1、滨河名墅全程营销策略报告,C O N T E N T S,七营销策略,第一部分：市场透视,第三部分：项目定位,第二部分：项目分析,第四部分：全程营销策略,第五部分：项目整体销售推广计划,第六部分：项目阶段性推广安排,第一部分：市场透视,近期调控政策解析,政府近期调控手段：主要通过收紧楼市银根，调控二套房贷，限制多套购房的措施，从而抑制房价过快上涨，避免资产泡沫引发金融风险。,调控政策解析,政府近期调控手段：主要通过收紧楼市银根，调控二套房贷，限制多套购房的措施，从而抑制房价过快上涨，避免资产泡沫引发金融风险。政府远期调控手段：主要通过房产税及物业税等作为主要调控手段。目的1：目前城市土地供给越2、来越少，改变目前地方政府对土地财政的过渡依赖；目的2：落实中央工作经济会议上强调的“收入二次分配”问题，缩小社会贫富差距，缓解社会相关矛盾。,2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”2007年，国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在外商投资产业指导目录（2007年修订）中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。2008年1月，国务院出台关于促进节约集约用地的通知，规定未来住宅用地出让3、合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影,政策对别墅市场的影响,随着中国城市化进程的加快，土地供需矛盾越发激烈，城市低密度住宅用地越为稀缺，别墅物业具有较大的升值潜力。,新政后全国市场表现,政策调整前后二手房每周成交量对比,一手房成交价格分析,从一手市场表现来看，大部分房地产市场价格表现仍较为坚挺，但成交量则有所下降，一手房整体市场仍在高位运行，但市场观望态势趋于明显；受“新国十条”影响，二手房市场进入下行通道，成交量全面下挫，价格有所松动。自4月下半月以来四大城市价格下调盘源的比重亦开始增加，部分板块挂牌价格降幅已经超过10%4、，但就成交价格而言，各地房价下跌幅度却不太明显，5大城市房价跌幅均在6%上下。,一手房市场尽管仍保持着高位运行，但二手房已开始进入下行通道，消费者观望态势趋于明显，由于一线城市二手住宅的成交量已超过总成交量的六成，随着二手房价的走低，二手房市场的率先调整将直接对新房市场构成重要压力。,新政后标杆房企的表现,标杆房企现金状况（20082009）单位：亿元,新政后猴类房企营销策略,目前房地产上市公司的负债率平均在70%左右，净负债率50%以下，持有现金超过60亿元的房地产上市公司超过40家，资金状况较为良好。新政实施一个月以来，目前除仅有恒大地产在全国范围内实行在售项目8.5折降价促销，且被指有哗5、众取宠之嫌之外，其他大型开发商并没有进一步跟进的动作。,开发商良好的资金状况，表明开发商面临的资金压力相对较小，因此目前看来，短期内价格大幅波动的可能性不大，但不排除长期价格波动的可能性。,新政后苏州市场表现,苏州住宅市场成交量走势图,苏州住宅市场成交均价走势图,苏州住宅市场成交均价仍在高位运行，但成交量同比有所下降，市场有一定的观望态势；从苏州标杆型楼盘来看，各大楼盘价格仍相对较高，但推案节奏有所放缓，价格波动的趋势并不明显。,从苏州市场目前来看，受新政影响并不明显，但成交量已开始呈现走低的趋势。随着苏州新政细则的颁发，调控政策的深入，预计苏州市场观望态势将有所上升，苏州整体市场将呈现高位盘6、整的态势。