1、平谷区马坊镇中心区北区集中供热工程特许经营BOT项目实施方案平谷区马坊镇人民政府平谷区发展和改革委员会北京大岳咨询有限责任公司二零一三年十二月目 录编制的依据和原则11.项目概况22.项目的实施机关23.项目实施的主要内容和模式34.特许经营者应当具备的条件35.特许经营者的选择方式46.项目基本经济技术指标57.选址和其它规划条件68.特许经营权条款69.特许经营期限1310.投资回报及价格测算1311.特许经营权使用费及其减免1612.保障措施1613.其他政府承诺1614.项目运作程序17编制的依据和原则1. 实施方案编制依据1） 建设部关于加快市政公用行业市场化进程的意见（建城20022、272号）；2） 市政公用事业特许经营管理办法（2004年建设部126号令）；3） 建设部关于加强市政公用事业监管的意见（建城2005154号）；4） 北京市城市基础设施特许经营条例（北京市人民代表大会常务委员会公告第42号）；5） 国家发展改革委和建设部建设项目经济评价方法与参数；6） 北京市【】工程可行性研究报告。2. 实施方案编制原则1） 按照北京市城市基础设施特许经营条例的规定，项目的实施应遵循公平、诚信和公共利益优先的原则；2） 按照北京市城市基础设施特许经营条例规定的程序和要求实施；3） 在政府和投资人之间合理地分配项目风险，明确特许经营者和政府的权利和义务，对项目实施提供保障。13、. 项目概况1.1. 项目名称平谷区马坊镇中心区北区集中供热工程特许经营BOT项目（以下简称“本项目”）。1.2. 项目背景北京市发展和改革委员会为引导和促进能源管理与服务机制面向市场的过渡和转变，借鉴、学习和引进市场经济国家先进的能源投资新机制，以克服目前存在的种种能源投资障碍，加快为数众多的技术上可行、经济上合理项目的普遍实施，决定分批实施北京市集中供热项目的招商项目，由社会投资人采用“建设运营移交”（BOT）模式负责部分集中供热项目热源厂的投资、建设和运营。马坊镇是平谷区距北京中心城最近的建制镇，是北京市42个重点镇之一，也是平谷区的3个重点镇之一，2008年3月被国家发展和改革委员会批4、准为第二批全国发展改革试点小城镇。马坊镇中心区目前供热主要依靠燃煤锅炉房，由于多数锅炉房的供热规模偏小，单台锅炉的容量小，锅炉房热效率低，煤耗高，污染严重。这与建设高水平的新城极不相符，因此为满足马坊镇中心区的供热需求，同时改善大气环境，实施集中供热工程，完善马坊组团的市政基础设施的功能，马坊镇人民政府决定实施本项目。2. 项目的实施机关本项目的实施机关为马坊镇人民政府（以下简称“马坊镇政府”），负责本项目组织实施和各项具体工作的安排。为确保规范运作，提高工作效率，保障项目进度，本项目拟成立项目领导小组。组长由主管副区长担任，副组长由马坊镇镇长担任，成员单位为区发展和改革委员会、市政市容委、财5、政局、规划局、国土局、环保局、住建委和马坊镇政府等部门，领导小组负责对项目重大问题进行决策。领导小组下设办公室，办公室主任由马坊镇副镇长兼任。3. 项目实施的主要内容和模式选定的投资人在平谷区马坊镇成立专门的项目公司，区政府授权马坊镇政府与项目公司签订特许经营协议，授予项目公司本项目的特许经营权。项目公司在特许经营期内拥有独家的权利自行承担费用、责任和风险，以投资、建设、运营和维护本项目的热源设施，同时负责本项目热网设施的运营和维护，并在特许经营期内拥有热源设施的所有权。区政府指定马坊镇政府负责投资建设本项目的热网设施，并拥有热网设施的所有权，负责热网设施的资产管理、运营监管工作。区政府授权区6、马坊镇政府与项目公司签订热网委托运营协议，明确热网设施运营和维护的相关事宜，项目公司建立热网维修专用账户，专款用于热网设施日常维护。在特许经营期内，马坊镇政府对项目公司的建设、运营和维护进行监管，同时区市政市容委对项目公司的运营维护履行行业监管职责。项目公司向特许经营区域范围内的用户提供供热服务，且按照政府价格行政主管部门确定的价格标准向用户收取取暖费。特许经营期限届满时，项目公司将热源设施无偿完好移交给马坊镇政府（或其指定机构）。4. 特许经营者应当具备的条件4.1. 主体要求投标人可以是独立法人实体，也可以是由法人实体组成的联合体。联合体内的成员数量不得超过两名。4.2. 