1、1项 目 理 解项 目 理 解P R O J E C TU N D E R S TA N D I N G价 值 使 命市 场 机 遇场 地 认 知议 题 思 考习近平总书记多次强调长江经济带发展中“生态优先”的原则“我强调长江经济带建设要共抓大保护、不搞大开发，不是说不要大的发展，而是首先立个规矩，把长江生态修复放在首位，保护好中华民族的母亲河，不能搞破坏性开发。通过立规矩，倒逼产业转型升级，在坚持生态保护的前提下，发展适合的产业，实现科学发展、有序发展、高质量发展”2018年4月24日 习近平在兴发集团新材料产业园考察时强调“正确把握生态环境保护和经济发展的关系，探索协同推进生态优先和绿色发2、展新路子。推动长江经济带绿色发展，关键是要处理好绿水青山和金山银山的关系。这不仅是实现可持续发展的内在要求，而且是推进现代化建设的重大原则”2018年4月26日 习近平在主持召开深入推动长江经济带发展座谈会上的讲话10项 目 理 解价值使命 宏观政策乡村振兴产业兴旺生态宜居乡风文明治理有效生活富裕健康中国全方位全周期保 障 人 民 健 康生态文明绿水青山就 是 金 山 银 山11项 目 理 解价值使命 时代命题时代命题 乡村振兴乡村振兴战略构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，完善农业支持保护制度，发展多种形式适度规模经营，培育新型农业经营主体，健全农业社会化服务体系，实现小农户和现代农业3、发展有机衔接。实施乡村振兴三步走时间表1、到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；2、到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；3、到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现十九大提出实施乡村振兴战略，亟需优化提升乡村产业体系和生活质量总体要求生态宜居乡村文明产业兴旺生活富裕治理有效13项 目 理 解普及健康生活加强健康教育，组早自主自律的健康行为，提高全民身体素质。优化健康服务强化覆盖全民的公共卫生服务，提供优质高效的医疗服务，充分发挥中医药独特优势,加强重点人群健康服务。完善健康保障健全医疗保障体系，完善药品供应保障体系。建设健康4、环境深入开展爱国卫生运动（加强城乡环境卫生综合整治，建设健康城市和健康村镇），加强影响健康的环境问题治理（深入开展大气、水、土壤、污染防治），保障食品药品安全，完善公共安全体系。发展健康产业优化多远办医格局，发展健康服务新业态，积极发展健身休闲运动产业（互联网健康服务、健康文化产业、健康医疗旅游行业、中医药健康旅游，健康服务产业集群，专业诊疗中心等），促进医药产业发展。142030年具体实现目标：时代命题 健康中国项 目 理 解十九大明确建设健康中国2030规划路线图，健康产业发展势头澎湃21场地认知 现状条件项 目 理 解经过近6年发展，荣鸿基地成功保育了丰富良好的苗木种植基地，具备生态优势5、。2223场地认知 地质地貌项 目 理 解自然条件优越，农业发展和建设基础良好场地认知 气候条件项 目 理 解自然气候日照条件好，基本满足一年两熟和双季连作水稻成长需求2425场地认知 农业基础项 目 理 解农业文化悠久，农业传统保护较好26依据区内自然特性，选择喜温喜铁植物及本地湿地植物进行植物配置场地认知 生态修复项 目 理 解28场地认知 生态修复项 目 理 解经过近6年发展，生态保育成果显著，农田、苗圃、湿地等景观特色突显2朴 门 理 念朴 门 理 念PUMANCULTURE朴 门 研 判朴 门 原 则规 划 理 念理 念 演 绎31具有国际影响力的资深朴门永续老师邱奕儒先生和颜嘉诚先6、生1970年代，澳洲生态学家Bill 和David 为回应快速扩张的化工农业对于生物多样性系统的破坏，构思出一套稳固的生态农业系统，开创了“朴门永续生态设计”，至80年代中期，“朴门永续”已经从农业系统，拓展到全面永续的人类居住系统。