1、国际企业中心一期项目开发计划书一、项目概况本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约77.7亩）。二、目标客户的描述完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。三、项目定位本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质1、建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性2、道路2、系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。3、配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。4、景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。四、开发计划及成本分析根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1.18。其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。1、开发计划2003年2月完成方案设计和报批2003年3、3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计2003年3月-5月销售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。2003年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置2003年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米，销售价95折2003年7月进入正式销售，起价：元/平方米，均价：元/平方米2003年8月进行水电报装，土建工程完工2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续2003年9月，二期4、组团（2万平方米）开工，会所开工2003年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成2003年11月，会所进入装修2003年11月，起价：元/平方米，均价：元/平方米，二期开盘2004年1月，二期组团进行土建工程完工2004年3月底，国际企业中心研发区建成2004年6月，应累计实现销售25000平方米2004年12月，全部销售完成2、成本分析国际企业中心建设投资估算表序号费用名称计量单位规模指标（）单项指标（元/）估算投资（万元）备注1土地费用14191.1三通一平费51598525.801.6地价50000278.641393.2按每亩18万元计算土地费用楼面价283.642前期费用1535、.92.1土地测量、地质勘测费54000316.22.2建设规划设计费251352.3施工图审查费（抗震、技术安全检查）0.52.7设计费2%前期费用楼面价28.53取得规划许可证前的规费543.1垃圾处理费540001054前期规费楼面价104工程造价5655.324.1主体部分540004542.92土建工程6203348门窗39210.6外墙80432电梯安装77.78420不可预见费132.32取3%主体部分楼面价841.284.2建设配套费1112.4区内道路排水、停车场等5400080432绿化工程50270市政配套70378不可预见费32.4取3%建设配套费楼面价206工程造价楼6、面价1047.285建设期间税费2025.1质量监督费600540002%64.85.2建设单位管理费30约设计费的40%5.3发展新型墙体材料专用费用54000315.25.4商品混凝土保证金105.5建设工程竣工档案保证金540000.52.75.6工程监理费30约设计费的40%5.7卫生防疫审查费54000948.65.8灭鼠费540000.52.7规费楼面价37.416会所分摊费用400按会所造价1/3会所分摊50000807管理费用84.83工程投资1.5%管理费用楼面价15.718财务费用956.28总投资6%2财务费用楼面价177.089营业税均价2000元113610.2取5.7、65%10综合造价9535.53综合造价楼面价1765.84以2000元/平方米均价计算，则利润率为11.71%。