1、房地产开发商筹措项目资金方式一、筹措项目0资金的内涵传统的筹措资金方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项2、目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方的项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是筹措项目资金活动的重要内容。二、房地产开发投资的特点从2002年开始，房地产业在我国飞速发展。统3、计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内房地产的资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall、商品房等的建设一般都需要大量的资金，而且，房地产建设经营期一般还有2-3年长，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多4、开发商都是因为资金问题对房地产望而却步。房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入，而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多城市尤其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。三、房地产资金来源方式及房地产行5、业状况对融资的影响目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款。其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；而房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。因此可以说，房地产开发中80%至90%的资金是来源于银行的。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的6、限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，根据联合证券的统计，截至目前我国股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28，占我国股上市公司数的6.3。7、房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。发达国家的经验表明，房地产企业的融资必须以多元化，才能够更好化解金融风险。目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。我国房地产企业的实践也证明，只有那些通过在证券市场实现融资的企业，才可能成为房地产业中的佼佼者，才有希望使企业真正发展壮大。1998年至今，我国房地产业平均每年都以22的速度增长，2003年更是达到了32.5的增速；在这样的增幅之下，房地产市场由于运作不规范，金融体系相对不成熟，也相应产生了一些负面的问题，从房地产开发企业来看，本身的企业运营机制、开发体系、资本金的充足率都远8、远未达到一个成熟的房地产行业的需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，在我国地产业潜规则发生变化的今天，资本的实力成为决定房地产开发企业发展最关心的问题。原有房地产开发主要的融资渠道主要是依靠自有资金+银行贷款，进入2004年，央行收缩银根，央行“121号文件”的执行，要求开发商自有资金必须达到30，而这30须是所有者权益，对地产信贷大举的“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，开发企业依靠商业银行完成过桥等融资做法在上半年已举步维艰；目前银行的信贷政策已经基本执行到位，未来的政策不会更严厉，但目前的政策也不会有松动。在金融紧缩之后，房地9、产信贷变得更加困难。同时，国务院也表态，宏观经济调控的目标已经初步达到。但是，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也不会松动，尤其是今年内不会有大的松动。因此，所有这些背景都使得部分开发商在资金无法到位情况下不得不到处求助，或者拱手转让项目，甚至错失巨大商业机会，所有问题都集中反映了目前我国房地产行业的调整大形势，而在这个大形势之下，只有及早调整开发策略、融资充足的地产商才能够得以生存和发展。四、项目资金的基本筹措模式主要有三方面的特征：1、在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品；2、在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一低押权，对于项目的现金流量具有有效的控制10、；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。3、时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式；11、BOT 项目融资模式。五、具体的房地产开发商筹措项目资金方式1、迂回融资。先成立“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个巨大的资金池。因此，就可以很方便灵活地获得各种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。“类基金”投资公司除了可以把银行当作一个资金来源，还可以培养很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到的。就现在的情况而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题：自己已经拿到了立项与规划许可证，但是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。在这种情况下，完全可以让投资管理公司来接手，做“过桥资金”，帮12、助自己把资金链连接上。