1、玉带湾项目后期营销思路,中冶玉带湾,前言,本次提报是建立在上次提报基础上的，通过上次的提报，我们基本确定了以活动营销为主线的后继营销思路，在大的方向调性确定之后，下面我们将针对一些问题进行细化，找到后继营销的最佳解决方案。,中冶玉带湾,开盘,房源现状,3#,7#,10#,3#,7#,10#,目前，3#7#10#认购总计271套，认购总面积为28520平方米，认购总金额为136884293元。实际签约金额为1.04亿，剩余未签约的房款后期能够补齐。,中冶玉带湾,价格实现,目前总计成交面积为21789平方米，总成交金额为1.04亿元，成交均价为4772元/平方米。,价格实现：4772-4637=12、35元,营销目标,中冶玉带湾,分月业绩目标,销售排期,1.2亿,3#7#10#楼,5#及剩余存量,推盘,体量,金额,9.1日推出新楼盘,2009年,三次推盘根据第二次推盘情况确定,完成认购金额1.3亿,中冶玉带湾,推盘依据剩余楼盘消化情况,5#,5#1单元97平米户型,5#2单元97平米户型,5#剩余户型及剩余存量,二次推盘根据第一次推盘情况确定,中冶玉带湾,如何实现我们的销售目标,新房源,活动营销,价格策略,活动策略,产品策略,体验营销,目标实现途径,中冶玉带湾,现有房源消化情况,从上图上得知，目前大部分未消化的房源主要是3#楼一单元的一居及三居，主要销售受阻原因是一单元受遮光影响，所剩房源3、较多。其次是7#楼二单元朝南两居，因视野不如二单元开阔，所以消化较慢；7#二单元117大两居因户型面积较大，市场接受度较差，故消化速度慢。,中冶玉带湾,为带动存量房的消化速度，增开新房源，以增量带动存量。,房源现状,市场需求,先开5#楼一单元,从市场长需求来看，5#楼99平米的两居，客户认可度较高。,策略一：推新房源,增量带动存量,策略二：价格调整,中冶玉带湾,7#2单元上调50元/平方米,3#2单元上调50元/平方米,让客户形成对比,增快消化速度,策略三：投资月,中冶玉带湾,提出投资月的概念，视情况而定，主推51.6平米的小户型进行炒作。提出升值概念。参加投资月活动的客户，只享受51.6平米4、小户型的优惠，在规定时间内，购买小户型将多打两个点的优惠。,解决50平米的小户型,策略四：假销控,中冶玉带湾,销控里黄色的部分为假销控，假销控的目的是为了给客户造成一种房源紧张的感觉。待空白房源销售后，再对假销控房源进行开封销售。假销控售楼处已经实行。,活动营销,中冶玉带湾,两条活动主线,营销SP,9月,10月,11月,12月,8月,开盘,活动事件,9月,10月,11月,12月,8月,开盘,老带新,婚房,新房源推出,投资置业,双节同庆,摄影比赛,成立质量监督委员会,成立夏都会,中秋赏月音乐会,名酒品鉴会,国庆,中冶上市,奢侈品展,高端楼盘参观,沙画艺术,名表鉴赏,名车试驾,主题论坛售楼处开放,5、圣诞节活动,歌舞剧,营销SP1-老带新,中冶玉带湾,9月,10月,11月,12月,8月,老带新,开盘,营销SP2:推出婚房,中冶玉带湾,推出15套特价两居做婚房。以婚房名义做小规模的促销，带动其他房源的销售。参加婚房的客户，可凭09年结婚证，购买两居以上的房源，享受9999元的购房优惠，并赠送两张婚纱照。,爱在玉带湾，到玉带湾结婚吧！,解决96的两居、117的三居,时间：9月初,营销SP3：投资月,中冶玉带湾,9月,10月,11月,12月,8月,开盘,提出投资月的概念，视情况而定，主推51.6平米的小户型进行炒作。提出升值概念。参加投资月活动的客户，只享受51.6平米小户型的优惠，在规定时间内6、，购买小户型将多打两个点的优惠。配合价格调整。,解决50平米的小户型,投资月,营销SP4:节日营销,中冶玉带湾,9月,10月,11月,12月,8月,开盘,60年国庆,圣诞节,中冶上市,元旦,营销主题：节日。快乐起来,节日营销能以提高调性的元旦及圣诞节为主。国庆和中冶上市，可以在当天采用购房享受99折优惠。,活动营销：成立质量监督委员会,中冶玉带湾,9月,10月,11月,12月,8月,借助媒体的强大舆论导向作用，通过成立集团质量监督委员会这一举措，树立集团注重品牌建设的信心和决心，从而建立起集团良好的企业口碑，同时扩大集团各项目的知名度，增加消费者对集团项目的认可度。,成立质量监督委员会,活动主7、题：成立质量监督委员会，树立客户信心,开盘,中冶玉带湾,活动营销：成立夏都会,9月,10月,11月,12月,8月,成立夏都会,客户会在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类：一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。