业绩要求投标人在7、过去五年中，具有供热面积在100万平方米以上（含）规模热源厂的投资、建设或运营的良好项目业绩及经验(上述三种经验中至少须具备一种)。4.3. 财务要求投标人应具有良好的财务状况，净资产不低于3000万人民币；投标联合体每一成员净资产乘以其在项目公司所占股份比例之和应满足上述要求。4.4. 法律要求在过去五年内，投标人没有任何直接由于经营者的过失或疏忽，而在任何大型合同中严重违约、被逐出现场或被解除协议的情况；不是无力清偿债务者、没有处于受监管状态、没有破产或停业清理或清算，其资产或业务没有处于被法院查封、冻结或采取其他强制措施的状态，其经营活动没有被中止，并且没有因上述事件而成为法律诉讼中的对8、象。过去五年内，投标人没有任何违反职业道德的行为（如编制虚假财务报表或编制不实陈述材料以获得采购合同而被宣告为违约或有罪等），此项要求同样适用于投标人的董事和高级职员；不曾发生严重的职业不良行为，包括没有在过去五年中为获取某项合同而支付不正当费用或其他贿赂行为，本要求同样适用于投标人的董事和高级职员。5. 特许经营者的选择方式5.1. 公开招标根据已经完成的项目的运作经验，完全竞争性的公开招标方式具有操作程序规范、项目条件成熟、成功率高等优点，而且采用公开招标方式选择特许经营者符合北京市城市基础设施特许经营条例的规定，因此拟采用公开招标方式选择境内外项目投资人来投资、建设、运营本项目。马坊镇政9、府作为实施主体组织进行项目招标等工作。5.2. 评标原则和标准招标人将按照评标委员会和评标方法暂行规定的要求组建评标委员会。该委员会由5人以上单数组成，包括技术、经济、法律等方面的专家。评标委员会将根据投标人提交的技术文件、融资文件、法律文件和建议的热网系统维修资金计提标准等因素，采用综合评分法进行评估。评标委员会按照投标人的总得分进行排序，向招标人推荐得分最高的1至3名中标候选人。招标人将与排名第一的中标候选人作澄清谈判。如达成一致，则该投标人会被选定为中标人；如招标人未能与排名第一的中标候选人达成一致，可依次与排名第二、排名第三的中标候选人进行澄清谈判。中标候选人中与招标人达成协议者即被确10、定为中标人。6. 项目基本经济技术指标6.1. 项目规模及建设内容新建燃气锅炉房一座，厂内设置4台14MW燃气热水锅炉，锅炉房总供热能力56MW。新建供热管网 1.391km，新建热力站7 座。最终本项目管网总长度（含现况管网）为3.3lkm，主管线总长度为1.57km.6.2. 供热服务质量本项目的供热服务质量应不低于北京市有关供热的规范文件要求，包括但不限于北京市供热采暖管理办法（市政府令第216号）等。6.3. 项目总投资本项目总投资规模约为人民币【】万元，其中热源投资约为人民币2600万元，热网投资约【】万元。7. 选址和其它规划条件本项目热源选址建设于府前街北侧、金平路西侧的D08-11、01地块东南角，占地约为0.37公顷，B08-01地块规划为商业金融用地，为满足此次项目实施，需将B08-01地块的部分用地调整为市政用地，下一步地块控规予以落实；本项目主要服务于北区部分已建地块及沿密三路、金平北路的部分地块，面积为91.06万m2，总热负荷42.94MW。8. 特许经营权条款特许经营协议中应包含以下主要条款（详细内容将在马坊镇政府与项目公司签署的特许经营协议中予以明确；其它内容参照建设部2006年5月发布的城镇供热特许经营协议示范文本）：8.1. 特许经营业务范围区政府将授予特许经营者在特许经营期限内独家的权利：1) 自行承担费用、责任和风险，以投资、建设、运营和维护本项目12、的热源设施以及运营和维护本项目的热网设施，并向特许经营区域范围内的用户提供供热服务。2) 按照政府价格行政主管部门确定的价格标准向用户收取取暖费；3) 特许经营期限届满时，项目公司将热源设施及热网设施无偿完好移交给马坊镇政府或其指定机构。8.2. 特许经营区域范围特许经营区域范围包括北区部分已建地块及沿密三路、金平北路的部分地块，面积为91.06万平方米。若特许经营区域发生变化，双方应签订补充协议加以确定。8.3. 区政府或其指定机构的主要权利和义务8.3.1. 主要权利1) 有权在项目工程建设期要求项目公司提交建设相关文件并对项目设施的建设进行监督，如发现存在违约情况，有权根据特许经营协议进13、行违约处理。