那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。这种形式，可以在不增加项目负债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的持续发展。它的方式相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买预售物业面积，不一而足。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往可以大快人心，令开发商更加认同这种融资模式。除此以外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。从此以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕13、是许多中小型房地产开发商想都想不到的事情。2、通过并购的方式来融资 国内各中小企业可以通过并购的方式解决融资难的问题，首创就是在被并购的过程中成长壮大的，有实力的大公司提供资金帮助中小企业完成项目，最终达到双方共赢的目的。有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。中国房地产业通过近年的发展，已经具备并购的能力，宏观调控大环境的变化也要求国内的房产企业不得不进行并购。而且从全球房地产行业的发展历程来看，并购也是必然之路。“并购”既可以解决中小企业的融资难问题，也可以重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。 3、业内联合这种做法在地产业界已经开始启动，把部分开发企业在其他产业的投资闲散14、资金聚集，投入到需要资金的行业内企业，完成互助与自救，使资金的利用达到最佳化。但是，此种方式由于资金量不够充足，且在资金投向、项目评估等方式上无法配套跟上，造成实际操作举步维艰。所以，这种方式只能局限在小范围、资金量需求不大的项目中实行，而相对大规模、大资金的投入就无能为力了。4、卖地代建楼卖地代建楼，是指开发商将楼盘土地按一定的大小分成众多的小地块，然后就以地售价向市场销售土地，另外加收一定的土建费和杂费，买家买一地块，开发商就根据小区规划或合同的约定代建楼宇。而价格也往往比同类房地产的市场价格低，因此，也很受部分消费者的喜爱。开发商通过“卖地代建楼”的方式，既回收了之前买地的费用，又得到了15、建设费用，可以保证建设工程的顺利进行，而且也将以后的商品房销售款项提前收取了。因此，开发商不仅得到了项目开发所需的资金，还将收益也提前回收了。5、建筑商垫资建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。换言之，占相当比例的开发资金是通过建筑商从银行贷款来的。而出现这种建筑商垫资的情况，是由于建筑企业竞争十分激烈，而且为了保证房地产项目前期开发的可持续性，开发企业在公开招投标时，往往会选择有能力垫资建设的建筑商。在项目开发完毕后的销售阶段，再根据销售状况分批返还给建筑商。开发商一般都把项目给那些对自己让利幅度最大或给自己好处最多的建筑商。投资利润通过房地产开发的形式转移到了房地产商手中，所以房地产业16、是个暴利行业，大小房地产商趋之若鹜，没钱也上，办法就是要建筑商垫资开工。房地产商将建筑发包给建筑商，这个建筑商叫总包，总包将工程分段或分门别类发包给二包，二包再发包给三包。依次类推，到了最后一关，叫做包工头。这样经层层剥皮，包工头的利润就很微薄了，连串下来，民工工资就没了保证。如今，卡紧建筑贷款，意味着自有资金不多的建筑商可能没有能力接到工程因而最先断炊了。过去的情况是建筑公司愿意为工程贷款垫资，甚至使用流动资金贷款垫资，开发商只需在主体工程封顶之后支付一半工程款，余款则在售完楼后再支付。而过去通常在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，如果市场形势好，资金回收会很快，支付工程款应绰绰有余，不会17、出现拖欠建筑商资金的问题。但现在的只有在主体封顶时才可以售楼，开发当初的定位与市场现在的需求如果不相适应，销售就会产生困难，资金链就会断裂，金融风险就会出现。按照121号文的规定，房地产商申请银行贷款时，自有资金不能低于开发项目资金的30，建筑企业的垫款以及挪用流动资金贷款的方式受到了严格限制，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。如果不能寻求到新的融资渠道，众多中小房地产商将被迫退出市场。而对于商业银行来说则面临着两难境地。6、预售商品房款项的再投入 开发企业在向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证后，可以进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给18、承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。有关法规规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。这就是预售商品房款项的再投入，而销售房款再投入中大部份是客户的消费信贷。7、 海外房地产基金投资其重要方面是寻找和评估适宜投资的房地产项目，然后与海外基金按照一定的出资比例结合，再以多种方式投入到选好的房地产项目中去。这里以万科的“曲线贷款”打开境外融资之门为例。万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI取得了中19、山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制20、要求。在法律上，这算是一笔股权融资。8、租赁融资（1）出租人的房地产。如果某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。只要开发商每年获得的租金收入大于他每年需偿付的抵押贷款本息，他就有利可图。而且，开发商除了有权获得租赁期间的租金收入之外，在租赁期间他仍保留出租物业的所有权，租赁期满后，可重新获得物业的占用权，视情况自己经营或出租或转卖。此外，由于贷款利息是在税前支付的，开发商保留物业的所有权，物业的折旧计入成本，也在税前支付，开发商还能因此获得一定的免税额度。