1、珠海大地湾物业某项目管理方案(简要)第一章 管理项目概况根据实际情况而定（略）第二章 前期筹备大地湾物业管理有限责任公司如能签订物业管理合同，物业公司在合同签订后将在15天内派管理人员，水电工，保安人员，介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训。为提高保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。一、建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐、有序管理；二、依据珠海市相关文件及金梦园住宅特点制定业主公约、业主手册、前期物业管理服务协议，以及员工的规章制度等。三、协助建设单位提出楼宇公共设施，设备的2、整改要求。四、制定详细的设备、设施维修、房屋保养计划和检查制度，水电设施、设备巡检计划、公共照明维护计划、监控与消防系统维护计划等。五、规范各部门工作，做好人员调配岗位培训，合同签定后一个月内所有员工全部到位，并针对金梦园管理特点现场培训，提高实用素质。第三章 管理目标及服务内容一、前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是搞好今后物管工作的前提条件，我司将跟进以下项目：1、 参与整体工程的甲乙方交接验收；2、物业的接管验收及问题的整改、督促；3、接受业主入住前的相关咨询；二、业主入住管理1、办理业主入住及接房的相关手续；2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。三、物业管理服务内容1、公共3、性服务公共性服务提供常规性服务，是为了维护小区的整洁、环境的美化、业主,商户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、 清洁卫生管理；（2）、 绿化日常维护管理；（3）、 治安管理；（4）、 共用蓄水池的维护管理；（5）、 水电管理；（6）、 排污设施管理；（7）、 道路维修管理；（8）、 房屋共用部位的日常养护维修；（9）、 物业档案资料管理；（10）、车辆停放及交通秩序管理；（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费（移交后除外）；（13）、根据需要增设的其他服务项目。2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提4、供的服务（1）、日常家居设施维修 包括：维修户内供用电设备、门窗维修、厨具及卫生洁具维修、 给、排水系统的维修等。（2）、家居清洁服务 包括：清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家政服务 包括：提供代客订票、送餐服务、保卫等。（4）、租赁服务 包括：物业出租、转让、物业估价等。四、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变 使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，维修合格率达98%以上。（3）、代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。5、2、设备管理 设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。3、供电系统（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机 送电不超过15分钟。4、消防系统（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图， 疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。5、给排水系统（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒6、，保持水池、 水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染隐患。（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。6、空调系统（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。7、市政公用设施管理（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。8、绿化管理 定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。9、环境卫生管理（7、1）、清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有 公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。10、治安管理（1）、并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。第四章 接管验收第一节 竣工验收物业竣工验收物业公司工作1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。2）、技术资料（竣工图、竣工验收报告，综合验收告，设备的检验合格证书等）第二节 物业接管验收1、既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。2、物业通过竣工验收后，对物业主体结8、构安全和使用功能的再验收；3、 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；4、房屋幢、户编号已经有关部门确认；5、落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；6、管理处按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，以书面形式上报开发公司，请求给予协助解决。7、物业公司管理处按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，以书面形式上报开发公司，请求给予协助解决。8、 物业公司管理处对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检9、查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司将查明原因，及时上报开发公司，请求尽快解决。9、抄水、电、气表的底数，记录备案。10 接管验收中若发现问题，明确记录在案，约定期限督促开发公司督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。11、接管验收符合要求后，物业管理企业签署验收合格凭证，签发接管文件。12、当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。第五章 入伙管理第一节 前期准备一、入伙前准备工作1、小区竣工后，政府有关部门验收全部合格，消防系统须经消防局验收合格。2、小区管10、理处有固定的管理用房，并达到使用功能。3、小区内应保证水、电“二通”，即拧开室内水龙头有水，打开电闸有电，电话、电视到户。4、小区二次供水水质经防疫部门检疫合格。5、住宅区内排水管道能正常使用，排水畅通无阻。6、小区应保证有通畅的消防环形通道，区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。7、小区应采用通透式围栏与外界隔离，实现封闭式管理。8、小区内场地平整，无堆土，对于需分阶段竣工交付使用的在建工程，应采取围护等措施隔离。9、小区内园林绿化应初步完成。10、开发公司与业主签订的合同中对业主所承诺的项目全部兑现。11、入伙前十五天向物业公司办理楼宇接管验收。在进行楼宇交接时，开发公司出具住宅质量保证书和11、住宅使用说明书。住宅质量保证书中的质量保修部门必须是承建商。12、设备接管验收前需移交资料。