1、目 录引 言1第一部分：战略谋划篇一、湖山温泉旅游开发背景分析3（一）旅游发展环境分析3（二）湖山温泉度假村开发条件分析3（三）湖山温泉开发SWOT分析5（四）分析结论6二、客源市场分析与目标市场定位7（一）客源市场分析7（二）目标市场定位9三、湖山温泉旅游开发总体思路9（一）规划指导思想与原则9（二）目标与形象定位10第二部分：规划设计篇一、地块现状分析13（一）规划面积13（二）土地利用及土地性质13（三）地形分析13（四）植被资源13（五）水系13二、空间布局与功能分区13（一）入口区13（二）温泉康体疗养区13（三）温泉商务休闲区14（四）高档住宿接待区14三、项目规划设计15（一）入2、口区项目设计15（二）温泉康体疗养区项目设计16（三）温泉商务休闲区项目设计17（四）高档住宿接待区项目设计18四、基础设施规划19（一）旅游服务设施19（二）道路系统规划19（三）给排水规划20（四）电力规划21五、环境规划21（一）环境容量估算21（二）植被规划22（三）环境保护规划23第三部分：经营运作篇一、管理运营与服务规划26（一）规划原则26（二）规划内容26二、综合效益分析与风险评估28（一）综合效益分析28（二）风险评估29三、开发拓展构想29（一）空间拓展构想29（二）功能拓展构想30（三）开发运作构想30第四部分：专题研究篇一、浙江省内及周边温泉比较研究32（一）资源分布概3、览32（二）几处温泉资源的简介32（三）温泉对比研究34二、温泉洗浴文化专题研究35（一）温泉与温泉旅游业35（二）温泉与SPA35（三）当代温泉SPA的几大走向36引 言从传统的疾病治疗汤池到现代化的休闲度假场所，中国的温泉形态已经从第一代发展到第四代！从第一代到第四代，中国温泉发展是“洋务运动”的结果。分析研究中国温泉发展的过程，基础上是向国外借鉴和模仿甚至抄袭的过程。结果，温泉开发“千篇一律”、“没有个性”、“没有文化”。中国温泉发展往哪里去？这是我们一直思考的问题！受浙江凯恩集团公司的邀请，我们参加了浙江凯恩湖山温泉旅游度假村规划的竞标。经过对湖山温泉的实地考察和分析研究，我们发现，与4、浙江省以及长三角现有温泉相比，湖山温泉无论是在温泉本底还是在市场条件均处于不利地位，按照传统的温泉开发模式，无论是开发第一代温泉还是开发第四代温泉，湖山温泉的吸引力、生命力、竞争力都不容乐观。湖山温泉的出路何在？我们认为，创新，只有创新才是湖山温泉惟一的出路！经过系统的思想创新，我们提出湖山温泉的开发理念是：“引爆新温泉运动，创造第五代温泉”！“新温泉运动”倡导：从中国传统文明、地方文化、乡土民俗中寻找灵感和线索，继承和发扬中国本土优秀的传统要素，温泉开发应该“古为今用”。“新温泉运动”倡导：学习和借鉴国内外最新的温泉开发利用方式、方法，并消化吸收到湖山温泉开发的实践中，温泉开发应该“洋为中用5、”。“新温泉运动”倡导：温泉可以治疗人的生理疾病，还应该致力于促进人的心理健康，温泉开发应该真正做到“以人为本”。“新温泉运动”倡导：自然与人文、古代与现代、中国与西方，各种因素和要素兼容并蓄，和谐相处，共同形成一种“和谐之美”，温泉开发“神在和谐”。以“引爆新温泉运动”为突破口，湖山温泉开发豁然开朗,创造第五代温泉前景光明。我们相信，湖山温泉度假村，将成为中国温泉发展的旗舰，成为中国新一代温泉的标杆。第一部分 战略谋划篇一、湖山温泉旅游开发背景分析（一）旅游发展环境分析1温泉旅游开发趋势分析温泉的开发利用具有悠久的历史。最早的温泉开发利用主要用于治疗疾病上，20世纪以来，温泉的功能已经突破单6、一的治疗功能，而越来越强调休闲功能。我国现代温泉的开发经历了以下几个阶段，其不同时期的特点如下表：阶段第一代第二代第三代第四代发展时间改革开放前20世纪80年代20世纪90年代中20世纪90年代中21世纪初21世纪初以后招待对象工人伤员高级干部开始面向社会面向大众面向大众温泉形式室内温泉室内温泉露天温泉消费高低层次组合，露天室内结合开发形式温泉疗养院、温泉澡堂温泉宾馆温泉医院温泉度假村大型温泉休闲区功能疗养沐浴疗养度假疗养度假观光疗养度假观光温泉文化单一较单一走向多元多元综合设计理念疗养疗养享受休闲，享受温泉逐渐成为一种生活方式，适当增加一些温泉产品的附加产品疗养，享受温泉成为一个城市高收入人7、群的生活方式，使温泉产品与附加产品成为一个综合体随着资本投入的增加和对开发经验的积累，温泉开发应从中国传统文明、地方文化、乡土民俗中寻找灵感和线索，继承和发扬中国本土优秀的传统要素，学习和借鉴国内外最新的温泉开发利用方式、方法，并消化吸收到湖山温泉开发的实践中，真正做到“以人为本”，自然与人文、古代与现代、中国与西方，各种因素和要素兼容并蓄，和谐相处，共同形成一种“和谐之美”，温泉开发“神在和谐”。2浙江省温泉旅游开发现状与未来发展趋势分析当前，浙江温泉旅游资源或者说温泉旅游度假村的开发，在经历了由传统的疗养度假到现在的集休闲疗养观光于一体的发展阶段以后，也出现了一些比较成功的例子，如宁波市宁8、海南溪温泉旅游度假区和金华市武义溪里温泉度假区，他们都是经浙江省政府批准设立的省级旅游度假区，集合了温泉沐浴休闲、温泉健身疗养、温泉康体竞技、温泉高级住宅等多种功能，也取得了一定的经济效益。浙江省已开发的另外三处温泉度假区还有温州泰顺雅阳镇承天氡泉旅游度假区、杭州氡温泉旅游度假村、金华武义唐风温泉度假村。但总体上，当前浙江省的温泉旅游的发展由于受到资源的限制，在综合性和产品的种类上都还欠缺，没有浙江省独有的温泉产品，没有创造出自己的温泉特色，在全国的温泉旅游市场中也没有形成一定的知名度。（二）湖山温泉度假村开发条件分析1温泉资源条件分析湖山温泉水温、水质、水量稳定，据探测，温泉出水量可达6009、800吨日，水温约39一42，含Rn、Ra、S、Sr、SI02等多种对人体健康有益的元素，对风湿性关节炎、皮肤病等病症的治疗有很好的疗效。湖山温泉是浙江省继宁海温泉、泰顺承天温泉、武义温泉之后可供开发的第四处温泉，在浙西南地区具有唯一性和垄断性，具有良好的资源优势。但是湖山温泉的水温相对较低，只有39一42，因此需借以技术手段对此进行升温处理，这必将给开发工作带来一定的难度。2区位与交通条件区位条件在宏观上，规划区位于长江三角洲经济区南翼边缘，地处浙、赣、闽经济协作区腹地，东邻经济活跃的温台经济区，北距经济发达的长江三角洲核心区也仅几个小时车程，优越的地理位置和宏观区域经济背景使其拥有极为丰沛10、的二、三级旅游客源。在中观上，规划区位于浙江省西南地区有“绿谷”之称的生态旅游区丽水地区，该地区的森林、水能、野生动物等自然资源均居全省之冠，素有“天然公园”、“绿色宝库”之美称，为国家级生态示范区。优越的中观区域背景为度假村塑造了良好的外部环境，在无形之中为旅游资源的开发利用提供了不可多得的正外部性效应，有利于度假村外部形象的树立。从微观上看，规划区与湖山乡唇齿相依，可以充分依托湖山乡的基础设施和服务设施，有利于降低开发成本。 交通条件规划区紧靠衢州、金华两市，处于金衢丽城市群发展总体框架的中间位置，周边主要交通干线有：浙赣铁路线、杭金衢高速公路、金温铁路、金丽温高速公路、省道、金丽台公路，11、相对便捷。是丽水市实施“生态立市、工业强市、绿色兴市”发展战略，北承沪杭金，东接甬台温，突破点线面，融入“长三角”的重要环节。另外，2006年即将建成龙游遂昌松阳丽水的高速公路，此高速公路与杭金衢高速连通，届时，从杭州遂昌只需要3个多小时。规划区距离遂昌县城41公里，开车时间约1小时。目前道路交通等级为山区四级油路，道路弯道较多，具有一定的安全隐患，制约了大规模客流的进出。道路沿途山体、溪水、树林景观优良，峰回路转、移步换景的美感和情趣突出，间接缩短了旅游者的时间感知距离。3区域生态环境 规划区地处中亚热带季风气候区，季风交替明显，温暖湿润，四季分明，冬暖春早，气候垂直差异明显。区内植被繁茂，12、生物资源丰富，遂昌县在县级市中的森林覆盖率全省第一。与周围群山互相映衬，景观层次感强。因规划区及邻近地区工业企业较少，人口密度又相对较低，境内的生态环境保持良好，空气清新、水体洁净、环境幽静、小气候宜人，与省内不少地区因工业化而造成的严重环境污染氛围形成了鲜明的地域反差。同时，规划区内土地肥沃，加上乌溪江水库和湖山国家森林公园，形成山光波影、青流落红的一派山水田园风光。4区域经济基础金衢丽地区经济社会发展总体水平与环杭州湾、温台地区也有较大差距，2003年，人均GDP分别为浙江省、环杭州湾地区和温台地区的64%、47%和78%；人均地方财政收入分别为浙江省、环杭州湾地区和温台地区的49%、4213、%和75%；人均社会消费品零售总额分别为浙江省、环杭州湾地区和温台地区的66%、55%和76%。社会发展指标也大多与环杭州湾和温台地区有较大差距。遂昌县整体上仍处于以农业为主的低层次产业结构阶段，经济发展水平在丽水市范围内处于中上游地位。近年来，遂昌工业化和城市化正在快速发展，带动了区域经济的快速发展和人均收入的快速提高，遂昌企事业单位和个人的消费需求和消费承受力正在快速提高，为度假村提供日益强大的一级旅游客源保障。5遂昌旅游产业发展遂昌县素有“钱瓯之源，江南绿海”之称，生态环境优良，旅游资源充足，已开发和正在开发的旅游景区达10多个，如含晖洞、飞石岭、白马山、神龙山、独山古寨、神龙峡、汤显祖14、纪念馆等旅游景区景点。据统计，春节黄金周遂昌县共接待国内游客7222人次，比去年同期增长64.9%；国内旅游收入达到180.5万元，比去年同期增长了64.8%。全县纳入统计范围内的8个景点共接待游客6530人次，其中，渡船头含晖洞景区接待游客2026人次，石练飞石岭景区接待游客1638人次，云峰长濂文物保护景区接待游客1295人次，位列前三位。遂昌宾馆、白马大酒店等星级酒店共接待游客692人次。遂昌旅游业总体还处于起步阶段，旅游接待规模较小，旅游产业配套较弱，旅游知名度和旅游吸引力有限。6. 开发商自身条件分析开发商浙江凯恩集团是以凯恩集团有限公司为核心、由多家成员组成的跨行业、跨区域发展的企15、业集团，它是丽水市惟一的上市公司，位居遂昌“五朵金花”之首。凯恩集团站在战略调整的高度进军旅游业，着力培育立体的、全方位的大旅游产业，投资旅游业的信心充足决心很大。过去几年，凯恩集团已经成功地启动了旅游产业链地“游”（飞石岭景区）、“购”（樱花碳语系列旅游商品）、“住”（杭州六一酒店、杭州和嘉兴戴斯居易酒店等）、“娱”（杭州“印象西湖”实景演出项目；牡丹亭影视制作；传统昆曲、古乐艺术项目等。）