,新政后吴江市场表现,吴江住宅成交量价走势图,吴江市场整体成交均价有一定的上涨空间，截至2010年4月底为5883元/m，环比上涨4.3，成交量增长相对缓慢，约为4万方左右。,吴江成交均价仍保持着高位运行，但成交量整体表现并不理想，在新政的影响下，尽管价格短期内波动的可能性不大，但成交量亦难有较大起色。,吴江住宅市场供求走势图,4月吴江住宅供应大幅增长，市场实际推量偏少，整体呈现“供大于求”。4月住宅新增供应26.44万方，成交共计4.34万方，供求比为6.09。,新政后吴江市场表现,从实际推案量以及成交情况来看，吴江市场开发商以及消费者开始有一定的观望心理，随着新政调控的深入，预计7、吴江市场亦将呈现出市场盘整的态势，其整体发展趋势将受到整体市场尤其是苏州市场的影响。,吴江市场价格趋势分析,高新区以及越溪板块的价格水平很大程度上抑制了吴江市场价格上升的空间。,吴江市场价格趋势分析,从吴江消费者来看,吴江客群主要吴江本土人、新吴江人以及少量苏州客群为主，从其消费特征上看，吴江本地人具备较强的消费购买力，对价格有一定的敏感性，但对高性价比以及高附加值产品更为看重，而新吴江人以及苏州客群则更看重吴江房地产的高性价比，一旦吴江房价上涨过快，与苏州市场差距缩小，则无疑会影响这部分客群的购买信心。,从吴江产品来看,吴江产品主要以中大户型为主，其置业特征主要体现为刚性自住以及改善性需求的8、特征，而新政调控则主要针对投资以及投机性需求，而这种调控无疑将会给大户型产品带来较为困难的市场销售环境，对吴江市场改善型需求也将造成明显的房价压力。,在新政以及整体市场的影响下，预计吴江房价未来上升的幅度并不明显，且随着市场观望情绪的加剧，苏州市场价格走势将在一定程度上影响吴江市场的变化，从这个层面看，本项目面临的市场大环境并不良好，因此本项目要想获得产品利润的最大化，项目自身内功的修炼则显得至关重要。,松陵板块,同里板块,吴江别墅市场主战场主要分布在松陵板块和同里板块,吴江别墅市场概况,从目前供应状况来看，吴江别墅市场项目较少，现有别墅产品基本以老盘去化为主。未来上市项目主要集中分布在以苏州9、河为中心的滨湖新城内，代表项目有丽湾域、新湖明珠城等。,松陵板块别墅市场分析,新湖明珠城,丽湾域,新湖明珠城,项目区位图,项目总平图,项目基本数据,丽湾域,项目区位图,项目总平图,项目基本数据,洋房户型,面积：130m2户型特点：首层带地下室层层退台设计双卧朝南南向大阳台设计,典型个案分析-丽湾域,面积：230-250m2地下室面积100m2以上,户型特点：赠送地下室面积双车库设计内庭院设计,典型个案分析-丽湾域,项目销售动态,丽湾域预计6、7月份开盘，将推出电梯洋房和别墅产品，目前正在预约，收取预定房源总价的30%为认购金；电梯洋房的楼层类型有4层，5层和8层，面积在140平米左右，一层将送10、80平朝南地下室，二层将送68平朝北地下室，顶层复式套型，面积189平米至200平米；别墅产品分联排和叠加两种类型别墅将赠送110平的地下室，面积300-500平米。9，10月份还将推出高层和小高层，主要套型是平层豪宅，面积在300至500平米，具体价格未定。,丽湾域,瑞景国际,瑞景国际总建面达到85万方，整体定位成城南新都市主义社区以别墅、叠加别墅、电梯花园洋房、小高层、高层景观住宅为主；户型整体性价比相对较高，整体采取N+1户型设置，空中花园、超大飘窗、观景阳台等多种功能性设计；预计下半年推出将主要以联排、多层以及部分小高产品为主，价格尚未确定。,同里别墅项目较为集中，主要集中分布在以同里11、湖为中心的区域，代表项目有云水谣、中粮本源、同里花园等。