五、资金安排计划1、销售安排按以下销售价格预计：均价1850元：实现20000平方米，总价：3700万元均价2100元：实现30000平方米，总价：6300万元会所按800万元作价转入管理公司经营总计：10800万元2、销售资金回笼估算销售周期为18个月。销售费用预计：100万元2003年计划销售20000平方米，预计回款2500万元2004年全部销售完成，回款6000万元2005年回款1500万元3、开发资金安排基建总投资:5655.32万元；税费及管理费用：500万元；销售费用8、：100万元基建周期:一期:2003年3月-8月二期：2003年7月-12月开发资金：2003年预计需基建资金4524.256万元，税费及管理费用450万元，销售费用70万元。共计：5044.256万元2004年预计需资金1211.064万元六、风险分析1、成本控制风险：2、施工质量风险：3、营销风险：国际企业中心方案设计任务书烟丝发表于*社区-王续升一、项目名称国际企业中心方案设计二、项目背景分析项目所在区域是我国投资最活跃的武汉东湖新技术开发区，武汉中国光谷国家光电子信息产业基地。各类高科技中小型企业在开发区已得到长足的发展，企业主要性质为：软件开发、电子、分销、国内大型相关企业驻汉机构等9、。其职工基本人数50100人左右，需求的办公面积5002000元/为主，也有少数需求5000左右。他们完成资本原始积累后需要一个更好的发展空间。他们的办公建筑希望以办公研发为主，间或有培训功能，有集中统一、服务良好的物业管理，能减少企业的社会负担。同时办公建筑要求气派、大方，能提升企业形象，便于识别。企业能有独立的出入口，便于管理和塑造企业形象。而目前开发区存在的企业孵化器、标准厂房、商业写字楼由于种种原因已不能适应他们的需求。企业孵化器主要针对创业型小型公司。标准厂房价格17001800元/，其层高柱网专为轻型工业设计，不能满足研发使用要求，其外观也不符合办公建筑性格。商业写字楼价格350010、4000元/，超出他们的承受能力。于是国际企业中心主要销售对象应为这类高科技中小型企业。区域应具有良好的办公气氛，并能提供餐饮、休闲、金融服务及适当的会议活动场所。其价格承受能力应在20002500元/之间。三、项目用地概括本项目位于“武汉中国光谷”两大产业园区光电子产业区和生物工程产业区之间，东邻关山二路（宽60米），西侧为煤气厂，基地面积约60722平方米（含代征）。区域内地势平整。有支路连接煤气厂和关山二路，将用地划分为两块。支路路幅为9m，有管径500的煤气干管向北平行于支路并距支路道路中心线6m暗埋于地下。设计中新建建筑物基础与煤气管净距不得小于2m。四、设计要求1.办公单元每层建筑11、面积控制在2000左右，可考虑分为21000或4500，最小划分单元500，可灵活组合。层高3200。2.该项目性质为出售型办公用房，考虑到经济效应对项目的要求，应充分利用关山二路的优势，适当加大沿关山二路办公单元的建筑面积。在综合考虑企业中心南区建筑布局的情况下，园区轴线适度向西平移，减少西区办公单元建筑面积，力求合理。3.园区实行封闭式管理，提供进出两个出入口单向进出的管理模式。设计详细的步行系统，园区内人车适当分流。停车位达到4050/万（建筑面积），在设置集中停车位的同时考虑每栋建筑配备10个左右的停车位。4.提出安防系统模式建议。充分重视园区环境设计，营造环境优美的高科技工业园区。结12、合景观外部围护，形成隐形围墙。5.本区域内控制性详细规划规定建筑主导色为浅灰色系。区域内主要为高科技企业，建筑风格应简洁明快，外观应体现出高档写字建筑的档次。6.原会所位置考虑安排一个办公单元，建筑面积50006000。会所结合地块东南角办公单元设置。会所要考虑对外服务，领导入口与一般人流入口分开考虑。企业中心会所主要功能是为中小型高科技产业公司、低层高密度的小型办公楼及研发楼群提供服务。考虑安排适当规模的、完善的服务配套设施。服务设施应包括：物业管理用房、商业用房。商业用房应考虑设置集中的展示、会议和学术报告多功能厅（200人规模）、小型会议室、健身房、咖啡廊、餐饮用房（规模应满足企业中心内13、人员就餐和宴请需求）：多功能厅：500左右健身房：200左右乒乓球室：100左右桌球室：100左右咖啡廊：150左右图书馆：200左右俱乐部办公：100左右60人会议室一个，100左右7.办公单元不考虑使用中央空调。结合建筑外观综合考虑空调分体机室外机悬挂的遮挡方案，冷凝水的集中收集方案。8.为园区内企业正常的运行，设计详细的公建配套，提出配电房、水泵房等的具体定位及规模大小。9.可考虑采用比较成熟的新材料、新技术、新工艺，提出经济合理的结构形式。10.提出高尔夫练习场的具体定位及规模大小，考虑扇形及长方形两种形式，应有详细的尺寸数据。11.设计要求考虑一次性整体开发。12.