1、浅谈设施农用地利用策略2021年3月以上海市前小桔创意农场建设项目为例【前言】在国家乡村振兴战略的背景下，最新的上海城市总体规划提出郊野公园用来实现乡村振兴和生态发展。本项目是位于上海长兴岛郊野公园内的设施农业用地，通过基地现状用地研究，并结合郊野公园发展目标，在合理控制规模，细化用地分类，弹性监督管控，复合土地功能等土地利用策略的指导下，开展设施农用地的多元复合利用，提升土地利用效率，以期为设施农业用地的开发利用提供一条可以借鉴的路径。【设施农用地定义】国土资发2014127号根据现代农业生产特点，从有利于支持设施农业和规模化粮食生产发展、规范用地管理出发，将设施农用地具体划分为生产设施用地2、附属设施用地以及配套设施用地。【前小桔作为上海市农用 地合理利用示范项目，在 全市乡村振兴、集约用地 方面起到很好的带头作用】【前小桔作为上海市创意 农场的科技创新项目，在 全国乡村地区三农问题解 决、一二三产融合示范上，作用明显】项目设施农用地利用情况1设施农用地利用普遍存在的问题2项目设施农用地盈利模式C目录ONTENTS设施农用地利用策略技巧总结3设施农用地相关政策解读0设施农用地相关政策解读0设施农用地相关政策解读2010年以来关于完善设施农用地管理有关问题的通知（国土资发2010155 号）将设施农用地划分为生产设施用地和附属设施用地两类，提出实施分类管理，加强用途管制，建立监管共3、同责任机制，并将设施农用地使用纳入土地巡查和卫片执法检查范围。关于进一步支持设施农业健康发展的通知（国土资发2014127 号）关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知（国土资规201712 号）将设施农用地细化为生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地三类，同时，改设施农用地审批制为备案制，提出应将设施农用地管理纳入日常监管。重点对规范设施农用地类型、改进设施农用地监督管理提出了要求，明确看护类管理房用地为单层、占地小于 15m2，初加工设施用地原则上占地不得超过 400m2，设施农用地应设立标示牌，管理信息纳入国土资源综合信息监管平台。生产用房l乡(镇)土地利用总4、体规划可以预留少量(不超过5%)规划建设用地指标，用于零星分散的单独选址农业设施、乡村旅游设施等建设。l细化土地用途管制规则，加大土地利用综合整治力度，引导农田集中连片、建设用地集约紧凑，推进农业农村绿色发展。l蔬菜种植、烟草种植和茶园、橡胶园等农作物种植园的看护类管理房用地(单层、占地小于15平方米)，临时性烤烟、炒茶、果蔬预冷、葡萄晾干等农产品晾晒、临时存储、分拣包装等初加工设施用地(原则上占地不得超过400平方米)。配套用房附属用房设施农用地相关政策解读2014年5月农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知(国土资发2014127号）序号序号设施农用地类型设施农用地类型注意要点注意要点5、1生产设施用地生产设施用地育种育苗场所、简易的生产看护房（单层，小于15平方米）用地等2附属设施用地附属设施用地管理用房、仓库用地、符合“农村道路”(农用地)规定的场内道路等用地3配套设施用地配套设施用地晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等硬化用地分项分项工厂化作物工厂化作物栽培的栽培的规模化畜禽规模化畜禽养殖的养殖的规模化养牛、规模化养牛、养羊的养羊的水产养殖的水产养殖的附属设施用地占总用地比例5%以内7%以内10%以内7%以内附属设施用地面积最多不超过10亩最多不超过15亩最多不超过15亩最多不超过10亩分类分类从事规模化粮食生产种植面积南方从事规模化粮食6、生产种植面积南方500亩亩和和北方北方1000亩以内的亩以内的1000亩以上的亩以上的配套设施用地占总用地比例-面积可适当扩大配套设施用地面积最多不超过3亩最多不超过10亩附属设施用地规模控制表配套设施用地规模控制表经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。