1、临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案临汾市尧都区刘村镇南芦村临汾市尧都区刘村镇南芦村城中村改造方案城中村改造方案二二 OO 一二一二年四月年四月临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案-1-目目录录第一篇总论.1 1一、南芦村地块概况.1二、改造的必要性和可行性.1三、改造的主要目标.2第二篇第二篇南芦村区域环境分析南芦村区域环境分析.4 4第一章第一章周边环境及市政配套分析周边环境及市政配套分析.4 4一、南芦村周边配套环境分析.4二、地块市政配套分析.5第二章第二章区域房地产市场分析区域房地产市场分析.5 5一、市场供应.5二、区域市场前景分析.6第三篇第三篇南芦村开发改造方案南芦村开发改造方案.6 2、6第一章第一章改造模式及实施主体改造模式及实施主体.6 6一、改造模式.6二、实施主体.6第二章第二章土地利用方案土地利用方案.6 6一、地块的 SWOT 分析.6二、地块核心竞争力.7三、客户群分析及定位.8四、项目定位.9五、规划设计方案.9六、“城中村”改造拆迁安置方案.18七、建设安排及实施计划.19第三章第三章改造中村民利益的保障改造中村民利益的保障.2020一、拆迁安置过渡中村民的生活.20二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入.20三、开拓了村民就业渠道.20四、享受政府惠民政策.20第四章第四章项目开发改造投资估算项目开发改造投资估算.2020临汾市刘村镇南芦村城中3、村改造方案-2-一、项目投资估算依据.20二、项目投资估算.21第五章第五章经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析.3939一、经济效益分析.39二、社会效益分析.42第六章第六章结论及建议结论及建议.4343一、结论.43二、建议.44临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案1第一篇第一篇总总论论一、一、南芦村地块概况南芦村地块概况临汾地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形,东倚巍巍太岳,西临滔滔黄河,北与晋中、吕梁市毗邻,南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。帝王世纪里的“尧都平阳”，即今临汾。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。临汾资源丰富，尤其是矿产资源得4、天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。（一）地理位置（一）地理位置南芦村地块位于临汾市河西新区，锣鼓大桥北 800 米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与临汾市一中隔路相望，一中北侧是占地 2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是临汾市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距临汾市高铁火车站 3 公里，距河西长途汽车站 5 公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。（二）用地现状（二）用地现状南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为 522.6 亩（含代征道路及绿地76.35 亩）。其中南芦村村民5、宅基地 380 亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。（三）人口结构（三）人口结构南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约 1000 人（农业人口约 900 人，非农业人口约 100 人）。（四）村民经济来源（四）村民经济来源南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011 年南芦村平均人均收入约为 6600 元/人年。二、改造的必要性和可行性二、改造的必要性和可行性南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案2村民住宅房屋最6、初都是 1-2 层。随着周边一中、滨河西路及汾河生态公园的建设，周边环境及交通达到迅猛发展，村里房屋出租旺盛，村民违规加层、搭建，违规改造房屋现象普遍，造成楼层增高、楼群密集，危房不断增加。由于临汾市一中的开学，学生家长纷纷给孩子租房，各县外来人口流量增大，村内外人口居住量增大，社会治安状况需要加强，环境卫生脏、乱、差。村里村民居住不规则，加之村上经济能力有限，公用设施，社区配套设施、绿化建设等都无从谈起。南芦村的现状与其他城中村一样，成为城市风景的疮疤，安全隐患的中心，与临汾市的城市建设极不相称，已经远远跟不上临汾市城市建设的步伐，不仅影响城市形象，而且也阻碍了投资环境的改善和区域经济的发展7、，村民也享受不到城市发展、社会发展所带来的好处。目前，临汾市城中村改造开始进入快车道，南芦村已被纳入改造村。村上领导干部和村民改造热情高涨，积极响应市政府城中村改造的号召，愿意进行整体城市社区改造建设，通过改造大幅度提高集体及村民的经济收入，提高村民的生活品质，美化城市环境。三、改造的主要目标三、改造的主要目标（一（一）抓住机遇抓住机遇、勇于创新勇于创新，利用有限土地利用有限土地，拓展无限商机拓展无限商机，努力实现四个努力实现四个转变、共同构筑和谐社会转变、共同构筑和谐社会南芦村改造总体目标：抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会。南芦村发展的战略定8、位：通过改造，以妥善安置村民、提高村民收入为宗旨，积极开拓房地产市场和经营渠道，实施多元化经营战略，通过为社会提供综合服务，培育新的经济增长点，壮大发展集体经济，提高村民经济收入。（二）改造后村民收入总体目标要求及展望（二）改造后村民收入总体目标要求及展望1、按照临汾市人民政府办公厅印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知的规定，旧村全部拆除，村民搬入新居。人均可支配收入不低于临汾市平均水平。2、改造后经济展望（1）改造后村民和村集体经济来源。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案3改造完成后，村民收入主要来源分为三部分：一是村民拆迁安置所分配的房屋的出租收入；二是村集体收入。村集体的收入主要来自于9、我们为南芦村提供的小学、幼儿园等经营或出租收入，物业管理的收入，其它经营收入；三是劳动力转化后的就业收入。（2）配合城市整体规划，通过改造建设彻底改变村民居住环境，提升村民的生活品质。（3）通过改造建设，使南芦村成为为社会群体提供综合性服务的城市文明社区，全村实现城市化。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案4第二篇第二篇南芦村区域环境分析南芦村区域环境分析第一章第一章周边环境及市政配套分析周边环境及市政配套分析一、南芦村周边配套环境分析一、南芦村周边配套环境分析南芦村地块位于临汾市河西新区，锣鼓大桥北 800 米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与临汾市一中隔路相望，一中北侧是占地 10、2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是临汾市委市政府的行政办公地，河道上有便桥相连。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。（一）商业环境（一）商业环境南芦村虽西临临汾城市主干道滨河西路，但由于地块沿街部分商业配套跟不上，不能形成吸引有效消费人流的大型商业网点，导致地块周边商业氛围不够浓厚。目前，距离本地块较近的大型商业网点是正在建设的保障性住房“漪汾花园”临街商业。（二）教育医疗（二）教育医疗本地块西边紧邻省重点中学临汾一中，区域内还有“漪汾花园”小学、新华中学等，临汾一中北侧为山西师范大学。（三）交通环境（三）交通环境本地块距11、临汾市高铁火车站 3 公里，距河西长途汽车站 5 公里，距临汾市新医院 3 公里，交通非常便利。（四）景观绿化（四）景观绿化南芦村东侧为环境优美的汾河公园，地块周边绿化条件较好。（五）餐饮娱乐（五）餐饮娱乐地块周边目前还没有大中型餐饮娱乐场所。整体来说，项目周边大区域配套相对齐全，但是还都在建设当中，小区域配套也欠佳，市民生活、购物、等便捷性差，缺少邻近的生活所需配套。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案5二、地块市政配套分析二、地块市政配套分析目前南芦村村民用电来自临汾市河西变电所，村里有变压器；村民生活用水接河西水管站自来水管网；天然气和热力管线目前主管道已经在滨河西路接通，但村民未接入户；村12、里全是混凝土路面，明沟排水。目前南芦村市政配套整体较差，村民生活配套不方便，生活质量较低，生活环境差，需要进一步的提高和改善。