符合消防、人防等规14、范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。五、综合设计要求在建筑创作中一定要重视“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。国际企业中心还应提升周边的环境质量。该设计方案应该是一个开放的，透明的极力追求对话的新时代建筑。为了节约能源，要充分体现因地就势；结合园林花木环境；自然通风；自然采光。通过紧密的理性思维来获得具有综合适宜的真实的建筑，它不仅应具有其自身的价值，而且更应具有立足于开发区、作用于开发区的价值。五、设计控制指标容积率控制在0.951.1，绿化率30%。六、提供的技术资料1.1：2000地形图1份2.中国建筑设计院方案图七、设计内容1.规划总平面设计。2.根据地块建筑密度、绿地率15、容积率等控制指标，规定交通出入口方位，建筑间距等要求。3.道路交通规划设计4.绿地系统规划设计5.景观设计6.所有单体建筑方案7.估算工程量和总造价。八、设计成果1.方案设计说明书2.规划总平面图1：5003.道路系统图1：2004.绿地系统图1：2005.市政管网规划图1：2006.用地竖向规划设计1：5007.各建筑的平、立、剖面图1：2008.本项目鸟瞰渲染效果图9.各建筑单体的渲染效果图10.方案模型11.投资概算书八、方案设计完成时间2003年1月2日提交设计设计方案。国际企业中心景观设计任务书烟丝发表于搜房社区-王续升一、工程慨况国际企业中心位于武汉东湖新技术开发区，武汉中国光谷16、国家光电子信息产业基地。东邻关山二路宽60米，西侧为煤气厂，基地面积约60722平方米（91亩）。区域原有地势较为平坦，原为武汉碳黑厂区，树木不多。园区景观设计依据建筑总平面规划设计。二、总体构想（一）创意随着中国经济的发展和新知识时代的到来，传统的功能单一的工业厂房和办公大楼已不能满足现代化企业的需要。如何加快科研成果向生产力的转化，更好地实现科研服务社会的功能，成为每个企业-尤其是高科技企业迈向二十一世纪迫切需要解决的问题。国际企业中心提供了目前市场上领先的科研生产理念，满足企业在科研生产一体化上的需求，为企业带来全新的现代化办公生产环境。二十一世纪的高科技园区必须拥抱绿色，亲近自然，不仅17、要有优美的自然景色，而且要有以上所述先进的理念，要现代科技与自然融为一体。园区环境在研发过程中对企业员工具有一种潜移默化的沟通交流功能，是科研人员的第二个办公空间，景观设计要结合各种构景要素创造科技与自然完美结合的境界，从而对科研人员起到熏陶和导向作用。（二）景观设计的基本原则1.科研园区环境是武汉市的景点之一，在统筹规划上要与武汉市山水园林城市建设统一起来，在外观上要与外界通透，以展示优美的园区环境。除与西边煤气厂已形成15米宽绿化隔离带外，园区三面由城市道路围合。为减少外界干扰和起到一定的保护作用，要采用常绿阔叶树形高大的带刺树种，列植成隔音减噪保护绿化带，以形成一个天然的绿化屏障。并配套18、考虑园区绿化区供、排水系统。2.整体的和谐统一原则。根据建筑方案所表达的有趣大方的建筑形式，仔细研究建筑与环境的关系，强调将建筑融入环境，建筑与环境相互衬托，同意和谐，交相呼应，相得益章。环境小品要生动活泼、形式多样，体现科技文化，成为环境的点缀和烘托。在适当建设运营成本的前提下可考虑少量水景。3.植物景观设计要形成“以人为本”的优雅高品味工作环境空间，提升环境优化研发氛围的功能。设想企业员工从自然空间（停车场或入口）过渡到办公空间（建筑物），各个空间节点景观将会充满勃勃生机。4.在绿化树种的选择上要实地择树，该地区为酸性土壤，适宜栽种的树种较多，在树种的选择上要考虑季相的变化，为在近期弥补绿19、荫少的状况可考虑栽种一定比例的速生树。主、次干道行道树各成特色。南北主轴植物种植要简洁规整，既要有庄重的气氛又不失活泼大气的效果，隔离带中绿化布景以精品，展现亮点。东西连接道路可考虑广植开花繁茂的植物，夏季遮阳，冬季采光。5.从建筑的空间围合形态上，应注意人在不同空间场所中的心理体验与感受的变化。各栋建筑内庭在富有生命的自然中创造出具有生命活力的多元化感悟空间。同时注重内庭景观与园区大景观的相互渗透。6.植物配置要丰富多彩，强调植物的造景功能和适用功能，突出生态效益和环境效益，创造春花烂漫、夏荫浓郁、秋色斑斓、冬景苍翠的四季美景。要求乔木和灌木、常绿和落叶、阔叶和针叶树相结合。如有水景，要利用20、好水生植物的造景功能和水质净化功能，建立自然生态的良好循环系统。三、具体表现元素交通设施：道路系统，要流畅，便于限速和造景；停车场要求考虑遮阳措施，停车场部分等道路要以行人安全为原则；考虑道路铺设色彩以及道路与建筑两边关系的处理。