1、目 录第一章总论11.1项目背景11.2可行性研究编制依据31.3可行性研究范围31.4项目建设单位简介41.5项目概况51.6主要技术经济指标6第二章项目建设背景、必要性与可行性82.1 项目建设背景82.2 项目建设必要性152.3 项目建设可行性18第三章项目地址、建设条件及优势323.1项目地址323.2建设条件333.3建设优势37第四章项目环境分析414.1市场环境分析414.2 政策环境分析444.3 社会环境分析494.4 行业案例分析50第五章项目建设方案545.1适老化住宅社区设计指导思想和原则545.2项目现状及规划建设目标575.3适老化改造的规模和主要内容625.3建2、筑方案665.4景观设计715.5配套设施71第六章智能化、信息系统建设776.1 智能化系统概况776.2 综合安保管理系统806.3 护理办公专有系统816.4 综合布线系统846.5 计算机网络系统856.6 公共广播系统(含背景音乐及紧急广播)856.7 信息发布及查询系统866.8 建筑设备监控系统866.9 卫星及有线电视系统876.10 其他智能系统886.11智能化系统集成89第七章环境保护907.1 执行环境质量标准及排放标准907.2 项目建设对环境影响及治理措施917.3 项目投入使用污染源及治理措施937.4 水土保持997.5 工程对环境影响程度分析99第八章节能103、18.1用能标准和节能规范1018.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析1028.4节水措施1048.5节能效果分析105第九章职业安全卫生1069.1职业卫生要求1069.2危害因素分析及控制措施1079.3预期效果及评价1099.4机构设置、人员配备109第十章组织机构与人力资源配置11010.1组织机构11010.2项目组织机构图11010.3人力资源配置111第十一章项目实施进度11211.1建设期11211.2项目实施计划11211.3项目实施进度计划表11211.4项目实施管理113第十二章项目招标方案11412.1编制依据11412.2招标原则11412.3建设项目招标范围及招标4、组织方案11512.4招标程序11612.5评标委员会的人员组成和资质要求117第十三章投资估算和资金筹措11913.1 投资估算11913.2 资金筹措122第十四章财务分析12314.1 计算依据及相关说明12314.2总成本费用估算12414.3 销售收入、销售税金及附加估算12614.4利润的估算12714.5财务评价127第十五章经济效益及社会效益分析13115.1 经济效益13115.2 社会效益131第十六章项目风险分析及应对措施13316.1 项目风险构成13316.2 项目风险应对措施134第十七章结论与建议13617.1结论13617.2建议136附表：项目投资估算及财务分5、析表第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称既有住宅适老化改造项目1.1.2承办单位单位名称：项目负责人：1.1.3项目建设目标xxxx国际养老中心是由XX地产发展有限公司联合艳阳（上海）度假连锁集团有限公司着力打造的安徽省首家CCRC即一日之家、一生之家的持续照料退休社区；集机构养老、社区养老、居家养老和临终关怀“四位一体”的大型健康养生文化社区。为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在政府有关部门的指导下，以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资约5.0亿元以实施xxxx国际养老中心项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老年居养社区，满足当地老年人的养老需6、求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。1.1.4项目提出的理由随着我国经济社会平稳较快发展，人民生活水平显著提升，健康与养老服务需求快速释放。健康、养老事业经过多年发展，虽然具有一定基础，但总量普遍不足、布局与结构不合理，总体发展明显滞后。加快推进健康与养老服务工程，鼓励社会资本参与建设运营健康与养老服务项目，既有利于满足人民群众日益增长的多样化、多层次健康与养老服务需求，提升全民健康素质，也有利于扩大内需、拉动消费、增加就业，对稳增长、促改革、调结构、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义。安徽省统计局发布的县级常驻人口调查数据显示，截至2013年末宣城市户籍人口228.77、万人（不含广德县）。其中：60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.9%（全省的比例为15.9%）。全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构18所，床位1210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34张。目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政201460号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，宣城市还需新增床位4677张。老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范围，决定了老人的物质生活状况和交往8、空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中国老龄事业发展“十二五”规9、划（4）民政部、国家发展改革委等10部门关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发201533号）（5）安徽省“十二五”社会养老服务体系建设规划（6）安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（皖政201460号）（7）宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见（8）老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）（9）项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫10、生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目建设单位简介1.4.1企业简介xxxx国际养老中心是由XX地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。XX地产发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”11、）始创于1999年，于2009年组建为集团公司，总注册资金8300万元，总资产8亿元，是一家以房地产 业为核心，服务产业和综合产业为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；养老产业更是遍及长三角地区，如：上海、江苏、苏州、安徽等地。多年来，集团在发展的历程中，12、坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、 舟曲等灾区和社会困难群体捐资赞助逾千万元。集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。XX地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。1.5项目概况1.5.1建设地点项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地280亩。项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利；项目13、地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。1.5.2建设规则利用绩溪中国北纬30度（处于29.57-30.20间 ），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。项目建设突出三个重点：一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。1.5.2建设内容及规模本项目总投资约14、5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所33806.8平方米，养老社区50866.19平方米，养老公寓19692.66平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米；总容积率1.04，建筑密度28%，绿地率51%。目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。1.5.4项目总投资及资金来源本项目总投资50021.26万元，其中：包括工程费用35112.49万元，其他费用12115、60.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。1.6主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设规模1项目占地面积平方米186666.67280亩2总建筑面积平方米204797.252.1养老会所平方米33806.82.2养老社区平方米50866.192.3养老公寓平方米19692.662.4徽文化长廊平方米32777.192.5多层住宅平方米397782.6小高层住宅平方米25264.612.7综合楼及配电房平方米26123容积率1.044建筑密度%285绿化率%51二设计床位张1600三新增职工人数人140四项目16、总投资万元50021.261建设投资万元48691.561.1工程费用万元35112.491.2工程建设其他费万元12160.871.3预备费万元1418.202建设期利息万元1130.003铺底流动资金万元200.00五资金来源万元50021.261项目单位自筹万元10021.262申请银行贷款万元40000.00六财务指标1年均营业收入万元8418.02年均总成本费用万元3107.23年均利润总额万元5310.84年均净利润万元3983.15投资利润率%10.66税后财务内部收益率%10.197税后财务净现值万元5447i=8%8税后投资回收期年10.76六建设期年2第二章 项目建设背景、17、必要性与可行性2.1 项目建设背景2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快根据联合国相关调查，世界人口将在2050 年超过90 亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15 岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。图2-1 我国老龄化速度概况资料来源：中国老龄委我国20世纪50年代第18、一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60 岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。预计到2013 年底，我国60 岁以上老年人口有望超过2 亿，2015 年则很有可能超过2.21 亿。而到2020 年，我国老年人口数很可能超过2.43 亿，老年人口占比超过17%。图2-2 我国将迎来老龄化加速发展阶段资料来源：中国老龄委按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准；19、60 岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012 年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从20152035 年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050 年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。2.1.2 我国社会保障体系进一步完善“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展覆盖城乡居民的社会保20、障体系框架基本形成，公布了中华人民共和国社会保险法，修订了工伤保险条例。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。图2-3 我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况资料来源：社会保障“十二五”规划纲要“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应21、保尽保。图2-4 “十二五”时期社会保障发展主要目标资料来源：社会保障“十二五”规划纲要其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。图2-5 20022010年我国退休人员养老金发展情况数据来源：WIND资讯综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。2.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有22、机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050 年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020 23、年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达到73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。图2-6 我国老年人消费需求展望数据来源：WIND资讯其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国24、将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。2.1.4 我国适老化住宅的经验及做法我国适老化住宅分为居家式社区养老和机构养老。在这个分类模式的基础上，适老化住宅开发建设，除了建设养老机构外，更要在居家式社区养老模式中大枣良好的开放式老年社区，建设适应老龄社会的通用住宅，新建、改建与扩建并举，打造社会效益与经济效益均衡的良好局面。最近几年来，在我国政府的高度重视下，各地出台了相应的政策措施，加大了资金支持力度，让我国适老化住宅的建设取得了长远发展。养老机构的数量不断增加，服务规模也不断扩大，日益丰富了老年人的精神文化生活。截止20125、4年底，全国各类养老机构高达20万个，养老床位达2314.9万张。社区养老服务配套设施进一步改善，社区日间照料服务业逐步拓展，已建成的含日间照料功能社区服务中心4.5万个，留宿照料的床位4.0万张，日间照料的床位15万张。重点以保障三无、高龄、五保、空巢、低收入和独居老人为主，借助专业的养老服务机构，提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等居家养老服务框架初步形成。养老服务运作模式、操作规范、服务内容等也在不断探索创新，积累了丰富的经验。为尽可能解决老年人的养老问题，不仅需要社会在老龄人口抚养和服务方面进行改革和创新，老年人本身对于生活的需求也将发生质的转变，过去集中住宿的养老院模式将会淡26、出，追求个性化适居环境的老年住宅将成为主流。目前中国的养老产业和养老地产发展迅猛，整个产业链的需求蕴藏着极大的商机，尤其是适老化住宅及老年公寓的规划、设计及内部装修部分。对于家装企业来说，在住宅设计前期环节介入已成为趋势。“老年住宅需要空间、结构、功能上的精细化设计，所以我们在与开发商合作时，会在住宅的设计环节提出合理化建议。”蔡明说，“第一步就是空间规划，整个楼体不设立外立面结构，而是先确定房间内部规划，然后再完成外立面以及后期风格、产品的搭配。首先考虑房间的功能性，将老人的需求在住宅设计之初就考虑进去，这样更能便于老人实现居家养老。”如果没有合理的功能、结构规划，仅靠后期“小修小补”的装修27、方式很难完全满足老人的使用需求。比如，老人房需要配备洗手间便于夜间使用，而一些老人房距离洗手间太远，后期装修时就需要将配有卫生间的主卧配备给老人，这样则很可能打乱整个家庭的装修规划。如果在设计之初就考虑到老人房配备卫生间的问题，后期装修就会减少很多麻烦。但从目前的装饰行业来看，人们装修时大多注重风格、潮流，对于专业的居室适老化设计关注度并不高，如何通过住宅布局、功能的合理化设计以及后期装修，来满足老人家庭养老的需求，还未得到足够的重视。从我国的社会经济发展和居住生活等状况来看，绝大多数的老年人将以居家养老模式度过自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分28、别占到90%、7%、3%。建设部在90年代末就针对社会老龄化这一问题，先后颁布了老年人建筑设计规范和老年人居住建筑设计标准等规范，为老年住宅的设计提出了一定的指导方针。2.2 项目建设必要性2.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，29、平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、30、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。2.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，安徽省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。安徽省从1998年开始步入老龄化社会，截至2014年底，全省常住人口中，60周岁以上老年人口1030.9万人，占总人口的1731、%;其中65周岁以上老年人692.8万人，占总人口的11.4 %，均高于全国平均水平。如今，随着老年人口增速加快、高龄老人、失能老人明显增加和空巢化趋势日益突出，养老问题由过去的家庭问题迅速转变为社会问题，社会养老服务供需矛盾愈发突出。本项目将通过将既有住宅进行适老化改造建设现代化老年社区的方式，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。2.