而对承租人来说，只要其经营21、收入足以支付租金，他当然愿意做这样的投资。（2）承租人的房地产。是指开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，自己开发的房地产。由于开发商获得的是长期的、排他性的租赁权益，他就可以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。通常为了减轻贷款人的风险，贷款人总是要求土地的出租方承诺将其获取土地租金的时间后于支付贷款本息。也就是开发商以租赁权益和土地租金为抵押申请长期抵押贷款，但只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够实现利润。由于租金在财务上是作为经营成本，可以在税前支付的，开发商也因此获得一定的免税额度。9、回租融资开发商为某项物业的所有人，想要保留对该物业的使用权以便从经营此物业中获得22、收入，同时又希望出让该物业的所有权进行融资来减少资金的占用；投资者拥有充足的资金，可以向开发商提供融资服务，同时也希望借此获得较高的投资收益。于是，开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售（一般不会低于其市场价格的75，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同。由于物业的售价低于市场水平，因此开发商向投资者支付的租金也低于市场水平。对于投资者，回租可为其带来高于抵押贷款的投资回报率，而且他对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继续出租或出售，获得更可观的回报。对于开发商而言，回租融资的最大好处就是可以少占用自有资金，此外租金在财务上作为经营成本，应23、从纳税收入中扣除，开发商可因此获得一定的免税额度。但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的要求其预期经营收益率必须高于回租融资的成本。另外，回租期满后，开发商并不能获得物业的产权。10、回买融资可弥补回租融资对开发商的不利因素。其思路十分简单：一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的80，也就是说开发商的融资比例达到了80。这种融资方式之所以对融资双方都有吸引力，因为对贷款机构来说，回买贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入，同时还可以以所有权人的身份参与分享物业的经营收益；对开发商而言，不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权24、，此外，开发商还可因此提取物业的折旧计入成本，以获得免税额度。 11、通过项目工资融资项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式：(1)通过项目公司安排融资由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司25、作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。 (2)通过项目子公司安排融资建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目的债务责任。第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。(3)通过合伙制项目安排融资通过项目公司安排项目融资的优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结26、构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件，项目资产的所有权集中在项目公司，便于管理，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表现在：在税务安排上和债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。12、大发展商的融资过程资产规模小的开27、发商一般都是直接从银行贷款，但规模稍大的地产开发商除了直接从银行贷款之外，一般都会先持有一家上市公司的股权，然后再通过“迂回战术”向银行套取更多资金。第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B，然后通过公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。接下来，公司C预付土地出让金、获得“四证”(国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。按28、照2003年央行出台的;121号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的30，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的1030。在预付了土地出让金，取得“四证”后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50。由于上市公司对C公司绝对29、控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成23后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等(但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块)。在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对公司C的绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到公司A；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被30、稀释，只能获得投资收益。