必须按建设用地进行管理的在第三次全国土地调查中全面应用土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）土地利用类型分为耕地、园地、林地、草地等12个一级类、72个二级类一级类一级类二级类二7、级类三大地类三大地类编码编码名称名称编码编码名称名称11水域及水利设施用地1101河流水面未利用地1102湖泊水面1103水库水面农用地1104坑塘水面1105沿海滩涂未利用地1106内陆滩涂1107沟渠农用地1108沼泽地未利用地1109水工建筑用地建设用地1110冰川及永久积雪未利用地12其他土地1201空闲地建设用地12021202设施农用地设施农用地农用地1203田坎1204盐碱地未利用地1205沙地1206裸土地1207裸岩石砾地设施农用地相关政策解读2017年11月设施农用地相关政策解读2019年12月关于设施农业用地管理有关问题的通知(自然资规20194号）一、设施农业用地包括农8、业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地。其中，作物种植设施用地包括作物生产和为生产服务的看护房、农资农机具存放场所等，以及与生产直接关联的烘干晾晒、分拣包装、保鲜存储等设施用地；畜禽水产养殖设施用地包括养殖生产及直接关联的粪污处置、检验检疫等设施用地，不包括屠宰和肉类加工场所用地等。二、设施农业属于农业内部结构调整，可以使用一般耕地，不需落实占补平衡。种植设施不破坏耕地耕作层的，可以使用永久基本农田，不需补划；破坏耕地耕作层，但由于位置关系难以避让永久基本农田的，允许使用永久基本农田但必须补划。养殖设施原则上不得使用永久基本农田，涉及少量永久基本农田确实难以避让的，允许使用但必须补划9、。设施农业用地不再使用的，必须恢复原用途。设施农业用地被非农建设占用的，应依法办理建设用地审批手续，原地类为耕地的，应落实占补平衡。三、各类设施农业用地规模由各省（区、市）自然资源主管部门会同农业农村主管部门根据生产规模和建设标准合理确定。其中，看护房执行“大棚房”问题专项清理整治整改标准，养殖设施允许建设多层建筑。四、市、县自然资源主管部门会同农业农村主管部门负责设施农业用地日常管理。国家、省级自然资源主管部门和农业农村主管部门负责通过各种技术手段进行设施农业用地监管。设施农业用地由农村集体经济组织或经营者向乡镇政府备案，乡镇政府定期汇总情况后汇交至县级自然资源主管部门。涉及补划永久基本农田10、的，须经县级自然资源主管部门同意后方可动工建设。各省（区、市）自然资源主管部门会同农业农村主管部门制定具体实施办法，并报自然资源部备案。项目设施农用地利用情况1一.项目设施农用地利用情况区位交通长兴岛正处于发展的起步阶段，产业化快于城市化，大规模的项目开发对于带动区域发展有重要的示范与带头作用。区位特征：上海东北向门户节点长兴岛是三岛中距市区最近的一个，是上海通往崇明、横沙的枢纽岛，是上海向北辐射苏北腹地通道上的重要节点，是上海东北地区的门户。发展阶段：产业起步阶段交通规划：迅速发展崇明横沙长兴岛l 公路：潘圆公路、长江隧桥、申崇四线、申崇五线l 地铁：十三五规划19号线链接长兴、崇明l 轮渡11、：需半小时航程注：https:/ 注：马陆葡萄、南汇水蜜桃、崇明柑橘是上海水果三大品牌。一.项目设施农用地利用情况市场机会打造本土柑橘品牌柑橘科技创新和产业转型-市场机遇中国成为澳大利亚柑橘最大进口国；上海柑橘产业却逐年下滑国内柑橘零售价低廉同比日本和澳洲的柑橘具有巨大的上升空间上海拥有3000万人口休闲农业市场同纬度地区日本/韩国柑橘高价格高附加值极大的上升空间崇明柑橘是上海地区唯一出口的产地果品。崇明的柑橘产业已经得到本市多个政策支持一.