1、建业左岸商业街营销推广方案一、商业街定位：（一）该商业街未来目标消费群体的定位：本项目周边的楼盘大多数都属于高端商品房（建业森林半岛项目、中泰华庭），及效益非常好的行政、企事业单位的职工用房（国税局、高层次人才中心、导弹研究院613所），客户群体基本属于整体消费阶层金字塔较为顶端的群体阶层，有较高的购买力及消费能力，注重生活享受，对生活的品质感要求较高，同时对各方面信息较为敏感，素质较高，乐于接受新生事物。该商业目标消费群体特征分析：1、年龄层：30-45岁，年龄属于中年层次，属成熟型阶层。2、性格特征：成熟稳重、精明干练、处事有个人风格，性格开放、现代的生活情趣；3、财富收入：个人财富积累已2、达到相当高的程度。4、消费能力：消费能力较强。5、消费习惯：购物便布全省甚至全国，对于新生的事物接受速度较快，对于消费追求的是商品自身的高档品质、稀缺性，且能够体现出身份尊贵、地位，追求的是高品质、高品味的生活。（二） 商业街的功能定位、商业街业态定位、档次形象定位功能定位：1、社区级商业中心，项目商业将承担区域配套、服务城市与辐射洛南新区的三重功能。2、社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求3、特色商业区提供城市的精品休闲娱乐、餐饮为一体的综合性休闲社区业态定位： 中小型超市、生鲜店、西饼店、美容美发、精品烟酒、鲜花店、送水服务站、干洗店、医疗站、药品销售点、网吧、移动或联通营业3、厅、自助银行、洗车集餐饮、洗浴等休闲商业和丹贵轩形成一个特色商业区档次形象定位：整体档次上为中高档，形象为中高档/首家高端生活体验式街区二、商业营销推广执行案（一）销售层面铺面划分方式及推货方式：由于森林半岛项目商业物业产品进深较深，铺位原有分割面积整体较大，不利于商业销售。现将铺位划分为一层面积小或者适中，总房款控制在100万以内的中小铺位，用于前期商业销售时的快速消化及回款产品；部分一层小铺位加二层大铺位由于总价低，也能吸引部分投资客；而整体铺位面积较大，总房款较高的铺位，将由招商带动铺售或者是带租约销售。价格策略：由于森林半岛及美茵湖商业物业总价格及单价较高，而总套数却不多，所以不再进行4、实际的价格策略调控，另因项目07年底，已公开亮相过一次，如果再次进行排号对于意向客户、业主及前期知道该项目的客户会产生不良的影响。销售员激励措施：建议销售员提成为千分之五。（二）营销推广方面：1、营销推广策略：9.110.31项目持续期5258.30项目强销期422517项目蓄客期310421项目筹备期l 结合项目的招商，强化投资信心，以帮助目标客户建立投资信心为出发点，唤起市场对项目的热度。l 通过招商工作的成效及商家签约入驻的炒作，掀起新一轮购铺热潮l 项目现房销售即买即收租结合商业招商情况,对于项目剩余大铺位单位进行集中消化.对洛南商业进行资源整合,包装为建业左岸商业街,全城亮相.2、营5、销推广执行310422项目筹备期的工作执行：n 销售道具/物料等基础工作完成；n 销售策略、价格策略、人员培训等完成；n 开始以新客户的积累、挖掘与维系为重点422630的具体工作执行详见下例分解：月度营销主题广告推广营销活动客户拓展包装/物料4月推广主线：建业左岸商业街:富人区里的商业街户外大牌: 富人区里的商业街短信/派单: 洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（50万条）1、 老客户项目信息传达2、 建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠10000元，推荐成交优惠1年物业费1、对建业其它地市项目业主客户拓展VI延展：派单/夹报商业街整体包装：4.30日月度营销主题广告推广营销活动客户6、拓展包装/物料5月推广主线：建业左岸商业街:富人区里的商业街户外大牌: 报广/夹报：5.14报纸一期 （A1半版）项目招商信息521报纸二期（A1半版）项目招商信息529报纸三期（A1半版）项目招商信息短信/派单：洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（50万条）活动：525商业签约仪式1、5月18日建业左岸商业街签约仪式2、建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠10000元，推荐成交优惠1年物业费1、对建业其它地市项目业主客户拓展2、新都汇路演派单/夹报月度营销主题广告推广营销活动客户拓展包装/物料6 月推广主线：已项目招商带动项目的销售户外大牌: 富人区里的商业街报广/夹报：65晚报A17、6整版项目销售信息612晚报商业项目销售信息DM杂志/名址直邮：烽火内页:建业左岸商业街火爆招商中*商家已进驻短信/派单：洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（30万条）条）建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠10000元，推荐成交优惠1年物业费1、对建业其它地市项目业主客户拓展2、新都汇路演派单/夹报注：由于洛阳商业项目前期已有一次亮相，但由于亮相时间接近年底，且由于准备工作不充分，所以整体的效果并不理想。