2) 有权在项目工程运营期要求项目公司提交运营记录并进入项目设施监督项目设施的运营和维护，如发现存在违约情况，有权根据特许经营协议进行违约处理。3) 在特许经营期正常结束时，有权无偿取得本项目的热源设施。4) 在项目公司严重违约时，有权提前收回特许经营权，终止特许经营协议，并向项目公司支付相应收购金。8.3.2. 主要义务1) 在特许经营协议保持有效的前提下，应保持特许经营权在整个特许经营期内始终有效，不以任何方式将特许经营权授予第三者或终止特许经营权，不以任何方式减少特许经营权的内容或妨碍特许经营权的行使。2) 保证热网设施按时完工，并以委托运营方式向项目公司提供热网设施。3) 14、应制订临时接管项目设施及其运行的应急预案。4) 应尽其努力协助项目公司从有关政府部门获得、保持和续延所需的批准。5) 负责热源设施占地的征地、拆迁工作。6) 应会同有关部门协助项目公司完成建设、运营和维护热源设施所需的各项前期工作，包括向项目公司提供道路、用电、通讯等公用设施。7) 依据适用法律和特许经营协议规定对项目公司进行监督检查时，不应不合理地干预项目设施的正常运营、维护以及项目公司的合理供热服务。8) 在区政府（或其指定机构）严重违约、项目公司提前终止特许经营协议的情况下，有义务接收项目公司移交的项目设施，并向项目公司支付相应收购金。9) 在区政府（或其指定机构）为公共利益的原因收回特15、许经营权并终止特许经营协议时，应给予项目公司相应补偿。区政府各相关部门应行使法律、法规及特许经营协议赋予的其他权利并履行其规定的其他义务。8.4. 项目公司的主要权利和义务8.4.1. 主要权利1) 在特许经营期内投资、建设以及运营维护热源设施；运营维护热网设施。 2) 依法向特许经营区域范围内的用户收取取暖费。3) 在特许经营期内享受市、区关于供暖和热网维护的各种补贴和优惠政策。4) 在区政府（或其指定机构）严重违约的情况下，有权要求提前终止特许经营权，并获得相应收购金。8.4.2. 主要义务1) 应负责筹措本项目热源设施建设所需的资金，进行所有必要的融资安排并按期投入。2) 自行负责热源设16、施外部配套供电、供水、通讯、雨水、污水工程等公用设施，并承担相关费用。3) 自行承担施工期间使用临时水、电所发生的费用。4) 按照特许经营协议中明确的建设进度和建设标准完成热源设施的建设，自行承担建设相关的一切费用、责任和风险，并购买建设期保险。5) 在整个运营期内，项目公司应自行承担费用、责任和风险运营和维护热源设施和热网设施，保持充分的供热能力、保证按规定的供热标准不间断地提供供热服务，并有义务为此购买运营期保险。6) 在整个运营期内，项目公司应按照普遍服务的原则向特许经营区域范围内的用户提供供热服务，最大限度地使所有用户获得公平普遍的供热服务。7) 未经区政府同意，不得将热源设施和热网设17、施的运营和维护委托给第三方。8) 在特许经营期间，应根据特许经营协议的约定向区政府（或其指定机构）提交建设期报告和运营期报告，并接受其监督，提供必要的协助。此外，项目公司应行使法律、法规、当地政府的政策和文件、及特许经营协议赋予的其他权利并履行规定的其它义务。8.5. 保函为保证投标人在投标过程中履行相应的义务，投标人在提交标书时，须提交投标保函。项目公司应在正式签署特许经营协议后，向区市政市容委提交履约保函，以保证项目公司履行特许经营协议项下其应承担的投资、建设、运营维护和移交项目设施的义务。8.6. 土地使用权国土局土地储备中心平谷区分中心以划拨方式获得本项目热源设施场地之上的土地使用权，18、并免费提供给项目公司使用。土地使用权免费提供给项目公司的的年限应以批准的特许经营期年限为准。如特许经营期延长，则区政府（或其指定机构）应协调安排项目公司的热源设施场地土地使用权相应延长。在特许经营期间，项目公司有权为本项目之目的合法、独占性地使用热源设施场地。8.7. 项目设施建设及投入运营项目公司应委托有相应资质的设计院按规定的供热技术规范和技术要求以及适用的法律、法规和规范进行项目设施的设计，并承担相应费用。项目公司应根据所有适用法律、规范、初步设计、施工图设计以及特许经营协议的规定和要求，按照高效、节能、环保和安全的原则组织热源设施的建设，并自行承担建设质量风险、建设成本超支风险以及工程19、延期风险。