,同里别墅市场概况,云水谣,中粮本源,同里花园,云水谣,项目目前在售,项目东临4000亩肖甸湖森林公园，北接50000平米同里湖，具备别墅的先天条件；项目自身青砖、白墙、灰瓦的中式建筑风格定位与同里千年古镇的外部环境吻合度较高；项目周边除同里湖大酒店、客运汽车新站外，自身配备了酒店、会所等设施，物业价值得到进一步提升；项目基本以双拼、联排别墅为主，但户型设置却具有独栋别墅的特征，在一定程度上也延缓了去化速度,云水谣,项目湖景双拼面积主要集中在380400平方米左右，联排面积在300320平方米左右；项目双拼户型主打看湖的概念，整体设计采取12、大露台的概念；联排户型采取中庭设计，但整体性价比并不明显。,云水谣,云水谣项目内部规划了大面积的沿湖亲水景观带，同时引同里湖水为河，开挖4条景观河，纵横于社区内部与同里湖相通，将地块分割成三座独立而又相互联系的岛屿，规划中的12座江南风情桥与三座岛屿融合成一个整体，把各个景观组团串联起来，营造出以水为脉、以桥相连的浓郁的江南风情；在建筑风格上，云水谣将传统与现代结合，发掘大户之家的庭院文化，以两进三庭院的中国传统大宅院的院落布局，融以现代建筑风格，以明晰的社区规划、灵动的建筑布局、舒适的空间设计诠释现代大户之家生活。,中粮本源,中粮本源是同里古镇第一个纯欧式风格的别墅项目，地势呈岛状，由南北两13、半岛构成，四面环水，项目内部也是由各个小岛构成，水系相隔，水脉相通；项目主要是以突显尊贵生活，养生为理念的，为了符合其养生理念，其绿化率达到52%，此外在整个项目内植入了药用植物，环岛植入，同时也形成了巨大的“药淋浴场”；,中粮本源,项目整体包含意式、西班牙式、英式以及法式等多种建筑立面；项目内最大化实行人车分流，沿湖拥有健康步行道；项目引入红酒会馆，提供优质的红酒、休闲放松的品酒及交流空间；生机饮食吧：生机蔬果、低卡健康吧，有专业的营养师量身定制蔬果餐；男女SPA会馆；高级阅览室以休闲咖啡吧；高纯度的氧吧；与九龙医院合作设有医疗保健中心，由专职医师提供体检、存档服务。,中粮本源,通过采取不同14、的立面方式，配以不同的户型，使得客户选择余地相对较大；联排产品主力面积在250平方米左右；项目整体产品性价比效应并不明显。,同里花园,项目基本数据,项目效果图,项目区位图,别墅市场分析小结,吴江别墅市场分析小结,从宏观市场来看,在新国十条以及新政细则不断完善的情况下，房地产整体市场将面临较为较高的市场政策面风险。这在短期内将会影响高端客群的消费信心，但是别墅长期增值的预期不会改变。,从市场竞争来看,目前吴江市场上目前在售的别墅项目大都已进入尾盘，其市场供应量主要集中在同里板块，而松陵板块由于其区位以及资源上的稀缺性将更凸显其价值发展潜力，从后续市场表现来看，丽湾域以及瑞景国际后续的上市将有部分15、别墅产品上市，将会对本项目形成一定的影响。,从客群发展来看,目前吴江市场别墅客群主要以吴江本土客群为主，主要以周边乡镇企业的私营业主为主，随着吴江与苏州的进一步融合，苏州客群比例呈较为明显的上升趋势，尽管后续吴江客群呈向外拓展的趋势，但其核心客群仍将以本地以及周边乡镇私营企业主为主。,第二部分：项目分析,二、地块周边配套分析,项目分析,(1)交通配套：项目邻近的仲英大道及苏州河路均为吴江市主干道，并且，该项目距离苏震桃、苏州绕城、快速干道均十分便捷，所以，强大的交通格局为后期客群的有效辐射提供支撑；(2)生活配套：,项目周边教育配套完善，生活配套相对匮乏，并且在档次上相对一般，所以，在后期的营16、销说辞上做相应完善，给客户描述前景；,项目分析,地块邻近吴江新行政中心。