1、福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告规划研究报告技术图纸技术图纸（归档成果）（归档成果）3目录CONTENTCHAPTER 7 功能控制CHAPTER 8 城市设计CHAPTER 9 利益平衡CHAPTER 1 前言CHAPTER 3 规划依据与原则项目拆除范围划定说明各类规划范围说明CHAPTER 4 土地核查与历史用地处置CHAPTER 5 规划范围功能定位发展方向发展目标改造方式CHAPTER 6 规划目标和方式CHAPTER 2 现状概况与分析土地核查利益平衡实施责任CHAPTER 10 附件第一部分 规划研究报告地块划分用地性质开发2、强度控制公共服务设施海绵城市规划市政工程设施规划道路交通系统地下空间开发平面布局空间控制慢行系统建筑形态控制日照分析规划依据文件规划原则技术路线上层次和相关规划第二部分 技术图纸附件三：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议纪要（2018年8月22日）附件四：福田区政府常务会议议定事项任务表（2018年8月31日）附件五：福田区城市更新局技术委员会会议纪要（2018年9月5日）附件七：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划区各职能部门意见及分析汇总表附件八：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议纪要（2018年12月11日）附件九：深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员3、会2018年第36次会议纪要（2018年12月20日）附件十：经济可行性分析附件六：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划工作研讨会会议纪要（2018年9月28日）1.11.2编制背景编制过程09102.12.22.3区域发展背景分析现状建设情况分析综合评价1315173.13.23.33.4191919204.1255.15.227326.16.26.36.4353536367.17.27.37.47.57.67.77.838384047485158638.18.28.38.48.567717374799.19.28687939697102104107110112附件一：福田区老旧住宅区（棚4、户区）改造和综合整治指挥部工作会议纪要（2018年5月9日）附件二：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划审批工作协调会会议纪要（2018年8月8日）8992第一部分 规划研究报告Chapter 01前言91.1 编制背景福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告01前言Chapter“十三五”时期，深圳建设进入新阶段。粤港澳大湾区将整体参与“一带一路”战略实施，深圳肩负先行先试的使命，将着力打破城市发展重大瓶颈，城市生产生活环境、管理方式、制度规则与国际接轨程度显著提高，率先打造开放型经济“升级版”，进入参与全球竞争合作的先锋序列，建成更具改革开放引领作用的经济特区和更高水平的国家自5、主创新示范区，建成更具辐射力带动力的全国经济中心城市、更具竞争力影响力的国际化城市和更高质量的民生幸福城市。“十三五”时期，福田区将全面提升经济、社会、民生、生态发展质量，努力打造现代金融高地、专业服务高地、人文智慧高地和创新创业高地，建成高质量的全民小康社会。（一）我国棚户区改造工作由来2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。2005年，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号，提出加快集中连片棚户区改造。2008年，中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房6、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，全国棚改启动。2014年陈政高履新住建部，工作重心向棚户区改造转移，棚户区改造成为了住房保障工作的重中之重。（二）我国棚户区改造的重要意义经梳理关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、国务院关于加快棚户区改造工作的意见(国发201325号)等相关政策，结合各地区棚户区改造的实际成效，开展城市和国有工矿棚户区改造具有重大意义。1、城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。7、2、城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。3、城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。4、城市和国有工矿棚户区改造是促进房地产业健康稳定发展的重要途径。实施棚户区改造，加大回购普通商品房用于棚户区改造安置住房，是消化商品房库8、存的有效途径。加快棚户区和城市危房改造也是盘活城市存量资产的重要途径，尤其是在大城市严控城市边界之后，盘活包括棚户区在内的存量土地就成为一个重要的内容。（三）深圳市棚户区改造工作由来为进一步规范棚户区改造工作，科学合理界定棚户区改造范围，2016年6月16日，深圳市住房和建设局印发深圳市棚户区改造项目界定标准（深建规20169号），统一棚户区改造界定标准。棚户区改造项目，是指位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目，主要包括以下区域（含已纳入城市更新计划的改造项目）。2018年5月17日，深圳市政府出台关于加9、强棚户区改造工作的实施意见（深府规20188号），对棚户区改造政策适用范围，搬迁安置补偿和奖励标准，项目实施模式等内容作出具体规定。图 1-1 华富村现状鸟瞰图（四）华富村棚户区改造的意义华富村始建于1987 年，最初为深圳早期的拓荒建设者提供优质的居住配套。随着周边的资源的不断升级和改善，华富村及其周边片区已从早期的生产区、配套区飞跃成为城市主要中心区，汇聚了城市级最主要的公共服务资源、生态资源、商业和交通资源。在近些年的发展中，与周边地区的发展相比华富村自身的发展相对滞后。华富村作为建设国际一流城市中央活力区的一环，其改造势在必行。项目改造范围约13.9公顷，现状建筑53栋（住户2343户10、），建筑面积约21万平方米。其建筑建成年限较长，建筑质量已出现隐患；社区公共配套设施不足，服务质量低下；内外交通组织混乱，影响到片区主干道车行；整体市政管网老化，引发相关安全隐患等问题已将华富村定义为棚户区。未来华富村应立足于当前大中心的格局，需为未来的大都市发展和居民的美好生活而改造。2017年8月30日，深圳市住房和建设局同意华富村东、西片区旧住宅区改造项目备案，并将该项目纳入深圳市2018年棚户区改造年度计划。10福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告01前言Chapter 2018年1月，深圳市福田区住房和建设局委托深规院作为统筹单位，协同世联地产、华汇设计股份有限公司、深11、圳市综合交通设计研究院有限公司等团队开展福田区华富村东、西区改造专项规划编制工作。2018年3-4月，进行多轮业主及居民沟通会，原居民提出住宅靠近中心公园，回迁独立组团布置、保持R2 用地性质、西侧不设市政道路、实现社区人车分流、配套设施满足需求等回迁的要求。2018年4月9日，召开专家咨询会，结合居民诉求，提出两个规划方案，与专家进行研讨。华艺建筑方案华汇建筑方案立方建筑方案华阳建筑方案总院建筑方案 2017年12月，组织华富村改造项目概念规划设计竞赛，华汇、华阳、华艺、立方、总院五家设计单位参与建筑方案竞标。2018年5月9日福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会议确定在规划12、方案一基础上继续深化；要求做好衔接工作，临近公园一侧建筑的外立面要体现品质与公园景观的和谐统一，规划方案要与周边的黄木岗交通枢纽等市政、交通规划做好对接，人才保障和回迁房的建设标准应保持一致，人才保障房的车位配比按上限规划（详见附件一）。2018年5月17日，深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（深府规20188号）正式发布。2018年8月8日华富村东、西区旧住宅区改造项目专项规划审批工作协调会确定项目改造范围、主导功能、开发强度、配建学校规模、专项规划试点等事宜（详见附件二）。2018年8月20日，福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划（草案）（以下简称专项规划（草案）报送深圳市福13、田区城市更新局审查。2018年8月22日，专项规划（草案）通过福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议审议，确定了项目改造范围、功能定位、改造目标和产权归属等事宜（详见附件三）。2018年8月31日，经区政府七届三十七次常务会议审议，同意区更新局提交的福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划（以下简称规划）和规划审批程序，由区更新局根据会议精神作进一步修改完善后，以区更新局名义进行公示，公示期满无异议或异议不成立，以区政府名义报市政府审批（详见附件四）。1.2 编制过程 微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪111.2 编制过程福田区华富村东、西14、区棚户区改造专项规划规划研究报告01前言Chapter2018.8.22区指挥部会议工作部署2018.9.4专项规划(草案)公示2018.9.5区更新局技术委员会审查2018.8.31区常务会审议2018.9.28专家评审会及部门研讨会2018.10.3完成公示2018.11.29完善专规再次申报2018.12.11区指挥部会议审议2018.12.20建环委会议审议2019.1获得规划批复2017.12建筑方案竞标2018.1各专业团队搭建2018.3-4业主及居民代表沟通会2018.4.9专家咨询会2018.5.9区指挥部会议工作部署2018.5.17棚改政策正式发布2018.8.8区领导协15、调会2017.8.30纳入计划2018.8.20专规申报图 1-2 项目编制历程 2018年9月4日，开展福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划（草案）公示，为期30个自然日。2018年9月5日，区更新局召开福田区城市更新局技术委员会业务会议，对专项规划技术性内容进行审查，会议明确城市设计要求、同意交通市政工程规划、确定改造实施措施，要求进一步完善交通、市政等方面的内容，并组织专家进行论证（详见附件五）。2018年9月28日，区更新局召开了华富村东、西区棚户区改造专项规划工作研讨会，区相关职能部门参加会议，并邀请相关专家进行评审。专家组一致同意通过该项目评审，认为周边的交通和市政可承载相应的开16、发规模。同时，各部门依职能对规划方案提出建议（详见附件六）。2018年10月3日完成福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划（草案）公示，共收集到的322份公众意见，集中在几个方面：用地布局与规划功能、开发强度与建筑高度、道路交通、配套设施、规划公示、拆迁补偿。2018年11月，结合专家组、各部门与公众意见修改完善规划方案，与市住建局沟通汇报优化后的专项规划方案。2018年11月29日，将完善后的福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划再次报送深圳市福田区城市更新局审查。2018年12月11日，通过福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议审议，确定了公示期意见处理、功能定位和改造目标、主17、要经济技术指标、城市设计要求、改造实施措施等事宜（详见附件七、八）。2018年12月20日，经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第36次会议审议和14名委员表决，以全票同意通过了福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划（详见附件九）。2019年1月，项目获得福田区人民政府关于审批情况的通知。2018.3居民方案宣讲会2018.4.9专家咨询会2018.8.8区领导协调会2018.5.9区指挥部会议工作部署2018.4业主沟通会2018.3专规方案区常委汇报会2018.12.11区指挥部会议审议2018.8.22区指挥部会议工作部署2018.9专项规划（草案）公示华富街道办201818、.12.20建环委会议审议2018.9专项规划（草案）福田更新局公示2018.9专项规划（草案）现场指挥部公示Chapter 02现状概况与分析132.1 区域发展背景分析2.1.1 项目区位福田区华富街道华富村东、西区棚户区改造项目，位于深圳中心公园东侧，紧邻笋岗西路和华富路交汇处西南侧。根据福田区功能布局，项目位于福田中心区西侧，华强北商圈北延，与深圳总部经济轴隔中心公园东西相望，项目距离深圳智谷（梅林彩田片区）、深圳金融科技城（八卦岭片区）、粤港澳金融商务核心区（中心活力区），全球智能终端创新中心（华强上步片区）均在2公里范围内，片区发展潜力大。图 2-2 交通区位图02现状概况与分析C19、hapter图 2-1 功能区位图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告地铁24号线（规划）2.1.2 交通区位项目处于轨道7号线黄木岗站的800米范围内，通过轨道接驳，项目与华强北商圈、福田中心区及深圳各区交通连接便利。重要道路：华富路（主干路）、笋岗西路（主干路）、红荔路（次干路）、华强北路（次干路）轨道交通：7号线、14号线（在建）、24号线（远期规划）。微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪14图 2-3 景观区位图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告02现状概况与分析ChapterSITE2.1 区域发展背景分析2.120、.3 景观区位规划区周边有丰富的公园资源，包括银湖山郊野公园、中心公园、笔架山公园、莲花山公园、市民中心。福田河从北往南串联笔架山公园、中心公园以及落马洲河套地区，形成福田区乃至深圳重要的南北向生态廊道。微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪项目位于中心公园东侧，与笔架山公园隔路相望，景观资源丰富。152.2 现状建设情况分析2.2.1 现状土地利用表 2-1 现状用地汇总表图 2-4 现状用地分析图现状以居住用地为主，包含少量商业用地以及教育设施用地。2.2.2 现状建筑质量图 2-5 现状建筑质量分析图现状建筑楼道空间狭窄，采光通风条件差，抗震性差；21、房屋年限较长，房屋建设标准低下，外墙渗水，建筑地基不均匀沉降，导致建筑墙体开裂和外墙砖脱落;管线布置凌乱，防火设施缺乏，存在消防隐患。2.2.3 现状建筑高度现状建筑层数多为19层，土地利用率低。图 2-6 现状建筑层数分析图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告02现状概况与分析Chapter类别名称类别名称面积（公顷）面积（公顷）占城市建设用地（占城市建设用地（%）商业用地0.553.95%二类居住用地12.0486.49%商住用地0.010.07%二类幼托用地0.342.44%教育设施用地0.987.04%规划总用地13.92100.00%图 2-8 现状轨道交通分析图项目东22、侧有部分用地位于7号线黄木岗站500米范围内，南侧有部分用地位于3号线华新站500米范围内，轨道交通条件优越。2.2.5 现状轨道交通分析162.2.4 现状道路系统分析项目用地三边临路，外部路网已形成系统。内部为两车道小区路。项目对外共3处车行出入口（笋岗西路1处，华新路2处），笋岗西路车行出入口与主干路过近，形成交叉，存在一定安全隐患。小区建成年限较长，内部慢行空间被大面积占用为停车位，慢行系统被严重分割。图 2-7 现状道路系统分析图2.2.6 现状公共服务设施分析图 2-9 现状公共服务设施分析图项目范围内现状有社区管理用房2处、公共厕所，便民服务站、社区菜市场、文化活动室、社区体育活23、动场地、社区健康服务中心、环卫工人作息房各1处，基本满足社区公共服务需求，但还存在物业服务管理用房、社区警务室、公交首末站、社区老年人日间照料中心等设施缺项，需要进一步增配。小区建筑年限较久远，设置于建筑里的设施服务时间较长，硬件及软件设施均存在不同程度的老旧破损，设施建筑面积普遍不足，未达到深标要求的面积规模，功能扩展空间有限。2.2.7 现状教育设施分析项目范围内现状有两处教育设施，分别为华富幼儿园（12班）和华富小学（32班）。图 2-10 现状教育设施分析图2.2 现状建设情况分析福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告02现状概况与分析Chapter车行出入口车行出入口管管24、便172.3 综合评价2.3.1 现状主要问题总结 问题一：建筑质量较差基地现状建筑问题主要体现为：楼道空间狭窄，采光通风条件差，抗震性差；房屋年限较长，房屋建设标准低下，外墙渗水，建筑地基不均匀沉降，导致建筑墙体开裂和外墙砖脱落；管线布置凌乱，防火设施缺乏，存在消防隐患等。同时建筑质量问题也是制约其他公共服务设施提升服务能力和质量的一大瓶颈，单纯的修缮建筑已难以解决建筑质量及其附带的安全隐患问题。问题二：内部道路交通系统不完善基地现状存在的交通问题主要包括：受过境交通影响，有效对外可利用疏散资源有限，道路整体运行压力较大；受路网结构限制，项目基地可开设机动车出入口位置受限，进出车流主要依靠华25、新路疏解，华新路交通负荷较大；公共交通接驳不畅，项目未充分利用周边丰富的公共交通资源；项目基地现状配建停车泊位明显不足，占道停车现象普遍。