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独32、立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年社区，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年社区。本项目建成后，在老年社区内应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照33、顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年居住社区，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。2.3 项目建设可行性2.3.1 项目所处背景环境利好支撑项目可行从政策层面来看，本项34、目所涉及的老年人服务行业，分别在中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中国老龄事业发展“十二五”规划、社会保障“十二五”规划纲要、社会养老服务体系建设规划（20112015年）、安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、安徽省老龄事业发展“十二五”规划（皖政201248号）以及宣城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。从政府支持力度来看，各级政府补35、贴力度可观：1、建设补贴安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见中指出：到2020年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡、具有安徽特色的养老服务体系，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张；符合标准的社区养老服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和80%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有特色的中小企业，形成一批养老服务产业集群和知名品牌。养老服务业政策法规体系建立健全，行业标准科学规范，监管机制更加完善，服务质量明显提高。全社会积极应对人口老龄化意识显著增强，敬老、养老、助老的36、优良传统得到进一步弘扬。各地要统筹整合资金，加大财政性资金支持社会养老服务体系建设的力度，鼓励和引导民间资本参与养老服务业发展。各级福利彩票公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。对各级公办保障性养老机构，根据财政分级负担的原则，按其供养对象保障其集中供养经费和机构建设经费，具体标准由市县自行制定。对民办养老机构，给予一次性建设补助、日常运营补贴、贷款贴息补助和政府购买服务补助，其中运营补贴由市、县按照不低于每人每月200元的标准确定。对于承接政府购买养老服务的养老机构和企业、社会组织，按其承接的服务内容和服务标准，给予相应的购买养老服务补助。为失能失智老年人服务的，按照其轻、中、重度失能37、失智程度，运营补贴和政府购买服务补助标准分别上浮50%、100%、200%以上。2、运营补贴宣城市人民政府出台的加快推进养老服务业发展的实施意见中指出：加大对社会办养老机构建设补助，包括一次性建设资金补助、床位运营补助和政府转移补助。（1）享受一次性建设资金补助。对自建养老机构床位数在50张以下、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于4000元的一次性建设补助；对自建养老机构床位数在50张以上（含50张）、手续齐全并已投入运营一年以上的，县市区政府按照核定的床位数，给予每张床位不少于5000元的一次性建设补助；对租赁经营其合同期在5年以上，手续齐全并已投38、入运营一年以上的养老机构，给予每张床位不少于1000元一次性建设补助。对自建、手续齐全并已投入运营一年以上的养老机构，未享受政府一次性补助的，按自建补助标准给予补助；己享受过政府补助，未达到补助标准的给予补齐；对一次性投入亿元以上的较大规模的社会办养老机构，县市区政府应适当加大财政支持力度。（2）享受床位运营补助。对已建成并投入运营的社会办养老机构，按实际接收本市户籍的老年人数给予运营补贴，运营补贴标准按照不低于每人每月200元的标准确定。接收失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，运营补贴标准分别上浮50%、100%、200%以上。上述两项补助所需经费由县级财政予以保障。市开发区所辖街39、道办事处执行宣州区标准。市开发区和宣州区所需补助资金由市级财政承担30%，市开发区和宣州区财政各自承担70%。（3）享受承接政府转移补助。社会办养老机构和企业、社会组织承接政府供养的保障对象，按规定标准将其生活、医疗费等补助转入，并由当地政府给予每人每月不低于600元的购买养老服务补助。承接政府供养的失能失智老年人，按照其轻、中、重失能失智程度，服务补助标准分别上浮30%、50%、100%以上。所需经费由县级财政予以保障。3、市场规模上升从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势：老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水40、平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一。目前，宣城市社会养老市场的需求量也日益增大。截至2013年末，全市户籍人口228.7万人（不含广德县）。其中：60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.9%（全省的比例为15.9%）。全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不41、含广德县）。其中：社会办的养老机构18所，床位1210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34张。目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政201460号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，我市还需新增床位4677张。新增床位要完全依靠社会力量来承建。以目前养老床位数量，缺口巨大，为本项目的快速、规模化、良好发展提供了巨大的市场空间与可能性。2.3.2 项目经营发展策略合理保障项目可行1、制定合理和完善的经营方案项目建成后，配有按五星级标准建造的老人活动场所，如体验馆、健身房、棋牌室、书画馆、网吧、茶吧、阅览室、手工编织室、医护室等，是安徽省首家倡导产42、权式旅游度假、养老养生休闲基地。（一）管理模式围绕贴近服务，温情关怀的理念，xx国际养老中心有针对性的设置了管理架构和部门，其中下设营销保障中心、财务保证中心、综合保障中心、运营保障四大中心，14个部门，共有员工140人左右，本科及以上人员占16.67%，大专占70%，高中及以下占13.33%。公司内部推崇系统化、标准化、统筹化的管理体系，例如计划管理、预算管理、绩效管理等，为打造员工队伍和提高队伍素质，公司成立了xx商学院，从360度全方位实战型训练、培训、研发，为所有员工在不同的发展阶段提供全面的培训、为公司输送和培养产业人才、为公司在不同的阶段适时研发产业政策、产品和运营机制。（二）服务43、模式公司摸索了一套行之有效的体验式的服务模式，从三大核心、八大特色、八大设施三方面得以有效实施。三大核心：（1）生活：生活照料、洗涤衣物、卫生保洁、代购代邮、社区巴士、自助厨房、分时查房、通讯服务、全天候协助服务（2）快乐：晨操、广场舞、文娱活动、节庆活动、主题月活动、生日会、旅游休闲、图书阅览（3）健康：绿色饮食、心理辅导、医疗服务、陪同就医、健康评估、健康咨询、安全保障、养生调理八大特色：候鸟式养老、绿色养老、以房养老、贴心服务、休闲度假、老年大学、开心农场八大设施：精装公寓、五星级会所、养生餐厅、娱乐设施、生态农业、活动场所、安防系统、医疗诊所整个运营服务过程中，始终贯穿“孝道文化”，倡44、导“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所医”的养老文化。（三）销售模式项目建成后，实行直销+代销+网络销售+连锁+加盟相组合的销售模式。养老产品涵盖了高中端养老居所、适老化营养餐饮、中医理疗、康体保健、异地养老、智能化养老等。（四）经营模式产业链打造：卫生保健服务、家政服务、教育咨询服务、养老旅游地产、金融服务、老龄产品销售、文化体验式旅游。集中化多元经营模式：xx养老产业所提供的产品、服务和未来的产品、服务都将养老产业链紧密相关，提供给现有的顾客和新顾客；企业也将投入资源拓展新的市场，通过现有的营销网络进行经营。实行价值的方式：实行差异化的模式，走创新、丰富的服务模式，利用新兴的信息手段，快45、速整合资源，抢占先机和市场，具体可以分为：（1）资本收益+管理养老产业综合性强，带动作用大，对促进消费、拉动投资，带动就业都很重要，正是当前国家需要大力发展的产业，由于前期投入巨大，盈利回报期长，必须探索合适的可持续发展模式：坚定不移走资本道路，将公司运作上市，开展债权性投资、基金、风投资源的开拓、嫁接，也可走合作共赢的道路，引入战略合作者。通过借助资本市场的力量，加速养老产业各项事业的发展，并最终通过在新三板或主板上市，实现所有股东利益最大化。资产证券化，将会使得养老会员也最终受益，并形成高中低端的养老会员结构配置。通过会员进一步建立养老发展资金池，强化会员消费意识，并通过运营模式的深化，提46、高单个养老客户的贡献毛益，实现养老产业良性螺旋式发展。公司通过缜密的运作，计划2016年实现新三板挂牌，2018年实现主板上市。（2）基础及延伸养老服务和升级适老化餐饮深入开发并形成体系。高端养老居所服务的多元化，为高端老人群体提供私人服务、高品质医疗及照料，兼具养生、养老、度假、休闲等功能。业务拓展由南向北布点，迅速增量客户，面向周边3小时经济圈做品牌营销，沿着高铁线进行战略布局，借助xx优越的自然生态环境和成熟的运营模式，把中心打造成发达城市和工业化城市的养生基地，规划两年内开辟十个城市养老市场。异地置换、分时养老模式开拓，目前现有10家合作伙伴，未来两年内再增加至50家。智能养老：服务终47、端、监控设备、防风险设施的信息化、智能化；远程在线医疗、会诊、时时身体状况监控、远程预约等。体验活动：3天2夜体验、异地养老活动等，丰富体验内容，开发新的体验活动。现有基础服务升级，如结合绩溪当地的旅游景点和土特产优势，开发特色增值旅游线路等。输出品牌，为养老项目设计、建设等做前期咨询；输出管理服务，培训输出养老人才，接受委托管理类似的养老机构；同时对我们委托管理运营的养老项目进行养老产品、养老金融服务、养老旅游服务开发以及销售 。上述管理模式、服务模式、销售模式、经营模式使得xx养老产业可以在市场上实现扩张和复制，持续开辟新的养生养老基地，将产业做大做强。2、构建舒适养老环境 争创省内示范基48、地xxxx国际养老中心项目建成后，将紧紧围绕建成“养老养生休闲基地”这一目标，不断提高服务管理质量，深化“尊老、敬老、爱老”企业文化建设，优化各项服务，降低运行成本为重点，加强基地软件、硬件建设，项目分为14个部门，由各职能部门负责，统一管理。 具体实施方向如下：（1）合理设置组织机构，保障老年人护理需要与安全。按照新标准完善组织机构的合理设置，保证高效运行，满足本基地各项工作需要。实行颐养院院长负责制，认真落实两级管理责任制，院长是医院质量与安全管理第一责任人，各部门负责人是部门发展与安全管理的第一责任人，各护理组长是护理质量与安全管理的第一责任人，坚持科学民主依法决策，坚持以老年人为服务中49、心，积极收集整理其具体要求与愿望，加强沟通与协调，真正实现“急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需”。（2）加强细节管理，全面提高护理质量。本项目将以不断加强基础护理质量和安全管理，把缺陷管理作为最基础的管理手段，鼓励非惩罚的不良事件报告，以查找缺陷为手段，以整改缺陷为目标，强化零缺陷意识，对生命高度负责，全面提高基地各项工作质量。强化人人从我做起，从细节做起，做细、做实、做严各项工作。（3）合理布局，科学设置各服务项目。本项目将按照老年人的特点和老年人建筑设计规范，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面全方位符合老年人的特点和需求。相关建筑主要为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房50、面积以合室、一室、二室小套房为主。道路无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。同时，本项目将提供完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。未来，本基地还将建设正规康复护理医院，具备治疗、抢救、康复、咨询等功能，全方位的满足本基地内老年人的各方面需求。（4）加强财务管理，改善基础保障设施。认真落实财务管理和信息管理的要求；进一步加强基地环境、后勤配套实施的改造，着力为老年人及工作人员营造良好的生活和工作环境。（5）强化培训，提高职工整体素质。认真实施“老年护理”专业培训、急救技术的培训等相关规范化、标准化培训工51、作，进一步强化法律法规知识的培训学习，每年对相关领导、工作人员进行法律、法规培训以及伦理知识培训和考核，以合格率100%为工作目标。3、合理服务收费标准 突出老年福利特点老年服务机构收费是个敏感而又实际的问题，收费过高，将难以突出老年服务机构的社会福利设施功能，并影响项目的老年人入住率，降低项目长期稳定提供服务能力，不利于本项目的长期稳健发展。本项目选择核定价格时，首先将根据收费项目和实际成本支出作为依据；二是参考外地的收费标准和本地收入的平均生活水平；三是要考虑服务对象的经济承受能力，慎重定价、合理收费、低费微利，体现老年福利事业的特点，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切52、实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果，同时，本基地将由入苑老年人自愿选择缴费标准，分为一般会员以及高级会员，并提供不同的养护服务。2.3.3 项目管理运营模式合理支撑项目可行1、信息化运营 降低服务成本本项目建成后，将充分应用最先进的IT技术实现数字化智能养老院的高效管理。提高服务运营效率，实现老年人从入住到日常生活的全部服务过程的管理，设计合理的工作流程，达到护理人员时间安排的准确定位、高效分配以及物资的合理有效分配，降低护理成本和运营成本。（1）老年人个人信息的网络化管理，保证了管理人员可以及时、准确地得到老年人的各种生命指标，提高了基地的服务质量，实现无纸化和无胶片化办公。（2）通过53、个人信息带动护理信息的管理，并为相关科研服务，构建基地的数字化神经网络。（3）系统可对核算单元和核算项目进行调整和自由组合，可针对基地不同的部门管理情况和经济核算方式随时进行调整。（4）根据收费和床位数据统计的需要，随时为管理的需要定义和输出各种报表。（5）提供可由基地自己定义的各种护理方案、物资方案以及典型案例等，方便护理人员轻松处理典型老年人护理方案的定制和修改。（6）系统可自由组合的功能模块，可根据基地的具体工作流程定制、重组和改造。（7）全面的院长查询系统，为院长提供全面的基地运行经济信息和临床信息数据，为院长提供决策依据。（8）实现各部门的高效合理的工作流程，保证老年人相关费用的准确54、性，减少相关纠纷，为老年人提供更好的护理服务。2、实施绩效管理 增强核心竞争力现代养老服务机构的核心竞争力是人力资源的竞争力，人力资源的竞争力是通过提高人力资本的价值，来促进机构社会效益和经济效益的提高。要想提高人力资本的价值，就必须有一套完善的、可行的、便于操作的人力资源激励机制，而绩效考核和薪酬系统建设则是建立有效的人力资源激励机制的重要环节，因为这是其他环节如聘任、培训、奖惩、职务任用与升降等正确实施的基础与依据。本项目将以公平、公正、公开为原则，以提高职工绩效为导向，以定性考核与定量考核相结合，多角度考核，通过评价职工的工作绩效、态度、能力和素质，帮助职工提升自身工作水平和综合素质水平55、，从而有效提升基地的整体绩效和整体职工素质。项目将由总经理设定部门目标，并设置绩效与薪酬管理委员会，绩效质询会统领本基地的绩效考核工作，具体由人事部门开展实施。具体考核项、考核周期、考核主体如下：3、严格财务管理 保障项目运营 在现代养老服务机构财务工作中，财务管理作为机构后勤保障的重要组成部分，发挥着重要的服务和保障职能。努力做好机构财务管理工作，对于提高经费利用率、增强机构的效益具有十分重要的意义。项目建成后，将实行“统一领导、集中管理”的财务管理体制，即机构的财务活动在机构负责人及总会计师领导下，由机构财务部门集中管理。（1）坚持领导负责制坚持领导集中理财、议财、管财制度并将之作为组织的56、一项重要工作，列入议事日程，坚持领导分工负责制，明确各级领导的职责分工与审批权限，避免因各自为政而导致财权和财力分散，对大项经费支出要逐级申请、列会研究，严格落实单位领导联合审批负责制，同时实行组织定期议财制度，根据年度工作任务进展情况和经费使用情况、定期分析财务工作形势和理财方向，及时总结用财经验，针对性地查找管理上的薄弱环节，及时研究调控措施和解决办法，防范各种资金风险。（2）实行财务集中管理严格落实财务规定，充分发挥纪检、审计、财务部门的职能监督作用，采取经常性、不定期的事前、事中、事后监督检查，通过财务集中归口、一个账户管理，做好对增收节支的推动作用。（3）强化审计监督有效落实财务把关57、监控，加强财务人员职业道德教育，财务部门要认真执行年度经费预算，严格审核、报销，按规履行财务监控把关职能。同时，建立健全事业部门的内部监控，通过计划审查、实物验收、领导审批等环节管住经办人，通过领导干部经济责任审计、工程审计和专项经费审计等，有效地发挥审计部门的监控作用。（4）规范物资集中采购 实施物资集中采购，集中支付，提高经费使用效益，主要着力实施以下三点：一是严格采购计划。机构设备采购小组和物资、工程采购小组根据各自担负职责、任务，严格按采购细则汇总、申报采购计划。二是规范采购行为。两个采购小组按部门申报项目组织公开招标，进行多轮谈判、货比三家、集体决定、按规签约。三是规范资金支付程序。58、财务部门根据院集中采购小组的采购计划、采购合同按规定程序支付，既要有经办人办理物资出入库手续又需有采购小组指定人员签字验收，真正做到资金结算准确无误。综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对安徽省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于安徽省的经济社会发展具有重要意义。