随着南芦村地块城中村拆迁改造工作的进行，居民生活环境及城市市政配套状况将得到极大的改善。第二章第二章区域房地产市场分析区域房地产市场分析一、市场供应一、市场供应河西新区房地产开发刚刚开始，目前多以周边拥有相对完善的配套设施的区域为主要开发地段。但由于受制于区域环境及公共配套影响，除了亚太房地产开发建设的保障性住房“漪汾花园”及由临汾市城投金科房地产开发公司开发的河西新城三号地块等项目外，还没有新项目面市，商品房开发还处于起始状态。二、区域市场前景分析二、区域市场前景分析13、河西新城是临汾市发展的重点，房地产市场发展刚刚起步。随着经济的发展，居民收入有所提高。再加上交通和环境的改善，本区的黄金地带将逐渐出现亮点。南芦村位于临汾市一中及山西师范大学的旁边，东临汾河生态公园，河东侧是政府行政办公区，交通便利。随着经济的发展及环境的改善，将为区域房地产市场发展提供巨大的发展空间。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案6第三篇第三篇南芦村开发改造方案南芦村开发改造方案第一章第一章改造模式及实施主体改造模式及实施主体一、改造模式一、改造模式（一）组建村委会拆迁小组（一）组建村委会拆迁小组组建村委会拆迁小组，负责村集团清产核资核算存量资产，按相关法规可以组建管理公司、制定公司章程、14、完善董事会及监事会建制，管理村改造后相关办公设施的出租、经营或管理工作。负责城中村改造的村民拆迁安置，经济发展商业房的经营，公司股东分红等工作。（二）由房地产开发公司出资完成整体改造开发建设（二）由房地产开发公司出资完成整体改造开发建设南芦村委会委托邯郸市商誉房地产开发公司作为南芦村“城中村”改造建设独立的实施主体实施改造。二、实施主体二、实施主体房地产开发公司全权负责城中村改造项目的建设开发经营工作，村委会拆迁小组全力予以协调、配合。改造资质以开发公司的资质进行。具体的合作方式以双方签订的南芦村改造协议书为准。第二章第二章土地利用方案土地利用方案一、地块的一、地块的 SWOTSWOT 分析分15、析（一）优势（一）优势（strengthstrength）1、地块紧邻临汾市一中及山西师范大学，河东侧是临汾市行政办公中心，地理位置优越；2、西临宽阔的滨河西路，周边路网即将建设，交通便捷。在人们对时间成本看重的今天，交通成为房产热销的一条标准；3、东临汾河生态公园，环境优美，风景宜人，为业主健康生活提供鲜氧；4、总规划地块 522 余亩，是临汾河西新城罕有的规模大盘；临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案75、临汾市城中村改造政策刚刚出台，政府对城中村改造将给与大力支持，无疑对推动项目的开发建设启动极大的推动作用。（二）劣势（二）劣势（weaknessweakness）1、受规划路限制，地块分布相16、对凌乱，不利于集中整体规划和开发；2、本案所处板块整体生活品质感较差，生活氛围不够浓厚；3、目前地块区域消费人群以农民为主，收入水平一般，消费能力有限，需周围配套完善后才能提升。（三）机会（三）机会（opportunityopportunity）1、本地块处于临汾市一中及山西师范大学的商圈核心位置，是振兴教育政策的直接受益者，可对地块教育资源进行深层次的挖掘；2、区域市场需求空间较大，处于利好的市场态势；3、顺应临汾市城中村改造的大环境，为项目开发提供诸多优惠政策。（四）威胁（四）威胁（threatthreat）1、周边城中村改造项目对本项目客户群的分流;2、房地产宏观调控政策的影响；3、临汾17、市对河西新城发展速度的政策影响；4、其他不可确定因素。二、地块核心竞争力二、地块核心竞争力核心竞争力来自对项目价值的凝聚，它遵循两个原则：首先，必须是唯一性的；其次，它能对购房者的购买决策具有足够的影响力。针对南芦村地块，可以归结出三大核心价值：1、区位价值城市的功能，是把人聚集起来，形成共同的生活、经济、政治中心。越是靠近城市的核心区域，其城市发展也必然越成熟。本地块处于临汾市一中及山西师范大学旁边，西临滨河西路，距临汾市中心鼓楼仅 3 公里，属临汾河西新城发展的不可多得的区域。2、规模价值临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案8临汾河西新城寸土寸金，总占地达到 500 亩以上的项目几乎没有。而追18、求大社区则是购房者的普遍心理，因为社区规模化代表的是优质配套、优质服务以及开发实力和购买信心。能将如此体量和如此地段结合在一起，本项目首当其冲。三、客户群分析及定位三、客户群分析及定位（一）区域客群的构成（一）区域客群的构成由于本项目所处河西新区，周边生活环境较差，对其他区域消费人群的吸引力较低，只有临汾市一中及山西师范大学能够吸引消费者，以至于本地块区域的客群构成是以地缘客户和其他区域客户相结合。1、周边村庄：这部分人群目前多居住在周围村庄，物业水平低下，居住环境较差，由于家庭收入有限，多为价格主导型消费者。2、市场经营户：此类人群经济收入良好，多租住于周边村庄，其中部分已经置业，对住房的需19、求为性价比较高的优越产品，多为投资或自住。3、周边区域的投资客：目前已有住房，具有较强的投资意识，购房的主要目的为投资升值，对性价比高、升值潜力大的中小户型尤为偏爱，为多次置业者。4、周边打工族：此类人群年龄层次较低，收入水平多样化，目前多租房居住，多为第一次置业。5、政府及事业单位人群：此类人群收入较为稳定，具有一定的灰色收入，对项目品质追求较高，具有一定的投资意识，多为二次以上置业者。6、孩子在临汾一中或师范大学上学，为方便上学家长投资置业。（二）目标客群定位（二）目标客群定位1、住宅类目标客户群年龄在 25-45 岁之间具有较高收入的地缘消费人群。此类人群居住或工作在周边区域，收入水平较20、高，在看中性价比的同时追求项目品质，具有投资意识，多为一次或二次置业者。2、底商类客户群住宅底商的投资回报高，一般来说，投资住宅的回报率为 6%-10%左右，临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案9而投资住宅底商的回报率则高达 15%-20%左右，投资购买商铺大约 6 至 10 年即可收回成本。从商人逐利、择邻购买、专业汇集的角度出发，本项目底商类客户可分为以下几大类：2有投资底商经验的投资客；周边商户迁址更新经营；3专业商业投资运营机构；大型餐饮、百货、超市连锁物业投资、经营自用；四、项目定位四、项目定位（一）开发定位（一）开发定位l、定位原则（1）充分尊重地块价值；（2）拥有足够的潜在客户的支持21、；（3）规避激烈的市场竞争。2、定位思路（1）不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，积极挖掘地块本身教育资源脉络；（2）立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高、总价款适当的产品；（3）积极规避同质化，着力塑造项目个性特征，宣扬产品的独特价值；（4）拚弃粗放式的产品开发，力求精致、细腻；综合以上几点，本项目开发定位为：以城市改造为契机，以景观居住生活功能为主，以社区商业功以城市改造为契机，以景观居住生活功能为主，以社区商业功能为辅，以承接教育商圈为发展趋势，将南芦村改造成容纳居住、能为辅，以承接教育商圈为发展趋势，将南芦村改造成容纳居住、商业、休闲娱乐等多种功能，配套设施完善、居住环境良22、好的中高商业、休闲娱乐等多种功能，配套设施完善、居住环境良好的中高档精品楼盘。档精品楼盘。（二）中高档高层住宅定位依据（二）中高档高层住宅定位依据1、地段价值依据：临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案10此地块西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与临汾市一中隔路相望，一中北侧是占地 2500 亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是临汾市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距临汾市高铁火车站 3公里，距河西长途汽车站 5 公里，交通非常便利。谁占有了地段、占有了土地，谁就占有了市场。在此稀缺土地资源上，为最大化利用土地价值，住宅容积率势必大幅度提高。因本项目的地段和环境优势凸显，23、市场前景将十分看好。2、景观价值依据：依据河西新城总体规划，项目东侧紧邻汾河生态公园，有大面积城市绿地，此地块绿地率及人均绿地指标将远远高出临汾市的平均水平。从居住的景观价值、生态价值考量，在项目地内开发中高档住宅定位切合，升值潜力巨大。从共享稀缺的景观资源来看，高层住宅将可以在上空俯瞰汾河生态公园，以高层的建筑形式既可以满足“绿色氧吧”式的生态居住条件，同时充满时尚感和现代感的高层建筑又能将景观资源发挥到最大效益，其视野开阔、采光通风良好、安全品质高等优点，具有充分的需求支撑。3、投资收益依据：由于项目属城中村综合改造性质，开发前期所需的拆迁成本十分巨大，从项目投资收益的现实情况出发，只有在24、政策审批允许的情况下提高项目开发的总体容积率指标，以中高档住宅定位于项目地，最大化产出单位土地的价值，最大化项目预期的增值空间，才能够保证整个项目开发的盈利。（三）商业定位依据（三）商业定位依据1、社区商业定位依据社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常需要的商品和服务的属地型商业，其业态具有较强的地块人群针对性。