1、中国沣河沣滨水镇住宅项目,规划方案,【礼制规城】,城市公园打造都市绿带、强化生态界面,林荫大道宁静氛围、塑造私密体验,曲径通幽组团小径,入户庭院,庭院深深私家花园,府园平邸经典大气,入户大堂典雅简洁,庭院精致舒适,商业庭院休闲雅致,3.规划方案PLANNING ONE大区方案总图指标方案分析DK-1方案示范区设计,5.平面设计 GRAPHIC DESIGN合院户型小高层户型底商标准段平面,CONTENTS,目录,2.设计策略DESIGN CONCEPT目标客户产品设计强排逻辑,6.造型设计 FACADE DESIGN概念造型成果,【經之】,【營之】,【攻之】,【成之】,4.规划方案PLANNI2、NG TWO大区方案总图指标方案分析DK-1方案,1.基地分析BASE ANALYSIS上位规划解读周边影响因素地块价值,SECTION ONE,镐京遗址公园,沣河湿地公园,上位规划解读,SITE ANLYSIS,景观轴线,图例 Legend,5号地铁线,文化通廊轴线,主要地铁站点,16号地铁线,地铁5号线 距离基地东北侧有一站点，可聚集人流导向。16号线 距离基地中东侧和东南侧各有一站点，也可聚集人流导向。文化景观通廊场地中部形成连接 沣河湿地公园 与 镐京遗址公园 的景观通廊昆明池基地南侧 与 昆明池遥相呼应（建议设置办公用地形成地标）,昆明池,目标客户,产品设计,强排逻辑,客群对比需求分3、析,竞品调研产品压制,去化溢价理性推导,DESIGN CONCEPT,设计策略,目标客户,客群定位,行业翘楚,社会地位高，注重生态自然的居住环境家庭观念重，好天伦之乐,花甲工程搜集陕西区域的离退休专家信息，高薪聘请专家，邀其阖家进入项目,专家别墅,业内精英,注重精致生活，要求配套齐全，讲究品质多非单身，对家庭相关配套要求较高,精英计划加大在海内外高新区的针对中高端人才的宣传，与猎头合作吸引人才,高层大户型住宅,幸福之家,高新区溢出的家有儿女的年轻家庭，注重家庭生活品质关注教育、儿童娱乐等相关配套,通过承接高新区的产业溢出，针对相关人才，提供优惠购房政策，吸引高新区人才随产业迁移,高层大户型住宅4、,后起之秀,单身青年，讲究生活的便利性爱热闹爱交际，倾向于同龄人集聚,毕业直通车与西安交大等知名院校合作，打造专业化的实习基地，择优解决就业,小户型人才公寓,需求特征,吸引策略,定制产品,DESIGN CONCEPT,产品设计,产品面积段90-350,小高层90-180,别墅250 350,优于竞争对手的对标产品,市场分析总结,DESIGN CONCEPT,对标策略,90户型,120户型,180户型,140户型,竞品,我们的产品,产品策略,3面宽压制2面宽，3房2卫压制两房1卫,3面宽压制2面宽，双南卧压制单南卧,3.5面宽压制3房，通透洄游空间,4套房升级，压制2套房，活动空间更舒适，通透洄5、游空间,250/350户型,高层,别墅,小面积段，低总价，赠送多，多重院落/大面宽阳光别墅/类独栋及独栋私享别墅,优于竞争对手的对标产品,DESIGN CONCEPT,强排逻辑,STEP1.输入规划条件,规划条件,DESIGN CONCEPT,容积率：1.5建筑限高：50m建筑密度：31%绿地率：35%总用地面积：226670.5幼儿园用地面积：约6000,从五个地块中，选取DK1地块为例：,DK2,DK3,DK4,DK5,DK1,任务书条件输入,平均层数=容积率/建筑密度,平均层数=1.5/0.31=5层,地块限高为50m,如何用足覆盖率，使土地资源利用最大化，成为我们的设计准则,1.如何用6、足覆盖率，令货值最大化？,方式一：全6F洋房：满铺低层产品，无法做足容积率，货值较低,方式二：11F+多低层：全面提升产品舒适度，提升附加值,方式三：16F+多低层：增加高溢价产品，达到最大附加值,经上述验算：16F+多低层组合，最出货值！