13、入伙前十五天，开发公司发入伙通知书，在入伙通知书中附带物业公司的入伙流程及客户必须准备的资料明细。14、与当地派出所确定小区及各栋各户门牌号。15、与当地供电、供水、有线电视、电讯、燃气、等单位联系，尽可能做到在入伙当天就完成抄表到户及费用托收工作。17、完成所有入伙资料的准备工作。第二节 入伙准备二、入伙准备工作1、物业管理处在入伙前1个月制定入伙工作计划，该计划中应明确:(1)入伙时间。(2)负责入伙工作的人员及其职责。(3)入伙手续。(4)入伙过程中使用的文件和表格。2、入伙工作计划应由管理12、处主任批准，管理处应提前1个月向业主发出入伙通知书，并详细说明：(1)需业主准备的证明材料。(2)需业主填写的表格。(3)办理入伙手续的程序。3、办理入伙手续的工作现场将张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。4、审核入伙必备资料，查验业主身份，签订前期物业管理服务协议、业主公约，发放住户手册、装修指引等有关资料。5、发放入户门钥匙，引导和协助业主收楼，收集、整理收楼单并及时送达有关单位。6、由管理员负责，回答业主提出的有关房屋装修的问题，发放装修资料并做好解释工作。二、物业公司、管理处与开发公司、施工单位在入伙接待处联合办公，实13、行一条龙服务，先由开发公司为业主结清购楼手续，再由管理处办理入伙手续，同时向业主宣传解释业主公约、及有关管理规定等，做到热情接待，处理好新业主的投诉，做到件件事事有着落,有回音，尽最大努力使业主满意。第六章 装修管理制度第一节 装修办理1、客户本人或其委托人到管理处办公室领取装修申请表、装修承诺书、防火责任书及相关装修管理规定，并按表中要求逐项详细填写。2、客户本人确定装修方案，选定装修施工单位，并由施工单位指定一名防火责任人。3、客户会同装修施工单位负责人备齐装修申报材料到管理处办理申报批手续：（1）、填好装修申请表、装修登记表；（2）、装修施工单位的营业执照、资质证明复印件（加盖公司公章）14、；（3）、装修项目明细表；（4）、房屋装修施工图（包括建筑、给排水、电气图等）；（5）、装修人员身份证复印件和1寸照片1张，负责人2张；4、管理处主管装修查验申报材料齐全，受理装修申报后，在1个工作日内予以审批。装修方案的审批原则如下：（1）、不能破坏建筑物的主体结构；（2）、不能破坏建筑物的建筑立面；（3）、确定用电负荷；（4）、装修方案是否符合防火要求；5、装修方案经审批同意后，由装修单位负责人到管理处财务室缴清各项装修管理费用（详见装修收费项目及缴纳标准）。6、装修单位负责人持装修登记表、施工人员身份证复印件、1寸照片1张和盖过财务章的收款单据到管理处办公室办理装修进场手续，包括办理施工15、人员装修出入证。7、装修人员进场施工过程中，管理处有权进行检查，纠正违章，对违反装修规定者，管理处将酌情对施工单位或有关人员扣违约金。高空抛物者从重扣除。8、若在装修过程中增加施工人员，必须由装修单位负责人本人来管理处填表缴费，办理人员增补手续，其它人员一律不予办理；9、装修竣工后，由客户（或其授权委托人）通知管理处安排初次验收。初次验收通过后，由装修单位负责人带施工人员装修出入证和办证押金收据到管理处办理退证手续、领取装修出入证押金。10、自初次验收通过之日起十日内安排复验，复验合格后，由装修单位负责人会同客户凭押金收据到管理处办理退装修押金手续。第二节 装修规则1、每天的装修施工时间为8：16、00-12：00，14：00-19：00；如在非工作时间内施工，管理处有权责令停工，视情节轻重给予处理。2、施工人员的行为各装修单位必须将管理处发出的装修施工许可证张贴在施工现场，装修单位必须对所属装修人员的行为负责，装修人员必须持有效证件，必须衣着整齐，不得在非工作区逗留；严禁随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等，管理处严禁工人在辖区内随意留宿或生火。工人在进入小区时必须配带临时出入证。但管理处有最终决定权批准进入与否。装修人员严禁串栋、串户，违者酌情给予处罚。3、垃圾/杂物清理区装修垃圾由管理处委托清运公司集中统一清运。各施工单位将装修垃圾装袋后，按管理处指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾中转17、站内。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括公共走廊及马路上），违者扣装修违约金。严禁高空抛物。违者将重扣（5001000元），并由肇事者承担由此造成的全部责任。4、防火责任（1）施工现场必须配备足够灭火设备，如手提灭火器。要求每50M2建筑面积设2Kg灭火器二个，每一施工现场必须配备二个灭火器。（2）根据中华人民共和国消防条例实施细则第十条的规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作，各施工单位必须指定一名防火安全责任人，负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。（3）各施工单位要对现场人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程18、和制度。（4）如发生消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的业主按规定承担一切经济及法律责任。（5）施工过程中如需要动火作业，必须到管理处申请，领取动火许可证并做好防火准备后，方可动火作业。5、安全（1）各施工单位必须聘请有合格证的电工、焊工，方可进行作业。（2）施工用电必须严格执行用电防火管理条例和规程。（3）施工动火，一律参照重点部分临时动火审批制度，到管理处办理动火审批手续。动火作业人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定。（4）未经批准，工地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施。不准使用高瓦数灯照明。装修工人使用电器设备时，务必采取可靠的安全措施，包括采用适当绝缘电线。19、临时接驳电线须保证一机一闸一个漏电开关，在施工完成后及时拆除。6、违章处理管理处每天将不定时派专人对装修现场进行巡查，监督装修情况，对违规现象轻者现场即予纠正。重者管理处有权作如下处理：（1）责令停工；（2）责令恢复原状；（3）扣留工具；（4）停水、停电；（5）赔偿经济损失。（6）以上几种处罚可同时并处。7、改/还原工程管理处保留权利要求客户对所有装修工程（如该工程影响楼宇设施、结构，或严重影响外观）进行更改或还原，即使该工程在管理处批准下已完成。管理处发出更改通知单给客户，客户须在一个月内完成该工程，并负责一切费用。如客户未能在限定时间内整改完，管理处有权安排有资质施工单位完成该项工程，所需20、费用将全部由客户承担。8.二次装修施工全过程监控 为了保证楼房长期正常使用，公司将依珠海市住宅区物业管理条例、建设部第46号令建筑装饰装修管理规定、家庭居室装饰装修管理试行办法、珠海市物业管理服务收费办法等有关法规以及前期物业管理协议、用户手册、业主公约执行管理。 安全防范管理。二次装修施工人员须按规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内21、道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对领近业主的正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。外立面二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或以任何形式封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，严禁在楼梯口加装铁门。 土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑墙体。水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；住户在进行吊顶装饰时留出检查口。装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。