向南为吴江南部新城，近期主力发展方向。向西与吴中区联合开发滨湖新城。苏州河沿线打造成为吴江的休闲景观带。东部主要以居住区为主。北部主要与苏州联合，以局部优化为主。,三、项目周边发展前景：,小结：吴江城市主要是向南、向西发展，本案所在区域将逐渐发展成为邻吴江新政府的核心居住区，滨湖新城前沿片区。,（1）产品组成：项目由别墅产品与高层产品组成，项目产品具有创新性以及差异性特点，主要面向吴江市场的中高端客群。该部分客群比较注重产品的品质以及舒适的生活品质，他们置业的目的主要以改善性需求为主。（2）SWOT分析：优势（S）：A、项17、目周边污染源较少，周边多水系，整体环境较好；B、项目交通格局辐射范围范围广，并且本案所在的区域逐渐发展成为吴江新城核心居住区，区域发展前景明朗；C、板块人员整体素质较高；D、项目区域规划合理，板块升值潜力巨大；E、项目周边教育资源丰富；劣势（W）：A、项目周边生活配套不完善，档次感不强，未形成高品质住宅氛围；B、该区域大型楼盘均未入住，区域人气不足；C、地块成本较高，容易在竞争中处于不利地位；,四、产品分析：,项目分析,项目分析,机会（O）：A、本项目的核心区位正处于城市整体发展方向；B、区域市场客源群体的消费力较强；C、交通便利性与主城区的无缝对接；D、开发商强大的实力背景有利于项目的捆绑宣18、传渗透及开发企业的形象塑造；威胁（T）：A、板块周边其他项目的兴起所引发的客源分流，将给本项目造成一定程度上的影响；B、吴江市场巨大的存量使得项目面临较大的后续去化压力；C、项目客群存在较大的被拦截的可能性；D、房产调控政策收紧使得绝大部分投资型和投机性需求转为观望或转变投资渠道；,第三部分：项目定位,一、项目客群定位：,项目定位,（1）就项目所处区位、档次定位、以及目前市场在售中高端项目的客群范围进行推导，我们认为，我们的目标客群是：主力客群：吴江市私营企业主、企事业单位中高管、周边乡绅；次主力客群：苏州外溢的高端客户；（2）目标客群共性分析：A、在社会地位上他们处于社会金字塔的高端，认知程19、度及收入高，期待更为美好，更有层次的生活，追求产品的档次及合理性，追求更为舒适、更具品味的生活；B、在娱乐休闲上，他们更倾向于圈层交际，同时追求同质而居的社区氛围，他们既会进行高尔夫球等高雅娱乐，亦会进行品茶家庭聚会等大众消遣。,二、项目价格定位：,项目定位,依据一：成本预算法,依据二：同区域产品比较法,一期推案价格建议：独栋均价15500元/平米 联排均价12000元/平米,第四部分：项目全程营销策略,项目全程营销策略,一、策略总纲：,以吴江客源为基础，带动周边乡镇客源,辐射苏州、上海等周边城市、宣传三水环绕的城市半岛居住理念，打造高品质湾流健康人文生活社区，利用南拓西进的城市发展契机，充分20、实现滨河名墅的最大化利润空间。,项目全程营销策略,1、客群营销策略：通过项目充分释放区域内主力客群的改善性需求，迅速建立优越的社区人文环境，以高层次的居住氛围及高品质的项目综合属性吸引周边城市追求更高品质的改善性需求客群。外围的强势宣传，在塑造项目全城知名度、吸引大量次主力客群关注的同时，更将引发区域内主力客群对于项目的审视和重新认识，进而引发区域内改善性需求的频发性爆发，直接带动项目销售。,区域客群为基点/周边乡镇及周边城市客群为重点,一、策略分解：,项目全程营销策略,2、产品力营销策略：产品营销是做好一切营销工作的基础。所以：在本案营销过程中，我们要深度挖掘产品的最大展示价值。