大约在10年前，“朴门永续”从台湾传入大陆，2014年经林涧先生邀请，台湾资深朴门永续老师邱奕儒先生在清华大学建筑学院首次演讲。2019年6月至7月，华语地区最受欢迎的朴门永续老师邱奕儒先生和颜嘉诚先生来到滁州荣鸿基地考察并举办讲座。37朴门永续理念与实践朴 门 理 念2019年6月-7月邱奕儒老师和颜嘉诚老师考察滁州荣鸿基地。2019年6月30日吴道荣先生邀请邱7、奕儒老师在滁州荣鸿基地讲授朴门永续原理。38朴门永续理念与实践朴 门 理 念3项 目 定 位项 目 定 位P R O J E C TP O S I T I O N I N G客 群 锚 定项 目 定 位社 群 主 张发 展 愿 景案 例 分 析45南京熟年/第二人生新价值项 目 定 位客群锚定 趋势观察150+白金熟年/人生新主张55%收入来源多样31%社保/退休金工资4141%其他收入16%子女补贴11%兼职、做生意或创业的收入8%商业养老保险7%财产性收入（如房产租金等）懂得投资理财4444%家中有购买投资理财产品花钱多于存钱87%用于支出13%存钱或理财支出的三分之二用于自己和配偶67%8、7 7%8 8%1818%自己与老伴自己与老伴子女孙辈其他数码设备日使用率智能手机台式电脑平板电脑笔记本电脑9696%16%13%11%拥有的科技产品4242%水净化产品2929%专业相机2727%空气净化器1919%可穿戴设备1010%智能马桶（盖）8 8%扫地机器人收入殷实 82918291平均家庭收入 35933593平均个人收入2018年城镇居民人均可支配收入月均3271*数据源于 Wavemaker 2019重新遇见中国的老龄化群体48项 目 定 位客群锚定 趋势观察249弱水三千 取一瓢饮项 目 定 位客群锚定产业融合Mokumoku农场商业模式一产到二产完成了研发、生产、加工、销9、售。整个农业工业化让其具备了。强大的产品供应能力加入观光旅游业态，科普教育业，博览会展，美食餐饮，休闲体验，购物商贸，度假旅游。第三产业反哺第一产业循环生态商业模式第1产业 农业第2产业 工业第3产业 服务业产业划分|产业类别|主导产业|产品载体农场种植业牧场养殖业啤酒研发农副食品加工业食品制造业批发零售业商业服务业住宿和餐饮教育业、娱乐业蘑菇农园牛牧场啤酒厂面包糕点坊小悠学习牧场麦芽工坊猪主题馆叉烧主题馆香肠主题馆Papa纯天然餐厅乡村料理店咖啡店迷你小猪屋手工体验馆蔬菜交易市场商店露天温泉度假村立足农业，将其各个环节与第二、三产业进行巧妙结合，延伸了农业产业链，提升了农业价值链62收入来源10、：观光农业、直营餐厅实体店，农副产品销售，总共51亿日元（人民币3亿多）开发运营盈利构成手工制作火腿香肠工坊地方啤酒工坊大豆和豆腐工坊泽西岛牛奶工坊小手工果酱工坊麦芽工坊面包点心工坊体验学习手工体验教室 A手工体验教室 B手工体验教室 C度假休闲露天温泉度假村迷你小猪屋神社商业购物购物商店蔬食市场叉烧主题馆猪主题馆香肠主题馆餐饮美食纯天然餐厅烧烤屋咖啡店乡村料理店刨冰店产地对接市场，提升农产品经济价值先进的共享机制：社区居民作为参与者共同分担风险和成本，共同盈利复合的盈利模式核心竞争优势循环的产品模式客源导入带动销量原料输送政府、相关协会的大力扶持，轻资产、重运营、自建渠道、会员制等多重模式运11、营丨投资：政府、社会协会共捐助80%（不需返还，不占股份），原始创始人20%，共投资35亿日元丨经营主体：农户组成的经营联合体，农场大部分股份为员工共享6365674总 体 规 划总 体 规 划M A S T E RP L A N N I N G规 划 策 略功 能 布 局用 地 规 划交 通 体 系景 观 风 貌71现状水系密布，水库、池塘和水渠，点线面结合布局，生态资源良好。上游上石坝水库、黄洼水库是项目区域的主要水源，规划建议建立水源保护区，通过污染源防控，生态农业发展、水系治理等措施保护改善水质，构建水源地生态安全屏障。高程分析74总 体 规 划规划策略 生态水系控制水环境、构建生态安12、全屏障自然的生发与供给当食物森林成居所的标配总 体 规 划规划策略公园区田园区食物森林带森林区保育区建设区81尊重自然才能被自然保护外围防护林地，抵挡四季强风，守护生态小气候遵照朴门理念依据人与自然的序列依次布局建设区、田园区、森林区、生态保育区构建生态宜居湿地环境。