第三章 项目地址、建设条件及优势3.1项目地址3.1.1项目选址原则参照老年人居住建筑设计标准选址和规划布局的要求，本项目的选址要满足以下条件：1、中小型老年人居住建筑基地选址宜与居住区配套设置，位于交通方便，基础设施完善、临近医疗设施的地段。大型、特59、大型老年人居住建筑可独立建设并配套相应设施。2、基地应选在地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染源的地段，基地内不宜有过大、过于复杂的高差。3、基地内建筑密度，市区不宜大于30%，郊区不宜大于20%。4、大型、特大型老年人居住建筑基底用地规模应具有远期发展余地，基地容积率宜控制在0.5以下。5、大型、特大型老年人居住建筑规划结构应完整，功能分区明确，安全疏散出口不应少于2个。出入口、道路及各类室外场地的布置，应符合老年人活动特点。6、老年人居住用房应布置在采光通风好的地段，应保证主要居室有良好的朝向，冬至日满窗日照不宜小于2小时。3.1.2项目地点及占地面积项目地处绩溪县城东南60、3公里，紧邻千年仁里古村，上溯6公里即是国家4A级龙川景区。这里三面环水、一面靠山，登源河在这里绕了一个大湾，河床宽阔，最宽处约150米，河水清澈见底，游鱼可数，山间植被繁茂，品种繁多，一年四季花果飘香，青山绿水，风景上佳；而项目所在地绩溪，是徽州文化发祥地之一，她古色古香，集山水之精华，聚人文之荟萃；随着国家经济的快速发展，绩溪已进入高铁时代，旅游度假经济亦日臻成熟。在这样的天时地利人和背景之下，项目区完全可以成为休闲养生的“世外桃源”。由于本项目是对XX地产发展有限公司绩溪分公司在此开发的既有住宅进行适老化改造，项目占地280亩。项目区地理位置优越，环境优美，交通便捷，符合上述老年人居住社61、区建设的选址和规划要求，适宜养老基地的建设。3.2建设条件3.2.1自然条件1、地理位置：绩溪县位于安徽省南部，地处黄山山脉和西天目山山脉结合带，长江水系与钱塘江水系分水岭，北纬29573020、东经1182011855，具有得天独厚的自然生态环境、厚重的生态文化和丰富的生态资源禀赋。县境总面积1126 平方公里。东与临安市交界，北与宁国市、旌德县毗连，西与旌德县、黄山区及歙县接壤，南与歙县相邻。东西最长直线距离59. 5 公里，南北最宽直线距离42 公里。2、地形、地貌：绩溪县位于黄山与天目山接合部，县界及境内有海拔千米以上山峰40 余座，重峦叠嶂，溪流纵横，地势高于邻县，史称“宣歙之脊”。62、山脉、盆谷相间，呈“多”字形延伸。中部是贯通南北的断裂带，县城位于断裂带中南段的华阳断陷盆地。清凉峰踞县境东端，界皖、浙两省三县，顶峰及其北坡坐落境内。中部东西向凸起，溪水南北分流，分别入钱塘江和长江。3、气候、气温：绩溪属北亚热季风气候，年平均气温15.9，年平均降水量1630.3毫米。境内多山，地势较高。受地形影响，与同纬度平原地区相比，气温较低，降水偏多，日照偏少，风力较弱，且表现垂直分呈。春季气温回升快，雨日多；秋季气温下降快，雨日少。春、秋季短。2014年全年降水量1625.9毫米，比常年偏多6%。年平均温度16.6，比常年偏高0.4，全年日极端最高气温38.0；年极端最低气温为-763、.4。全年日照时数为1643.4小时，年日照百分率为37%。4、自然资源：据2009年第二次土地调查，全县国土面积110362.52公顷(1996年因皖浙勘界而有所减少)，人均0.62公顷。其中耕地13159.41公顷，园地6873.39公顷，林地80458.15公顷，草地1222.05公顷。县域地处北纬30 度附近的中山区，山多、林多、地表水多。原生态生物资源多样、丰富；矿藏多样、品位悬殊；水资源丰沛，落差大，季节差异大。地表径流总量10.3亿m3，人均年占有量6042 m3，耕地亩均可供量8900m3。县境地势高于四邻，地表径流96.6%流出境外。全县森林覆盖率75.5%。境内植物有20064、余科1300余种，其中国家重点保护珍稀植物33种。野生动物有兽类50 余种、鸟类100 余种、爬行类20 余种、两栖类10 余种、鱼类30 余种、昆虫类230 余种，其中不少可用作药物、食品和工业原料。境内已探明的矿产资源有38种，有色金属占优势。3.2.2社会经济条件绩溪县人民在市委、市政府和县委的坚强领导下，以“六年齐抓、三城同创”为抓手，把握“好为标准、快字当先”工作导向，扎实推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，全县经济发展平稳健康，社会大局和谐稳定。2014年全年完成生产总值54亿元，比上年增长8%以上；财政收入8.54亿元，增长3.6%；固定资产投资96亿元，增长1.65、1%；社会消费品零售总额22.25亿元，增长12%；进出口总额8070万美元，增长1.5%；城镇常住居民人均可支配收入2.21万元、农村常住居民人均可支配收入9500元，均增长10.5%；完成节能减排年度任务。提速推进现代服务业发展。电子商务产业取得重大突破，成为全省首批电子商务进农村综合示范县，互联网“聚土地”模式在全国引起轰动，被首届中国县域经济和电子商务峰会总结为“绩溪模式”；制定加快电子商务发展的若干意见，推动电子商务与实体经济融合发展；四方电商产业园跻身全省首批电子商务示范园区，建成全省首个公用型电子商务保税仓库，完成全市跨境电商第一单业务；全县新增电商企业52户，实现网络交易额6亿66、元。文化旅游产业迅猛发展，胡开文墨业成为全国文化产业示范基地，3户企业入选安徽民营文化企业100强；17个文化旅游重点项目进展良好，龙川和园温泉度假中心主体工程完工，华商碧水湾、黄山机场绩溪候机楼全面施工，登源省级服务业集聚区获省发改委批复；龙川村入选中国历史文化名村，上庄村、湖村被评为中国传统村落，“中国最美古村落”品牌效应进一步显现；成功举办“油菜花节”、“安苗节”及全国摄影大赛，全年旅游接待量500万人次，旅游综合收入24亿元，分别增长24%和33%。徽商银行、华夏保险在我县设立分支机构，金融机构新增贷款7.83亿元，增幅达到19.8%，居全市前列。3.2.3外部基础设施条件绩溪县供水、67、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。（1）给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为东阿黄河地下渗透水源，供水普及率将达到100。根据绩溪县总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。（2）排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。（3）供电本项目用电由供电部门统一解决，目前城市生活用电供应充足，能够满足项目的用68、电需求。3.3建设优势1、风景秀丽，旅游资源丰富绩溪，地处徽文化核心区和安徽省“两山一湖”、“最美高铁”的旅游经济圈优势，素有“国画里的乡村”、“徽菜美食文化节”、“油菜花旅游节”、“安苗节”、“山核桃采摘节”等特色旅游品牌，开发建成了古龙川、胡适故居、鄣山大峡谷、小九华、徽杭古道、太极湖村、尚书府等一批有影响力的重点旅游景区，更有“名人故里、文化名城、徽菜之乡、和谐之源”的美誉。黄山 太平湖 九华山2、历史悠久，人文荟萃绩溪，古色古香，集山水之精华，聚人文之荟萃。绩溪徽文化底蕴十分厚重，自古崇文重教，“十户之村，不废诵读”；绩溪“邑小士多”，名人辈出，诞生了诸如胡适、胡雪岩、胡开文、胡宗宪、69、胡富、汪华等众多中外闻名的人物。胡氏宗祠 胡雪岩纪念馆3、生态环境优势（1）绩溪森林覆盖率达75.4%，联合国绿色产业、国际生态示范区。纯净富氧的空气环境对健康非常有利，尤其适合中老年朋友进行舒适的有氧远动，从而改善身体疾病或亚健康状态。（2）绩溪的山泉水富含人体所需的多种矿物质，富含硼、锌、硒等离子矿物质和微量元素，是上好的饮品，对传输氧气、调节新陈代谢，排除酸性废物和预防疾病是非常必要的。绩溪县，因常年饮用此水，民间又俗称“长寿村”。据官方统计绩溪县85岁老人1761人，90岁以上442人，100岁以上50人。4、区位交通优势项目地距高铁站车程10分钟；距机场车程45分钟；距5A级龙川景区70、车程5分钟；距杭徽、绩黄高速口车程15分钟。绩溪具有良好的区位优势，京福高铁、皖赣高铁、杭黄高铁纵贯全境；杭瑞、宁绩、绩黄、扬绩高速在此交汇；随着交通基础设施的不断改善，形成了往来北京、上海、杭州、南京、合肥等城市的四小时内快速抵达的旅游圈。绩溪日益成为安徽融入苏浙沪、对接长三角的休闲式后花园。第四章 项目环境分析4.1市场环境分析我国自1999年以来已经进入老年型国家。21世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主71、。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年社区是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年社区兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。4.1.1中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数72、达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准；60 岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012 年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从20152035 年的20 年间内，我国老年人73、口比例将增加一倍，达到20%，2050 年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年社区会成为越来越多老年人的首选，对适老化住宅的需求会不断增长。 4.1.2观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，74、家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。4.1.3社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%，未来10年，“空巢家庭”将成为老75、人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90%。未来，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 4.1.4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5%，中年人（4050岁）有42.8%希望将来与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 4.1.5养老服务市场的发展空间目前，宣城市社会养老市场的需求量也日益增大。截至2013年末，全市户籍人口228.7万人（不含广德县）。其中：60周岁以上户籍人口41万人，76、占户籍总人口的17.9%（全省的比例为15.9%）。全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构18所，床位1210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34张。目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政201460号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，我市还需新增床位4677张。新增床位要完全依靠社会力量来承建。以目前养老床位数量，缺口巨大，为本项目的快速、规模化、良好发展提供了巨大的市场空间与可能性。同时，随着社会化养老服务业的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。养老服务业的发展，需要园林、绿化、基础设施77、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器，以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。4.2 政策环境分析4.2.1 行业政策（1）中国老龄事业发展“十二五”规划2011年9月23日，为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，中共中央国务院于提出了中国老龄事业发展“十二五”规划。其中指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务78、的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。（2）社会保障“十二五”规划纲要2012年5月12日，中共中央国务院印发了社会保障“十二五”规划纲要。其中指出，要加快健全养老保险制度。实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水79、平。完善企业职工基本养老保险制度。建立城镇居民社会养老保险制度，在试点的基础上全面实施。研究制定因病或非因工死亡参保人员遗属领取丧葬补助金和抚恤金办法，以及因病或非因工致残完全丧失劳动力参保人员领取病残津贴办法。在试点的基础上，积极稳妥地推动机关事业单位养老保险制度改革。实施应对人口老龄化的社会保障政策。实行有利于促进就业的社会保障政策，建立社会保障待遇水平与缴费情况相挂钩的参保缴费激励约束机制。立足当前，着眼长远，继续做实企业职工基本养老保险个人账户，研究弹性延迟领取养老金年龄的政策。积极稳妥推进养老保险基金投资运营，实现基金保值增值。继续通过中央财政预算拨款、划拨国有资产、扩大彩票发行等渠80、道充实全国社会保障基金，为应对人口老龄化高峰做好准备。（3）安徽省老龄事业发展“十二五”规划2012年3月，安徽省人民政府发布了安徽省老龄事业发展“十二五”规划，规划中指出：“十二五”期间，我省人口老龄化具有老年人口比例高、增速快、高龄化突出、纯老家庭增多等特点，老龄问题的社会压力显著加大，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到1075万人，约占总人口的15.2%；高龄化趋势进一步加剧，80岁以上高龄老人将达到100万人，约占老年人口比重的9%。未来五年是我省推动科学发展、加速崛起进程的关键阶段，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要各级政府正确81、处理老龄事业与经济社会发展的关系，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。重点发展居家养老服务。按照统一名称、统一标准、统一标识的要求，在城市街道、社区和农村乡镇建设综合性居家养老服务中心、居家养老服务站（点）。以社区为依托，普遍建立“养老服务热线”、居家养老呼叫服务网络等信息沟通求助渠道，为居家老人提供家政服务、生活照料、康复护理、文体娱乐和精神慰藉等服务。城区新建小区开发建设和旧城改造要按照城市居住区规划设计规范等规定，将社区养老服务设施同步规划、同步建设、同步竣工、同步交付使用，使用面积一般82、不得少于300平方米。已建成的居住区没有养老服务设施的，要逐步补建或者利用闲置的设施改建。依托敬老院、光荣院、福利院等设施资源，积极为社区居家养老提供服务。在城市，70%以上的社区建立社区为老服务站，80%以上的街道建立社区为老服务中心，80%的城区建立社区为老服务信息网络平台。在农村，80%的建制村建立社区综合服务设施，80%的乡镇建立有养老服务设施的社区综合服务中心。培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。大力发展社区照料服务。把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日83、托、临托等多种形式的老年社区照料服务。统筹发展养老机构服务。按照统筹规划、合理布局的原则，进一步加大社会筹集和财政投入力度，推进保障型养老服务机构建设，满足“三无”老年人、失能老年人、贫困老年人、空巢老年人、高龄老年人等特殊人群的专业照料服务需求。认真落实有关养老机构的各项优惠政策，积极推进公办养老服务机构体制改革，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式，鼓励社会力量参与兴办养老服务机构。到“十二五”期末，力争养老机构床位达到每千名老人40张以上，其中城市养老机构中，社会办养老机构床位数所占比重达到50%以上。优先发展护理康复服务。在规划、完善医疗卫生服务体系和社会养老服务体系中，加强老年护理84、院和康复医疗机构建设，根据护理院基本标准规范管理。政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。设区市级以上城市至少要有1所专业性养老护理机构。研究探索老年人长期护理制度，鼓励、引导商业保险公司开展长期护理保险业务。切实加强养老服务行业监管。进一步完善养老机构行政管理的法律法规，建立养老机构准入、退出与监管制度，做好养老机构登记注册和日常检查、监督管理工作。寄宿制养老机构等关系老年人安全和健康的重要场所，要列入消防安全和卫生许可制度重点管理范围。着力加强养老服务队伍建设。逐步建立养老服务从业人员职业资格认证制度，加强专业教育、在职教育和岗位技能培训，专85、业养老护理服务队伍的持证上岗率达到85%以上。逐步提高养老服务从业人员工资福利待遇。发挥基层老年协会等社会组织的作用，开展助老志愿服务活动。4.2.2 行业规划社会养老服务体系建设规划（20112015年）2011年12月16号，为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求，国务院下发了社会养老服务体系建设规划（20112015年）。其中指出加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过186、亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。同时，规划也指出要加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万87、个。其中，机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养护机构88、中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。