此项目周边目前仍没有出现以大型超市、商业广场、娱乐场所组合形成的社区商业中心，难以满足周边学校及居民的多种层次消费需求，从大的社区人群基数考虑，合理的布局超市、美容美发25、店、药店、冲印店、蛋糕店、干洗店等社区商业，使住户从家门步行 5 分钟即可到达便利店，步行 10 分钟即可到达超市和餐饮店，15 分钟即可到达购物中心，根据现实与潜在的需求来看，商业前临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案11景将十分广阔。2、社区商业的业态类型业态指标经营面积（）经营楼层位置综合超市6000-15000-1-3 层主干道/主出入口社区标超1000-50001 层/2 层主干道/主出入口便利超市100-5001 层主出入口餐饮快餐类：100-500西餐咖啡：200-800中式酒楼：1000-30001 层/2 层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容美发美发：50-100美容：200-26、10001 层/2 层主力承租面积通常位于二层，具体位置上无特殊要求休闲类500-10001 层/2 层主力承租面积通常位于二层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面便利店50-2001 层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）30-601 层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居100-2001 层/2 层属于新兴社区的过渡业态，位子上要求不高，楼层位于 1、2 层皆可地产中介30-1001 层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越干洗店10-201 层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店10-201 层不要求靠近社区主出入口，虽配27、套性质明显，临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案12但单体购买频率不高其他10-401 层位置要求不高，可移动弹性较强3、主题商业定位依据客流决定着人气，人气影响着活力。商圈内车流通畅，交通便捷，并不等于人流顺畅，能否建立适合本项目区域商业发展的人流导向体系，才是推动本项目地商业繁华和活力的核心因素。事实上，随着山西师范大学及汾河东侧市行政办公中心的建设完善，将会带动本项目周边环状道路人气的一路飙升。在本项目区域，以教育（临汾市一中及山西师范大学）和行政办公区为主力的消费群体正在形成，具有年轻化、个性化特征的运动健身、休闲娱乐等消费将成为本项目未来主题消费圈的一大特色。依据商业“散中有聚、聚中有散28、链条扩散”的原则，充分考虑电影院线、酒店、品牌餐饮、家电、商业厨房用品等专业街店，使项目地主题商业形成有灵魂的、品味较高的、具有良好的品牌知名度的商业业态。在项目地合理发展主题性商业，一方面将与我们高尚社区的住宅定位相呼应，有利于塑造良好的整体形象。另一方面项目经营面积以底商形式为主，其经营的面积较大，除了满足社区商业的要求外，为优化分布经营，突出端口位置，也应考虑中型以上商业的设置。五、规划设计方案五、规划设计方案（一）通过经济核算，本次改造南芦村地块的现状指标如下：（一）通过经济核算，本次改造南芦村地块的现状指标如下：1、地块拆迁改造 350 户。村民约 1000 人。2、城郊村改造总用29、地面积：522.6 亩，代征道路及绿地面积约 76.35 亩。按城郊村改造建设用地标准人均 133 平方米计算，南芦村改造建设用地为133000 平方米（合 199.5 亩），还迁建设用地为 80000 平方米（合 120 亩），城郊村改造建设用地标准人均 133 平方米范围以内的开发用地为 79.5 亩，城郊村改造建设用地标准人均 133 平方米范围以外的开发用地为 323.1 亩（包括代征道路及绿地面积约 76.35 亩）。3、拆迁宅基地面积约 12 万。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案13（二）南芦村地块规划利用方案（二）南芦村地块规划利用方案针对南芦村地块的现状结合有关的法律规定和政府30、的改造精神，按就地整体改造拆迁还迁的原则，分三个建设阶段完成本地块城中村改造任务。1、建设原则（1）坚持以人为本的原则，充分考虑老年人和儿童的问题，保证小区有足够的游息生活空间和充足的日照。（2）体现为教育服务的商贸街区，各种服务设计布局除能够方便居民的生活外，还能满足商贸、商户的需求。（3）中心绿地、楼旁绿地与汾河生态公园有机结合，绿地充足，创造最适宜的居住、商贸空问。（4）充分考虑到项目日后的可持续发展，采用高标准开发建设，以满足日益提高的市场和社会要求。（5）适应自然地形地势，合理布局公共设施，提高现有地块的利用效率。2、规划利用方案根据本次改造南芦村地块的实际情况，拆迁安置面积达到 131、7 万以上，才能保证村民利益、村集体利益、地块内单位产及国有产的居民利益。限于本地块拆迁安置量大，考虑到村上拆迁安置与开发商商品房开发双方利益的协调，现就本地块提出以下方案。南芦村地块总面积为 522.6 亩，扣除代征路 76.35 亩，实际净用地面积446.25 亩。总规划建筑面积 92 万，整体容积率为 2.65，分三期开发。南芦村项目总技术经济指标南芦村项目总技术经济指标技术经济指标一览表项目单位数量备注规划总用地面积ha34.84（522.6 亩）1、代征绿地面积ha3.76临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案142、代征道路面积ha1.333、净用地面积ha33.51含绿化隔离带居住户（32、套）数户（套）6123居住人数人21430人口毛密度人/ha615.1总建筑面积9508971、住宅建筑面积7486602、商业建筑面积202237总基底面积555661、住宅基底面积261742、公建基底面积29392住宅平均层数层27.2容积率2.65建筑密度%16绿地率%373、南芦村项目期安置工程规划方案期开发地块，作为南芦村地块上原有村民的安置工程，占地面积 187.5亩，规划建筑面积 34 万。其中：还迁占地面积为 67 亩，还迁建筑面积为 17.5万，小学建筑面积为 1 万。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案15一号地块技术经济指标一览表项目单位数量备注规划总用地面积ha12.0533、(1875.5 亩)其中：1、代征绿地面积86362、小学占地面积ha1.453、还迁占地面积ha3.02(45 亩)居住户（套）数户（套）2040居住人数人7140人口毛密度人/ha571.2总建筑面积3408731、住宅建筑面积244795其中还迁住宅建筑面积1748612、商业建筑面积96079总基底面积234961、住宅基底面积78522、商业基底面积15644住宅平均层数层30.8容积率2.73建筑密度%18.8绿地率%35临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案164、南芦村项目期商品房规划方案期开发地块，开发商作为商品房部分进行销售，占地面积 125.4 亩，规划建筑面积 25 万。二号34、地块技术经济指标一览表项目单位数量备注规划总用地面积ha8.361、代征绿地面积8828居住户（套）数户（套）1878居住人数人6572人口毛密度人/ha768.12总建筑面积2503041、住宅建筑面积2253102、商业建筑面积24994总基底面积142941、住宅基底面积85482、公建基底面积5746住宅平均层数层25.85容积率2.99临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案17建筑密度%17.1绿地率%355、南芦村项目期商品房规划方案期开发地块，开发商作为商品房部分进行销售，占地面积 177 亩，规划建筑面积 34 万。三号地块技术经济指标一览表项目单位数量备注规划总用地面积ha11.835、1、代征绿地面积20102居住户（套）数户（套）2205居住人数人7719人口毛密度人/ha654.15总建筑面积3398221、住宅建筑面积2640812、商业建筑面积75741总基底面积210221、住宅基底面积97732、商业基底面积11249住宅平均层数层25.67临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案18容积率2.88建筑密度%17.82绿地率%36六六、“城中村城中村”改造拆迁安置方案改造拆迁安置方案（一）拆迁安置方案：（一）拆迁安置方案：依据临汾市人民政府办公厅印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知，结合本村实际情况，特制定本拆迁安置办法，由刘村镇、村委会和开发公司负责组织实施。（二36、）方案内容（二）方案内容1、旧村拆除计划及时间安排南芦村地块采取整体拆迁，由刘村镇、村委会和开发公司负责旧村拆迁工作，发放过渡费用由村民自行过渡。项目一期首先进行安置工程建设，保证过渡期届满前完成村民的安置回迁工作。2、安置补偿安置补偿采用产权调换和货币补偿两种方式。