1、华夏第一街区 -初步定位方案及策划工作思路仅供参考肇业联行Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd.二零零六年七月一， 项目简介项目占地250亩；项目建设规模30多万平方米；在规划中是未来蚌埠新城商业中心，商圈辐射150公里。地理位置：雄踞两淮四省经济圈之枢纽城市蚌埠核心区，环抱蚌埠城市中心广场淮河文化广场、亚洲最大的音乐喷泉，毗邻会展中心、歌剧医院、科技馆、图书馆、休闲中心。向东：淮河文化广场、会展中心 向西：阿尔卡迪亚小区向南：光彩市还原小区 向北：城市中心区西南：交通环线、生活小区东南：200米远景建筑：歌剧院、西北：涂山路、工农路2、城市主干道东北：新新家苑住宅区、建投大厦 本案区位图交通：火车站约 2 公里，距长途汽车站 2.6 公里；向南距新建军民两用机场新址约 10 公里，距合肥徐州高速公路出入口约 5 公里；向东距规划中的京沪高速铁路蚌埠客运站约 6 公里。贯穿蚌埠市东西南北的涂山路、延安路在“华夏第一街区”区域呈十字交汇。老机场地区的解放路、东海大道、朝阳路、工农路都是近几年新打通和拓宽改造的城市主干路和次干路。有多路公交车通过“华夏第一街区”路段。（一）背景分析：蚌埠为安徽省第二大省，蚌埠总面积5817平方公里。城区面积601.5平方公里。下辖四区三县，总人口349万，城市人口89.54万，地处京沪线和淮南线交3、汇处，是皖北地区商贸中心，交通枢纽，综合性工业城市，是发展非常迅速的一个城市。2000年安徽省政府批准了蚌埠市城市发展计划，城区将整体南移，淮河文化广场是未来蚌埠市的城市中心，最终形成蚌埠乃至皖北地区集商业、办公、旅游、休闲、居住为一体的钻石核心区域。（二）消费力分析A人口与经济状况（数据来源:2005年蚌埠统计年鉴）l 人口：(2005年)人口总数349.33万人；(2004年)城市人口数90.47万人；新城综合开发区中心商务区人口数7万人；“华夏第一街区”1.5公里半径区域人口26万人；“华夏第一街区”5公里半径区域人口42万人，常住人口38万人。(2004年)城市家庭总户数 26.42万4、户；l 经济：(2004年)国内生产总值（GDP）311.33亿元；人均国内生产总值（GDP）6006元；(2004年)社会商品零售总额116.9亿元；(2004年)年人均可支配收入8875元；年人均消费支出5780元；人均食品消费支出2392元；机动车数量1.8万辆；其中载客汽车数量8000辆；B消费力总结：l 周边有大量高级住宅及普通住宅，居民消费力二极分化l 消费水准高，价位低（五星级客房，200多元/天）。l 消费跨度大（从生活用品至奢侈品）。l 消费者消费观念较保守，倾向于当地品牌。综上，本案结合面积较大，人口规划密集，未来预计消费力偏上，华夏第一街区定位为中高档消费占主导的步行街。5、二市场方案（一）业态分布A.周边业态分布情况：序号业态数量序号业态数量1服装类1588体育文化82童装妇儿239五金化工23精品13710电信银行24皮鞋皮具3111家居办公295餐饮3612烟酒医药86休闲娱乐2913其他87家电数码1614小计430小计57总计487B. 根据贵司提供资料，先简要做如下分析：反映问题：l 服装类与精品类虽然占周边业态大部分比例，但反映出是此地块业态中必不可少的，因此在本项目中精品服装需占一定比例。l 餐饮类在周边情况比例不高，但与服装类相反的是，反映了该地块欠缺餐饮类业态，本项目需考虑同时着重在该业态上的规划。l 休闲娱乐类和儿童用品前景看好。l 项目规模6、大，各种业态均需要综合规划，关键是区域和比例安排正确。l 在工程上多加安排机电，排风，水，电等设施的完整规划。方案：底层位置业态备注B1街餐饮每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。B2街国际名品B3街生活用品B4街娱乐休闲位置业态备注B1街休闲每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。B2街女性服饰B3街儿童用品B4街浴场,茶坊二层三层位置业态备注B1街餐饮每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。B2街家居用品，综合类B3街数码家电B4街餐饮四层位置业态备注B1街美容美发,娱乐每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它7、业态，成为综合型业态分布。