工程完工后，项目公司应根据适用法律的规定组织热源设施的竣工验收和运营测试。项目设施验收合格、测试达标后，马坊镇政府应确认热源设施完工，项目公司方可开始正式商业运营，正式向用户供热。8.8. 项目设施的运营和维护热源设施的所有权归项目公司所有，热网设施的所有权归马坊镇政府所有。特许经营期内，项目公司应按照适用法律和特许经营协议的规定，对特许经营区域范围内的项目设施进行运营、维护，并承担相应的费用。项目公司负责运营和维护的供热设施范围包括：热源厂内供热系统内所有设施、设备和供热管网。马坊镇政府和区市政市容委有权进入项目设施所在场地，以监督、检查项目设施的运营和维护。8.9. 供热总规划供20、热面积91.06万平米。供热质量应符合北京市有关供热的文件规定，包括但不限于北京市供热采暖管理办法（市政府令第216号）等。8.10. 取暖费的价格及收取项目公司应按照政府价格行政主管部门批准的收费标准和收费方式直接向特许经营区域范围内的用户收取费用。收费标准按照关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知（京价（商）字2001372号）文件的规定执行。价格如有调整，按照北京市行政主管部门批准的最新收费标准执行。8.11. 用户服务用户提出接入申请后，项目公司应在规定的时间办理接入并与用户签订供热协议。项目公司应制定用户服务手册和服务标准并得到马坊镇政府和区市政市容委认可。项目公司并应严21、格遵守用户服务手册，保证提供优质服务。计划暂停供热的，项目公司应书面报告马坊镇政府和区市政市容委并取得其同意。项目公司应编制紧急情况处理预案，并经马坊镇政府和区市政市容委审批通过。紧急暂停供热的，项目公司应全力抢修。若限期不能恢复供热的，应接受马坊镇政府或区市政市容委的应急接管。项目公司应确保供热设施和供热生产安全。8.12. 报告和定期评估项目公司应定期向马坊镇政府提交年度经营计划、年度经营报告以及其他马坊镇政府合理要求的报告。特许经营期内，马坊镇政府或区政府其它授权部门有权组织相关专家对项目公司的经营情况进行评估。8.13. 违约及处罚8.13.1. 区政府（或其指定机构）违约区政府（或其22、指定机构）的原因导致商业运营日发生延误，本项目特许经营期相应顺延。8.13.2. 项目公司违约1） 项目公司原因导致商业运营日延误，项目公司逐日支付预定违约金；2） 若项目公司放弃项目建设的，没收项目公司提交的履约保函；3） 因项目公司原因导致未能提供部分或全部供热服务或者项目公司提供的供热服务不符合标准，项目公司应向区市政市容委支付违约金，并在规定期限内尽快采取措施，以恢复供热服务或标准。8.14. 特许经营协议的终止8.14.1. 终止特许经营协议终止分为提前终止及特许经营期届满终止。届满终止的，项目公司应将项目设施无偿移交给马坊镇政府（或其指定机构）。在特许经营期内，如果发生不可抗力、项23、目公司违约事件或马坊镇政府违约事件，守约方均可向对方提出协议终止意向并就此协商。若在约定时间内协商一致，则双方应继续履行协议规定的各自义务，否则守约方可以向对方提出协议终止通知，以提前终止特许经营协议。因马坊镇政府违约、或项目公司违约、或不可抗力而提前终止的，项目公司应将项目设施移交给马坊镇政府（或其指定机构），马坊镇政府（或其指定机构）应区分不同情况向项目公司支付相应的收购金。8.15. 项目设施的移交特许经营期满，项目公司应向马坊镇政府（或其指定机构）无偿完好移交其拥有的热源设施和热网设施的所有权利和利益及相关技术资料。特许经营期提前终止，项目公司应将项目设施按照提前终止时的状态全部移交给24、马坊镇政府（或其指定机构）。在移交期间或新的特许经营者接管项目设施之前，项目公司应接受马坊镇政府的委托继续提供供热服务。在移交前，项目公司与马坊镇政府（或其指定机构）应成立移交工作小组，就移交的范围、移交小组工作程序、合同转移、技术转让、缺陷责任期等事项达成一致（具体条款将在特许经营协议中编制）。8.16. 转让在特许经营期内，征得区政府书面同意后，项目公司有权为项目融资的目的将热源设施和项目收益权进行抵押或质押，但这种抵押或质押只能用于本项目。8.17. 争议解决若双方对于特许经营协议产生任何争议、分歧或索赔，则应尽力通过协商友好解决。