1、柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro T2、own Urban Planning and Architecture Design For Phase one柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architectu3、re Design For Phase one项目背景Project background01 02 03 04 05 目录CONTENTS06策划与定位Programming and positioning设计发展Design process规划技术路径Planning Analysis and Support启动区建筑方案设计Detail design for phase one area附录Appendix9柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one项目4、背景区位分析Location Analysis地铁小镇背景Metro Town Background上位规划Upper Level PlanningPROJECT BACKGROUND01柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneCurrent Location analysis区位分析Urban Location城市认知作为引领中国发展的最大都市经济圈长三角地区正实现经济发展方式的转型升级，其部分产业正向西部内陆地区转移。随着沪汉蓉高铁的建成使用，上海南京合5、肥武汉重庆成都一线将成为长三角经济圈辐射西部内陆地区的主轴线。武汉，湖北省省会，中部六省唯一的副省级市和特大城市，中国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。2016年10月，在中共中央发布的长江经济带发展规划纲要中将武汉列为超大城市，同年12月，发改委原则同意并支持武汉建设国家中心城市。在新的发展格局背景下，武汉作为京广高铁、沪汉蓉铁路两条国家级高速度铁路大动脉的交汇地与黄金水道的核心地带，要起到中部连接的作用，对构建沿江绿色发展轴，促进国家战略的实施起到至关重要的作用武汉我国中部城市发展的桥头堡11柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro To6、wn Urban Planning and Architecture Design For Phase oneRegional Location区域认知从西部新城组群来看，小镇位于西部组群十字发展结构的核心位置。东临蔡甸城关与中法生态城，南临万新现代城。小镇在东西向品质服务与休闲旅游发展轴上，与其他功能区互补。在南北居住及生活服务轴上，与产业园联动。从城市总体来看，小镇位于武汉“1+6”城市格局的西部新城组群，通过轨道交通4号线与主城区相连。且处于新天大道蔡甸大街现代服务业发展带之上，产城联动，发展潜力巨大联动发展轴线上的重要节点引领西部组群发展结构的核心Current Location An7、alysis区位分析12柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one一个水绿相融，精致宜人的生态社区A Sustainable Community with Decent Environment70柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one一个适宜游憩和感受田园文化的微度假目的地A Tourism Destination wit8、h Characteristic Culture71柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning Strategy规划策略Community活力社区Environment宜人环境Appearance形象特色Mobilization出行便捷72柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one用地名称用地面积(hm)占城市9、建设用地比例(%)居住用地68.35 39.28%住宅用地65.70 37.76%服务设施用地2.65 1.52%公共管理与公共服务设施用地10.82 6.22%行政办公用地0.46 0.26%文化设施用地4.32 2.48%教育科研用地5.01 2.88%医疗卫生用地0.33 0.19%社会福利设施用地0.70 0.40%商业服务业设施用地23.14 13.30%商业设施用地18.91 10.87%商务设施用地4.23 2.43%道路与交通设施用地29.23 16.80%城市道路用地28.91 16.61%交通站场用地0.32 0.18%绿地与广场用地41.26 23.71%公园绿地35.010、4 20.14%防护绿地6.22 3.57%公用设施用地1.22 0.70%供应设施用地1.09 0.63%环境设施用地0.13 0.07%建设用地 合计174.01 100.00%水域9.83 规划范围总用地183.84 Land-use用地规划Planning Scheme and Structure规划方案与结构原城市设计方案本次规划方案用地名称用地面积(hm)占城市建设用地比例(%)居住用地67.84 36.47%公共管理与公共服务设施用地11.55 6.21%行政办公用地0.43 0.23%文化设施用地1.70 0.91%教育科研用地8.39 4.51%医疗卫生用地0.35 0.1911、%社会福利设施用地0.68 0.37%商业服务业设施用地20.23 10.87%道路与交通设施用地29.98 22.68%城市道路用地29.71 22.53%交通站场用地0.27 0.15%绿地与广场用地44.22 23.77%公园绿地39.51 21.24%防护绿地4.71 2.53%建设用地 合计173.82 100.00%水域10.02规划范围总用地183.84居住用地增加了 0.51ha公共服务设施用地减少了 0.73ha商业服务业设施用地增加了 2.91ha道路与交通设施用地减少了 0.75ha绿地与广场用地减少了 2.96ha总建设用地增加了0.19ha修改部分公用设施用地增加了 12、1.22ha80柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one总用地总建筑量容积率绿化率183.84公顷210.74万平方米1.135%1 1现代农业商业区立体广场柏林绿带西环路站学校柏林站中心湖公园文化会议中心星级酒店知音文化馆商务办公区柏林风情小镇2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212滨水创智坊水岸公园城市生活广场智慧都市农场生态社区滨水景观社区生态公园低碳住区都市社区柏林风情购物街滨河商业街生态展示馆24241313141413、1515161617171818191920202121222223231 