4.3 社会环境分析老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着89、人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比90、如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。4.4 行业案例分析4.4.1 杭州金色年华【区位】杭州转塘镇金家岭188号【定位】专为退休人士建造的多功能园林式生活中心【规模】占地250多亩，总建面积10余万平方米【物业类型】老年公寓、酒店式度假公寓【项目概况】中国杭州金家岭退休生活重心，是国家发改委“重点项目引导基金”扶持的项目，也是浙江省示范性老年公寓和杭州市品质生活（养老）体验点，由浙江省马寅初人口福利基金会所属的浙江银发事业发展中心建设和经营。曾荣获2009年“全国养老服务放心机构十佳单位”、“201091、年养老全国养老机构五心服务品牌示范基地”称号、2009、2010、2011年连续三年被评为“杭州市最具生活品质体验点”。园区建有居家式公寓、护理式公寓、养生公寓、酒店式度假公寓；配套设施有：浙江省人民医院医疗康复中心、餐饮中心、国际交流中心、休闲娱乐中心、老年大学、门球场、金色艺苑等。整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域单元：1.第一个区域为集合式养老单元四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层1012个左右的居住单位，其布局有2室1厅1卫和1室1厅1卫，各单间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流空间等。2.第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心度92、假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将2个主体相近而建。3.第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能，护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。4.4.2 浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）地理位置：临安市天目山风景区九思村。农家乐度假式公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。目前，该公司在天目山当地相继开发了九思湖畔、西坑云海、立塔人家，大有桂谷多个休闲养生公寓项目。莫干山、千岛湖和黄山的项目也已经开工。目前该模式在杭州周边景区风靡开来。该模式选址主要在生态93、良好、风景优美的村落，由公司出资，按照统一标准对村民的住房进行改建装修或重建。改建后的房屋产权仍归村民所有，村民可选两间居住，一楼餐厅也由村民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归开发公司所有，期满后归村民。在30年使用期内，开发公司把这些房间用于销售和统一经营管理。购买公寓的客户花5万10万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权，在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请公司代为出租，获得租金收益，租金收益中投资者获得60%。九思湖畔项目位于临安市天目山风景区九思村，为统一拆迁重建项目，毛坯销售，该项目为15栋独立公寓组成，都在6层左右，一、二层全部返还给村民，46楼为公寓，以标94、准间为主，少数楼层有套间和层高在5米左右的LOFT 公寓。4.4.3 上海绿地21城-孝贤坊【开发运营商】绿地集团。【区位】昆山花桥镇绿地大道555号。【规模】占地4000余亩，建筑面积2100000余平方米。【物业类型】联体别墅、双拼、花园洋房、电梯公寓。【主力户型】公寓7888/平方米，别墅207315/平方米。【项目概况】孝贤坊是绿地21城四大主题社区中的养老社区。绿地21城由度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区构成，总占地约13平方公里。建筑风格包括古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等多种风格及多层电梯公寓。19万平方米的规划公建配套设施：大型综合医95、疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街（约11万平方米）、生活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园等完善生活配套设施， 率先开通往返上海市区中山公园及安亭镇的社区巴士。近3万平米社区生活广场，汇集餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施。孝贤坊居绿地21城的西北部，处于绿地大道、香榭丽大道、春天大道的围合圈内，首批开发总占地面积为35万平方米，住宅总建筑面积达到约26万平方米，共有2000多户，分为玫瑰园联排别墅区和合欢园电梯公寓区，两者的房源数量分别为536套和1900套。孝贤坊以英式田园别墅风格为96、主，承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，45度的坡顶、华美的山墙屋面、屋顶上的连体烟囱，还有住宅间一排绿意盎然的精致庭院，将建筑与自然完美融合，营造出英伦小镇惬意的居住氛围。为展现英国园林风格和人文风情，景观设计按水陆两条主要景观轴线发展，最后汇聚到中央湖区。其中，水上轴线即英伦河街，陆上轴线则是由一系列规则花园构成的步行轴线，并以戏剧、油画、音乐、科技工业、园林等英国代表文化为主题，设计出一个个关联的景观组团。为了让老年人在园林散步时，既能获得乐趣又能拥有健康，孝贤坊整个区域都采用无障碍通道和防滑地面，并专门开辟出宽阔的活动广场、垂钓区、亲水平台、健康步道等，移步换景，赏心悦目，老年人完全可按照97、自身喜好，选择钓鱼、门球、秧歌、跑步或太极等健康身心的运动。同时，孝贤坊还将与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路，进一步丰富日常生活。第五章 项目建设方案5.1适老化住宅社区设计指导思想和原则5.1.1设计指导思想适老化住宅的规划设计要围绕设定老年人的生活场景开展。场所的营造，正确的顺序首先是生活，其次是空间，最后是场所。要使适老化住宅区绽放令人难忘的生活场景，应该同时考虑四个方面：符合美学的空间设计、功能业态的合理分布、场所定位的可识别性以及高水平的运营管理。要注意处理好空间、场所、生活的关系，把握好整体与局部的协调。（一）适老化住宅区营造适老化住宅区的规划要选98、择最有灵气与思想的设计者，规划必须注意与周边环境融合，结合当地文脉，充分吸收中国传统美学精华，发挥对适老化住宅区意境的想象力，注重对整体氛围的营造，打造其独特韵味，力求浑然天成，如诗如画。在规划设计上应具备多元而丰富的功能、宜人的建筑和空间尺度，应注重空间的独特性和可识别性以及步行环境的舒适性。营造出安定、明亮、优雅、温暖、祥和，充满生命的活力氛围。在生理和社会结构中与老龄化的需求不谋而合，它能提供非正式的交流；而且“能直接目测到街道”，能给人安全感，围合空间在共享环境中提供了一种身份鉴定，还能更有效地为老人提供关怀等等。（二）适老化住宅区服务设施营造从设计适老化住宅区生活场景和服务内容入手，99、规划升级版的园区服务设施，充分利用商业街区、广场、物业用房、社区用房等服务场所，考虑合理的服务半径，功能配置相互协调，力求展现一幅温馨的生活画卷。适老化社区主要是以向老年人提供各类服务，其适宜的服务半径、全面的配套服务设施是两个关键因素。（三）邻里交往空间营造对于适老化住宅区的规划来说，邻里交往空间的塑造意义重大。（1）把握邻里交往空间的整体规划：为有利于增加老年人交往、互动的机会，缓解邻里隔离与封闭现象，让居住区充满生机，在规划中整体考虑标识性建筑、综合性服务的邻里中心、能让人们停留和活动的中心广场、亲切且具有连续性的步行系统等。在营造顺序中优先考虑能迅速聚集人气、拉动社区邻里交往氛围的关键100、节点空间，如邻里中心、广场、商业街区等服务配套。（2）重视邻里交往细部空间：除了关注街巷、胡同等传统空间外，也要细致揣摩宅前、宅间、出入口等其他空间的规划。（3）老年人主要的活动圈。以家庭为出发原点，老年人主要的活动半径是5分钟出行距离，大约在180m-220m。同时，老年的步行空间，在设计时宜结合老年人步行特征：实现无障碍设计，完善步行系统；步行路径简明畅通；步行距离不应过长，考虑间隔一定距离设置老人休息座椅。5.1.2适老化改造的原则对既有住宅的改造相比较新建住宅区来说，受到的限制比较多。改造时候不光受到既有住宅本身现状制约，还需要考虑整个城市文化历史传承方面的问题。所以在改造设计中上本着101、可持续发展的大前提下，尽量满足“以人为本”结合老年人具体居住状况具体分析， 创造一个“适应性”的居住环境。1、可持续发展原则老年人随着年龄增长，不同阶段对住宅的需求也是不同的，在适老化改造中，不仅要考虑当时老年人的状况需求，也应该考虑到改造设计的可持续性，将老年人不同阶段的需求综合考虑做出适宜的设计，先对一部分作出改造适应当前需求，并为以后老年人状况发生变化后的再次改造预留出空间，根据具体的情况来调整改造设计。2、以人文本的原则在以往的住宅设计中，都是以健康的成年人为设计标准的，在这种标准下设计出的合理、方便的居住环境给老年人居住，却会有很多的不便之处，甚至是障碍。适老化改造后的住宅，使用的主102、体是老年人，则“以人为本”体现在对老年人的关怀，即 “以老年人为本”的思想上。在实际改造过程中，要设身处地为老年人着想，满足他们对居住空间外部环境、住宅内部空间、配套设施等方面的需求。3、适应性原则我国传统思想以几代同堂，天伦之乐为幸福，所以大部分的老年人还是与子女同住在一起，所以在改造中考虑老年人的需求固然重要，但家里其他人的需求也是不容忽视的，住宅空间的适应性就尤为重要，可以避免家人之间不必要的矛盾。此外，人在不同年龄阶段对住宅空间的需求也是不同的，但住宅作为一种特殊的商品，不易更换或是轻易购买的，为了使人在进入老年期后，仍然能在自己的住宅中方便的生活，对改造的适应性提出了要求。5.2项目103、现状及规划建设目标1、项目发展现状XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅即是位于绩溪县瀛洲镇仁里村的房地产开发项目。项目注重生态设计，以现代建筑的造型手法体现传统的质感徽派建筑。项目利用低建筑密度的优势，在山坡、平地规划上形成建筑布局的错落性，最大限度的保证丰富的邻里空间和对景观面、日照的要求。项目融合了千年徽州文化与现代徽派建筑于一身，运用牌坊、门楼、简约马头墙、砖雕、木雕、青瓦、亭台、楼阁等徽派村落建筑的各种元素，于山水之间打造中国最具现代徽韵的山水旅居度假圣地。在原有住宅设计时，引入了公配和居住分离的理念，项目中间的南北一条主干道和环形车行干道将本项目分成六个组团，主入口的徽文化艺术长廊104、区、五星级酒店区集中布置在同一片区域，形成小区的公共客厅。而养生公寓、花园洋房、联排别墅、独栋别墅分布在景观资源最好的区位，每个组团有各自的中央景观，同时又保证了私密性。为进一步打造项目区的发展蓝图，在目前设计中计划融入养老特色，拟对项目进行适老化改造，以满足发展要求。2、项目定位（1）战略定位以科学发展观为指导。以生态环境为基础，以市场为需求导向，以“缔造幸福养老生活”为目标，坚持“生态经济化、经济生态化”原则，打造具有较大规模、较强影响、较高品质的生态养生养老、休闲度假、康复理疗的示范基地，成为xx地区乃至全国知名的“养生福地、养老乐园”，为老年事业的发展做出积极的贡献。（2）目标定位中高105、端品位搭配该项目的建设，根据经济社会发展水平和中高收入家庭承受能力以及独生子女赡养老人多的特点，规划建设中高端养生养老功能社区，满足不同的需求。养生养老兼顾在项目景观建设中规划大面积的景观绿地和广场，并考虑设计开心农场，用于休闲活动、果蔬种植，项目地栽种有名贵花木，蔚然成荫，更是将“天然氧吧”带回家。健康医疗配套健康中心的功能定位：一是中高端人群的健康维护和促进，包括健康餐饮、健康休养、健康教育、健康体检和康复治疗、就医服务等；二是高端特殊医疗设备及互联网远程医疗设备，利用互联网平台开展线上诊治，远程名医会诊，国内知名综合大医院网络挂号；三是定期开展健康体检、健康讲座、健康咨询等。3、特色住宅106、与功能区（1）高端养老用房社区：包括的物业主要有独立式高端养老用房、花园洋房，为居家养老的高端人群设计，是一种独立的生活方式，有专业的医疗护理团队提供健康养生理疗服务。（2）居家用老用房社区：为居家养老的中端人群设计，是一种独立的生活方式。（3）养生公寓社区：主要为生活完全可以自理的老人设计，是一种有居住年龄限制并提供中央餐饮服务的社区，这里的老人保持独立的生活习惯，很少或基本不需要提供护理帮助。社区提供交通服务、客房服务、餐饮服务、社交及康体活动等，这些附加服务费包括在每月的管理费中。（4）高端养生会所（五星级标准）：按五星级标准建造，集客房、餐饮、会议、娱乐于一体，养生会所也为前来探亲、侍107、奉老人的亲友、企事业单位提供商务、会议、旅游度假的高档居所。（5）护理居住社区，主要为半自理、不可自理的老人设计，通过受训练的员工为老人提供日常生活起居服务、不同程度的康复治疗服务。各类社区、养生会所满足了身体健康、愿意浏览观光、游走全国各地的中老年人休闲、旅游的需求，满足了避暑避闹的“候鸟式”的应时移居、休闲度假的“休养式”的暂居、长期定居等不同需求。（6）配套商业服务区：超市、土特产、老年用品专营店等4、康复医疗中心拟与省内外著名医学院、中医院等医疗机构合作，建设以心脑血管等老年特征为主的特色保健理疗康复医院。在功能上突出以下几个方面：（1）健康管理：通过综合医疗体检，为高端群体提供健康全108、程服务，提供个性化的健康指导咨询、干预措施等。（2）高端体检：针对养生养老特点，提供高水平、个性化、方便快捷、体贴周到的体检服务。（3）美容养颜：利用优越的山水环境优势，引入高端美容养颜元素、打造高水准的美容养颜水平。（4）养生保健：包括食疗养生、运动养生、水疗养生、绿色养生等。（5）中医养生：以传统中医理论为指导，对养生人群及慢性疾病进行科学调养，增进健康、益寿延年，深入研究挖掘仗义保健养生，打造区域特色中医养生保健品牌。（6）康复疗养：针对康复群体简历疗养康复机构、设施和环境，达到治疗、疗养、康复、回归社会的四位一体的目的。（7）养生养老教育：定期举办养生养老讲座，邀请知名专家宣讲养生养老109、知识，同时加强专业护理人员、养生指导书、健身指导师、营养师的培养培训，为老年群体提供优质服务。5、配套设施建设（1）网络设施：水、电、气、路、通讯网等网络设施齐全，应有尽有。（2）消防设施：消防设施严格按照规范要求设置，确保养生养老社区度消防安全的需要。（3）道路设施：适老化设计，做到人车分离，动静结合，让老人流连畅想于山水花木中。6、生活服务建设（1）充分体现国际适老化设计，养老中心配有老人活动场所、体验馆、健身房、棋牌室、书画馆、网吧、茶吧、阅览室、手工编织室、医护室等。（2）设置紧急呼叫器，收到信号后，全科医生和护士会准备好急救用品，赶往并进行救助。（3）设置无死角监控设备，监控室24小110、时配置专业人员。（4）老年大学，做到“老有所学、老有所乐”，充分发挥老年会员的一技之长，体现人生价值，得到尊重，营造一个健康快乐的心理环境。5.3适老化改造的主要内容及规模5.3.1适老化改造规模为达到项目规划设计的定位和养老功能，本项目对项目既有住宅适老化改造，改造总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所33806.6平方米，养老社区50866.19平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米。通过对既有住宅的室外环境及配套设施、单元公共空间、户内空间进行适老化方面的改造，建立一个最符合老年人意愿的111、一个最有利于老年人安度晚年的、一个最切实可行的和一个最有效率的养老保障体系的老年居住社区5.3.2外部空间的适老化改造1、安全性设计在生活的各个方面“安全第一”都是首要原则，在居住方面也是一样，安全性是老人居住环境设计的首要前提。老年人的身心都发生了很大的变化，原来游刃有余的生活环境，越来越感觉有许多障碍，老人便对周围失去了安全感。这就需要建筑和环境提供足够的安全性和保护性措施，充分考虑老人活动的各方面安全性设计，消除老人的障碍感。（1）步行系统（2）路面（3）台阶与坡道（4）户外照明2、便利性设计（1）住宅出入口（2）环境的易识别性（3）标识引导系统（4）公共服务：包括家务、家庭保健、送餐112、定期探望、电话、应急、交通或陪伴等服务。3、舒适性设计（1）住宅立面（2）绿化空间（3）室外地面4、便于交往的设计（1）户外交往空间（2）户外坐息空间以老年人为核心，考虑老年人的行为特点，建立安全的道路系统，营造优美的绿化环境，创造易于识别、易于控制、易于到达、易于交往和无障碍性的空间环境，为老人提供各种运动、休闲、交往空间。5.3.3内部空间的适老化改造1、住宅套内空间组合的改造设计（1）安全性设计消除地面高差重点空间动线回游：缩短交通距离，便于紧急救助，加强视线联系，促进声音通达，利于通风采光加强视线、声音的联系（2）便利性设计合理调整空间尺度：按需调整各室面积；提升空间使用效率集中组织113、功能流线：公共活动区居中布置；老人生活区相对集中适当安排空间组合：餐厅、厨房就近组合；卫生间、卧式靠近设置；起居室、餐厅邻近连通考虑轮椅通行空间：主要交通流线应放大尺寸；重点部位保证轮椅回转；过度空间采用开敞设计（3）舒适性设计良好的朝向顺畅的通风优美的景观：选择景观条件好的位置；利用阳台创造户内景观2、公共交通空间的改造设计（1）楼梯（2）电梯（3）走道（4）扶手3、玄关的改造设计4、卧室的改造设计（1）合理的位置（2）适宜的空间尺度（3）良好的照明（4）细部设计：地面材料、卧室门与窗5、起居室的改造设计（1）适宜的空间尺度（2）合理摆放的家具6、厨房的改造设计（1）合理的平面布局（2）适宜114、的空间尺度（3）有效的采光通风（4）安全和方便7、卫生间的改造设计（1）合理的位置（2）适宜的空间尺度（3）明显的干湿分区（4）安全的防护措施：入口内外无高差、设置安全扶手、卫生间门应外开、地面应防滑、卫生间设呼叫系统8、阳台的改造设计（1）取消阳台内外高差（2）采用防滑易清洁面砖（3）“洗衣晾衣清洁”一体化（4）防止过晒5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述拟改造老年社区的建筑设计应符合老年人建筑设计、城市道路和建筑物无障碍设计及公共建筑节能设计等规范、标准的相关规定。（1）公共活动空间本项目涉及的配套服务的医疗康复、商业街建筑，考虑采用分区分散布置，力求做到功能集中，布局合理，交通流畅；部分115、具有特殊功能的建筑，如医疗康复所、商业街等应遵循有关的建设规范进行设计，并且在所有的建筑中均应考虑无障碍设计的内容；公共电梯厅的设置应结合公共使用功能用房的布置，尽可能设置在建筑的中部，使竖向交通便捷高效。