第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30的投入，获得总销售额30的毛利或者18的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险(实际上这部分风险主要由银行来承担)，最终却获得了小部分利润。13、开发商贴息委托贷款所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。但“卖方31、信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型（），其中， 为开放商初次投入的委托贷款预定金额， 为 获得回收总房款资金数量，为委托贷款的周转次数。由于开发商委托贷款提供房款的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人的首付款，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。低成本的融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。使得资金链更加的宽余起来。第二，实现提前销售。按照央行号文件的规定，开发商必须在“结构封顶32、”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。目前我国商品房销售中以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去。依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决达一问题。第三，提供营销题材。商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材，对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少了购房者的成本，这种有实质性好处的由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市 市场营销更容易被购房者接纳。14、住房“假按揭”融资33、通常认为，住房“价按揭”是在真实的材料和主体名义下构建起来的，房地产开发人以本单位职工或其他关系人作为名义购房人，假借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行资本的行为。“价按揭”主要有以下表现行为：A、 无购房事实之按揭。即开发人通过内部员工、关联企业员工，采取伪造假身份证等方式，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款归还开发商的其他债务或挪作其他用途。B、 返租按揭。即开发人与购房者相互串通，以高出同地段房产价格成倍的价格进行购房交易，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发人分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。C、 虚构购房按揭。在公安机关34、确定楼盘名称和门牌号码之前，房地产开发商通过不断变动临时门牌号码，虚构房产，对同一套房产重复按揭。D、 虚增面积按揭。房地产开发人利用实际购建的房屋与图纸的偏差，通过承诺减少支付首期付款或降低实际房价和返租等方式，虚增面积进行按揭。15、证券市场融资我国房地产企业证券市场融资少，有其历史原因，主要是因为1992年至1994年间房地产泡沫，使得国家决定禁止房地产企业上市。具体来说，证监会就在96、97年连续出台文件，明令禁止房地产企业上市。如1996年12月26日，中国证监会关于股票发行工作若干规定的通知中规定，“在产业政策方面，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。35、”1997年9月10日，中国证监会在关于做好股票发行工作的通知规定，在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。直到1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。2000年4月30日，证监会确定北京的天鸿宝业、深圳的金地集团、天津综合开发公司为解禁后首批在证券市场发行股票的房地产企业，这三家企业随后分别在2001年3月、4月和9月发行上市。2001年至2004年上半年，房地产公司共在证券市场融资99.7亿元。2004年房地产企业的融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大36、大增加。在这个证券市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，证券市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。据联合证券统计，2004年，目前已经经过证监会批准的房地产公司总融资规模已近70亿元，加上年初两家房地产公司上市，2004年房地产公司在证券市场的融资规模已相当于过去3年总融资规模的四分之三，房地产公司在证券市场融资规模将创下历史新高。借壳上市，发行债券融资仍是房企上市的捷径。2003年已知将落实香港主板上市计划的国内房地产企业有37、：上海复化、SOHO中国、首创置业、上海仲盛和天津顺驰五家，到香港股市去融资是2003年国内房企的最大亮点。2003年国内债券市场将迎来常规发展的一年，在新增债券市场发行量、发债主体上均和以往有很大变化，华远集团获准发行6亿元的企业债券。 因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。有业内人士认为，如果能够巧妙地运用借壳上市的技巧，可以达到事半功倍的效果。如亿城股份正是采取了巧妙的借壳上市手段，才获得了今天的发展。16、股权融资方式这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取38、得高额投资回报的一种投资方式。 