问题三：公共服务设施不足研究范围内，现状公共服务设施仅从服务人口评价，满足现状人口需求，但由于小区建筑年限较久远，设置于建筑里的设施服务时间较长，硬件及软件设施均存在不同程度的老旧破损，设施建筑面积普遍不足，未达到深标要求的面积规模，功能扩展空间有限；同时根据深标中社区公共服务设施要求，公共设施存在缺项情况。问题四：市政基础设施老旧给水工程、污水工程、雨水工程管网老旧，管径偏小，影响用水水质，造成生活污水外溢，难以满足雨水的安全排放需求。电力工程线路设备老化26、，配网接线可靠性低，有多条单电源线路供电，运行可靠性低，应逐步进行环网化的改造。道路照明系统不够完善，部分路灯照明安装年限较长，需要重新布置。问题五：小区整体服务水平低下结合项目的建筑质量、道路交通、公共服务设施和市政基础设施现状研究，可发现项目在以上方面均存在不同程度的问题，其主要原因与小区建设年限较长、整体较为老旧有关，此外，也与当时的配建等级较低有关。总体而言，项目现状已难以满足所在区位的发展需求。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告02现状概况与分析Chapter2.3.2 发展潜力总结 潜力一：区位优势明显福田区华富街道华富村东、西区改造项目，位于深圳中心公园东侧，紧邻27、笋岗西路和华富路交汇处西南侧。项目地处中央活力区，与梅林彩田片区深圳智谷东西相望，往南衔接华强北全球智能终端创新中心，往东连接八卦岭深圳金融科技城，是都市中心的战略拼图。潜力二：周边高密度的道路和轨道交通项目临近华富路（主干路）、笋岗西路（主干路）、红荔路（次干路）、华强北路（次干路）等城市重要道路，对外道路交通便利。项目地块周边现状已有7号线和3号线，深圳市轨道交通规划（2016-2030）将新增规划轨道14号线和24号线，有优越的轨道交通搭乘条件，市民的出行，到达，消费，活动等途径便利，对项目发展极为有利。潜力三：优异景观环境项目紧邻深圳市中心公园，向北可远观笔架山公园，具有优异的景观环境28、和慢行系统空间，市民运动、健身、散步等活动条件便利。潜力四：改造需求迫切华富村始建于1987 年，最初为深圳早期的拓荒建设者提供优质的居住配套。随着周边的资源的不断升级和改善，华富村及其周边片区已从早期的生产区、配套区飞跃成为城市主要中心区，汇聚了城市级最主要的公共服务资源、生态资源、商业和交通资源。华富村作为建设国际一流城市中央活力区的重要拼图，其改造势在必行。微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪Chapter 03规划依据和原则193.1 规划依据文件福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告03规划依据和原则Chapter3.3 技术路线29、深圳市城市总体规划（20102020）；深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）调整完善；深圳市城市规划标准与准则（2014年1月1日实施）；关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知（深府办201638号，自2016年12月29日起实施）；深圳市福田02-03&04号片区华强北地区法定图则（2013）深圳市基本生态控制线管理规定（2013）深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035）深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（深府规20188号）。现状解析设计构思道路交通公共空间项目背景规划目标实施方案功能结构城市景观项目建设意义前期研究结论存在的问题具备的潜力30、土地利用规划整体形态规划道路交通规划开发强度要求利益平衡要求规划方案图 3-1 技术路线3.2 规划原则 合理性原则与城市功能紧密结合，在环境承载力允许的范围内，确定合理的土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效用。集约化原则对土地资源集约化利用，注重社会效益和经济效益，改善城市环境，增加配套设施，使之与城市空间和外部环境相协调。微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪 可操作性原则在深入了解规划用地现状特征和改造市场条件的基础上，多方论证方案的经济适用性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。可持续发展原则积极利用多种技术手31、段，建设生态协调的节约型街区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标，促进城市可持续发展。203.4 上层次和相关规划要求福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告03规划依据和原则Chapter3.4.1深圳市城市总体规划（2010-2020）深圳市发展目标之一为：提高深圳国际化水平，加强深港合作，加强与珠三角及内地城市的联系，推动区域基础设施、产业、资本市场、资源能源和社会民生等领域的合作，联手开展区域生态建设与环境保护，形成区域合作发展新格局。深圳以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南、北两条发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。项目所在片区位于中部32、发展轴与南部发展带上，并处于福田中心区，主要职能为打造国际著名的电子产品交易中心。中部发展轴由福田中心区通过广深港客运专线向南联系香港，向北经龙华中心、光明新城中心，联系东莞松山湖高新园区和莞城中心，构成莞深港区域性产业聚合发展走廊。主要发展综合服务、高新技术产业和先进制造业等功能。充分发挥福田中心区的辐射功能，重点开发龙华新城和光明新城，推进深圳北站、广深港客运专线、深莞城际线等重点交通基础设施的建设，进一步提升福田保税区、光明高新区、观澜和龙华高新区发展水平。福田中心承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来发展成为国内重要的金融中心和商贸中心，国际著名的电子产品交易中心和国际知名的会展33、中心。项目位置图 3-3 深圳市总体规划建设用地布局规划图图 3-2 深圳市总体规划建设用地布局规划图（局部放大图）结论：项目拆除范围对应深圳市城市总体规划（2010-2020）主要为居住用地，规模为128918.77，以及交通设施用地，规模为10706.30，开发建设用地占用总规交通设施用地7138.81，本项目可补入18393.38交通设施用地，可满足总规督察要求。建议后续用地报批阶段完善占补平衡方案报审。表 3-1 占补地块规划指标一览表地块类别地块类别总规情况总规情况华富村棚改专华富村棚改专规规划情况规规划情况地块属性地块属性地块编号用地性质用地面积（）用地性质用地面积（）占用地块占用34、地块1交通设施用地4613.02商业用地4613.022交通设施用地2525.79居住用地2525.79小计7138.817138.81可补可补入入地块地块1居住用地18393.38交通设施用地18393.38小计18393.3818393.38项目位置占用总规道路用地7138.81补入道路用地18393.38根据市规划国土委关于印发的通知（深规土2017602号），“二、需通过占补平衡保障总规强制性内容规模不减少继续办理的建设项目（三）存量土地开发项目”仅规定了城市更新和土地整备项目，对棚户区改造项目未作规定。2018年12月20日本项目通过市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第335、6次会议审批，12月25日市规划国土委印发市规划国土委关于进一步做好城市总体规划督察分类处理工作的通知（深规土2018981号），明确2017年6月30日前未纳入计划的棚户区改造项目须制定总规强制性内容占补平衡方案，再继续办理规划和用地审批手续。由于本项目已经建环委审批通过，建议后续用地报批阶段完善占补平衡方案报审。21福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告03规划依据和原则Chapter3.4.3 深圳市基本生态控制线管理规定（2013）图 3-4 圳市土地利用总体规划（深2006-2020）调整完善（局部放大图）图 3-5 深圳市土地利用总体规划（2006-2020）调整完善图36、 3-6深圳市基本生态控制线管理规定（2013）（局部放大图）根据深圳市基本生态控制线管理规定，基本生态控制线范围内的开发建设项目被严格控制，除管理规定第十条规定的四种情形之外，任何新建建设项目不得被安排。第十条 除下列情形外，禁止在基本生态控制线范围内进行建设：（一）重大道路交通设施；（二）市政公用设施；（三）旅游设施；（四）公园。经核查，项目位于生态控制线范围外。图 3-7深圳市基本生态控制线管理规定（2013）项目位置3.4 上层次和相关规划要求微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪3.4.2 深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)调整完善37、项目范围内用地对应深圳市土地利用总体规划（2006-2020）调整完善为城乡建设用地的城镇用地，位于允许建设区。223.4 上层次和相关规划要求福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告03规划依据和原则Chapter3.4.4 深圳市福田深圳市福田 02-03&04 号片区华强北地区法定图则 目标与定位本片区的发展目标是：挖掘与提升地区土地资源价值与利用水平，优化完善用地功能结构及公共服务设施配套，延续地区活力并促进地区产业经济环境的提升与持续繁荣。本片区的主导功能是：全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业（包括研发、38、设计、接单、定制、展示、体验、分销和售后服务）中心，兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区。本片区的发展策略是：高效、集约、混合利用土地资源，延续片区活力；通过城市更新释放用地，完善片区功能结构及公共服务设施配套；促成地下空间与二层连廊一体化建设，构建立体化交通与城市空间。微波通道保留现状信息枢纽东港中心塘朗山的微波通道，从本区西部沿西北至东南向穿越，进入本区起点限高190.7米，穿越本区重点限高178.9米，微波通道保护宽度为50米，对建筑物的限高要求在实际操作中必须经过专业部门校核。用地性质根据法定图则为现状保留，本项目规划用地性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、教育39、设施用地（GIC5）等。图 3-9 深圳市福田 02-03&04 号片区华强北地区法定图则（局部放大）图 3-8 深圳市福田 02-03&04 号片区华强北地区法定图则项目位置23福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告03规划依据和原则Chapter3.4 上层次和相关规划要求3.4.5 深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035）根据福田区产业空间总体布局“一核三带一轴八组团”，项目位于深圳总部经济轴的北侧起点，与梅林彩田片区深圳智谷东西相望，往南衔接华强北全球智能终端创新中心，往东连接八卦岭深圳金融科技城。图 3-10 深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划（240、017-2035）SITEChapter 04土地核查与历史用地处置25福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告04土地核查与历史用地处置Chapter4.1 现状土地权属分析整个拆除重建区内共涉及9块宗地，详见下表。图 4-1 现状权属图项项 目目地块编号合计（01）（02）（03）（04）（05）（06）（07）（08）（9）宗地号宗地号B209-0005B209-0009B209-0015B209-0004B209-0003B209-0027B209-0010B209-0006用地面积用地面积（mm）90626.0329715.42141.6484.009825.953393.41、362144.923378.58315.17139625.07土地利用功土地利用功能能（现状）（现状）居住用地居住用地商住用地综合用地教育用地二类幼托用地商业用地商业用地土地权属土地权属性质性质国有已出让用地国有已出让用地国有已出让用地国有已出让用地国有已出让用地国有已出让用地国有已出让用地国有已出让用地国有未出让用地用地用地权属权属单位单位深圳市城市建设开发（集团）公司深圳市城市建设开发处深圳市城市建设开发（集团）公司深圳市福田区华富街道办事处华岗居民委员会深圳市福田教育局深圳市国有资产监督管理委员会基建办基础工程工作组深圳市商贸投资控股公司现状为华富村东、西区围墙占用，无权属单位表 4-142、 现状用地权属汇总表项目范围内有8块宗地为国有已出让用地，其中3宗居住用地，1宗商住用地，2宗商业用地，1宗综合用地，1宗教育用地；以及1宗国有未出让土地。9块宗地用地面积合计139625.07m2。备注：土地权属相关信息来源于设计单位，最终以用地方案图阶段土地数据为主。Chapter 05规划范围275.1 项目拆除范围划定说明因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，以及与拟改造旧住宅区相邻的小面积非住宅类宗地，建议通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造。本项目内部或周边有万泽大厦、肉菜市场、华富小学、华富幼儿园等零散用地，如不纳入本次改造将直接导致规划方案在规划空间布局、交通组织等方面存43、在一定问题，未来也存在改造难度。因此，为了实现更美好的城市发展，2018年8月22日，通过福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议审议，确定将华富村东、西区旧住宅区、华富小学、华富幼儿园、万泽大厦和黄木岗综合楼等8宗用地（分别为B209-0005、B209-0009、B209-0015、B209-0004、B209-0003、B209-0027、B209-0010B 209-0006宗地）纳入华富村东、西区整体改造范围，进行整体规划。地块编号地块编号（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）宗地号宗地号B209-0015B209-0004B209-0003B209-0027B209-44、0010B209-0006用地面积用地面积（mm）141.6484.009825.953393.362144.923378.58315.17土地利用功能土地利用功能商住用地综合用地教育用地二类幼托用地商业用地商业用地5.1.1 项目非老旧住宅用地总体情况万泽大厦用地肉菜市场用地配套商业用地华富幼儿园用地华岗居民委员会用地华富小学用地福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告05规划范围Chapter图 5-1 拆除范围内非老旧住宅用地现状宗地图表 5-1 现状宗地土地利用功能情况清退用地9此外，9号地块现状为华富村住宅区围墙占有的国有未出让用地，属于零散用地，随着华富村东、西区整体拆除45、重建，建议纳入整体改造范围，进行清退，有利于项目整体规划。拆除范围线零散配套设施用地零散商业用地零散用地 影响规划布局根据交通规划需求，项目西侧需开设市政路，万泽用地处于西侧市政路连接笋岗西路位置。若不纳入万泽用地，道路将向东或向西偏移，均会导致道路通行效率降低，路口拥堵。285.1 项目拆除范围划定说明5.1.2 万泽大厦地块纳入必要性分析 现状条件现状万泽大厦位于华富村东、西区西北角，紧临笋岗路，用地面积2144.92m2，宗地号B209-0010，用地性质为商业性办公用地。宗地上盖建筑为6层，现状建筑面积约5000m2。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告05规划范围Cha46、pter万泽大厦用地笋 岗 路B209-0010图 5-2 万泽大厦宗地及现状图 影响项目门户形象万泽用地位于项目临笋岗路的门户位置，决定了项目沿笋岗西路的城市形象，若不纳入将破坏城市界面的完整性。生态控制线万泽用地生态控制线万泽用地不纳入规划范围纳入规划范围生态控制线万泽用地图 5-3 万泽大厦纳入必要性分析图笋岗西路规划一路笋岗西路规划一路笋岗西路规划一路 不具备单独改造条件 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 规定“对位于原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，方可申请划定小地块城市更新单元。”根据深圳市城市更47、新现行政策，原特区内开展小地块更新的项目规模需大于3000平方米，因此万泽大厦未来不具备单独进行更新改造的条件，必须与周边项目绑定改造。根据万泽大厦所处区位，西侧紧挨中心公园，北侧临笋岗路，东侧、南侧由华富村东、西区包围，若此次华富村东、西区棚改不纳入万泽大厦，万泽大厦未来将持续保留现状，无法开展更新。万泽大厦用地笋岗西路中心公园项目规划平面图图 5-4 万泽大厦位置示意图万泽大厦图 5-5 万泽大厦门户形象示意图295.1 项目拆除范围划定说明5.1.3 黄木岗市场地块纳入必要性分析 现状条件现状黄木岗市场用地面积3378.58m2，宗地号B209-0006，用地性质为商业用地。权利人：深圳48、市商贸投资控股公司。宗地上盖建筑为两栋，一栋黄木岗市场，建筑层数为3层，现状建筑面积约3733m2；一栋华富村恒佳停车场洗车场，建筑层数1层，现状建筑面积约107m2。现状总建筑面积约3840m2。