（2）适老化住宅楼适老化住宅楼顺应地形并且体形舒展。老年公寓生活楼功能分区将根据功能按层划分，采用竖向连接，功能分区明确；建筑内除设置生活起居室之外，应分别设置各功能用房，如餐厅、护理中心等。公共的适老化住宅之间尽可能采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。5.3.2建筑特征适老化116、住宅建筑外观应做到色调温馨，简洁大方，自然和谐，统一标识；新建的老年养护院建筑的立面设计原则为形式与功能有机结合，反映出建筑鲜明的个性和内涵，并与周围环境相协调，建筑立面简洁美观，色彩明快。在强调整体的同时注意细部设计。住宅内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。5.3.3结构选型本项目主要建筑为颐养楼、老年医院、老年大学、水疗馆等用房应为重点设防类，宜采用钢筋混凝土117、结构；其他配套设施等考虑采用砖混结构。5.3.4功能性设计（1）老年人居室应按失能老年人的失能程度和护理等级分别设置，每室不宜超过4人，并设置阳台；老年人居室室内通道和床距应满足轮椅和救护床进出及日常护理的需要。（2）老年人居室应具有衣物储藏的空间，并宜内设卫生间，卫生间地面应满足易清洗、不渗水和防滑的要求。（3）老年人居室门净宽不应小于110cm，卫生间洗浴用房门净宽不应小于90cm；老年人生活区走道净宽不应小于240cm。（4）老年人居室宜设置呼叫、供氧系统，并安装射灯及隐私帘。（5）洗衣房内部设置应符合消毒、清洗、晾（烘）干等流程和洁污分流的要求，并设置必要的室内晾晒场地。（6）配餐、消118、毒、厕浴、污洗等有蒸汽溢出和结露的用房，应采用牢固、耐用、难玷污、易清洁的材料装修到顶，并设置排气、排水装置。5.3.5功能用房安排按照老年养护院建设标准（建标144-2010）对项目各功能用房进行设置，保证老年人养老、医疗、娱乐等功能的完善，建筑面积指标均满足规范要求。项目配置功能用房安排表序号功能单元配置功能用房备注1入住服务用房接待服务厅、入住登记室、健康评估室、总值班室2生活用房居室、沐浴间、配餐间、养护区餐厅（兼公共活动室）、会见聊天厅、亲情居室、护理员值班室3卫生保健用房诊疗室、化验室、心电图室、B超室、抢救室、药房、消毒室、临终关怀室、医生办公室、护士办公室4康复用房物理治疗室、119、作业治疗室、5娱乐用房阅览室、书画室、棋牌室、亲情网络室6社会工作用房心理咨询室、社会工作室、多功能厅7行政办公用房办公室、会议室、接待室、财务室、档案室、文印室、信息室、培训室8附属用房警卫室、食堂、职工浴室、理发室、洗衣房、库房、车库、公共卫生间、设备用房5.3.6养老服务标准本颐养中心为入住老人提供周到完善的养老生活服务，具体服务标准参照有关养老服务机构服务质量规范。提供的主要服务内容如下：个人生活照料服务：为老年人个人提供饮食、起居、清洁、卫生服务。老年护理服务：通过护理干预，为老年人提供连续、综合的健康及医疗照护。心理/精神支持服务：通过语言、文字等媒介，使老年人的认识、情感和态度有120、所变化，更好地适应环境，保持和增进身心健康。安全保护服务：根据老年人的需求，在医护人员的指导下，采取适当的安全防护措施。环境卫生服务：为老年人保持居室及外部环境的清洁卫生。休闲娱乐服务：为老年人开展各种类型、有益于身心健康的文化体育娱乐活动。协助医疗护理服务：协助医疗、护理人员，完成职责范围内的简单的医疗护理工作。医疗保健服务：为老年人提供预防、保健、康复、医疗方面的综合性卫生服务。家居生活照料服务：为家居的老年人提供日常生活照料。膳食服务：根据营养学、卫生学要求，为老年人提供均衡饮食。洗衣服务：为老年人提供衣物送洗、送回服务。物业管理维修服务：提供水、电、取暖、降温、排污、房屋和设备的维修、121、保养，保障生活设施完好。陪同就医服务：协助监护人陪送老年人到医院就医。咨询服务：通过举办各种形式、多种内容的活动，解答疑难问题。通讯服务：提供通讯设备，保证老年人与家人和社会的联系。送餐服务：将餐饮送到老年人房间。教育服务：有计划的对老年人开展各类形式、有教育作用的活动。购物服务：根据老年人需求，协助或帮助老人购买生活用品。代办服务：代读、代写、帮助处理老年人的各种文书资料、受老年人委托代领各种物品。交通服务：为老年人提供交通的便利。5.4景观设计项目区景观设计以庄重的园林风格为主，成为景观主轴。与自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松122、色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品、雕塑，增添空间趣味性。植物设计整体格调力求自然，植物布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。5.5配套设施5.5.1给水工程用水量预测项目用水根据给排水设计的有关标准以及入住老年人生活用水量和工作人员人员活动用水量，估算本项目用水量为459900 m/a，其中：项目生活用水量标准为120L/人/天，按用水人数为10000123、人；管网漏失及未预见用水量按生活用水量的5%计算，全年按365天计算。水源规划区块利用自来水作为供水水源，由项目区周边的供水主管道接入供水管网，利用生活供水管网作为供水水源。管网供水管网随道路建设，同步实施。为保证供水可靠性及降低管网造价，地块内部道路下供水管网的布置采用环状管网与枝状网相结合的形式。在区内主要道路下敷设供水干管，呈环状布置；支路下敷设枝状管道，以降低造价。规划区块内新建住宅和公共建筑应采用节水工艺，使用节水器具和设备，建设内部水循环系统，以提高生活用水的利用效率。5.5.2排水工程规划采用雨污分流的排水体制。1、污水工程污水量预测区块内污水量按生活用水量乘以城市污水排放系数预124、测。根据项目的特点，污水排放系数取0.8，用水量日变化系数取1.5。区块污水量(平均日)1200立方米/日1.50.8预测本片区平均日污水量为640立方米/日。污水工程结合现状地形和规划竖向标高沿主要道路布置污水管道，建立完善的污水系统。地块内污水由道路下各级污水管收集后，汇入规划的污水干管，统一纳入城市污水管网。2、雨水工程项目区周边具有完善的雨水管网，项目区利用规划的雨水干管进行雨水的外排出。道路建设时应重视雨水口的建设，在地势低洼处应加大雨水口密度或采用双篦雨水口，适当减少雨水口间距，以利于雨水收集。道路纵坡较大时，横向收集雨水较困难，应采用纵向收集雨水措施，沿垂直道路中心线适当位置设置125、雨水篦，避免道路路面排雨的现象。5.5.3电力工程1、用电负荷预测根据全国民用建筑工程设计技术措施电气2009版（第三版）民用建筑负荷密度指标：适老化住宅建筑负荷密度25W/、需要系数取0.4、同时使用系数取0.35；地下建筑负荷密度8W/、需要系数取0.6、同时使用系数取0.5；住宅按每天用电6h计算，地下照明每天按2h计算。具体详见下表用电负荷预测表序号建筑能耗用电负荷指标 (W/）建筑面积（）需用系数同时系数日用电小时数（h)年耗电量（万kWh）备注1住宅25193899.64 0.40.356148.62 2车库、储藏室810897.610.60.521.91 204767.25150126、.532、供电电源规划项目区供电由当地供电部门规划，考虑由周边变电所接出，10KV电力线接至各地块项目区变压器（630KVA或1000KVA），经变压后供电给用户。根据规划用电负荷分布情况，本规划区块内需要设置3座10千伏开关站，与变电所10千伏出线构成中压供电网。每个开关站由110KV变电所的两段母线分别引出10KV主送电缆，开关站转供容量不超过15000KVA，每处占地300500平方米。对于部分用电负荷较大的公建可安排110KV变电所出10KV专线供电。3、电力线路规划范围内110KV电力线建议采用埋地敷设，以减小对项目区的景观影响。10KV电力线全部实施电缆敷设，并与道路同步实施电力电127、缆沟。5.5.4通信工程考虑到有线电视数字传输技术和交互式传输技术的发展，以及数字电视的推广，全面开展有线电视网上综合业务，宽带网络用户将逐步增长。住宅和公用建筑均应考虑敷设宽带网络管线。区块通信线路由通信管接入区内，区内使用统一规划建设的通信管网，规划通信、网络、有线电视及监控等各类弱电线路在规划道路下同管位敷设，以便接入每个地块。通信管线应随道路的建设，同步实施完善，现有的架空线路应逐步转入地下。5.5.5环卫规划1、生活垃圾收运处置规划生活垃圾收集、运输和处置应力求达到减量化、资源化、无害化。实行垃圾分类收集，回收利用，源头减量；垃圾处理实现资源化、无害化。2、建筑垃圾收运处置规划为了加128、强对此类垃圾的管理，需建立、完善和执行城市建设工程渣土管理办法，由专门部门对工程渣土进行统一管理、调配、运输和处置，工程渣土的处置按规定实行有偿服务，建设工程开工前，建设单位应当到所地在的有关部门运输工程渣土处置手续，工程渣土运输须由有准运证的专业部门统一运输，运输车辆应当符合限定载重吨位和密闭化要求，按规定路线运到指定地点，集中堆放或综合利用，严禁随意倾倒。3、特种垃圾收运处置规划特种垃圾主要包括医疗卫生垃圾及其他对环境污染影响较大的垃圾（如废旧电池），此类垃圾的收集运输，要求特种垃圾收集容器化，运输密闭化和机械化。特种垃圾的收集采用专门容器，运输时连同容器一起运往特种垃圾焚烧厂。特种垃圾焚129、烧厂应配置垃圾容器清洗消毒设备，容器清洗消毒后返回特种垃圾收集点重复使用。4、道路清扫保洁规划对于项目区道路要求全部列入清扫保洁范围，增加清扫次数，提高保洁质量，要求实行“降尘与冲洗相结合，人扫与机扫相补充，清扫与保洁为一体”的道路清扫保洁模式。5、环卫设施规划垃圾收集：在各居住地块内设置垃圾收集点就近解决，通过垃圾收集站运往城市垃圾处理厂统一处理。果壳箱在主要道路两旁和路口设置，按主要道路不大于50米、次要道路不大于80米间隔标准设置，废物箱应美观、卫生、耐腐蚀、防雨、易清洗。项目区内共设1处垃圾收集站，用地100150平方米，与周围建筑物的间隔不小于5m。公共厕所：规划结合室外场地、绿地设130、公共厕所；结合公建设置内附式公厕，项目区共设公厕2处。车辆通道：规划通往环境卫生设施的车辆通道宽度不小于4米，环境卫生车辆通往工作地点倒车距离不大于30米，作业点必须调头时，应保证空地面积不小于150平方米。第六章 智能化、信息系统建设智能化与信息系统是按照现代管理思想和理念，以信息技术为支撑所开始的信息系统。系统将通过利用数据、信息、知识等资源，实施筹建项目的组织控制与管理，实现信息共享和决策支持，以提高业务效率，及决策的科学性，其最终目的在于提高养老服务基地的核心竞争力。作为一个信息系统的基本组织，筹建项目智能化及信息系统应具有集成化、规模化、适时化、网络化和智能化等主要特征。并且随着社会131、经济的发展，科技的进步，特别是计算机网络技术的发展和功能的日趋完善，这些特征是信息分类的集成化、系统功能的模块化、信息处理的智能化，以及信息处理界面图形化，这些方面在应用中还在不断的发展和完善。筹建项目智能化及信息系统的建设主要包括：综合安保管理系统、护理与办公专用系统、综合布线系统、计算机网络系统、公共广播系统（含背景音乐及紧急广播）、信息发布及查询系统、建筑设备监控系统、卫星及有线电视系统、火灾自动报警系统、电源与接地系统、智能照明控制系统、智能化系统集成等。6.1 智能化系统概况6.1.1 概述随着计算机的普及和互联网技术的广泛应用，世界各地的各行各业都具有了划时代性质的变革，人们开始越132、来越多地利用网络技术来为自己服务。老年护理服务事业作为人民生活的一个基本保障部分正在发生前所未有的变化，护理技术的进步，大型护理辅助设备的创新和更替，使传统的护理模式和护理环境面临重大的变革和创新。养老服务基地作为人类文明与进步的主要象征的载体，越来越显示出它在社会上的重要地位和职能，并且也同其他行业一样受到了这股网络浪潮的冲击，随着数字化技术的发展，养老服务基地管理及经营模式也发生了显著的变化，同时也为社会提供了更新的、更完备的各项护理服务。养老服务基地这一与人类自身利益息息相关职能机构正朝着数字化的方向发展，本项目把这种数字化时代的养老服务基地称为“智能化养老苑”。6.1.2 设计原则鉴于133、养老服务基地的智能化系统的实际应用状况和将来的发展趋势，考虑到各系统的实际需求及具体的使用特性，同时兼顾技术新旧更替不断加快的特点，整体方案设计应遵循以下设计原则。1、先进性充分考虑信息技术和信息需求的迅速发展的趋势，在技术上应具有一定的超前性，采用国际或国内通行的先进技术，以适应现代科学技术的发展。总体设计要一步到位，要保证养老服务基地总体智能化水平达到较高档次。在管线到位的情况下，可根据技术的发展和投资状况，分步实施智能化系统，以提高整体技术水平。应保证将养老服务基地建成为先进的、现代化的智能化养老服务基地，并且在多年后总体水平不落后。2、成熟性和实用性采用被实践证明为成熟和实用的技术与设134、备，最大限度地满足养老服务基地现在和将来的业务发展需要，确保耐久实用。3、开放性充分考虑养老服务基地发展的需要，采用开放的技术标准，使系统与未来的新增设备既有互联性和操作性，且能很方便地融入全球信息网络中。4、可靠性高效稳定的系统，能提供全年365天，一天24小时的不停顿工作。对于安装的服务器、终端设备、网络设备、控制设备与布线系统，必须能适应严格的工作环境，以确保系统稳定。5、集成性和可扩展性应充分考虑弱电智能化系统所涉及的各子系统的集成和信息共享，保证系统总体上的先进和合理性，采用集中管理、操作和分散控制的模式。根据养老服务基地弱电系统的实际情况，按需要分层次实现各子系统的集成和信息共享，135、保证系统总体上的先进性和合理性，采用集中管理和分散控制的模式。总体结构应具有兼容性和可扩展性，既可以包容不同类型的产品，便于升级换代，使整个弱电智能化系统可以随着科学技术的发展与进步，不断得到充实、完善、改进和提高，并在预埋件和线缆上留有余地，以便系统将来的扩展。6、标准化和模块化根据养老服务基地智能系统总体结构的要求，各子系统必须标准化、模块化，代表当今新的科技水平。7、强调以人为本强调以人为本的设计思想，为适应多功能、外向型需求，对于来自养老服务基地内外的各种信息进行收集、处理、存储、传输、检索、查询，为养老服务基地的使用者提供有效的信息服务和充分的决策依据，并为老年人、护理人员和管理人员136、提供安全、舒适、方便、快捷、高效、节约的工作和护理环境。8、经济性在实现先进性和可靠性的前提下，达到较高的性能价格以及经济的优化设计。6.2 综合安保管理系统6.2.1 系统描述养老服务基地是一个进出人员复杂、流动量大的公共场所，24小时全天候开放，随时都可能发生突发事件，如小偷冒充家属进入公寓偷窃，贵重药物被盗等。因此，针对养老服务基地的特殊需求安装安防系统是十分必要的。筹建项目集合了护理、康复、办公几个主要的功能区域在内，因此对环境安全具有非常高的要求。不同区域的安保系统设置具有自己的防范特点和功能定位，涵盖了对老年人和护理人员的人身安全、重要设备安全、办公区域资料安全等方面的防护，因此综137、合安保管理系统对筹建项目的总体防范具有极其重要的地位，需要采取多重的安全防范措施来保障不同区域的安全，杜绝人为的非法破坏。6.2.2 闭路电视监控系统闭路电视监控系统在大厅、出入口、库房、财会室、入口通道及轿箱内部等位置，设置闭路电视监控系统，达到监控位置无死角。对重要位置随时监视现场活动情况，并记录图像，若发生非正常事件，由安防中心及时采取有效措施，同时可以根据录像记录查询以前过往人员图像和事件发生情况。6.2.3 入侵报警系统入侵报警系统主要在一些重要区域的关键部门和重要房间，如收费处、财务室、库房、重要仪器库房等房间，以及重要通道出入口处，设置双鉴探测器，在重要部位各库房、收费处、重要仪138、器库房、机房、护理站等处设置紧急报警按钮，采用应急报警和区域报警两种形式，实现对突发事件应急报警和设防区域非法入侵报警功能，通过防盗报警主机的集中管里，构成主体的安全防护体系。同时报警系统联动控制闭路电视监控系统，对报警发生时的现场状况进行监视和记录，作为后期处理的依据。6.2.4 出入口控制系统对需要控制的各类出入口，按各种不同的通行对象及其准入级别，对其进出实施实时控制与管理，并具有报警功能。系统应与火灾自动报警系统联动。6.3 护理办公专有系统6.3.1 系统描述护理办公专有系统是根据养老护理办公及工作性质而设立的一些基地特有系统，筹建项目主要考虑了护理、教学、办公等子系统。6.3.2 139、床位呼叫系统床位呼叫系统对提高护理质量、减轻护理人员劳动强度有很大帮助。在老年人和护理人员之间搭起一座无形的桥梁，使护理人员可以及时了解老年人的情况，提高护理质量。该系统在公寓房内床头和卫生间分别设置普通分析和紧急按钮，各护理站站配置主机及显示屏，接到老年人呼叫后，可显示呼叫的房间号和床位号，并可直接与老年人对话。系统设总监控机与各层联网。通过总监控机，总值班室可以了解、督促各科室护理工作。6.3.3 智能一卡通系统建成后的项目将是一个集护理、康复、生活、行政为一体的大型的现代化的智能型的综合养老护理建筑群。内部工作人员的出入控制考勤以及护理工作人员和入住老年人及其家属的消费、用餐等必然是一件140、非常烦杂的工作。因此，需要引入“一卡通”管理系统，一卡通不仅是大楼安全保卫，现代化办公护理环境及现代化管理不可缺的主要组成部分。该管理系统是基于计算机网络技术和最新IC卡（非接触式）技术，将门禁管理、考勤管理、消费管理等全部纳入计算机综合管理系统，并预留其他功能接口，充分考虑系统的先进性。系统配置主要包括：门禁系统、考勤系统、消费系统等三大部门。（1）门禁系统的重要设置点门禁系统的功能及主要设置点为个重点大楼、公寓以及出入口。（2）考勤系统的主要设置点一卡通系统中的考勤功能主要实现护理人员、后勤人员及其他工作人员等人员的考勤功能，方便基地的统一管理。其主要考勤点设在各个建筑物的主要工作人员入口141、，方便工作人员考勤使用。（3）消费系统的主要设置点智能化一卡通消费系统的功能，其主要目的是为了避免货币在基地环境中流通所带来的病菌传播，及货币流通过程中的破损和缺失，方便入住人员及基地工作人员的日常生活。系统主要由管理中心、门禁控制系统、考勤管理系统、消费管理系统等组成。6.3.4护理示教系统护理示教系统是指借助监控系统对典型护理过程进行远距离实时观摩的一种教学手段，利用重点护理房闭路电视监控示教系统，对过程的记录和现场转播，对细节进行摄制。观摩的护理人员在示教室内可清晰地观看典型、标准以及优质护理的全过程。重点护理房闭路电视监控示教系统通过前端高清晰度的专业摄像机把正在进行的护理过程摄制下来142、，直接录制到数字硬盘录像机，利用计算机网络传输到示教室的显示器上，进行护理示教。同时利用在重点护理房闭路设置场景检测用摄像机把整个场景录制下来，让家属也能看到相关的场景画面。6.3.5 数字会议系统该系统主要用于举办各种会议、报告等，因此，要求能方便与会者进行发言、会议讨论、讲解。该系统可以把音频和视频有机结合在一起，可以满足本地的音频的传输，还可以进行远程方式的传输。6.3.6 办公自动化系统该系统主要用于基地行政管理，系统应能对建筑物内外的各类信息系统收集、处理、储存、检索等综合处理，并提供人们进行办公事务决策的支持功能。