1、住宅项目开发策划规划方案设计摘要：文章针对住宅工程开发前期策动与规划计划设计阶段性问题，采取实例分析的办法展开具体的论述，提出工程策略与规划计划设计的策略，供相关人员参考。经工程在实践检验，坚持高品质开发思路，积极引入现代化技术伎俩，围绕工程前期策动与规划计划设计的细节做好严格的把控，对保障住宅工程开发目标的实现能够起到积极的作用。关键词：住宅工程开发；前期策动；规划计划住宅地产的主要形态为公寓、别墅与普通住宅等，住宅地产开发为核心业务，同时住宅地产也是我国房地产企业的重要投资领域。根据公开的数据显示，2020年1月至7月，全国房地产开发投资额为75325亿元，同比增长3.4%。这其中住宅投资2、额为55682亿元，占比到达84%，占主要比重。1住宅工程开发前期策动1.1资料整合阶段工作人员要对住宅工程分析所需的根底性文件和相关资料，做好全面的整理，示例规划图纸和市政文件等。对住宅工程开发在整个区域竞争中的行业竞争形势做好分析，比方消费群体和本钱耗费等。经过对各类数据信息的综合分析，完成对整个工程开发的全面深化调研，切实保障工程可以满足住宅开发市场的需求。1.2产品策动环节对住宅工程发展结构化分析和测定，实现市场精准定位，通过完善前期准备，为后续管理建设以及营销提供有力支持。在风险评估管理方面，那么要综合管理机制和盈利机制等，对各类数据信息做好调研，制订完善的评估计划，保障工程开发策动3、计划的精准性。整个工程审批环节，围绕整个工程发展全局性分析，再做好产品的重点划分，明确目标群体和套型结构以及市场需求等，同时对工程前期策动工作体系展开统筹分析，确定产品的属性价值。住宅工程的前期策动内容主要如下。1客户群体定位。对房地产开发在整个社会结构中发挥的作用进行分析，明确潜在的客户群体，结合消费群体的消费能力评估，发挥其在工程开发环节的经济导向作用，精准测定客户的需求特征。2市场定位。围绕工程的社会价值发展分析，示例市场分布和品牌分布等。3形象定位。基于工程开发所具有的核心价值，做好品牌内涵、住宅工程的市场价值等的分析，进而定位工程形象，使其合乎地产工程开发的需求。4产品定位。住宅工程4、开发前期策动和规划设计环节，对工程开发环节对周围社会环境造成的影响，包括正面影响或者侧面影响，展开相应的分析，为工程策动提供支持。2住宅工程开发的规划计划设计实例分析2.1工程概述以某住宅工程为例，规划总用地面积为86900m2，规划建设用地面积为73800m2，计容建筑面积为245016m2。建筑以高层建筑和低层连排式住宅为主。按照规划设计计划，建筑高度为99.9m，容积率为3.32。现结合整个工程的策动和规划设计进行具体的分析。2.2工程前期策动1工程区域优势。住宅工程开发前期策动和规划设计实践中，要做好区位优势的分析。此工程位于两条大路交汇位置往西200m，靠近高新核心区，区位优势比拟明5、显。工程依托和高新核心区的紧密连接性，将工程打造为区域新兴热点区域，提高客户认知度。项目周围存在多条城市主干道，拥有良好的交通条件，公车和车行交通条件便利，整个区域路网比拟兴旺。除此之外，工程还邻近商圈，居民生活便利，拥有浓厚的居住气氛。2用地资源分析。最好资源用地。地块位于进深很大的2号地块东侧，紧靠着东侧空地，没有噪声干扰，同时周围没有用地建筑的压迫，并且没有商业交通人流，性质比拟单纯，可以自成区域，享用庭院景观。较好资源用地。地块位于进深很大的2号地块的西北侧，退规划路15m以上，从西到东的倾斜面能够争取多更多的南向景观以及日照。除此之外，道路与商业位置在建筑的北侧，能够减少对主立面的干6、扰。次要资源用地。地块处于进深相对较小的1号地块，整体来说外界的干扰很小，可以很好地享受景观资源。3商业价值地块。道路端部拥有很大的广场空间，有着便利的交通，能够促进商业形成。地块的南段为独立地块且沿街，可以布置集中公建产品【1】。2.3规划计划设计1产品定位。此工程用地面积为7.38万m2，容积率为3.32，利用公式X叠加式别墅用地面积+Y高层用地面积计算，得到7.38万m2；工程叠加面积容积率X+高层面积容积率Y，得到21.73万m2。利用这两个公式进行计算，获得工程的指标如下：舒适型。