12 26 69 911113 319197 78 8151512125 5171718181313222223235 52424141420201616212110104 4总平面图SITE PLAN81柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one82柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture14、 Design For Phase one83柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one84柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning Scheme and Structure规划方案与结构Technique Data经济技术指标总用地面积 183.84公顷净用地面积 145.34公顷总建筑面积 210.74万15、方商住比 3:8净容积率 1.5毛容积率 1.1商业建筑面积 51.82万方居住建筑面积 142.26万方其他建筑面积 13.57万方其中，总占地面积62.64公顷容积率1.02其他建筑面积 3.18万方商业建筑面积 22.65万方居住建筑面积 37.88万方其中知音文化生活区总建筑面积63.61万方总占地面积41.78公顷容积率2.16其他建筑面积 5.86万方商业建筑面积 11.4万方居住建筑面积 52.74万方其中中粮文化生活区总建筑面积70万方总占地面积71.96公顷容积率1.03其他建筑面积 4.53万方商业建筑面积 17.77万方居住建筑面积 51.74万方其中柏林文化生活区总建筑16、面积74.04万方36%59%5%商业居住其他16%75%9%商业居住其他24%70%6%商业居住其他87柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneExtension Area Planning Suggestion扩展区规划建议Planning Structure功能结构10000亩（667公顷）”一环、一心、三片“涵盖智慧农业全产业链打造国家级智慧农业产业环研发生产推广展示加工销售体验一环一心三片智慧农业产业环国际级智慧农业展示中心国家示范生态健康宜居社区17、智慧农业总部办公区国家级智慧农业产业区88柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneCommunity居住服务体系System打造多元居住，配套完善的小镇社区Aim to provide diverse housing and good community facilities.91柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneT18、ransportation System综合交通体系Transport Support Network交通支撑网络通过公共交通与周边便捷联系通过便捷的公共交通方式，柏林小镇有潜力变成一个以公共交通为导向的新型、活力的社区。（a）规划未来的地铁网络将保障基地有效联系武汉主城区和蔡甸区（b）蔡甸大街便捷地联通蔡甸城关和柏林小镇延续东西向城区道路的连接蔡甸大街连接主城区、蔡甸城关与柏林小镇。便捷的交通联系为城与城之间的互动提供可能。基地G402S15蔡甸城关中心城区106柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architect19、ure Design For Phase one2条独轨交通线路分别服务旅游观光和居民出行Transportation System综合交通体系Tram&Bus System有轨电车及公交系统开发构想基于小镇建设时序及功能划分，将小镇分为两大片区，分别规划内部循环独轨系统，形成环形公交组织，与地铁站、车辆段连接，两层空间无缝对接，强化出行便利性。轨道线路规划独轨线路一：环10000亩打包用地，主要为旅游观光服务独轨线路二：环地铁小镇，主要为居民出行服务MM独轨线路二独轨线路一108柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and A20、rchitecture Design For Phase oneLandscape Ecosystem景观生态体系Eco-system绿色低碳开发依据武汉市海绵城市规划设计导则打造武汉第一个高标准海绵城市示范小镇！完成年径流总量控制率高于85%的总体目标1.下沉式绿地2.透水铺装3.绿色屋顶新建居住区下沉式绿地率不宜低于25%32%标准项目公园绿地内步行系统、广场和停车场等硬质铺装将采用透水材料，新建项目透水铺装率不低于50%标准项目新建建筑与小区中高度不超过50米的平顶房屋宜采用屋顶绿化40%标准项目62%屋顶绿化率131柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Tow21、n Urban Planning and Architecture Design For Phase oneUrban Space Control空间形态控制Building Height建筑高度HEIGH18m18mHEIGH50m50mHEIGH80m80mHEIGH100mHEIGH100m围绕地区节点以及社区节点打造尺度宜人的开放休闲空间，在高度上体现为较低的建筑群，适宜人活动的建筑高度和街道尺度共同打造了宜人的空间效果沿地块主要交通道路两侧多采用较高的建筑群，现代化，便捷化的空间设计使得空间的使用更加高效。同时，与地块中心的围合式建筑群在高度上形成区分，更有利于空间层次的划分和建筑氛22、围多样性的营造136柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneFAR开发强度Urban Space Control空间形态控制1.0FAR1.51.5FAR2.02.0FAR2.5FAR3.02.5FAR3.0FAR1.0围绕地区节点以及社区节点打造尺度宜人的开放休闲空间，在高度上体现为较低的建筑群，适宜人活动的建筑高度和街道尺度共同打造了宜人的空间效果沿地块主要交通道路两侧多采用较高的建筑群，现代化，便捷化的空间设计使得空间的使用更加高效。同时，与地块中心的23、围合式建筑群在高度上形成区分，更有利于空间层次的划分和建筑氛围多样性的营造137柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneUrban Space Control空间形态控制Building Type Suggestion建筑空间意向1 现代商办风貌区2 环湖生态风貌区3 德式小镇风貌区4 国际生态住宅风貌区5 养生健康住宅风貌区1现代商办风貌区1现代商办风貌区2环湖生态风貌区5养生健康住宅风貌区3德式小镇风貌区4国际生态住宅风貌区打造柏林小镇的品牌特色规划将为24、柏林小镇提供一个多元混合，相互交织的功能分区。