项目设施农用地利用情况设施农用地现状现状用地平衡表用地面积（m）用地面积（亩）比例（%）设施农用地2124531.98.9 农业配套设施用地66019.912、2.8 水域2523237.89.5 农林用地173895260.873.5 道路用地1302719.55.4 合计240000360.0100.0 柑橘文化展示中心位置索引图n 柑橘文化展示中心一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发柑橘文化展示中心各项功能面积统计表项目建筑面（m2）中国柑橘分布展示（老橘树景观）10前卫柑橘历史战略名人展示10门厅、咨询信息台10长三角柑橘种植实景展示80柑橘农耕文化展示50桔品创意体验区100柑橘产业/技术展示50柑橘技术开放性研讨区100特种盆栽桔产品展示售卖区50柑橘前沿科技展示50柑橘加工产品展销区50世界柑橘文化（五大洲）50儿童乐园15013、书籍售卖区50中西部柑橘实景展示50商务区140总计1000一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发“种子萌芽”“开枝散叶”“开花结果”“文化之根，创新之树”以自然界植物生命结构的完整生长特征来塑造整体空间意境，种子的萌芽，到开枝散叶，开花结果，不仅诠释着自然生命的奥妙，同时生动形象的反映绿色生态、蓬勃生机的基地形象，预示着老橘树农场未来蓬勃发展。规划以前卫柑橘历史文化为根本，通过柑橘产业、产品的科技创新，14、让前卫柑橘品牌枝繁叶茂，振兴前卫柑橘品牌和上海柑橘产业。从现状柑橘大棚仓库抽象出主题演绎从现状柑橘大棚仓库抽象出主题演绎一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况 上海市首批“博士农场”2016上海市优质柑橘评选活动金奖 2017上海市农业双创大赛一等奖 同济大学实习基地 同济大学风景园林本科教学基地 四叶草堂自然教育机构合作基地从现状设施农用地出发同济大学建筑与规划学院党委书记彭震伟老师前小桔留言一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况从现状设施农用地出发一.项目设施农用地利用情况从现15、状设施农用地出发前小桔大规划总用地面积2700亩地其中一期360亩设施农用地利用普遍存在的问题2二.设施农用地利用普遍存在的问题全国层面行政单位2016年末设施农用地面积（h）设施农用地占全国总量比（%）行政单位2016年末设施农用地面积（h）设施农用地占全国总量比（%）行政单位2016年末设施农用地面积（h）设施农用地占全国总量比（%）山东182077.3219.128山西27391.882.878宁夏11091.161.165河北87669.039.21安徽27374.382.876浙江10529.871.106内蒙古75081.487.888湖北25511.722.682天津8485.216、20.892新疆59200.36.219陕西20310.312.134湖南8007.010.841河南57034.125.992广西18406.421.934贵州6166.360.648江苏46124.324.846海南16393.621.722重庆4116.390.432甘肃42943.944.511四川16305.961.713西藏3888.590.408广东38184.394.011北京15765.471.656上海3773.510.396黑龙江35865.373.768吉林15392.431.617青海3518.040.37福建30939.043.25江西15307.791.608全国17、951891.28h100辽宁27740.092.914云南11295.031.187 0.144亿亩注：刘崴.设施农用地管理中的问题及对策研究J.国土资源,2016(5):42-43.随着乡村振兴政策的深入贯彻实施，我国设施农用地增减变化明显且总面积持续增加，截止到2016年年末全国设施农用地总面积为95.2万公顷，较2009 年增加了26.9万公顷，平均每年增加3.8万公顷，表现出我国设施农用地未来的发展潜力巨大，同时如何高效利用设施农用地也成为了当前紧迫的研究方向，具有重大的现实意义。二.设施农用地利用普遍存在的问题全国层面120亿亩，83%6亿亩，4.17%18亿亩12.5%全国土地三18、大类构成 单位（亿亩）960万KM2=144亿亩建设用地全国耕地其他用地注：以上内容摘自全国土地利用总体规划纲要（20062020年）调整方案0.1440.144亿亩亿亩设施农用地设施农用地2016年6月28日，国土资源部编制的全国土地利用总体规划纲要（20062020年）调整方案印发实施。