,活动主题：成立夏都会，让业主“心动”起来,开盘,中冶玉带湾,活动营销：摄影比赛,9月,10月,11月,12月,8月,活动主题：我心中的红飘带,摄影比赛,此次摄影比赛，主要是提8、高广大业主对汤河公园的重新认识，塑造对汤河公园的全新形象。摄影作品在售楼处展览，广大业主进行投票，选出较佳的作品做成明信片。颁奖在中秋晚会上举行。,开盘,中冶玉带湾,活动营销：高端楼盘参观,9月,10月,11月,12月,8月,高端楼盘参观,活动主题：高端楼盘参观,借助夏都会的名义，组织客户到高端楼盘参观。实施口碑营销战略。,开盘,中冶玉带湾,活动营销：名表展览,活动主题：名表鉴赏,9月,10月,11月,12月,8月,名表鉴赏,开盘,中冶玉带湾,活动营销：中秋赏月音乐会,9月,10月,11月,12月,8月,活动主题：中秋赏月音乐会即我心中 红飘带摄影比赛颁奖晚会,中秋赏月音乐会,音乐，最能代表艺9、术与品位的象征，音乐与赏月巧妙的融合，形成的就是一种高贵感的浪漫。摄影颁奖作为中秋音乐会的一个小插曲。,开盘,中冶玉带湾,活动营销：名酒品鉴会,9月,10月,11月,12月,8月,名酒品鉴会,活动主题：名酒品鉴会,独享红色至臻真谛,层峰之巅上味蕾奢享,开盘,活动营销-奢侈品展,中冶玉带湾,奢侈品展,9月,10月,11月,12月,8月,活动主题：奢侈品展,全面展示玉带湾相关信息，深入沟通意向消费群体展示奢侈品文化，提升秦皇岛高端人群的奢侈品消费观念树立TOP定制化服务模式。,中冶玉带湾,活动营销-名车试驾,9月,10月,11月,12月,8月,名车展览,开盘,聚集人气，提升项目调性,中冶玉带湾,活10、动营销-沙画艺术,9月,10月,11月,12月,8月,沙画艺术,开盘,活动主题：沙画艺术鉴赏,高端圈层品味艺术,中冶玉带湾,9月,10月,11月,12月,8月,歌舞剧,开盘,聚集人气，提升项目调性,活动安排排期,中冶玉带湾,中冶玉带湾,媒体选择,面对后期的SP营销与活动营销，媒体应该如何配合？,对前期媒体推广渠道的总结与取舍！,中冶玉带湾,媒体情况分析,从目前的推广渠道来看，通过分析，如下的渠道来电、来客数量较多。后期在推广层面上，也将是我们主要应用的的媒体。,网络,报广,短信,广播,中冶玉带湾,媒体应用筛选,一、报广,晚报,视听之友,二、网络,搜房团,焦点房地产网,网络广告,三、短信,四、广11、播,针对节点的广播替换,针对节点的短信发布,中冶玉带湾,媒体的节点与应用,8月,9月,老带新（网络）,5日,12日,19日,19日,22日,新房源推出（晚报整版）,婚房晚报（整版）,质量监督委员会成立网络召集（焦点网）,夏都会成立（网络、报广）,摄影比赛（晚报、网络）,名表鉴赏（晚报网络）,8-9月媒体推广排期,高段楼盘参观（焦点网）,中冶玉带湾,媒体的节点与应用,10月媒体推广排期,10月,国庆（晚报、网络）,3日,17日,11月,1日,中秋赏月会（报广、网络、短信）,名酒品鉴会（报广、网络、短信）,投资置业月（网络、晚报）,31日,奢侈品展（报广、网络、短信）,中冶玉带湾,媒体的节点与应用12、,11-12月媒体推广排期,11月,28日,12月,歌舞剧（报广、网络、短信）,中冶上市（报广、网络、短信）,20日,1月1日,沙画艺术（报广、网络、短信）,19日,双节同庆（报广、网络、短信）,14日,名车试驾（报广、网络、短信）,中冶玉带湾,费用流向,中冶玉带湾,结合项目前期开盘问题，调整营销思路，展开多样化营销策略，塑造项目高调、高端形象；,品质、高端完美形象，树立市场声音！,营销策略方向,中冶玉带湾,其他营销思路导入,与知名初中、高中联合，打造优良教育资源，实现项目高溢价能力。秦皇岛当地人对教育尤其重视，学区成为一个很具有诱惑力的卖点。,教育先行,中冶玉带湾,商业先行,其他营销思路导入13、,与知名连锁超市、知名酒店进行前期洽谈。为后期项目附加值的提升做好铺垫，为项目营销创造亮点。,中冶玉带湾,其他营销思路导入,形象先行 塑造品牌,形象先行包含企业形象与售楼处物业体验两个方面。好的形象塑造可以立于项目与企业品牌的传播，好的物业体验可以给项目带来更多的好口碑。,中冶玉带湾,其他营销思路导入,体验先行 提升价值,新售楼处,样板间,加快节奏，尽快投入使用周边环境营造,随着项目价位的提升，目前项目的硬件建设也应该加快步伐。我们缺少硬件支持。,中冶玉带湾,关于其他问题的思考,北环路问题,从整个社区规划来看，整个北环路沿线共有5栋楼，占整体25栋楼的20%，从现在目前面临的销售问题上看，北环路的产品面临很大抗性，现在剩余房源均为条件不好，有遮挡的房源，是否能够采用新技术对北环路产品的劣势进行最大程度的规避？,增加玻璃层数,隔音墙,中冶玉带湾,后期道具支持,施工工艺展示区；新售楼处体验；样板间；产品楼书；客户通讯；,道具支持：,其他支持：,广告公司平面及文案支持；活动公司相关大型、及周末暖场活动支持；10月配合大型活动更换所有户外形象。,THE END!,公元二零零九年八月二十日,