,货值：25.55亿,货值：26.67亿,货值：27.45亿,做足覆盖率,低层住宅高溢价不出量，产品总量最大化,高层住宅低溢价出量，产品总量最小化,低层建筑面积*低层栋数+高层建筑面积*高层栋数=总建筑面积（用地面积*容积率）,低层占地面积*低层栋数+高层占地面积*高层栋数总占地面积（用地面积*建筑密度）,推导公式,S低*X+S高*Y=S住,M低*X+M高*7、Y M住,经测算：16F的产品最少做20.3-20.8w，否则覆盖率会超,2.如何最大化利用景观资源？,DK-1,景观资源利用分析,”南北分”布局,”7”型布局,高区北侧高层景观资源差,低区感受差,高区景观资源较好,低区感受较好,N,”东西分”布局,高区景观资源一般,低区感受好,结论：东西两面为景观最佳面,反”U”型布局,高区景观资源最好,低区感受一般,3.尝试各种组合方式,最终，我们确定两个方向,STEP2.通过竞品反推产品,通过分析竞品得到产品面积段,竞品楼盘,90紧凑型三房,中小型产品,180四房大平层,大户型套房,250-3503F别墅,外溢改善,浐灞 半岛,90143,122145,8、120-140改善型三房,首改善产品,上实城开自然界云栖,金地湖城大境地,同位优化,稀缺产品,创新产品,350460,STEP3.强排结果推算低层产品类型,覆盖率：29.5%总货值：28.992亿,覆盖率：30.2%总货值：29.786亿,覆盖率：28.8%总货值：29.243亿,货值基本设定,小高 0.8w/,联排 1.25w/,合院 1.35w/,类独栋 1.45w/,覆盖率：29.1%总货值：28.485亿,覆盖率：29.8%总货值：29.189亿,覆盖率：28.38%总货值：28.70亿,方案一：“中间”型分布,方案二：“7”字型分布,16F小高+合院+类独栋,16F小高+合院+类独栋9、,覆盖率：29.15%总货值：28.94亿,覆盖率：29.52%总货值：29.48亿,合院别墅产品最出货值，宏观上类独栋产品可以与之替换。,STEP4.规划方案,覆盖率：30.2%总货值：29.786亿,方案一：礼制规城,方案二：在水一方,覆盖率：29.8%总货值：29.189亿,礼制规城,大区方案DK-1方案,五重概念,PLANNING SCHEME,壹尊重历史突出鎬京公园和沣河湿地公园的文化历史价值，需高度上进行尊重高层在中间,伍海绵城市,貳礼制传承 中轴南北生态景观轴东西文化景观轴空间多重序列,叁鎬京城市肌理九经九纬,肆新城市主义 小格网布局;,镐京板块,沣河湿地公园,图例 Legend10、,中小学、幼儿园,蔽芾甘棠生态走廊,文创产业预留地块,主入口,主入口,主入口,主入口,用地红线,建筑控制线（19层以上）,建筑控制线（10-18层）,建筑控制线（7-9层）,建筑控制线（1-6层）,富,裕,路,昆,明,三,路,昆,明,四,路,昆,明,五,路,昆,明,六,路,沣,明,七,路,陈,之,路,河,东,路,沣,泾,大,道,昆,镐京遗址公园,沣河湿地公园,功能分析,PLANNING SCHEME,镐京遗址公园,沣河湿地公园,昆明池板块,(地铁站建议位置),一心（生态走廊）两区（高低层住宅区）六板块（文创配套板块）,交通分析,PLANNING SCHEME,人车分流六横（东西城市干道）两纵（11、南北城市干道）,景观分析,PLANNING SCHEME,三纵（生态景观轴）六横（文化景观轴）六节点（主要景观节点）,日照计算满足西安市日照要求,日照分析,PLANNING SCHEME,DK-1地块日照分析,DK-2地块日照分析,DK-3地块日照分析,DK-4地块日照分析,DK-5地块日照分析,方案一总图指标,PLANNING SCHEME,总平面图,PLANNING SCHEME,DK-1户型分布及指标,PLANNING SCHEME,规划溢价策略四部曲,1.