,价值展示一21、：项目纯天然景观资源，苏州河、梅石河、知青河三水环绕的城市半岛别墅；价值展示二：1.3的超低密度，尊贵个性的象征；价值展示三：北接仲英高尚生活圈、南通城南新城核心地带、东临主城区、西与“滨湖新城”隔河相望，强大的地段利好性造就了项目的稀缺性，赋予项目强大的升值空间；价值展示四：注重产品细节（人车分流设计、高配比车位、负一楼超大的可利用空间等）。价值展示五：引进新型智能化系统及建材标准（智能化的引进）价值展示六：品牌支撑（强大的开发商势力品牌，造就经典项目的问世）价值展示七：别墅用地及别墅产品的稀缺性,项目全程营销策略,3、情景营销策略 别墅产品的高总价注定客户购买的谨慎性，利用样板区把将来的实22、景先展示给客户，利用现场入口、入口景观区、会所等，为客营造一个真实的社区生活的氛围，在让客户在购买时感受到以后住在里面的感受，将卖场引导和现场销售融为一体，与客户形成互动，让客户在不经意间发现本案的居住情趣，从而引起购买欲望，促进成交。所以：小区样板区及主入口景观须于9月上旬抢先完工，并且做到尽善尽美。,项目全程营销策略,4、体验营销策略 体验营销是新进地产商树立市场形象，吸引市场关注的一剂强心针。通过直接的体验感受，迅速建立品牌的知名度与信任度。此策略一般用于项目盛大开盘时，通过小区实景生活展示，来增强客户的购买信心和购买冲动。故：小区会所、样板房及一期中央景观带须于9月中旬前完工；,项目全23、程营销策略,5、关系户营销策略 统观吴江所有别墅项目，不难发现其中的一个共性：每个小区都是由大小、数量不等的朋友群组成（这一现象不难理解，别墅客户群都是各行各业的精英、各领域的佼佼者，均身处上流社会，彼此仰慕，彼此认识，情理之中）。针对这一情况，我们提出关系营销策略：开发商领导配合销售部介绍亲戚朋友了解本项目，并且对于前期已购客户介绍自己的亲朋好友来本小区购房，我们应考虑给老客户适当的奖励，如：免两年的物管费。,项目全程营销策略,6、价格策略 价格是市场营销组合中最活跃的因素，价格的变动往往影响营销组合中其他因素。定价是否适当直接关系到市场的接受程度，影响产品在市场上竞争地位，并影响到企业的生24、存与发展，所以，在定价时必须谨慎：（1）评估产品的市场需求量，分析需求的价格弹性和影响需求的价格敏感性因素，以提高本案定价精确性；（2）长期分析、比较目标市场上竞争者的产品及价格，以及可能的价格，作为本案的参考或作为项目定价的出发点；（3）项目一期销售定价至关重要，一期销售应考虑在所定价格下达到当前销售额最大化；（4）项目整体定价须遵循争取最大限度的拥有市场占有率，即市场份额最大化；,项目全程营销策略,7、媒介策略：立体推广 单一型媒体的应用只会对区域客群产生影响力,全面使用各类媒体,建立立体传播网,同时辅之以新型的SP活动,将产生全面覆盖和有效传播。（1）主流媒体：吴江日报、电视、广播（1025、4.8）（2）区域媒体：户外、车载（3）新型媒体：网络、电子楼书（4）特殊渠道：实景体验、样板营造等（5）SP活动：SP活动长期不间断造势,第五部分：项目整体营销推广 计划,项目整体营销推广计划,项目整体营销推广节奏：,第六部分：项目阶段性营销 推广策略,项目一期客源思考,通过市场分析及自身产品分析，项目一期客户来源主要来自以下渠道：一、开发商(股东)的亲戚、朋友等关系 客户；二、小部分前期房展会累积客户；三、部分第一波广告推广导入客户；四、公司旗下其他高端项目的前期累积 客户（比如：金域华府、豪门府邸 等项目）,项目一期推案思考,找准一期的目标客户群所在，一期推案重点即为如何有效锁定该部分目26、标客群,DS营销思路：1、关系户为第一波推广的主力客群，针对这部分客群我们可通过小众SP活动（例如：股东内部朋友 