1、河西新区棚改项目实施方案一、项目建设背景及概况（一）项目建设背景淮北市濉溪县濉溪镇“城中村”、八里村改造项目属新型城镇化工程，是濉溪县政府改善民生的重大举措。濉溪县委、县政府高度重视旧城改造，坚持以科学发展观为指导，着力改善城市低收人家庭的居住条件，同时把城中村改造建设与推动城市发展、城市转型相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境相结合，与改善民生、民计相结合，有力推进产城一体化、城乡一体化，加速淮北市濉溪县工业化和城镇化，推动全市经济社会和谐发展。该项目建设将进一步推动淮北市濉溪县的建设，有利于城市发展和城市转型，有利于土地资源整合，有利于2、完善城市功能、提高城市综合竞争力，有利于改善城市生态环境，有利于改善民生、民计，有利于淮北市濉溪县经济的快速发展，必将对当地经济的发展产生较大的推动力。（二）近年淮北市濉溪县棚户区改造（旧城改造）建设情况：2013年以前淮北市濉溪县城区的旧城改造主要是公司化运作，折迁主要委托拆迁公司实施，在实际操作过程中存在许多矛盾和问题，2010年濉溪县成立了房屋征收办公室负责房屋拆迁工作，由公司化运作为政府主导，制订统一标准。濉溪富强实业公司成立后，县政府将主城区的及旧城改造项目统一授权于濉溪富强实业公司实施，由濉溪富强实业公司委托濉溪镇政府实施拆迁补偿。依据国务院国务院关于加快推进棚户区改造工作的意见（3、国发【2013】25号）以及安徽省住房城乡建设厅等5部门关于加紧全县编制2013-2017棚户区改造规划和年度建设计划的通知（建保函【2013】1009），淮北市濉溪县城乡规划局编制了2013-2017年棚户区（城中村）改造规划。依据该规划，2014年淮北市濉溪县拟拆迁棚户区户数3326户，拆迁总面积28.6万平方米，安置面积34.32万平方米，2015年拆迁棚户区户数3562户，拆迁总面积30万平方米，安置面积36万平方米，2016年拆迁棚户区户数1568户，拆迁总面积13.2万平方米，安置面积15.84万平方米，2017年拆迁棚户区户数1086户，拆迁总面积8.6万平方米，安置面积10.34、2万平方米。淮北市濉溪县对棚户区的改造并非单纯地就棚改而改，而是对重点片区按照“成片、成块、成建制”的要求按片推进。另外，将城市棚户区改造项目外的道路、水、电、气等市政基础设施列入市政重点工程，统一由政府组织实施，同时完善小区周边菜市场、学校、医院卫生等公共服务设施建设，方便群众生产生活。2014年，淮北市濉溪县主城区棚户区改造重点集中在三个方面。一是结合中心城区改造对老城区进行整治。针对建设年代久远、配套设施不全的老城区棚户区集中进行拆除重建，零星项目且建设时间较短的以老旧小区整治为主。二是结合环境整治进行棚户区改造。未来5年内，全县重点对河西新村内城中村进行改造。三是结合园区建设进行棚户区5、改造。二、项目涉及拆迁地块概况（一）“城中村”地块现状需拆迁的淮北市濉溪县河西新村“城中村”八里村、旧城现状是：1、建筑物建设时间长，居民房屋陈旧，多为23层混合结构简易房以及平房，基本都已形成危房。2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝且年久失修，已形成危房。3、自然条件极差，基础设施配套不完善，道路等基础设施年久失修，街巷狭窄杂乱，旧住宅夹杂着一些小企业、小仓储，生活用火以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大，一旦失火将火烧连营，难以控制，严重威胁着居民生命安全。4、人口居住密度大，居民家庭经济收入低、生活十分困难。5、“城中村6、”脏、乱、差已现状严重影响着淮北市濉溪县城市发展的整体形象。（二）“城中村”改造规模需拆迁“城中村”旧城占地面积920亩，拆迁住宅面积15.6万平方米，拆迁户数778户，涉及人口3227人。该地块原为国有划拨土地和集体建设用地性质，拆迁后全部变更为国有建设用地，现已由淮北市濉溪县城乡建委出具改造地块的规划条件的说明，明确为二类居住用地。该地块未来将经挂牌出让，实行市场化运作，进行城市建设开发，按照淮北市濉溪县城市规划布局要求，建设新的商业居住区。（三）“城中村”拆迁工程安排为解决拆迁户过渡期的住房困难，淮北市濉溪县一律采用异地安置方式，采取先签订拆迁协议后拆迁、先安置后拆迁的政策。整个拆迁工程7、由濉溪县人民政府负责实施，濉溪县富强实业公司与濉溪镇政府签定征迁补偿协议书，明确了征迁范围、包干费用、付款方式、工期要求等内容，淮北市濉溪县房屋征收办根据淮北市濉溪县主城区规划区房屋拆迁基准价格、搬迁补助费、临时安置补助费补偿标准和附属物、室内装饰装修补偿指导价制定了淮北市濉溪县城北旧城改造工程征迁方案，明确规定了本项目征迁安置的补偿范围、标准及相关政策。三、安置点规划建设（一）安置点规划设计河西新区“城中村”八里村旧城拆迁改造需搬迁的居民拆迁户778户，安置点选址于八里村程庄境内。安置点遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、节约土地、配套建设的原则，依托区位优势，因势利导，创造良好的景8、观环境，满足现代人的生活需求，达到社会效益、经济效益、环境效益相结合。