多重轴线与多重院落2.尺度宜人的空间氛围3.充分利用周边景观资源4.细致入微的回家流线,多重轴线与多重院落,规划亮点 1,PLANN12、ING SCHEME,尺度宜人的空间氛围,规划亮点 2,PLANNING SCHEME,充分利用周边景观资源,规划亮点 3,超大景观轴,镐京文化遗址,沣河湿地景观,让更多的业主分享更好的景观空间,高层,合院组团绿地,合院组团绿地,镐京文化遗址,沣河湿地景观,PLANNING SCHEME,细致入微的回家流线,规划亮点 4,1,2,柏悦落客,地库出入口,地库出入口,地库出入口,地库出入口,3,4,5,6,中心广场,山水园林,景观长廊,私家花园,私家庭院,6,5,4,3,2,1,PLANNING SCHEME,地库设计,PLANNING SCHEME,地下停车指标：1.合院所需地下停车数：123713、辆地下停车面积：491912.高层所需地下停车数：2221辆地下停车面积：2242,图例：,绿道,建筑,车道,停车位,PLANNING SCHEME,引入海绵城市的理念Introduction Of The Concept Of Sponge City,一个绿意盎然的生态住区,ITs Ecological Residential District.,自然积存Natural Accumulation,自然渗透Natural Infiltration,自然净化Natural Purification,分期开发分析,PLANNING SCHEME,产品类型：别墅为主，部分高层开发时间：2017年,产14、品类型：别墅为主，部分高层开发时间：2019年,产品类型：高层为主，部分别墅开发时间：2018年,高压塔,高压线,示范区,DK-1地块指标,PLANNING SCHEME,示范区,VILLA ANALYSIS,1,2,3,图例：,样板房,售楼处,生态停车,5,1,柏悦落客,2,售楼处（后期作为合院出售）,3,曲径通幽,4,入户庭院,5,叠水景园,山水园林,6,4,6,高层样板房,柏悦落客继承宁静氛围、塑造私密体验,1,售楼处（后期作为别墅售卖）,2,曲径通幽,5,低层样板房入户庭院,4,叠水景园,5,6,高层样板房,在水一方,大区方案DK-1方案,三个主旨,PLANNING SCHEME,壹尊15、重历史和传统鎬京的礼制、沣水的浪漫对应高层的理性和低层的灵动强调空间的序列和仪式感,叁生态景观轴 贯穿 五地块文化景观轴 联系 鎬京 公园和 沣河 公园,貳高度上突出滨水特点向沣河跌落,镐京板块,沣河湿地公园,大区方案鸟瞰图,PLANNING SCHEME,图例 Legend,中小学、幼儿园,文创产业预留地块,出入口,出入口,出入口,出入口,用地红线,建筑控制线（19层以上）,建筑控制线（10-18层）,建筑控制线（7-9层）,建筑控制线（1-6层）,富,裕,路,昆,明,三,路,昆,明,四,路,昆,明,五,路,昆,明,六,路,沣,明,七,路,陈,之,路,河,东,路,沣,泾,大,道,昆,镐京遗址16、公园,沣河湿地公园,蔽芾甘棠生态走廊,功能分析,PLANNING SCHEME,镐京遗址公园,沣河湿地公园,昆明池板块,一心（生态走廊）两区（高低层住宅区）六板块（文创配套板块）,交通分析,PLANNING SCHEME,人车分流六横（东西城市干道）两纵（南北城市干道）,景观分析,PLANNING SCHEME,一纵（生态景观轴）五横（文化景观轴）五节点（主要景观节点）,方案二总图指标,PLANNING