等产业链环节，为做大做强凯恩旅游产业积累了比较丰富的经验和比较扎实的基础。据了解，浙江凯恩集团还将专门成立浙江凯恩旅游集团发展有限公司，加大旅游业投资和发展步伐。湖山温泉项目是凯恩集团战略控制优质旅游资源16、的重大步骤，凯恩集团与法国BAGATELLE公司合作成立了中外合资浙江凯恩湖山温泉旅游度假村有限公司，为项目的开发提供了资金、管理经验以及管理团队上的保证。（三）湖山温泉开发SWOT分析1优势资源本底优势浙江温泉资源总体稀缺，湖山温泉资源在浙西南具有垄断性和唯一性。生态环境优势遂昌是“浙江绿谷”，生态环境条件优越， “生态”的旅游形象鲜明。温泉所在地生态环境优良，资源组合优越，有山山坡和山峰、有水乌溪江水库、有林湖山国家森林公园。资本优势凯恩集团具有雄厚的开发实力和顺畅的股市融资渠道，保证开发资金无忧，并能支持未来的长远开发和发展。经营管理优势凯恩集团具有丰富的房地产经营、酒店经营管理、旅游景17、区开发的经验，拥有广泛的社会关系网络和客户网络渠道，公司还拥有专业的经营管理团队，为温泉度假村的高效经营管理和高水平运营提供了强大的支持。2劣势交通劣势项目所在地距离遂昌县城41公里，是弯曲的山路，道路等级较低，从遂昌县城开车到湖山温泉需要约1小时；遂昌县城对外道路等级目前只有3级，可进入性差，到衢州、丽水等城市需要1.52小时，距离杭州、宁波、温州等省内主要出游市场的时间距离在4小时以上，交通条件在一定程度上制约了大规模客流的进出。市场劣势近距离市场人口较少，消费能力相对有限；中远距离市场消费能力强市场规模大，但由于道路交通制约，加上遂昌旅游产品还处于初级阶段，来遂昌的旅游者特别是中高端旅游18、者数量较少。面积劣势湖山温泉规划地块面积狭小，可建设用地面积更加有限，许多项目无法布局，温泉产业链延伸缺乏空间。3机遇大交通条件大突破2006年，龙游遂昌松阳丽水的高速公路即将建成通车，遂昌旅游将纳入浙江的高速公路网络中，省内主要客源市场（杭州、宁波、温州）将在3小时左右抵达遂昌。遂昌旅游即将进入大发展阶段遂昌旅游起步阶段之后，即将进入快速发展阶段，遂昌这个“浙江绿谷”有望从“旅游冷点”逐步成为“旅游温点”乃至“旅游热点”。大量游客将涌入遂昌，为温泉旅游开发提供源源不断的客源支持。凯恩集团发展“大旅游”凯恩集团成立了专门的旅游集团公司，正大力开发和发展“大旅游”，致力于打造完整的旅游产业链。湖19、山温泉是凯恩集团旅游产业板块中的重要棋子，受到集团领导更多的关注和支持。4挑战市场竞争的挑战宁海南溪温泉旅游度假区的周边区域是浙江经济最发达的地区，有宁波市场的强力支撑，并可以辐射上海、杭州、台州等市场以及上海和苏南市场；泰顺承天温泉有温州市场支撑，并可辐射到台州市场；武义温泉有金华市场支撑，并可以辐射杭州、衢州等市场；以上三个温泉开发较早，已经在市场上形成较高的知名度和影响力，并各自有一个强大的近距离客源市场支撑，湖山温泉产品的近距离市场发育水平有限，必须努力吸引中远距离的金华、衢州、温州、杭州、宁波乃至上海、苏南市场的优质客源，必将与以上三个温泉形成竞争关系。开发经营的挑战湖山温泉度假村项20、目距离大城市客源市场较远，单独依靠一个度假村难以形成持续的吸引力，按照常规的度假村经营方式，经营性风险较大，投资回收期较长，投资回报前景不容乐观，因此必须在开发经营模式上进行创新。（四）分析结论湖山温泉开发前景看好潜力巨大长三角是中国三大客源输出地之一，居民出游率和旅游购买力位居全国前茅；长三角旅游供给市场已经从观光旅游产品一枝独秀发展休闲度假产品异军突起，休闲度假产品的市场需求巨大。浙江的温泉旅游产品作为休闲度假产品的重要组成部分，总体处于供不应求阶段。 从整个浙江省及国内旅游业发展态势来看，浙西南地区具有得天独厚的生态环境优势，正面临着良好的旅游市场开拓机遇。虽有几处温泉度假村先行一步，但21、在浙江乃至华东，温泉资源仍然是相对比较稀缺的，湖山温泉具有一定的垄断优势。随着杭金衢、金丽温等高等级公路骨架的建立和浙江省旅游市场的整合，浙西南广大山区特别是丽水地区的旅游资源优势将日益显现，对遂昌县生态及文化旅游的发展将起到极大的推动作用。目前省政府提出的金衢丽城市群发展总体框架中，提出了丽水市实施“生态立市、工业强市、绿色兴市”的发展战略，为遂昌生态旅游的发展和温泉项目的开发提供了机遇。湖山温泉必须开发独特性卖点（Unique Selling Point,USP），才能保证温泉度假村的吸引力、竞争力和生命力。湖山温泉的的独特性卖点是在稀缺性的温泉资源的基础上，在规划区挖掘、保留、引入、整合22、各种资源和要素，形成一系列的组合拳魅力。具体包括以下几个方面：生态野趣与时尚精致的结合。湖山温泉承接遂昌优良的生态环境形象，严格保护与积极恢复温泉所在地的生态环境，有目的地保留和重现一定程度的乡村场景，在乡村生态的环境中，加入时尚化的精致的休闲场所和休闲空间，打造一种“野奢”的独特氛围。地方文化与现代文明的结合。湖山温泉规划范围内充分挖掘和利用地方（遂昌的、浙江的、乃至江南的）文化（包括汤显祖文化、竹炭工艺文化、江南园林文化等），打造湖山温泉的个性特征和文化魅力。同时，积极引入国内外最新的生活方式和文化要素，形成传统与现代完美融合的新型文化形式和物质形态。常规泡汤与特色休闲的组合。在常规的温泉23、泡汤的基础上，将各种特色的温泉休闲服务组合进入，打造一条龙的温泉体验链，创造温泉产业链。立足开发“温泉度假村”谋划发展“温泉度假区”。温泉旅游发展中，有些是城市型的，如温泉宾馆，它主要依托于城市完善的配套设施，主要满足城市居民休闲、疗养的需求；有些是近郊型的，如温泉度假村，它主要依托于度假村本身在功能、服务、文化方面的某种特色，满足人们综合性的温泉度假、休闲、疗养、会议接待等需求，但是对自然生态环境的要求并不是特别高。而湖山温泉属于属于远郊型的，单个温泉度假村难以产生足够的市场吸引力。因此，湖山温泉开发必须整合湖山国家森林公园和乌溪江水库，谋划发展以温泉度假村为核心，山、林、泉、水相结合的生态24、型的温泉旅游度假区。温泉旅游度假区可以形成温泉森林湖泊的组合拳优势，实现湖山国家森林公园、乌溪江水库、湖山温泉的相互促进和有机融合，充分放大温泉的旅游价值，并可以在目前温泉度假村以外的更大的空间范围布局温泉相关开发项目，打造完整的温泉产业链，实现开发效益的最大化，也实现了温泉度假村的可持续经营发展。二、客源市场分析与目标市场定位（一）客源市场分析1全国国内旅游市场分析20世纪80年代中期开始特别是90年代以来,我国国内旅游市场得到了持续快速的发展。近几年间,旅游消费已发展成为广大城乡居民重要的消费领域和扩大内需的重要力量。进入新世纪，我国的经济社会发展将进一步加快，人民生活水平将登上新的台阶，25、旅游需求将不断扩大。近年来，我国国内旅游市场已呈现出如下的发展趋势：旅游需求趋于多样化随着社会进步和家庭收入的不断增加，城市居民越来越倾向选择能够放松身心、体验自然、回归自然的休闲型和度假型旅游，而农村居民则具有强烈体验现代豪华都市旅游的愿望。基于此，国内旅游逐渐向个性化、休闲化、家庭化和亲情化方向发展，游客希望通过旅游活动获得与众不同的自身体验，来实现自我价值，生态旅游、温泉旅游、文化体验旅游、休闲度假旅游、主题旅游、教育旅游、专项旅游和自驾车旅游等成为旅游新时尚。游客流向趋于多元化国内旅游市场的地区结构往往以大中城市和沿海地区为主，以内地和中小城市、各个县镇为辅。在国内旅游路线中，以北京为26、中心的环渤海湾城市群、以广州为中心的珠江三角洲城市群和以上海为中心的长江三角洲城市群是中国主要的客源产出地。游客流向之一：从大城市向中小城市延伸，从城市居民向农村富裕居民扩展；游客流向之二：从国内旅游向边境旅游、出境旅游、跨国旅游延伸；游客流向之三：从近程观光休闲旅游向远程观光休闲旅游延伸；游客流向之四：从“旅游热线”向“旅游温冷线”延伸；游客流向之五：从东、中部传统旅游目的地向西部新兴旅游目的地延伸；游客流向之六：从南部旅游区向北部旅游区延伸；游客流向之七：从以历史文化为主的常规观光旅游向以度假村为主的观光休闲旅游延伸；游客流向之八：从综合旅游向专项旅游延伸；据有关调查显示，国内旅游者出游天27、数较短，以3天以下的短途旅游为主，长途和长期旅游次之，平均一日游占33.2%，多日游占66.8%，在多日游中，在外停留1-3夜（短程）合计占35.9%（1夜14.8%，2夜13.2%，3夜7.9% ），4-7夜（中程）占16.9%,8-14夜（远程）占8%。2浙江省国内旅游市场分析随着国内旅游人数和国内旅游收入的增加，各地越来越认识到国内旅游业对当地经济发展的积极推动作用。国内旅游的发展，带动了浙江省旅游资源的开发建设，形成了颇具特色的国内旅游产品；同时，旅游业的发展，增加了地方财税收入，直接或间接地为社会提供了大量就业机会，也使大批老少边穷地区的群众脱贫致富。国内旅游业已发展成为浙江省新的经28、济增长点。近几年来，浙江省的国内旅游市场呈现出如下几个特点：时空分布全国延长法定假日后，浙江旅游市场已基本没有淡季。客源的走向分布除衢州地区和丽水地区外，各市分布大体均匀，随着铁路和高速公路的不断完善以及旅游景区的开发建设，丽水和衢州的国内旅游市场可望增幅加大。市场客源结构浙江国内旅游市场客源构成以江浙沪为主流，其中浙江本地人占4445%，上海游客占1415%，江苏游客占1011%，北京、广东、福建等省各占23%，其余各省均在2%以下。旅游者中，过夜旅游者约占7072%，浙江本地一日游游客约占17%，外省市来浙不过夜者约占11%。随着旅游交通的改善和带薪假日的增多，过夜旅游者和外省来浙的旅游人29、次将进一步增多。市场竞争力浙江国内旅游产品以观光为主，90年代后期休闲与生态旅游产品大量涌现。由于浙江的旅游资源种类繁多、文景结合和可进入性好，因而浙江的国内旅游产品在旅游市场有较强的竞争力。3遂昌县国内旅游市场分析根据遂昌县城市总体规划修编中对遂昌县旅游市场的分析，遂昌国内旅游市场主要呈现以下特点：游客构成特征遂昌县游客客源地构成关系省市浙江上海江西福建安徽其他省市构成（）70.86.256.254.14.18.5其中浙江本省游客主要为丽水地区，占32.3，其次为杭州地区，占26.6。由上表可见，遂昌的旅游现状仍以本地游客为主，这与遂昌县的旅游尚不成熟，市场影响范围较小有关。旅游方式及目的构30、成旅游方式构成：单位组织占16.6，个人或亲朋结伴占77，其余占6.2。说明遂昌县旅游尚处于自发状态，市场尚未真正形成。