服务设计：设置邮箱、坐椅、卫生箱位置及其样式色彩。信息设施：标志牌的设置及色彩，建筑的可识别性。园林设计：正确草坪、植被、树、色块的组合，建筑前后，道路边的细部栽植，要精心设计；加强关山二路沿线景观效果。景观设施：廊架设计美观大方；入口及门卫房朴素简洁；停车场管理房设计；景观小品、地面铺装的形式色彩；围墙要求通透。景观设备：给排水系统设计；路灯、庭院灯及建筑的泛光灯包21、含管线、控制系统的电器设计（注：只考虑沿关山二路123建筑的泛光灯设计）。要求灯光造型美观、高雅、新颖、独特。 四、设计成果要求设计方案分文字说明部分和图纸部分两大内容构成。文字表达部分要有详细的设计意图说明；要有详细的预算分析资料。图纸部分总体设计图纸，彩色效果图，景观小品细部大样图，植物配置图等。五、费用控制标准本项目在以绿化工程为主的前提下，环境景观设计、施工（含市政道路、排水系统工程、围墙、路灯、廊架、小景点，各信息牌等设施）投入使用，其总费用控制在100-150万人民币之间。六、设计方案提交的时间本项目的设计方案文本一式四份于2003年4月2日提交国际企业中心南区及东区方案设计任务书22、烟丝发表于*社区-王续升一、项目名称国际企业中心南区及东区方案设计二、项目用地概括本项目位于“武汉中国光谷”两大产业园区光电子产业区和生物工程产业区之间，相邻关山二路（宽60米），紧邻已设计完成的国际企业中心北区。基地面积约157420.7（含代征）。区域内地势由北向南缓慢降低。关山二路将用地划分为两块。南区约91420.7（含代征），东区约66000（含代征）。二、设计要求方案应符合以下原则：1.文化原则设计应力求继续挖掘国际企业中心北区的产生背景中国光谷的科技文化底蕴，并体现新时代的风貌。2.整体原则科技园应形成整体的空间环境形象，并明确主题。3.以人为本应探讨高科技从业人员的思维特质，创23、造适宜工作的环境。4.生态原则充分考虑武汉气候，并评估周边地区环境特征，实现人与自然、用地和区域的和谐共生。5.弹性原则适应综合性的功能发展，同时由于行业的发展状况，开发区政府的政策文化，集团公司资金运作方式等要求有一个弹性的规划布局。6.共享原则充分利用国际企业中心北区的服务设施。同时，科技园内部各项功能应相对集中，最大限度地让园区投资者共享。7.分期实施原则可以分阶段及分步实施。每一步实施的过程都不产生冲突，与整体空间形态相吻合。8.符合规划建筑规范要求的原则符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。方案详细功能安排：1.办公群体每栋建筑面积控制在80001000024、左右，层数45层，办公单元每5001000可灵活组合。2.该项目性质为出售型办公用房，考虑到经济效应对项目的要求，应充分利用关山二路及高尔夫球场的景观优势，适当加大沿关山二路及高尔夫球场单元的建筑面积及景观设计。3.园区实行封闭式管理，设计步行系统，园区内人车适当分流。停车位达到25个/万（建筑面积），在设置集中停车位的同时考虑每栋建筑配备10个左右的停车位。4.提出安防系统模式建议。充分重视园区环境设计，营造环境优美的高科技工业园区。结合景观外部围护，形成隐形围墙。5.本区域内控制性详细规划规定建筑主导色为浅灰色系。区域内主要为高科技企业，建筑风格应简洁明快，外观应体现出高档写字建筑的档次。25、6.国际企业中心南区考虑安排12个公寓组团，建筑面积15000。单身公寓结合地块西南角办公单元设置。单身公寓主要功能是为中小型高科技产业公司的员工提供服务。单元建筑面积控制在2530，包括卫生间、开放式厨房、晒衣阳台、单人卧室。7.公寓组团考虑安排适当规模的、完善的服务配套设施。服务设施应包括：物业管理用房、商业用房、运动设施（篮球场、羽毛球场等）。8.细化高尔夫练习场的具体定位及规模大小。应包括两个标准网球场、推杆果岭及一个小型会所。其中会所总建筑面积控制在500左右，包括门厅、管理用房、仓储、咖啡厅（考虑提供中西简餐）、健身房、球具售卖、分球洗球间等。五、综合设计要求在建筑创作中一定要重视“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。该设计方案应该是一个开放的，透明的极力追求对话的新时代科技园区。为了节约能源，要充分体现因地就势；结合园林花木环境；注重建筑自然通风、自然采光。通过紧密的理性思维来获得具有综合适宜的真实的建筑，它不仅应具有其自身的价值，而且更应具有立足于开发区、作用于开发区的价值。在人体尺度内形成良好的景观视线和建筑天际线，注意形成疏密有致的景观空间和非正式交流空间。五、设计控制指标国际企业中心南区容积率控制在0.8左右，国际企业中心东区容积率控制在1.01.2，综合绿化率35%。