股权融资的方式有多种，最常见的是以合资形式成立项目公司，双方根据项目所需资金，特别是启动资金的缺口按比例投资，实现销售后，利润同样按比例分红。通常这都是一种短期的融资方式。出资的方式也不都是现金，也有土地等其他方式。 股权融资不像银行融资，尽管有利息和还款期，但银行毕竟只是外部监督，不介入企业的内部管理。股权融资的双方不仅要根据投资的比例分红，更麻烦的还要分权，除了以股东会、董事会名义共同决策外，也要派管理人员。由于合作双方的背景、企业文化、经营理念、管理方式以及个人风格都不可避免的存在差异，但良好的沟通、建设性的关系、公正的心理，以及以项目和发展为重的基准是合39、作成功与否的关键。如果单纯地为了融资而融资，或被动的融资，不是高瞻远瞩和战略性的积极融资，都可能给未来的合作埋下破裂的祸根和无法调和的矛盾。 股权融资方式是很多不具备银行融资和资本市场融资条件的房企和资金实力差的中小项目公司最便捷和可操作的方式。目前的房地产行业，尤其是北京房地产正赶上百年不遇的机会，在大量业外和国外，特别是港台的巨额资金虎视眈眈的窥探着房地产这个最后的暴利孤岛的情况下，关键是看是否具备合作的基本质素和基本条件，现在已经毫无疑问地进入了偶然成交和迅速成交的年代。股权性的融资优点在于：可以增加一个融资渠道，不一定是债券性融资；可以获得持续发展的资本；可以解决短期流动资金；对知名度40、和品牌度影响都很好；对雇员的期权激励。 不过，股权性融资有特别的严格规范；股权有可能分期制；成本还是比较高。在国际市场上，都是债券性融资成本比股权性融资成本要低，因为在一个比较成熟的股票市场，分红利润要做到股票估价的5，但国内现在大家都没有达到这个水平 。 操作步骤： 对融资方的债务债权进行核查确认 签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。 在有关管理部门办理登记手续 17、债权融资方式 债权融资是指债权人运用现有或将来的债权来融通资金的过程。目前我国最多的是债权融资的方式，并且这种债权集中于从银行获得的41、贷款、企业之间的欠债和预收的贷款。目前由于我国金融市场的开放程度较差，即使用债权融资也还有许多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企业债券等工具的应用。债权融资则是最常见和常用的一种融资方式，如果从银行或金融机构借款，这种借款常常为短期的或专项的流动资金或开发贷款，不利于房地产开发企业从事较长建设期过程中的运用安排，增加了企业现金流的控制难度。发行企业债券或信托基金则有可能使长期债务增加、短期债务减少，更有利于企业的资金计划安排。债权性融资就是银行贷款、企业债券。债权性融资现在在中国比较难，目前企业发债要通过国家有关部门批准，而国家更愿意支持那些重点大中型基础建设项目。所以，一个地产公42、司去发信贷会很难批。还可以到境外去发债务。欧洲发债务的利率，大概一厘左右，一年下来可能百分之一的利息都不要。但债权性融资也有其优点和缺点。优点在于债权性融资特别便捷，相对成本比较低；缺点是发债压力较大，所以风险也比较大。 方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。18、债转股的融资方式 债转股是指投资公司或银行组建资产管理公司，把原来与房地产企业之间的债权债务关系，转变为资产管理公司与企业间的控股与被控股的关系。债权转股权后，原来的还本付息就转变为按股分红。债转股不但可以使企业丢掉债务包袱，而且减少了银行坏帐损失，盘活和加快回收不良资产，有利于缓解金融风险。企业在43、减轻债务之后就可以进行公司改造，重新组织生产，在资产管理公司的监督下从事经营活动。资产管理公司只是阶段性持股，最终或转让给境内投资者或被企业回购或上市。因此，债转股的实质就是企业将债务和风险阶段性的转移给资产管理公司，并将投资公司或银行从债权债务关系中解脱出来。投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。 债转股对于企业的意义应该在于，债变成股以后，可以缓解企业高额存量债务在短时期内的还本付息压力，从而给经营不好的企业一段较为宽松、从容的软时间约束，来解决其长期存在的政策性负担问题，提高其竞争和盈利能力。只有在这段“软”时间约束里，企业能够44、消除其竞争和盈利能力低的根本原因，并要求企业最终能给资产管理公司支付比银行利息更高的投资回报。 可转换债券兼具股票和债券的特点，当股市低迷时，投资者可选择享受利息收益；当股市看好时，投资者可将其卖出获取价差或者转成股票，享受股价上涨收益。因可转换债券有收回本金的保证和券面利息的收益，而且其投资者往往受回售权的保护，投资风险比较小，但是收益可能很大，同时，可转换债券的转股和兑付压力也对公司的经营管理者形成约束，迫使他们谨慎决策、努力提高经营业绩，这些因素使得可转换债券对投资者很有吸引力。事实上，发行可转债与增发新股非常类似。如果可转债全部转股成功，其实是相当于按转股价增发了一批股票。区别是增发新45、股当时一次性全部计入总股本，而可转债是延期渐次转入总股本，因而，可转债可认为是一种“推迟的股本融资”，而对上市公司来说，发行可转换公司债券的优点十分明显。由于可转换债券兼具股票和债券两者之长，融资规模大，融资成本低，灵活性强，适应性广，而且可以利用财务杠杆以增加股东财富和优化企业资本结构，优点十分明显，目前由于利率水平。资金使用成本较低，公司支付的债息可作为固定开支计入企业成本，避免交纳公司所得税企业财务费用支出少，避免了公司股本在短期内的急剧扩张，尤其在二级市场处于低迷，融资环境发生了重大变化的情况下，发行可转换债券将有助于企业取得最大的融资效益，是值得满足条件尤其是资产负债率较低的上市公司46、优先选用的融资方式。可以预料，可转债以其独有的特点，对投资者以及企业有较强的吸引力，从而使其在特定条件下成为上市公司再融资的首选作为新生事物，今后可转换债券在我国证券市场的应用前景十分广阔。19、房地产信托融资信托，简单地讲，是投资者基于对信托公司的信任，将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财形为。是现实生活中储蓄向投资的有效转换途径之一。 信托品种主要是通过以下方式参与到房地产企业中的。（1）信托贷款。信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。