p 到2020年，全国耕地保有量为18.65亿亩以上，基本农田保护面积为15.46亿亩以上，建设用地总规模控制在6亿亩之内。p 积极推进新型城镇化建设，严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地。p 确保耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模等符合要求，做到图、数和实地相一致，保持规划数19、据库的现势性。注注1 1：以上依据中华人民共和国宪法中华人民共和国土地管理法进行的学术分类。注注2 2：集体经营性建设用地是指“两规”确定为工矿仓储、商服、旅游等经营性用途的集体土地。土地分类土地权属土地用途集体所有土地国有土地建设用地农用地未利用土地 国有农用地国有建设用地乡村集体未利用土地 国有未利用地乡村集体建设用地乡村集体农用地公益性公共设施用地宅基地经营性用地二.设施农用地利用普遍存在的问题全国层面设施农用地作为乡村振兴当中的重要抓手，现状问题主要包括以下内容。（1）缺乏统筹规划设施农业近年来发展势头迅猛，但许多地方的相关专项规划缺失，对设施农用地的统筹和管理相对滞后，设施农业项目当20、前自发性和随意性较强。（2）违规和违法用地现象较多具体表现为审批与使用脱节，包括使用面积比审批面积多，随意改变土地用途用于其他经营性项目以及建设永久性建筑等。（3）概念界定依旧模糊（4）政策资金扶持力度不够二.设施农用地利用普遍存在的问题上海市层面p国土资发2014127 号：临时存储用地的判定。依据文件，“农产品临时存储、分拣包装场所用地”应该按照附属设施用地管理，但文件同时提到“粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所”按照配套设施管理，“经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所”按照建设用地管理。一方面，粮食属于农产品；另一方面，是否“经营性”粮食存储，缺乏认定主体和判定依据，21、而在现状表现上，三者几乎一致。在监管执法过程中，究竟参照附属设施用地、配套设施用地还是建设用地标准，难以界定。沪国土房管2014799 号结合现代农业生产特点，将之前设施农用地两大类细化为生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地三大类 18 小类，明确各类设施农用地的划分边界。二.设施农用地利用普遍存在的问题设施农用地研究的意义4套合院样板房蓝城嵊州越剧小镇设施农用地是目前乡村自然资源当中，最早一批尝试对外租赁、对外经营的构筑物。蓝城嵊州越剧小镇一层架空3.9米留出农艺空间；造房子不占用耕地面积。二.设施农用地利用普遍存在的问题设施农用地研究的意义设施农用地利用策略技巧总结3三.设施农用地利用22、策略技巧总结规范化流转、申报建设用地土地取得：分类管理、差别供地所有权承包权经营权征收流转租赁国有建设地国有农用地集体农用地集体农用地按照“建多少、转多少”的原则，将试点项目区范围内的建设占用的土地，办理农用地转用和土地征收手续，按建设用地实施管理。按照“用多少、征多少”的原则，将试点项目区内建设占用的和用于绿化景观的生态保留用地，办理征收手续。其中，生态保留用地办理征收手续后，仍按原土地用途进行管理。一般为40年流转时默认为农民承包经营权的时限有时限的转让经营权原则上按照项目现有整体范围签订租赁协议的全部土地进行划定。承包权经营权经营权设施农用地1、开发边界外镇总体规划明确边界范围的用地2、23、开发边界外镇总体规划未明确边界范围的用地通过编制控制性详细规划作为建设项目审批的规划依据编制郊野单元（村庄）规划或专项规划（详细规划层次）明确用地规划条件，作为建设项目审批的规划依据关于推进本市乡村振兴做好规划土地管理工作的实施细则（试行）（沪府办规201830号）三.设施农用地利用策略技巧总结规范化流转、申报例如：崇明区长兴镇郊野单元（村庄）规划（2017-2035年）三.