不具备单独改造条件 市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知 规定“自本通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。”即小地块更新项目已无法单独开展城市更新，因此黄木岗市场未来不具备单独进行更新改造的条件，必须与周边项目绑定改造。根据黄木岗市场所处区位，东接华强北路，南临华新路，西侧、北侧由华富村东、西区包围，若此次华富村东、49、西区棚改不纳入黄木岗市场，黄木岗市场未来将持续保留现状，无法开展更新。黄木岗市场用地华 新 路 影响项目门户形象黄木岗市场用地位于项目临华富路的门户位置，是项目沿华富路北延的城市形象起点。若不纳入将破坏城市界面的完整性，亦会造成城市形象不匹配的现象。随着华富村的更新改造，对片区整体生活环境品质的改善，将使片区的土地价值得到进一步的提升。黄木岗市场作为紧邻华富村的一块商业用地，现状环境的相对比较老旧，纳入规划范围将带来城市形象的整体提升。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告05规划范围Chapter图 5-6 黄木岗市场宗地及现状图图 5-7 黄木岗市场所在规划方案位置图305.150、 项目拆除范围划定说明5.1.4 居住配套纳入必要性分析 现状条件现状居住配套设施有华富小学、华富幼儿园、配套商业及居委会。（1）现状华富小学用地面积9825.95m2，宗地号B209-0003，用地性质为公共设施用地。权利人：深圳市福田教育局。华富现有教学班24个，绿化覆盖率为72.8%，现状用地面积约9825.95m2，现状总建筑面积约8520m2。（2）现状华富幼儿园用地面积3393.36m2，宗地号B209-0027，用地性质为二类幼托用地。权利人：深圳市国有资产监督管理委员会。华富幼儿园现有教学班12个，近400名幼儿，现状户外活动面积2383.6 m2，绿化面积1650 m2，绿化51、覆盖率为50%，总建筑面积约3866.4m2。（3）华富村内部配套商业用地面积141.64m2，宗地号B209-0015，用地性质为商住用地。权利人：深圳市城市建设开发（集团）公司。（4）现状华岗居民委员会用地面积84m2，宗地号B209-0004，用地性质为综合用地。权利人：深圳市福田区华富街道办事处华岗居民委员会。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告05规划范围Chapter华富小学用地图 5-10 华富小学宗地图华富幼儿园用地华岗居民委员会用地配套商业用地图 5-8 华富小学现状图 5-9 华富幼儿园现状拆除范围线315.1 项目拆除范围划定说明5.1.4 居住配套纳入必要52、性分析 影响项目规划布局现状华富小学与幼儿园位于项目的中心位置，是项目规划市政道路的重要交叉口。若不纳入将破坏项目规划的完整性，亦会造成城市形象不匹配的现象。随着华富村的更新改造，对片区整体生活环境品质的改善，将使片区的人口数量得到进一步的增加。华富小学作为紧邻华富村内部的一块公共设施用地，现状环境的相对比较老旧，学位数量不能满足现状，若不纳入其服务能力将遭到进一步不足，土地资源得不到充分利用，周边人口对学位需求更强。纳入规划范围将带来学位服务能力的整体提升。华富村内部配套商业用地与居委会地块，地块规模过小，且均为华富村内部配套使用的商业设施和公共服务设施，维持现状保留将不利于规划用地布局，统53、一纳入规划范围可在项目内同步解决配套商业、公共服务设施返迁与扩容问题。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告05规划范围Chapter图 5-11 居住配套所在规划方案位置图5.1.5 零散用地纳入必要性分析 现状条件现状零散用地面积315.17 m，土地权属性质为国有未出让用地。零散用地现状为华富村住宅区围墙及其围合的空地。图 5-12 零散用地宗地图 被住宅区围墙占用零散用地现状为华富村住宅区围墙及其围合的空地，随着华富村改造必须拆除，其土地权属性质为国有未出让用地，应纳入项目改造范围内。零散用地笋 岗 西 路市政设计大厦福田区税务局围墙黄木岗站B209-0005深圳市城市建设54、开发（集团）公司9325.2 各类规划范围说明5.2.1 拆除范围福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告05规划范围Chapter本项目拆除范围面积是139625.07m，拆除范围内涉及9块宗地，其中8宗国有已出让用地，1宗国有未出让用地。图 5-13 拆除用地范围图5.2.2 清退用地范围5.2.3 移交用地范围清退用地面积315.17 m本项目现状建筑占用临近国有已出让宗地，通过本次改造实现建筑拆除、用地返还，清退用地面积为315.17m。本 项 目 总 移 交 用 地 面 积 是46470.55m，其 中 移 交 道 路 面 积 为21960.88m，移 交 教 育 用 地 55、面 积24509.67m（含 原 华 富 小 学 用 地9825.95m）。图 5-15 移交用地范围图图 5-14 清退用地范围图移交道路面积21960.88m移交教育用地面积14683.7 m与原教育用地面积相等的现状教育用地9825.95m移交道路用地移交教育设施用地图例清退用地范围线图例图 5-17 独立占地的公共服务设施用地范围图5.2.5 独立占地的公共服务设施用地范围33图 5-16 开发建设用地范围图图 5-18 拆除与建设用地范围图5.2 各类规划范围说明05规划范围Chapter本 项 目 开 发 建 设 用 地 面 积 是92839.35m。开发建设用地面积92839.356、5 m本项目独立占地的公共服务设施用地面积是24509.67m（含原华富小学用地9825.95m），比原华富小学用地增加14683.72m。独立占地的公共服务设施面积24509.67m基于拆除用地范围、开发建设用地范围的确定，结合用地布局方案，最终确定项目内各类用地范围线：拆除用地面积为139625.07m；开发建设用地面积为92839.35m；移交给政府的独立用地面积46470.55m（其中教育设施用地面积为24509.67m，用于建设54班九年一贯制学校；城市道路用地面积为21960.88m）；清退用地面积为315.17m。开发建设用地范围线图例独立占地的公共服务设施及其他移交给政府的独立57、用地范围线图例5.2.4 各类规划范围Chapter 06规划目标和方式35通过改造，完善片区城市道路系统，提升公共配套和商业服务水平，将片区建设成为集住宅、办公、特色商业、休闲等功能为一体的综合活力社区。居住：满足原居民还迁需求和人才安居需求，提升居住品质和服务水平；产业办公：形成重点片区产业功能的延伸，形成充分的配套服务支撑；商业服务：配套型商业，增强对战略产业和人才的承载；公共服务：引入区级、社区级公共服务职能，承担对居民、人才服务。匹配总部经济带、活力生态带的复合功能社区；联系周边科技核心，打造“文化+”社区化产业集聚区；引入全面的公共服务，构建环公园顶级服务网络；搭建多线轨道交织、城58、市干道对接、高度可达的交通网络；立体开放慢行网络，构建纵横交错多公园生态活力网。6.1 功能定位福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告06规划目标和方式Chapter6.2 发展方向图 6-1 规划发展方向示意366.3 改造目标福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告06规划目标和方式Chapter6.4 改造方式福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划现状用地及建设状况符合深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见关于棚户区改造的基本条件，本项目采取“棚户区改造”方式实施。项目以围绕纽约中心公园的都市生活圈为发展蓝本，致力于打造多功能、高密度、开放化的整体都市系统，59、引入世界级和地方化的公共服务和活力节点，依托高密度路网和便捷公共交通的交通出行系统，特色化的步行友好街区，多层次的都市慢行体系。项目的发展目标是依托并助力未来世界级都市大中心格局，打造全球中心城市最中央的居民幸福生活家园和城市公共生活典范。图 6-2 规划发展目标示意图 6-3 规划改造方式示意Chapter 07功能控制项目项目数量数量拆除用地面积（m）139625.07开发建设用地面积（m）92839.35清退土地面积（m）315.17移交政府用地面积（m）46470.55其中移交市政道路用地面积（m）21960.88移交教育设施用地面积（m）24509.67 38表 7-1 规划范围内用60、地数据汇总表图 7-1 拆除与建设用地范围图基于拆除用地范围、开发建设用地范围的确定，结合用地布局方案，最终确定规划范围内各类用地范围线：拆除范围用地面积139625.07 m；开发建设用地面积92839.35 m；移交给政府的用地面积46470.55 m，其中市政道路用地面积为21690.88 m，教育设施用地面积为24509.67 m（含原华富小学用地9825.95 m）；清退土地面积315.17 m；福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter7.2 用地性质7.2.1 图则规划功能依据深圳市福田02-03&1004号片区华强北地区法定图则（2015），项61、目所在地块为现状保留的二类居住用地R2、教育设施用地GIC54和商业用地C2。服务配套设施有：社区健康服务中心、居民小区级文化室、人行过街天桥、幼儿园（12班）、小学（24班）、应急避难场所、社区体育活动场地。项目范围内有东西向微波通道通过，微波通道范围内的限高控制在178.9190.7米。图 7-2【华强北地区】法定图则（局部放大）7.1 地块划分（备注：移交教育设施用地面积为24509.67 m，其中含原华富小学用地9825.95 m）39福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter综合图则要求、产业发展、人才集聚及还迁意愿等需求，规划主要为居住用地R2、商62、业用地C1和教育设施用地GIC5。其中还迁住宅区位于项目的西侧紧邻中心公园，人才住房区和办公及商业区布置于项目北侧紧邻笋岗西路，九年一贯制学校位于项目东侧紧邻华富路。图 7-4 地块划分图7.2 用地性质7.2.2 本项目规划功能项目位于深圳市福田02-03&04号片区华强北地区法定图则范围内。图则中，项目所在地块为现状保留的二类居住用地、教育设施用地和商业用地。一方面衔接法定图则主导功能，本次专规规划功能以居住、商业为主；另一方面考虑到中心公园周边配套有待完善，华强北商业服务功能等级较高，对周边住区的配套服务能力较弱，且改造后人口提高，还迁房和人才住房对生活型消费需求有待满足，提高商业服务配63、套有其必要性；最后本项目位于笋岗路、华富路、中心公园围合处，内部交通混乱，改造亟需打通内部交通微循环等。2018年5月9日，召开福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会议，确定在规划方案一基础上继续深化，要求做好衔接工作。R2+C1图 7-3 用地功能示意图7.3 开发强度控制7.3.1 福田区发展诉求（1）福田区产业发展诉求 福田区现状政府产业空间情况目前福田区政府产业空间共约57.5万m，主要位于国际创新中心（20.3万m）、深业上城（11.2万m）、长富金茂大厦（5.1万m）。未来产业空间需求根据中共福田区委常委会2018年工作要点、福田区推进供给侧结构性改革八项倍增计划实施64、方案及福田区现代产业体系中长期发展规划等文件要求，加大区政府产业空间供给和配置力度，增强产业竞争力，扩大优质增量供给，加快建立种类齐全、布局合理、高端聚集的产业聚集区，加强产业引导扶持，整合优化产业空间资源，提高产业聚集力，仅到2020年我区产业空间就须提高到100万m，目前产业空间匮乏并且需求极大，缺口超过40万m。存在问题1）现接收的产业空间不够集中，面积小且分布零散，无法形成产业聚集；2）近年来，区政府花费巨额财政资金不断购置社会物业筹集产业空间，但仍无法满足产业用房需求；3）因福田辖区土地资源稀缺，未来可开发的土地较少，规划用于产业空间的项目更是稀少，未来难以再通过 其他方式筹集产业空65、间。综上，现急需整栋大体量集中的改造项目产业空间，吸引更多优质企业进驻福田区，形成产业聚集效应及避免企业外流。（2）福田区人才住房和保障性住房建设要求 关于福田区保障性住房建设存在的问题根据深圳市住房保障“十三五”规划，十三五期间，深圳市计划新开工及筹集人才住房和保障房40万套，其中，福田区任务35576套。2018年，福田区新开工及筹集人才住房和保障房任务高达9910套。截至目前，深圳市保障性住房轮候库人数约26万，其中福田户籍人数约8万，我区新开工及筹集人才住房和保障房的数量远不能满足户籍人口需求。我区筹集人才住房和保障房途径主要有储备用地建设，市场化租赁、城市更新配建、工改保等方式，但福66、田土地资源高度稀缺，几乎无新增保障房建设用地；城市更新配建项目周期长，且配建人才住房和保障房比例小；跨区工改保项目的建设模式面临着所在区支持力度减弱、规划审批程序不完善等问题，项目推进缓慢。为此，福田区急需通过棚户区改造方式，大规模筹集人才住房，全面提升辖区住房保障水平。40鉴于本项目除返迁外均为公共利益用房，福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划审批工作协调会会议确定，应在满足市政、交通、公共服务等承载能力的前提下，尽可能提升居民生活品质、保障人才住房和保障性住房建设，推进产业可持续发展，本项目开发强度应按规范上限取值，尽可能发挥中心区土地价值。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究67、报告07功能控制Chapter7.3.2 业主诉求居民的诉求集中在居住空间、公共配套、景观公园、交通出行四个方面。居住空间方面，居民希望华富村改造后建成舒适的花园小区，回迁住宅独立组团布置，保持R2用地性质；公共配套方面，居民希望拥有完善的社区和教育设施，各类配套设施能够满足需求；景观公园方面，居民希望住宅靠近中心公园，方便可达；交通出行方面，居民希望多样、便捷的交通出行方式，实现社区人车分流，西侧不设市政道路。华富村的规划首先考虑的是居民生活方式的延续，生活空间的优化。作为特区早期建设者，居民的权利需要得到尊重，规划必须以人文本，充分考虑居民的诉求。密度分区和基准容积率依据深圳市城市规划标准68、与准则（2017年局部修订稿）（以下简称深标），项目位于密度一区，属于高密度开发地区。商业地块基准容积率为5.4，上限为15；居住用地基准容积率为3.2，上限为6.0。周边轨道站点项目部分用地位于地铁7号线和地铁14号线（在建）黄木岗站500m范围内。41图 7-5 项目周边轨道站点距离图 7-6 深圳市建设用地密度分区图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter7.3 开发强度控制7.3.3 依据深标测算建筑规模所在密度分区所在密度分区地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积用地面积居住基准容积率居住基准容积率商业商业基准基准容积率容积率居住比例居住比例商业69、比例商业比例居住地块居住地块规模规模修正修正商业地块规模商业地块规模修正修正道路修正道路修正地铁地铁修正修正（区分枢纽站、一般站）区分枢纽站、一般站）地块容积率地块容积率地块地块建筑面积建筑面积备注备注密度一区01-01R217007.413.25.4100%0%0.950.91.31.23.95 67213 居住用地的道路修正系数与地铁修正系数只选一项高值密度一区01-02C113053.653.25.40.00%100.00%0.950.951.31.49.34 121877 密度一区01-03R262778.293.25.4100%0%0.70.71.31.052.91 182810 密70、度一区01-04GIC5合计92839.354.01 371900 依据深标测算，本项目规划建筑面积约为37.19万m，其中住宅面积210923 m（含人才住房和保障性住房不低于57013 m），商务公寓面积60938m（均为人才公寓），商业、办公及旅馆业建筑面积76939 m，公共配套面积23700 m。开发建设用地面积92839.35 m，开发建设用地平均容积率为4.01。地块地块仅地铁仅地铁200200米米覆盖覆盖范围面积范围面积仅地铁仅地铁500500米米覆盖覆盖范围面积范围面积占比占比地铁地铁500500米米以外以外范围范围面积面积占比占比地铁修正系数地铁修正系数01-010105971、3.964662.29%5607.5232.97%1.20 01-02013053.65100.00%1.40 01-03014267.34122.73%45719.472.83%1.05 01-0442图 7-7 依据深标测算各地块建筑规模表 7-2 地铁站点修正系数计算表表7-3 依据深标建筑面积计算过程福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter01-01地块用地面积：17007.41 m容积率：3.95建筑面积：67213 m01-02地块用地面积：13053.65 m容积率：9.34 建筑面积：12187 m01-03地块用地面积：62778.29 m72、容积率：2.91 建筑面积：18281 m7.3 开发强度控制7.3.3 依据深标测算建筑规模依据深标4.12.14，在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在本标准的基础上适当提高。项目改造方式为棚户区改造，改造后的用地功能主要为二类居住用地和商业用地，根据深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（简称“实施意见”），“棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住73、房专营机构运营管理。”项目住宅部分为搬迁安置房和人才住房，实施意见未对商业部分作出明确规定，项目的商业部分除满足现状商业配套的回迁外，剩余部分作为满足福田区产业发展需求的办公及商业用房。