1、第四章建筑物评估一、建筑物及其特性建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等 各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言，是指人们通不能直接在内进行生产和生活活动的场所。房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。由于建筑物是用于满足人们不同的生产、生活的需要，决定了它不同于一般的商品，具 有其特殊的属性，主要表现在如下几方面（一）不可位移性（二）产权边界复杂性（三）功能变异性二、建筑物的分类（一）按房屋承重结构分类1钢结构。2钢筋混凝土结构。3混合结构。（1）砖混结构。（2）砖木结构。4其它结构。（二）按房屋建筑物使用功能2、分类建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑物。1 工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。2 民用建筑。民用建筑可包 括民用住宅和公共建筑三、建筑物评估的特点（一）建筑物价值的内涵特点建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。在企业核算和房地区产业务中，往往把征用土地费或开发费用核算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐含地价。从资产评估的角度来看，由于房屋建筑物和土地的价格运动具有较大的差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，而建筑物价格则因使用会贬值。因此，为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值，有必3、要把建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约按照房地产管理法的规定，土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，具体分为五种情况：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。而且国家还规定，在土地使用权出让期限到期后土地使 用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系，而且还应考虑土地是否可以输续期等因素。正常4、条件下，即使土地剩余出年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。四、建筑物评估程序1.明确评估目的2.准备资料3.准备有关文件4.资产评估明细表的准备5.评定测算6.确定评估结果，撰写评估说明或报告五、建筑物评估需考虑的因素1.物理因素 2.环境优劣因素 3.经济地理因素 4.新旧因素 5.用途 6.产权 7.政策因素 8供需因素 9.其他5、第一节建筑物评估的原则1、替代原则即具有相同使用价值、有替代性的建筑物，其价格是相互影响和作用的，会经过价格的市场竞争趋于一致根据建筑物的评估的替代原则，在对建筑物进行评估的时候就可以通过对功能和类型相同的建筑物市场价格进行比较，即即采采用用市市场场法法进进行行评评估估2、最有效使用原则权利人通过改变建筑物的原有功能来实现利益的最大化按照这一原则对建筑物进行评估时就要考虑建筑物是否有功能变异性且是否能够实现功能的转化，如果具备这样的条件，在评估时就应该按照潜在的可能最有效利用的途径来评估3、供需原则4、房地合一的原则(1)房屋建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品(2)建筑物环境质量的区别是由6、土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格第二节建筑物评估的成本法按成本法的四个要素计算评估一、建筑物成本的构成1、前期费用(1)规则和可行性研究费 (2)工程设计费 (3)人防工程费 (4)三通一平费 (5)第三附属物拆除费 (6)工程编制费及招投标费(7)合同预审费(8)公证，见证费2、建筑安装工程费指为房屋建筑物工程直接或间接耗用的各种材料和人工费用，一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等具体包括，直接费（给排水、采暖、电气等）人工费、其他直接费用、临时设施费、现场管理费、现场经费、企业管理费劳动保险费、计划利润、税金3、其他费用包括，企业管理费、质量监督费、管理费、白7、蚁防治费、人防费、消防费、绿地建设费等4、间接费用包括，企业职工培训费、联合试运转费、总体设计费5、合理利润指为开发建设房屋建筑物而应该获得的平均利润6、资金成本指根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑期利息7、投资方向调节税二、建筑物重置成本的估算方法1、预决算调整法用工程决算成本资料和现前费用项目及费用标准确定建筑物的重置全价主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估此法调整要点(1)三材差价(2)地材差价(3)人工费和机械调整费(4)其他直接费调整(5)计算重置基价(6)计算重置成本2、重编预算法按工程预算的编制方法，对代估建筑物成本构成项目重新估算其重置成本此法估8、算重置成本与历史成本较大差异的原因(1)技术进步以廉价优质材料代替旧材料(2)设计或结构改进、项目工程量发生变化(3)材料价格