设施农用地利用策略技巧总结设施农用地功能复合利用图例用地性质商业建设用地农业配套建设用地农业生产大棚用地发展建设用地水域种植用地规划范围规划用地平衡表分项用地面积（m）用地面积（亩）比例（%）商业建设用地43586.51.24、8农业配套设施用地37965.71.6设施农用地2882243.212.0水域2523237.810.5农林用地164765247.168.7道路用地面积1302719.55.4合计240000360.0100.0产教创学研游产业融合l 厂房改造的民宿前小桔在不改变原有厂房车间外结构的基础上，内部重新设计规划，为游客提供18个精品度假盒子酒店三.设施农用地利用策略技巧总结l 大棚改造的课堂大棚是柑橘种植技术讨论，外来专家学者授课的地方设施农用地功能复合利用三.设施农用地利用策略技巧总结设施农用地功能复合利用卉园咖啡厅爸爸烧烤园固定教学区三.设施农用地利用策略技巧总结设施农用地功能复合利用地域农25、业展览市集三.设施农用地利用策略技巧总结设施农用地占比弹性管控西北地区农业发展缺水问题2018年11月15日，“中以部长级会议”在南京召开设施农用地利用策略总结三.设施农用地利用策略技巧总结1进一步明确设施农用地的概念和划分边界，针对。2科学配置郊野公园中设施农用地规模，集约利用设施农用地。积极使用科技手段提高设施农用地的利用水平，复核设施农用地大力发展复合乡村旅游、郊野休闲、三农教育、农事体验、研究服务等功能，保证农用地的高效可持续利用。对于高标准、规模型农用地应允许其扩大设施农用地占比，从而实现弹性管控，杜绝一刀切。附属设施用地占比额可从提升为配套设施用地占比额可根据项目需求提高建议参照上26、海做法，实行设施农用地监管属地责任制，责任主体是区县政府，监管主体是乡镇政府。将设施农用地使用和管理情况纳入区县、乡镇政府年度耕地保护责任目标考核内容。按照“一镇一村一册，一宗一户一档”原则，对所有设施农用地逐一建档立卡，建立档案台账，并将有关信息纳入监测监管平台，切实做到可操作、可落实、可追溯、可督查。项目设施农用地盈利模式4四.项目设施农用地盈利模式盈利板块一、活动与体验l科普类：日常类科教活动（自然乐学课程、夏令营）、季节性农业播种、采摘活动l娱乐类：节假日活动（运动嘉年华、音乐节、复活节、市民绿化节）、其他主题活动（生日派对）营销渠道：线上推广、线下校企合作价格：活动与体验类可收费较高27、，作为农场收费的主要赢利点之一，如国际夏令营中人均收费可达7000元左右/人三、衍生产业带动l品牌文化开发：书籍、卡通人物、自然认知；高科技互动影视、动漫影视剧等l旅游配套：住宿、餐饮、休闲设施特点：优质的文化IP是现代主题旅游发展的特点，在成熟的游乐景区中，IP衍生品收入中占据营收的绝大多数份额。客房及餐厅面积较小，对客流承载能力较弱，主推生态体验活动。二、产品销售产品：有机五谷、蔬菜、瓜果、蛋禽、饮品，衍生产品如永生花、桔皂、香氛。销售渠道：线上商城、线下采摘体验、厂商合作价格：高于一般农产品价格25倍。主要盈利点序号盈利点主要盈利形式所在功能区1体验活动收入果蔬采摘、垂钓、烧烤、手工作坊28、植树活动、亲子活动等如桔林采摘区、五谷园、迷你果园、果蔬大棚2住宿与餐饮收入酒店客房、会议、餐饮收入前小桔之家、桔林上酒店、小桔餐厅3户外活动收入露营、休闲娱乐收入卉园、露营地4产品销售收入菜地出租收入农夫田园果蔬产品销售收入线上、线下同步开展衍生产品销售收入柑普茶系列、柑橘饮品系列、柑橘休闲食品等种苗及成材销售收入柑桔种植化标准区、限根篱壁式栽培、新技术与材料实验区5其他产学研科研收入新技术与材料实验区创意节庆与活动、定制活动收入IP运营收入前小桔IP：动漫影视剧、VR/AR产品开发四.项目设施农用地盈利模式成本控制创收措施创收与成本控制四.项目设施农用地盈利模式主要客群根据前小桔的生态创意主题，主要针对吸引儿童、青少年、家庭团体，参与形式包括团体和散客，可以进行办理年卡和一次性旅游体验宝迪思上海团队前小桔团建活动宝迪思上海团队前小桔团建活动浦东海富幼儿园春游活动浦东海富幼儿园春游活动单位单位团团建建学校团体学校团体哈萨克斯坦国际友人参哈萨克斯坦国际友人参访访访问访问交流交流家庭团体家庭团体四.项目设施农用地盈利模式THANK 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