本村村民有合法宅基地的，按合法宅基地面积的 150%进行安置补偿；没有合法宅基地本村村民，经刘村镇政府及村委会按有关规定研究认可后，可按现住宅基地面积的 100%进行安置补偿；村民拆迁补偿方式可采用按一定比例部分产权调换和部分货币补偿的办法。就地安置南芦村营业用房包括 10000 小学和 4000 幼儿园各一所，村委会办公楼面积 37、2000，作为南芦村集体发展经济的可持续收入来临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案19源。地块内被拆迁的办公用房、仓储用房、旅馆用房均采取货币补偿安置，不进行实物安置。拆迁未经城市规划行政管理部门批准自建私房或无产权违法建筑，不予补偿、不予安置。宅基地面积的认定。宅基地面积由刘村镇、村委会和开发公司三方共同认定，然后张榜公布每户拆迁面积。3、本项目实行的是先拆迁后安置，开发商前期投入费用包括：期安置项目的建设成本、过渡费、拆迁综合费和部分房屋的货币安置费和补偿费。这部分资金均由开发商筹措。4、成立拆迁工作领导小组村上要成立拆迁工作领导小组，村主任任组长，村委会委员为成员，也要推选出村民代表参与，组38、成拆迁工作组，负责动员、宣传并协助进行拆迁工作。在完善与每户签订拆迁协议的同时，还要制定出拆迁制度和办法保证拆迁工作的顺利进行。七、建设安排及实施计划七、建设安排及实施计划（一）建设周期及进度安排（一）建设周期及进度安排鉴于南芦村目前的实际状况，根据建设规划，计划全村改造工程分为三期进行：拆迁期：6 个月期安置工程：工期 30 个月期商品房开发工程：工期 30 个月期商品房及商业开发工程：工期 30 个月初步预计本项目整体改造完成需 5 年时间。（二）南芦村拆迁改造项目的资金筹措（二）南芦村拆迁改造项目的资金筹措南芦村城中村改造项目总投资为 310342.1 万元，全部由开发商投资，由开发商开39、发建设改造。先期拆迁和安置资金由开发商投资解决，以后可以通过销售收入的滚动使用来解决后期部分资金问题。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案20第三章第三章改造中村民利益的保障改造中村民利益的保障一、拆迁安置过渡中村民的生活一、拆迁安置过渡中村民的生活根据双方合作协议，在南芦村项目拆迁过渡期间由开发商支付村民过渡费约 2700 万元，由村民自行过渡，以保证村民生活在过渡期不受影响。二、村民在拆迁安置中得到的隐性收益二、村民在拆迁安置中得到的隐性收益拆迁安置中对村民的还迁安置按合法宅基地面积的 150%进行安置补偿，而不是按每的评估折价补偿，也可以按一定比例要部分货币补偿，村民们已经可以获得老房折价与40、新安置房差价的利益，村民入住新房没有经济负担。三、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入三、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入通过合作，在南芦村地块拆迁改造中，村集体还可以从开发中获得小学、幼儿园等经济发展用房的永久产权和收益利益，由村委组建的管理公司经营或出租，保证和扩大了集体经济的收入来源，村民可根据投入的股权比例从中分红，为村集体的长远发展能够奠定坚实的基础，也为增加村民收入创造条件。四、开拓了村民就业渠道四、开拓了村民就业渠道南芦村项目建成后的物业管理公司在人员聘用方面优先考虑原南芦村村民。改造后村民不但可以自己经营商业、出租房屋，也可以参与到物业管理等社区的第三产41、业服务中来。五、享受政府惠民政策五、享受政府惠民政策改造后的南芦村，政府将通过培训、扶持推荐等多种措施优先解决改造村村民的就业问题。第四章第四章项目开发改造投资估算项目开发改造投资估算一、项目投资估算依据一、项目投资估算依据（一）国家发改委、建设部关于颁布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价200210 号）临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案21（二）国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980 号）（三）临汾市建设委员会关于印发实施细则的通知（四）山西省物价局、山西省财政厅晋价行发200590 号关于临汾市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知（五）临汾市人42、民政府关于印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知的通知（六）山西省发改委编制的山西省建设工程其他费用定额（七）南芦村摸底数据汇总表（八）南芦村城中村改造规划设计方案二、项目投资估算二、项目投资估算一期工程总占地 187.5 亩（含代征绿地及道路面积），总建筑面积为 340873，其中住宅建筑面积为 244795，商业建筑面积为 86079，小学建筑面积为 10000，容积率为 2.73。一期还迁房按整个南芦村还迁面积考虑，总占地面积为 88.8 亩，总建筑面积为 186861。其中，还迁住宅建筑面积为 174861（暂按 1/3 要货币，还迁面积为 116574。为保守计算，剩余建筑面积暂按43、不销售计算。），给南芦村委办公商业建筑面积为 2000，给南芦村的小学建筑面积为 10000。一期开发用地为 98.7 亩，用于商品房开发的建筑面积为 154013，其中：住宅建筑面积为 69934，商业建筑面积为 84079，其中：按政府要求配建的 5%的廉租房（或公租房）建筑面积为 7700。还迁房、给南芦村委会的小学及商业以及配建的廉租房（或公租房）不缴纳城市配套费，还迁用地按划拨方式供地，开发用地需缴纳土地出让金。（一）（一）期工程投资估算期工程投资估算1、综合拆迁费综合拆迁费是指拆迁期间发生的摸底费、拆迁奖励费、动迁劳务费、协调费、拆迁办管理费、拆除劳务及垃圾清运费、拆迁单位管理费、44、不可预见费等各项费用。南芦村城中村拆迁改造的综合拆迁费为 1600 万元。2、过渡费根据临汾市城市房屋拆迁管理实施细则规定，住宅房屋过渡费的支付临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案22方式为每月每平方米补助 10 元；每户按 350 平方米计算。一期工程计划拆迁 180户，过渡期为 30 个月，合计 2118.2 万元。（）附属物补偿：制式太阳能拆移费每台 200 元；有线电视移机费每末端 300 元；电话移机费每部 150 元；空调拆装费：壁挂机每台元，柜式机每台元。1、搬迁费：每户按 3500 元，计算两次共 7000 元。2、电话移机两次共 316 元。3、空调移机两次：壁挂机 300 元，45、柜机 400 元。4、有线电视：120 元5、宽带：1440 元6、热水器：200 元每户合 9176 元一期工程 180 户合 165.2 万元（）搬迁补助费：根据临汾市城市房屋拆迁管理实施办法第二十七条，拆迁住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为：临汾市区每平方米支付搬迁补助费 10 元，每套房屋最低标准不得低于 300 元。计算方式：每平方米10 元搬迁补助费一期工程搬迁补助费为 180 户350 平方米10 元=63 万元（）临时安置补助费：根据临汾市城市房屋拆迁管理实施办法第三十七条，被拆迁人自行过渡的，拆迁人应当支付临时安置补助费(过渡费)，标准为：临汾市区被拆迁房屋，每平方米每月46、支付临时安置补助费 7 元，按 10 元计算。计算方式：10 元建筑面积30 月临时安置补助费一期工程临时安置补助费为 180 户350 平方米10 元30 月=1890 万元临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案231临时安置补助费，按被拆迁房屋的建筑面积 10 元/平方米计算，发放至安置用房达到入住条件止，过渡期暂定为 30 个月。非被拆迁人原因逾期的：逾期超过一个月但不超过 12 个月,再增补一年补偿费，但不得超过 36 个月；如果超过 36 个月仍未入住，则由责任方在原补偿基础上，一次性再支付三年安置费用，以示补偿。回迁安置用房达到交付使用及入住条件，因被拆迁人原因不办理入住手续的，停发临时47、安置补助费。3、货币安置补偿金一期工程计划拆迁 180 户，按每户宅基地面积 324 计算，共 58320。按三分之二要房屋还迁，三分之一要货币补偿计算，货币补偿按 2000 元/计算，约 3884 万元。以上费用合计：7602.2 万元4、安置成本（1）前期费用：包括前期工程费和项目报建费，共 6189 万元。前期工程费：包括地震勘察费、修建性详细规划费、施工图设计及景观管线设计费、现状勘察测绘费、地质勘测费、图纸审查费、“三通一平”费、规划定位放线费、预算编制及招标代理费、立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费、文物勘探费、城市配套费、散装水泥基金、新型墙体材料专项基金十四项。根据一般48、行业标准及本项目实际情况估算，地震勘察费约 1.5 元/，修建性详细规划 15 元/，施工图设计及景观管线设计,38 元/，现状勘察测绘费 0.2 元/，地质勘测费为 3 元/，图纸审查费为 3 元/，“三通一平”费为 10 元/，规划定位放线费 0.5 元/，预算编制及招标代理费根据国家发改委关于印发招标代理服务收费管理办法的通知（计价20021980 号）文件规定的招标代理服务收费标准中工程招标代理服务收费标准计算得出，根据经验，约合 10 元/，立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费约 2 元/，文物勘探费 1 元/、城市配套费 70 元/、散装水泥基金 1 元/、新型墙体材料专项基49、金 8 元/。