和费用项目、取费标准发生变化3、价格指数调整法运用房屋建筑物的帐面成本运用建筑业价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的方法适用于单位价值小，结构简单的建筑物三、建筑物有形损耗及成新率的测算1、使用年限法有形损耗率建筑物实际已使用年限/（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）2、打分法评估人员借助于建筑物的成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以不同构成部分的评分标准进行评分最后汇总得出建筑物的成新率四、建筑物功能性损耗的分析测算主要指建筑物的用途9、，使用强度，设计结构，装修，设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损耗1、建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言，在资产评估中建筑物的价值通常是按照其 最佳用途为依据进行评估的，因此对土地与建筑物不协调造成的价值损失一般以建筑物的功能性贬值体现2、无论那种原因形成的建筑物功能性贬值，在测算过程中都要与建筑物重置成本测算，以及成新率测算一并统一考虑五、建筑物经济性贬值的分析测算指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值的贬损，一般建筑物的经济性贬值都伴随利用率的下降要对建筑物外型，高度，精度，内外装修，室内设施，各种构件现状，基础状况及维修使用情况10、进行详细的观察和记录第三节建筑物评估的市场法1、市场法的原理及适用范围市场法是将待估房地产与在较近期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。事实上运用市场法评估属于房地合一评估，一般说来，市场法评估应具备的条件有：(1)要有一定数量的交易实例，通常不少于3个 (2)选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性 (3)交易时间与评估基准日尽可能接近 (4)交易应具有透明性、公平性和有效性 11、(5)交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致2、建筑物评估中市场法的应用 (1)交易实例比较法（直接法）(2)基准价格对照法（间接法）3、应用市场法评估建筑物的程序 (1)资料收集(1)手机途径(2)收集资料内容(3)验证资料的准确性 (2)选择作比较的交易实例（是最关键的一步）(1)与待估房地产的评估目的是一致的 (2)是正常交易或可补正成正常交易 (3)估价日期最接近，或可作日期修正的 (4)与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求影响相同的临近地区，在环境条件上有类似性 (5)有相同的用途，至少应在大类用途上相同，如能小类相同则更好 (6)结构相同，至少在大类上相同，12、如小类相同则更好 (3)交易行为的补正 交易行为补正可排除因交易行为中一些特殊因素所造成的交易行为偏差 (4)交易日期的修正 一般认为，交易实例的交易日期相差5年以上的不易采用，此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差 (5)区域因素的修正 (1)双百分制比较法 (2)十等分因素比较法 (3)环境成熟度修正法 (6)个别因素的修正 主要采用售价调整法，售价法调整法的一般方法为 简单平均法和加权平均法 (7)市场法公式评估值（交易实例i交易行为的修正系数交易日期的修正系数区域因素的修正系数个别因素的修正系数）/n第四节建筑物评估的残余估价法建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益还原法的一种，它13、尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况此法运用要求被评估对象可以获得正常的收益，另外要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离甚至冲突第五章土地使用权的评估第一节土地使用权的评估特点1、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让，出租，转让，抵押，投资的权利土地使用权本身属于无形资产的范畴，但他又是无形资产中的对物产权，有其特殊性，其价值高低主要取决于它的载体及土地的特性及条件2、土地的分类及其特性分类(1)按社会经济用途 土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机14、关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地(2)按经济地理位置 土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等(3)按所有权 土地可分为国家所有土地和集体所有土地(4)按利用程度 土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。(5)按开发与开发趋势 土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。