旅游目的构成旅游目的探亲访友商务观光度假其它构成（）35.420.812.512.518.7值得注意的是，商务会议的比重占到20.8，处于第二位，发展商务会议旅游有一定市场基础。性别及年龄构成情况性别及年龄构成类别男女15-24岁25-44岁45-64岁比例（）70.829.212.566.720.8平均停留天数及消费构成情况游客平均逗留天数为2.37天，消费构成如下表：游客消费构成分项长途交通住宿餐饮购物其它比例（）7.324.35162.549.5由于旅游市场一般都是近程31、市场，且逗留天数不多，因此在长途交通、住宿、餐饮方面的花费比例并不是很高，将近一半费用都是用于娱乐休闲项目的。4结论从全国范围来看大城市居民的出游半径逐步扩大，旅游者“越走越远”，直接催生了一批传统的“老少边穷”地区的旅游业获得了跨越式发展。大城市居民的休闲度假也由单一的城市休闲向城郊休闲度假、远郊休闲度假发展。从浙江省内来看浙西南地区作为浙江旅游的“老少边穷”地区，随着区域交通能级的跨越式提升，其丰富的旅游资源优势将有可能转变为旅游产业优势。遂昌旅游虽然起步晚起点低，但随着高速公路的建成，与杭州、宁波、温州等大城市的时间距离迅速缩短，遂昌正在从传统的“老少边穷”旅游目的地拉近为大城市远郊型旅32、游地，观光旅游和休闲度假旅游可能实现齐步并进，可能从旅游“冷区”转变成“旅游温区”甚至“旅游热区”。湖山温泉旅游度假村，也将因此成为大都市居民远郊休闲度假的选择项目。（二）目标市场定位根据以上分析和判断，从区域客源市场和细分客源市场两个层面对旅游市场进行了如下定位：1区域客源市场定位基础市场：遂昌县、丽水市、金华、衢州和杭州市基础市场定位于遂昌县、丽水市及杭州，根据以上的分析不难理解。同时又选择了衢州、金华临近县市，则是考虑了金衢丽地区特别是金华地区，随着城镇的迅速兴起，正在加快形成带状产业集聚区，浙江省政府根据这一形势已提出并着手规划金衢丽城市群发展总体框架，杭州湾产业带及其城市群布局规划已33、编制完成并开始实施。这些工作将使区域之间的合作与竞争不同增强，推进金衢丽地区产业集群在更高水平上集聚发展，促进生产要素的自由流动和合理配置，加快形成产业升级和不同城市的功能互动。尤其是这些城市，人口相对集聚，经济较发达，城市居民的旅游消费能力也较强，故选其作为基础目标市场的重要内容。拓展市场：上海及浙江省其他城市，如宁波、温州、台州、湖州、嘉兴等，以及苏南地区为重点的华东客源市场随着浙江省两纵两横的高速公路框架的建成，遂昌县与外埠的交通情况也将得到彻底的改善，上海及其他城市均在中短程旅游的范围之内。本度假村可凭借其具有特色的温泉文化旅游资源和优越的生态田园环境，吸引这些城市的居民前来进行温泉康34、体疗养。2细分客源市场定位按旅游目的进行定位l 家庭团体休闲度假、温泉疗养l 朋友团体休闲度假、温泉疗养l 政务团体小型会议、休闲度假、温泉疗养l 企业团体小型会议、休闲度假、温泉疗养l 自驾车休闲旅游者按旅游消费层次进行定位以中高端旅游消费市场为主，以低端旅游消费市场为辅三、湖山温泉旅游开发总体思路（一）规划指导思想与原则1指导思想以生态环境为依托，以温泉为核心，以休闲为中心，以文化为灵魂，以温泉体验链为脉络，打造集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐等多种功能为一体的精致温泉度假村。并以湖山温泉度假村开发为龙头，系统整合周边资源和区域资源，整体开发温泉旅游度假区，为凯恩集团开发大旅游发展大产业奠定稳35、固的基石。前期主要立足于城郊区位特点和区内旅游资源秉赋，逐步形成以江南园林和乡野风光、设计新颖的江南园林建筑、浙西南风土人情、汤显祖文化为依托的集康体疗养、会议接待、餐饮住宿和休闲娱乐等功能的高品位、高品质、高档次的温泉度假村；后期则通过一定的方式争取到遂昌国家森林公园、乌溪江水库库区及周边其他区域的开发权，整合开发温泉旅游度假区，使之成为展示遂昌旅游整体形象的“窗口”、体现遂昌旅游地域特色的“招牌”，并在未来丽水市乃至浙江旅游格局中占据重要一席。2开发原则为充分体现上述指导思想，规划区的开发建设应着重把握以下四项原则：旅游开发与生态建设相结合的原则规划区开发应特别注重生态环境的保护与建设，始36、终把生态建设当作度假村开发的有机组成部分。在度假村投入使用后，要注意根据区域的生态环境容量对客流量进行控制，杜绝对资源过度使用、竭泽而渔的现象发生。外来文化与地方文化相结合的原则根据规划区的资源赋存特点和旅游市场的需求，度假村以温泉文化为旅游主题，总体布局也以这一主题形象为主线而展开。以“回归自然”的文化理念出发，突出区域的文化特色，使传统文化和现代生活相融合，乡土文化和外来文化相交融，营造出多元文化共存的氛围。在建筑风格上，建筑外形以江南园林建筑为主，在建筑结构、建筑材料和建筑的细部设计运用上，则更加注重现代、时尚的设计理念。各功能布局内的项目设置既要注重映衬温泉文化主题，又不能完全拘泥于此37、，应根据资源特点进行合理的项目设置，从而做到在烘托主题形象的同时凸显文化个性，形成鲜明的地域特色。分期实施与滚动开发相结合的原则由于区域经济基础相对薄弱，旅游市场尚未完全启动，为降低资源开发的风险性，并考虑资金、人力、物力及游客偏好等因素，度假村的项目开发应本着实事求是、量力而行、逐步推进的原则进行。同时，在开发的过程中还应注意与乌溪江和湖山国家森林公园的建设挂钩，采取分阶段滚动开发的模式，以实现各种资源的合理利用并发挥更大的集聚效应。这样既可以留有余地，适应将来形势发展的需要，使以后的建设更能适应市场需求，更具针对性，又能一定程度上避免浪费，使有限的资金发挥更大的效益，实现资源配置的最优化。38、（二）目标与形象定位1目标定位l 遂昌休闲旅游第一品牌； l 丽水休闲度假旅游一流品牌；l 浙江生态文化温泉范例；l 长三角特色的休闲旅游品牌；2主题形象定位规划组将温泉度假村的主题形象定位为：湖光山色 绿谷神汤这一主题的含义主要反映在以下几个方面：l “湖”、“山”反映了温泉度假村地处湖山；l “湖”可以对应度假村所依托的乌溪江水库，“山”则可以对应湖山国家森林公园；l “光”、“色”表达了所处地段在依托乌溪江水库和国家森林公园的前提下所表现出来的秀丽风光，反映了其整体良好的生态背景；l 遂昌被称为浙江“绿谷”，具有得天独厚的自然生态环境，度假村依托与此也将成为丽水乃至金衢丽地区作为浙江省建39、设“生态省”突破口中的重要一环；l “汤”代表了规划区的特色温泉旅游资源；l “神”是规划组对度假村进行设计的过程中所体现的理念。主要包括三个方面：理念一，规划组拟采用江南园林建筑外形和江南园林格局对温泉度假村进行功能布局；理念二，规划组在度假村具体产品设计上，比较巧妙地整合了遂昌和湖山的各种具有代表性的地方旅游资源，包括：汤显祖文化、茶文化、竹炭文化、昆曲“十番”、遂昌金矿、萤石矿及其他江南地方文化等。理念三，规划将“天人合一”的思想融入度假村整体环境的打造，使度假村与自然环境融为一体，在提倡通过温泉疗养促进身体保健的同时，更加注重温泉度假对人的心灵的洗涤。“湖光山色、绿谷神汤”突出表现了浙40、西南地方自然生态特色，融合了江南园林建筑风格，整合了多种地方文化资源，从而使湖山温泉度假村在一定程度上成为展示江南文化、宣传遂昌自然风景和地方文化，撬动遂昌旅游发展和区域经济发展的重要窗口。第二部分 规划设计篇一、地块现状分析（一）规划面积根据提供的地形图测量，外围围合总面积约217亩，规划红线内实际面积约120亩。（二）土地利用及土地性质规划范围的经济结构以第一产业为主农业。旁边一侧有已开发的小型萤石矿。因此土地利用类型有耕地、工业用地、交通用地和荒地。（三）地形分析整个地势较平坦，其中大部分为较平坦的田地，面积6.2万平方米。山地面积为1.8万平方米。规划用地呈狭长带状，主体部位地形均为平41、地，场地坡度不大，均适宜建筑用地。（四）植被资源规划范围内以农业用地为主，山体表面有一小块茶园，其余部分为覆盖低矮植被，有的山体裸露。植物景观数值基本为零。（五）水系规划范围内有一条季节水系。夏季随着降水量的增加，流量变大。冬季水系基本处于干涸状态。二、空间布局与功能分区度假村温泉主题体现在度假村的每个区域，温泉建设尽量体现天水合一，天人合一，人水合一，亲近自然的思想。考虑四季持续经营的问题，沐浴区将采用露天、半露天半室内和少部分纯室内相结合的方式。温泉沐浴区的建设以人性化设计为主，设计与建设时一切都以人体需求的方便、舒适、细微、周道为出发点，兼顾共性需要和个性需求。除一般的温泉沐浴设施以外，42、温泉池在造型、大小、功能、深浅、温度、高低上也将体现出一定的差异性。本案考虑温泉主题的凸现和功能上的衔接，在空间布局上大体分为四个部分：（一）入口区设计理念考虑到规划区的交通现状，规划组将入口区设在了规划区的西北角，靠近水库，衔接乡镇公路的位置，在入口区设计一定的停车位，同时限制车辆进入度假村内部，度假村内部全部通过步行道连接。入口区的主要功能在于对游客的接待，同时作为展示度假村形象的窗口。项目设置l 入口引道l 萤石矿l 大门l 接待管理中心l 停车场l 休闲茶园（二）温泉康体疗养区1设计理念温泉康体疗养区位于这个规划区的靠北面的一部分区域，主要面向遂昌县当地的一日游或半日游市场、近程度假休43、闲及温泉康体疗养市场、小型会议团体等，主要满足其温泉康体疗养、小型会议、SPA温泉疗养、餐饮、住宿、购物等需求。温泉康体疗养区是面向中低端市场的相对开放的区域，到度假村进行消费的顾客可以在这一区域的每个汤池享受温泉沐浴疗养。各功能区域有露天的、有半露天和室内的，而建筑外形仍采用江南园林建筑风格，只是在细部设计上则吸收了现代时尚的建筑理念。2项目设置l 温泉水上乐园l 温泉休疗苑l SPA温泉疗养馆l 温泉美食城（三）温泉商务休闲区1设计理念温泉商务休闲区处于温泉康体疗养区与高档住宿接待区之间，起到一种过渡的作用，会馆的建筑体量较大，可以阻挡两边游客视线，同时也是度假村在设计上为满足一些高档客人44、的特殊需求而针对中低端游客刻意设置的一种“门槛”。由于其体量较大，所以它还主要承担着度假村中低端旅游市场的住宿、中小型会议接待和康体疗养功能，由江南会馆、住宿接待中心、体检康疗中心三部分组成。、项目设置l 住宿接待中心l 江南会馆l 体检康疗中心（四）高档住宿接待区1设计理念高档住宿接待区位于度假村靠南面的一部分区域，主要面向高档休闲度假、温泉康体疗养市场，主要满足其高档温泉康体疗养、高档住宿接待、文化休闲等需求。