以这种方式，每一种功能类型找到自己最适当的位置并在整体中保持有效与和谐。140柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneUrban Space Control空间形态控制Building Type Suggestion建筑空间意向 现代商办风貌区绿色文化商务的集合，柏林小镇的形象窗口。为企业家搭建高效优质的商务平台，为市民提供多样丰富的休闲场所，实现更有效、更充分的沟通与交流。现代化立面彰显城市形象交通商业综合体营25、造区域地标现代办公组群展示地区潜力141柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneUrban Space Control空间形态控制Building Type Suggestion建筑空间意向 环湖生态风貌区以生态开发为导向，利用环湖的生态优势，打造养生、休闲为一体的度假社区。建筑布置以小尺度、低密度开发为主，与生态绿地交相辉映滨水步道提供休闲场所滨水开发提高经济效益生态驳岸溶景于城142柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town26、 Urban Planning and Architecture Design For Phase oneUrban Space Control空间形态控制Building Type Suggestion建筑空间意向 德式小镇风貌区具有欧式风情的休闲小镇，与滨水绿地的有机结合、宜人的步行尺度，塑造小镇别样特色。德式广场体现场所精神特色建筑展现西欧风情143柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneUrban Space Control空间形态控制Buildin27、g Type Suggestion建筑空间意向 国际生态住宅风貌区以社区场所和生态住宅为特色的新式住宅。通过塑造宜人尺度与优美环境，营造融洽的社区文化氛围。立体绿化特色住宅庭院绿化144柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneUrban Space Control空间形态控制Building Type Suggestion建筑空间意向 养生健康住宅风貌区以高品质生活体验和有致健康服务定义的新型国际社区。通过引入健康服务、文化服务、商业服务等业态，充分体现小镇28、的文化气息和人文关怀，建设生态、健康、宜居社区环境。养老住宅健康疗养滨水社区145柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one147柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one148柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design29、 For Phase one149柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlan Layout用地布局居住用地商业服务业设施用地文化设施用地医疗卫生用地中小学用地住宅服务设施用地公园绿地R2R2R2R2R2R2A2G1G1G1G1G1G1G1G1G1G1A5A33R22B1数值比例总用地面积41.78公顷净用地面积32.45公顷100%商业服务用地3.26公顷10%文化设施用地2.00公顷6.2%居住用地19.73公顷60.8%中小学用地1.40公顷4.330、%医疗卫生用地0.34公顷1%住宅服务设施用地0.94公顷2.9%公园绿地用地4.78 公顷14.8%规划用地性质居住、商业、公服、绿地建筑密度不大于50%建筑高度100米启动区详细设计Design Developing151柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneDevelopmental Suggestions in the Starting Area启动区发展建议Scale Suggestion物业规模建议办公产品：启动区不建议设置纯办公产品，推荐设置31、SOHO、长租公寓、酒店商业产品：以中粮.360农业文化体验区为核心引擎，设置多种亮点型业态住宅产品：以首套刚需和刚需改善型客群为主力客群结合总体规划办公产品控制办公产品面积建议体量：56万平方米商业产品形成规模效应，打造商业氛围建议体量：67万平方米住宅产品市场销售表现较好，实现利润最大化建议体量：做足容积率159柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one高山流水觅知音空间特点：开放性、连通性、参与性空间尺度：小体量、小尺度、多穿插营造公共空间交流生态融合P32、lanning and Design规划设计Design concept设计概念160柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning and Design规划设计Design Strategy设计策略邻里空间，开放建筑多层露台，生态融入空中平台，激活商业161柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlannin33、g&DesignMaster Plan总体布局规划设计经济技术指标表总用地面积41.78公顷净用地面积32.45公顷地上总建筑面积70万平米商业建筑面积11.4万平米住宅建筑面积52.74万平米公服设施建筑面积5.86万平米地下建筑面积31.8万平米容积率2.16商住比2：8 建筑密度不大于50%建筑高度100米绿地率按武汉市城市绿化条例执行停车数按武汉市建筑工程规划管理技术规定相关要求执行163柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning&De34、signFunction Framework功能结构规划设计33m100m100m100m100m72m72m54m54m54m54m72m100m100m100m100m100m54m54m54m54m54m54m54m54m54m54m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m54m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m33m文化商业办公居住住宅配套商业幼儿园小学邻里中心社区卫生站166柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture35、 Design For Phase one商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building DesignMaster Plan