聚会）释放项目信息，促成销售；2、股东提供关系户联系地址等信息，公司有针对性的做DM定点直投，让客户加深获知项目信息，并 且，感受到尊贵感；3、股东邀请关系户参加项目奠基活动，促使关系户更深层的了解项目信息并加深情感交流；4、邀请关系户参加金域华府、豪门府邸、滨河名墅三盘联动活动，深度挖掘潜在客群；5、由金域华府、豪门府邸相关置业顾问电话通知别墅需求客群，释放项目信息；6、公司股东给予销售相关配合，平时商务往来、朋友交往可适当的在项目售楼处进行，一方面可以 挖掘潜在客群，再者可起到27、口碑传播的作用；,项目一期推案思考,项目一期推案思考,第一阶段：6月7月项目推广期；第二阶段：7月9月的内部认购期；不建议在这段时间开盘，别墅销售对形象要求很高，所以在样板区完工之前，还是以内部认购为由收取定金或房款。第三阶段：10月份的对外公开；样板区完工，盛大开盘,推案节奏：根据一期整体营销思路，将一期推案工作划分为三个阶段进行：,一、推案时间安排根据本案的实际工程进度及周边竞争个案推案时间节点，建议本案推案时间节点如下：1、6月份：项目宣传导入期（1）售楼处正式进场时间节点:6月16日左右（2）售楼处正式开放时间节点:6月28日左右 为了早日实现销售，售楼处需尽早对外开放，做好蓄水工作，28、为开盘工作做支撑！配合SP活动：项目奠基仪式暨售楼处启用仪式（具体流程后面详述）(1)传达项目开工信息(2)借助政府、媒体的共同关注，提升项目在市场的知名度形象(3)传达项目高端豪宅的信息，在市场中引起舆论的话题，进行 口语传播,具体推案时间安排,奠基仪式：滨河名墅盛大奠基，半岛人居御领吴江伟业名墅150亩生态别墅大盘今日奠基项目品牌：城市还是山水？吴江别墅遭遇尴尬的尊贵伟业滨河名墅以半岛生活开启吴江从容人居景观生态：苏州河畔，生活拥抱自然解析伟业滨河名墅人文生态景观设计建筑风格：终于，吴江迎来一位纯正英伦贵族伟业滨河名墅新式古典英伦建筑风靡吴江品质细节：豪宅，是细腻的生命力解析伟业滨河名墅精29、密建筑细节,媒体软文配合：,2、7-9月：内部预约期广告配合：7月份之前所有户外（高炮、灯箱、现场围墙等）平面媒体、短信、DM直 投等开始执行，项目进入形象推广阶段，项目信息全城实放；SP活动配合：1、股东内部朋友聚会；2、DM定点直投；3、邀请关系户参加金域华府、豪门府邸、滨河名墅三盘联动活动，深度挖 掘潜在客群；4、由金域华府、豪门府邸相关置业顾问电话通知别墅需求客群，释放项目 信息；5、大型的“苏州层峰人士仲夏优品会”活动；6、公司股东给予销售相关配合，平时商务往来、朋友交往可适当的在项目 售楼处进行；,推案时间安排,企划表现/高炮：,企划表现/高炮：,企划表现/道旗：,企划表现/道旗：30、,企划表现/报广：,企划表现/报广：,企划表现/报广：,企划表现/报广：,企划表现/报广：,企划表现/报广：,企划表现/围墙：,企划表现/围墙：,企划表现/围墙：,3、8月中旬：内部关系户认购活动 向开发商关系户内部释放产品信息，在内部关系户累积到一定量的前提下，向关系户收取定金，关系房源确定。定金建议：独栋：150万元 联体：80万元如此时开发商需要回笼资金，内部关系户可直接签约，缴纳首付款。