高档温泉康体疗养区是面向高端市场的相对私密的区域，本区域的建筑以院落的形式进行布置，每个院落配有独立的温泉汤池，通过模仿野溪温泉和进行温泉种植养殖为客人创造一种尊贵的享受和相对安静的45、氛围。在建筑理念上，一部分出于平缓地段的区域，全部采用江南园林的建筑格局，建设自成一体的几个江南园林院落，同时在景观打造和汤池布置上，利用规划区原有水系，进行改造，打造野溪温泉，将野溪温泉引入江南园林院落，同时在园林内小品设计上融入更多的浙西南和遂昌地方文化，如汤显祖文化、竹炭文化、金矿文化和民俗风情等，这一部分主要还是用于高档客人的短期接待；另一部分处于缓坡地段的区域则有一种“庄园”或“领地”的概念，可以用于长时间在度假村进行康体疗养的住宿接待，给客人以更加强烈的作为度假村的主人的感觉。2项目设置l 汤公馆l “牡丹园”l “十番园”l 野溪温泉l 温泉养殖种植园l 温泉度假庄园三、项目规划46、设计（一）入口区项目设计入口引道入口交通引道湖山乡水库边上到温泉度假村长约公里的道路为入口引道。该路段改造为水泥路面或用青色方砖铺设，以方便车辆的进出，同时，对这一路段沿线两侧进行景观林荫改造，形成良好的景观效果。另外，可以在路两侧设置一些宣传牌，介绍度假村最有特色的一些项目和服务，一方面可以起到一种广告宣传的作用，同时也方便了游客在进入度假村之前就对度假村有一个感官的印象。另外，还有一种方案可供选择，即在现有大桥旁边的水坝上加高，再形成一个小型的水库，保持稳定的水位后修建一个码头。在码头旁设立停车场，游客下车以后，可以换乘船度假村提供的小船由水路进入度假村。这种设计有以下几点好处，一是可以节47、省修建由公路至度假村的成本，二是实现了交通的娱乐化；三是婉拒机动车进入度假村，更加强化了度假村的生态氛围和私密空间；四是利用游船进入时间可以为游客讲解桃源谷的文脉传奇、服务特色，加深了休闲度假的情景氛围。萤石矿湖山素有“莹石之乡”美誉。萤石多呈八面体嵌晶体状，以白色或绿色为主，色泽晶莹透亮。化学成份以氟化钙及二氧化硅为主，品位在50%左右。在这里，可以开发一些面向特色康体疗养、娱乐、特色购物等设施，如泥疗馆、温泉疗养馆和萤石矿工艺品商店等。萤石矿原有的矿道可以作为矿内各旅游项目的主要交通连接，矿车进行一定的改善和加工作为游客在矿内游玩的特色交通工具。而矿内设计的项目则主要有以下一些：l 泥浴馆48、主要提供美容泥疗和保健泥疗，利用泥疗的温度作用、机械作用、化学作用、生理作用和其他作用，满足不同消费者美容、保健作用，使消费者充分体会泥土带来的异样享受。l 温泉疗养馆主要设置小型特色温泉疗养馆，如酒汤馆、花汤馆。馆内分别采用酒和花与温泉搭配，给游客以不同的体验。l 萤石矿工艺品商店以出售用萤石矿制作的萤石酒杯、碗盆、项链等工艺品为主，在形式上，可以由专业艺人筛选高品质的萤石矿现场为顾客打磨，也可以由艺人教会游客以后自己亲自动手打磨。大门入口建筑采用中国传统月亮门为基形（基础形状），通过兴的手法进行再创造，这个大门采用石材作为框架，其中的窗花怎是用仿真木材代替，从整体上传达中国古典建筑美学的风49、韵，整个大门公分两部分，一高一低，目的在于打破中国传统的 均衡布局形式，表达新的动态美感。局部上，在门的一边用石块铺起的墙体将安置泉眼，过地埋温泉管线引水入石，石淌温泉水再循环进入园林水系，在泉眼的前方设置水池，并布以植物，山石点缀，人工打造自然和谐景色。大门水系穿过路面部分，以玻璃钢覆盖溪道的方式，极力渲染温泉水浴概念。4接待管理中心接待中心位于入口通道进入度假村的缓坡地段，建筑体量较小，依山而建。主要解决度假村的接待服务、管理人员办公、度假村各职能岗位一般员工的休息等需要。建筑风格上，廊、柱、檐等部位采用象征性传统建筑符号，墙、窗等大立面则启用玻璃港、轻金属等现代明快材质，吸纳现代泡汤馆通50、透明快的风格。建筑色彩上继承江南民间园林的素雅格调；建筑风格上糅合了传统与现代，外观主体建筑符号与传统园林建筑保持一致。5停车场在接待管理中心前面留出一片空地作为度假村的停车场。由于度假村空间较小，汽车的进入将对度假村的生态环境和休闲氛围产生一定的不利影响。原则上，所有外来机动车辆都不允许进入度假村。6休闲茶园遂昌是全国100个茶叶基地县之一，高山云雾茶“三井毛峰”，“太虚妙露”，自明代起为宫廷贡品，名茶“龙谷丽人”荣获第三届国际名茶评比金奖、遂昌银猴茶获中国农牧渔业部优质名茶奖。且规划区原来就有一片茶园，茶园可以用于游客的观光休闲，同时，又可以做到游客在度假村品茶的自给自足。（二）温泉康体疗51、养区项目设计水上乐园在度假村外部（西北端水库方向）利用水库资源设置水上乐园一座，主要有水上自行车、水上小游船、等亲水娱乐项目。水上乐园氛围设置上注意通过微地型等园林手法与度假村相对私密的特色主题温泉区分开来。温泉休疗苑l “戏泉”温泉池为露天的，里面有若干个机关，在人毫不知情的情况下，喷酒冰水，使游客享受新鲜、刺激、浪漫之乐趣。池底的机关也是每隔一段时间就会变化一次，使每次来这里的游客都有不同的感受。l 光波浴池光波浴池是采用现代尖端技术，通过向人体发送5.6至15微米的远红外线，使人在出汗过程中产生生物热效应，排出人体废物和老化疲劳因子，从而达到治病防病、保健美容的功效。由于光波浴是在光波房52、间内进行的，所以光波浴又称“生命浴房”。l 香薰汤池采用木制建筑材料，为半露天。天然花草、香料等提炼出来的精油能排出人体内的毒素，促进血液循环。每两时辰更换香料，让人体会香薰的无穷魅力。l 温泉书吧将温泉的知识陈列，使人们在享受温泉的同时，能够了解温泉的一些科普知识。l 水中棋牌健身馆温泉建水中棋牌室，让游客能一边泡温泉一边享受棋牌的乐趣。同时在水中棋牌室放古典音乐，来提高整个环境的意境，从而达到身心放松的目的。l 茶吧茶吧主要以提供度假村茶园种植的遂昌地方名茶为主，兼营其他地方部分名茶。l 工艺品商店店内已出售地方的金矿、萤石矿、黑陶和竹炭工艺品为主，兼营与汤显祖文化相关的艺术加工品。SPA53、温泉疗养馆药浴SPA主要是将SPA倡导的保健理疗方式与中国中医药浴在养生理念上相结合，采用当归汤、人参汤、灵芝汤、薄荷汤、女贞子汤、枸杞汤等中药药浴。至情SPA：梦梅馆庭院小聚落建筑，可同时接纳夫妻或情侣。建筑风格与整体风格一致。室外院前设置“鸳鸯池”，植柳植梅，烘托至情至爱氛围。温泉SPA的功能设置上以温泉为载体释放人性本初，大胆推出最适宜夫妻、情侣一起泡汤的温泉厢房。建筑在保留传统廊柱等符号基础上，屋顶为可开合式样膜结构。冬日可闭、夏日可敞，室内可享天人合一野趣。主要泡汤种类提供：咖啡汤、牛奶汤、柠檬汤、酒泉汤、芦荟泉、瓜果汤、玫瑰花浴等。芳香SPA：丽娘馆建筑风格与上面其它汤池馆大体一致54、，庭院小聚落。色彩上可以更加女性化一点。内部陈设上通过绘画、雕塑等侧重结合扫古代美女的养生养颜雨与沐浴文化。为加深芳香疗养的体验感。围绕着芳香SPA 馆，庭前院后设置芳香植物园，种植薰衣草、金银花、紫罗兰、百合、茶树等芳香植物。竹炭浴SPA遂昌是中国竹炭之乡，竹炭功能神奇,有“人类健康卫士”的美称。以竹炭为垫充层而制成的床垫、枕片，靠垫、鞋垫等系列产品，可充分发挥竹炭的优良性能，达到保健疗效作用。在疗养馆适当引进竹炭保健产品，不仅仅是增添了一个前卫项目，而且与遂昌城市运营形象相得益彰。泥浴SPA温泉矿泥浴是继芳香按摩SPA后，国际温泉SPA的一个新热点。矿泥不仅资源上有稀奇性，功能上也确实有其55、独到之处。在保持整体风格一致基础上，适当减少玻璃钢等材质，减少通透感，以之与泥浴特殊方式匹配。温泉美食城温泉旅游的核心理念是经营健康美丽，让游客通过感悟温泉文化达到泡出健康，通过度假客房睡出健康，通过休闲娱乐玩出健康，通过温泉“水养”达到美丽健康，通过养生饮食吃出健康。温泉美食城是专为温泉度假别墅的顾客提供餐馆服务的餐厅，这里的主副食全部采用当地的温泉养殖业、温泉种植业提供的，温泉水饲养的鱼、虾、蟹、鳖，和温泉水种植的莲藕、红菱、荸荠、稻米，和用温泉水灌溉的蔬菜。温泉宴由专业营养师参与菜单的设计，精确地计算热量与营养成份，以达到健身美容的目的。（三）温泉商务休闲区项目设计住宿接待中心向中低档顾56、客与其消费能力相应的住宿接待设施，配置单人间、标准间、豪华间等等不同类型的房间。江南会馆可以承接一些中小型的高档会议，并配有与小型高档会议接待相应得的会议功能设施，如配套的灯光、音响、影视、多媒体等智能化服务。体检康疗中心设置健康体检中心，提供全身CT、多普勒彩色超声检查、红外线热像、钼靶摄影、生物体微弱磁场分析、骨密度测试等多项特色高科技健康体检服务，配备专业设备和专业技术人员，方便广大游客在休闲度假、沐浴温泉时做个身体检测，尤其对于国内日渐增多的亚健康群体，让他们对自己的身体做到心中有数，做好有目的的健身保养。这样即满足客人需求和方便，又能给度假村带来更大的收益。l 医疗室提供中医理疗及针57、灸、按摩、拔罐等服务。l “Inse”沙龙（心理按摩中心）“Inse”一词来自心理学，意为支持一个人心理活动的动力。都市生活给人们带来的巨大生活压力需要宣泄，仅仅是偏于物质按摩层面的温泉SPA的放松还不够。运筹帷幄而又操劳过度的老板阶层还需要进一步的心理的按摩与放松。“Inse”沙龙将聘请资深心理专家或者得道高僧定期出席沙龙，畅谈人生解惑人生。出席人都会摘掉面具，在轻松的环境里谈论轻松的话题，舒缓神精、放松心态，体会真实的自己。l 千禧椅与胶囊休息站备有日本产的，集气压，滚轮、震动三位一体的OSIM全新千禧椅，为你舒缓疲倦，促进血液循环，达到深层放松的效果。另一种日本的胶囊休息站，可以给躺在密58、封胶囊中的人，通过光线、音波、振动和香气的综合理疗，使人彻底放松身心。（四）高档住宿接待区项目设计汤公馆明代伟大的戏曲家、文学家汤显祖，曾任遂昌知县长达5年。并在此完成了南柯记和世界名著牡丹亭，这两部著作加上紫钗记和邯郸记，被世人称为“临川四梦”，使其无论从思想或艺术方面都达到了戏剧创作的最高水平，也正由于汤显祖在东方剧坛上的崇高地位，人们都称汤显祖是“中国的莎士比亚”。而遂昌县为了纪念他还专门建造了汤显祖纪念馆。在此设计汤公馆，除了满足高档游客的住宿需求以外，则是要在馆内以展示汤显祖生平、其政治和艺术生涯的坎坷经历，发人深省又给游客一种高品位的享受。“牡丹园”园名取自汤显祖的牡丹亭记，同时为59、了打造园林的高档氛围，则需要有高档的文化与之相匹配，汤显祖和牡丹亭记作为历史上比较有影响的人物和作品，他们所蕴含的丰富的文化也可以在这个园林中得以充分的体现，同时，也代表了遂昌的地方特色之一。