安置点小区以小高层及高层为主，沿小区内部道路设置商业服务用房，完善相关配套设施，配备有商服、市场、超市、幼儿园、会所、管理用房、公共车库等公共服务设施。住宅建筑设计以南北向，户户朝南，全部户型最大可能利用夏季主导风向，使住户拥有最好的自然通风条件。底层架空的布局能使夏季主导风引入前庭，形成良好的空气对流，安置点建筑群体通过小区的中心绿地广场,中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，达到创造优美的居住环境。（二）安置点建设内容和规模政务新区安置点规划占地面积40.5亩（净地），建筑总面积8.56万，其中安置采用9、11.1就近安置还原，住宅建筑面积6.25万, 商业房建,社区管理房等公建面积0.76万，车位514辆。本项目安置方案按照淮北市濉溪县城市总体规划及实际情况建设安置房，户型以70平方米、80平方米和90平方米左右为补充户型，部分户型建设为100平方米左右，多数户型建设为120平方米左右，住宅层数原则上以小高层为主，适当建设一部分高层住宅，布局为两室二厅一厨一卫或三室二厅一厨一卫。新建安置住房进行室内简单装修，满足居民进住使用的基本要求。绿地率一律控制在35%以上。 安置点主要技术指标项 目数值合计一、用地面积40.5二、建筑总面积80503.571、住宅建筑面积57383.062、商业建筑面积10、5560.143、汽车库534辆4、公共建筑面积2009.53其中：物业管理房327.50社区用房504.73医疗卫生室350.44开闭所202.17公共厕所90.77三、其他指标1、总居住户数596户2、居住人数1908人3、户均居住人数3.2人/户4、容积率2.595、建筑密度20.2%6、绿地率35%（三）安置点建设安排安置点建设工程通过招投标选择项目的建设单位为淮北市矿业（集团）工程建设有限公司，濉溪富强实业公司与淮北市矿业（集团）工程建设有限公司签定项目建设施工协议书，明确工程建设的范围、规模、投资额、付款方式、建设工期、质量要求等。 濉溪县房地产及土地市场情况介绍一、淮北市濉溪县房11、地产市场情况2013年是淮北市濉溪县楼市大发展的一年，普通商品住宅成交量历史性突破5000套，销售量创下三年来新高，房价在原有的基础上小幅上涨。随着老城区改造、开发区及濉芜产业园区房地产开发进程加快。2013年全年，淮北市濉溪县共销售商品房6506套，总成交金额为285763.90万元，其中住宅成交5856套，比2012年增加299套，增幅为0.05%；住宅总成交金额为221529.77万元。住宅销售均价为3628元/，比2012年上涨1.7%，涨幅较小。2013年，淮北市濉溪县楼市新老楼盘销售形势普遍较好，诸多纯新项目开盘热销进一步推动了房地产市场的繁荣发展。2013年入市的新项目近二十家，12、东部有恒大名都、九点阳光、翰林华府、御溪美景、嘉和御景、御溪国际、幸福家园社区。城北有铭城花园、顺达家园，主城区有中苑商厦、银座、天之和、鼎元公寓、溪岸名苑、城市公馆、英伦城邦这些新项目定位于满足刚需改善型购房等多种需求，使得淮北市濉溪县的住宅产品日趋多样化。二、淮北市濉溪县土地出让市场情况 2013年淮北市濉溪县共推出10宗商服、住宅、商务金融用地，总面积176667.55平方米（约265亩）。2013年共成交27块土地，成交总面积394001.97平方米（591亩），成交总金额43625万元。目前淮北市濉溪县主城区住宅、商服用地日益紧缺，土地供给主要依赖城中村改造。2013年淮北市濉溪县土13、地供应多在东一块，向东北方向发展，而2014年初土地供应区域来看，多在西北方向。2014年1月淮北市濉溪县出让2宗土地，面积为99438.2（约149.16亩），其中有0宗为纯商服用地，其余2宗为商服、住宅用地。出让土地位于淮北市濉溪县东部和南部，新城区是濉溪县人流、物流、车流的交汇点，交通条件优越，近几年着力打造商业贸易、汽车服务、现代物流、休闲居住、文化创意、总部经济、科研教育七个产业园区，发展日新月异。近年来淮北市濉溪县土地出让情况序号项目单位20102011201220131出让面积亩10116921122652平均单价万元/亩144.22145.72146.54150.663出让金额14、万元145894100838.241640939925 数据来源：淮北市濉溪县国土局近年来淮北市濉溪县成交地块情况地块名称地块位置土地用途容积率交易日期用地面积交易单价安徽省鼎元置业有限公司濉溪县淮海南路西拟建公共绿地广场北商住4.52010.5.14216002101.85元/淮北市北方房地产开发有限公司濉溪县淮海路与沱河路交口西北角商住7.92010.5.18578614863.46元/淮北市华松房地产有限公司县虎山路与溪河路交叉口商住5.82010.12.23338554194.36元/淮北易坤置业有限公司濉溪县北环城东路南、二关路西侧商住3.22013.01.0612544.562630.62元/淮北国润置业有限公司濉溪县沱河东路南、相山南路西侧商住2.22013.01.0618430.512284.26元/淮北市广厦房地产开发有限公司濉溪县虎山南路西、浍河路南侧商住4.62013.01.046446.473887.4元/淮北县东信房地产开发有限责任公司濉溪县闸河东路南、乾隆湖路西侧商住1.52013.09.0633049.691467.48元/ 数据来源：淮北市濉溪县国土局