同时，由于本项目作为公共利益项目，除回迁用房外，其余物业均为区政府持有物业，因此，为尽可能提升居民生活品质，保障人才住房和保障性住房建设，推进福田区产业可持续发展，促进产城融合，实现居民与城市的价值共赢。本项目申请在满足周边基础设施及公共服务设施承载力的基础上，相应地块的开发强度按现行深标上限取值。容积率分析（1）还迁住宅地块容积率经申报主体与原居民多次沟通协调，居民对于还迁住宅区开发强度的需求为：结合深标对于74、居住用地的容积率要求，保证还迁住宅区的居民品质，低于项目其他地块开发强度，容积率争取在5.5以下。项目现状住宅建筑面积约18万m，根据项目还迁政策，预计还迁住宅需求至少26.25万m，考虑到结合幼儿园等公共服务设施布局，并落实29.8万m还迁住宅需求，还迁住宅地块容积率为5.18。（2）人才住房地块容积率根据关于完善人才住房制度的若干措施（2016.7.30）要求，“（十）人才住房建设用地应当尽量提高开发强度，在片区配套能力支撑的前提下，取容积率上限。各区政府应当制定人才住房用地专项整备计划，加大土地整备力度，确保人才住房用地提前1年以上入库储备。”人才住房的容积率取深标密度一区居住用地容积率75、上限6.0。（3）商业办公地块容积率项目综合区位特征、周边产业特征、福田区集聚人才及打造环中心公园生活带的需求，结合区政府对片区产业发展定位及区政府产业用房发展的需要，按深标密度一区商业用地容积率上限15.0取值，以商业办公空间承载福田区产业发展需求。（4）项目规划开发量综上所述，项目计容建筑面积为624710 m，容积率为6.7。其中住宅面积389210 m（含人才住房和保障性住房不低于91210 m），商务公寓面积43990m（均为人才公寓），商业、办公及旅馆业建筑面积167810 m，公共配套面积23700 m。承载力校核（1）交通承载力校核43福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划76、研究报告07功能控制Chapter7.3 开发强度控制7.3.4 容积率研究图 7-8 改善前周边道路运行情况图 7-9 改善后周边道路运行情况经交通影响评价专题研究后，提出轨道、公交及道路交通等一系列改善措施，各项措施落实后，可为项目提供便利的公交服务，公交出行分担率提升，项目建成对周边交通系统影响在可接受范围内。具体内容详见福田区华富街道华富村东、西区棚户区改造专项规划项目道路交通专题研究报告。44福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter图 7-10 给水工程规划图图 7-11 污水工程规划图图 7-12 雨水工程规划图图 7-13 电力工程规划图图 777、-14 通信工程规划图图 7-15 燃气工程规划图7.3 开发强度控制 微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪7.3.4 容积率研究（2）市政承载力校核经市政工程设施专题研究，从给水、污水、雨水、电力、通信、燃气及环卫等设施系统进行综合分析，经论证，市政设施承载力能够满足项目改造要求。具体内容详见市政工程设施专题研究报告。7.3 开发强度控制7.3.4 容积率研究45福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter（3）公共服务设施承载力据统计华富村东、西区共2343户，现状人口7498人。考虑未来人口结构的变化，本次人口统计78、按4.2人每户统计新增住宅量，新增人口6855人，合计1.44万人。改造后华富社区人口1.47万人。依据深圳市城市规划标准与准则，规划社区级公共服务设施总量23700m，满足华富村改造后新增人口的公共服务需求。计容积率附设式公益性设施建筑面积计容积率附设式公益性设施建筑面积23700 23700 m2设施类别设施类别项目名称项目名称设施规模（建筑面积设施规模（建筑面积/m/m2 2）服务规模（万人）服务规模（万人）数量（处）数量（处）规划增加规划增加计容总规模计容总规模教育设施21班幼儿园1620062001.51.7文化娱乐设施文化活动室1200020002医疗卫生设施社区健康服务中心12079、00200035社会福利设施社区老年人日间照料中心（老年人托养中心)12250225012管理服务设施便民服务站11000100012社区警务室110010012社区管理用房130030012社区菜市场180080012社区级公共配套用房138203820体育设施社区体育活动场地1用地300012市政设施邮政所115015012地下小型垃圾转运站148048023地下再生资源回收站110010023地下环卫工人作息房120200.81.2交通设施公交首末站142004200小型消防站1280280表 7-4 项目附设式公共服务设施一览表规划教育设施规划教育设施学位供给（班）学位供给（班）项目学80、位需求（班）项目学位需求（班）为周边地区增加学位数（班）为周边地区增加学位数（班）幼儿园2119.21.81.8九年一贯制学校小学3625.610.410.4初中1810.087.927.92表7-5 规划教育设施情况项目学位总需求为幼儿园576个、小学1152个、初中504个，即幼儿园19.2班，小学25.6班，初中10.08班。本次规划配建21班幼儿园，54班九年一贯制学校，包括36班小学、18班初中。教育设施规划在不减少现状居民学位供应的前提下，满足新增人口的学位需求。项目项目数量数量开发建设用地面积(m)92839.35容积率6.7计容积率总建筑面积(m)624710其中住宅3892181、0（含人才住房和保障性住房不低于91210）商业、办公及旅馆业建筑（含地下商业）167810商务公寓43990（均为人才公寓）公共配套设施（含地下）23700其中幼儿园（21班）建筑面积6200,占地7000社区管理用房300社区级公共配套用房3820社区警务室100便民服务站1000社区菜市场800文化活动室2000社区健康服务中心2000社区老年人日间照料中心（老年人托养中心）2250公交首末站4200邮政所150小型消防站280地下小型垃圾转运站480地下再生资源回收站100地下环卫工人作息房20社区体育活动场地用地面积3000备注:物业服务用房按照深圳经济特区物业管理条例予以核定，不纳82、入公共配套设施。项目规划开发量确定经容积率分析初步确定项目规划开发量，专题研究进行交通、市政、公共服务设施承载力校核，均满足项目改造要求。2018年9月28日经城市规划、建筑、交通、市政领域专家的评审，认为周边的交通和市政可承载相应的开发规模（详见附件六）。最终确定项目计容建筑面积为624710 m，容积率为6.7。其中住宅面积389210 m（含人才住房和保障性住房不低于91210 m），商务公寓面积43990m（均为人才公寓），商业、办公及旅馆业建筑面积167810 m，公共配套面积23700 m。各分项指标如下表所示。表 7-6 开发建设用地技术经济指标一览表467.3 开发强度控制表 83、7-7 地块指标控制一览表7.3.5 分地块指标福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter地块地块编号编号性质性质代码代码用地性质用地性质用地面积用地面积（m2)m2)容积率容积率计容积率建筑面积（计容积率建筑面积（mm）公共配套设施内容（含地下，公共配套设施内容（含地下，mm）裙房建筑裙房建筑覆盖率覆盖率（%）塔楼建塔楼建筑覆盖筑覆盖率（率（%）绿化覆盖绿化覆盖率（率（%）透水率透水率（%)%)建筑限高建筑限高（m)m)停车位停车位年径流总年径流总量控制率量控制率（%）备注备注住宅住宅商业、办公商业、办公及旅馆业建及旅馆业建筑（含地下筑（含地下商业）商业）商84、务公寓商务公寓公共配套设公共配套设施（含地下）施（含地下）合计合计01-01R2二类居住用地17007.416.0 91210（均为人才住房和保障性住房）6000 4800 102010公交首末站(4200)；地下小型垃圾转运站(480)；地下再生资源回收站(100)；地下环卫工人作息房（20）254010180275570拆除重建，该地块裙房建筑覆盖率在下一许可阶段结合建筑设计方案具体研究确定01-02C1商业用地13053.6515.0 151810 43990（均为人才公寓）195800 6025301031073拆除重建01-03R2二类居住用地62778.295.2 298000 185、0000 18900 326900 社区管理用房(300)；社区级公共配套用房(3820)；社区警务室(100)；便民服务站(1000)；社区菜市场(800)；文化活动室(2000)；社区健康服务中心(2000)；社区老年人日间照料中心（老年人托养中心(2250)；邮政所(150)；小型消防站(280)；21班幼儿园(6200，占地7000)；社区体育活动场地(用地3000)254010165290170拆除重建，该地块裙房建筑覆盖率在下一许可阶段结合建筑设计方案具体研究确定01-04GIC5教育设施用地24509.6754班九年一贯制学校73拆除重建图 7-16 地块划分与指标控制图477.86、4 公共服务设施图 7-17 公共服务设施配置图计容积率附设式公益性设施建筑面积计容积率附设式公益性设施建筑面积23700 23700 m2设施类别设施类别项目名称项目名称设施规模（建筑面积设施规模（建筑面积/m/m2 2）所在地块所在地块数量（处）数量（处）规划增加规划增加计容总规模计容总规模规划增加规划增加现状保留现状保留教育设施21班幼儿园16200620001-04文化娱乐设施文化活动室12000200001-03医疗卫生设施社区健康服务中心12000200001-03社会福利设施社区老年人日间照料中心（老年人托养中心)12250225001-03管理服务设施便民服务站1100010087、001-03社区警务室110010001-03社区管理用房130030001-03社区菜市场180080001-03社区级公共配套用房13820382001-03体育设施社区体育活动场地1用地300001-03市政设施邮政所115015001-03地下小型垃圾转运站148048001-01地下再生资源回收站110010001-01地下环卫工人作息房1202001-01交通设施公交首末站14200420001-01小型消防站128028001-03共配建附设式公共服务设施：23700 m2按照居住人口配置相关公共服务设施。假设规划新建的二类住宅建筑按照100m2/户，2343户还迁户按3.2人、88、新增户按4.2人的标准进行计算；可得居住人口为14919人，根据深圳市城市规划标准与准则（2017年局部修订稿），并参照关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的要求，项目地上配建附设式公益性设施建筑面积共23100 m2，地下配建附设式公益性设施建筑面积共600 m2，合计共23700 m2。另在专规审查阶段中，各部门如福田区物业中心建议增加社区公共厕所120m及社区残疾人康复用房500m，建议社区健康服务中心及养老服务设施定位为区域级，社康面积由2000m增加至3000m，将配建2250m社区老年人日间照料中心调整为3000m老年人托养中心；市交警支队福田大队建议增加100m社区交通安全管89、理工作室等意见。上述单位诉求合计2470m，项目已预留3820m用作社区级公共配套用房，各部门要求提高或新增的公共设施面积，建议结合社区级公共配套用房在下一许可阶段确定。表 7-8 项目附设式公益性设施一览表福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter487.5 海绵城市规划海绵设施的选择和布局与场地内的雨水径流的汇流路径关系密切，因此需要首先对场地的产流下垫面和汇流路径进行梳理，根据产流下垫面的类型选择海绵设施的类型，根据雨水的汇流路径进行海绵设施定位布局。场地内汇流路径的划分主要根据场地内下垫面情况和场地竖向，6个汇水分区的汇流路径划分如下图所示。图7-1890、 项目区径流组织图根据下垫面识别及径流路径分析结果，参照深圳市海绵城市规划要点与审查细则推荐技术措施及本项目海绵设施适宜性分析结果，根据建设单元的特点进行海绵设施布局。表 7-9 建设项目目标和指引指标在海绵设施选择和布局时，根据海绵设施的特点和以往项目经验，本项目在海绵设施布局方面可以选择在建筑裙楼楼顶建设绿色屋顶，人行道和广场上选用透水铺装设施，在绿地内建设雨水花园进行径流雨水的滞蓄和下渗。但根据前述分析，本项目海绵城市建设难度较大，仅使用以上推荐海绵设施则无法满足年径流总量控制率目标要求。因此在海绵设施选择布局时，可根据项目特点增加海绵设施类型，如基于雨水回用目标增建蓄水池，收集屋顶径流91、雨水回用。另外，公交首末站进出口车辆较多，径流雨水初期污染严重，可利用初期雨水弃流设施对初期雨水进行处理。类比类比建筑与小区建筑与小区控制目标控制目标%软土软土70引导性指标引导性指标绿色屋顶比例绿色屋顶比例%50绿地下沉比例绿地下沉比例%60人行道、停车场、广场透水铺装比例人行道、停车场、广场透水铺装比例%90不透水下垫面径流控制比例不透水下垫面径流控制比例%75图7-19 海绵设施径流组织路径7.5.1 汇水分区产汇流组织路径分析7.5.2 海绵设施基础方案布局设计福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter497.5 海绵城市规划7.5.3 设施布局图7-92、20 项目区海绵设施布局图表7-10 海绵设施基础方案布局规模福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter根据汇水分区特点，结合径流组织路径分析结果，选择适宜的海绵设施进行布局。主要设施类型及布置如下：1）在裙楼和连廊设置绿色屋顶，并适当布置下凹深度0.1m以内的雨水花园；2）在非机动车道的铺装中使用透水铺装；3）在绿地内设置雨水花园，下凹深度为0.10.3m，收集周边铺装径流雨水；4）汇水分区I、II、III、IV、VI设置雨水蓄水池，蓄水池规模根据汇水区内绿地和广场的浇洒用水量确定，绿地浇灌及广场浇洒用水定额取20立方米/公顷日，按蓄水池一次收满水可以浇灌喷93、洒3次计算。地块地块用地类型用地类型面积面积mm2 2海绵设施比例海绵设施比例%海绵设施面积海绵设施面积mm2 2或蓄水或蓄水池容积池容积mm3 3汇水分区汇水分区I I建筑塔楼2124.6裙楼8750.030（绿色屋顶）2625.030（雨水花园）2625.0连廊1875.160（绿色屋顶）1125.1绿地0.0硬化铺装3552.790（透水铺装）3197.4机动车道705.0蓄水池45合计17007.4汇水分区汇水分区II II建筑塔楼3588.4裙楼4043.630（绿色屋顶）1213.130（雨水花园）1213.1连廊243.760（绿色屋顶）146.2绿地306.960（雨水花园）194、84.1硬化铺装4071.190（透水铺装）3663.9机动车道800.0蓄水池40合计13053.7汇水分区汇水分区III III建筑塔楼3290.8裙楼14975.730（绿色屋顶）4492.730（雨水花园）4492.7连廊1348.460（绿色屋顶）809.0绿地328.760（雨水花园）197.2硬化铺装4404.790（透水铺装）3964.2机动车道500.0蓄水池90合计24848.3汇水分区汇水分区IVIV建筑塔楼4607.1裙楼21824.830（绿色屋顶）6547.430（雨水花园）6547.4连廊1242.260（绿色屋顶）745.3绿地130.060（雨水花园）78.095、硬化铺装2207.890（透水铺装）1987.0机动车道300.0蓄水池80合计30311.9汇水分区汇水分区V V建筑塔楼0.0裙楼2813.350（绿色屋顶）1406.7连廊绿地827.260（雨水花园）496.3硬化铺装3514.890（透水铺装）3163.4机动车道463.2合计7618.5汇水分区汇水分区VIVI建筑塔楼0.0裙楼6615.960（绿色屋顶）3969.5连廊0.0绿地1228.860（雨水花园）737.3硬化铺装14998.590（透水铺装）13498.6机动车道1666.5蓄水池60合计24509.750福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制96、Chapter7.5.5 海绵城市建设影响评估本项目通过合理规划项目所在区域的排水方案，综合运用多种海绵设施，构建城市海绵系统，形成生态化、可持续的排水系统，达到缓解城市内涝、削减径流污染、改善城市景观等目的，有力地促进了绿色生态城市的建设，具体表现如下。（1）雨水资源化利用本项目按照海绵城市要求完成建设后，可达到70%的年径流总量控制率目标，即通过海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，最大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响，将70%的降雨就地消纳和利用。（2）缓解城市内涝本项目通过海绵城市建设，统筹建设低影响开发雨水系统、城市雨水管渠系统及超标雨水排放系统，使规划区能有97、效应对50年一遇降雨，降低城市内涝灾害的风险，保障人民群众生命财产安全。（3）削减径流污染本项目通过各类海绵设施从源头控制雨水径流量和雨水水质，减少进入河湖的面源污染，可以有效解决规划区的初期雨水污染问题，提高城市水环境质量。（4）与市政雨水管网衔接海绵设施主要处理中小规模降雨，因此在海绵设施设计阶段应注意设施内的溢流排放系统与其他海绵设施或城市雨水管渠系统、超标雨水径流排放系统相衔接。（5）与景观设计衔接规划区内所采用的绿色屋顶、透水铺装、雨水花园等应对规划区内整体景观效果起到积极作用。在后续详细设计中，海绵城市设计应与景观设计密切衔接，在绿色屋顶、雨水花园植物选择及造型布置时，不仅应满足海98、绵城市相关要求，还要符合景观设计要求。将前述布局方案输入模型评估雨水径流控制效果，结果如下。表7-12 汇水分区IVI径流量控制模拟结果汇水分区汇水分区降雨量降雨量（mmmm）蒸发量蒸发量（mmmm）下渗量下渗量（mmmm）径流量径流量（mmmm）年径流控制率年径流控制率（%）I1794.91007.0251.8536.170.1II1794.9982.6327.5484.873.0III1794.91019.0239.0536.970.1IV1794.9968.7289.4536.870.1V1794.9697.6570.8526.570.7VI1794.9647.3673.7473.97399、.6根据模型模拟结果，汇水分区、III、IV、V、VI年径流总量控制率分别为70.1%、73.0%、70.1%、70.1%、70.7%、73.6%，各地块及整个更新单元的年经流总量控制率核算结果如下表所示。