SCHEME,DK-1总平面图,PLANNING SCHEME,DK-1地块户型分布及指标,PLANNING SCHEME,规划亮点|PLAN FEATURES,“双轴+一环”的规划结构统筹整17、块场地,全院落式布局,公共庭院PUBLIC YARD,组团庭院GROUP YARD,私家园林PRIVATE YARD,园林轴GARDEN AXIS,人文轴HUMANITY AXIS,生态环ECOLOGY CIRCLE,多重轴线与多重院落,规划亮点 1,PLANNING SCHEME,借鉴古典园林造园手法，直露中要有迂回，舒缓处要有起伏，提取古典园林抑扬手法，中心花园大面水池，亭台楼榭，豁然开朗，再而通过狭窄巷道过渡，最后呈现曲径通幽、别有洞天的氛围。,空间序列,抑：狭窄巷道,扬：入口庭院（仪式区),扬：开阔水面（中央水景区）,扬：临水轩榭,借鉴江南园林手法,1,2,3,4,意向图,中心水景区-18、山水写意,规划亮点 2,PLANNING SCHEME,1200mm,1000mm,500mm,一个绿意盎然的生态住区,ITs Ecological Residential District.,1000mm,500mm,步道亲水,春园休憩长椅,平台观景,邻里活动广场,夏苑静态活动场所,秋庭儿童活动场所,冬院假山对景,生态环,规划亮点 3,PLANNING SCHEME,DK-1地块指标,PLANNING SCHEME,科技型住宅,人性化住宅,提升溢价的新思路,全周期型住宅,科技型住宅,人性化住宅,高赠送住宅,全周期型住宅,全周期住宅及全寿命周期住宅。在建筑的使用寿命内，人们对住宅的使用功能，布19、局方式的要求会随着时代的发展、时间的推进、个性的变化而有所不同。在相同的年龄，不同人群由于生活环境的不同，对于住宅的需求亦会有所不同。全寿命周期住宅设计以一种动态的视角关注住户的整个生命周期，并对其进行定制化的修改，以满足其对于住宅的使用需求。,全周期型住宅,PRODUCTS DESIGN,科技型住宅,空气环境,空气环境,温度环境,湿度环境,光环境,声环境,科技宅五大要素,科技型住宅,PRODUCTS DESIGN,新风循环系统过滤PM2.5装置底部送风，上部排风无吹风感的健康新风整室换气2小时/次,遮阳百叶系统内外遮阳系统柔和泛光设计,科技型住宅,降音降噪系统严密的围护结构无空调设备噪音同层20、排水系统降低社区微环境噪音,PRODUCTS DESIGN,人性化住宅,方便放置，取钥匙开启房门,入户挂钩,根据鞋子高度调节层板,鞋柜可调板,入户自动除尘,鞋柜下空基座,底部设通风孔，通风换气，延长皮鞋寿命,鞋柜通风孔,节约时间精力，快速找到物件,钥匙挂钩,放置短靴的需求和方便打扫卫生,开门的一刹那，灯亮了,入户感应开关,可以使家里所有灯具照明一同断电,一键开关,方便整理出门仪容,玄关镜,回家立即给手机充电宝充电,USB插座,门底加自动防尘条处理，保护室内清新氛围,烹饪也可以如此凉爽,凉霸,方便拿取物体,升降式吊柜,充分利用空间,转角抽屉,下部止水线,防水线无死角,人性化住宅,八大板块-二十八21、处细节,PRODUCTS DESIGN,使柜尘内没有死角，更容易清洁,更美观,水晶防尘角,O型防水圈,防止老人摔倒,卫生间扶手,防水铝箔,卫生间防雾镜,阅读灯,镜柜收纳,出水口在内侧,防水、防潮、防霉,防止老人摔倒,赶走雾气，还你一个,保险柜放置区,调节色温，防止疲劳,增加收纳空间,格子抽屉设计，合理利用空间,增加台盆柜收纳空间,快速干衣,弯头处理防止水的溢出,双层过滤,放置保险柜,书房,阅读,上网,抽屉台盆柜,人性化住宅,八大板块-二十八处细节,PRODUCTS DESIGN,人性化住宅,智能化设计,PRODUCTS DESIGN,DESIGN