1、如何做地库成本优化壹控地库规模贰控地库面积一控地库规模按规范要求的最小值配置一、控地库规模l目前，绝大部分项目的地库都是亏损，稍微好一点的，也仅仅是打平或者略有盈余。l通常情况下，地库单车位面积指标在30-35之间，普通二层地库建安成本约2500元/。按照这个计算，一个普通车位仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。l现阶段，一线城市核心区的车位销售比较理想，单个车位可以卖到10万以上；而二三线城市则要困难得多，尤其是需求不足的三四线城市，车位想要卖到8万块都难，基本建一个亏一个。l就在这样的情况下，还有很多三四线项目直接挖两层建地库，把整2、个小区地下铺满，结果项目的利润全被积压的车位吃掉了。一、控地库规模 普通项目车位比切忌贪多，满足最低指标即可除了少部分项目因定位需要，车位需多配高配外，大部分项目在规划阶段要有意识的控制车位配比，力求在最低指标范围内规划设计。恒大就要求，高端住宅项目按至少一户一车规划，其它中高端及中端项目原则上按当地规划要求下限进行规划。当车位销售价格远高于成本可酌情考虑增加车位。一、控地库规模与规划部门沟通，争取最有利的车位比l对于很多项目来说，即便是按照最低指标配置，车库建设依然是笔亏本买卖。比如规划要求是车位比1:1，而当地对地库车位需求不突出，这么高的车位配比根本算不过账。l由于各地的规范有差别，执行3、力度不同，很多地区的规范其实还存在沟通余地或操作空间，在规划时应与规划部门充分沟通，争取对项目最有利的车位比。l万科在江苏的一个项目，定位为首次置业，产品以小户型为主，90平以下的户数占比达到70%。按照当地的规范，要求车位比例为1.2辆/户。基于对地库经济性的研究，规划局沟通之后，按照1.0/100进行设计，把车位指标下调，直接为项目节约将近2千万的成本。l在规划阶段合理设置车位比，是控制地库成本的关键。如果项目小户型为主，户数多，以每百平为单位来配置车位，比按照户数来配置更有利于降低车位比；反过来，如果项目以大户型为主，则按照每户为单位来配置车位经济性更好。一、控地库规模先用足地面停车指标4、，再考虑地下车位在规划车位的时候，应充分利用地面车位的政策红利，优先把地面车位指标用满，以减少地下车位数量。另外，也可以利用机械车位来报建。特别是地下车位一层不够，两层不满的时候，可以利用机械车位来满足指标要求。一个机械车位的拆装费用，比建一个地下两层的车位要划算很多。一、控地库规模合理的分期开发，避免资金长时间沉淀l 地库规划时，根据市场及现状明确开发分期，保证首期优先开发，以加速资金回收速度。l 某房企规定，在保证项目开盘及工期时间节点的前提下，首期建设范围内原则上按一层地库设置；预售条件主体工程形象进度在 1/2（含 1/2）以下的，首期中心园林（含人工湖）、综合楼、游泳池、售楼部范围内5、原则上不设地下车库；预售条件主体工程形象进度在 1/2以上的，首期建设范围内原则上满铺一层设置。l 在车位规模合理的前提下，再进行地库的结构优化。地库结构复杂，建造环节多，成本与多个因素相关，在优化的时需要系统考虑，不能只关注局部变化否则往往顾此失彼。二、控地库面积车位布置最大化，低效空间最小化二、控地库面积l 体现车位成本的关键指标为停车效率，即单车位面积。目前，房企对停车效率的定义存在一定出入，比如碧桂园按照人防车库和非人防车库划分停车效率，而中梁则按照纯地库和地库总建筑面积划分。为了方便讨论，明源君这里采用地库总建筑面积/地库车位总数的计算方式。l 不难发现，当项目的车位数量一定时，地库6、的总建筑面积越小，单车位面积就越小。地库成本优化要求在尽量小的地库面积内，满足停车及其他功能的需求。二、控地库面积1.优化车位排布，将停车空间极致利用 如果车库的建筑面积偏大，细枝末节的优化都很难将整体成本降下来，地库的建筑排布才是成本控制的关键。左图的地库方案，停车效率为33.2。乍一看地库轮廓线还算方正，车道排布也比较中规中规。但由于停车组团小且分散，地库出入口位置与车道不相通，空间的利用率仍有优化空间。通过建筑布局调整，优化成为下图二之后，不仅车位增加了，地库面积还减少6438，可节省成本约1610万元（建安成本按2500元/计算）二、控地库面积l 关于车位排布，有一些成熟的经验可借鉴：7、l 车辆使用倒进顺出，与车道90垂直的停放方式，每辆车所占车库面积的比例最小。因此，应最大限度的采用此停车方式，尽量少出现水平或者斜向停车。二、控地库面积采用小型车+微型车的组合。各种柱网和边角空间，如果不足以摆放小型车位，可合理引入微型车位，补齐报建车位数。如右图，某项目的洋房区公共车库，面积为为19400，通过引入微型车位，有效利用了边角空间，在地库建筑面积不变的情况下，增加了44辆的销售车位，满足了规划要求。单车位面积也由34.8/个，降到32.2/个。二、控地库面积 靠墙位置，一般布置车行通道，而不布置平行车位。二、控地库面积2、轮廓线尽量规整，并用足边界位置l 异形和折行的轮廓线，会8、产生大量无法利用的旮旯空间。同时，外墙轮廓的过于曲折复杂，也增加了基坑支护成本及外墙展开面积。l 反过来，平直方正的轮廓线最有利于车位排布，也能减少不必要的工程造价。