1、“XX印象”旅游城招商政策方案(草案)一、策略思路：本项目商业部分所面临的市场情况：1、项目所处的新城区正处于开发建设阶段，商业投资、经营者对商业氛围的形成预期较长（普遍预期35年）。2、本项目目前是XX及新城区开发体量最大的项目，而本地市场容量有限。3、XX人的投资观念相对还较为落后，而本项目商铺总价都较高。4、国家调控政策以及最近全国房价的降价风波对XX投资客影响较大。5、XX旅游状况对外来投资客的吸引还不强。因此，若本项目按常规销售方法，必将面临客户观望，销售周期拖长，资金回收较慢，商业价值被低估的状况；投资者在今后也面临寻租期长，租金较低，投资回报不高；经营者业态混乱，不能形成良好的商2、业氛围。有鉴于此 ，我们选择了“招商返租”的操作方式，来解决公司、投资者、经营户三者的利益矛盾冲突。二、策略内容：1、针对投资者A、强制返租：三年保租，买就返租，投资无忧，坐享其成；B、非强制返租：缴纳市场信誉保证金，按照公司业态规划要求进行自营的，三年内无违规行为，期满归还（给予银行利息补偿）。C、以租代售（此为招商出现瓶颈时的补救措施）：在当前全国大炒房市降价风波期间，有可能对我公司项目招商带来一定的招商制约，使得诸多投资商进入观望期，使整体招商出现短期难以突破的尴尬，制约公司下一步开发和整体营销规划。特后备“以租代售”补救措施。具体如下：以租代售期限：商铺3年，大型客栈及餐饮5年；以租代3、售租金：表A、表B； 以租代售政策：给予6个月免租；给予一年营业税、城建税、教育附加费免收；租金一次性收取，租约期间若租赁者购买按照合同售价销售，并一次性返还租赁期间所有租金（不计利息），如租赁者不愿意购买，则携租约出售予其他购房者；2、招商方面合理业态规划，一年免租，统一定位、统一规划、统一宣传、统一招商，统一管理，统一运营，三年市场培育，锻造财富孵化器。三、市场调查分析：1、XX县主要商圈的界定；名称 位置经营布局经营状况租金老城商业区建设路、人民路、健康路三路交叉地带；便利店、特产店、学生用品、名牌服饰县行政中心、学校、医院以及周围人口居住密度的影响，老城商业区一直以来人气旺、人流集中。4、6070元/ m2/月；华润苏果XX路一楼：首饰、化妆品二楼：生活用品、服装等三楼：以水果蔬菜为主为县城区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气比较旺。104元/ m2/月；乐天马特人民路一楼：零食、水果二楼：生活用品等紧结老城商业区人气集中。 4050元/ m2/月；黎城市场长乐路以小吃、地方特色餐饮为主。餐饮的集中区，夜市比较热闹，摆摊式经营为主。1660元/ m2/月，其中30居多。2、商业市场呈以下特点： （1）有专业房地产公司； （2）有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如华润苏果，乐天马特）生意较好； （3）现有品牌较多，高档、中档、大众品牌，规模都在120m2以内，进货5、渠道在杭州、广州； （4）有KTV、茶室等休闲娱乐场所，档次普遍较低； （5）临街门面面积一般在2080，以50居多； （6）租金在15元月104元月之间； （7）出现专业售房机构，地处当地最繁华地段，但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一，不能营造良好销售氛围；(8)商铺结构单一，基本是纯营业用房；3、XX县主要街道租金水平分布；4、项目优劣势分析：A、项目优势 ：（1）项目地周边商业氛围正在逐步崛起，会对项目整体的招商有一定的带动作用；（2）项目域名本身在XX有一定的知名度，对项目营销运作有着一定帮助；（3）XX政府一直致力于旅游品牌的打造，但目前整个XX旅游配套服务项目6、一直未成形，这点对公司项目拓展带来了无竞争优势。 B、项目劣势：（1）XX人口较少对购买力形成一定威胁；（2）由于政府出现的诸多因素，目前公司整体销售无宣传带动，为招商工作形成一定阻碍；（3）一期招商铺面整体面积较大，在无宣传的情况下、以及原有“尧帝古城”炒作中形成的一些负面影响，对招商带来了一定的制约；（4）当前全国一线城市正在大势炒作“房市降价风波”，在当前调查中该风波已经让县级购房及投资者形成观望状态，对招商形成一定的威胁；（5）目前项目所在地商业氛围尚未形成，对招商的开展带来了一定的难度；（6）其他一些因素带来的制约。四、招商任务目标： 1、争取完成100%返租目标； 2、完成26877、2.7 平方米销售任务，及165547116元销售回款； 3、实现11家餐饮、8家客栈、131家商铺招商任务；五、招商政策细则：（一）、商铺销售价格： 1、商铺均价：7820元/m2 2、商住均价：6256元/m2 3、餐饮均价：5370.8元/m2 4、客栈均价：5470.5元/m2（二）、商铺销售优惠政策： 1、返租商铺：给予 元/m2的购房优惠；（有待商议确定） 2、其他酒店客栈、大型餐饮政策另订；（三）、商家入驻共享政策： A、入住商家第一年给予城建税、教育附加费、个人所得税、营业税、堤围防洪费全面；B、入住商家第二年给予城建税、教育附加费、营业税全面；个人所得税、堤围防洪费给予50%8、减免；C、入住商家第三年给予城建税、教育附加费、营业税50%减免。（四）、返租政策： 1、返租方法：销售房价给予优惠，返租业主需给我公司提供8个月的免租期限。 