“十番园”“十番”是指用三弦、双清、先锋、大鼓、云锣、笙、梅管、中胡、小提、小锣等乐器由十人合成演奏的有地方特色的鼓乐形式，是世界口头遗产昆剧系统中的一朵奇葩。遂昌十番有石练文十番、湖山武十番，两者各具特色。文十番曲子轻柔细腻，优雅动听。武十番声音粗犷、场面热闹。遂昌十番的两大特点：一是专门演奏牡丹亭纪念汤公。二是用昆曲演奏。 “十番园”的文化主题也是围绕戏曲进行展开，如昆剧这门曲艺形式的发展历史、艺术精60、髓、以及“十番”在遂昌的发展过程，同时，如果游客有需要的话还可以安排相应的文艺演出。野溪温泉野溪温泉是指发源于山野的温泉汇聚于溪流，在溪流的开阔处，形成大小不同、形状各异的温泉浴池，人地这里泡汤，同时欣赏大自然的美景，全身心地沐浴于大自然的怀抱，可以充分感受回归自然的温馨，进入一个“天人合一、物我交融”的境界，甚至让人辨不清到底是人在认同于自然，还是自然在认同于人。游人可以尽享“桃花流水沓然去，别有天地非人间”的意境。规划区的山谷中原有5米溪涧一条，在对溪岸原生植被抚育基础上，依据园林造景需要适当改造溪水河道，形成一条景观水系。在水系边上则可以营造良好的天然植被环境，以树木花草作为视野屏障，打61、造一个个相互串连的人工的野溪环境。每个温泉池都是一个独立的空间，池边有小木屋、石桌、石凳、草亭等配套设施，游客可边泡汤边享受区内的餐饮小吃。每个独立的休闲洗浴空间，都有不同的名字和独具匠心的细节布置。比如“童年回忆、森林小屋、田园光影、原始部落、一梦园”，让游客在温泉的蔼蔼薄雾中回到诗一样的梦想世界。温泉养殖种植园对于温泉度假别墅区排出温水加以多级利用的项目。先用于养殖各种鱼类，再用于种植莲藕、菱角、芡食、水稻，水耕法大棚蔬菜和养殖虾，蟹、甲鱼。利用养殖的产品还可以向游客提供相应的特色饮食。温泉度假庄园度假别墅依南部山地坡度而建，尊重自然表象，充分保留原生植被，与山地自然融合，建筑自然的隐于山62、林间，成为大自然的一个点缀。对于每一栋别墅都有相应的独立的温泉池与之配套，即“温泉入户”、“户户有温泉”。四、基础设施规划（一）旅游服务设施1规划原则l 服务接待建筑精心设计，结合自然，协调景观；l 服务设施规划做到以人为本；l 提供适量的、形式多样的便捷服务。2服务设施规划l 为度假村提供咨询、医疗、消防、保安、处理突发事件等服务设施；l 配合游步道两侧设置固定休息平台，景观廊亭的精光园林小品等；l 在适当地方设置指示牌、解说牌、导游图、音响设备等，便捷游客游览；l 在合理位置设置电话厅、垃圾筒、公厕、洗手池等，处处体现人性化的设置；（二）道路系统规划1规划原则l 便捷性原则：道路与广场、林63、荫步道合理组织，形成度假村的连续道路系统。l 舒适性原则：道路与环境相结合，道路就是整体景观的一个元素，是景观纽带。l 人性化原则：休闲小路蜿蜒穿梭于林荫、花树间，沿水系布置观景步道，在人流集散区留出公共开放空间，集观景游览游憩为一体，充分感受自然环境对身心的熏陶。2道路性质与等级l 人流集散道：4米。l 人行步道：2-3米。l 观光步道：2.5米。l 湖畔水系游步道、休闲小路：1.22米。（三）给排水规划1给水规划l 给水水源：园区给水管接入点由主入口处市政给水管接入。l 给水管网规划：管网布置为枝状。在园区内铺设DN100的主管网，满足园区生活及消防用水量。给水管网正常供水压力要求不小于064、.28Mpa。给水管道埋深大于1.0米。给水管道除可采用常规给水镀锌钢管，还可以采用塑钢复合管和硬质PVC管等新型管材。l 河水净化：在适当位置设置水泵、水池格栅等循环、除圬装置，通过定期循环和过滤来净化溪水，使死水变活。2消防规划度假村室外消火栓采用地下安装方式。地下式消火栓布置在道路旁边，便于使用。消防由给水管道供水与给水管同步实施，每个室外消火栓保护半径80-120米。没有给水要求，并且采用移动灭火装置能够满足消防要求的区域不铺设给水管道，不设置室外消火栓。园区内建筑室内和重点防火单位按需要配备消火栓和规定数量的移动灭火装置。3排水规划（1）排水体制：建立雨污分流的排水体制，充分利用雨水65、对溪水蒸发水量的补充。对污水进行收集和处理，禁止生活污水（无论处理与否）直接排入溪中和水库中。（2）污水处理规划：厕所粪便污水先经过化粪池预处理再入排水管道，其它污水直接排入排水管道。排水管道采用DN300钢筋混凝土管道。设置中水系统，污水经处理后循环使用。（3）污水处理设施：污水处理设备主要以生物接触氧化等工艺为技术核心，辅以格栅除污及混合液回流硝化脱氮工艺及深度处理工艺，处理后水的水质达到国家标准城市污水再生利用、城市杂用水水质（GB/T18920）的规定。可供冲厕、道路清扫、绿化、车辆冲洗等杂用，最大限度的减少水资源的消耗，减少生活污水对溪水和水库的污染，保护环境，并进一步为当地节约水资66、源，降低植被、树木维护成本。考虑到度假村日污水量较小，可选用中小型成套污水处理设备，以节约开支与工期。该净化装置采用埋地式，顶部可覆土栽植草皮与绿化，美化环境。（5）雨水：度假村内雨水就近、分散、重力流或经道路雨水管汇总后排入溪中。道路雨水主干管d500，采用钢筋混凝土管。a.设计标准设计重现期取一年，按5年校核。b.径流系数综合值取0.6c.暴雨强度公式暴雨强度公式采用当地的暴雨强度公式。（四）电力规划1供电电源及负荷等级度假村的负荷等级为三级，三级负荷的电源由市政电网引一路10KV电缆至变配电站，再送至各用电负荷。度假村电力、照明系统均采用TN-S系统，由一个10KV/0.4KV箱式变电站67、分别对各用电负荷供电。变电的低压配电量至各动力及照明设备用电线路，均根据实际情况以放射式和树干式进行配电。2照明系统配电方式采用放射式或树干式由变电站低压配电柜直接供电，再供给各照明配电箱。室外夜景照明采用大功率高效泛光灯。正常照明按照国家有关的规范、规程及标准所要求的照度设计。照明电源电压均采用220V，灯具以配电子镇流器的高效节能灯为主。3电缆通道规划区内的电缆全部采用埋地式。规划的电缆通道原则上沿道路或人行道敷设。规划的电缆排管管材为塑料管或钢管，管径为150，其容量为8根或10根。4电讯根据实际需要铺设网络宽带、有线电视电缆、电话管线，在适宜位置分布公共电话亭，电讯电缆线路采用穿管埋地68、敷设。通信数据接入以LAN为主，通过电信或有线电视网的网络接入。五、环境规划（一）环境容量估算1所采用的计算方法根据规划区的实际情况，其环境容量计算将采取面积法进行计算。规划区以150m2/人平均来计算（区内面积）。2游览区面积统计整个度假村规划面积8公顷，可供游览面积24000平方米。3环境容量估算正常开放时日正常开放时日指的是度假村一般情况下的正常开放（时、日）管理的环境容量估算。本片区正常开放时日、年环境容量估算见表。正常开放时日、年环境容量计算一览表计算指标可游览面积计算面积（平方米）24000计算依据单位规模指标（平方米/人）150平均游览时间（小时）6日开放时间（小时/天）24年开69、放时日（天/年）300景区日容量（人/日）640景区年容量（万人/年）19.2节庆时期指的是景区在节假、节庆日（春节、五一、十一等三个旅游黄金周及新年元旦）情况下的高强度开放（时、日）管理的景区环境容量估算。见表。节假、节庆时期日环境容量计算一览表计算指标可游览面积计算面积（公顷）24000计算依据单位规模指标（平方米/人）120平均游览时间（小时）4日开放时间(小时/天)24年开放时日（天/年）景区日容量（人/日）1200景区年容量（万人/年）以上指标参考风景园林绿化规划设计与施工技术实用手册所列标准而定。公式：C=(A/a)*D ， 其中C为日容量；a为单位规模指标；A为可游览面积；D=日70、开放时间/平均游览时间。【注】：将节庆时期环境容量理解为极限容量，故确定单位规模指标为该类旅游区（景区）的最小值（120平方米/人）。同时，平均日开放时间为8小时。环境容量估算温泉度假村在正常开放时日的环境容量估算：日容量640人/日；年容量19.2万人/日。而在节假、节庆日（春节、五一、十一等三个旅游黄金周及新年元旦）的最大环境容量估算：日容量1200人/日。（二）植被规划度假村的绿化应尽可能的体现地方特色，对于特殊的造景，适当引进外来树种，形成既融合自然，生态的理念，又丰富了植物群落，从而营造地方特色的植被景观。考虑到度假村的特殊性，即抗风性，并根据度假村现有条件和周围的环境状况，按度假村71、中不同的片区、区域、节点的性质、功能的要求，将其分为：外围生态绿化、道路系统绿化、景观节点绿化。规划原则l 植被规划依据生态学原理，营造科学合理、特色鲜明，具有延续性和稳定性的景观环境。l 植被规划强调地脉、文脉，融合文化、休闲度假、养生等功能，创造人性化的绿色空间。l 植被规划重视生态过程的恢复、将生物多样性和自然保育作为规划的基本内容。l 植物尽量保留原生树，配置以乡土树种为主。l 在保持整体协调统一的基础上，突出各功能区的特点。l 树种选择以观赏价值高，易成活为主。注意乔、灌、地被植物之间的层次和色彩搭配。规划目标注重以人为本、适地适树、因地制宜、保证植物健康生长，体现地方特色，绿化与文72、化和谐，自然景观与人文景观搭配，营造良好的绿荫环境。突出重点，分清主次，科学搭配。绿化的整体把握应以绿为主，注重造景，在绿化布局和植物搭配上注重造型和色彩搭配，做到四季常绿，季季有花，点(景点)、线(道路)、面(绿化区)结合，乔、灌、花、草相搭配，营造和谐绿化空间，使整个景区充满生机与活力。外围生态绿化为了强调景区的生态功能及其特色，在景区边缘区域，种植具有隔尘，隔音等生态效应的植物，形成乔木、灌木、草三者有机结合的立体生态密林。在现有绿地的基础上，对度假村的重点地区营造风景林，增加景区的观光价值，注重彩叶树种的种植。局部设置一定的空间，以供游人游憩。道路系统绿化主要营造于道路两旁及停车场区域73、。度假村的道路应以景观道路为特色，移民广场两旁以行道树为廊道，营造爽心的道路景观；在水系一侧以水杉、垂柳、合欢，枫香、子叶桃，碧桃等树种。让游客时刻有景可观；休闲游步道采取重点位置点景的处理方式，使植物景观时而开敞、时而围合，延续中有变化，以此提高道路绿地的休闲性与可用性。停车场内的绿地应建设生态停车场，除在停车场周边和构筑物、建筑物的周边建设林木景观外，还应考虑采用生态停车铺地，可用网络或条块状软硬地铺装，便于软地部分种植草皮。景观节点系统景观节点绿化要注重植物间的层次搭配，色彩选择，从不同角度展现植物的自然美，考虑到植物与景观小品之间的协调统一，合理种植人工整形植物。