若在尝试友好协商解决后60日内该争议仍未能得到解决，任何25、一方均可向有管辖权的法院提出诉讼。9. 特许经营期限根据市政公用事业特许经营管理办法和北京市城市基础设施特许经营条例的规定，考虑本项目总投资估算、运营期供热规模和同等规模热源设施的平均运营成本，并结合对供热价格和维修计提基金的预测分析，建议将特许经营期限定为30年。10. 投资回报及价格测算10.1. 财务假设10.1.1. 总投资项目公司承担的总投资约为人民币【】万元。10.1.2. 运营成本项目计算期为30年，其中建设期【】年，2014年开始建设，逐年建设，2016年全部完工达产。单位供热面积成本表（年均值）序号名称数值单位供热面积91.06 万平米 1 经营成本 元/平米 1.1 水 元26、/平米 1.2 气 元/平米 1.3 电 元/平米 1.4 人员费用 元/平米 1.5 修理费 元/平米 1.6 其他费用 元/平米 2 折旧费 元/平米 3 摊销费 元/平米 4 财务费用 元/平米 5 总成本 元/平米10.1.3. 项目收入根据北京市现行规定，燃气锅炉房供应的居民采暖价格为30元/建筑平方米采暖季，非居民采暖价格为38元/建筑平方米采暖季。达产年份居民供热面积为【】万平米，非居民供热面积为【】万平米，比例加权平均得出综合供热价格为【】元/平方米。10.1.4. 供热规模项目达产供热面积为91.06万平方米。10.1.5. 折旧仅就初期投资计提折旧，在运营期内采用年限平均法27、全部折完。无形资产按10年摊销，其他资产按5年摊销。10.1.6. 资金来源30%自有资金投资，70%采用长期贷款方式融资。10.1.7. 流转税依据财税【2011】118号文件，自2011年供暖期至2015年12月31日，对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。10.1.8. 所得税按照企业所得税税率为25测算。另外依据财政部、国家税务总局颁布的财税2010110号文件，本项目自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。10.2. 投资回报本项目由社会投资人来投资建设并运营，项目公司通过向用户收28、取取暖费的方式弥补运营成本，还本付息、收回投资并实现合理的投资回报。参照国内近期供热行业投资项目的实际状况，本项目财务内部收益率暂定8%。实际财务内部收益率以最终中标人标书中的收益率为准。10.3. 热网系统维修资金热网设施建设投资作为沉没资本不计提折旧，项目公司设立热网系统维修资金专用账户。根据关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知（京价（商）字2001372号）的规定，采暖费中含热力点运行费用2.5元。实际的热网系统维修资金计提标准应以最终中标的投资人的投标报价为准。11. 特许经营权使用费及其减免如果向项目公司收取特许权使用费，将提高项目公司运营成本，导致降低维修基金计提标准29、，建议免征特许经营权使用费。12. 保障措施12.1. 协调工程征地和配套设施的建设马坊镇政府负责协调配合项目公司完成热源设施外部配套供电、供水、通讯、雨水、污水工程等公用设施。12.2. 热网投资建设在热源设施投入运行前，马坊镇政府应负责按照建设进度组织实施规划范围内热网设施的投资建设，以保证热源设施的运行不受影响。13. 其他政府承诺13.1. 特许经营权的有效性在项目公司严格执行特许经营协议的前提下，区政府应保证其特许经营权在整个特许经营期内始终持续有效和完整，不可抗力除外。13.2. 协调与政府部门的联系马坊镇政府应成立项目筹建办公室，在项目建设期，负责协调项目公司与政府有关部门的联系。14. 项目运作程序采用公开招标方式，具体的运作程序作如下安排：工作内容实施方案编制及报批编制完成实施方案区政府完成对实施方案的审批招标、评标及澄清谈判发布招标公告提交招标文件完成招标文件的报批开始发售招标文件组织现场踏勘和标前会议开标完成评标，确定中标候选人与中标候选人进行澄清谈判谈判结果报批并公示，根据谈判结果修订特许经营协议和热网委托运营协议并最终定稿草签和正式签署项目协议草签特许经营协议和热网委托运营协议成立项目公司正式特许经营协议和热网委托运营协议