82总 体 规 划规划策略公园区田园区食物森林带森林区保育区建设区规划范围面积：21786亩总建设用地面积：3300亩水域面积：生态绿地面积：2010亩15943.5亩220公顷134公顷1062.9公顷区域道路面积：532.5亩35.5公顷1452.4公顷87总 体 规 划用地规划图例：A2 文化用地A3 教育科研A5 医疗用地13、B1 商业用地B2 商务用地B3 康体用地R2 居住用地M1 一类工业S1 道路用地E1 生态水域E2 生态绿地G1 公园绿地二纵路总建设用地面积：3300亩220公顷商业用地65%22%13%2160亩144公顷居住用地720亩48公顷其它用地420亩28公顷小镇范围 6487.5亩一期范围 468亩首开区范围 177亩总 体 规 划用地规划图例：A2 文化用地A3 教育科研A5 医疗用地B1 商业用地B2 商务用地B3 康体用地R2 居住用地M1 一类工业S1 道路用地E1 生态水域E2 生态绿地G1 公园绿地二纵路88规划范围内平均开发强度0.5FARFAR0.3 FAR：0.8总 体 14、规 划开发强度二纵路0.80.5 FARFAR1.00.8 FARFAR 1.0FARFAR依据用地类型、区位分为四个开发强度等级89总 体 规 划建筑高度二纵路规划范围内建筑高度总控制18 m高度高度12 建筑限高 18 m12 m9 高度高度9 m6 高度高度建筑高度反应开发强度，依据用地类型、区位分为四个建筑限高等级6 m高度高度90二纵路道路红线宽 20m：一横路道路红线宽 20m：西环高速路道路红线宽 50m：4075m306亩/20.4公顷范围内次级路道路红线宽 7.5m：长度面积3352m100.5亩/6.7公顷长度面积4190m124亩/8.3公顷长度面积17748m202亩/15、13.5公顷长度面积规划范围内道路规模总 体 规 划交通体系 车行交通9195图例：大公园大田园大森林水道水库水塘水体湿地公园田园林地总 体 规 划景观风貌蓝绿交织、生态环抱构建“大公园、大田园、大森林”的宜人便民绿地公园体系，实现蓝绿交织、田林环绕、湿地穿镇。镇在公园中，50米进绿地，100米入林带，街道100%林荫化、整体蓝绿占比高达80%。蓝绿占比80%5分 区 规 划分 区 规 划Z O N I N GP L A N N I N G朴 门 乐 活 板 块朴 门 原 乡 板 块朴 门 公 社 板 块朴 门 康 养 板 块首 开 区 建 筑 风 貌98104分 区 规 划朴门乐活 朴门田野16、自然科教馆122160窄巷、广场 空间变化丰富坡向、大小不一的屋顶161分 区 规 划首开区建筑风貌 户型研究纵坡横坡围合外部封闭利于空间组合不同屋顶形成自然机理162分 区 规 划首开区建筑风貌 户型研究单体组团聚落东西入户为主163分 区 规 划首开区建筑风貌 空间组合164分 区 规 划首开区建筑风貌 整体意向165分 区 规 划首开区建筑风貌 整体意向166分 区 规 划首开区建筑风貌 整体意向167分 区 规 划首开区建筑风貌 整体意向168分 区 规 划首开区建筑风貌 整体意向169分 区 规 划首开区建筑风貌 整体意向6运 营 策 略运 营 策 略O P E R A T I O 17、NS T R A T E G Y产业模式平台架构规模预测经 济 技 术 指 标开 发 时 许 建 议170生态农业教育，旅游康养，商务过程即是体验，体验即有服务 不只以农产品作为变现的渠道。把服务和增值的部分作为主要的利润点。生产的每一个阶段都是可体验的。以生态农业为基础，从教育切入。体验可带动住宿和餐饮及更多消费。174运 营 策 略产业模式 运营逻辑175 生产（以销售、加工农产品为主）生态餐厅（从农场到餐桌）观光体验（采摘，农耕体验，手作等）共享菜园（领养土地，农耕培训）教育基地（自然体验，自然教育，朴门培训等）众创空间（共享办公，扶持创业）度假养老（提供高品质的食宿和环境）生态农场运营18、模块运 营 策 略产业模式 运营导入朴门合伙人乡村振兴社社区营造社一个社区活力的创意策动平台一个社区进化的资源加持计划一个未来乡村的产业孵化引擎种子合作社The Sapling Foundation汇聚多领域能量，激活全区域价值社区活动扶持社区产业扶持在地就业扶持176运 营 策 略平台构架1-2.