主要有三种具体方式： A、债权信托。由于上调存款准备金，部分商47、业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购买信贷资产的途径间接参与房地产企业。B、前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。C、主要贷款。也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份，筹集50048、0万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等。 （2）股权信托。房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。 “121”号文件中规定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对于资金规模上亿元的开发项目而言，注册资本金最低在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上。去年重庆国投推出的“世纪星城股权信托计划”是个典型例子。“世纪星城”预计总金额达8.9亿元，前期49、投入已完成2.8亿元，已取得土地和建设用地许可证，开发商北京顺华的注册资本为1.5亿元，不能满足30%的下限(1.5/8.99信托目的自由化 根据信托财产的初始状态和信托目的，信托业务可以分为资金信托、实物（财产）信托、权利信托或特定目的信托。委托人可以采取贷款、股权投资或二者结合的方式，投资于某一项目；或者购买某种特定权利，如租赁权、优先购房权；也可以购买基于信托财产而衍生的受益权，只要不违背法律强制性规定和公共秩序，委托人可以为各种各样的目的而创设信托。 2信托财产多元化 凡具有金钱价值的东西，不论是动产还是不动产，是物权还是债权，是有形的还是无形的，都可以作为信托财产交付信托。在房地产信50、托中，信托财产可以是资金，受托人将受托管理的信托财产指定用于房地产项目的开发建设；信托财产也可以是不动产，如土地、楼盘，由受托人进行开发和管理；信托财产也可以是一种权利，如租赁权，以资产证券化的形式进行项目融资。 3实务领域宽泛化 信托是唯一可以连结货币市场、资本市场和产业市场的金融工具，因此信托所涉及的领域十分广泛。在房地产信托中，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如烂尾楼等都可以通过信托解决。 c、安全性 信托成立后，信托财产即从委托人和受托人的自有财产中分离出来，信托财产的独立性使其免于为委托人或受托人51、的债权人所追索。此外，受益权还具有物权所具有的追及性，即受托人违反信托宗旨处分信托财产而使信托财产旁落他人之手时，受益人有权向转得人请求返还该财产。受益权的追及性便利使受益人的地位在法律上几乎可与所有权人并驾齐驱，这一点是其他类似法律设计所不能提供的。 信托财产的独立性和安全性为解决房地产业一些独有的问题提供了平台，比如盘活已建成的楼盘，解决烂尾楼等问题，真正发挥了信托的制度优势。 从根本上讲，无论企业采用哪种融资方式，都是为了获取便利资金推动企业项目的顺利完成。作为受托方的目的是为投资者谋取最大的投资收益。只有两者的适当、合理的结合，才可以使房地产信托做好做多，融资方的房地产企业也能做大做强52、，从而使上万亿的居民储蓄有效地向投资转化，为金融市场增加更多的可购买产品，较好满足广大普通投资的投资需求，达到“三赢”的局面。20、多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。 2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年，多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。两个不同研究机构近期发布的报告都显示，2005年及今后，房地产业的融资将趋向多元化。中国社会科学院公布的2005房地产53、蓝皮书预测：2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年，多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。中国房地产TOP10研究组公布的2005中国房地产百强企业研究报告也表明：房地产资金来源发生重大变化，呈现多样化的趋势，并且直接投融资将成为主流。以下简单介绍几种融资方式的组合：（1）自有资金+银行贷款这是传统的融资方式， 而在我国地产业发展的近十年来，依靠银行的信贷支持，地产业确实得到了很大的发展，但是，这种模式把地产的大量风险转嫁给了银行，据不完全统计，在中国人民银行“121号”文件出台之前，房地产开发企业项目投入资金中约20到30是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30到454、0的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，至少有一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中至少有60的资金是来自于银行，目前我国商业银行房地产的信贷资金比例已经超出了正常的警戒线，因此，2003年中国人民银行发布了121号文件，严格信贷管理，要求开发商自有资金必须达到30，而这30须是所有者权益；部分开发企业惯用的模式通常是采用拿到土地后抵押贷款，欠缴部分土地出让金、分段开发、工程垫资承包、及早预售等方式达到迅速回笼资金的目的，但是，现在，土地出让金的一次性缴纳、自由资金的百分之三十的要求都提高开发的门栏，更加剧了房产开发企业对资金的渴求。（2）自有资金+机构投资人+银行贷款这种模式是一种过桥贷款的模式，基本用于前期土地出让金、自有资金不足的情况下，资金的投入周期短，相对于需要做大规模开发的企业来讲无法获取跟充分的建设资金长期支持，只能缓解一时的资金饥渴。（3）信托+银行由于常规的银行融资方式受限，房地产开发商不得不寻求新的融资途径。在经过一段时间的试探之后，房地产信托开始在全国范围内释放出巨大的能量，发行量高速增长，成为开发商们的新宠。使得“信托+银行”模式成为中国当前房地产企业的主流融资模式之一。