地块编号地块编号年径流总量控制率年径流总量控制率(%)(%)备注备注01-0170.1%汇水分区I的年径流总量控制率。01-0273.0%汇水分区II的年径流总量控制率。01-0370.2%由汇水分区III、IV、V的年经流总量控制率按照面积加权算得。01-0473.6%汇水分区VI的年径流总量控制率。整个更新单元71.2%由地块01-01、01-02、01-03、01-04的年经流总量控制100、率按照面积加权算得。表7-13 各地块及更新单元的年径流总量控制率核算综上可知，规划区01-01、01-02、01-03、01-04四个地块的年径流总量控制率目标分别为70%、73%、70%、73%，四个地块的年经流总量控制率核算结果分别为70.1%、73.0%、70.2%、73.6%，均满足目标要求。整个更新单元的年径流总量控制率目标为71%，核算结果为71.2%，亦满足目标要求。地块编号地块编号年径流总量控制率年径流总量控制率(%)(%)备注备注01-0170%按居住小区类用地确定年径流总量控制率目标。01-0273%该地块为商业及居住用地，年径流总量控制率目标按商业用地确定。01-037101、0%按居住小区类用地确定年径流总量控制率目标。01-0473%按公共建筑类用地确定年径流总量控制率目标。整个更新单元71%由地块01-01、01-02、01-03、01-04的年经流总量控制率目标按照面积加权算得。7.5 海绵城市规划 微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪7.5.4 海绵设施建设目标校核根据福田区海绵城市专项规划以及各地块用地类型，规划区各地块及更新单元的年径流总量控制率目标确定如下表所示。表7-11 各地块及更新单元的年径流总量控制率目标517.6 市政工程设施规划7.6.1 给水工程 现状概况规划区用水由笔架山水厂供给，水厂现状供水102、规模为52万立方米/日。规划区北侧的笋岗西路敷设有2DN1000及DN1400供水主干管，华富路敷设有2DN600供水主干管。规划区内建有DN100DN400现状给水支管。规划依据深圳市城市规划标准与准则（2018局部修订）深圳市给水系统布局规划修编（2011-2020）福田区市政设施及管网系统升级改造研究及规划城市给水工程规划规范（GB50282-2016）室外给水设计规范（GB50013-2006）规划原则利用现状：结合现状给水管道进行规划，充分利用现有给水设施，节约工程投资。适度超前：给水管道规划应适度超前，为城市的发展留有一定的发展空间。区域协调：全面落实上层次规划内容，合理衔接周边相103、邻区域已编制规划。水量预测根据深圳市城市规划技术标准与准则(2018局部修订)中规定指标的中间值，各地块的预测量如下表所示。预测规划区最高日用水量为6400立方米/日，日变化系数采用1.2，时变化系数采用1.3。表 7-14 水量预测一览表预测规划区最高日用水量为6400立方米/日，日变化系数采用1.2，时变化系数采用1.3。注：表中除教育设施用地按用地面积计算水量外，其余均以建筑面积计算，用水指标为平均日指标。未预见按用水量的10%计，管网漏损水量包含于指标内。各项用水量皆已包括未预见及漏损水量。给水系统规划1）规划区远期用水由笔架山水厂供水，水厂规划规模52万立方米/日。2）生活消防合用一104、个供水系统，城市供水宜满足最不利点压力0.32MPa，消防采用低压供水，消防时管网最不利点压力应不低于0.1MPa。3）给水管网按最高日最大时流量计算管径,按最高日最大时流量加消防用水量或事故用水量（为设计水量的70%）校核管径。4）保留笋岗西路DN800DN1400现状给水管、华富路2DN600现状给水管。本次规划拆除规划区内现状给水管。沿规划区内道路布置DN200DN400配水支管并与周边现状给水干管连接成环以完善规划区的供水系统，保证安全供水。结论与建议笔架山水厂供水余量及规划区周边现状给水干管可以满足规划区用水需求。本次规划沿区内的规划道路布置DN200DN400配水支管以完善规划区的105、供水系统。本片区应大力推广再生水利用，用作喷洒路面、灌溉绿地、城市杂用水等；并实施建设节水措施，以减小供水负担。图 7-21 给水工程规划图07功能控制Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告地块地块编号编号性质性质代码代码建筑建筑/用地类型用地类型用水量指标（升用水量指标（升mm2 2日）日）平均日用水量平均日用水量（立方米（立方米日）日）未预见水量未预见水量（立方米（立方米日）日）最高日用水量最高日用水量（立方米（立方米日）日）01-01R2人才住房763864843商业、办公及旅馆848563公共配套设施83434401-02C1+R2商业、办公及旅馆812141106、211603人才公寓83523546501-03R2住宅720862092754商业、办公及旅馆8808106公共配套设施81511520001-04G1C5教育设施用地1024525324合计平均日用水量（计入10%未预见水量）64005333527.6 市政工程设施规划7.6.2 污水工程 现状概况规划区周边敷设有d600d800污水管道，其中笋岗西路敷设有d600d800现状污水管道,华富路西侧敷设有d400现状污水管道，华富路东侧敷设有d400d500现状污水管道。规划区内建有d200d400现状污水支管。规划区污水经收集最终排往滨河污水处理厂集中处理，滨河污水厂现状规模为30万立方米107、/日。规划依据深圳市城市规划标准与准则（2018局部修订）深圳市污水系统布局规划修编（2011-2020）福田区市政设施及管网系统升级改造规划城市排水工程规划规范（GB50318-2017）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016年版）规划原则利用现状：结合现状污水处理厂站和污水管道进行规划，充分利用现有污水设施，节约工程投资。适度超前：适度超前：污水处理厂站及管道规划应适度超前，为城市的发展留有一定的发展空间。区域协调：与上层次规划、专项规划相协调，污水设施与周边相邻区域合理衔接，并协调一致。污水量预测根据深圳市城市规划标准与准则（2013年版），生活性污水取平均日用水量的90108、%，其他污水量取用水量的70%，道路及绿地不计污水量，地下水渗入量按平均日污水量的10%计。预测规划区平均日污水量为5280立方米/日，总变化系数为1.73。表 7-15 污水量预测一览表预测规划区平均日污水量为5280立方米/日，总变化系数为1.73。污水系统规划（1）规划区远期由滨河水质净化厂处理，水质净化厂现状规模30万立方米/日，规划规模保持现状不变。（2）保留规划区周边笋岗西路敷设有d600d800现状污水管道。本次规划将华富路西侧d400污水现状管扩建为d600以保证周边干管排水安全,沿规划内道路布置d400污水规划管以完善规划区的污水排放系统。结论与建议仅考虑规划区污水量滨河水质109、净化厂尚可满足规划区污水处理需求，华富路d400污水现状管排水能力不足以满足规划区更新改造后的污水排放需求。本次规划需完善区内污水管网，将区外华富路d400现状管扩建至d600可满足规划区污水排放需求。落实区外下游爱华路南段d1000污水规划管可转排部分污水至福田水质净化厂以减轻滨河水质净化厂运行压力。图 7-22 污水工程规划图07功能控制Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告地块地块编号编号性质性质代码代码建筑建筑/用地类型用地类型平均日用水量平均日用水量（立方米（立方米日）日）未预见水量未预见水量（立方米（立方米日）日）污水折污水折减系数减系数平均日污水量平均日110、污水量（立方米（立方米日）日）01-01R2人才住房638640.9632商业、办公及旅馆4850.948公共配套设施3430.93301-02C1+R2商业、办公及旅馆12141210.91202人才公寓352350.934801-03R2住宅20862090.92065商业、办公及旅馆8080.979公共配套设施151150.915001-04G1C5教育设施用地245250.9243地下水渗入量按平均污水量10%计算480合计5280537.6 市政工程设施规划7.6.3 雨水工程 现状概况规划区周边的笋岗西路北侧敷设有d700d1000现状雨水管道、南侧敷设有d500d900现状雨水管111、道,华富路西侧敷设有A1.6x1.7现状雨水箱涵，东侧敷设有d700A1.2x1.2现状现状雨水箱涵。规划区内建有d400d1000现状雨水管道。规划区及周边雨水经过收集均排往规划区西侧福田河。规划依据深圳市城市规划标准与准则（2018局部修订）深圳市排水（雨水）防涝综合规划福田区市政设施及管网系统升级改造规划城市排水工程规划规范（GB50318-2017）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016年版）规划原则利用现状：结合现状雨水管道进行规划，充分利用现有雨水设施，节约工程投资。就近排放：雨水就近排入水体的原则，减小雨水设施规模和减少雨水工程建设资金。雨水系统规划（1）雨水量计112、算1）规划雨水流量按下式计算Q=qF式中：Q规划雨水流量（升/秒）；q暴雨强度（升/秒.公顷）；F汇水面积（公顷）；综合径流系数，取0.7。2）本次规划设计雨水管渠设计重现期应根据汇水地区性质及地形特点等因素确定，结合在编深圳市排水（雨水）防涝综合规划，本片区新规划管网重现期采用5年。5年一遇暴雨强度公式如下：式中：q设计暴雨强度（升/秒公顷）；t降雨历时（分钟）；t=t1+t2t1地面集水时间（分钟），取值515分钟，按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定。t2管内雨水流行时间（分钟）。雨水系统规划依据深圳市排水（雨水）防涝综合规划及福田区市政设施及管网系统升级改造规划保留笋岗西路d500d113、900、华富路d600A1.6X1.7现状雨水管道；将华富路西侧现状A1.8X1.6暗渠扩建为A2.0X2.0、将规划区南侧道路d500d1000现状雨水管扩建为d800d1650、将规划区内现状d500现状雨水管扩建为d800；本次规划沿规划区西侧道路新建一根d600d1350雨水规划管，沿规划区其它道路布置d600d800雨水规划管。规划区雨水进收集排往福田河。规划区应加强低冲击雨水综合利用，具体措施如下：（1）应充分利用建筑绿地入渗雨水。为增大雨水入渗量，绿地宜建为下凹式绿地。（2）非机动车路面、人行道、停车场、广场、庭院宜采用透水地面。非机动车路面和小型车路面可选用多孔沥青路面、透水性114、混凝土、透水砖等；（3）非机动车路面超渗雨水可就近引入绿地入渗。停车场、广场、庭院宜尽量坡向绿地，或适当的引水设施，使超渗雨水能自流到绿地入渗。结论与建议项目区建成后径流系数变大，雨量增多，对周边排雨水现状管道产生一定影响。沿更新单元内及周边道路新建及扩建相关规划雨水管，可满足规划区雨水排放需求。建议规划区考虑海绵城市建设，如采用渗透地面和下凹式绿地等渗透设施，景观水体等收集利用设施，使外排雨水设计流量小于等于开发建设前的水平。图 7-23 雨水工程规划图07功能控制Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告602.0)388.12(628.2485tq547.6 市政工115、程设施规划7.6.4 电力工程 现状概况（1）电源及变电站本区现状10千伏电源主要由区外南侧0.6公里处的现状220kV中航站提供，该站10kV端主变容量为144MVA，可供电力负荷130MW，目前负载56.98MW，在N-1供电安全准则下负载率为66%。（2）电缆沟现状电缆沟主要位于道路东（南）侧的人行道下，主要断面规格为1.01.0（米）。规划依据城市电力规划规范（GB/502932014）城市电力网规划设计导则（Q/GDW156-2006）深圳市城市规划标准与准则（2014版）深圳市电力设施及高压走廊专项规划（2016-2035）福田区市政设施及管网系统升级改造研究及规划 规划原则适度超116、前原则：在上层次规划的指导下，结合土地利用规划，适度超前地预测电力负荷及规划供电系统，为将来建设留出裕量。区域协调原则：电网规划须充分考虑地形、地貌等自然条件，并注重与周边电网的衔接和协调。线路入地原则：建立完善的电缆沟系统，为所有中、低压电力线路提供敷设通道并与周边市政电缆沟系统相衔接。负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法预测，具体指标选取深圳市城市规划标准与准则用电指标的中上限值，各类建筑面积电力负荷预测情况如下表所示。表 7-16 单位建筑面积负荷预测情况表依据上述负荷预测指标，考虑总同时系数0.8，预测本区电力负荷为2.6万千瓦，建设用地负荷密度为18.7万千瓦/平方公里。电源及变配电设117、施（1）电源本区10kV电源由区外现状220kV中航站及规划110kV福田15#站提供。（2）中压配电设施规划9座10千伏变电所，其内敷设2-3台变压器，变压器容量主要为1600kVA，宜采用户内布置形式，附设在建筑物首层或地下室，10千伏变电所各需建筑面积150200m2，同时还须考虑层高、荷载、消防、防震、防尘及通风等要求。电缆沟规划规划的电缆沟原则上布置在市政道路东侧或南侧的人行道或绿化带下，本区规划电缆沟采用覆土式暗沟，断面规格为1.01.0（米）及1.41.7（米）。道路照明规划（1）市政道路照明电源由路灯专用10千伏箱式变电站提供，小区路灯照明电源由邻近的10千伏变电站提供。（2）118、灯具选型：道路路灯采用高效节能灯具，外观均要求与周围环境相协调。（3）路灯控制采用三遥、时控和手控。07功能控制Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告序号建筑类别建筑面积（m2）负荷指标（瓦/m2）预测负荷（千瓦）1住宅38921040155652商业及办公16781080134253公寓439904017604配套23700306935教育设施用地24509.67500千瓦/公顷1225合计32671图 7-24 电力工程规划图 结论与建议现 状 220kV 中 航 站 及 规 划110kV福田15#站能为本区提供充足的电源支撑；尽快完善电缆沟系统，为高中压电力线路119、提供畅通无阻的地下通道。557.6 市政工程设施规划7.6.5 通信工程 现状概况（1）通信设施区内无大中型通信设施，通信业务主要通过光节点等小型接入机房接入网络，电信业务主要由本区南侧黄木岗电信枢纽机楼提供服务；有线电视业务由区外西侧约1.4公里的有线电视中心提供服务；邮政业务由区内邮政所提供服务。（2）通信管道现状通信管道主要位于道路西（北）侧的人行道下，其中区内通信管道容量为112孔，周边通信管道容量为3294孔。规划依据城市通信工程规划规范（GB/T50853-2013）通信管道与通信工程设计规范（GB50373-2006）深圳市城市规划标准与准则（2014版）深圳市通信管道及机楼专项120、规划（2011-2020）福田区市政设施及管网系统升级改造研究及规划 规划原则适度超前原则：适度超前的预测通信业务，并适度超前的规划通信设施。共建共享原则：规划通信设施应统一建设，并满足多家运营商使用要求。全程全网原则：规划通达性强、覆盖面广的通信管网。业务预测（1）电话主线采用单位面积电话主线指标法进行预测，指标标准参考深圳市城市规划标准与准则中规定指标的中上限值，各类建筑的预测量如下表所示。表 7-17 单位建筑面积电话主线预测指标表依据上述指标，预测本区电话主线需求量为9153线。（2）宽带数据宽带数据用户按人口普及率45%计算，预测宽带数据用户数为6600户。（3）移动通信移动通信用户121、按普及率120户/百人，预测移动通信用户数为17600户。4）有线电视有线电视用户按入户率100，再加上商业、办公等10的备用量，预测有线电视总用户数为4609户。局所设施规划（1）邮政设施规划1座邮政所，需建设面积150m2。（2）通信机房通信机房以满足通信接入网为目标要求，分为片区汇聚机房、小区总机房和单体建筑机房。规划1座片区汇聚机房，需建筑面积200m2；规划5座小区总机房，需建筑面积4080m2。（3）移动通信基站规划4处移动通信宏基站站址，供各运营商共址建设，所需机房面积由单体建筑机房提供。本区所有高层或超高层建筑、功能重要建筑、公共建筑等建筑单体均设置室内分布系统，设备宜设置于所122、在建筑的通信机房内。通信管道规划规划通信管道敷设在道路西（北）侧的人行道或绿化带下，容量为12-24孔，管孔规格为110mm。07功能控制Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告序号建筑类别建筑面积（m2）密度指标（线/百m2）预测电话主线（线）1住宅3892101.246692商业及办公167810233563公寓439901.25274配套237000.52315教育设施用地24509.67150线/ha367合计9153图 7-25 通信工程规划图 结论与建议由于通信设施均向大容量发展，未来通信需求较容易满足。周边规划通信设施能满足本区通信业务需求，本区配套建设通123、信机房即可；完善通信管道，为所有通信线路提供入地敷设通道。567.6 市政工程设施规划7.6.6 燃气工程 现状概况（1）气源更新单元现状用地为居住、商业及教育设施用地，区内现状燃气种类为天然气及液化石油气。天然气由区外中心公园区域调压站供给；液化石油气由更新单元周边的现状园岭液化石油气瓶装供应站供给。（2）设施及管网更新单元周边华富路、笋岗西路及华新路局部路段已敷设DN300DN150的燃气中压干管。规划依据城镇燃气设计规范（GB50028-2006）城镇燃气规划规范（GB/T51098-2015）深圳市城市规划标准与准则(2014版）深圳市燃气系统布局规划（20062020）福田区市政设施124、及管网系统升级改造研究及规划（以下简称：福田市政详规）规划原则深化落实：结合相关规划，明确燃气气源、供气方式，落实燃气管道。区域协调：充分考虑与周边燃气设施、供气管网衔接，以保障本区燃气供应。合理布局：根据供气需求，结合规划功能定位及用地分布进行规划管网布局。