1、某商业地产项目前期调查一区域发展情况五消费者调查1.城区布局结构调查1.消费场所满意度抽样调查2.城区产业发展情况2.周边居民近半年家庭支出结构抽样调查3.城区经济发展情况3.周边居民饮食生活抽样调查4.城区消费发展情况4.周边社区居民晚间出行率抽样调查（根据社区数）5.城区交通规划情况5.3公里内企业用工成本调查（分析劳动力收入）6.区域商业发展规划6.消费者出行购物空间等级调查二区域商业氛围1.酒店业（反映旅游住宿消费情况）六 项目立地调查2.商场（反映消费）区位调查3.写字楼（反映商务情况）1.周边交通配置4.商业街（反映社区配套情况）在一定配套情况下对大型商业设施影响2.商圈范围边界计2、算图5.专业市场（流通力调查）3.区域密度分析（核心人口，流动人口推论）4.商圈吸引力分析三区域消费力调查5.商圈购买力规模预测1.周边社区分布及结构（1-5公里）6.周边步行动线分析2.周边社区人口密度，大型商业设施配比，购物距离分析3.周边房价结构及历年变动分析4.写字楼分布及结构（商务集聚情况分析）七商业项目定位报告（略）5.写字楼入住企业行业特征分析6.租金水平、空置率、租售比八.商业项目策划报告（略）7.周边外来人口情况（包括酒店消费）四现有商业经营调查1.现有商业分布及集聚度调查2.主要商业设施规模、数量、结构、组合模式、建筑结构、3.主要商业设施规划特色分析4.主要商业设施品牌配3、置调查，主力店配置调查5.周边品牌消费特征及客单价调查6.周边大型网点主力店吸引力调查7.周边大型商业网点人流量调查8.周边大型商业网点车量驶入率调查9.周边餐饮消费调查10.周边娱乐场所消费调查2.周边居民近半年家庭支出结构抽样调查4.周边社区居民晚间出行率抽样调查（根据社区数）5.3公里内企业用工成本调查（分析劳动力收入）3.区域密度分析（核心人口，流动人口推论）消费者调查主要目的确定商圈范围会会员员频频次次分分布布图图会会员员分分布布落落位位区区统统计计距距离离分分布布确定商务半径确定进入方式8500米确定消费金额7确定消费选项61000米确定餐饮频次5确定来店目的41500米确定结伴人4、群3确定会员消费22000米确定年龄跨度1结论：某商圈会员消费回头率2500米3000米3500米4000米结论：会员是样本，黄色区是主要客源 结论：2.7公里距离是商圈调研范围高高频频次次人人落落位位集集中中区区前前500500名名会会员员消消费费记记录录500100015002000频次人数人数人数人数社区 公里人次xxxxxxxxxxxxxx0.650.681.51.5xx2.325%65%10%2.73-4次5-6次7-8次会员名字中餐下午餐晚餐 累计会员1会员5会员150累计会员500客单价平均人数晚餐下午餐中餐累计会员占比总销售占比30%60%10%10%60%30%结论：反映会员5、与非会员消费结构结论：高频次一般是商务集中带结论：反映高频次会员消费时间，携带人数高频次消费时间图10人9人8人7人6人5人4人3人结论：高频次人与总体消费吻合度情况结论：高频人次每次来店人数分布可以合理确定酒店营建规模会员消费记录：反映不同商圈会员开发率、历年成长率、活动率、品牌忠诚度现场消费者来店时间调查结论：会员与随机消费者调查看吻合度情况进一步推算商圈距离两者交叉可以得出消费分配律情况，便于商圈餐饮某业种饱和度推算8次7次6次5次4次3次2次频次每次消费人数2人2次1次2次3次8次 7次 6次5次4次300元600元1200元1800元结论：商圈商务消费等级餐饮业种消费人数大店面积506、0-10001500-2500数量/比例1000-15002500-4000结论：反映餐饮业种吸引率结论：反映区域大店比例时间分布人数3-4次5-6次7-8次结论：反映会员与非会员消费结构商办总面积人口数量甄别商圈指标分析目标商圈环境指标确定大方向人口指标人口密度指标（常住人口）1.总量指标 商圈住宅规模确定基础人口2.分布指标 商圈社区分布，人口分布确定人口分布重心住宅特征指标1.结构指标 各类住宅、公寓面积规模3.房价指标 各类住宅价格特征确定高端人口数2.入住指标 各住宅结构抽样入住率确定当前高端人口数人口结构指标1.年龄指标 商圈各年龄段人口数确定可消费人群2.就业指标 商圈就业特征分7、析确定有支配能力人群数3.婚庆指标 商圈婚嫁段人口数确定特殊消费群规模商务指标商务楼密度指标1.总量指标 商圈办公楼总面积确定潜在办公人口2.