总结以上经验及结果，在商业推售上则在短时间内把所有的资源进行整合，通过报广、短信、DM、路演等进一步拓宽客户渠道，增加意向客户的储备量。三、商业招商方案项目背景：项目情况:目前项目商8、业部分总体量约6万，其中项目自有、已出租（丹桂轩、辉煌名烟名酒、圆梦婚庆）面积：4145；未建商业（美茵湖商业街、独立综合体、未建独立商业）面积约：3万多；需进行招商（森林半岛三、五期，美茵湖一期、会所、美茵湖独立商业）面积：25971，其中具备商家进驻条件商铺（森林半岛三期、美茵湖一期、会所、美茵湖独立商业）面积：1万左右。招商情况: 项目招商已进行三个月的时间，已签约进驻商家2家（辉煌名烟名酒：180、圆梦婚庆：65），现有具备商家进驻条件未招商面积：1万（其中返租面积：2716.396，待售不返租面积：7283.604）。（1）招商推广思路： 目前项目已有自有物业餐饮经营丹桂轩及两家招商9、商家，但做为丹桂轩在本地的自身品牌宣传、经营及知名度不足，加上招入的两家商家不论从经营实力及经营行业方面，在后期如果没有后续商家的进入及小区入驻率的提升来保证消费、经营的平衡，很难保证商家的长久性。因此并没有真正形成招商带动销售的作用，如何通过招商、通过现有签约商家、下步签约商家与各种营销公关活动，媒体组合推广来带动销售，是我们面临的问题。下半年的招商及推广主要围绕：如何促进销售、围绕商家签约、各种论坛、商家开业炒作等活动来开展，在销售推广上逐步集中火力在销售之前不断地加大广告投放力度，以较为大量的宣传广告，针对目标潜在客户，进行刺激引导投资者的购买力，在最短的时间内使项目在市场上形成一定声势10、的宣传效果，并通过挤压市场，引而不发，制造投资热点和销售高潮，提前针对项目已销售带返租商铺进行重点招商推动，在前期商家的引入以具有吸引力的招商政策和优惠条件来吸引知名以及具有宣传力的品牌商家入驻项目经营，以此作为整个项目招商主题要点和项目今后经营能力的保证，对经营者、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。并能提升物业品牌形象以及物业商业价值。（二）项目业态分布定位 为进驻商家丹贵轩 为森林半岛三期、五期商业，建议调整以高档餐饮、美容休闲主力店 、装饰建材品牌形象店为主 为美茵湖一期商业，建议调整以社区生活配套、精品家居、金融系统为主 为美茵11、湖商业街和综合体商业，建议以特色餐饮、休闲娱乐、大型购物超市为主的综合商业街以上的业态调整根据项目实地的了解熟悉，对商铺结构进行分析并根据前期相关人员的商家沟通情况及实际行业入驻经营的情况进行相关建议。、 针对洛阳项目森林半岛三期、五期原业态定位社区配套、餐饮、洗浴为主建议调整为以高档餐饮、美容休闲主力店、装饰建材品牌形象店为主，因做为洛阳项目森林半岛五期商铺地势及商铺结构来讲入驻高档餐饮、美容休闲主力店更能体现项目定位档次及经营商家品质也能保证长期经营的稳定性及竞争抗风险性；做为洛阳项目森林半岛三期商铺存在大商家不适宜进驻经营的商铺结构，项目正对面有高层次人才小区、725所定项开发小区及周边12、已建成的多个高档小区另外再加上项目自身小区环境，做为装饰建材类行业市场机会点相对较多且此行业对商铺结构无特别要求，因此更为适宜。、 做为美茵湖一期也做建议调整，此线路目前通有公交线路，做为社区配套的入驻不仅能提供小区周边便利且能提供来往行人便利，精品家居类的形象展示较果很好提升其经营档次，加上金融系统的前期意向可做此区域的重点推介，因美茵湖一期商铺上层住宅对餐饮入驻的经营不宜因此不主推餐饮的经营入驻。（三）招商政策方案：1、租金标准 在前期租金标准制定的基础上，、建议在前期招商中如商铺分层出租的情况下：一层租金标准为30元/月/，二层租金标准为15元/月/。一、二楼承租均价为20元/月/。