A地震勘察费：51.1 万元临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案24340873 1.5 元/51.1 万元B修建性详细规划费：511.3 万元340873 15 元/511.3 万元C施工图设计及景观管线设计费：1295.3 万元340873 38 元/1295.3 万元D现状勘察测绘费：6.8 万元340873 0.2 元/6.8 万元E.地质勘测费:102.2 万元340873 3 元/102.2 万元F:图纸审查费为 3 元/340873 3 元/102.2 万元G.“三通一平”费:340.9 万元340873 10 元/340.9 万元H.规划定位放线费:17 万元340850、73 0.5 元/17 万元J.预算及招标代理费：340.9 万元340873 10 元/340.9 万元K立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费340873 2 元/68.2 万元L、文物勘探费340873 1 元/34.1 万元项目前期费用一览表项目前期费用一览表单位：万元项目项目取费标准取费标准费用（万元费用（万元）地震勘察费按建筑面积 1.5 元/51.1修建性详细规划费按建筑面积 15 元/511.3施工图设计及景观管线设计费按建筑面积 38 元/1295.3临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案25现状勘察测绘费按建筑面积 0.2 元/6.8地质勘测费按建筑面积 3 元/102.2图51、纸审查费按建筑面积 3 元/102.2“三通一平”费按建筑面积 10 元/340.9规划定位放线费按建筑面积 0.5 元/17预算及招标代理费按建筑面积 10 元/340.9立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费按建筑面积 2 元/68.2文物勘探费按建筑面积 1 元/34.1合计：前期工程费为 2869.8 万元 项目报建费：依据临汾市住建局关于印发临汾市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知、临汾市城市基础设施配套费征收管理实施细则及临汾市城中村改造的实施意见进行计算。（注：临汾市城中村改造的实施意见第六条第（三）款指出“用于还迁安置的房屋，包括还迁给村集体经济组织的商业、服务及办52、公设施，涉及各部门收取的有关规费，除按照国家、省有关规定必须收缴的以外，一律免收；有幅度的按下限收取；服务性收费按成本收取”。）A垃圾处置费：25 元/：340873 25 元/852.2 万元B 劳保基金统筹：临汾市建设项目劳保基金统筹为建筑工程合同价款的 3%收取，其中的 90%在主体工程完工后返还给施工单位，抵顶工程款。34870.5 万元3.55%1237.9 万元C消防费：临汾市消防费按 5 元/收取消防费。146313（商品房开发部分）5 元/73.2 万元D城市配套费：70 元/146313（商品房开发部分）70 元/1024.2 万元E散装水泥基金 1 元/、。146313（商53、品房开发部分）1 元/14.6 万元F新型墙体材料专项基金 8 元/临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案26146313（商品房开发部分）8 元/117.1 万元G项目报建费：3319.2 万元计算项目报建费如下表：城建费用统一征收一览表城建费用统一征收一览表单位：万元项目项目取费标准取费标准费用（万元费用（万元）城市基础设施配套费按建筑面积 70 元/1024.2垃圾处置费按建筑面积 25 元/852.2劳保统筹基金按建安造价的 3%1237.90散装水泥专项基金按建筑面积 1 元/14.6新型墙体材料专项费用按建筑面积 8 元/117.1消费费按建筑面积 5 元/73.2合计：项目报建费费用：54、3319.2 万元前期费用为 6189 万元（2）建筑安装费参照临汾市各类工程综合平均造价及临汾市建筑工程造价统计资料基础，结合临汾市类似工程的实际造价以及本项目的实际情况，建筑安装费按 1750 元/计，340873 1750 元/59652.8 万元煤气接口费：61 元/，340873 61 元/2079.3 万元热力接口费：65 元/，340873 65 元/2215.7 万元建筑安装费：63947.8 万元（3）室外道路管网绿化工程：按 250 元/计，340873 250 元/8521.8 万元（4）建设监理费按建筑面积 10 元/计算。340873 10 元/340.9 万元（5）55、管理费依据山西省发改委编制的山西省建设工程其他费用定额，管理费用以前四项费用为计价基数，按前期费用、建筑安装费、室外道路管网绿化工程、建临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案27设监理费之和结合本项目实际情况，将计费率定为 2%。（6189 万元63947.8 万元8521.8 万元340.9 万元）2%1580 万元（6）不可预见费依据山西省发改委编制的山西省建设工程其他费用定额，不可预见费以前五项费用为计费基数，结合本项目实际情况按前五项费用和的 3%计算。（6189 万元63947.8 万元8521.8 万元340.9 万元1580 万元）3%2417.4 万元（7）销售费用本部分项目为南芦村56、城中村改造项目的期工程，除用作安置外，还有62234 住宅和 84079 商业对外销售。住宅按 4000 元/，商业按 10000 元/计算，销售费用按总销售额的 3%提取：（62234 4000 元/84079 10000 元/）3%3269.2 万元（8）土地成本依据临汾市城中村改造管理办法相关规定，城中村拆迁改造中用作安置村民的项目地块为政府划拨用地，不交纳出让金及契税。开发土地按土地评估价的 40%缴纳土地出让金及契税。此地块评估价格按 160 万元/亩计，应补缴土地出让金为 98.7 亩160万元/亩40%=6316.8 万元土地契税，按土地评估价的 3%交纳土地契税。160 万元/57、亩98.7 亩3%473.8 万元土地成本为：6790.6 万元（9）资金成本：土地费用和前期费用全部，还迁房全部，开发用房按投资的三分之一考虑，年息按 18%计，建设周期两年。（6790.6 万元+6189 万元+7602.2 万元+59652.8 万元1/3）18%2=14567.8 万元安置成本合计：115226.7 万元单位成本：3380 元/临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案285、期项目销售额：62234 4000 元/84079 10000 元/=108972.6 万元6、税费：108972.6 万元5.55%=6048 万元7、期项目利润108972.6 万元-6048 万元-158、15226.7 万元=-12302.1 万元亏损 12302.1 万元（二）（二）期工程投资估算期工程投资估算二期工程总占地 125.4 亩（含代征绿地及道路面积），总建筑面积为 250304，其中住宅建筑面积为 225310，商业建筑面积为 20994，幼儿园建筑面积为 4000，容积率为 2.99。幼儿园建成后无偿交给南芦村村委会。二期拆迁户约 180 户，全部安置到一期工程上，全部为商品房开发。土地成本包括综合拆迁费、过渡费、货币安置补偿金、补缴的土地出让金及土地契税组成。1、综合拆迁费综合拆迁费是指拆迁期间发生的摸底费、拆迁奖励费、动迁劳务费、协调费、拆迁办管理费、拆除劳务及垃圾清运费59、拆迁单位管理费、不可预见费等各项费用。南芦村城中村拆迁改造的综合拆迁费为 1600 万元。2、过渡费根据临汾市城市房屋拆迁管理实施细则规定，住宅房屋过渡费的支付方式为每月每平方米补助 10 元；每户按 350 平方米计算。二期工程计划拆迁 180户，过渡期为 30 个月，合计 2118.2 万元。（）附属物补偿：制式太阳能拆移费每台 200 元；有线电视移机费每末端 300 元；电话移机费每部 150 元；空调拆装费：壁挂机每台元，柜式机每台元。8、搬迁费：每户按 3500 元，计算两次共 7000 元。9、电话移机两次共 316 元。10、空调移机两次：壁挂机 300 元，柜机 400 元60、。11、有线电视：120 元临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案2912、宽带：1440 元13、热水器：200 元每户合 9176 元二期工程 180 户合 165.2 万元（）搬迁补助费：根据临汾市城市房屋拆迁管理实施办法第二十七条，拆迁住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为：临汾市区每平方米支付搬迁补助费 10 元，每套房屋最低标准不得低于 300 元。计算方式：每平方米10 元搬迁补助费一期工程搬迁补助费为 180 户350 平方米10 元=63 万元（）临时安置补助费：根据临汾市城市房屋拆迁管理实施办法第三十七条，被拆迁人自行过渡的，拆迁人应当支付临时安置补助费(过渡费)，标准为：临汾市61、区被拆迁房屋，每平方米每月支付临时安置补助费 7 元，按 10 元计算。