气源规划规划燃气气源气种为天然气，供气方式为管道供气。依据“福田市政详规”规划区天然气可由周边现状中心公园区域调压站、梅林区域调压站、安托山区域调压站及保税区规划天然气区域调压站联合供给。用气量预测依据深圳市城市规划标准与准则规划采用分类建筑面积用气指标法进行用气量预测。（1）供气对象规划供气对象为居住及商业用户。（2）基础参数天然气低热125、值：39.67 兆焦/标准立方米；用气量指标商业：3.2标准立方米/平方米年；居住：2.2标准立方米/平方米年；幼 儿 园：25标准立方米/人年；九年一贯制学校：50标准立方米/人年；用气不均匀系数：K月=1.40,K日=1.17,K时=2.02管道气化率100%未可预见用气量按总用气量的5%计算。（3）用气量计算规划预测天然气年总用气量约为172万标准立方米，高峰小时用气量约为651标准立方米。表 7-18 天然气用气量预测表 管网规划（1）管网更新单元采用中压一级配气系统。规划依据“福田市政详规”建议对更新单元东侧华富路、北侧笋岗西路、南侧华新路现状燃气中压管道进行更新改造。华富路燃气中压126、管道由DN200DN300改造为DN400；对笋岗西路老旧钢管更新为PE管；华新路燃气中压管道由DN150改造为DN200。为满足更新单元内的用气需求，沿更新单元内规划一路、规划二路规划DN200DN150的燃气中压管道。管道直埋敷设于道路西侧、北侧人行道或绿地下，管材为燃气专用PE管，设计压力为0.3兆帕。华富路西侧规划有一根DN500的天然气次高压管道，设计压力为1.6兆帕。根据城镇燃气设计规范（GB50028-2006）的要求，次高压A地下燃气管道与建筑物外墙之间的水平净距不应小于13.5米。图 7-26 燃气工程规划图07功能控制Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划127、研究报告天然气用户天然气用户年总用气量年总用气量（万标准立方米（万标准立方米/年）年）高峰小时用气量高峰小时用气量（标准立方米（标准立方米/小时）小时）百分比（百分比（%）居住86 32450商业办公7829645 未可预见8315 合计172651100 结论与建议目前更新单元周边现状设施现供气能力有限、可容纳负荷增量有限，建议尽快落实福田区现状天然气区域调压站的扩容及保税区规划天然气区域调压站的建设；同时随着规划区更新改造落实区内及周边管网的建设。届时，福田区燃气设施及管网能够满足更新单元用气需求。（2）供气方式居民供气方式采用柜式调压与楼栋调压相结合的方式，调压计量后低压进户使用；商业用128、户供气方式根据需要，采用中中压或中低压调压计量后进户使用。规划依据环境卫生设施设置标准（CJJ27-2012）深圳市城市规划标准与准则（2014版）深圳市环境卫生设施系统布局规划（2006-2020）深圳市生活垃圾转运站布局规划（2006-2020）深圳市福田02-03&04号片区华强北地区法定图则规划所确定的各地块用地性质、用地面积及其他专业的相关资料 垃圾产生量预测根据深圳市环境卫生设施系统布局规划（2006-2020），结合本片区的实际生活垃圾产生量情况,本次规划取日人均生活垃圾产生量1.2kg/人d的标准进行垃圾产生量预测，预测结果如下表所示。垃圾转运设施根据上层次规划，规划区内新增1129、座附设式垃圾转运站，解决区内垃圾转运需求。垃圾收运为实现垃圾的减量化、资源化处理，本片区应大力推广垃圾的分类收集与分类处理，将垃圾按可回收垃圾、不可回收垃圾、有毒垃圾、大件垃圾四类分别收集。根据实际情况，垃圾收集可采取上门收集、垃圾容器间收集等多种形式进行垃圾分类收集。实现资源的回收利用，以减轻垃圾处理带来的环境压力。577.6 市政工程设施规划7.6.7 环卫工程 现状概况本区周边有1座黄木岗垃圾转运站，该站含公共厕所、再生资源回收站功能，转运规模为60吨/日。区内现状产生的生活垃圾由该站进行收集，经压缩后统一送往清水河环境园进行垃圾无害化处理。深圳市环境卫生设施系统布局规划（2006-20130、20）生活垃圾以焚烧发电为主、填埋为辅的处理方式，全市共设置4座环境园，分别为清水河环境园、老虎坑环境园、白鸽湖环境园和坪山环境园，布局情况如下图所示，环境园内集中布局焚烧发电、卫生填埋、生物处理、综合利用等多类垃圾处理处置设施。图 7-28 深圳市环境园规划布局图 深圳市生活垃圾转运站布局规划（2006-2020）全市以小型压缩式生活垃圾转运站为主，建议垃圾转运站的服务半径宜为1.0公里，转运规模根据一厢型或两厢型宜为30t/d或60t/d。环卫设施影响评价及改善措施规划区预测生活垃圾产生量约17.6t/d。而生活垃圾产生量与人口基数及生活水平直接相关，随着人们生活水平的不断提高，根据发达国131、家或地区的经验，生活垃圾产生量将呈现下降趋势，因此在该规划区随着人口疏解的进行及城市化水平的提升，垃圾产生量将维持在现状水平或略趋下降。基于上述分析，规划区现有的垃圾收运方式的转运能力基本能保障未来该区域内垃圾收运的需要，收集后的生活垃圾送至清水河环境园焚烧后填埋处置。结论与建议规划区生活垃圾产生量预计为17.6t/d，经核算黄木岗垃圾转运站的转运能力及垃圾处理设施的运行情况，能满足本规划方案下的生活垃圾收运与处理需求,但为了更迅速的处理区内垃圾，建议区内新增1座附设式垃圾转运站，解决区内垃圾转运需求。07功能控制Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告规划人口规划人口132、（万人）（万人）日人均生活垃圾产生量日人均生活垃圾产生量（kg/kg/人人dd）生活垃圾产生总量（生活垃圾产生总量（t/dt/d）生活垃圾产生总量生活垃圾产生总量（t/at/a）146671.217.66424.1表 7-19 规划区生活垃圾产生量预测图 7-27 现状黄木岗垃圾转运站58图 7-29 道路等级规划图 道路系统规划在图则基础上，优化道路线型并着重架构内部道路网络以及本片区与周边公共交通站点的联系；组织人、车交通流线，并考虑停车场及其出入口位置等。新增4条城市支路，提高路网密度，保证各地块交通组织。本片区周边及内部道路交通体系分四个等级：（1）主干路：笋岗西路，红线宽度 45 米133、，为双向 8 车道；华富路，红线宽度 42 米，为双向 10车道。（2）次干路：红荔路，红线宽度 30 米，为双向 6 车道；华强北路，红线宽度 30 米，为双向 4 车道。（3）支路：华新路，现状道路红线宽度20米，双向3车道；规划一路道路红线宽度为21.5米，其中拆除范围内15米、拆除范围外落实法定图则为6.5米，鼓励拆除范围内外同步建设，若提前实施拆除范围内道路空间，则近期建设为双向2车道，后续结合拆除范围外道路空间扩建为双向4车道；规划二路、规划三路、规划四路，红线宽度为15米，双向2车道。（4）车行通道：01-03地块内设置宽度不小于7米的东西向车行通道，净空应满足消防等需求。7.7134、 道路交通系统福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter7.7.1 道路系统规划 道路竖向规划研究范围内地坪标高为西低东高，南低北高，最大高差约8米。项目内部城市支路纵坡维持在0.3%-2%之间。A-A 道路横断面7.7.2 道路竖向与场地标高图 7-30 道路交通规划图B-B 道路横断面(近期）B-B 道路横断面（远期）597.7 道路交通系统福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter7.7.3 区域交通连接图 7-31 项目机动车驶入组织流线图图 7-32 项目机动车驶出组织流线图 项目驶出车流交通组织前海、南山方向：主要135、经华新路左转至华富路再左转至笋岗西路，经皇岗路、北环大道向西驶出项目区域。福田方向：主要经华新路左转至华富路再左转至笋岗西路；或经华新路右转华富路，转至红荔路或振华路或深南大道向西驶出项目区域。罗湖方向：主要经规划一路、三路、四路右转至笋岗西路向西直接驶出项目地块，或经笋岗西路左转至华富路、泥岗西路东行驶出项目地块；或经华新路、规划三路、规划四路右转至华富路，再左转至红荔路或振华路或深南大道东行驶出项目区域。龙岗方向：主要经规划一路、三路、四路右转至笋岗西路，经笋岗西路左转至华富路、泥岗西路东行驶出项目地块；或经华新路、规划三路、规划四路右转至华富路，北行至泥岗西路东行驶出项目地块。龙华方向：136、主要经华新路左转至华富路再左转至笋岗西路，再经皇岗路北行直接驶出项目地块；经规划一路、三路、四路右转至笋岗西路再左转至华富路（经华新路、规划三路、规划四路右转至华富路）北行转坂银通道驶出项目地块。为了确保片区内部道路交通微循环顺畅，保障笋岗西路、华富路、北环大道、上步路等片区主要通道交通运行稳定，宜将与之相衔接的各支路以及小区性道路设置为右进右出式，避免因车辆左转而与干道车辆之间发生过多交织。项目驶入车流交通组织前海、南山方向：主要经北环大道-皇岗路左转至笋岗西路驶入；或经深南大道转华富路直接到达项目区域。福田方向：主要经笋岗西路直接驶入；或经红荔路、振华路、深南大道转华富路到达项目区域；或从137、福田南赤尾、上步等区域华富路、上步路转华富路到达项目区域。罗湖方向：主要经泥岗西路、笋岗西路、红荔路、深南大道转至华富路直接到达项目区域。龙岗方向：主要经泥岗西路转华富路直接到达项目区域。龙华方向：主要经皇岗路转笋岗西路、或从龙华坂田经坂银通道直接到达项目区域。60本项目通过公共交通影响评测：轨道交通方面：现状项目地块周边500m内有黄木岗站，地铁7号线、14号线在此衔接换乘。据测算，未来该两条线路高峰小时剩余载客量为单向8000人次以上。根据交通需求预测，目标年2030年项目晚高峰时段的新增轨道交通单向最大需求为2629人次/小时。因此，未来地块周边轨道交通运力可满足项目轨道交通出行需求。常138、规交通方面：现状项目周边公共交通停靠站主要沿华富路、笋岗路布置，公交覆盖率较好，随着片区建设及项目内部支路的建成，未来公交线网的覆盖范围将会进一步增大。根据交通需求预测，目标年2030年项目晚高峰时段新增的常规公共交通发生需求总量为6306人次/小时，其中：发生量为2800人次/小时、吸引量为3506人次/小时。考虑到深圳公交系统的快速发展，在2030年服务车辆均为公共大巴，额定载客80人，可得到现有50条公交线路的单向剩余载客容量为2666人次/小时。本项目配建公交首末站可供8条线路需求，取平均发车间隔10分钟，则可补充公交运力约为3456单向人次/小时。未来项目周边常规公交线路单向总剩余运139、力为6122人次/小时。即到目标年，周边公交线路运力单向最大需求为3506人次/小时，单向运力为6122人次/小时。因此，未来常规公交资源可满足本项目公交出行需求。经测算，在01-01地块（人才房用地）规划配建1处公交首末站，面积为4200m2（8条线路）。目标年项目晚高峰新增的常规公交发生量为2800人次/小时、吸引量为3506人次/小时；现状项目周边线路单向剩余载客容量为2666人次/小时，项目配建公交首末站可供8条线路可补充公交运力约为单向3456人次/小时。因此，未来常规公交资源可满足本项目公交出行需求。7.7 道路交通系统福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制140、Chapter7.7.4 公共交通组织图 7-34 项目机动车驶出组织流线图笔记山公园站市二医院站市二医院站市话大厦站图 7-33 现状公交站点图617.7 道路交通系统福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter7.7.5 停车设施规划用途用途分类分类单位单位标准上下客货泊位标准上下客货泊位住宅住宅单身宿舍车位/100平方米建筑面积0.30.4；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊及1个上下客泊位单元式住宅、安居房建筑面积60平方米车位/户0.40.6；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊及1个上下客泊位60平方米建筑面积90平方米车位/户0.61141、.0；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊及1个上下客泊位90平方米建筑面积144平方米车位/户1.01.2；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊及1个上下客泊位建筑面积144平方米车位/户1.21.5；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊及1个上下客泊位独立式住宅车位/户2.0。经济适用房车位/户0.30.5；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊及1个上下客泊位轨道站点500米半径范围内的住宅停车位，不超过相应分类配建标准下限的80%。办公办公行政办公楼车位/100平方米建筑面积一类区域：0.40.8；二类区域：0.81.2；三类区域：1.22.0。其它办公楼车位/1142、00平方米建筑面积一类区域：0.30.5；二类区域：0.50.8；三类区域：0.81.0。商业商业商业区车位/100平方米建筑面积首2000平方米每单位2.0；2000平方米以上每100平方米:一类区域：0.40.6；二类区域：0.61.0；三类区域：1.01.5。每2000平方米建筑面积设置1个；超过5个时，每增加5000平方米，增设1个。购物中心、专业批发市场车位/100平方米建筑面积类区域：0.81.2；二类区域：1.21.5；三类区域：1.52.0。每2000平方米建筑面积设置1个；超过5个时，每增加5000平方米，增设1个。酒店车位/客房一类区域：0.20.3；二类区域：0.30.4143、；三类区域：0.40.5每100间客房设1个装卸货、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位。餐厅车位/10座一类区域：0.81.0；二类区域：1.21.5；三类区域：1.52.0。机动车停车配建首先，根据深标进行测算如下：本项目位于福田区，项目周边500米范围有黄木岗地铁枢纽站，属于一类区域的轨道区。机动车停车位具体计算取值如下：依深标本项目共需配建机动车停车位3843-4510个。由于本项目为公益性棚改项目，结合业主回迁诉求及区政府对人才房及保障性住房停车配建要求，依还迁按1：1+人才房不按轨道区折算+其余按深标计算进一步测算停车位配建：深标规定，城市更新若突破既有法定图则控制144、要求，停车场配建标准应专题研究；公共租赁房、廉租房的停车位配建标准应与其分配政策相适应。本项目为公益性棚改项目，华富村回迁居民对停车位配比有1:1车位/户的特定要求，因此回迁住宅的停车位配比取1:1车位/户；根据福田区政府要求，人才公寓的实际用途为人才保障房，人才保障房的停车位不按轨道区折算，即0.6-1.0车位/户，人才保障房的车位配比按上限规划；其余用地性质的停车位配建标准参考深标取值。机动车停车位具体计算过程如下：通过交通本次项目规划配建机动车停车位5616-6283个，非机动车泊位按2187-3070个，此外项目需配建30个装卸货泊位及15个上下客泊位，建议在项目下一步设计方案中补充完145、善上述泊位的具体位置。配置测算标准表 7-20 主要项目配建停车场（库）的停车位指标表 7-21 项目依深标配建机动车停车位测算人才房912100.486740.48674商业60000.40560.6064人才公寓439900.483250.48325商业200000.401120.60148办公1318100.405270.801054住宅（60-90m2）376200.482380.48238住宅（90-144m2）2536650.8017280.801728住宅（144m2）66600.96430.9643商业100000.40720.6088幼儿园21班0.5031.20804九年一146、贯制学校54班0.5012121.503636社区管理用房3000.4010.802社区级公共配套用房38200.40150.8031社区警务室1000.4000.801便民服务站10000.4040.808社区菜市场8000.8061.2010文化活动室20000.4080.8016社区健康服务中心20000.4080.8016社区老年人日间照料中心22500.4090.8018邮政所1500.4010.801小型消防站2800.4010.802合计384338434510451001730738地块编号用地性质建筑面积（平方米）停车位低限停车位高限公配5310502964152703208147、42104627.7 道路交通系统福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter7.7.5 停车设施规划 机动车停车配建依多方诉求本项目共需配建机动车停车位4784-6283个。表 7-22 项目依多方诉求下配建机动车停车位测算结合专规方案设计与地下空间开发经济可行性，本项目停车位配建建议如下：结合专规方案设计与经济可行性，按照01、02地块同时设置地下4层进行地下空间整体开发，01地块和02地块最多能排布2755个停车位，03地块停车位满足回迁需求取2901个，04地块停车位取深标上限36个，共计配建机动车停车位5692个（超出深标上限1182个）。建议下一方案148、设计阶段结合方案设计，综合考虑经济可行性，在满足深标下按停车位高限设计。非机动车停车配建根据深标要求，建筑物自行车停车配建指标，项目住宅采用0.3个/户，商业类采用0.4-0.6个/100m2，办公类0.3-0.5个/100m2，幼儿园采用3-5个/100师生，幼儿园采用8-30个/100师生。非机动停车位测算如下表所示。地块编号地块编号用地性质用地性质建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）停车位低限停车位低限停车位高限停车位高限0101人才房912100.3 421 0.3 421 商业60000.4 24 0.6 36 0202人才房439900.3 203 0.3 203 商业200000149、.4 80 0.6 120 办公1318100.3 395 0.5 659 0303还迁住宅2980000.3 810 0.3 810 商业100000.4 40 0.6 60 幼儿园21班3 19 5 32 0404九年一贯制学校54班8 194 30 729 合计合计2187 3070 根据测算，本项目一共需配建非机动车停车位2187-3070个，建议非机动车停车位设置在小区出入口或每栋楼底下，并结合建筑布局配建。