在进13、行整体招商招入12家主力店商家之后，、进行以上政策的调整，一层租金标准为33元/月/，二层租金标准为16元/月/，一、 二楼承租均价为22元/月/，在此政策招入23家主力、品牌店商家后，、再次进行政策调整，一层租金标准为35元/月/，二层租金标准为18元/月/，一、二楼承租均价为25元/月/。2、优惠政策方案一：、按租赁面积给予相应的优惠政策，签约年限控制在返租期以内，如有加长年限签约的客户我方可协助与业主进行续签合同及协商相关事宜。商家确定租赁铺位后，200以下可享有5个月免租（12家主力店商家进入后调整免租4个月，23家品牌店进入后调整免租3个月），缴纳保证金5000元，五日内签定商铺租赁14、协议同时提前缴纳3个月房租。200以上400以下可享有6个月免租（12家主力店商家进入后调整免租5个月，23家品牌店进入后调整免租4个月），缴纳保证金5000元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳3 个月房租。400以上600以下可享有9个月免租（12家主力店商家进入后调整免租7个月，23家品牌店进入后调整免租6个月），缴纳保证金1万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳2 个月房租。600以上800以下可享有12个月免租（12家主力店商家进入后调整免租10个月，23家品牌店进入后调整免租8个月），缴纳保证金1万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳1个月房租。800以上1200以下可享有1415、个月免租（12家主力店商家进入后调整免租12个月，23家品牌店进入后调整免租10个月）缴纳保证金2万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳1个月房租。1200以上可享有16个月免租（12家主力店商家进入后调整免租14个月，23家品牌店进入后调整免租12个月）缴纳保证金2万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳1 个月房租。在800以上租赁面积的12家前期入驻主力店商家可进行争取返租期以内的优惠政策，租赁保证金需缴纳8万元（以上免租期包含商家装修期时间，保证金为合同到期一个月后二个月内无息退还）（四）招商重要节点：年度重要节点序号重 要 节 点时 间目 标备 注1确定、进行组织邀约洛阳郑州美容/16、餐饮等休闲大商家来项目考察3月将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，确认1-2家主力店进驻意向2入驻商家店签约仪式暨项目推介会5月针对已进驻商家以及意向进驻商家签约进行项目商铺3完成3-5家商户租赁签约6月以10家意向商户为基础确定3-5家商家的进驻4商户开业结合营销销售推广10月造势宣传项目招商和商家的开业信息1、完成招商的基础性工作；确定目标商家资源筛选重点主题主力商家, 开展对重点商家的接触，积极与相关行业协会就本项目建立合作关系，商家资源进行优化组合，完成招商任务分解和落实；完善项目租金价格体系。 2、结合项目进行现场招商处包装及项目地盘包装；完成招商现场用17、图表；备好相关租赁合同确定招商广告宣传方案；完成项目现场广告位及导识系统规划方案；汇总项目情况分析总体问题及解决方案3、结合销售推广进度，配合相关商家开业广告宣传（群发短信等）；结合项目商业销售，完成对媒体炒作的组织和实施；结合项目整体销售，设计对消费者有吸引力的活动素材,组织相关媒体宣传；（五）、招商推广重要节点：年度重要节点序号重 要 节 点时间目标备 注1户外招商广告发布、商铺外立面包装宣传展示3月招商信息发布2主力店签约仪式5月签约仪式提高中小商家信心，增加项目知名度3商户开业、十月商家促销活动10月商家开业庆典、协助已开业商户的经营，扩大商户在新区的知名度 配合项目统一规划设计广告位、商家店招、导识系统、POP广告等，有较高的信息能见度。 合理规划项目门前区域，增加停车位， 沿街路灯、大楼光彩工程等。正视对产权分散的具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数的实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局的整体性和完整性。通过有效组织和相关机制，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任务为目标。促进和调动招商的工作积极性和能动性，合理的调配和安排人力资源。四、项目存在的实际困难1、营销推广费用有限2、集团是否可以提供建业全省的业主资源