计算方式：10 元建筑面积30 月临时安置补助费一期工程临时安置补助费为 180 户350 平方米10 元30 月=1890 万元1临时安置补助费，按被拆迁房屋的建筑面积 10 元/平方米计算，发放至安置用房达到入住条件止，过渡期暂定为 30 个月。非被拆迁人原因逾期的：逾期超过一个月但不超过 12 个月,再增补一年补偿费，但不得超过 36 个月；如果超过 36 个月仍未入住，则由责任方在原补偿基础上，一次性再支付三年安置费用，以示补偿。回迁安置用房达到交付使用及入住条件，因被拆迁人原因不办理入住手续的，停发临时安置补助费62、。3、货币安置补偿金二期工程计划拆迁 180 户，按每户宅基地面积 324 计算，共 58320。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案30按三分之二要房屋还迁，三分之一要货币补偿计算，货币补偿按 2000 元/计算，约 3884 万元。以上费用合计：7602.2 万元4、土地出让金及土地契税南芦村期工程为商品房开发项目，土地必须通过招牌挂，并向政府补交土地出让金。期工程的土地成本由土地出让金、土地契税两项组成。补交土地出让金地块，评估地价为 160 万元/亩（暂估），期工程总用地 125.4 亩。（1）土地出让金，按土地评估价的 40%交纳土地出让金。160 万元/亩125.4 亩40%8025.63、6 万元（2）土地契税，按土地评估价的 3%交纳土地契税。160 万元/亩125.4 亩3%601.9 万元土地成本：16229.72 万元2、安置成本（1）前期费用：包括前期工程费和项目报建费，共 7087.8 万元。前期工程费：包括地震勘察费、修建性详细规划费、施工图设计及景观管线设计费、现状勘察测绘费、地质勘测费、图纸审查费、“三通一平”费、规划定位放线费、预算编制及招标代理费、立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费、文物勘探费、城市配套费、散装水泥基金、新型墙体材料专项基金十四项。根据一般行业标准及本项目实际情况估算，地震勘察费约 1.5 元/，修建性详细规划 15 元/，施工图设64、计及景观管线设计,38 元/，现状勘察测绘费 0.2 元/，地质勘测费为 3 元/，图纸审查费为 3 元/，“三通一平”费为 10 元/，规划定位放线费 0.5 元/，预算编制及招标代理费根据国家发改委关于印发招标代理服务收费管理办法的通知（计价20021980 号）文件规定的招标代理服务收费标准中工程招标代理服务收费标准计算得出，根据经验，约合 10 元/，立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费约 2 元/，文物勘探费 1 元/、城市配套费 70 元/、散装水泥基金 1 元/、新型墙体材料专项基金 8 元/。A地震勘察费：37.5 万元250304 1.5 元/37.5 万元临汾市刘村镇65、南芦村城中村改造方案31B修建性详细规划费：375.5 万元250304 15 元/375.5 万元C施工图设计及景观管线设计费：951.2 万元250304 38 元/951.2 万元D现状勘察测绘费：5.0 万元250304 0.2 元/5.0 万元E.地质勘测费:75.1 万元250304 3 元/75.1 万元F:图纸审查费为 3 元/:75.1 万元250304 3 元/75.1 万元G.“三通一平”费:250.3 万元250304 10 元/250.3 万元H.规划定位放线费:12.5 万元250304 0.5 元/12.5 万元J.预算及招标代理费：250.3 万元250304 66、10 元/250.3 万元K立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费:50.1 万元250304 2 元/50.1 万元L、文物勘探费:25 万元250304 1 元/25 万元项目前期费用一览表项目前期费用一览表单位：万元项目项目取费标准取费标准费用（万元费用（万元）地震勘察费按建筑面积 1.5 元/37.5修建性详细规划费按建筑面积 15 元/375.5施工图设计及景观管线设计费按建筑面积 38 元/951.2现状勘察测绘费按建筑面积 0.2 元/5.0临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案32地质勘测费按建筑面积 3 元/75.1图纸审查费按建筑面积 3 元/75.1“三通一平”费按建筑面积67、 10 元/250.3规划定位放线费按建筑面积 0.5 元/12.5预算及招标代理费按建筑面积 10 元/250.3立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费按建筑面积 2 元/50.1文物勘探费按建筑面积 1 元/25合计：前期工程费为 2107.5 万元 项目报建费：依据临汾市住建局关于印发临汾市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知、临汾市城市基础设施配套费征收管理实施细则及临汾市城中村改造的实施意见进行计算。A垃圾处置费：25 元/：250304 25 元/625.8 万元B 劳保基金统筹：临汾市建设项目劳保基金统筹为建筑工程合同价款的 3%收取，其中的 90%在主体工程完工后返还68、给施工单位，抵顶工程款。75091 万元3%2252 万元C消防费：临汾市消防费按 5 元/收取消防费。250304 5 元/125.2 万元D城市配套费：70 元/250304 70 元/1752.1 万元E散装水泥基金 1 元/、。250304 1 元/25 万元F新型墙体材料专项基金 8 元/250304 8 元/200.2 万元G项目报建费：4980.3 万元计算项目报建费如下表：城建费用统一征收一览表城建费用统一征收一览表临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案33单位：万元项目项目取费标准取费标准费用（万元费用（万元）城市配套费按建筑面积 70 元/1752.1垃圾处置费按建筑面积 25 69、元/625.8劳保统筹基金按建安造价的 3%2252散装水泥专项基金按建筑面积 1 元/25新型墙体材料专项费用按建筑面积 8 元/200.2消费费按建筑面积 5 元/125.2合计：项目报建费费用：4980.3 万元前期费用为 7087.8 万元（2）建筑安装费参照临汾市各类工程综合平均造价及临汾市建筑工程造价统计资料基础，结合临汾市类似工程的实际造价以及本项目的实际情况，建筑安装费按 1750 元/计，250304 1750 元/43803.2 万元煤气接口费：61 元/，250304 61 元/1526.9 万元热力接口费：65 元/，340873 65 元/1627 万元建筑安装费：470、6957.1 万元（3）室外道路管网绿化工程：按 250 元/计，250304 250 元/6257.6 万元（4）建设监理费按建筑面积 10 元/计算。250304 10 元/250.3 万元（5）管理费依据山西省发改委编制的山西省建设工程其他费用定额，管理费用以前四项费用为计价基数，按前期费用、建筑安装费、室外道路管网绿化工程、建设监理费之和结合本项目实际情况，将计费率定为 2%。（7087.8 万元46957.1 万元6257.6 万元250.3 万元）2%1211.1万元（6）不可预见费临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案34依据山西省发改委编制的山西省建设工程其他费用定额，不可预见费以前71、五项费用为计费基数，结合本项目实际情况按前五项费用和的 3%计算。（7087.8 万元46957.1 万元6257.6 万元250.3 万元1211.1 万元）3%1852.9 万元（7）销售费用本部分项目为南芦村城中村改造项目的期工程，全部对外销售。住宅按5000 元/，商业按 13000 元/计算，销售费用按总销售额的 3%提取：（225310 4000 元/20994 10000 元/）3%3333.54 万元（8）资金成本：土地费用和前期费用全部，开发用房按投资的三分之一考虑，年息按 18%计，建设周期两年。（7087.8 万元+16229.72 万元+225310 1750 元/1/72、3）18%2=13125.8 万元安置成本合计：80076.1 万元单位成本：3199 元/5、期项目销售额：225310 4000 元/20994 10000 元/=111118 万元6、税费：111118 万元5.55%=6167.1 万元1、期项目利润111118 万元-6167.1 万元-80076.1 万元=24874.9 万元2、扣除所得税后利润24874.9 万元75%=18656.1 万元（三）（三）期工程投资估算期工程投资估算三期工程总占地 177 亩（含代征绿地及道路面积），总建筑面积为 339822，其中住宅建筑面积为 264081，商业建筑面积为 75741 容积率为 73、2.88。三期集团租赁房屋拆迁按货币补偿，住户拆迁安置到一期工程，全部为商品房开发。土地成本包括补缴的土地出让金及土地契税组成。1、土地综合费用 及土地契税临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案35南芦村期工程为商品房开发项目，土地必须通过招牌挂，并向政府补交土地出让金。