上下客货泊位数预测根据准则，住宅建筑停车配建指标为专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位；商业区为每2000m2建筑面积设置1个装卸货泊位，超过5个时，每增150、加5000m2增设1个。根据项目规划方案中建筑布局，建议结合建筑方案补充30个装卸货泊位及15个上下客泊位。如下表所示：地块编号地块编号用地性质用地性质建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）装卸货装卸货上下客上下客0101人才房912102 2 商业60003 0202人才房439901 1 商业200007 0303还迁住宅29800012 12 商业100005 合计合计30 15 表 7-23 项目配建非机动车停车位测算表 7-24 项目配建上下客货泊位测算人才房912100.608421.001403商业60000.4560.664人才公寓439900.604061.00677商业200151、000.41120.6148办公1318100.45270.801054还迁住宅2980001.027001.02700商业100000.4720.688幼儿园21班0.531.2804九年一贯制学校54班0.512121.53636社区管理用房3000.410.82社区级公共配套用房38200.4150.831社区警务室1000.400.81便民服务站10000.440.88社区菜市场8000.861.210文化活动室20000.480.816社区健康服务中心20000.480.816社区老年人日间照料中心22500.490.818邮政所1500.410.81小型消防站2800.410.82152、合计4784478462836283018981467地块编号用地性质建筑面积（平方米）停车位低限停车位高限公配5310502104518790327752796637.8 地下空间开发考虑与黄木岗地铁站的衔接，建议01-02地块结合下沉广场局部设置地下商业，规模为4800，并预留连接黄木岗地铁枢纽的地下通道。考虑到后期方案设计调整，本次按地下空间开发最大化进行地下场库设计，尽量减少架空空间进行停车使用（本方案不涉及04地块地下空间开发）。首层平面示意图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter地下一层平面示意图地下三层平面示意图地下四层平面示意图地下二层平面153、示意图 方案一：按深标高限排布停车位01-01地块三层地库；01-02地块四层地库；01-03地块两层地库。01-01地块、01-02地块（地下空间整体开发）车库面积：90600平方米，停车位2265个。01-03地块车库面积：88360平方米，停车位2796个。地块编号地块编号总车位总车位数数（个）（个）地上车位地上车位（首层架空）（个）（首层架空）（个）地下停车数（个）地下停车数（个）地块0122652265地块02地块03（包含幼儿园、公配）22092209合计44744474图7-35 方案一地下各层平面示意图表 7-25 方案一各地块停车位数647.8 地下空间开发 方案二：按多方诉154、求上限排布停车位01-01地块五层地库；01-02地块五层地库；01-03地块两层地库。01-01地块、01-02地块（地下空间整体开发）车库面积：133840平方米，停车位共3346个。01-03地块车库面积：116040平方米，停车位2901个。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制Chapter 方案三：结合地下空间开发经济可行性排布停车位（推荐方案）01-01地块四层地库；01-02地块四层地库；01-03地块两层地库。01-01地块、01-02地块（地下空间整体开发）车库面积：110216平方米，停车位共2755个。01-03地块车库面积：116040平方米，155、停车位2901个。地下二层平面示意图地下三、四、五层平面示意图首层平面示意图地下一层平面示意图地下二层平面示意图地下三、四层平面示意图首层平面示意图地下一层平面示意图地块编号地块编号总车位总车位数（个）数（个）地上地上车位车位（首层架空首层架空）（个）（个）地下车位数地下车位数（个）（个）地块012755622693地块02地块03（包含幼儿园、公配）29012852616合计56563475309地块编号地块编号总车位总车位数（个）数（个）地上地上车位车位（首层架空首层架空）（个）（个）地下车位数地下车位数（个）（个）地块013346623284地块02地块03（包含幼儿园、公配）29012156、852616合计62473475900图7-37 方案三地下各层平面示意图图7-36 方案二地下各层平面示意图表 7-26 方案二各地块停车位数表 7-27 方案三各地块停车位数657.8 地下空间开发 地下一层空间开发根据深圳市城市规划标准与准则（2017年局部修订稿），项目需配建小 型垃圾转运站480m2，再生资源回收站100m2，环卫工人作息房20m2。01-01地块负一层设置垃圾转运站及再生资源回收站、环卫工人作息房等市政设施共600m，其余为车库。01-02地块结合下沉广场局部设置地下商业，并预留连接黄木岗地铁枢纽的地下通道。地下商业规模结合下阶段商业策划确定，从01-02地块商业总157、指标中调配。01-03地块负一层均为地下停车库。地下二层及以下空间开发01-01地块建设地下四层地库、01-02地块建设地下四层，地库面积可满足各地块的停车需求。在满足消防、人防、工程建设等要求，不影响市政管线及道路建设的前提下，01-01与01-02地块允许进行地下空间整体开发，01-01与01-02地块之间的市政支路地下空间可连通做商业和停车使用。01-03地块负二层地下车库可满足本地块的停车需求。图 7-38 地下空间控制图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告07功能控制ChapterChapter 08城市设计项目项目数量数量开发建设用地面积(m)92839.35容积率6158、.7计容积率总建筑面积(m)624710其中住宅389210（含人才住房和保障性住房不低于91210）商业、办公及旅馆业建筑（含地下商业）167810商务公寓43990（均为人才公寓）公共配套设施（含地下）23700其中幼儿园（21班）建筑面积6200,占地7000社区管理用房300社区级公共配套用房3820社区警务室100便民服务站1000社区菜市场800文化活动室2000社区健康服务中心2000社区老年人日间照料中心（老年人托养中心）2250公交首末站4200邮政所150小型消防站280地下小型垃圾转运站480地下再生资源回收站100地下环卫工人作息房20社区体育活动场地用地面积3000备159、注:物业服务用房按照深圳经济特区物业管理条例予以核定，不纳入公共配套设施。6708城市设计Chapter本项目位于中心公园旁，意在打造一个拥有开放街区的公园之城。项目同时考虑打造环中心公园生活带的需求；中心公园的配套完善需求；华强北商业服务功能单一；周边住区商业配套无法服务；还迁房和人才住房对生活型消费的需求等问题，整体单元以居住为主导功能，混合商业功能，满足片区及自身发展需求。西侧沿中心公园结合二层慢行系统打造沿公园社区活力带，地块中部打造服务片区的中心公共配套聚落，激活中心公园边界，为城市更多开放性公共空间。北侧沿笋岗西路布置310米超高层塔楼和180米人才住房，形成标志性城市界面，为项目160、打造地标性形象。8.1 平面布局8.1.1 总平面布局示意福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告图 8-1 总平面布局示意图表 8-1 开发建设用地技术经济指标一览表6808城市设计Chapter本项目位于中心公园旁，笋岗西路南侧，与笔架山相邻，须充分考虑项目的公共性和开放性。01-01地块首层布置沿街商业、公交场站等公共功能，01-02地块首层布置开放体验性商业，并在室外提供可供进行公共活动的广场。同时在01-03地块中部利用还迁社区架空层，布置各类公共配套设施，打造一个公共配套聚落，立体化容纳社区服务、健康中心、文化活动、商业、公共配套、体育活动场地等丰富的公共活动空间，贯穿空161、间交通体系将这些活动空间有机的串联起来。形成一个公园旁公共开放的城市客厅。城市客厅作为项目的公共核心，通过各类公共空间将西侧的中心公园、北侧商业、东侧学校的共享设施联系起来，提升整个项目的开放性。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告8.1 平面布局8.1.2 首层平面图图 8-2 首层平面图6908城市设计Chapter沿中心公园一侧设置二慢行系统连廊，未来可与华富北屋村、笔架山等重要城市节点相连接，增强步行交通的可达性与便捷性。沿慢行系统布置配套的商业及相关生活配套设施，为参观者提供一个可驻足观赏公园景观、进行休闲活动的社区活力带，在立体空间上进一步提升整个项目的开放性。福田区162、华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告8.1 平面布局8.1.3 二层平面图局部三层平面图图 8-3 二层平面图7008城市设计Chapter01-01地块设置垃圾转运站及再生资源回收站，其余为车库。01-02地块结合下沉广场局部设置地下商业，并预留连接黄木岗地铁枢纽的地下通道。01-03地块负一层布置地下停车库。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告8.1 平面布局8.1.4 地下一层平面图图 8-4 地下一层平面图718.2 空间控制8.2.1 建设用地地上空间控制图 建筑退线各地块建筑退线依照深标执行，一级建筑退线6米，二级建筑退线9米。公共空间结合轨道站点布局和城市核163、设计，于01-02地块自北向南并沿规划二路设置沿街型独立公共空间，引导人流从地铁站向西进入中心公园，并于01-01地块东南侧设置公共空间节点，营造开放、休闲、活力的公共空间场所。01-01地块内东南侧设置有公共开放空间，面积为1800m2；01-02地块内西南侧设置有公共开放空间，面积为2900m2。合计4700m2，形式为广场。开发建设用地范围内须提供不小于4700平方米的公共开放空间，其边界和位置可在下阶段方案设计中适当调整，但规模不得减少。公共通道01-03地块内设置宽度不小于7米的内部车行通道，并结合幼儿园布局设置宽度不小于4米的公共人行通道，24小时对外开放。二层连廊项目各地块之间设164、置二层连廊；项目往北设置二层连廊连接北屋村，往西设置二层连廊连接中心公园。二层连廊作为公共通道，24小时保持贯通，形态顺畅便利并便于管理，宜结合建筑布置，以保证良好的街道景观。二层连廊设计须满足深标及相关规范要求。二层连廊具体位置、数量及空间形态等在建筑设计阶段研究确定，最终以批准的建筑设计方案为准。图 8-5 建设用地地面空间控制图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告08城市设计Chapter地下室退线各地块地下室退线依深标执行为3米。01-01与01-02地块地下空间整体开发在满足消防、人防、工程建设等要求，不影响市政管线及道路建设的前提下，01-01与01-02地块进行地下165、空间整体开发，01-01与01-02地块之间的市政支路地下空间可连通做商业和停车使用。地下人行通道项目预留与周边地铁站的地下人行通道接口，以便实现互连互通，接口的具体位置和宽度在下阶段方案设计中明确。728.2 空间控制8.2.2 建设用地地下空间控制图图 8-6 建设用地地下空间控制图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告08城市设计Chapter738.3 慢行系统福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告08城市设计Chapter形成项目范围内沿道路绿廊、广场与西侧深圳中心公园的连贯体系。通过地面公共人行通道、空中连廊串联起公园、绿带和公共开放空间，形成地面、地上连续166、的慢行系统。垂直交通保障立体空间的竖向可达性和连通性。8.3.1 慢行系统规划图图 8-7 慢行系统规划图74图 8-8 天际线示意图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告华富村改造项目将会涉及到四条主要景观轴线，分别是中心公园、笋岗西路、华富路和红荔路。本项目天际线高度设计，将会对景观界面产生重要影响。项目东北角设计一栋310米产业办公，与深业上城、汉国中心等超高层建筑相呼应，拥抱中心公园，同时形成错落有致的天际线，尺度适中。8.4 建筑形态控制8.4.1 天际线08城市设计Chapter310M380M350M200M176M180M深业上城深圳国际创新中心汉国中心中航中心笔架167、山公园中心公园SITE北西75图 8-9 天际线示意图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告310M中心公园天际线沿中心公园侧韵律跌落，丰富中心公园景观界面。8.4 建筑形态控制8.4.1 天际线08城市设计Chapter176M165M150M200M240M350MSITE笔架山公园中心公园华强北片区北南76图 8-10 天际线示意图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告310M笋岗西路天际线沿笋岗西路界面，项目建筑高度与华强北片区超高层建筑相呼应，形成错落有致的天际轮廓线。8.4 建筑形态控制8.4.1 天际线08城市设计Chapter190M180M180M黄木168、岗居住区中心公园莲花山片区SITE300M350M170M东西77图 8-11 天际线示意图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告310M华富路天际线沿华富路天际线错落有致，形成丰富的城市景观界面。8.4 建筑形态控制8.4.1 天际线08城市设计Chapter165M380M华强北片区华富村笔架山公园350M200M176M南北SITE240M78图 8-12 天际线示意图福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告310M红荔路天际线超高层产业办公和深业上城分别位于中心公园的东侧和西侧，形成遥相呼应的景观门户。8.4 建筑形态控制8.4.1 天际线08城市设计Chapte169、r180M100M深业上城中心公园深圳市体育中心380M西东SITE79福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告图 8-13 原建筑日照分析图图 8-14 设计建筑日照图拆除用地范围线笋岗西路中心公园笋岗西路中心公园规划一路规划二路规划二路规划三路规划四路华新路8.5 日照分析08城市设计Chapter8.5.1 项目改造前后日照对比分析依据深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条日照分析标准规定：（1）住宅建筑：住宅建筑日照标准为大寒日3小时或冬至日1小时，旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。住宅间距应满足上述日照标准；住宅单体设计应保证每套住宅170、至少有一个居住空间能获得冬季日照。（2）老年人住宅：不应低于冬至日日照2小时的标准。（3）宿舍建筑：半数以上居室应有良好朝向，并应具有与住宅居室相同的日照标准。（4）托儿所、幼儿园：生活用房应布置在当地最好的日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的标准。活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外。（5）中小学校：普通教室冬至日满窗日照不应少于2小时的标准；至少应有1间科学教室或生物实验室的室内能在冬季获得直射阳光。（6）旧区改建项目：改建前，其周边现状日照需求建筑原有日照标准已不能满足4.3.2.4(1)(5)规定的，改建项目的建设应不再降低或恶化周边现状日照需求建171、筑的原有日照标准。深圳市城市规划标准与准则表8.4.7.2日照间距标准：托儿所、幼儿园：其生活用房应满足底层满窗冬至日不应小于3小时的日照标准；活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外。项目改造前，周边现状部分建筑满窗日照不少于冬至日1小时，满足深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条（1）规定；局部建筑日照不满足深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条（1）规定。项目改造后，周边改造前能满足日照要求的建筑冬至日满窗日照不少于1小时；改造前日照不能满足规范要求的建筑日照没有恶化。符合深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条（1）（6）规定。（注：本日照分析图为深圳市华汇设计有限公司提172、供，计算软件为众智日照分析10.0版，有效日照时间冬至日、大寒日均为8：0016:00；计算高度：还迁住宅和人才房为11.4米，幼儿园、学校、老年人日间照料中心均为0.9米；计算精度为5分钟。）拆除用地范围线80福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告图 8-15 还迁住宅日照分析图还迁住宅至少有一个居住空间大寒日日照至少可以满足1小时及以上。符合深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条“（1）住宅建筑：住宅建筑日照标准为大寒日3小时或冬至日1小时，旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。住宅间距应满足上述日照标准；住宅单体设计应保证每套住宅至少有一个173、居住空间能获得冬季日照”的要求（注：本日照分析图为深圳市华汇设计有限公司提供，计算软件为众智日照分析10.0版，有效日照时间为大寒日8：0016:00；计算高度为:11.4米；计算精度为5分钟。）