自然特性(1)土地面积的有限性(2)空间位置的固定性(3)使用价值的永继性和增值性(4)土地的不可替代性经济特性(1)用途的多样性(2)经济地理位置的可变性(3)可垄断性15、3、土地资产的价格体系(1)基准地价(2)标定地价(3)土地使用权出让底价(4)转让价格(5)出租价格(7)交易价格和抵押价格等4、土地资产价格的特点土地资产的特点是由土地资产的自然特性和经济特性决定的(1)土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不是由生产成本决定的(2)土地价格主要由土地的需求决定(3)土地价格具有明显的区域性(4)土地价格的上涨性5、影响地产价格的因素(1)一般因素 主要有行政因素，社会因素，经济因素，其他因素(2)区域因素 对于不同性质的用地，区域因素的影响程度和特点不同商业用地价格的区域因素：商业繁华程度，交通便捷程度，环境优劣度，规划限制，其他因素住宅用地的价格区域因16、素：位置，交通便捷度，基础设施保证度，公用设施完备度，环境质量度，规划限制其他工业用地价格区域因素：交通便捷度，基础设施完善度，产业聚集规模，环境质量，规划限制，其他因素(3)个别因素 位置因素，地形地质因素，面积因素，地块地形因素，土地利用因素第二节企业资产重组与改制中土地权属的处理1、土地权属类型(1)、土地所有权 土地管理法规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制(2)、划拨土地使用权 我国长期实行土地无偿使用的制度，大量存在无偿使用土地的情况，许多土地使用通过各种方式依法无偿 取得的使用权(3)、出让土地使用权 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者17、，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(4)、集体土地所有权2、企业资产重组与改制中土地权属的处理(1)、处理方式 (1).出让方式，由改组前的原企业或集团公司向国家缴纳土地使用权出让金；由股份公司改组后的直接向国家缴纳土地使用权出让金 (2).国家直接投资入股方式，国家直接将出让金折合为股权投入新成立的公司 (3).租赁方式，由上市公司直接向国家租用土地使用权，定期向国家缴纳租金(2)、企业重组中土地权属处置需考虑的因素 (1).企业资产的净值，在额度控制的前提下，达不到规定数额，拟上市的公司可以考虑将土地资产入股方式，以增加资产价值 (2).企业的盈利水平，土地折价入股会降低净资产18、收益率，如果收益率达不到上市公司要求，可考虑以租赁方式取得土地使用权 (3).企业融资状况，如果企业取得土地使用权会有大笔支出，会造成企业资金紧张，可以考虑以租赁方式取得土地使用权 (4).股票发行额度，我国目前股票发行收到额度限制，因此土地是否入股对发行额度有重要影响3、土地使用权评估程序 (1)明确委托项目的基本事项 a明确评估对象 b明确评估目的 c明确评估基准日 d计划评估工作期日 (2)制定评估作业计划 (3）现场勘查，收集资料，选择评估方案 资料1国有土地使用权证书2国有土地使用权出（转）让合同协议 3政府有关部门关于土地使用合同的批文4土地使用权获取途径、方式背景等材料5地产规划19、资料 6地产状况资料7其他资料 (4)评定估算土地使用权评估结果、撰写评估报告4、土地使用权评估的原则(1)、替代原则，市场法的基础，但一般都要进行时间和土地条件的修正后，才能按替代原则采用市场法确定待估地块价格(2)、最有效使用原则(3)、变动(预期)原则，预测未来将地价修正到估价期日的标准水平(4)、供需原则，由于土地的独占性较强，替代性弱，国家是主要的供给方，供需是地价至关重要的影响因素(5)、贡献原则，区别计算土地与建筑物各自的贡献5、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是市场法的一种特特殊殊状状态态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（作作为为比比较较案案例例）对其各种因素20、进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法待待估估土土地地使使用用评评估估价价值值基基准准地地价价基基准准地地价价时时间间因因素素系系数数个个别别因因素素修修正正系系数数市市场场转转让让因因素素修修正正系系数数第四节 土地使用权评估的市场法一、市场法与适用的条件市场法是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。二、市场法的操作步骤和方法 （一）广泛搜集交易资料，确定比较案例（二）进行交易情况的修正（三）进行交易时间的修正（四）进行区 域因素修正（五）进行个别因素修正个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度21、临街深度、面积、形状、地形、地质等。市场法案例 P149市场法基准低价系数修正法 P153第三节土地使用权的收益法一、收益法的应用形式P=A/r（1-复利现值系数）r：还原利率复利现值系数的利率P：土地使用权评估收益n：复利中使用者，土地收益年限二、土地收益额的估算1、分类(1)实际收益和客观收益，平以客观收益为基础还原(2)有形收益和无形收益2、求取土地纯收益的步骤(1)计算总收入 房地合一状态下，最有效的的收入(2)求取总费用 包括地产税金，折旧费，维修费，管理费，保险费，税金损失准备费等(3)求取总收益 收入费用(4)确定房屋纯收益 以房屋现值房屋还原利率(5)求取土地纯收益 房地总收22、益房屋纯收益土地纯收益三、折现率的估算、收益年限的估算第四节成本法及其使用范围成本法亦称为成本逼近法，是以土地开发所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润，利息，税金以及土地所有权收益来确定土地价格的一种评估方法。