of Commercial and Cultural Area商业文化地块总平面商业地块经济技术指标表用地面积3.26公顷总建筑面积16.9万平米地上总建筑面积11.4万平米商业建筑面积6.12万平米SOHO建筑面积2.64万平米公寓建筑面积2.64万平米地下建筑面积5.5万平米容积率3.50建筑密度50%建筑高度100米绿地率按武汉市城市绿化条例执行停车数按武汉市建筑工程规划管理技术规定相关要求执行文化地块经济技术指标表商业地块用地面36、积2.0公顷总建筑面积5.8平米地上总建筑面积2.6万平米地下建筑面积3.2万平米容积率1.3建筑密度50%建筑高度50米绿地率按武汉市城市绿化条例执行停车数按武汉市建筑工程规划管理技术规定相关要求执行172柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneFunctional Layout功能布局商业层数4层，局部5层建筑面积56200平方米文化地块，4层，建筑面积26000平方米SOHO办公，27层，建筑面积26000平方米长租公寓，27层，建筑面积26000平方37、米农业示范中心，2层，建筑面积2200平方米TOD低碳示范中心，3层，建筑面积6000平方米商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building Design174柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one交往空间二层步道+空中平台Spatial Effect空间效果商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building Design177柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro To38、wn Urban Planning and Architecture Design For Phase oneSection剖面示意商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building Design178柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneSpatial Reference空间意向自然课堂商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building Design188柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计39、Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one智慧农业体验中心Spatial Reference空间意向商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building Design189柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneSOHO OfficeSOHO办公设计商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building Des40、ign191柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneApartment Design公寓设计商业文化建筑设计Commercial and Cultural Building Design192柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneFacade Concept立面概念垂直线条：高山流水觅知音水平线条：多层次退台绿化+商业文41、化建筑设计Commercial and Cultural Building Design193柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneResidential Building Design住宅建筑设计Master Plan of Residential Block住宅地块总平面用地面积(m)地上建筑面积(m)容积率 建筑层数住宅A地块325001040003.233层住宅B地块27800894003.233层住宅C地块33000990003.018层住宅D地42、块380001030002.711层住宅E地块510001020002.018层住宅F地块15000300002.011层都市生态住宅养生养老住宅住宅A地块住宅B地块住宅C地块住宅D地块住宅E地块住宅F地块199柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneResidential Site Section住宅剖面示意11F（33M）11F（33M）11F（33M）11F（33M）18F（54M）18F（54M）11F（33M）18F（54M）33F（100M）地下43、车库1F2F（4M8M）Residential Building Design住宅建筑设计200柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneHouse Layout Type住宅户型精致舒适，多重级配精致舒适，多重级配功能型三房为主力户型，应对市场需求舒适型四房为高端户型，拔高整体定位经济型的两房适当补充，完善多重级配单元组合模式33层-两梯四户，提高得房率18层-两梯两户，满足经济性11层-一梯两户，提高舒适度户型A户型B户型C户型D户型E合计面积段8090944、0100100110120130135145户型两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅三卫户数456 282 1644 1316 392 4090 占比11%7%40%32%10%100%类型刚需型刚需型主力户型次主力户型舒适户型105105105105105105125125125138138888895主力户型主力+次主力户型刚需户型主力+次主力户型舒适户型Residential Building Design住宅建筑设计201柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Desi45、gn For Phase oneHouse Type Proportion户型配比户型A8090M2户型B90100M2户型C100110M2户型D120130M2户型E135145M2住宅A地块住宅B地块住宅C地块住宅D地块住宅E地块住宅F地块住宅户型分布示意图大面积户型布置在每个组团的中心景观周围，33层高层塔楼以小面积户型为主，11层小高层以舒适性户型为主，层级分明。