叠加式别墅占地面积为2.16万m2；叠加式别墅面积为3.456万m2；33层高层占地面积为5.22万m27、；33层高层面积为18.27万m2。经济型。叠加式别墅占地面积为3.54万m2；叠加式别墅面积为6.372万m2；33层高层占地面积为3.84万m2；33层高层面积为15.36万m2。根据数据分析，规划计划中对于叠加式别墅建筑面积控制为3.5万6.4万m2；高层面积控制在15.4万18.3万m2范围内。策动分析的结论：规划的住宅社区以高层为主，叠加式别墅为辅，建筑面积比为13，由此推算价风格整比为13，也就是说高层品质的拉升带动高层价格的提高，进而获得更多的回报。2规划结构方向。坚持资源条件以及户型档次成正比的原那么，将最好的叠加式别墅户型布置在最好资源用地地块内，设计为一梯三户的大面宽户型；8、对于此资源位置，布置一梯三户相对面积小的户型，进而实现户型和景观资源的有效匹配，促使资源得到有效的利用【2】。除此之外，在路口或者紧邻市政路的位置布置大型集中商业业态；在邻规划路的一侧布置沿街商铺。同时，选择基地南端相对独立的地块布置酒店和公寓等产品，方便后期的经营及运作【3】。3产品品质的原那么。按照规划设计，一梯三户产品的核心筒面积大约为50m2，如果想要到达85%以上的使用率，则需要规范层面积大于340m2，因此设计的一梯三户型面积都超过170m2。如果每个户型的面积都不超过170m2，则采用一梯三户的户型结构，以此提高户型使用率。4土地利用最大化。高质量的居住社区，不仅要做好住宅建筑产9、品的控制，还要做好社区景观共享资源和良好的对外形象。在进行策动和规划设计时，分析了周围建筑情况，规划设计将建筑沿着基地外围布置，占足边界，进而保障土地资源得到有效利用。除此之外，围合式的空间布局要有效隔绝外围不利因素的影响，同时使得住宅小区各个建筑都布置在中心庭院的周围，给业主提供优质的景观环境，促使小区生活居住环境资源的利用率得到提高【4】。5坚持以人为本的设计。结合现代人的生活方式和心理需求等，利用架空车库以及立体交通等，实现对整个小区的功能划分，形成效劳公共的商业局部，机动车停车库在下部，小区景观与住宅在上部。将商业设置在小区外围，为周围小区和人群提供便利，营造良好的商业气氛。除此之外，10、解决人车分流问题和动静分区等问题，为使用者提供支持【5】。3住宅工程开发前期策动与规划设计谋略3.1做好工程规划定位从住宅工程的开发角度分析，要坚持以人为本的原那么，从居民生活需求出发，面向功能项需求，做好规划设计，尤其是高档小区。围绕景观设计和功能设计等，打造适合休养和居住的环境。围绕空间结构和绿地资源等，进行全面的分析和规划设计，做好建筑和道路配套及其他根底设施等的设计，提出优质的规划设计计划，为住宅工程开发提供支持与保障，形成高质量的规划设计计划【6】。3.2做好经济性分析住宅工程开发前期策动与规划设计环节，必须做好经济性分析，分析工程开发计划的科学合理性，提出优化规划设计的计划，指导工11、程开发。对设计的产品进行本钱和效益分析，预测开发的效益，做到精准决策，提高规划设计的质量。坚持经济性导向的原那么，在保障住宅工程品质的前提下做好优化分析，保障工程效益目标的实现【7】。4结束语综上所述，住宅工程开发前期策动与规划设计，要做好功能性和经济性等的全面把控。文章结合实例，对住宅工程开发前期策动流程和规划设计计划进行全面的分析，提出做好规划定位和经济性分析等倡议，供相关人员参考。参考文献：【1】郭亚杰,陈学凯.住宅房地产工程开发前期策动与决策研究.城市住宅,2008,28(1):192-193.【2】吴小兵.住宅房地产工程开发前期策动及决策分析研究.成都:西南交通大学,2008.【3】楚先锋.地产开发工程的前期策动与设计一体化策略(SSDI).住区,2008(4):93-101.【4】郑雪影.中山市适老化住宅产品策动研究.广州:华南理工大学,2008.【5】刘安娜.DL房地产开发工程投资决策研究.天津:天津大学,2008.【6】宁望太.合肥蜀山住宅开发工程本钱管理研究.成都:西南石油大学,2008.【7】李虎,于美豹.房地产开发工程投资本钱管理的控制与策略分析.住宅与房地产,2008(24):20.