CONCEPT,120面积段,高赠送住宅,PR22、ODUCTS DESIGN,赠送面积相关规范整理,有赠送空间的现行规定,3021 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积,西安市房产测绘实施细则4.5.5 阳台顶盖高度问题的处理：未封闭阳台的顶盖不论高度，都应与其所附属房间的顶盖相对应；若顶盖与其他层房间的顶盖相对应时，则视该“阳台”为无顶盖之露台,阳台,飘窗,露台,操作平台,3013 窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积,3013下列项目不应计算建筑面积：4 露台、露天游泳池、花架、屋23、顶的水箱及装饰性结构构件。,3013下列项目不应计算建筑面积：5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台,设置符合规范要求的阳台，阳台计一半面积,挑高阳台不计面积（需征询）,设置符合规范要求的飘窗不计面积,铺设隔板墙，增加房间的使用面积（需征询）,通过外墙设置多功能房间，操作平台的大小以规划局认定为主,赠送手法,图示说明,以下现行规范主要参考国家标准建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013,PRODUCTS DESIGN,户型赠送面积方法,类型,户型平面,建筑面积,赠送面积,赠送方法,250户型,（用于别墅）,180户型,（用于高层）,140户型,120户型,（用于T2）24、,120户型,（用于T4）,90户型,250,190,1、内部挑空，改造后为套内电梯2、起居上空，改造后为居室空间3、露台，改造后衣帽间4、最大化赠送地下空间,183,26,1、设备平台、改造后为卫生间2、阳台，改造后为居室空间3、飘窗，改造后厨房,139,16,1、设备平台、改造后为卫生间2、阳台，改造后为居室空间3、飘窗，扩大南向居室空间,119,14,1、设备平台、改造后为书房2、阳台，改造后为居室空间3、飘窗，扩大南向居室空间,119,13,1、设备平台、改造后为居室空间2、飘窗，扩大南向居室空间,86,11,1、设备平台、改造后为书房2、飘窗，扩大南向居室空间,PRODUCTS DE25、SIGN,内部挑空,报规图纸为挑空，改造后为套内电梯,产品附加值策略,报规图纸为挑空，改造后为居室空间,设备平台,一层平面,二层平面,报规图纸为设备平台，改造后为居室空间,报规图纸为设备平台，改造后为卫生间,注：以上策略需与相关部门进一步沟通，方可实施,PRODUCTS DESIGN,阳台,报规图纸为阳台，改造后为居室空间,产品附加值策略,报规图纸为挑空，改造后为厨房空间,地下空间,最大化赠送地下空间,报规图纸为露台，改造后为衣帽间,注：以上策略需与相关部门进一步沟通，方可实施,飘窗,露台,合院户型,府园大宅，多重院落,层层递进，三进庭院,东方传统居住文化的核心天人合一的居住理念,东方居住文化26、核心载体院落,江南园林留园,江南园林艺圃,江南园林网师园,设计理念,START POINT,中国四大名园之一留园,东方传统居住空间序列研究前庭主园侧院后院外园,设计理念,START POINT,隐逸,会客,画意,结庐在人境，而无车马喧寄托返璞归真、不流世俗的情思,融合“出世”与“入世”“兼济”与“独善”的生活方式,一峰则太华千寻，一勺则江湖万里。园林的境界：生境、画境、意境,私家园林特质,PRIVATE TRAITS,1.继承并弘扬传统建筑里丰富的空间层次，注入现代开放型 生活方式。体现四季室内外空间的互动 Integration of western and Chinese culture227、.