Residential Building Design住宅建筑设计202柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design 46、For Phase oneHouse Layout Type住宅户型起居室餐厅主卧室卧室厨房阳台卫生间卫生间三件套餐厅起居室贯通A型户型平面图花池景观阳台餐厅起居室贯通餐厅与客厅有机联系，空间上形成宽敞明亮的整体起居空间。可改开放式厨房巧妙利用空间，将实用美观的餐桌与厨房紧密相连，形成一个开放式的烹饪就餐空间。厨房可开放式独立玄关独立玄关增加私密性，扩展玄关功能。Residential Building Design住宅建筑设计203柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For P47、hase oneHouse Layout Type住宅户型起居室餐厅主卧室卧室卧室厨房阳台阳台卫生间卫生间卫生间三件套餐厅起居室贯通C型户型平面图飘窗景观阳台餐厅起居室贯通餐厅与客厅有机联系，空间上形成宽敞明亮的整体起居空间。可改开放式厨房巧妙利用空间，将实用美观的餐桌与厨房紧密相连，形成一个开放式的烹饪就餐空间。厨房可开放式Residential Building Design住宅建筑设计204柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneHouse Layou48、t Type住宅户型起居室餐厅主卧室卧室卧室玄关厨房阳台阳台卫生间卫生间卫生间四件套独立玄关餐厅起居室贯通D型户型平面图飘窗景观阳台餐厅起居室贯通餐厅与客厅有机联系，空间上形成宽敞明亮的整体起居空间。可改开放式厨房巧妙利用空间，将实用美观的餐桌与厨房紧密相连，形成一个开放式的烹饪就餐空间。独立玄关增加私密性，扩展玄关功能。厨房可开放式Residential Building Design住宅建筑设计205柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneHouse L49、ayout Type住宅户型起居室餐厅主卧室书房卧室玄关厨房阳台阳台卫生间卫生间卫生间干湿分离独立玄关餐厅起居室贯通E型户型平面图飘窗景观阳台餐厅起居室贯通餐厅与客厅有机联系，空间上形成宽敞明亮的整体起居空间。可改开放式厨房巧妙利用空间，将实用美观的餐桌与厨房紧密相连，形成一个开放式的烹饪就餐空间。独立玄关增加私密性，扩展玄关功能。厨房可开放式卧室Residential Building Design住宅建筑设计206柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one50、Typical Entrance Hall plan典型入户大堂平面入户大堂平面入户大堂剖面住宅建筑设计Residential Building Design207柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneHouse Layout Type住宅户型11F-C、D户型标准层平面11F-D户型标准层平面11F-E户型标准层平面11F-C户型标准层平面Residential Building Design住宅建筑设计208柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bo51、lin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneHouse Layout Type住宅户型18F-C户型标准层平面11F-C、D户型标准层平面18F-E户型标准层平面18F-D户型标准层平面Residential Building Design住宅建筑设计209柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneHouse Layout Type住宅户型33F-A、B、C户型标准层平面52、33F-C、D户型标准层平面Residential Building Design住宅建筑设计210柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePublic Facility公建配套典型商铺一层平面图典型商铺二层平面图沿街典型商铺剖面B地块Residential Building Design住宅建筑设计211柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design F53、or Phase one11F塔楼南立面局部效果示意图Facade Design立面设计Residential Building Design住宅建筑设计212柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one18F塔楼南立面效果示意图Facade Design立面设计Residential Building Design住宅建筑设计213柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architect54、ure Design For Phase one33F塔楼南立面效果示意图Facade Design立面设计Residential Building Design住宅建筑设计214柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneFacade Design立面设计33F塔楼南立面近景效果示意图Residential Building Design住宅建筑设计215柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning a55、nd Architecture Design For Phase one局部商业立面效果示意图Facade Design立面设计Residential Building Design住宅建筑设计216柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneLandscape Design景观设计局部花园景观效果示意图Residential Building Design住宅建筑设计217柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban P56、lanning and Architecture Design For Phase onePlanning&DesignLandscape Design 景观设计规划设计打造高端的国际化住区，营造宜人而私密的高品质住区景观构建生态农田核心景观空间，突显区域生态景观主题整合文化商业空间，引入连接区域景观核心的空中景观连廊218柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning&DesignLandscape Design 景观设计规划设计顺应总体规划中的57、景观主轴与景观核心节点，衍生出联系生态景观核心与文化商业片区的之间的公共商业景观轴线，以及住区之间的相对私密的景观轴线，并依附于轴线设置多个公共及住宅景观节点，形成层次多样的景观系统。