分布指标 商务楼分布特征确定办公人群分布点3.入住指标 商务楼整体入住率确定当前办公人口商务楼开发指标1.总量指标 商圈高档办公楼面积确定高端比例2.结构指标 商圈商务楼配置等级确定结构比例3.成长指标 商圈商务楼成长进程确定办公人口导入进程4.行业特征 商务楼宇行业特征分析确定周边商务等级商务活跃度指标1.招工需求 计算范围内招工活动分析确定周边用工需求2.支付水平 商圈办公消费潜力分析确定招工收入水平3.酒店开发 酒店数量及结构确定商圈属性4.展务活8、动 大型展务，会议活动数区域土地面商业总面 商办总面积商场+街铺面商业总面餐饮面品牌餐饮面餐饮面大店餐饮面积人口数（人口密度+办公密度）商业集中餐饮业态比人均商业及商务面积商圈商业结商场+街铺面积品牌餐饮进驻率品牌餐饮面积大店餐饮面积品牌大店比例大店吸引力大店街铺+大店商入店人入店人消费习惯大店街铺+大店商各大餐饮业种面积商业指标商业密度指标（重量指标）1.总量指标 商圈内商业总面积确定商业面积供应量2.商户密度 商圈内商户总量确定商圈商户总数3.商户分布 主要聚集区、集客点确定商户聚集带商圈质量指标1.综合店指标 综合型商业数量确定商业等级2.主力店数量 主力店进入特征3.品牌店数量 品牌集9、中度情况人口密度图层4.丰富度指标 业态业种数量、规模办公密度图层商业饱和度指标确定竞争情况商业密度图层1.商业重复指标主要集客点图层2.竞争分析品牌集聚区图层开发效率指标主力店分布图层1.整体空置率规模餐饮点分布 2.租金水平 综合物业底层、二层租金水平商业重心图层公建指标公共设施指标 1.数量指标医院，学校、邮政、银行等数量迁移率分析行政指标行政级别指标吸引率指标1.行政机构分布 公检法税务、街道等行政机构移动率分析重要指标1.人口密度指标数值?人均商业面积2.人口质量指标数值?人均公建面积3.办公密度指标数值?人均便利店数4.办公高度指标数值?生活指标人均餐饮店数5.商业密度指标数值?商10、办指标人均娱乐网点6.品牌密度指标数值?行政指标人均收入水平7.业态配比指标数值?人均消费水平8.公建配套指标数值?入住率9.断面流量指标数值?商办比租售比住商比店铺条件指标经营排序人口密度办公密度商业密度商业集中度商圈结构餐饮业态比例品牌比例大店比例交通站点影响力全市人口分布（居委会边界）消费者购物趋势全市人口分布（网格边界）X1X2X3X4X5X6X7X8123456781234567812345678消费者购物花费分布局部地区富裕度分布（居委会边界）全市餐饮分布（网格）局部地区人口分布（居委会边界）全市休闲娱乐分布（网格）项目对周边居委会人口竞争牵引力道路各业态占比写字楼建筑面积结论：确11、定关键指标及权重 锁定重点地带因素集指标集交通网络建设评价外生变量：1.平均路网密度1.用地规模2.平均道路面积率交通网络布局质量评价2.人口规模3.人均道路长度3.车辆拥有量4.人均道路面积交通网络容量分析5.人均公交车拥有量内生变量6.公交路网密度交通网络可达性分析1.道路长度（对内对外）7.路网连接度2.道路面积（对内对外）8.交通站点间距3.停车场面积9.公交站点流量4.道路等级质量10.公交站点功能分值5.公交线路11公交线路、班次6.公交车辆保有量12.商圈停车位7.路灯数8.交叉口数量重要标志道路通达度标志交通运力/商业面积公交便捷度标志固定车位/商业面积易达性指标路段流量监测路12、段车辆驶入量监测1)基于交通系统的交通设施法,常采用的指标是空间直线距离、实际距离、平均出行时耗、平均出行速度、单位时间内的出行距离、公交线路密度、道路网络的阻塞程度等;2)基于土地使用系统的活动法,如距离法、等值线法、引力模型法、平衡系数法、时空法等;3)基于个体收益的效用法。这些所有方法几乎都是距离法的延伸或者以距离法为基础。确定位置商业能见度分析 可达性指标车辆配置确定商业办公比例不同规模等级下客流分析百米重心点确定距离指标不同组合条件下可选项目优势人行道与车行道比例反映障碍情况可视性指标物业长宽比B/L物业形状指标昭示面比H1/H2H14.5米物业显著性H2/HH24.5米物业高度与街宽比B/H商业街舒适性指标物业沿街展示长度与百米商业比商业疏密度指标日照分析竞争业种分配律大店街铺+大店商各大餐饮业种面积1)基于交通系统的交通设施法,常采用的指标是空间直线距离、实际距离、平均出行时耗、平均出行速度、单位时间内的出行距离、公交线路密度、道路网络的阻塞程度等;