,推案时间安排,SP活动配合：（1）小型酒会、推荐会等形式；利益点分析：（1）该手段可提前回笼资金，缓解开发商资金压力；（2）给外围客户造成一种项目抢手热销的感觉,意向客户会纷纷通过关系购买该项目，进一31、步提高整个项目的尊贵性；,推案时间安排,4、10月份：根据现场预约情况一期正式对外公开 因素一：项目进行为期三个月的推广，已具有一定的品牌形象，并且积累了一定量的 意向客户；因素二：9-10月份是房产销售的传统旺季，号称“金九银十”；因素三：此时间节点内有房产会举行，可借势推盘；因素四：为了更好更快的回笼资金，本项目应抓准时机入市；因素五：样板区完成,推案时间安排,二、推案量（3#，6#，10#，11#，15#，16#，17#、7#、8#、9#）第一波内部认购房源：3#01、02室，6#01、02、03室，10#，11#，15#,推案量,3#,6#,10#,11#,15#,16#,17#,第二32、波正式开盘房源：3#03室，6#04室，16#，17#及第一波剩余房源,7#,8#,9#,第三波：一期加推房源7#、8#、9#,第一波（8月中旬）：内部认购预计推案房源：3#01、02室，6#01、02、03室，10#，11#，15#预计推案量：独栋 2003 联排 3954预计推案价格：独栋 15500元/联排 12000元/总销金额：7900万预计销售率：70%预计完成销售额：5530万,推案安排,三、推案安排,第二波（10月份）：一期正式对外开盘预计推案房源：3#03室，6#04室，16#，17#及第一波剩余房源预计推案量：独栋 820 联排 2400 预计推案价格：独栋 15500元/33、联排 12000元/总销金额：4200万预计销售率：80%预计完成销售额：3360万,推案安排,第三波（12月份）：一期加推预计推案房源：7#、8#、9#预计推案量：2709.88预计推案价格：13000元/总销金额：0.4亿预计销售率：80%预计完成销售额：3200万2010年一期推案共实现总销售金额：1.6亿,推案安排,附：,媒体投放建议,户外媒体：针对项目客群的定位，可沿仲英大道、鲈乡南路、中山南路、江兴西路、笠泽路设置道旗、灯箱、高炮等；平面媒体：在吴江日报、吴江电视台等媒体（包括网络媒体）有针对性的推出相关报广；车身、站台：在吴江车身、公交站台以及乡镇公交、站台中有选择性的做项目的车34、身及站台广告。详见：项目媒体计划表,媒体投放建议,附：,项目奠基暨售楼处启用仪式,方案目录,活动概要 活动流程 流程简介 氛围布置 其它事项 费用预算,活动概要,滨湖名墅奠基暨售楼处启用典礼,项目工地现场,人数,约100人（政府领导、媒体记者、嘉宾代表.）,地点,时间,事件,2010年6月28日上午10点,活动主题,滨湖名墅奠基暨售楼处启用仪式,活动基调,美观、大方、简欧风格,前期筹备,拟订与会人员：拟订贵宾、嘉宾名单（贵方负责）主持人的邀请：开工仪式应由一位资深主持人主持，有过多次大型活动的主持经验，我方建议邀请苏州电视台节目主持人请柬、回执单、行车路线图、VIP停车证的准备：提前印刷好请柬35、，非本市来宾的请柬要在典礼前10天寄出，本地来宾提前7天寄出，并确认是否到场。请柬内附有：行车路线图、VIP停车证等。（贵方负责，我方协助）向气象局获取活动当日天气预报情况资料；提前7天落实管辖范围内的交警和保安指挥和负责秩序工作；（贵方负责，我方协助）提前计划好典礼用车辆：供无自备车嘉宾使用；提前一周准备好本次活动的礼品和礼品袋和相关的宣传资料。（贵方负责，我方协助）,平面布置示意图,展板,活动流程,活动流程迎宾,活动条幅和升空气球条幅悬挂祝贺单位贺辞活动主通道左侧设苏格兰乐队迎宾，右侧花栏和水柱旗分两排排开活动主会场内部设形象看板，领导入场时由开发商领导向市政府领导介绍项目信息,活动流程签36、到,签到薄采用丝绸卷轴形式，并预备毛笔和签字笔供嘉宾选择礼仪小姐佩戴胸花、并引导入场,丝筹签名卷轴 配以毛笔、签字笔,活动流程开场演出,开场采用法国宫廷舞，高贵、典雅、热情,活动流程奠基仪式,领导奠基仪式的时候会场四周放飞七彩气球彩虹机喷出彩纸把现场渲染的多姿多彩奠基嘉宾现场合影留念，祥狮在后作为陪衬,示意图,与此同时，彩烟 彩虹机 冷焰火 锣鼓齐鸣,活动流程奠基仪式,其他事项礼仪小姐,礼仪小姐是接待来宾的第一线人员，要求较高！