酒店公寓9024平方米商业136352平方米112727平方米129525平方米地上商业层数5层4层5层面积112727平方米89102平方米105900平方米地下商业23625平方米地下停车33994平方米综合容积率 3.062.92总建筑密度45.43绿化率30机动车泊车位1030非机动车泊车位3200三个规划方案规划指标对比三个方案的对比说明方案一：既本规划报告中所详细说明的方案（详见报告内容）备用方案一：地上商业由方案一中的5层降低为4层，其余规划设计不变；备用方案二：将方案一西北角的地上商业由封闭室内空间改为露天开放式空间，其余规划设计不变。后序本项目总体规划为一个新都市体验商业10、中心，依托商业、商务两大板块，承载商业、公寓和酒店三大功能，在本案内形成四大广场幸福广场、星光广场、迎宾广场及音乐广场；高高耸立的五栋主楼尽享城北公园的恬静和美景；近二十万平米的商业中心汇集了超级市场、时尚百货、精品步行街、美食天地、娱乐休闲、国际院线等六大商业业态，为顾客提供购物、餐饮、休闲、娱乐、文体、旅游、办公、居住多功能一体的体验式服务。商业裙楼：共5层，局部6层；首层层高5M、二四层层高4.5M，六层院线层高9M。主楼：SOHO式公寓、酒店式公寓、住宅式公寓；标准层层高3.6M。地下：共2层，地下一层西侧为超级市场，东侧为停车场，层高4.8M；地下二层为停车场，层高3.6米。本项目得天独厚的交通优势，独一无二的建筑规划，首屈一指的开发实力，为投资者、经营者、消费者打造一个绝无仅有的财娱核心商圈，即将开创番禺区新一轮的商业变革和投资热潮。