期工程的土地成本由土地综合费用、土地契税两项组成。评估地价为 200 万元/亩（暂估），期工程总用地 177 亩。（1）土地综合费用200 万元/亩177 亩35400 万元（2）土地契税，按土地评估价的 3%交纳土地契税。200 万元/亩177 亩3%1062 万元土地成本：36462 万元2、安置成本（1）前期费用：包括前期工程74、费和项目报建费，共 8295.8 万元。前期工程费：包括地震勘察费、修建性详细规划费、施工图设计及景观管线设计费、现状勘察测绘费、地质勘测费、图纸审查费、“三通一平”费、规划定位放线费、预算编制及招标代理费、立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费、文物勘探费、城市配套费、散装水泥基金、新型墙体材料专项基金十四项。根据一般行业标准及本项目实际情况估算，地震勘察费约 1.5 元/，修建性详细规划 15 元/，施工图设计及景观管线设计,38 元/，现状勘察测绘费 0.2 元/，地质勘测费为 3 元/，图纸审查费为 3 元/，“三通一平”费为 10 元/，规划定位放线费 0.5 元/，预算编制及招75、标代理费根据国家发改委关于印发招标代理服务收费管理办法的通知（计价20021980 号）文件规定的招标代理服务收费标准中工程招标代理服务收费标准计算得出，根据经验，约合 10 元/，立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费约 2 元/，文物勘探费 1 元/、城市配套费 70 元/、散装水泥基金 1 元/、新型墙体材料专项基金 8 元/。A地震勘察费：50.97 万元339822 1.5 元/50。97 万元B修建性详细规划费：509.7 万元339822 15 元/509.7 万元C施工图设计及景观管线设计费：1291.3 万元339822 38 元/1291.3 万元临汾市刘村镇南芦村城中76、村改造方案36D现状勘察测绘费：6.8 万元339822 0.2 元/6.8 万元E.地质勘测费:75.1 万元339822 3 元/101.9 万元F:图纸审查费为 3 元/:101.9 万元339822 3 元/101.9 万元G.“三通一平”费:339.8 万元339822 10 元/339.8 万元H.规划定位放线费:17 万元339822 0.5 元/17 万元J.预算及招标代理费：339.8 万元339822 10 元/339.8 万元K立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费:68 万元339822 2 元/68 万元L、文物勘探费:34 万元339822 1 元/34 万元项77、目前期费用一览表项目前期费用一览表单位：万元项目项目取费标准取费标准费用（万元费用（万元）地震勘察费按建筑面积 1.5 元/50.97修建性详细规划费按建筑面积 15 元/509.7施工图设计及景观管线设计费按建筑面积 38 元/1291.3现状勘察测绘费按建筑面积 0.2 元/6.8地质勘测费按建筑面积 3 元/75.1图纸审查费按建筑面积 3 元/75.1“三通一平”费按建筑面积 10 元/339.8规划定位放线费按建筑面积 0.5 元/17预算及招标代理费按建筑面积 10 元/339.8立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费按建筑面积 2 元/68临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案3778、文物勘探费按建筑面积 1 元/34合计：前期工程费为 2807.6 万元 项目报建费：依据临汾市住建局关于印发临汾市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知、临汾市城市基础设施配套费征收管理实施细则及临汾市城中村改造的实施意见进行计算。A垃圾处置费：25 元/：339822 25 元/849.5 万元B 劳保基金统筹：临汾市建设项目劳保基金统筹为建筑工程合同价款的 3%收取，其中的 90%在主体工程完工后返还给施工单位，抵顶工程款。59468.8 万元3%1784 万元C消防费：临汾市消防费按 5 元/收取消防费。339822 5 元/170 万元D城市配套费：70 元/339822 70 79、元/2378.8 万元E散装水泥基金 1 元/、。339822 1 元/34 万元F新型墙体材料专项基金 8 元/339822 8 元/271.9 万元G项目报建费：4980.3 万元计算项目报建费如下表：城建费用统一征收一览表城建费用统一征收一览表单位：万元项目项目取费标准取费标准费用（万元费用（万元）城市配套费按建筑面积 70 元/2378.8垃圾处置费按建筑面积 25 元/849.5劳保统筹基金按建安造价的 3%1784散装水泥专项基金按建筑面积 1 元/34新型墙体材料专项费用按建筑面积 8 元/271.9临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案38消费费按建筑面积 5 元/170合计：项目报80、建费费用：5488.2 万元前期费用为 8295.8 万元（2）建筑安装费参照临汾市各类工程综合平均造价及临汾市建筑工程造价统计资料基础，结合临汾市类似工程的实际造价以及本项目的实际情况，建筑安装费按 1750 元/计，339822 1750 元/59468.8 万元煤气接口费：61 元/，339822 61 元/2073 万元热力接口费：65 元/，340873 65 元/2208.8 万元建筑安装费：63750.6 万元（3）室外道路管网绿化工程：按 250 元/计，339822 250 元/8495.6 万元（4）建设监理费按建筑面积 10 元/计算。339822 10 元/340 万元81、（5）管理费依据山西省发改委编制的山西省建设工程其他费用定额，管理费用以前四项费用为计价基数，按前期费用、建筑安装费、室外道路管网绿化工程、建设监理费之和结合本项目实际情况，将计费率定为 2%。（8295.8 万元63750.6 万元8495.6 万元340 万元）2%1617.6 万元（6）不可预见费依据山西省发改委编制的山西省建设工程其他费用定额，不可预见费以前五项费用为计费基数，结合本项目实际情况按前五项费用和的 3%计算。（8295.8 万元63750.6 万元8495.6 万元340 万元1617.6 万元）3%2475 万元（7）销售费用临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案39本部分项82、目为南芦村城中村改造项目的期工程，全部对外销售。住宅按5000 元/，商业按 10000 元/均价计算（其中有写字楼），销售费用按总销售额的 3%提取：（264081 4000 元/75741 7000 元/）3%4759.5 万元（8）资金成本：土地费用和前期费用全部，开发用房按投资的三分之一考虑，年息按 18%计，建设周期两年。（36462 万元+8295.8 万元+339822 1750 元/1/3）18%2=24498万元安置成本合计：110964.9 万元单位成本：3265 元/5、期项目销售额：264081 4000 元/75741 7000 元/=158651.1 万元6、税费：83、158651.1 万元5.55%=8805.1 万元3、期项目利润158651.1 万元-8805.1 万元-110964.9 万元=38881.1 万元4、扣除所得税后利润38881.1 万元75%=29160.8 万元（四）项目总投资（四）项目总投资南芦村城中村改造项目总投资 306267.7 万元，其中安置项目投资 95503.5万元，包括综合拆迁费 3200 万元，过渡费 4236.4 万元，货币安置补偿金额15204.4 万元，实物安置成本 72862.7 万元；商品房开发部分总投资 214838.6万元。第五章第五章经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析一、经济效益分析一、经84、济效益分析（一）基础数据的确定（一）基础数据的确定l、计算期的确定临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案40南芦村城中村改造项目三期工程的总建设周期为 5 年，每期工程互相搭接。2、销售价格及租金的确定（1）住宅销售价格南芦村项目期安置村民的面积超出拆迁补偿面积外的部分按限价房建安成本价 4000/出售，商品房开发部分住宅的销售均价暂定 5000 元/。（2）商业及车位销售价格南芦村项目商品房开发部分商业销售均价暂定 13000 元/，车位销售价格为 15 万元/个。（3）车位出租价格本地块地下停车位每月 500 元/个，地上停车位每月 350 元/个。3、销售税金及附加的确定商品房销售营业税为销售85、收入的 5%，城市维护建设税为营业税的 7%，教育附加费为营业税的 3%，土地增值税预征销售收入的 1%。4、集体出租商业用房面积的确定改造完成后，南芦村集体共享有 16000 的商业面积，其中扣除 2000 的集体管理用房，可出租商业面积为 14000。