,吴江电视台新闻类主播,其他事项主持人推荐,其他事项下雨应急措施,布置方案：,在会场搭建一座大型帐篷，将活动场地覆盖起来。另准备大功率吸尘器，清理地毯的雨水,领导接待：37、,如遇领导入场时下雨，则使用雨伞为领导来宾遮雨,备用雨伞,注：近期密切关注天气状况！,其他,在每个来宾的坐席上放置一份活动文件夹，包括：活动流程、活动简介,活动文件夹（特制）：,在签到的时候向每位记者发放一份媒体资料袋，包括：新闻通稿、活动流程、活动简介、相关资料（图片或视频）,媒体资料袋：,注意事项,请柬发放应提前预留周期，同时专人拜会联络，以确保目标对象准时与会；活动发言应提早与相关人员联络沟通，保障其充足准备及会务过程的通畅；停车区域事先做好划分预备，保有充足容量的同时，方便外围相关引导，另于活动当天的调度应提早做好相关预案；礼品保管及发放应做好相应管理机制，如发放资格认证，发放流程等，38、以防礼品流失及发放遗漏；媒体邀请接待应协调专人负责，包括媒体工作人员的后续餐饮安排等；相应物料准备应提前到位，据物料相应制作流程制定详细的进度计划表，明确责任人，各方积极配合，以保障准备工作按期限完成；明确开发商和颂唐公司人员分工，组建活动筹备小组，落实责任人，于会场提前责任区域划分，督促区域功能设置落实到位；,时间进度表,日期,进度,方案提交,28日,19日,现场执行,搭建,颂唐机构,22日,20日,16日,邀约嘉宾确认接待、酒店预定媒体联络确认,物料小样确认喷绘色样交于伟业,彩排所有音乐确认,现场执行,进度控制,除气球、拱门、地毯、绿色植物、导视、水柱旗外所有物料到位，但放在临时储藏室,活39、动提报，所有物料设计确认并发包,现场协调,19日,请柬发出,主持人串词、领导发言稿沟通,文稿确认主持人沟通,进场布置大棚、内部装饰、舞台搭建、厕所,场地硬化完成,印刷物料交与开发商,方案确认,25日,附：,提升项目品质建议/产品力建议,远程控制式家居智能化系统,本系统通过时间或事件程序进行自动化控制，居者可以在离家的情况下通过手机、固定电话或者Internet网络来对家电进行远程控制。远程控制式家居智能化系统具有对家庭中的任何一件电器产品进行远程控制的能力,智能化及建材建议,外窗系统,智能化及建材建议,外墙外保温系统,多层超厚外墙外保温系统，部分采用岩棉保温，隔音效果强，不可燃性，防霉防藻，自40、洁长效。,智能化及建材建议,食物垃圾处理系统,清洁、卫生、方便，环保健康理念。,智能化及建材建议,大堂建议,大堂效果,景观建议,建议项目东面的景观施工与南面的一起进行，营造整个项目的景观特色，利于一期销售工作的开展,物业建议,建议引进诸如戴德梁行或第一太平戴维斯等物业管理界的巨头做物业顾问，顺利完成项目档次提升的目标。建议理由：通过提升物业品质的手段，达到提升整个项目品质的目的，也给整个项目的高端定位提供支撑，最终达到抬高整个项目的销售价格，实现利润最大化的目的。,会所建议,景观建议：会所作为独立空间，其风格与结构与周边建筑风格不一致，运用水系元素与社区整体景观呼应，使会所不会显得突兀。业态建议：以功能性业态为主的高档主题会所，可涵盖休闲养生、运动健身等功能例如：SPA、综合性咔吧（阅览、咖啡、洋酒、雪茄）、游泳池、健身房、室内壁球等,Thanks for your attention,谢 谢！,