在建筑基础部位种植常绿74、灌木，建筑周边种植姿态遒劲、色彩浓重的植物。植物选择l 乔木：小叶榕、棕榈、水杉、垂柳、合欢，香樟，法国梧桐、枫香、乌桕、洋紫荆等。l 小乔木：紫叶李、樱花、竹、垂丝海棠、碧桃等。l 灌木：含笑、山茶花、丁香、紫薇、紫荆、红继木、大叶黄杨、小叶黄杨、珊瑚树等。l 地被：铺地柏、爬行卫茅、白三叶、红花酢浆草、草坪等。l 水生植物：睡莲、鸢尾等。（三）环境保护规划1保护区的划分绝对保护区 规划区域内核心景观区的景点及景观的保护。要保证景物视角完整和视廊空间不受影响，构景空间和美感度较高的空间不得建与景物无关的建筑，杜绝破坏和污染，保证景物完美与安全。重点保护区 指重点规划范围内的区域。包括规划区域75、以外两面山体、水库的坝体附近区域等，不得建体量过大过高或风格与开发主题不协调的建筑。一般保护区 连结景区的公路两侧除留出必要视廊外，也要绿化；规划区周边不宜发展污染性工业。2保护措施旅游资源的保护开发要以不破坏资源为前提。具体景点景物周围不得进行随意性建设，对其开发应该有科学合理的规划论证，针对特殊景观资源要建立详细、系统的资料档案。(1)水体保护 保持库区水体的洁净度，严禁景区污水垃圾的侵入。度假区旅游服务设施极易对水体造成污染，因此，服务设施的建设一定严格按规划执行。(2)植被保护 区内及两边山体以树为主体的景观，进行特别保护，并派专人定期对其进行检查，以防病虫害的侵害。(3)山体保护 规76、划区两边山体严禁建设有碍观赏的建筑，并清除其前部影响视线的树枝，保证其前方视廊的通透性。旅游环境的保护(1)大气环境保护 严禁在规划区附近区域建设污染性较强的工厂；建立大气质量检测站，随时对大气质量进行检测，并采取相应措施。(2)水环境保护 水体不仅是重要的旅游资源，又是其它旅游资源的环境背景。本区水质污染主要是厕所、宾馆等服务设施的污水排放，因此污水集中净化排放是个关键。(3)视觉环境 对游人视线以内的一切林木、山石、建筑进行保护，为此应采取封山育林、严禁开山采石、严禁放牧等措施。(4)安全防范l 建立健全防火制度，配备必要防火器材，并在醒目处设立防火宣传牌。l 交通、机电、游览、娱乐等设备77、完好，运行正常，无安全隐患。危险地段防护设施齐备有效，标志明显。l 建立紧急救援体系或设立医务室，配备专职医务人员，配备游客常备药品，有较强处理突发事件能力。(5)卫生措施l 垃圾箱标识明显，数量能满足需要，布局合理，造型美观、实用，与环境协调。垃圾及时清运，日产日清。l 餐饮服务符合国家关于食品卫生的规定，禁止使用对环境造成污染的一次性餐具。第三部分 经营运作篇一、管理运营与服务规划（一）规划原则为达到社会、经济、环境效益的综合提高，度假村的管理运营将体现以下原则：l 经济活动的计划、组织、控制与协调必须在严格遵循可持续发展的大前提下进行；l 实现对人力、物力、财力、科学技术、信息资源的全面78、调控，最大限度地发挥现有资源配置的综合利用效率；l 建立适应于直接领导、市场导向、灵活应变的运营机制；l 严格执行技术标准，在旅游企业中加大ISO9000服务认证体系和ISO14000环境质量认证的普及，与国际化接轨。（二）规划内容1资源管理l 尽量利用已存在的自然生态和文化资源，利用原有地势、地貌等景观，规划设计自然型旅游线路；l 挖掘资源的内涵，重在度假村内部建筑结构和文化表现力上下功夫；l 任何一个项目的建设，都必须充分考虑其生命周期、维护效益和对原有自然环境的冲击力度，权衡投资与利润；l 必要的生态环境重建工作要注意植被恢复的质量问题，做到标本兼治。l 做好运营细节中的节能、环保工作，79、如度假村建筑材料可部分利用再生原料，度假村提供用品尽量不含化学物质，如床单、毛巾等用棉花或亚麻制成，肥皂用植物油炼制而成的，电子过滤系统清除水中的有毒微生物等，客房内装置根据客人要求释放的果味或花香的香味发生器，度假村废水可部分直接用于浇灌植物，粪便可集中收集制作沼气，沼气用于照明，沼渣用作植物肥料。2营销管理广告营销广告宣传品的制作。针对温泉度假村的特色和卖点，通过聘请、承包的方式，创意并编制广告片或广告宣传印刷品等；宣传品制作要求精美简练，少文字表述，多画面表达，可请专业广告公司创意和制作；广告促销的手段和方法。在遂昌县、丽水市及周边各大城市的主要电视台播放电视记录片，以吸引全国各地的游客80、。在知名报刊杂志上刊登广告，突出度假村景观和文化设计上的最大卖点；利用遂昌县及丽水市的大屏幕彩电进行广告宣传；在主要交通集散地设置大型广告牌，广告牌应当以图片为主，充分反映温泉度假村的主题和口号，要做到使之深入人心；运用凯恩集团自身的网站资源通过互联网进行宣传；积极参加浙江省的各种旅游促销活动，在活动中播放和散发旅游宣传品。人员营销由促销机构组织人员在主要的游客市场进行宣传促销，主要针对遂昌县和丽水市高消费群体，根据细分市场的特点安排人员促销的重点力量。3价格管理定价原则市场供求关系原则为避免旅游热点和旺季度假村的游客人满为患、旅游冷点和淡季度假村闲置低效，制定价格时应采用需求导向定价法，实行81、优质优价和季节分价，以平衡不同时空游客量的分布，实现保护和增效双得益的目标。游客主权益兼顾原则旅游经济范畴内，度假村与游客相辅相成，双方的利益都应得到维护。制定度假村价格既要考虑如何保证度假村有正常收益，又要考虑游客的承受能力。为此有必要采用某些弹性指标，以使度假村和游客均能受益。保护与适度开发原则风景名胜区就其本质来说是智慧的土地利用方式。度假村的自然景物具有不可再生性，无法用现代劳动创造补偿。因此必须采取有效措施，坚持适度开发，切实保护好风景名胜区的风景资源。控制价格的涨跌变化是调节游客量的有效方法，所以制定价格要贯彻有利于保护和适度开发的原则，将游客量控制在环境允许的范围内。价格构成的基82、本因素根据度假村的特殊功能和销售的旅游产品特点，构成价格的基本因素必须是涵盖全局的。构成价格的基本因素由体现度假村质量数量特征的旅游产品特色、景区规模、景区服务及正常盈利共同组成。其中特色是衡量景区质量特征的主导指标，是影响价格高低的关键因素。但是由于其抽象性和不可度量性，为此可将其内涵分解为品味度、古悠度、珍稀度、奇特度、保存度、组合度、审美度和知名度等的评价。度假村规模直接影响游客逗留时间的长短，反映游客在游览中所得到的享受与服务的多寡。度假村服务是游客出游寻求享受的一个方面，是消费的构成之一。正常盈利为各项有关业务支出的剩余部分，除了用于缴纳税金和正常利润以外，还有必要用于景点建设及专项83、投资，以谋求发展。价格构成的弹性因素构成价格的弹性因素，是指受市场因素影响和供求关系制约而影响价格运动的因素，如市场物价跌涨变化，旅游消费的季节等，都在不同程度上影响价格的走势。因此应制定市场物价浮动指数和淡旺季浮动指数，用于指导价格的制定。市场物价浮动指数：鉴于度假村每天都要经营，其价格不亦频繁变动，故以物价指数变幅逾正负1个百分点为启浮的界值较为适宜。 淡旺季浮动指数：鉴于度假村旅游季节性一般比较明显，为实现促销增效和保护度假村的生态资源，须实行淡旺季价格浮动政策。浮动指数淡季取负0.3-0.4，旺季取正0.06-0.2。根据上述原则，在制定价格的策略上要融入营销的概念。随着经济的增长，旅84、游者的消费水平逐渐提高，价格也应每年保持一定的增长。为了符合游客的心理反映特点，建议每23年变动一次价格。而且也要根据淡、旺季制定不同价格。如淡季下调2050，旺季上浮2050，这样可以调节游客的季节分配。4服务管理服务既是游客在游览过程中所需消费的重要内容之一，又是游客出游寻求享受的一个重要方面。服务质量的优劣直接影响游客对度假村的感知效果，亦是衡量度假村整体质量的一个重要指标、措施。结合度假村的现实，规划组在服务管理中提出下面几点原则和方法：l 调节服务业内部结构，实现多层次、多功能服务。政府适当对企业的投资行为进行一些硬性约束和引导，以调控内部结构，使得资源在食、住、行、游、购、娱六个方85、面得到合理配置，建立适应旅游者的不同层次需求的体系，达到服务的多层次、多功能。l 改善管理，强化接待服务质量，提高接待服务技能，完善服务设施，并建立健全的接待服务质量监督体系。l 建立完善的信息系统，建立咨询中心，使散客游览更方便，更自由，同时开展网络服务，开放并能方便的进入国家公共系统，尽可能方便游客查询各方面的信息。l 在总结既有经验的基础上，通过设计服务模块体系，可以在服务管理中建立量化的服务指标，用以评定与总结度假村的服务管理内容和优劣。服务模块指标体系因素因子指标权重文明服务思想建设工作纪律、社会风尚9服务态度主动、热情、耐心、周到13礼貌礼节举止、应答9服务语言语气语调、规范用语、86、语义表达12接待迎送有序，程序流畅，态度与技巧，讲解内容充实13投诉投诉条件与处理7应急处理机构与成员，措施清晰规范5保护与建设严格执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的基本方针，建立重点景物的档案，环境与景观协调，执行统一的规划15经营与服务设施规模控制，商品质量与价格，服务态度，设置位置与数量，卫生与秩序17环卫服务环境规定与措施，软硬质景观，道路14卫生规定与措施，效果19厕所档次与数量，标识，设备，保洁16行业卫生环境、食品卫生，室内卫生13景容景物保存、道路与绿地，游览区设施，水域17标牌类型和设置，内容准确度10着装礼仪服装、形态、容貌12安全服务组织机构，队伍、规章制度87、4消防宣传与规定，护林防火、员工培训，责任火灾事故27人身安全现场服务，游览通道29交通安全停车场11治安治安状况29游客满意度满意（80%） 基本满意(65%) 不满意(50%）内部环境生态环境、游览环境12卫生环境卫生、厕所卫生、饮食卫生21设施标牌、商亭、缆车、高空热气球等设施13外部环境摊群、停车场4服务应急处理，投诉处理20安全游览秩序，人身财产安全30二、综合效益分析与风险评估（一）综合效益分析1社会效益分析（1）提供社会就业岗位旅游业的发展将为当地创造较多的劳动就业岗位，其创造的直接就业机会包括度假村管理、大型服务设施、环境卫生、邮电营业、交通客运、景点经营等多方面的就业岗位。间88、接就业岗位包括旅游纪念品的经营、自办饮食住宿接待服务、私人搬运、私营电信服务点等。通过各种旅游相关产品的开发经营，在为当地创造就业岗位的同时，能有利促进当地经济的发展。提供相当数量的比较好的就业岗位，将有助于解决当地剩余劳动力的转移安置问题。