节庆活动大 地 艺 术 季田 园 音 乐 节水 秀 表 演T E D 分 享178运 营 策 略平台构架 社区营造507.00 620.00 868.00 1,103.00 1,272.00 1,446.00 1,697.00 2,009.00 2,387.00 2,757.00 7.80%22.219、9%40.00%27.07%15.32%13.68%17.36%18.39%18.82%15.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年接待人次（万人次）增长率快速增长期稳定增长期 2009-2018十年间，游客接待人次呈现两个阶段发展 2009-2018年，滁州市游客接待量年均复合增长率为28%，近五年来年均复合增长20、率约15-18%滁州市总游客接待量：近3年稳定在1518%左右，突破2700万滁州市旅游接待人次（2009-2018）187运 营 策 略规模预测 游客规模未来5年平均增速12%2023年滁州总接待游客量4860万本项目占滁州全区项目游客量的1/202023年项目总游客量240万旅游地生命周期增长理论本项目游客接待量预测逻辑至2023年，本项目的游客接待量预测为240 万人次本项目游客接待量预测前提和逻辑 未来5年，若无其重点项目推进，根据旅游地生命周期增长率，滁州市游客增长率将回归十年平均水平，以12%为参考 本项目是滁州市的重点文化旅游项目 截至2018年末，滁州市共有36个A级景区，本项21、目落成后，预计可占滁州全域旅游5%的市场份额188运 营 策 略规模预测 游客规模190运 营 策 略经济技术指标 用地编码191朴门乐活板块朴门乐活板块地块编号地块编号用地代码用地代码用地性质用地性质占地面积占地面积haha占地亩数占地亩数容积率容积率建筑面积建筑面积(万方）万方）A A-0101M1M1一类工业用地2.60 39.00 0.60 1.56 A A-0202M2M2一类工业用地2.40 36.00 0.60 1.44 A A-0303B1B1商业用地1.50 22.50 0.60 0.90 A A-0404B1B1商业用地5.60 84.00 0.40 2.24 A A-0522、05B1B1商业用地3.50 52.50 0.40 1.40 A A-0606B1B1商业用地2.70 40.50 0.40 1.08 A A-0707B1B1商业用地3.20 48.00 0.40 1.28 A A-0808B1B1商业用地(已建）0.80 12.00 0.80 0.64 A A-0909B1B1商业用地(已建）1.10 16.50 0.80 0.88 A A-1010B1B1商业用地(已建）1.60 24.00 0.60 0.96 A A-11 11B3B3康体用地1.00 15.00 0.60 0.60 A A-1212B1B1商业用地4.10 61.50 0.80 3.23、28 A A-1313B1B1商业用地3.10 46.50 0.80 2.48 A A-1414B1B1商业用地2.70 40.50 0.80 2.16 A A-1515B1B1商业用地1.70 25.50 0.80 1.36 A A-1616B2B2商务用地3.70 55.50 0.80 2.96 A A-1717B2B2商务用地3.60 54.00 0.80 2.88 A A-1818G1G1公园绿地8.36 125.40 0.00 0.00 A A-1919B1B1商业用地2.00 30.00 0.60 1.20 A A-2020A2A2文化用地1.00 15.00 0.80 0.80 24、A A-2121B1B1商业用地1.00 15.00 0.50 0.50 A A-2222B1B1商业用地1.60 24.00 1.00 