（二）销售收入估算（二）销售收入估算1、项目期安置部分销售收入南芦村南芦村期销售收入估算表期销售收入估算表单位：万元序号序号项目项目单价单价面积面积销售额销售额数量数量单位单位数量数量单位单位1 1销售收入销售收入108972.6108972.6住宅4000元/6993424893.6商业10000元/84079840792 2销售税金及附加86、销售税金及附加营业税5%108972.6万元5448.6城市建设维护费7.0%7213.5万元381.4教育附加费3.0%7213.5万元163.5土地增值税预提1%108972.6万元1089.73 3净销售收入净销售收入101889.4101889.4临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案41南芦村项目期安置部分可销售收入为 101889.4 万元。2、期商品房开发部分销售收入南芦村南芦村期销售收入估算表期销售收入估算表单位：万元序号序号项目项目单价单价面积面积销售额销售额数量数量单位单位数量数量单位单位1 1销售收入销售收入111118111118住宅4000元/22531090124商业1087、000元/20994209942 2销售税金及附加销售税金及附加营业税5%111118万元5555.9城市建设维护费7.0%5555.9万元388.9教育附加费3.0%5555.9万元166.7土地增值税预提1%111118万元1111.23 3净销售收入净销售收入103339.7103339.7南芦村项目期安置部分可销售收入为 103339.7 万元。3、期商品房开发部分销售收入南芦村南芦村期销售收入估算表期销售收入估算表单位：万元序号序号项目项目单价单价面积面积销售额销售额数量数量单位单位数量数量单位单位1 1销售收入销售收入158651.1158651.1住宅4000元/2640811088、5632.4商业7000元/7574153018.72 2销售税金及附加销售税金及附加营业税5%158651.1万元7932.6城市建设维护费7.0%7932.6万元555.3教育附加费3.0%7532.6万元238土地增值税预提1%158651.1万元1586.53 3净销售收入净销售收入115577.7115577.7南芦村项目期安置部分可销售收入为 115577.7 万元。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案424、南芦村项目销售汇总表南芦村项目销售汇总表南芦村项目销售汇总表单位：万元序号序号项目项目一期一期二期二期三期三期合计合计1 1销售收入销售收入108972.6108972.611189、118111118158651.1158651.1378741.7378741.72 2销售税金及附加销售税金及附加604860486667.16667.18805.18805.121520.221520.22.1营业税5448.65555.97932.62.2城市建设维护费381.4388.9555.32.3教育附加费163.5166.72382.4土地增值税预提1089.71111.21586.53 3净销售收入净销售收入101889.4101889.4103339.7103339.7115577.7115577.7320806.8320806.8南芦村城中村改造项目的总销售收入为 37890、741.7 万元，扣除 21520.2 万元的销售税金及附加，项目净销售收入为 320806.8 万元。（三）经济效益分析（三）经济效益分析南芦村城中村改造项目投资利润表南芦村城中村改造项目投资利润表单位：万元序号序号项目项目一期一期二期二期三期三期合计合计1 1销售收入108972.6108972.6111118111118158651.1158651.1378741.7378741.72 2销售税金及附加604860486667.16667.18805.18805.121520.221520.23 3投资总额115226.780076.1110964.9306267.74 4销售利润-1291、302.124874.938881.151453.95 5所得税（25%）06218.79720.3159396 6税后利润-12302.118656.229160.835514.9税前投资利润率：%税后投资利润率：%二、社会效益分析二、社会效益分析（一）提供就业岗位（一）提供就业岗位1、商业部分按照一般成熟商业运营规律，每 20 需要 2 名营业员，相当于每 10 商临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案43业面积创造一个就业机会。南芦村项目商业面积为 20 万，按 30%公摊率计算，净商业经营面积为 14万。14 万10/人1.4 万人从而可知，本项目商业面积可以解决 1.4 万人左右个人的就业92、问题。2、物业管理根据市场调研，一个完整的物业公司应当具备以下人员：保安 30%，保洁员 25%，服务人员（水、电、暖、土建等修理工）：30%，管理人员 15%。本项目总规划建筑面积近 100 万，预计至少可以解决 100 人的就业问题。（二）提高临汾市税收收入（二）提高临汾市税收收入本项目的开发建设，预计上缴营业税、所得税等 3.75 亿元。按照一般成熟商业运营的规律，若要保持商业正常运营，其每月的销售收入额大约应该是商业租金的 3 倍（其中 1/3 缴纳租金，1/3 缴纳所得税，1/3 为毛收入）。南芦村项目商业用房总面积为 20 万，按商业 30%公摊率计算，可得本项目净出租面积为 1493、 万。预计到项目建成后周围商业租金可达 500 元/年。商业每年销售收入额：14 万500 元/年7000 万元鉴于商业类型的不同，营业税税收率大约在 5%-10%不等，综合考虑各项因素，营业税树立取 8%，则每年税收为：7000 万元8%560 万元结论：南芦村项目建成并在商业经营成熟后，保守估计每年可以为临汾市提供至少 560 万元的财政税收。第六章第六章结论及建议结论及建议一、结论一、结论1、本方案以维护村民、村集体及地块内居民的合法利益为立足点，将保障临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案44村民的生活和提高村民的经济收入，增强村集体经济实力和可持续发展放在首位，以提高村民的生活品质，提升城94、市品位为目标。2、本方案就南芦村城中村改造从改造形式、改造方法、操作办法、实施步骤等方面制定了详细规则，就项目改造的安置面积、安置费用、投资状况、经济效益分析等方面作了详细核算及分析。方案内容全面的涵盖了城中村改造项目的各个方面。3、通过拆迁改造，南芦村村民收入水平得到很大提高。村民、村集体在南芦村拆迁改造中得到了良好的经济发展。村民有了更多的就业机会，进一步增加了临汾市财政税收，同时为政府创造了更多的社会效益。（村民养老保险费和医疗保险费的承担比例为：集体和个人承担 70%-77%，由政府承担 23%-30%。改造后的居民委员会每年可从利润中拿出一部分给村民缴纳养老保险金和医疗保险费。）二、95、建议二、建议南芦村拆迁改造项目投资额巨大、开发周期长，必然存在诸多的投资风险；尤其在拆迁方面存在很大风险，如果拆迁周期长，则资金成本将大大增加，盈利低，为此，根据目前状况进行拆迁安置及项目开发，提出以下建议：1、政府成立专门拆迁班子，加强拆迁力度。2、寻求政策方面优惠。城中村改造作为 2012 年临汾市政府的主要工作之一，不仅仅牵系到城中村村民的生活改善和收入提高，同时也是建设和谐社会，创建环境卫生城市必不可少的工作。因此，为保证南芦村项目的顺利实施，提高开发商的积极性，建议政府就南芦村拆迁改造项目给予开发商一定的政策优惠及税费减免。临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案45Dr3uhd3uhd3u96、 断喉弩好多年课代表卡不都快递吧 4 坤角儿 4 进而 34 就可 4 蛕?D 脙#軟媁?vo 滂焜?蔣 鳄 N-P-觞?F瀢?鷲 2SXWJ扱;$E锴?咼?wb,O?hW 芀嚙C 八?迎 q?&锃?.楧 D 峘?wB 賛装 綄?衈瞹?嘁?尥?b 袦20?箻yF 邴?詑攗檢锟袥匏=憌?&丹?鐘 w鲽毨G艟熋 H?&鰢 Z?L?&?;.z 刧绗鰀畬拃 Szl4-榌 m Y 朗 k?v?+犢Hmu 鏸tn 褛 埈蕛癤當?m%犔?QVP?0蜈_?绹临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案46?爔豴 t 纴餚-?鉙?ht e候 R?D檘堑?乒 h 齊?砱蜮陾巁?g?硃?硘敍橼 Z?G 贒?IJw 谆揚?+u 97、醸?羛?;H?豋 H(r8v?崂)y|?铰=吮野 m 擪楋?岠?8.呫諜 S 啿 jg y 圕蜽褘0s燅?晳 r?羀矤?厎?v?;騴捃?鶁 R?脅一痯譊噼?阜 z?;O?-婗妸_兼譫烴 H 树畲门V?深奨劇,臕!?鮥?!荳|呜?b 踱 4b 羾?右檉骽曜 RbY?梯魏%鳊;?D?蘞 V 咉 M?.临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案47?U 噎丂 fZJY竖莈;6q 蝚 q?f 谵僉聒涒鏼(3?輋 uUE临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案48mScc俚 F?哘拒頤僛?捚?薲爐 e箍 x 滟|嶦?绯?+担擷擾卯?懕 aQ捠挧 e 嘞-腕%锂?啰 h?.逌 uE廇.W9 衢 o 踺隗?峥抙 e?4囪 W98、 壶%俒資?Y胘 Wje 樽碜3鈊 Q?L?搓#4袂刍窖?A 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