成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时使用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园，学校，公共建筑，公益设施等特殊的土地评估时使用成本法的应用建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等 各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言，是指人们通不能直接在23、内进行生产和生活活动的场所。房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。由于建筑物是用于满足人们不同的生产、生活的需要，决定了它不同于一般的商品，具1钢结构。2钢筋混凝土结构。3混合结构。（1）砖混结构。（2）砖木结构。4其它结构。（二）按房屋建筑物使用功能分类建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑物。1 工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。2 民用建筑。民用建筑可包建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。在企业核算和房地区产业务中，往往把征用土地费或开发费用核算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐24、含地价。从资产评估的角度来看，由于房屋建筑物和土地的价格运动具有较大的差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，而建筑物价格则因使用会贬值。因此，为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值，有必要把建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响按照房地产管理法的规定，土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，具体分为五种情况：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。而且国家还规定，在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。在评估25、已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系，而且还应考虑土地是否可以输续期等因素。正常条件下，即使土地剩余出年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期1.物理因素 2.环境优劣因素 3.经济地理因素 4.新旧因素 5.用途 6.产权 7.政策因素 8供需因素 9.其他即具有相同使用价值、有替代性的建筑物，其26、价格是相互影响和作用的，会经过价格的市场竞争趋于一致根据建筑物的评估的替代原则，在对建筑物进行评估的时候就可以通过对功能和类型相同的建筑物市场价格进行比较，按照这一原则对建筑物进行评估时就要考虑建筑物是否有功能变异性且是否能够实现功能的转化，如果具备这样的(2)建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格(1)规则和可行性研究费 (2)工程设计费 (3)人防工程费 (4)三通一平费 (5)第三附属物拆除费 (6)工程编制费及招投标费指为房屋建筑物工程直接或间接耗用的各种材料和人工费用，一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等具体包括，直接费（给排水、采暖、27、电气等）人工费、其他直接费用、临时设施费、现场管理费、现场经费、企业管理费包括，企业管理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、绿地建设费等按工程预算的编制方法，对代估建筑物成本构成项目重新估算其重置成本运用房屋建筑物的帐面成本运用建筑业价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的方法有形损耗率建筑物实际已使用年限/（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）评估人员借助于建筑物的成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以不同构成部分的评分标准进行评分主要指建筑物的用途，使用强度，设计结构，装修，设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损耗1、建筑物用途与强28、度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言，在资产评估中建筑物的价值通常是按照其 最佳用途为依据进行评估的，因此对土地与建筑物不协调造成的价值损失一般以建筑物的功能性贬值体现2、无论那种原因形成的建筑物功能性贬值，在测算过程中都要与建筑物重置成本测算，以及成新率测算一并统一考虑指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值的贬损，一般建筑物的经济性贬值都伴随利用率的下降要对建筑物外型，高度，精度，内外装修，室内设施，各种构件现状，基础状况及维修使用情况进行详细的观察和记录市场法是将待估房地产与在较近期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区29、域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。