办公自动化系统具有如下功能：建筑物的物业管理运营信息，电子账务、电子143、邮件、信息发布、信息检索、引导、电子会议以及文字处理、文档管理等。6.4 综合布线系统6.4.1 系统描述综合配线系统是满足各种不同的计算机与通信的要求，支持语音传输、办公数据传输，更主要能够支持基地内各种图像存贮、传输，能支持各种护理设备的信息互连等，可适应各种灵活的、容错的组网方案。综合布线系统应覆盖以下部分：涉及计算机网络互连的计算机系统以及各类的计算机外部设备（包括数字化摄影系统设备等）；涉及网络互联的护理设备；涉及传统电话通信系统，为大楼其他智能化子系统提供基础。6.4.2 布点原则根据基地网络的应用和发展，综合布线的布点除了语音通信功能外，主要充分考虑基地数学网络的应用划分，满足以144、后各种应用的需要，并根据房间功能定位来确定每个房间的定位。6.4.3 系统设计综合布线系统本身具有很高的兼容性，主要综合语音、数据、图像及多媒体系统的应用。每个信息点能够灵活的应用，可随时转换接插电话，微机或数据终端，并可满足将来的远程会诊、多媒体会议电视等系统的传输应用。整个布线系统由工作区子系统，水平干线子系统、管理子系统、垂直主干子系统、设备间子系统、建筑群子系统等六个子系统构成。应考虑高度的可靠性、高速率传输特性、灵活性及可扩充性。6.5 计算机网络系统筹建项目计算机网络系统建设应覆盖整个基地，通过计算机网络系统的设计和建设，把筹建项目建设成为一个高水平的智能化养老服务机构，建设成为一145、个护理办公管理自动化、科研、后勤服务为核心，以现代网络技术为依托，技术先进、扩展性强、能覆盖整个基地中心的智能化网络。计算机网络系统是智能化养老苑建设的重要基础平台，除了上层各类应用系统的数据传输提供高速通道之外，同时也是大多数弱电智能系统（例如综合安保、一卡通、电子公告系统等）的主要传输通道之一。因此，网络系统是弱电系统的建设重点。网络系统不仅要能够满足基地中心的应用需求，而是需要在未来一段时间范围内也能够适应应用需要提升。6.6 公共广播系统(含背景音乐及紧急广播)6.6.1 系统描述公共广播是指有线传输的声音广播，通常用于公共场所，提供背景音乐广播、寻叫广播以及强行插入的灾害性广播使用。146、公共广播系统除了全天候播放优美动听的音乐，还具有广播的功能，特别是发生火警等意外事故时，将进行紧急广播。筹建项目公共广播系统的应用分为业务性广播、服务性广播、火灾事故广播三种。（1）业务性广播系统：满足业务和行政管理户主的业务广播要求，如：苑内通知、各楼层通知、广播找人、苑内召集等用途。（2）服务性广播系统：主要是背景音乐播放，主要作用是掩盖噪声并创造一种轻松和谐的气氛。（3）火灾事故广播系统：主要用于火灾发生时，在消防控制室的消防人员通过火灾事故广播引导人们迅速撤离危险场所。6.6.2 系统设计筹建项目公共广播系统因其兼有火灾事故广播功能，故应与消防报警系统的设计相配合。系统包括通常广播和紧147、急广播两个系统功能。6.7 信息发布及查询系统6.7.1 大屏幕显示系统筹建项目的大屏幕显示系统将在综合办公大厅设置一块双基色LED大屏幕显示屏。经过管理电脑组织、处理和控制，可以显示各类信息，包括播放业务介绍、实时新闻、通知等，会起到良好的宣传效果，也可以根据实际情况，播放视频信号。LED显示屏由多媒体计算机、视频卡、专用屏幕控制卡、显示驱动电路、LED集成块、外框和显示屏操作系统软件等组成。其中系统软件包括：控制软件、图形编辑软件、数据软件和视频转换软件等。6.7.2 信息查询系统筹建项目信息发布系统应用越来越普遍，入住人员及来访人员可以通过信息查询屏来查询本基地的介绍、引导信息等。随着未148、来基地综合业务数字网的发展，入住人员还可以直接从触摸查询屏查询与自己的相关的信息等。信息查询系统采用液晶触摸信息查询机，供来访人员查询。6.8 建筑设备监控系统对建筑物内各类设备的监视，控制测量，应做到运行安全、可靠、节省能源、节省人力。该系统主要对空调系统的设备、通风设备及环境监测系统等运行情况进行监视、控制、测量、记录；对供配电系统、变配电设备、应急（备用）电源设备、直接电源设备，大容量不停电电源设备监视、测量、记录；对动力设备和照明设备进行监视和控制；对给排水系统的给排水设备、饮水设备及污水处理设备等运行工况的监视、控制、测量、记录；对热源设备等运行工况的监视、控制、测量、记录；对公共安149、全防范系统、火灾自动报警与消防联动控制系统运行工程进行必要的监视及联动控制；对电梯及自动扶梯的运行监视。6.9 卫星及有线电视系统6.9.1 系统描述有线电视系统是人们获取信息的最基本的方式，随着有线电视技术的发展，不仅是传输有线电视节目，还可传输卫星自办节目等信号。还利用有线电视的宽带资源传输数字电视、语音、数据等信息，即朝着有线电视网通信网和计算机网“三网合一”的宽带双向综合服务网的方向发展，有线电视由单向模拟电视节目向双向传输多功能综合业务方向发展。根据功能需求，应设立卫星电视、有线电视及自办节目系统。卫星接收部分设置旋转的卫星天线；有线电视系统考虑与市有线电视接入的接口；自办节目可通过150、录像机或DVD等播放设备进行视频的传输。6.9.2 设计原则该系统按有关最新的国家批准进行规划设计，包括：智能建筑设计标准；有线电视系统工程技术规范；工业企业共用天线电视系统设计规范；民用建筑电气设计规范；有线电视广播系统技术规范；电视接收机确保与电缆分配系统兼容的技术要求；民用建筑电缆电视系统工程技术规范；有线广播录音、播音室声学设计规范和技术用户技术要求；30MHz1GHz声音和电视信号电缆分配系统技术标准。6.9.3 需求分析筹建项目对卫星有线电视系统的需求主要是：卫星电视接收系统；自办电视节目系统；本地有线电视接入系统，860MHz双向传输网络部分。6.9.4 系统组成有线电视系统由前151、端子系统、传输子系统、分配子系统三部分组成。卫星接收系统由一套卫星地面接收站组成。6.10 其他智能系统6.10.1火灾自动报警系统智能建筑火灾自动报警系统及消防联动系统的设计应根据国家相关规范执行。火灾自动报警系统应设置带有汉化操作的界面，利用汉化的CRT显示和中文屏幕菜单直接对消防联动设备进行操作。6.10.2 电源与接地系统根据“智能建筑设计标准”规定的要求，目的能使智能化系统设备的供电与接地作到安全可靠、经济合理、技术先进。应对智能化系统设备进行分类，根据分类配置相应的电源设备；为满足将来扩音的需要，电源设备机房应留有余量；根据智能化系统的规模大小、设备分布及对电源需要等因素，采取UP152、S分散供电方式或UPS集中供电方式；电力系统与弱电系统的线路应分开敷设；智能化系统设备的供电系统应采取过电压保护等保护措施，智能化系统设备和电气设备的选择及线路敷设时应考虑电磁兼容问题。6.10.3智能照明控制系统该系统能营造出“舒适”视觉环境，其系统与总线式模块化，全分布式系统结构，系统配量的所有模块分散安装在不同的区域，监控室的电脑为整个系统进行管理及维护。6.11智能化系统集成为满足智能建筑物功能、管理和信息共享的要求，可根据建筑物的规模对智能化系统进行不同程度的集成。系统集成应汇集建筑物内外各种信息，系统应能对建筑物内的各个智能化子系统进行综合管理，对智能化系统的集成、设备的通信协议和153、接口需符合国家现行有关标准规定，系统的集成管理系统应具有可靠性、容错性和可维护性。第七章 环境保护7.1执行环境质量标准及排放标准 建设地环境状况：本项目位于绩溪县瀛洲镇仁里村，对XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅进行适老化改造，场址周边状况满足老年社区规划要求，不存在明显的污染。（1）法律法规依据中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）中华人民共和国大气污染防治法（2000年4月29日）中华人民共和国水污染法（1996年5月15日）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2005年5月修订版）医疗废物管理条例2003年颁布（2）执行的环境质量标准环境空气质量标准（GB309520154、12）二级标准地表水环境质量标准（GB38382002）类标准声环境质量标准（GB 3096-2008）类标准工业企业设计卫生标准（GBZ12010）（3）执行的污染物排放标准大气污染物综合排放标准（GB162971996）污水综合排放标准（GB 8978-1996）二级标准工业企业厂界环境噪声排放标准（GB123482008）类电离辐射防护与辐射源安全基本标准（GB18871-2002）7.2项目建设对环境影响及治理措施施工阶段主要进行建筑物土建施工、道路修建、公共设施建设和装潢等。施工期的污染源主要有：1、噪声污染源分析经类比，本项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见下表。施工期主要噪声源情155、况表施工阶段主要噪声源噪声级dB(A)声源特征土石方阶段推土机87.5声源无指向性，有一定影响，应控制挖掘机86.5压路机82.5运输车辆80-85基础施工冲击钻机83.5声源无指向性，有一定影响，应控制空压机98.5结构施工升降机83-89工作时间长，影响较广泛，必须控制振捣棒96电锯106装修阶段砂轮机102在考虑室内隔声量的情况下，其影响有所减轻由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，为了不产生噪声扰民，应采取以下治理措施：（1）降低声源的噪声源强选用低噪声施工设备，尽量将噪声源强降到最低；固定机械设备可通过排气管消声器和隔离发动机振动部件来降156、低噪声；对动力机械设备进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源强；暂不使用的设备及时关闭；运输车辆进入施工现场应减速并减少鸣笛；在模板、支架拆卸等作业过程中，尽量较少人为原因产生的噪声。（2）采用局部吸声、隔声降噪技术对位置相对固定的机械设备，能入棚尽量入棚，对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果。（3）强噪声源远离敏感点在施工过程中，强噪声源应尽量设置在远离敏感点的地方，减少扰民现象的发生。（4）加强管理严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的有关规定，特别是在晚上22：00时-次157、日6：00时，禁止使用强噪声设备。如有特殊情况必须夜间施工，需申报环保主管部门，获得批准后方可施工，并须公告附近居民。（5）加强沟通与受可能受噪声影响的单位和居民，施工单位应及早同当地居民协调，征得当地居民理解，并在施工期设立热线投诉电话，接受噪声扰民投诉，并对投诉意见及时、认真、妥善的处理。2、水环境污染源分析施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的生产废水。施工废水主要为施工机械清洗废水、混凝土养护、基坑废水等，主要污染物为SS，浓度一般为20004000mg/l，施工废水经沉淀池处理后可以回用于生产，不外排。另外，含油的机械冲洗废水在回用前还需经隔油处理。生活污水排放可利用158、原有排水设施排放进入市政管网，含油生活污水经隔油处理后排放。或在项目施工营地设置旱厕，将该部分污水收集后清运，供周边农地施肥；对于不含粪便水的施工生活污水通过隔油池、沉淀池处理后可回用于施工场地降尘或混凝土器械洗涤。3、空气环境污染源分析施工期空气污染物主要是施工扬尘，主要产生于土石方开挖、土地平整、管线铺设、弃土、建材装卸、车辆行驶等作业。4、固体废物分析施工阶段的固体废物主要为施工人员产生的生活垃圾和施工产生的固体废物。施工人数按最大120人/d，人均产生生活垃圾按1kg/d人计，本项目施工期产生生活垃圾0.12 t/d，及时清运至城市生活垃圾填埋场。施工期生活垃圾及时收集到指定的垃圾箱（159、桶）内，由环卫部门集中处理，清运至垃圾卫生填埋场。7.3项目投入使用污染源及治理措施7.3.1医院污染源分析（1）水污染源本项目污水排量预计约为640m3/d。其污水排放的污染源主要为医疗污水和生活污水。1）医疗污水污染源首先为含病原体污水，主要来源于病房、ICU、血液透析室、层流病房、病区卫生间等，污水中含有多种病毒、经菌、寄生虫。其次为少量含放射性污水，主要为来源于部分科室使用的少量低剂量放射物。以用于医疗诊断、治疗的短半衰期放射性同位素为主。再者是含有化学毒性的污水，主要来源于部分科室使用的小型化验设备等，含有消毒洗涤剂、有机溶液、酸碱和重金属等有毒污水。2）生活污水污染源主要来源于医护160、人员办公、浴室等处的生活污水，主要污染物是悬浮物（SS）、化学耗氧量（COD）、生物需氧量（BOD）。另外，还有区域内排放的雨水。2、垃圾（污物）污染源（1）医疗垃圾污染源主要为破损的体温计、废针头等器材和一次性使用的医疗卫生用品；污染的纱布、绷带、脱脂棉等废敷料；检验过程中使用的器皿、试管、吸管、标本、培养基等废弃物；病区卫生清洁用的擦布、拖布等。这些医疗垃圾含有大量的病微生物、寄生虫等有害的物质。处理不当将会引起空气、水源、土壤的污染，极易造成院内感染的发生和流行，对社会人群也带来极大的危害。（2）生活垃圾污染源主要是剩菜剩饭、果皮果核、罐头盒、手纸（巾）及各类包装材料等生活垃圾。本项目年161、产生的垃圾排放量约为3285吨。本项目设置床位4500张，按垃圾2kg/床d估算，并以一年365天计算，计算如下：2kg/床d4500=9000kg/d9000kg/d365d=3285000kg3、大气污染源本工程的大气污染源主要是汽车排放的废气等。停车场中的废气是车辆排放的氮氧化物（NOX）、一氧化碳（CO）和碳氢（HC）污染物。4、噪声污染源本项目的噪声污染源主要来自配套安装的机械传动设备。本工程噪声污染源主要来自配套安装的机械传动设备，噪声较大，如：水泵、空调机、排风机等等。主要噪声源一览表序号噪声设备噪音值dB(A)1冷水机组602水泵773风机904风机90其次为车辆噪声，由于汽车162、在进出车库时行驶速度较低，因此汽车发动机噪声和排气噪声为次要污染源。本项目设计的停车位为50辆。7.3.2各种污染的处理措施根据上述污染源的情况，项目建设应采取具有针对性的、严格的环保措施，以确保周边环境不受任何危害影响。采取措施应符合国家各项有关的环境质量标准。1、水污染物的处理措施本工程排水系统采取医疗污水、生活污水与雨水分流设计。水污染处理采取医疗污水、生活污水分别处理的方式。本项目产生的废水主要是生活污水和医疗废水，生活污水处理站和医疗污水处理站各一座。（1）医疗污水医疗康复所医疗污水处理由污水处理站承担。依照医院污水处理设计规范（CECS07：88）的规定，本项目拟采用以解决生物污染163、为主的一级处理，即污水首先收集进入粪池，在进入消毒接触池，接触氧化时间1。0h以上，并以大肠杆菌和余氯量来监测污水处理合理与否。放射性污水另行处置，洗片污水经中和处理后排入排水管。经处理的医疗污水达到国家水污染物排放的相关标准的有关要求后，排入市政污水管网。一级处理的工艺流程如图。医疗污水一级处理的工艺流程化粪池调节池接触消毒池病区其它污水（经相应处理后）康复所粪便污水投氯排入市政管网污泥池在本工程建设中，将建设专用医疗污水处理站一座，预计日处理能力为60m3/d左右，完全能满足本期工程使用的要求。（2）生活污水粪便污水经处理达标后，通过污水管道排至院区污水处理站经接触消毒处理排入市政污水管理164、网。厨房污水经隔油设备一次隔油后，汇集到室外隔油池做第二次隔油处理，设计停留时间为10min，设计流速为0.005m/s，排水中杂质含量15g/pc次。厨房污水隔油处理排至污水处理站经接触消毒处理达标后排入市政污水管网。厨房污水隔油处理的工艺流程如下：厨房污水隔油混凝反应沉淀高效气浮过滤院内污水处理站厨房污水处理示意图所有生活污水经排水管网，汇集在化粪池内，经自然发酵处理后排入污水处理池，再采用化学方法二氧化氯发生器进行消毒；使废水排放达标后再排入城市管网。 其二级排放标准如下： 单位：MG/L序号污染物二级标准1PH6-92色度803悬浮物（SS）1504五日生化需氧量（BOD5）305化学165、需氧量（COD）1506石油类107动植物油158挥发酚0.59总氰化合物0.510硫化物1.011氨氮5012氟化物2013硝基苯类3.014阴离子表面活性剂（LAS）1015总锌5.016有机磷农药（以P计）0.517粪大肠菌群数1000个/L18总余氯（采用氯化消毒的医院污水）3(接触时间1h)注：粪大肠菌群数（传染病房500个/L） 总余氯（采用氯化消毒的医院污水）传染病房6.5（接触时间1.5h）2、垃圾（污染）处理措施（1）医疗垃圾消毒及处理措施根据2003年国家颁布的医疗废物管理条例规定，医疗垃圾中病原体的培养基、标本和菌种，毒种保存液等属于高危险废物，按国家有关标准方法，以上医166、疗垃圾（生物性固体废弃物）应经次氯酸钠、酒精化学消毒或高温、高压、熏蒸处理等方法就地处置。本项目所有医疗垃圾将使用防渗漏、防溢专用运送工具，按照设计的污物处置路线和确定的内部医疗废物运送时间，将医疗垃圾收集、运送至暂时储存地点,并对使用后的运送工具在内部指定地点及时进行消毒和清洁。放射性废弃物另行处理，经处理无害后由专门的医疗垃圾处理站集中处理。并根据就近集中的原则，按照医院对医疗废弃物的具体管理办法，将医疗废弃物交由医疗废弃物集中处置单位处置。（2）生活垃圾处理措施本项目所产生的生活垃圾，拟采取垃圾分类的方式进行处理。设封闭式垃圾处理站，对无回收再生价值垃圾，定期定点由市政有关部门及时处理，167、通过签订合同方法环卫部门专门负责清运。医疗等危险固废须先消毒处理，再清运至垃圾填埋，或集中焚烧。设垃圾收集点二处，靠近道路，定时收集、出运。3、大气污染物处理措施本项目区内的大气环境必须达到国家二级标准。加强对汽车尾气排放控制管理，推广尾气净化设备，停车场的机动车尾气经收集后由竖井高空排放。同时完善管道燃气系统，降低有害气化度。选用先进的环保型锅炉，降低废气排放。4、噪声污染处理与保护措施 对空调系统中所有设备采用隔振措施；机房采用高强度吸声材料；空调机房及冷却塔位置尽量与建筑物保持一定间距，并设置一定宽度的绿带。柴油发电机房由专业环保公司做消声、烟气净化处理。水泵均作隔振基础，水泵进出水管采168、用柔性接头防止噪音。对于车辆噪声，要采取一定的交通管制措施防范。7.4水土保持7.4.1水土流失影响因素在建设过程中的场地平整、土方挖填等作业均会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。7.4.2防治措施在建设前的施工方案设计将道路和构筑物及场地平整过程的水土保持方案考虑在内，并对临时性松散表土做适当压实，较大坡面做护坡处理，永久性坡面种植草皮。为防止开挖过程导致的大量余土露天堆积，对开挖的边坡，按设计要求坡度考虑保持其稳定，防止发生滑坡、塌方等措施；按照水土保持综合治理技术规范GB/T16543.1-1996的要求，设置斜面坡度、台阶高差及平台宽度，最终封场种植草皮、灌木169、，有利于防止水土流失。7.5工程对环境影响程度分析总体上讲，本工程本身不产生较大的污染物，属无污染社会公益性工程。本工程对环境的有利影响明显，工程的社会、环境效益显著，而不利影响大部分发生在工程实施过程中，如施工中的扬尘、噪声，运营期的污水、生活垃圾等，但通过采取一定的工程与管理措施可得到有效减免与降低，其影响均只是局部的、短期的。