（2）改善当地财政状况旅游业发展以后，将直接带动一系列相关企业的发展，为当地提供比较充足的税源，将大幅度改善当地财政状况。（3）优化当地产业结构度假村的开发有利于带动当地旅游业的发展经营，促进产业转型，从而提高环境质量，达到经济、社会、环境效益的平衡，进入可持续发展的轨道。（4）满足人民文化旅游的需求随着我国经济水平的快速发展，人民的可支配收入越来越多。加89、之双休日和黄金周的施行，使劳动者的闲暇时间相当充裕，于是，户外旅游成为当代人民广泛要求的活动需求。旅游可以消除工作所带来的疲劳，可以体验不同的地域文化和自然风光，同时也可以获得与其他人一起感受旅游体验的交流沟通的机会。（5）有利于提高当地的知名度前来度假村旅游的人应属于社会中素质较高的群体，并能吸引来相当数量的外国游客，将直接促进当地和外地的地域文化交流和信息传递。旅游者在休闲度假和游览观光中，将与当地民众有较多的接触，从而使双方的文化和思想观念得以交流。尤其是国外游客，不仅带来了不同的文化、习惯和生活方式，同时也带来了国外的科学与管理技术，使本地区对外联系的窗口更为广阔。（6）有助于提高民众90、的素质自然风光与人文景观是宝贵的财富。游客在休闲度假旅游活动中不知不觉地接受了自然环境和历史文化的熏陶，从而陶冶了情操，增进了对生态环境和历史文化的尊重，促进了文化素质和美学素质以及环境保护意识的提高。2环境效益分析温泉度假村是山水自然风光和温泉文化为代表的人文环境相结合的地区，拥有良好的环境条件。合理发展旅游业并不会对环境造成不可逆转的破坏，在一定程度上还有利于度假村环境的保护，具有良好的环境效益。优良的景观环境与旅游业的发展是相辅相成的。只有好的环境才能吸引游客，才能促进旅游业的发展；同时，旅游业发展也是环境保护潜在价值的具体体现，使得生态和环境保护获得实实在在的外在利益，从而充分体现出良91、好生态环境的价值。因此，只有合理地发展旅游事业，才能更好地调动各方面保护石窟和环境的积极性，地方政府才能有充足的财力投入保护事业，温泉和环境的重要价值才能充分彰显。3经济效益分析这里的经济效益是指狭义的度假村长期持续经营的效益。（二）风险评估1投资风险及控制整个度假村中的投资项目中相当部分具有公益性，包括基础设施的改造、景观的打造，投资额度较大，此部分收益较低。在开发建设中要积极寻求政府的投资保障和投资补偿，与政府紧密合作，以减少投资的风险。2市场风险及控制浙江另外三处温泉开发已成规模，运营在先，抢占了市场份额。湖山温泉旅游度假村必须坚持“人有我优”、“人优我特”、“人特我新”，打造自身的独特92、性卖点，并进行持续性的服务创新。3环境风险及控制湖山温泉度假村的环境风险主要来自于量两个方面：一是温泉资源的过渡使用导致温泉水位下降甚至枯竭；二是度假村周边地区生态环境破坏。针对第一个风险，必须严格保护和充分利用有限的温泉资源，把温泉用水控制在日出水量之内；针对第二个风险，建议控制（租赁等方式）度假村周边山头和视野可见范围的山坡林地，保证视觉环境和生态环境的优良。4退出风险及控制本度假村旅游项目投资额度大，回收期长，退出存在难度，应寻求政府投资保障和补偿。三、开发拓展构想（一）空间拓展构想目前，规划范围仅有120亩，对于建设一个中型度假村是有一定条件的，但是度假村的投资回收期一般都比较长。所以93、建议凯恩集团考虑空间拓展的思路，通过不同的方式将湖山国家森林公园和乌溪江水库及周边山地、林地纳入集团的开发范围。经过湖山国家森林公园、乌溪江水库的开发运作和温泉度假村的经营，在一定程度上提升该区域土地的价值，进而开发旅游房地产，快速回收资金并创造出更多的投资回收。湖山温泉度假村乌溪江水库湖山国家森林公园遂昌国家级旅游度假区（二）功能拓展构想由于度假村本身地块范围的限制，度假村的功能仍只是局限于温泉疗养、休闲度假、小型会议接待、餐饮住宿和小范围的休闲娱乐。而未来，在将湖山国家森林公园和乌溪江水库纳入集团开发范围以后，可以根据森林公园和水库的资源特点，适当地开发一些旅游项目，同时，在有些区域有选择94、开发一定体量的旅游房地产。如针对乌溪江水库的资源，可以适当开展一些水上运动休闲项目，如游艇、划船、垂钓等；而湖山森林公园则可以考虑开发森林浴、森林温泉、森林休闲、拓展训练、汽车营地等项目。（三）开发运作构想1土地运作思路（1）附近乌溪江水库部分采取租赁承包方式取得经营开发权（2）湖山国家森林公园采用租赁承包方式取得经营开发权（3）部分适合开发景观房产的土地采用直接购买土地方式2经营运作思路度假村的开发运作，可以在凯恩集团和法国BAGATELLE公司合作成立的中外合资浙江凯恩湖山温泉旅游度假村有限公司统一进行开发和经营的基础上，尽量争取政府在度假村开发上的支持，同时，度假村的经营主要由凯恩集团相95、关的经营酒店的团队进行统一管理，一些小的经营项目也可以采取委托经营方式进行外包，如休闲娱乐区的一些娱乐项目等。将来，把遂昌国家森林公园和乌溪江水库纳入开发范围后的度假区的整体开发运作可以采取一级开发、二级投资、三级管理经营的结构，湖山温泉旅游度假村有限公司作为到整个项目的一级开发商，对土地进行整理和开发，将项目进行打包，寻求投资合作伙伴，在集团经营战略上，成立旅游开发公司，也可直接进行分区项目的投资开发，并进行经营管理。经营商投资合作湖山温泉旅游度假村有限公司一级开发商战略投资商温泉度假村战略投资商遂昌国家森林公园景区开发公司战略投资商水上运动休闲战略投资商景观房产战略投资商度假别墅、度假酒店96、旅游开发公司房地产经营公司度假村经营管理公司度假别墅、酒店经营管理公司投资合作投资合作投资合作投资合作经营管理经营管理经营管理经营管理第四部分 专题研究篇一、浙江省内及周边温泉比较研究（一）资源分布概览中国是世界上温泉与地热资源最多的国家之一，在很多省份都有大量温泉资源分布。但是华东一带温泉资源并不丰富，上海市的温泉资源基本是空白；江苏省不多的几处温泉资源基本在苏北和苏中，发达的苏南地区缺乏温泉资源；浙江省境内温泉也是稀缺资源。浙江省境内目前仅仅发现五处可供开发的温泉资源，分别是：浙东宁海温泉、浙中武义温泉、浙南泰顺温泉、浙西北临安温泉以及项目浙西南遂昌温泉。此外周边较近的外省温泉有安徽黄山温97、泉、安徽巢湖温泉。（二）几处温泉资源的简介1宁海温泉宁海南溪温泉旅游度假区是经浙江省政府批准设立的省级旅游度假区。以宁波市东南宁海县境内的南溪温泉为中心，离宁海市约60千米。拥有广阔的森林资源，周围涉及卧龙谷、仙人谷、闻莺谷、锦绣谷等景区，1991年经国家林业部批准，建立国家级森林公园“南溪温泉森林公园”，环境极其幽静。丰富的地热资源使这里闻名遐迩，泉水来自于地下158米处，四季恒温495，水质主要含氢，并含有理、氟等20余种矿物质。如果常年沐浴该温泉，可以养颜美容，消除疲劳，尤其对心血管、神经系统、动脉硬化、高血压、内分泌、风湿性关节炎及皮肤病有明显疗效。假区内建有温泉山庄，以及其他相关的配98、套设施。宁海北距宁波市70千米，南离台州70千米。自古以来、它就是宁波到台州的必经之地。现在，省道和沿海高速公路都穿宁海而过。“天童育王，东方大港；蒋母墓道，温泉洗澡。”从这两句顺口留中可知“温泉洗澡”是宁波旅游不可或缺的内容。宁海温泉开发较早，自1962年开放以来，先后接待过世界二十多个国家的代表团以及潭震林、李铁映、杨成武、江华等中央领导人，目前在省内知名度较高。“踪迹十年未有闲，喜今使得故乡还。温泉新水宜清浴，爱看秋花艳慢山。”这是一代国画大师潘天寿先生1962年回乡长游历温泉时写下的诗句。并留存“石兰画屏图”墨宝真迹。1964年，文坛泰斗郭沫若来温泉，雅兴勃发，亲笔题字“天明山南溪温泉99、”的匾额。此后，许多文化名人纷至沓来，为温泉留下了80多幅字画，更增添以宁海南溪温泉丰富的人文景观内涵。宁海温泉大酒店坐落在风景秀丽的南溪温泉森林公园内，是具有现代化设备的按四星级标准建设的度假型酒店。总建筑面积23000平方米。拥有各类客房192间。能一次容纳200人就餐的天明食府（宴会大厅）、能一次容纳100人就餐的西餐厅及各类风格争异的餐饮包厢20多间，总餐饮座位450余个，大小卡拉OK包厢17间，棋牌室17间和能一次接待500余位来宾的大型温泉桑拿浴场（含有各种特色泡汤池：酒泉、咖啡泉、中药泉、玫瑰花香泉、激情涌泉浴、温泉游泳池、私家温泉包厢、保健足疗、保健按摩等项目）。以及健身房、乒100、乓球室、台球室、沙壶球室、网球、壁球等康乐设施。酒店的会议中心拥有各种规格不同，大小不一的会议室，可一次性接待350人同时开展会议。2武义温泉人称“浙中华清池”。 是华东地区单眼涌水量最大的温泉。采自地下330米深处，日涌水量4500吨以上，出水口水温41.2-44C。水质透明，无色无味，泉流如溪。富含氟、硫、锶、钼、铁等20多种有益人体的矿物质。武义温泉有3个泡泉处，分别位于武义温泉山庄（大唐风吕温泉度假村）、武义清水湾度假村与武义溪里温泉浴吧，前两个均提供住宿。大唐风吕温泉度假村是金华金大地投资有限公司在原武义温泉山庄的基础上投资开发的以露天温泉为主导产品的三星级度假村。度假村地处武义壶山101、省级森林公园内，占地五十余亩，是集温泉沐浴、客房餐饮、商旅会议、棋牌娱乐、休闲度假等多种功能于一体的生态健康旅游的胜地。主导产品唐风露天温泉以“诗画江南”为文化底蕴，富含露天温泉项目近二十余种。紧邻金温高速公路及金温铁路，毗邻壶山公园，风光秀丽。清水湾温泉度假村座落于风景秀丽的浙江武义温泉旅游度假区，武义溪里温泉已被浙江省人民政府批准为省级温泉旅游度假区。度假区规划总面积8平方公里，距武义县城4公里，距国家AAA级郭洞古生态村4公里。度假村三面环山，空气清新，按三星级旅游涉外饭店标准设计建造。A区（别墅）18幢，共64个床位，B区（综合楼层）6幢，其中豪华套房3套，商务套房4套，普通标准房72102、间，三人房20间，共计211床位。设有风格各异的大小包厢和餐厅，可容纳300个餐位；一个大型会议室（可容纳200人）和二个中小型会议室，两个网球场，一个篮球场，一个垂钓中心和烧烤场。小溪里温泉浴吧距离清水湾度假村不远，同属温泉旅游度假区，是度假区里最早开发的，大众洗浴型。3浙南泰顺温泉氡泉度假区（浙南大温泉）堪称温州四大王牌旅游景点之一。距温州市区92公里，距104国道分水关24公里，位于浙闽交界线上，国家级生态县-泰顺县雅阳镇内。表面水温59-68。是浙江省温度最高，最有医疗实用价值的温泉。经过测试，承天温泉属于低矿度、高温、氟化物、氡水矿泉，对一些慢性疾病有一定疗效。以氡泉为核心的氡泉度假103、区中心19.2公顷，系省级自然保护区;并被国家环保局列为“跨世纪绿色工程”。