1.60 A A-2323B1B1商业用地2.92 43.80 0.80 2.34 A A-2424G1G1公园绿地10.00 150.00 0.00 0.00 A A-2525B1B1商业用地2.69 40.35 0.60 1.61 A A-2626B1B1商业用地3.11 46.65 0.70 2.18 A A-2727B1B1商业用地3.32 49.80 0.70 2.32 A A-2828A2A2文化用地0.59 8.85 0.80 0.47 A A25、-2929B1B1商业用地5.08 76.20 1.50 7.62 A A-3030B1B1商业用地5.10 76.50 1.50 7.65 总计总计91.67 1375.05 56.39 朴门原乡板块朴门原乡板块地块编号地块编号用地代码用地代码用地性质用地性质占地面积占地面积 haha占地亩数占地亩数容积率容积率建筑面积建筑面积(万方）万方）B B-0101B2B2商务用地1.33 19.95 0.80 1.06 B B-0202B1B1商业用地2.00 30.00 0.60 1.20 B B-0303B1B1商业用地1.11 16.65 0.60 0.67 B B-0404B1B1商业用地26、4.69 70.35 0.60 2.81 B B-0505B1B1商业用地3.96 59.40 0.60 2.38 B B-0606B1B1商业用地0.85 12.75 0.60 0.51 B B-0707B1B1商业用地4.27 64.05 0.60 2.56 B B-0808B1B1商业用地1.00 15.00 0.60 0.60 B B-0909B1B1商业用地6.19 92.85 0.60 3.71 B B-1010B1B1商业用地1.60 24.00 0.60 0.96 B B-11 11B1B1商业用地6.99 104.85 0.60 4.19 总计总计33.99 509.85 227、0.66 朴门公社板块朴门公社板块地块编号地块编号用地代码用地代码用地性质用地性质占地面积占地面积 haha占地亩数占地亩数容积率容积率建筑面积建筑面积(万方）万方）C C-0101B1B1商业用地3.06 45.90 0.80 2.45 C C-0202B1B1商业用地3.63 54.45 0.80 2.90 C C-0303B1B1商业用地4.80 72.00 0.80 3.84 C C-0404B1B1商业用地2.66 39.90 0.80 2.13 C C-0505B1B1商业用地5.67 85.05 0.80 4.54 C C-0606B2B2商务用地5.76 86.40 0.80 28、4.61 C C-0707B1B1商业用地3.36 50.40 0.80 2.69 C C-0808B1B1商业用地10.53 157.95 0.80 8.42 总计总计39.47 592.05 31.58 朴门康养板块朴门康养板块地块编号地块编号用地代码用地代码用地性质用地性质占地面积占地面积 haha占地亩数占地亩数容积率容积率建筑面积建筑面积(万方）万方）D D-0101A3A3教育科研用地3.30 49.50 0.80 2.64 D D-0202R2R2居住用地4.92 73.80 1.20 5.90 D D-0303R2R2居住用地5.46 81.90 1.20 6.55 D D-029、404R2R2居住用地13.76 206.40 1.20 16.51 D D-0505R2R2居住用地6.28 94.20 1.20 7.54 D D-0606B1B1商业用地1.00 15.00 1.20 1.20 D D-0707A5A5医疗用地2.50 37.50 1.20 3.00 D D-0808R2R2居住用地6.14 92.10 1.20 7.37 D D-0909R2R2居住用地5.23 78.45 1.20 6.28 D D-1010R2R2居住用地6.19 92.85 1.20 7.43 总计总计54.78 821.70 64.42 运 营 策 略经济技术指标 地块指标建议T H A N K Y O U