综上所述，本项目的建设符合国家政策，各种污染物采取治理措施后对周围环境影响较小，从环保角度分析，本项目的建设是可行的。第八章 节能8.1用能标准和节能规范8.1.1国家和省有关法律、法规1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国清洁生产促进法；3、安徽省节约能170、源条例；4、安徽省2014-2015年节能减排低碳发展行动方案；5、节能中长期规划(发改环资【2004】2505号)。8.1.2指导性文件1、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知；2、国家发改委、国家经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；3、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资2787号文)。8.1.3国家、行业标准及规范1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；2、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）4、综合能耗计算通则(GBT171、 25892008)；5、安徽省居住建筑节能设计标准（DB341/466-2011）；6、中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）；7、中国节水技术政策大纲国家发改委2005.04.21；8、用能单位能源计量器具配备和管理导则GB17167- 2006；9、低压配电设计规范GB/T50054-1995;10、供配电系统设计规范GB/T50052-1995;11、通用用电设备配电设计规范GB50055-93;12、室外排水设计规范GB50014-2006.8.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析8.2.1节水、节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做172、到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。8.2.2能耗指标分析该项目主要耗能种类为水、电、热力、天然气，根据综合能耗计算通则(GB2589-2008)，该项目的综合能源消费量为224.41吨标准煤，各种能源实物消耗量详见下表。项目年综合能耗估算表序号能源名称单位年需用量折标煤系数折合标准煤（t）1水t4599000.0857kgce/t39.412电万kWh150.530.1229kgce/ kWh185.00合 计224.418.3节能措施1、项目建筑设计节能措施为了达到安徽省居住建筑节能设计标准（DB341/466-173、2011）规定的居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：序号部位多层建筑1屋顶钢筋混凝土楼板：100mmEPS 板：80 mm干铺焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm2外墙白灰砂浆：20 mm砖砌体：240 mm水泥砂浆：20 mm聚合物砂浆：6 mmEPS 板：60 mm抗裂砂浆：4 mm外墙涂料：1 mm3不采暖楼梯间白灰砂浆：20 mm砖砌体：365 mm保温砂浆：20 mm4窗PVC框双玻窗5门复合材料门6地面水泥砂浆：20 mmEPS板：50 mm钢筋混凝土楼板：100 mm2、节电措施（1）利用科学管理方法是节电的有效措施，建立长效的技术管理部门，174、对动力设备和配线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。（2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，照明光源采用新型高效节能光源，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（3）选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材及调光控制设备和光控器件。（4）严格执行国家建筑照明设计标准，按不同的功能区需要确定合理的照度标准配置照明，以达到节能目的。（5）选用S系列主变压器和配电变压器，降低空载损耗，有利于节能。（6）制定节电管理制度。通过以上电气节能措施，达到电气节能的要求。3、空调系统节能（1）一些要求比较高的房间需设置相应的空调系统，可以根据房间的位置及175、面积设置普通的空调器或小型柜式空调机组。（2）空调系统设自动控制系统，可准确调节室温，同时减少不必要的能源消耗。（3）设备及器材的选型采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。8.4节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。3、以功能区为单元，配备用水计量装置，划小核算单位，鼓励节约用水。4、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运176、行，杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。8.5节能效果分析通过以上节能技术及节能措施的使用，本项目达到安徽省规定的居住建筑节能65%的目标。第九章 职业安全卫生9.1职业卫生要求9.1.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新；项目所处的大气环境不低于环境空气质量标准（GB3095-2012）中规定的二级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（177、7）污物远离生活区，且不得位于生活区上风向。（8）烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。9.1.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不宜过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。9.1.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧178、室应有充足的自然光或人工照明。9.1.4屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地12m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。9.2危害因素分析及控制措施9.2.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；9.2.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外179、表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺180、结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年养护院工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。9.3预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和181、工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.4机构设置、人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该颐养院领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。第十章 组织机构与人力资源配置10.1组织机构本项目承办单位为xxxx国际养老中心，项目建成后经当地民政部门批准成立专业的养老基地管理机构，管理机构受民政部门管理约束。在组织机构成立时应尽可能做到组织机构完善，规章制度健全，项目管理机构的直接管理下运营。10.2项目组织机构图本项目由建成后设立的管理机构对项目进行管理。xxxx国际养老中心设总经182、理1名，对国际养老中心进行全面管理，设副总经理1名协助，下设立财务保障中心、运营保障中心、营销保障中心、综合保障中心、审计督察部。详见管理机构图10-1。图10-1 项目组织机构图10.3人力资源配置10.3.1生产作业班次行政管理等为一班制，医务、护理人员三班制。10.3.2年工作日颐养中心全年工作365天，执行国家节假日制度，不能按法定节假日请假的实行调休。 10.3.3劳动定员及技能素质要求本项目计划新增劳动定员140人。另外视需要聘用临时护工若干名。10.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员、医务、护理人员和从事老年教育的人员应具有大专以上文化水平，并且取得专业183、技术职业资格（如医师执业资格证书、护理证书、教师资格证书等）方可上岗；主要通过在当地人才市场公开招聘、医科护理院校校园招聘的方式进行选择。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗，主要通过在当地人才市场进行公开招聘。第十一章 项目实施进度11.1建设期根据项目的建设方案及工程建设规模，项目建设工程从项目可行性研究报告批准之日开始计算，通过初步设计、施工图设计、土建施工、设备设施购置、安装和调试等内容，计划利用2年时间完成整个项目的建设。11.2项目实施计划本项目在可行性研究报告批复后，抓紧进行工程初步设计工作，土建尽早提前施工，目的是实现采购、施工的合理交叉，缩短总的建设周期。项目184、建设期24个月，计划在2015年10月-12月办理项目前期手续，2016年13月份进行工程设计及招标，2016年4月份正式动工建设，争取在2017年8月份完成老年居养公寓的建设，同时完成室外配套设施等，2017年9月投入试运营。11.3项目实施进度计划表项目实施进度安排见下表：表11-1 一期工程项目实施进度计划表序号项目2015年2015年2016年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1前期准备阶段2设计、招标阶段3施工阶段4竣工验收5投入运营11.4项目实施管理采用工程项目现代化管理模式，即业主负责制、招投标制、工程监理制；作为项目承担单位的xxxx国际养老中心按照业主负185、责制进行本项目建设；工程勘察设计、施工、监理以及设备采购均采用招标投标制度；项目建设过程中聘用有相应资质的监理公司承担工程监理。确保本项目在费用、进度、质量等各方面达到预期目标。第十二章 项目招标方案12.1编制依据（1）中华人民共和国招标投标法（中华人民共和国主席令第21号）；（2）工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）；（3）工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第5号）；（4）建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会令2001第9号）；（5）关于国务院有关部门实施招标活动行政监督的职责分工的意见（国办发20003186、4号文）。12.2招标原则为了提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动中当事人的合法利益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了该项目招标方案。根据该项目具体情况，招标工作应遵循以下原则：（1）公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。（2）公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。（3）公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。（4）诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益187、与社会利益的平衡。（5）独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。（6）接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。12.3建设项目招标范围及招标组织方案按照国家发展计划委员会2001第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对该项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、设备安装工程、项目工程监理等组织公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理，保证项目建设的质量，采购188、符合要求的仪器设备，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，并保质保量，按期竣工。招标通过委托招标的组织形式采取公开招标方式进行，招标基本情况见表12-1。表12-1 招标基本情况表单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程装修装修监理设备重要材料情况说明： 建设单位：（盖章） 年 月 日12.4招标程序该建设项目内容较多，质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：（1）建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，自行或委托经建设行政189、主管部门审批的具有相应资质的招标代理机构在主管部门制定的媒介上发布招标公告。（2）编制、出售招标文件。（3）对投标人进行资格审查，组织投标人勘察施工现场。（4）在招标文件开始发出日起20日内进行开标；具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以参与投标。投标人少于3家时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，该项目不接受联合体投标。（5）开标时由招标代理机构主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标190、应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。（6）评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。（7）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任、自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，建设方和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。12.5评标委员会的人员组成和资质要求针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1）评标委员会人员组成评标委员会由项目发包191、单位及相关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开工前2个月成立。评标委员会主任由资深的专家担任，主任不参与投票，只负责人员的挑选和监督投票的公正性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用秘密方式，以得票多才当选，但中标者的得票不得低于半数。（2）评标委员会成员的资质要求评委会成员应具有高级职称，并且从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系，评标委员会成员当客观公正的履行职务，遵守职业192、道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十三章 投资估算和资金筹措13.1 投资估算13.1.1 投资估算依据（1）原国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）安徽省建筑工程消耗量定额；（3）安徽省安装工程消耗量定额；（4）宣城市材料价格；（5）当地类似工程的造价；（6）现行投资概算的有关规定。13.1.2 编制说明（1）估算范围：项目投资估算包括拟改造各功能单元的工程费用、前期费用、管理费用、其他费用、预备费以及流动资金等。（2）建设用地费用：由于本项目的建设性质，并在政府主导下进行，政府应给予土地供应的优惠政策，暂按35万元/亩考虑。（3）工程费用：一般土建按当地同193、类建筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算；设备购置费按照同类规模的公共建筑的设备购置费用进行估算。（4）设备购置费：包括医疗仪器设备、老年人生活用房必备的设施、老年大学的教育设施、娱乐设施以及配套的供电、供水等设施，根据类似项目的规模估算。（5）建设单位管理费：按照工程费用的1.5%计入。（6）预备费用：按工程费用和其他费用之和的5%计算。13.1.3项目总投资估算及构成本项目总投资50021.26万元，其中：包括工程费用35112.49万元，其他费用12160.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。