在轮廓线处理中，对于产生无效空间的位置，应考虑是否修正轮廓线，将无效空间用于排布车位或者其他用途。二、控地库面积l 另外，注意轮廓线内边的边界位置是否用足。l 左图这个地库，原方案规划面积为20402，分成地下一层和局部二层，车位总数量516个，同时设置了3个地库出入口。l 优化时，将原方案中地库边界位置（图中标红位置）利用起来。另外，由于此地块非独立地块，其中一个地库出入口可借用前次开发地块出口，因此优化方案中取消了该出入口，在9、该边界处扩设车位。l 再通过调整局部车位排布方式，以及设备用房位置，最终多挤出了10个车位，总车位数量达到526个。二、控地库面积3.与定位匹配的前提下，选择经济性最佳的柱网排布 选择经济性最好的柱网形式 柱网的选择，必须综合考虑包括地库规范、项目定位、施工条件等因素。按照规范，标准的停车位大小为2400mm5300mm。三个标准车位，加上600mm结构柱截面宽度，就是7800mm的柱距尺寸；5500mm的车道净宽，再加两侧合计2500mm（1250mm2）的车道退线，构成了8000mm的柱网尺寸。这便是常规7800mm8000mm的柱网形式。二、控地库面积l 除主流的大柱网之外，还有大小柱网10、小柱网，以及改进型小柱网。l 远洋地产曾就此四种柱网形式进行分析，其认为，就经济性而言，若忽略地基基础条件，采用有梁楼盖的地库，这几种柱网形式的建安成本从高到低为大柱网大小柱网小柱网。l 采用无梁楼盖的地库，则为大柱网大小柱网改进型小柱网小柱网。l 注：小柱网的柱截面为400 x400mm。l 就使用体验而言，不同柱网的柱子位置不同，对车辆的转弯半径有一定影响，大柱网的停车舒适度最好，而小柱网的停车舒适度最差。改进型小柱网虽然不及大柱网，但也由于大小柱网及小柱网。l 在选择的时候，需结合项目定位来考虑。中端高端项目注重舒适度，车位大小应在规范之上适当放宽；而刚需项目则以满足规范最低标准为主。11、l 在实际操作中，柱网的经济性需结合各类条件综合考虑，包括基底岩土类型、当地的人工成本以及项目工期等。比如小柱网的用工量更大，施工周期更长等，都可能造成额外的成本负担。l 上图为恒大对中高端项目的车位尺寸规定。二、控地库面积二、控地库面积预留一定比例的大型车位l 由于近年来家用汽车越来越宽敞，对于车位配置也有一定的影响。从实用性和经济性双重考虑，地库可以考虑增加部分豪华车型的停车位。l 某房企就规定，省会及以上城市（含大连、青岛、宁波、厦门）的中端、中高端项目配置 20%25%的大型车位，三线城市项目配置 15%20%的大型车位。l 在配置大型车位时，需要注意避免增大标准柱网的跨度，避免由于个12、别的大型车位而影响整个地库的经济性。l 大型车位应尽量在非标准柱跨里设置。如需在标准柱跨里设置时，选用“2+1”的模式(两个标准车位+一个大型车位)进行布置为宜。另外，尽量在靠近塔楼的区域设置，集合使用的要求均匀布置。二、控地库面积4、充分利用低效空间，作为设备用房及储物空间l 原则上，空间排布时，设备用房、消防栓等的布置不应影响停车，更要避免挤占停车位。比如车道两旁，是布置车位黄金地段，拿来做设备用房就浪费了。l 设备用房应尽量利用低效空间，比如塔楼、边角空间等。如果实在需要占用停车空间，则应考虑如何把影响降到最低。二、控地库面积 闲置边角空间可用来设置储物空间。l 即便优化做得很到位，很多13、的地库依然会存在一定的闲置空间，在满足必要的设备和工具空间配置之后，剩余的闲置角落可设一些收纳设备，给业主存放健身器材、衣物等，增加地库的附加值。二、控地库面积5.垂直方向上，重点关注层高和覆土厚度l地库规范要求车库净高满足2.2米。事实上，只要能保证车道处、以及大部分的停车位处的净高为2.2米即可达到要求。l为了满足这一层高，要求管线高度要精准计算，注意风道、喷淋、设备管线交叉点等要避让主车道，以免增加不必要的层高。l 变配电间或水池等设备用房与车库同层时，通过设备用房局部降（升）板的方式，弥补层高不够的缺陷，而不增加地库层数。l 合理的选用地下室底板的构造做法，在计算层高时，就计算好设备管14、线预留高度以及结构梁高；二、控地库面积 一定要重视管线综合。l（1）避免管线交叉点出现在主车道上。l 保利的地库，通过优化设备管线的路由，车道上方不出现大型管线的排布。同时，利用BIM的可视化设计，减少管线之间互相占用的空间，从而提升库内空间净高，确保主车道上方27002900的净高。l（2）主风道尽量靠近车道外侧设置或走车位上空；同时，风道下面不设置喷淋；电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方。二、控地库面积 合理的配置种植类别，控制好覆土厚度。l 覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定。在综合管网优化布局的基础上，还应从景观精细化设计出发，合理的配置种植类别。l 如采用树池、堆土形式来种植；平均覆土厚度要达到1.0米1.2米之间，采用覆土种植，种植大树处覆土局部1500；普通乔木处1000；草坪300 400；l 另外，个别城市对覆土厚度会有自己的规定，比如杭州规定覆土厚度1.5m，房企则必须按照规定执行，将覆土厚度控制在达标线左右。THANKS