事实上运用市场法评估属于房地合一评估，一般说来，市场法评估应 (4)与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求影响相同的临近地区，在环境条件上有类似性 一般认为，交易实例的交易日期相差5年以上的不易采用，此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差 主要采用售价调整法，售价法调整法的一般方法为 简单平均法和加权平均法评估值（交易实例i交易行为的修正系数交易日期的修正系数区域因素的修正系数个别因素的修正系数）/n建筑物残余估价法从评估30、原理的角度属于收益还原法的一种，它尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况此法运用要求被评估对象可以获得正常的收益，另外要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让，出租，转让，抵押，投资的权利土地使用权本身属于无形资产的范畴，但他又是无形资产中的对物产权，有其特殊性，其价值高低主要取决于它的载体(1)按社会经济用途 土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地(2)按经济地理位置 土地可分31、为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、(4)按利用程度 土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。(5)按开发与开发趋势 土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。商业用地价格的区域因素：商业繁华程度，交通便捷程度，环境优劣度，规划限制，其他因素住宅用地的价格区域因素：位置，交通便捷度，基础设施保证度，公用设施完备度，环境质量度，规划限制其他工业用地价格区域因素：交通便捷度，基础设施完善度，产业聚集规模，环境质量，规划限制，其他因素(3)个别因素 位置因素，地形地质因素，面积因素，地块地形因素32、，土地利用因素(1)、土地所有权 土地管理法规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制(2)、划拨土地使用权 我国长期实行土地无偿使用的制度，大量存在无偿使用土地的情况，许多土地使用通过各种方式依法无偿(3)、出让土地使用权 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 (1).出让方式，由改组前的原企业或集团公司向国家缴纳土地使用权出让金；由股份公司改组后的直接向国家缴纳土地使用权出让金 (1).企业资产的净值，在额度控制的前提下，达不到规定数额，拟上市的公司可以考虑将土地资产入股方式，以增加资产价值 (2).企业的盈33、利水平，土地折价入股会降低净资产收益率，如果收益率达不到上市公司要求，可考虑以租赁方式取得土地使用权 (3).企业融资状况，如果企业取得土地使用权会有大笔支出，会造成企业资金紧张，可以考虑以租赁方式取得土地使用权 (4).股票发行额度，我国目前股票发行收到额度限制，因此土地是否入股对发行额度有重要影响 (1)明确委托项目的基本事项 a明确评估对象 b明确评估目的 c明确评估基准日 d计划评估工作期日 (3）现场勘查，收集资料，选择评估方案 资料1国有土地使用权证书2国有土地使用权出（转）让合同协议 3政府有关部门关于土地使用合同的批文4土地使用权获取途径、方式背景等材料5地产规划资料(1)、替34、代原则，市场法的基础，但一般都要进行时间和土地条件的修正后，才能按替代原则采用市场法确定待估地块价格(4)、供需原则，由于土地的独占性较强，替代性弱，国家是主要的供给方，供需是地价至关重要的影响因素基准地价系数修正法是市场法的一种特特殊殊状状态态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（作作为为比比较较案案例例）待待估估土土地地使使用用评评估估价价值值基基准准地地价价基基准准地地价价时时间间因因素素系系数数个个别别因因素素修修正正系系数数市市场场转转让让因因素素修修正正系系数数一、市场法与适用的条件市场法是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，（一）广泛搜集交易资料，确定比较案例（二）进行交易情况的修正（三）进行交易时间的修正（四）进行区 域因素修正（五）进行个别因素修正个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、(2)求取总费用 包括地产税金，折旧费，维修费，管理费，保险费，税金损失准备费等成本法亦称为成本逼近法，是以土地开发所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润，利息，税金以及土地成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时使用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园，学校，公共建筑，公益设施等特殊的土地评估时使用