序曲-含蓄而紧凑的前院，回家的感觉 Compact and indirect front yard3.高潮-作为灵魂的内院，家庭生活的核心，Inner courtyard as the heart of the family4.余韵-诗意而延伸的后院，与自然的渗透 Comfortable and peaceful back yard5.所有卧室都有面向内院，独立的露台并以套间的形式布局 All bedroom facing garden6.最大限度的利用自然通风和采光，节省能耗，收集雨水并调节微气候的水池 Pool for microclimate and water collection,28、改进多进式院落“向内看”的居住方式,传统改进,IMPROVEMENT,由古典私家园林首层平面院落，改进为多层院落，与现代功能相适应，保证每层都有较充足光线进入。,院落,下沉院,多层庭院系统MULTI-LEVEL YARDS,入口前院ENTRANCE YARD,流线与院落YARDS,景观后院BACK YARD,服务院LOGISTIC YARD,高低形成平台TERRACE,宅基地 SITE,1,2,3,5,6,7,中央内院PRIVATE YARD,细节深化DETAIL,4,8,父母庭院,后院,入口,起居庭院,组团路,私密,前院,住宅生成,VILLA ANALYSIS,屋顶绿化ROOF GARDEN29、,自然通风NATURAL VENTILATION,自然采光USE OF DAYLIGHT,区域供冷/供热DISTRICT COOLING/HEATING,感应装置SENSOR CONTROL,减少顶层的制冷负荷,减少使用空调，使室内更舒适更健康,减少灯光照明能耗,采用区域联合供冷供热系统，增加制冷制热效率，优化设备的使用,使用日光感应调节、人员传感器等装置，控制室内灯光,地源热泵ROOF GARDEN,采用地源热泵系统，利用地下储存的“热”“冷”，增加排热和采暖效率，减少能耗。,4,1,1,2,2,3,3,4,5,6,5,6,中央庭院,二层院落,被动式节能,START POINT,合院250户30、型,PRODUCTS DESIGN,阳台赠送一半面积,报规图纸此处为挑空,报规图纸此处为挑空,报规图纸此处为露台,露台赠送全面积,报规图纸此处为起居室上空,露台赠送全面积,报规图纸此处为挑空,地下空间赠送全面积,地下一层平面,一层平面,二层平面,三层平面,小高层户型,90户型,PRODUCTS DESIGN,阳台赠送一半面积,飘窗赠送全面积,报规图纸此处为设备平台,120户型（用于T4户型）,PRODUCTS DESIGN,阳台赠送一半面积,飘窗赠送全面积,阳台赠送一半面积,报规图纸此处为设备平台,120户型（用于T2户型）,PRODUCTS DESIGN,阳台赠送一半面积,飘窗赠送全面积,报31、规图纸此处为阳台,飘窗赠送全面积,报规图纸此处为设备平台,140户型,PRODUCTS DESIGN,阳台赠送一半面积,飘窗赠送全面积,报规图纸此处为阳台,飘窗赠送全面积,报规图纸此处为设备平台,180户型（用于大平层户型）,PRODUCTS DESIGN,阳台赠送一半面积,飘窗赠送全面积,报规图纸此处为阳台,飘窗赠送全面积,飘窗赠送全面积,报规图纸此处为飘窗,报规图纸此处为设备平台,报规图纸此处为阳台,底商标准段平面,商业标准段平面,PRODUCTS DESIGN,商业标准段二层平面图,商业标准段首层平面图,传统启发 造型设计,Traditional inspiration,坡顶,窗棂,片檐,坡顶,窗棂,片檐,高层造型方案,入户大堂,庭院,商业造型方案,【礼制规城 诗经之城】,谢谢！,THANKS,