公共景观节点生态景观核心公共景观节点公共景观节点公共景观节点公共景观节点219柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning&DesignLandscape Design 景观设计规划设计生态农田景观意象220柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Met58、ro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning&DesignLandscape Design 景观设计规划设计商业景观意象221柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase onePlanning&DesignLandscape Design 景观设计规划设计住宅景观意象222柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning a59、nd Architecture Design For Phase one序号名称分类面积（平方米）单价（元/平方米）开发成本（万元）占总开发成本比例1土地成本697,800 2,800元/平方米楼面地价195,384 41.7%2建安成本合计234,624 50.1%地上部分商业61,200 4,000 24,480 5.2%SOHO26,400 4,000 10,560 2.3%公寓16,400 4,000 6,560 1.4%酒店10,000 4,000 4,000 0.9%文化（含示范中心）28,200 4,000 11,280 2.4%公共服务19,200 2,000 3,840 0.60、8%小学11,200 2,000 2,240 0.5%住宅527,400 2,000 105,480 22.5%地上面积合计697,800 168,440 35.9%地下部分地下停车场（按占地面积50%估算）215,834 3,000 64,750 13.8%景观费用47,800 3001,434 0.3%3土地获取成本（契税、印花税、中介费等）按土地成本的3.5%计算6,838 1.5%4管理费用按建安成本的8%计算18,770 4.0%5不可预见费按建安成本+土地获取成本+管理费用总和的5%计算13,012 2.8%6开发总成本468,628 100.0%Economic calculat61、ion经济测算Investment Cost Estimation开发总投资成本估算表1：项目开发总成本估算表223柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneEconomic calculation经济测算Holding and selling property proposals持有及销售物业建议持有持有持有持有持有持有持有持有持有持有销售持有住宅均为销售224柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planni62、ng and Architecture Design For Phase oneEconomic calculation经济测算Project Development Stages项目开发分期表2：开发分期表产品年度20192020202120222023阶段一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度1商业+文化（持有）建设20%20%20%20%20%租赁50%60%70%75%80%85%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%租金涨幅2%2%63、2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2SOHO（销售）建设20%20%20%20%20%销售20%20%15%15%10%10%10%售价涨幅2%2%10%2%2%2%2%2%2%3公寓（持有）建设20%20%20%20%20%租赁80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%租金涨幅2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%4酒店（持有）建设20%20%20%20%20%租赁95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%租金涨幅2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%64、2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%5公共服务建设25%25%25%25%6小学建设25%25%25%25%7住宅（销售）建设5%5%5%5%13.3%13.3%13.3%13.3%13.3%13.3%销售5%5%5%5%13.3%13.3%8%5.3%13.3%13.3%8.0%5.3%售价涨幅2%10%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%2%8地下停车场（销售）建设5%5%5%5%13.3%13.3%13.3%13.3%13.3%13.3%销售5%5%5%5%13.3%13.3%8%5.3%13.3%13.3%8.0%5.3%售价涨幅2%10%2%2%2%2%2%2%2%265、%2%2%2%2%2%1期2期3期1期建筑面积：219,080平方米商业+文化：87,200平方米住宅：105,480平方米SOHO：26,400平方米2期建筑面积：237,360平方米公寓+酒店：26,400平方米住宅：210,960平方米3期建筑面积：241,360平方米学校及公共服务设施：30,400平方米住宅：210,960平方米225柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneEconomic calculation经济测算Schedule of La66、nd Development Cost土地开发费用进度安排开发费用分类分类总建筑面积（平方米）单价（元/平方米）合计（万元）201920202021一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度1各分项建安成本(万元)商业+文化89,400 4,000 35,760 7,152 7,152 7,152 7,152 7,152 0 0 0 0 0 0 0 SOHO26,400 4,000 10,560 