B2街美容SPA,足浴B3街餐饮B4街夜总会，电影院 具体需提供详细立面图纸及相关资料我们再从深，从细规划。（二）租售策略根据提供材料周边商铺租价情况现对周边租金分析：业态平均租金(元/天）床上用品3.33童装3.2家电数码2.95服装2.8皮鞋皮具2.35五金化工2.06精品（古玩）2家居办公1.45电信银行1.3休闲娱乐1.18干洗店1.11餐饮1.1美容美发1体育文化0.83l 以上价格可以为本项目参考价格。l 周边住宅，百货要在华夏第一街开张之前盛起。l 四排商铺约四万平方米需同时开，最晚不超过2007年5月1日。l 具体租价情况需分情况详细规划。三，本项目S8、WOT分析（一）本项目优势点（S）：l 地理交通优势：n 交通方便，本商业街有多个城市入口，方便城市客流的集散。街区内部的服务车道为整个街区提供人流，物流的交通支持。l 周围商业氛围优势：n 淮河文化广场占地18万平方米，包括会展中心、歌剧 院、科技馆和休闲中心。n 周边具规模百货有三家；蚌埠百大、百惠、新世纪百货。主要商业街道共六条：国货路、中山街、中荣街、南山街、二马路、淮河路，是一成熟的商圈，吸引着全市二百多万消费者。l 项目自身有利的条件：n 世界五百强“家乐福”的入驻n 中国家电零售第一强国美电器在商洽之中n 在建数码广场面积达12810平方米。n 江苏省最大的餐饮连锁巨头“百姓人家9、”有意入驻。（二）本项目不足点（W）l 位置劣势n 新区建设，周围居住和商业区尚未开发，人气暂时不旺。如，在一级商圈康城沁雅花园、米亚花园等高档小高层楼盘，富裕商贾聚居区，人口5.4953万人。胜利街道：东西航校，军属为主，人口2.8万人。总计约8万左右,这个数字还不能支撑起一个良性的消费力.l 交通劣势：n 由于是新区开发，一些交通设施在规划和建设中，尚未成形。如,京沪铁路正在建设中，尚未建成。规划中“华夏第一街区”要设6条线路经过，“华夏第一街区”计划拿出2000万元公运费资金，与市公交总公司合作，开通八条专线，但这些对于目前来讲仍未形成体系。l 周围商业氛围劣势：n 周边的商铺和住房尚未10、开发，没有形成一个良性的商业氛围。l 发展潜力劣势：n 周边房价较低，衍射消费水平较低，大量商业很难一时消化。周边中低档房价在RMB10002000元/平方米，高档房价也仅在RMB3000元/平方米。（三）本项目时机点（O）l 位置方面：n 地理位置处于一个政治商业的中心，长远来讲，成为一个当地消费中心有很好的前景。如，富有潜力的城市南面居住区光彩居住小居，现有居住楼36幢，人口2.48万人。l 交通方面：n 规划交通将非常便利，蚌埠市将形成华东地区交通枢纽，建的京沪高速铁路在此通过。n 延安路、中荣街、航华路、兴华路全线贯通后，公交路线规划，“华夏第一街区”要设6条线路经过，其中两条是终点站11、，超市北侧、西侧各设停车点。l 周围商业氛围方面：n 未来周边新的商铺开张后与本案相互辉映，形成良好的商业氛围。l 发展潜力方面：n 待对面商业楼及住宅楼开张后，会带来一定的人气。n 休闲娱乐业尚未具有规模化，档次较低，店铺分散，经营状况一般。l 政府因素方面：n 根据蚌埠市20032020年城市总体规划定位，蚌埠市将形成华东地区交通枢纽、皖北商贸中心城市，安徽省重要工业基地，皖北六市之首。蚌埠市城市规划总体南移，淮河文化广场05年建成交付使用，广场内会展中心的建设。l 项目自身方面：n 现代化的建设，首创街区脱颖于周边其他商业中心，是未来商业中心的趋势。l 发展商方面：n “华夏第一街区” 12、投资商安徽铭基金诺置业公司，计划拿出2000万元公运费资金，与市公交总公司合作，开通到本案的八条专线，方便购物居民，增加人气。（四）本项目竞争威胁（T）l 业态竞争n 周边商业若业态与本案重复，会造成很大竞争。l 管理瓶颈：n 项目规模较大，商铺卖掉后，对统一管理会造成很大麻烦。要协调好小业主与租赁管理方的关系。l 定位方向n 项目需专业团队进行定位策划，若把握方向不准，对市场状况不了解，会带来后患无穷的后果。总结：综上，经初步分析和评价，本项目依靠其可观的发展潜力，以及自身的规模之大，构思的前卫新颖，成为蚌埠的商业中心，乃至华夏的商业辐射中心前景乐观。但是，需指出的是有一些瓶颈仍需克服，需要有长远的眼光和市场定位，需要发展商及管理团队科学严谨的计划统筹，谨慎行事。 完附：策划工作程序一， 简单看法 对方案的初步定位和租售策略的简单建议。二， 收费标准（见后附）三， 签署合同四， 先付后做（阶段性报告的形式）