表14-1 一期工程项194、目总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称面积（m2）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合 计一工程费用204797.25 29081.21 2252.77 3778.51 0.00 35112.49 1养老会所33806.60 4158.21 270.45 608.52 5037.18 2养老社区50866.19 6256.54 406.93 915.59 7579.06 3养老公寓19692.66 2422.20 157.54 354.47 2934.21 4徽文化长廊32777.19 4031.59 262.22 589.99 4883.80 5多层住宅39778.00 4892.6195、9 318.22 716.00 5926.92 6小高层住宅25264.61 3107.55 202.12 454.76 3764.43 7综合楼及配电房2612.00 321.28 20.90 47.02 389.19 8辅助工程3891.15 614.39 92.16 4597.70 8.1室外电气工程1843.18 368.64 55.30 2267.11 8.2给排水管网1228.78 245.76 36.86 1511.40 8.3景观绿化道路819.19 819.19 二工程建设其他费用12160.87 12160.87 1建设用地费9800.00 9800.00 2建设单位管理费196、351.12 351.12 3建设规费614.39 614.39 4勘察设计费280.90 280.90 5图纸审查费19.66 19.66 6工程监理费175.56 175.56 7工程咨询费70.22 70.22 8社会保障费589.00 589.00 9养老策划费260.00 260.00 三预备费用1418.20 1418.20 1基本预备费1418.20 1418.20 2涨价预备费0.00 0.00 四建设投资（一+二+三）48691.56 五建设期利息1130.00六铺底流动资金200.0七项目总投资50021.562、建设投资（1）建筑工程费本期工程主要建筑工程内容为养老会所、197、养老社区、徽文化长廊以及辅助工程中的适老化改造的土建部分。根据本项目主要建筑物的结构和建筑特征，并结合当地建筑建材市场价格进行建筑工程费的估算，本项目建筑工程费总额估算为29081.21万元。（2）设备购置费主要指的是部分适老化住宅内部必要的居住设施、家用电器，康复所的医疗设备、器械，本项目设备购置费总额估算为2252.77万元。（3）安装工程费主要为适老化住宅改造以及辅助工程的安装工程费，以建筑面积为基数，参照当地类似工程安装部分的单位造价进行估算，预计本期工程安装工程费估算为3778.51万元。（4）工程建设其他费用本工程建设其他费用中主要包括建设用地费、建设单位管理费、建设规费以及工程勘198、察设计费、工程咨询费、养老策划费等。其费用的估算按照国家有关规定，并结合本工程具体情况，估算值为12160.87万元。（5）基本预备费基本预备费按工程费用和其他费用之和的3%计算，其估算值为1418.20万元。（6）建设投资以上各项合计为建设投资，其估算值为48691.56万元。3、铺底流动资金按照分项详细估算法，铺底流动资金按流动资金的30%计，项目铺底流动资金约为200.00万元，达产年需要的流动资金为664.25万元。4、建设期利息根据项目承办单位提供的资料，本项目计划申请银行贷款40000万元，按照贷款利率5.65%计算，建设期贷款期限按1年考虑，借款利息为1130万元。13.2 资金199、筹措项目既有住宅适老化改造项目计划总投资50021.56万元。资金来源：项目承办单位自筹10021.56万元，计划申请银行贷款40000万元。第十四章财务分析14.1 计算依据及相关说明14.1.1项目测算参考依据（1）中华人民共和国会计法（主席令第24号），2000年1月1日起实施。（2）企业会计准则（财政部令第5号），2007年1月1日起实施。（3）中华人民共和国企业所得税法实施条例国务院令第512号，2008年1月1日起实施。（4）中华人民共和国增值税暂行条例实施细则财政部、国家税务总局令第50号，2009年1月1日起实施。（5）建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发展和改革委员会200、2006年审核批准施行。（6）项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。14.1.2 项目测算基本设定（1）根据本项目属于社会化养老机构的性质，按照国家相关政策，营业税、城市维护建设税及教育费附加等免交。（2）项目适老化改造后的住宅部分中的用于销售的面积按10万平方米考虑，剩余部分运营企业自持经营。（3）项目获得的利润所得税按照25%计算。（4）项目涉及房产按照50年折旧，机器设备按照11年折旧，残值率均为5%。（5）本项目的财务评价期间为20年，其中建设期2年，建设投产期1年、生产经营期17年。（6）项目运营规模：本项目投产后按照第一年80%运营规模，第二年100%运营规模，第三年及以后各年201、运营规模均为100%。（7）税后利润提取盈余公积金的比例为10%。（8）财务基准收益率按8%社会折现率计算。（9）项目测算以万元（人民币）为基本单位。14.2总成本费用估算14.2.1 原材料成本本项目的原材料成本主要包括三部分：就餐材料成本、护理材料成本以及医疗药品耗材成本。就餐材料成本：主要包括餐厅采购的肉、蛋、菜、米、面、油以及调味料等，根据目前试运营的情况来看，人均月成本约450元左右，在本财务分析时即按人均就餐材料成本450元/月估算。护理材料成本：护理服务的主要成本为人工工资费用，材料成本相对较少，主要是卫生、清洁易耗品等，按需护理老人的人均30元/月计算。在计算期内按不变价格计算202、，本项目在达产后的正常经营中，年均直接成本（包括运营过程中所涉耗材及的原料和动力成本）约为2304.0万元。14.2.2燃料动力费 根据本项目的年用电量、用水量、餐厅厨房用气量以及冬季采暖面积，结合各能源动力的价格，来估算项目的燃料动力费用。其中电价按0.55元/kWh，水价按2.65元/m3，天然气按1.8元/Nm3，采暖费按22元/m2计算，预计项目年燃料动力费为177.5万元。14.2.2 工资及福利费用根据设计方案确定的一期新增职工人数140人和每一职工人平均年工资及福利费计算。职工平均工资按2800元/人月计算，福利费为工资总额的14%，各项社会保险及住房公积金按工资总额的26.5%203、计取，工资福利费用为660.9万元。14.2.3 折旧及摊销项目涉及房产按照50年折旧，机器设备按照12年折旧，残值率均为5%。14.2.4 修理费本项目的修理费按折旧费的5%计取，每年修理费约为441.2万元。14.2.5 财务费用在本项目中，涉及建设期间长期贷款以及营运期间短期流动资金贷款，其中长期贷款40000万元，贷款利率按5.65%计算，其中长期贷款的年利息为2260万元，短期流动资金贷款各年均不相同，具体数额参阅总成本费用表。14.2.6 其他费用营业费用：主要用于项目的推广和宣传费用以及经营人员差旅费等。按营收的3%计，正常经营年份，本项目的年均其他营业费用为267.7万元。其他204、管理费用：主要用于管理服务费、咨询费、研究费、办公费及差旅费等。按工资福利费的10%计，正常经营年份本项目的其他管理费用约为134.8万元。14.2.7 总成本费用根据以上估算，预计本项目年均总成本费用为3107.2万元，其中可变成本为787.6万元，固定成本为2319.6万元。14.3 销售收入、销售税金及附加估算本项目的销售收入主要为颐养楼的养老服务收入和老年医院的医疗卫生收入，参照宣城市及周边地区同等类型的养老机构和医疗卫生机构的各类服务收费标准进行本项目销售收入的估算。14.3.1适老化住宅销售收入 本项目对项目区既有住宅进行改造，共计改造面积204767.25平方米，其中住宅面积16205、9408.26平方米，考虑用于销售的面积为10万平方米，销售价格按3800元/平方米考虑，合计可获得销售收入38000万元。14.3.2养老服务收入项目的养老服务收入包括床位收入、护理收入和配餐收入，其中一期工程内容可提供床位1600张，根据养老市场推广的进度以及目前已经试运营阶段的入住率来看，在项目投入运营后前5年入住率分别按20%、40%、60%、80%、90%考虑，计算期第12年及以后年份达到95%（据调研养老机构饱和状态的入住率约在90%-95%左右）。（1）床位服务收入估算说明：根据房间户型和档次，床位分为经济五人间、温馨三人间、标准双人间、豪华双人间、豪华夫妻套间五种类型，各档次床206、位数分别为380张、300张、680张、180张、60张，入住率、收费价格依前述数据。详见附表7-1床位收入估算表。（2）护理收入估算说明：对其他机构调研的情况，需护理人数按入住人数的60%考虑，其中需一级护理人数按入住人数的10%，二级护理人数按入住人数的20%，三级护理人数按入住人数的30%，收费价格执行上述服务价格标准。详见附表7-2护理收入估算表（3）配餐收入估算说明：需配餐人数按入住人数的80%计算，人均就餐费用按850元/月考虑。经估算，预计项目年均床位收入为3388.7万元，年均护理收入为1833.9万元，年均配餐收入为1084.4万元。14.3.3 销售税金及附加费用根据国家及207、地方相关支持养老机构政策，项目的营业税额、城市维护建设税以及教育费附加可以免交。14.4利润的估算根据估算，项目运营期内年均利润总额为5310.8万元，所得税按25%计取，税后利润为3983.1万元，盈余公积金公益金按年税后利润的10%提取，年盈余公积金为398.3万元。利润估算详见附表9利润和利润分配表14.5财务评价1）盈利能力分析财务现金流量计算详见附表11项目投资现金流量表，据此计算以下财务指标：评价主要指标：（1）静态指标 投资利润率（年均） 10.6% 投资回收期（所得税前） 10.76年（2）动态指标 财务内部收益率 16.92%（所得税前） 财务净现值 21418万元（所得税前208、） 财务内部收益率 10.19%（所得税后） 财务净现值 5447万元（所得税后）根据利润及利润分配表和建设投资估算表，可计算出以下指标： 总投资利润率 =年均息税前利润项目总投资=13.2% 资本金净利润率=年均净利润项目资本金=39.7% 资金来源及运用见附表10财务计划现金流量表，从该表中可以看出，项目计算期内各年资金均收支平衡，生产期各年均有盈余。项目计算期内累计盈余资金75558.5万元。2）不确定性分析（1） 盈亏平衡分析BEP=年固定成本(销售收入-可变成本-销售税金及附加)100%=30.4%经计算，当项目达到设计能力的30.4%时，企业经营即可保本，由此可见，项目盈亏平衡点一209、般，项目抗风险能力较强，但在以后的生产经营中也要制定科学的规模效应，加大企业养老产品的宣传，提高入住率，才能保证企业最大化的获利。（2）敏感性分析考虑到该项目在实施中有一些不确定因素的变化，就建设投资、经营成本、销售价格三个主要因素，对内部收益率进行敏感性分析，取变化率为5%计算结果如下：敏感性分析表序号项目不确定因素变化率（%）全部投资内部收益率（税前）敏感度系数全部投资内部收益率（税后）敏感度系数备注基本情况16.9210.19 1建设投资增加5%15.57 -1.60 9.22 -1.90 2建设投资减少5%18.43 1.78 11.27 2.12 3服务价格提高5%18.65 2.0210、4 11.84 3.24 4服务价格降低5%15.20 -2.03 8.55 -3.22 5经营成本增加5%16.63 -0.34 9.89 -0.59 6经营成本降低5%17.21 0.34 10.50 0.61 经以上分析可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中服务价格最为敏感，其次是经营成本，建设投资影响较小。因此，该项目建成投入运营后，在经营工作中应制定先进的营销策略，科学制定服务价格，保证各项服务质量，尽量降低运营成本；采取科学的成本管理办法，认真推行成本控制制度，严格控制成本增加。为了达到降低项目风险的目的，项目建设过程中，应加强基建管理，杜绝浪费，减少基建开支。第十211、五章 经济效益及社会效益分析15.1 经济效益经过谨慎财务测算，本项目运营期内年均营业收入8418.0万元，年总成本费用3107.2万元，年经营成本1835.3万元，年利润总额5310.8万元，所得税1327.7万元，年税后利润3983.1万元，投资利润率10.6%，税后财务内部收益率（全部投资）10.19%，税后财务净现值FNPV（I=8%）5447万元，税后投资回收期10.76年（含建设期2年）。以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。同时，本项目建成后，将引进国内外先进护理技术、方案以及设备设施，辐射宣城市及212、周边县、市，能极大地减轻政府养老床位不足的压力，缓解安徽省日益紧张的养老机构资源需求。综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对安徽省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于安徽省的经济社会发展具有重要意义。从财务评估来看，本项目是可行的。15.2 社会效益目前，宣城市社会养老市场的需求量也日益增大。截至2013年末，全市户籍人口228.7万人（不含广德县）。其中：60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.9%（全省的比例为15.9%）。全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不含广德县）。其中：社会办213、的养老机构18所，床位1210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34张。目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政201460号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，我市还需新增床位4677张。本项目建成后能提供在提供完善的适老化住宅的同时，面向社会提供养老床位1600张，集“居家养老”和社会服务为一体，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精214、力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为安徽省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。第十六章 项目风险分析及应对措施16.1 项目风险构成风险分析贯穿于项目的可行性研究，项目开发建设和项目建成后项目运营的全过程，着重研究和识别的风险包括：16.1.1市场风险市场风险是竞争性项目遇到的主要风险，养老机构虽然不是竞争性很强的项目，但是它还是具有215、一定的市场风险，它主要表现在筹建项目服务范围、宣城市经济社会发展预测，以及对入住人数、收费水平以及苑内消费水平的预测与实际情况发生较大偏离。16.1.2技术风险筹建项目建设标准是省内示范项目，特别是高级护理及技术人才的配置，如达不到预期要求，而导致护理水平的整体下降，入苑人员资源的减少，而造成营业收入达不到预期效果的风险。16.1.3工程风险在项目的建设过程中由于工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的风险。16.1.4资金风险投资者因故不能资金到位，或者因利率、汇率变化而导致融资成本升高，给建设和护理运营造成损失。16.1.5外部协作条216、件风险如外部配套设施中交通运输条件、供水、供电、供气、通讯等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和医疗运营带来困难。16.1.6社会风险原来设想的社会条件、社会环境发生变化，给项目带来的损失。如政策风险。16.1.7其他风险如国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化，给项目带来的损失等。16.2 项目风险应对措施拟建项目7种主要风险程度均表现为一般，但为了进一步规避风险，降低风险损失，本项目在可行性研究阶段的风险防范对策主要包括：风险回避、风险控制、风险转移、后备措施等四种。16.2.1 风险回避风险回避即本项目在建成运营后，不做重大对外投资，不对外担保，不进行期货和股票二级市场投资，从投217、资源头回避风险。16.2.2 风险控制风险控制主要指本项目法人单位除制定严格的管理制度、投资决策规定等规章制度外，今后主要从事于养老相关事业投资，并且不做多元化投资，只围绕老龄化产业相关联的有关的产业投资。16.2.3 风险转移转移风险是将项目投资者承担的风险转移出去。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移，项目法人单位对项目的固定资产，都要进行投保，对国家规定的应保尽保的财产都进行保险，将项目风险损失转移给保险公司承担。非保险转移是将项目转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在合同谈判中增加索赔条款，将风险损失转移给合同对方承担。16.2.4 后备措施有些风险218、要求事先制订好后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施，主要有费用、进度和技术三种后备措施。预算应急费：是一笔事先准备好的资金，用于补偿差错、疏漏及其他不确定性对项目费用估计精确性的影响。预算应急费在项目预算中应单独列出，不能分散到其他费用的项目之下，否则，项目建设班子就会失去对支出的控制。如项目对投资概算中的基本预备费，就属于预算应急费。进度后备措施：对于项目建设进度上，如有不确定性的因素，项目各方一般不希望延长时间的方式来解决。因此，就要设法制订出一个较紧凑的进度计划，争取项目各方要求完成的日期前完成。从网络计划的观点来看，进度后备措施就是在关键路线上设置一段时差或浮动时219、间。技术后备措施。技术后备措施专门用于应付项目的技术风险，它可以是一段时间或是一笔资金。一般情况下，预算和进度后备措施可能用上，而技术后备措施很可能用不上。只有当不大可能发生的事件发生，需要采取补偿行动时，才动用技术后备措施。第十七章 结论与建议17.1结论（1）xxxx国际养老中心在国家、省、市的政策支持下，从实际出发，多方筹集资金，对XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅进行适老化改造，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地养老服务业和老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。（2）本项目规划建设方案总体布局分区合理，功能设施齐全，配套合理，符合城220、市发展的规划要求。（3）项目建设方案筹措考虑环境保护、节能、节水措施，并且能够有效地提升项目区的环境水平，促进自然、社会和经济的协调发展。（4）财务评价表明，本项目在合理收费前提下，项目具有较好的财务生存能力。综上所述，本项目建设是可行的。17.2建议（1）建议建设前重点做好项目有关各方的协调工作，实行滚动式开发，减少项目建设的资金压力，保证项目顺利实施。（2）完善项目法人责任制、招标投标制和建设监理制，保证质量、进度目标和投资计划的实现。（3）项目建设要坚持节约用地原则，合理利用土地，尽快落实建设资金，确保工程如期建设投入运营。（4）为促进当地养老服务业发展实施本项目，项目承办单位在市、县发改、民政等部门的指导支持下做了大量准备工作，建议有关部门政策扶持。