2,112 2,112 2,112 2,112 2,112 0 0 0 0 0 0 0 公寓16,400 4,000 6,560 0 0 0 1,367、12 1,312 1,312 1,312 1,312 0 0 0 0 酒店10,000 4000 4,000 0 0 0 800 800 800 800 800 0 0 0 0 公共服务+小学30,400 2,000 6,080 0 0 0 0 0 0 0 0 1,520 1,520 1,520 1,520 住宅527,400 2,000 105,480 5,274 5,274 5,274 5,274 0 14,064 14,064 14,064 0 14,064 14,064 14,064 地下停车场215,834 3,000 64,750 3,238 3,238 3,238 3,238 068、 8,633 8,633 8,633 0 8,633 8,633 8,633 景观费用47,800 300 1,434 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 0 0 建安成本合计234,624 17,919 17,919 17,919 20,031 11,519 24,953 24,953 24,953 1,663 24,361 24,217 24,217 2土地成本按400万元/亩计算195,384 195,384 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3土地获取成本（契税、印花税、中介费等）3.5%6,838 6,838 0 0 0 0 0 69、0 0 0 0 0 0 4管理费用按建安成本的8%计算8%18,770 1,434 1,434 1,434 1,602 922 1,996 1,996 1,996 133 1,949 1,937 1,937 5不可预见费按建安成本+土地获取成本+管理费用总和的5%计算5%13,012 1,310 968 968 1,082 622 1,347 1,347 1,347 90 1,315 1,308 1,308 6总开发成本468,628 222,884 20,320 20,320 22,715 13,063 28,296 28,296 28,296 1,886 27,625 27,462 27,70、462*未标注单位的分栏均以万元为单位表3：土地开发费用进度安排表226柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneEconomic calculation经济测算IRR and NPV内部收益率及净现值费用假设测算年限15年业态分类租售情况租金/售价备注商业租赁3元/天/平方米武汉非核心区Shopping Mall首层租金约为10元/天/平方米文化持有公寓+酒店租赁0.5元/天/平方米 参考蔡甸区公寓平均租金SOHO出售7,000元/平方米参考周边房价住宅出售71、10,000元/平方米 参考周边房价地下停车场出售1,400元/平方米武汉远郊小区地下车位均价6万一个，车位面积15平米，并按35%面积分摊测算年份2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 经营性总收入99,268 219,995 194,617 204,296 9,711 10,511 11,378 12,316 13,331 14,430 15,619 16,907 18,301 19,809 21,442 经营性总成本8,599 19,147 17,221 18,079 1,94272、 2,102 2,276 2,463 2,666 2,886 3,124 3,381 3,660 3,962 4,288 开发总成本286,240 97,952 86,076 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 息税前净现金流(195,571)102,896 91,320 186,217 7,769 8,409 9,102 9,853 10,665 11,544 12,496 13,526 14,641 15,847 17,154 税后净现金流（扣除25%企业所得税）(195,571)77,172 68,490 139,662 5,827 6,307 6,827 7,389 7,973、99 8,658 9,372 10,144 10,980 11,886 12,865 累计净现金流(195,571)(118,399)(49,909)89,753 95,580 101,887 108,714 116,103 124,102 132,760 142,131 152,275 163,256 175,141 188,007 根据表4的净现金流量表，计算本项目的内部收益率、净现值和投资回收期 项目内部收益率IRR：23.9%（扣除企业所得税后，未计算贷款利息）；项目净现值NPV：93,116万元（同上）；项目投资回收期：4年（同上）表4：测算年限内本项目净现金流表（单位：万元）22774、柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneEconomic calculation经济测算Plan of Fund raising资金筹措计划及用款进度安排资金费用假设分类设定数据备注自有资金占比30%一般自有资金均为总开发成本的30%总开发成本（万元）468,628 开发成本估算自有资金（万元）140,588 总开发成本X30%贷款金额（万元）328,040 总开发成本-自有资金贷款年限3开发贷一般贷款年限年利率4.75%当前市场5年期贷款利率贷款假设年初贷75、款一般情况下贷款假定还款假设季度末还款一般情况下还款假定贷款年份201920202021分项合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度贷款额度328,040 154,250 000117,099 00056,691 000本金还款(328,040)(25,597)(25,901)(26,208)(26,520)(26,835)(27,153)(27,476)(27,802)(28,132)(28,466)(28,804)(29,146)应还利息(25,868)(3,895)(3,592)(3,284)(2,973)(2,658)(2,339)(2,017)(176、,690)(1,360)(1,026)(688)(346)表5：开发贷用款进度安排及本息还款进度（单位：万元）本项目资金筹措计划建议：按照开发分期假设，建设集中在前三年完成，复合开发贷贷款年限需求，且前期资本最集中，在不考虑其他合作方或资本进入的前提下，建议优先选择开发贷。其他可选资金筹措方式：经营贷、信托等；开发贷用款进度安排：详见表5。228柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one附录APPENDIX规划实施保障Implementation Suppor77、t06住宅市场研究Housing Market Performance229柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneImplementation Support规划实施保障Phasing Suggestion分期建议一期开发一期开发三期开发四期开发PHASE 1PHASE 2PHASE 3PHASE 443ha43ha69ha29ha四号线西环路站优先开发四号线柏林站及其沿线作为二期开发；三期通过打造长阳渠生态廊道增加土地价值，开发独山大道南侧，靠近站场片区78、；土地价值提升，开发后续商业休闲带及其住宅。分区有序开发提升土地价值230柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneImplementation Support规划实施保障Basic planning map of municipal facilities市政设施基础规划图110KV变电站燃气调压站污水泵站邮政设施电信设施公共厕所垃圾收集点基地内的市政公用设施用地主要有四块，分布有一个污水泵站，一个燃气调压站以及两个110KV变电站。基地内其他用地中还分布有电79、信设施、邮政设施、公共厕所、垃圾收集点等市政设施。231柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneImplementation Support规划实施保障Flexible Development弹性开发可分可合的开发模式分散整合单地块开发多地块整合开发11123233开发区域地块受市场影响较大，应预留规划弹性；功能上主要为地块私有的功能，方式上主要是商业、停车功能用房和交通空间；单地块分散开发整合统一开发232柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin80、 Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneHousing Market Performance住宅市场研究Housing Market Performance住宅市场表现蔡甸区住宅均价虽低于武汉市均价，但交易量位于全市前列，市场活跃度高1.1万元/蔡甸1.4万元/东西湖1.8万元/硚口2.0万元/江汉2.2万元/江岸1.6万元/汉阳2.4万元/武昌1.8万元/洪山1.9万元/东湖高新1.3万元/江夏0.8万元/汉南武汉市均价蔡甸区0.9万元/1.9万元/住宅均价对比各区单月交易量对比*区域成交面积（平方米）成81、交套数东西湖区9097.5686汉阳区8193.7377蔡甸区6744.5161汉南区5396.3655洪山区4711.2347江夏区2244.0817江岸区1641.0619东湖高新区928.939武昌区451.995硚口区189.043江汉区149.972备注：数据来源武汉市房地产市场信息网公布的2017年11月交易数据统计233柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneVilla Market典型项目分析碧桂园学府壹号户型面积偏大，其中100110为主力82、面积段，以三居为主力户型住宅产品市场表现及主力面积段1 19,949元/115127万元99.7%住宅均价主力户型总价市场去化率10011064%12013032%1301404%主力面积段户型各户型面积段占比以三居为主力户型2 2三室两厅一卫（104）三室两厅一卫（107）本项目碧桂园学府壹号300m柏林站西环路站2016年6月30日开盘时间总建面34万方，由住宅和配套商业构成项目构成约20万平方米住宅总建面1,658套住宅总套数碧桂园学府壹号碧桂园房地产开发有限公司开发商Housing Market Performance住宅市场研究234柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin83、 Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase one剑桥城增设小面积户型，主力户型仍为100110的三居室本项目三和剑桥城300m柏林站西环路站三和剑桥城2017年9月16日开盘时间约8.5万平方米住宅总建面794套住宅总套数武汉三和新宇置业有限公司开发商总建面11.5万方，由住宅和配套商业构成项目构成三室两厅一卫（103）住宅产品市场表现及主力面积段1 1各户型面积段占比809023%10011041%1101208%12013028%主力面积段以三室为主力户型2 2三室两厅两卫（118）8,500元/8597万元984、4.7%住宅均价主力户型总价市场去化率Housing Market Performance住宅市场研究Villa Market典型项目分析235柏林地铁小镇概念规划及启动区建筑方案设计Bolin Metro Town Urban Planning and Architecture Design For Phase oneVilla Market别墅市场启动区不建议打造别墅产品，扩展区可沿水渠打造少量的小面积段联排别墅产品本项目玉金山墅联排、双拼 四居为主力户型华中文谷知音盛棠独栋、双拼 四居为主力户型5个别墅项目25000元/2个别墅项目26000元/经济开发区3个别墅项目35000元/汉阳区85、蔡甸区2个别墅项目33000元/2个别墅项目12000元/江岸区洪山区7个别墅项目20000元/江夏区7个别墅项目31000元/东湖高新湖墅观止独栋、联排 六居为主力户型鑫聚温莎半岛独栋 五居为主力户型联投半岛一品联排、双拼 五居为主力户型武汉市别墅项目蔡甸区别墅项目多依水而建，且以四居以上的大户型产品为主；本项目启动区景观优势不明显序号 项目名称别墅类型售价主力面积总价段*主力户型1联投湖境双拼待售-2碧桂园假日半岛双拼6,500118260 77170万三居、四居3联发红墅东方独栋、联排、双拼7,500145190 108140万三居4合景悦湖四季联排11,000 120180 1322086、0万二居、四居5联投水乡小镇联排、双拼15,000 100210 150315万三居6花田耕别墅庄园独栋、联排7,200280200万四居7信基麗池villa别墅双拼15,000 260330 390500万五居全市别墅项目主要集中在江夏和东湖高新；受单价高、总价高等因素影响，市场去化较慢，市场90%以上的项目仍处于在售阶段123457轨交地铁11号线进一步加强与武汉城区的沟通联系红莲湖别墅区约20km武汉市区光谷东类似区域研究：红莲湖区6鄂州红莲湖距离武汉市区约20km，近年随着轨道交通、医商业等配套设施的逐渐完善，恒大、碧桂园等知名房企逐渐入驻，现已成为承接武汉光谷东等区域改善型居住需求的重要区域；高端别墅均价可达12,000元/，主力面积段总价集中在200万左右备注：总价段为主力面积段总价段Housing Market Performance住宅市场研究236