氡泉度假区坐落在华东第一大峡谷口，这里山溪蜿蜒、蜂峦叠翠、峡谷深切、崖壁峻峭、百瀑汇川、溪水长流。自然景观委婉中见雄伟、朴素中藏珍奇。4 其它l 临安天目山温泉天目山温泉位于临安市西南的湍口盆地，东邻杭州，南靠千岛湖，西连黄山，北接天目山国家级自然保护区，是省级风景名胜区大明山自然风景旅游区内的一个重要景点。天目温泉地处浙皖“黄金”旅游线上，交通便利，辐射面广。温泉四周景色优美，群山环抱，气候宜人，开发保健旅游具有独特的优势，已于一九九六年请专家编制了资源评估和立项报告，并报送国家旅游局，九七年三月国家旅游局已批准此项104、目，该项目的建设单位临安市旅游总公司已自筹资金500万元，目前正在寻找合作伙伴，将动工兴建。天目温泉水温为30-32，水为无色、无溴、微涩透明的低矿化度重碳酸型水。天目温泉是饮用、浴用的珍贵型医用热矿水。天目温泉在杭嘉湖一带、上海乃至华东地区有广阔的客源市场。l 安徽黄山温泉黄山温泉位于黄山逍遥溪冰川幽谷中段的北面。古名朱砂泉。神话中所说的黄帝洗却了身上皴坼的灵泉水，就是人们津津乐道的黄山温泉。黄山温泉，不仅是沐浴的佳地，而且是品茗上好泉水。黄山温泉的出名，还得益于黄山的天然景色, 1979年，邓小平赴黄山视察，还欣然挥毫为黄山温泉题写了天下名泉四个大字，使黄山温泉更加增添了人文景色。l 安徽105、巢湖半汤温泉位于安徽巢湖城东北汤山脚下。温泉由水温相差较大的热泉和冷泉汇合而成，故曰半汤。该温泉含有氡气等二十多种活性元素，利于治疗多种疾病。这里建有多处疗养院，楼宇栉比，绿树成阴，为疗养胜地。温泉靠近我国五大淡水湖之一的巢湖，风光旖旎，湖中有山，山中有水，湖光山色，美不胜收。有姥山、孤山、鞋山、仙人洞等胜景；有中庙、文峰塔、魁星楼等古迹；湖边盛产银鱼等名贵鱼种。这里开发较早,有很多职工疗养院,也有新兴投资的较上档次的温泉度假村。（三）温泉对比研究1定量对比研究几大温泉对比分析表自身资源品质与大城市的交通距离周边联动景区景点知名度开发特色宁海温泉495距离宁波约1小时车程.70公里地处森林公园106、中,湖光山色开发于60年代;郭沫若题词四星级酒店主导运营,接待能力强武义温泉41.2-44C涌水量大,日4500吨以上距离杭州约1个半小时车程郭洞古生态村出水量居全省之首。总体知名度不高时尚露天温泉;主题SPA汤池泰顺温泉59-68温度较高,露天自涌;距离温州市区90公里，1个半小时车程;地处大峡谷原生态风光,但原址开发不便;古廊桥总体知名度不高提水上山开发,典型欧式度假村,有老化迹象黄山温泉洗浴品茗皆可;是人文名泉距离上海300公里，三小时车程；距离杭州200公里，2.5小时车程背临世界遗产级著名景区-黄山自古有名,黄山四绝之一;邓小平题词依托强势观光线路运营临安温泉30-32;水温偏低距离107、杭州40公里；半小时车程近天目山风景区正待开发遂昌温泉39-42;日出水量800吨,较低距离杭州约500公里，4.5小时车程；06年高速通车后,距离杭州4小时车程地处森林公园中,湖光山色正待开发？2定性探索本项目开发的“？”在本省已开发的三大温泉中（黄山温泉因为依靠黄山这一世界级品旅游资源而不具备可比性）：宁海温泉开发最成熟，知名度最大，接待量也最大。但是它主要是酒店主导型模式，还是没有摆脱“游泳池澡堂子”的模式，虽然加入了一些现代的冲浪浴、泡泡浴、牛奶浴、药浴、沙浴、花浴、番茄浴等，但是相对缺少主题化、个性化的文化内涵。温州泰顺温泉上世纪晚叶开发，受到上个世纪欧化思潮影响，温泉度假村采用欧化108、风格，目前已经有老化落伍迹象。加之交通在省内温泉中最为不便，一直没有火爆起来。武义温泉也是上世纪晚叶开发，但是武义温泉泉眼较多储量较大，抛开先期一部分以及老化落伍的澡堂子式样的“浴吧”不提。其中后期新型开发的唐风温泉度假村，吸纳了南方露天温泉的一些成功之处，比较时尚化，也较符合温泉由洗浴到SPA疗养的大趋势。加之武义距离遂昌较近，因此唐风露天温泉度假村是本项目开发的第一竞争对手。如果能创造一种既能吸纳回归自然、天人合一趋势，同时又能符合江南气候的园林温泉模式，必将在浙江乃至全中国都是独树一帜，形成自己的鲜明特色、独到卖点，引领一场新的温泉度假村开发设计模式。经过分析比较，我们决定吸纳来自四个层109、面的精髓，组合成一种新园林温泉模式。一是南方热带露天园林温泉的开放通透、回归自然；二是古华清池宫殿建筑院落群围合温泉汤池的个性化、私密化；三是江南园林的环境布局艺术；四是现代建筑材质的时尚通透感。规划的湖山温泉度假村中，古典建筑符号与现代建筑材质结合的馆“露天”掩映在江南园林格局中；汤池“封闭”或“半封闭”的在这种新型小聚落建筑中，既有传统又有现代，既“以人为本”又“天人合一”，既有地方特色又有国际时尚。二、温泉洗浴文化专题研究（一）温泉与温泉旅游业温泉旅游已经成为全球旅游业的一个重要浪潮，国际温泉疗养学会（Ispa）的一份调查报告认为今后世界温泉旅游业将会以每四年翻一番的速度发展。在欧洲有许110、多有数百年历史的温泉旅游地；日本，至今沿袭中国古代的称谓，把温泉浴称做“泡汤”，目前日本全境开了2600多座温泉，开设了37.5万家温泉旅馆，每年的泡汤者达1.1亿人次，因而号称温泉王国。在我国，洗温泉浴和通过温泉浴治疗疾病的年代都早于欧洲。我国目前发现的温泉有2000多处，主要分布在台湾、云南、西藏、广东、福建等地。温泉胜地有：北京小汤山温泉、广西陆川温泉、西安骊山华清池温泉、云南昆明安宁温泉、台湾北投和草山温泉、广东丛化温泉、福州温泉等。我国已开发的温泉有一千五百余处（不包括台湾省），但除个别几处外，都是缺乏文化品位的温泉澡堂子和温泉游泳池。即或是号称四星、五星级温泉度假村，也不过是高档次111、的游泳池加澡堂子，再加一些现代的冲浪池、气泡池，以及药浴、泥浴、沙浴、牛奶浴、花浴、西红柿浴等翻新花样，到头来还是没有走出“游泳池加澡堂子”的基本模式。近年来由港台人士投资开发了珠海的“御温泉度假村”，吸取了一些国际流行的Spa休闲的内容，推出了水流按摩和健身疗疾的米酒池、咖啡池、中药池、情侣池和桑拿、美容、保健按摩。该度假村有客房65套，每间日租价680元。自1998年2月开业以来，日营业额最高50多万，一般十余万，营业两年基本收回投资。珠海御温泉已经成为当前我国温泉发展的一个成功模式。（二）温泉与SPA1来源SPA为“solubrious par aqua”的缩写，意思为“平衡健康之水”，112、现代人以此代指一种针对人体的治疗方法，也称“水疗法”，即以水为媒介，利用人与水的接触，使水中含有的一些对人体健康有益的成分通过亲和渗透作用进入人体，达到治疗或美容美体的目的。现在的SPA概念又有较大的延伸，有人称其为“五感疗法”，既通过人体的五大感官功能：视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉的感知来达到身心俱畅的感觉。水疗是SPA最普遍的形式。据考，SPA的名字起源于罗马帝国时期比利时的一个叫“SPA”的小镇，因为那里有一温泉，可以美容甚至治疗疾病而闻名。到了近代，科学家才揭开温泉的秘密，水中的精油成分来源于当地山上成千上万种花卉草木在上游水源的浸积。所以现在人们就模拟建造类似的环境及水质，使其对人体113、具有健康及健美作用，即为现代的“SPA”。现代的SPA关键是水资源及水设备，常见的有桶浴、湿蒸、干蒸、淋浴及水力按摩浴等，也常常选用矿物质、海底泥、花草萃取物、植物精油等来改善水质作用于人体。现实生活中，SPA具有以下功效：美容美颜、放松身体、舒缓身心、健康皮肤、治疗疾病等。2中国古代的SPA浴古人沐浴多用木桶和陶缸，有钱人家在淋浴方面颇为讲究，许多观念符合现代SPA理念。古人凡遇大喜之事或是重要活动（祭祀、敬神），为表示庄重和虔诚，必先“香汤沐浴”，皇族后宫、富家小姐对沐浴更是偏好。古代沐浴木桶是最普遍的器具，其次是陶缸和铜盆，“竹溪浴”也是一种传统的沐浴方式，多少带有一些浪漫的情调。“香汤114、”则多是由鲜花、香料、中草药、牛奶等调制而成，因此，古代的SPA浴按照用料种类分有以下几种：“花浴”、“香汤浴”、“中草药浴”、“奶浴”、“雪浴”、“天浴”等。以上的形式均具有一定的香身、修身、嫩肤、美肤、美体功效。目前木桶浴已经风靡全世界，成为许多SPA沙龙的王牌SPA形式。“鲜花浴”、“中药浴”更让人怦然心动。3SPA与温泉从SPA行业的古老起源，以及现实发展潮流来看。SPA虽然不一定等于温泉SPA。但是大多时候，温泉与SPA是紧密结合在一起的，因为温泉往往因为其所含矿物质成分对人体有一定康疗作用，而SPA也是强调借助水以及花果精油等辅助设备来对人进行康疗，因此两者的密切结合是必然的。 （115、三）当代温泉SPA的几大走向l SPA类型多元化目前的SPA可以分为6类： 1、Resort SPA(度假式SPA)以度假、疗养为主，与风景、温泉结合，一般坐落在风景优美的温泉疗养区； 2、Destination SPA(功能式SPA)以理疗慢性病为主，在日本被称为“方外疗法”，即处方外的治疗方法，也多开在疗养区； 3、Club SPA(俱乐部式SPA)以健身运动、减肥为主，多开在城市中； 4、Hotel SPA(酒店式SPA)在酒店里放松、休假； 5、Day SPA(日常式SPA)美容中心或SPA水疗中心提供的一种便捷的身心修护服务，顾客可以享受专业的SPA服务； 6、Home SPA(家居116、式SPA)，到SPA专卖店购买所需的Home SPA用品，利用工作之余或假期，在家动手DIY做SPA。 其中的温泉度假村度假式SPA和休闲旅游相融合，已逐渐成为全球极为流行的一种休闲活动。l 温泉SPA的中国特色SPA风靡全球，近年才正式进入开放的中国， SPA倡导的保健理疗方式与中国中医药浴在养生理念上不谋而合。因此集治疗、保健、休闲、运动、修养身心、缓松释压、美容美体于一体的SPA概念在中国很快便成为流行时尚。在国内，包括台湾在内的众多温泉度假村的SPA开发上，中医药浴系列都是不可或缺的高档SPA产品。l 温泉SPA的新时尚近年来SPA与芳香精油的搭配，形成一股SPA炫风，精油的功效可以舒缓及振奋精神，解除压力，更吸引人的是它有神奇的燃烧脂肪功效，更是深受女性朋友喜爱，此外，也有帮助心血管疾病、皮肤和新陈代谢等的疗效，是一项适合各个年龄层的享受休闲。同时，尤其在欧洲，SPA从传统水浴概念又演化出温泉矿泥浴，泥浴目前在欧美很流行，但是在国内受矿泥资源限制，还只能作为奢侈性项目。