2、租赁商户政策：1）租赁3年： A、庙会小吃街进驻的商家可以享受10个月的免租期，进驻东盟风情街给予8个月的免租期，水岸酒吧街给予12个月的免租期； B、全部享受商家入驻共享政策； C、免费享受开发商提供的业态整体品牌宣传； D、给予其他免费支持；2）租赁5年： A、给予1年租金减免； B、全部享受商家入驻共享政策； C、免费享受开发商提供的业态整体品牌宣传； D、免费给于网络宣传及网站链接； E、不定期邀请国内管理及运营专家给予免费9、上门咨询培训； F、不定期邀请经营商免费参加物业管理公司组织的外出参观和学习； G、给予其他优惠政策。五、返租租金策略1、 租金标准三年的返租期按回报率5%、6%、7%回报给业主。理由：参考了本地大型商业的返租回报，如香港城、家和国际等新开发的商场给予的回报率都8%，说明本地市场回报达到8%，才能满足投资需求。综合考虑本地市场及同类产品分析，认为我项目三年的返租回报在5%、6%、7%较为合适，分析的因素有：旅游地产的物业形式，未来的预期收益，增值空间； 2、 返租商铺汇总：第一年给予回报5%，第二年给予回报6%,第三年给予回报7%，业主给予我公司8个月的免租期。表一：返租租金明细表（元/月）对10、象5%的回报租金6%的回报租金7%的回报租金一层二层三层一层二层三层一层二层三层商铺39.5818.7516.6747.522.52055.4226.2523.3341.6718.7516.675022.52058.4226.2523.3343.7518.7516.6752.522.52061.2526.2523.33商住39.5816.6747.52055.4223.3341.6716.67502058.4223.3343.7516.6752.52061.2523.33一期返租商铺汇总返租对象建筑面积（m2）套数第一年总返（已扣除免租租金）第二年总返第三年总返免8个月后实返总额商铺4850.11、442664967.132393881.682792861.965851710.77商住3943.232619195.22229102.62600619.75448917.5合计8793.6741284162.334622984.285393481.6611300628.3表二：3、租金 表A、商铺表B、餐饮、客栈4、返租期内收益测算返租期内收益测算一返租金额测算 备注1返租面积（）8793.6商铺4850.4，商住3943.22销售均价（元/）商铺：7820 商住：62563返租回报率三年：5%、6%、7%4返租期限2012.7.1-2015.6.305三年返租租金（元/.月）见表一6优惠政12、策业主免租8个月7返租金额（元）11300628.3（已除了8个月免租）商铺：5851710.77商住：5448917.5二租金测算8三年的租金均价（元/.月）见表A9优惠政策免租8个月10租金收入（元） 10552320第一年：3376742.4第二年：3482265.6第三年：3693312.011按招商政策预计可收取租金（元） 8301158.4三 需补贴金额（元） -2999469.9四返租期内预计收益（元）-2999469.9备注：三年中我公司需要补贴资金2999469.9（招商成本没计入）。六、招商部下步开展计划：虽然当前我们在招商工作开展中，面临着无广告宣传支持所带来的工作难开展13、压力，但我们招商部仍然信仰“天下无难事，只怕有心人”的做事格言，积极调整工作开展方向，严格遵循“适时而变，严格计划”的原则，为整个招商工作的开展积极而向上的努力着。为此，我们在掌握了市场信息后，了解了我们当前的优劣态势，经过招商部全体人员的共同商议以及群策群力的努力，就下一步的招商工作开展提出以下思路：1、高台蓄水，做好厚积薄发的准备： 当前，我们招商部计划联系XX的浙江商会，通过和商会互惠互利的合作进行浙商客户的开发，为下一步招商奠定基础。2、政策优先，完成终端客户拦截的布局： 为了加大我公司项目的招商政策力度，以大优惠政策吸引当前准备投资和正在选商铺投资的客户，我们招商部计划通过公关，完成14、政府税收减免政策的扶持申请，以强化招商政策的优势。3、做好档案管理，完成潜在客户拜访： 我们对原有客户进行客户档案的建立，并对这些潜在客户进行了一定的分计划管理，同时我们每周按照2:8原则，有计划的对这些客户进行定期拜访于项目投资利益的宣传，以促进招商思路的落地，并强化执行力。4、活动先行，助推招商任务完成： 为你快完成招商任务，招商部计划在11月份组织开展“XX客户云南游”活动，计划组织XX当前的准客户前往“彝人古镇”体验客栈经营状况、“丽江大研古城”体验白天商铺经营和夜晚酒吧一条街经营状况、考察“丽江束河古镇”运营模式。以现身说法的模式，奠定这些准客户的投资欲望，为招商任务的完成打下基础。5、预热炒作，完成人气汇聚： 为帮助招商及销售，招商部计划在项目地开展“小吃、购物商业街”活动，在项目地临时建立小型临街商铺80120间，以免费形式招租，吸引烧烤、夜市摊、地方土特产、零食、男女饰品等商户进驻商业街进行人气汇集的炒作，为招商及销售奠定人气基础，为公司项目“隐性”宣传提供一个有力的主题。七、结束语： 以上为招商部下步招商工作开展的一个提纲计划，以及围绕招商工作开展的招商政策细解。由于各种因素本方案为草案，其中有很多不足和不当之处，敬请公司领导及各部门给予指正，以便我们完善和修正。