笋岗西路中心公园规划一路规划二路规划二路规划三路规划四路华新路依据深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条日照分析标准第一条规定:（1）住宅建筑：住宅建筑日照标准为大寒日3小时或冬至日1小时，旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。住宅间距应满足上述日照标准；住宅单体设计应保证每套住宅至少有一个居住空间能获得冬季日照。拆除用地范围线8.5 日照分析8.5.2 还迁住宅日174、照分析08城市设计Chapter81福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告图 8-16 人才房日照分析图笋岗西路中心公园规划一路规划二路规划二路规划三路规划四路华新路拆除用地范围线8.5 日照分析8.5.3 人才房日照分析08城市设计Chapter依据深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条日照分析标准第一条规定:（1）住宅建筑：住宅建筑日照标准为大寒日3小时或冬至日1小时，旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。住宅间距应满足上述日照标准；住宅单体设计应保证每套住宅至少有一个居住空间能获得冬季日照。人才房至少有一个居住空间大寒日日照至少可以满足1小175、时及以上。符合深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条“（1）住宅建筑：住宅建筑日照标准为大寒日3小时或冬至日1小时，旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。住宅间距应满足上述日照标准；住宅单体设计应保证每套住宅至少有一个居住空间能获得冬季日照”的要求（注：本日照分析图为深圳市华汇设计有限公司提供，计算软件为众智日照分析10.0版，有效日照时间为大寒日8：0016:00；计算高度为:11.4米；计算精度为5分钟。）微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪82福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告幼儿园生活用房冬至176、日底层满窗日照至少3小时，满足深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条“（4）托儿所、幼儿园：生活用房应布置在当地最好的日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的标准；同时满足深圳市城市规划标准与准则表8.4.7.2中”活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外。”的要求。（注：本日照分析图为深圳市华汇设计有限公司提供，计算软件为众智日照分析10.0版，有效日照时间为大寒日8：0016:00；计算高度为:11.4米；计算精度为5分钟。）图 8-17 幼儿园日照分析图笋岗西路中心公园规划一路规划二路规划二路规划三路规划四路华新路深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条日照分析标177、准第四条规定：（4）托儿所、幼儿园：生活用房应布置在当地最好的日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的标准。活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外。深圳市城市规划标准与准则表8.4.7.2日照间距标准：托儿所、幼儿园：其生活用房应满足底层满窗冬至日不应小于3小时的日照标准；活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外。拆除用地范围线8.5 日照分析8.5.4 幼儿园日照分析08城市设计Chapter83福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告学校普通教室冬至日满窗日照至少2小时，满足深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条“（5）中小学校178、：普通教室冬至日满窗日照不应少于2小时的标准；至少应有1间科学教室或生物实验室的室内能在冬季获得直射阳光。”的要求（注：本日照分析图为深圳市华汇设计有限公司提供，计算软件为众智日照分析10.0版，有效日照时间为大寒日8：0016:00；计算高度为:11.4米；计算精度为5分钟。）图 8-18 九年一贯制学校日照分析图笋岗西路中心公园规划一路规划二路规划二路规划三路规划四路华新路依据深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条日照分析标准第五条规定:（5）中小学校：普通教室冬至日满窗日照不应少于2小时的标准；至少应有1间科学教室或生物实验室的室内能在冬季获得直射阳光。拆除用地范围线8.5 日照分析8.5179、.5 九年一贯制学校日照分析08城市设计Chapter84福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告老年人日间照料中心（老年人托养中心）冬至日日照至少2小时以上，满足深圳市建筑设计规则第4.3.2.4条“（2）老年人住宅：不应低于冬至日日照2小时的标准。”的要求（注：本日照分析图为深圳市华汇设计有限公司提供，计算软件为众智日照分析10.0版，有效日照时间为大寒日8：0016:00；计算高度为:11.4米；计算精度为5分钟。）图 8-19 社区老年人日间照料中心（老年人托养中心）日照分析图笋岗西路中心公园规划一路规划二路规划二路规划三路规划四路华新路依据深圳市建筑设计规则第4.3.2.4180、条日照分析标准第二条规定：（2）老年人住宅：不应低于冬至日日照2小时的标准。拆除用地范围线8.5 日照分析8.5.6 社区老年人日间照料中心（老年人托养中心）日照分析08城市设计ChapterChapter 09利益平衡86 空间增量现状建筑面积共215204.90m，规划计容总建筑面积共624710m；除23700平方米的公共设施面积外，规划计容建筑面积为601010m，空间增量为385805.1m；公共服务设施幼儿园（21班）6200m，占地7000m，位于01-03地块；社区管理用房300m，位于01-03地块；社区级公共配套用房3820m，位于01-03地块；社区警务室100m，位于0181、1-03地块；便民服务站1000m，位于01-03地块；社区菜市场800m，位于01-03地块；文化活动室2000m，位于01-03地块；社区健康服务中心2000m，位于01-03地块；社区老年人日间照料中心（老年人托养中心）2250m，位于01-03地块；邮政所150m，位于01-03地块；小型消防站280m，位于01-03地块；公交首末站4200m，位于01-01地块;社区体育活动场地用地面积不少于3000m；地下小型垃圾转运站480m，位于01-01地块；地下再生资源回收站100m，位于01-01地块；地下环卫工人作息房20m，位于01-01地块。图 9-1 公共设施分布位置示意图 移交182、用地的规模和比例拆除范围用地面积139625.07m；开发建设用地面积92839.35m；移交给政府的用地面积46470.55m,其中市政道路用地面积为21960.88m,教育设施用地面积为24509.67m；清退土地面积315.17m。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告09利益平衡Chapter9.1 利益平衡 微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪879.2 实施责任 现状建（构）筑物拆除责任改造实施主体应完成拆除用地范围内全部建（构）筑物拆除及建筑清理工作，并将相应城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地无偿移交政府。土183、地移交与实施责任在项目范围内，移交给政府用地共46470.55m，具体要求如下：1）21960.88m用于修建市政道路；2）24509.67m用于建设教育设施用地；其他清退用地为315.17m。实施主体捆绑建设规划一路、规划二路、规划三路、规划四路、九年一贯制学校，建成后按规定移交政府，产权归政府。其中规划一路道路红线宽度为21.5米，其中拆除范围内15米、拆除范围外落实法定图则为6.5米，鼓励拆除范围内外同步建设，若提前实施拆除范围内道路空间，则近期建设为双向两车道，后续结合拆除范围外道路空间扩建为双向四车道。配套设施建设移交责任改造实施主体负责建设如下配套设施，建成后按规定移交政府，产权归184、政府：1）幼儿园（21班）6200m，位于01-03地块；2）社区管理用房300m，位于01-03地块；3）社区级公共配套用房3820m，位于01-03地块；另在专规审查阶段中，各部门如福田区物业中心建议增加社区公共厕所120m及社区残疾人康复用房500m，建议社区健康服务中心及养老服务设施定位为区域级，社康面积由2000m增加至3000m，将配建2250m社区老年人日间照料中心调整为3000m老年人托养中心；市交警支队福田大队建议增加100m社区交通安全管理工作室等意见。上述单位诉求建筑面积合计为2470m，建议结合社区级公共配套用房在下一许可阶段确定。4）社区警务室100m，位于01-03185、地块；5）便民服务站1000m，位于01-03地块；6）文化活动室2000m，位于01-03地块；7）社区健康服务中心2000m，位于01-03地块；8）社区老年人日间照料中心（老年人托养中心）2250m，位于01-03地块；9）小型消防站280m，位于01-03地块；10）公交首末站4200m，位于01-01地块；11）社区体育活动场地用地面积不少于3000m；12）地下小型垃圾转运站480m，位于01-01地块；13）地下再生资源回收站100m，位于01-01地块；14）地下环卫工人作息房20m，位于01-01地块；15）社区菜市场800m，位于01-03地块；16）邮政所150m，位于0186、1-03地块。以上设施在满足规模及相关建设规定的前提下，允许配套设施在地块内的位置做适当调整。其他实施责任绿色建筑、市政、节能、减排、环保等按相关规定执行，落实海绵城市相关建设要求。图 9-2 移交用地示意图 其他物业移交责任项目建设的住宅（含人才住房和保障性住房）、商业、办公及旅馆业建筑、商务公寓（人才公寓）在满足本项目回迁需求后，其余部分按规定移交区政府，产权归区政府；其中住宅指标直接转为人才住房和保障性住房。二层连廊建设移交责任实施主体负责建设项目用地范围内的二层连廊，建成后按规定移交政府，产权归政府。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告09利益平衡Chapter清退用地3187、15.17 m与原教育用地面积相等的规划教育用地移交教育用地面积14683.7 m移交道路面积21960.88mChapter 10附件89附件一：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会议纪要（2018年5月9日）10附件Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告90附件一：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会议纪要（2018年5月9日）10附件Chapter福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告91序号序号相关意见相关意见处理建议处理建议处理说明处理说明1华富村东、西区改造项目规划方案在一号方案的基础上继续优化。采纳已落实，在一188、号方案的基础上继续优化。2临近公园一侧建筑的外立面要体现品质与公园景观的和谐统一；采纳已落实，在社区与中心公园之间创造一条丰富生动的街道，鲜活公园界面。3规划方案要与华富村东、西区周边的黄木岗交通枢纽等市政、交通规划做好对接；采纳研究过程中积极对接黄木岗交通枢纽等市政、交通规划。4人才保障房和回迁房的建设标准应保持一致，人才保障房的车位配比按上限规划。采纳已落实。10附件Chapter规划方案一规划方案二与中心公园肩并肩：与中心公园肩并肩：公园景观界面总长度425M，还迁地块景观界面长度337M。以开放姿态拥抱中心公园：以开放姿态拥抱中心公园：公园景观界面总长度792M，还迁地块景观界面长度6189、77M（南区310M，北区367M）。附件一：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会议纪要（2018年5月9日）微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪92附件二：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划审批工作协调会会议纪要（2018年8月8日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter93附件三：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会议纪要（2018年8月22日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter94附件三：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会190、议纪要（2018年8月22日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter95附件三：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部工作会议纪要（2018年8月22日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter96附件四：福田区政府常务会议议定事项任务表（2018年8月31日）10附件Chapter97附件五：福田区城市更新局技术委员会会议纪要（2018年9月5日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter98附件五：福田区城市更新局技术委员会会议纪要（2018年9月5日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项191、规划规划研究报告10附件Chapter99附件五：福田区城市更新局技术委员会会议纪要（2018年9月5日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter100附件五：福田区城市更新局技术委员会会议纪要（2018年9月5日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter101附件五：福田区城市更新局技术委员会会议纪要（2018年9月5日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter102附件六：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划工作研讨会会议纪要（2018年9月28日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研192、究报告10附件Chapter103附件六：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划工作研讨会会议纪要（2018年9月28日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter104附件七：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划区各职能部门意见及分析汇总表福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告序号序号相关意见相关意见处理建议处理建议处理说明处理说明1城市设计1、建议从功能安排、交通组织、开放空间角度进一步梳理并细化地下、地面和二层立体空间设计，优化内部交通，可考虑地面层以解决车行交通为主，提高通行效率，二层空间解决开放空间和步行。采纳细化立体上各层交通流线与公共空193、间设计。22、进一步研究01-02地块集中零售商业的合理性，建议01-01地块用作商业及保障性住房功能（C1+R2），01-02地块用作保障性住房功能（R2）。解释02地块作为商业办公用地，邻近轨道站点，人行流量较大，对大运量快速交通需求更大，综合考虑下建议集中商业布局在02地块。33、建议进一步研究项目与周边用地连接的可行性和必要性。采纳进一步补充项目与周边环境的关系和联系方式。44、建议强化项目与中心公园的功能融合，优化邻中心公园一侧的界面处理。采纳进一步细化01、02地块的功能研究与公共空间融合，邻中心公园一侧以商业活力界面为主。55、建议从采光、通风、消防角度优化公共配套设施规划设计。194、采纳进一步优化03地块公共配套的设计布局。6交通研究1、建议加强与黄木岗立交改造方案的协调。采纳研究过程中积极对接黄木岗立交改造。72、建议加强内部道路断面方案研究，规划一路预留24米红线宽度，保证交通需求。部分采纳进一步细化项目内部道路的断面研究。规划一路建议以15米支路宽度控制，依据图则规划一路宽度为13米，若宽度扩大至24米，一是将吸引过多的过境交通，带来过多的交通噪声与行人安全问题；二是24米宽度不利于项目与中心公园的直接联系，隔断问题较大。未来实际运行中若此道路交通需求过大，15米宽度无法负荷，可考虑向中心公园一侧拓宽。83、建议进一步核实项目出行总量预测结果。采纳进一步完善交通出行195、预测研究。9市政研究1、建议结合地下空间开发，在规划一路和规划二路建设市政综合管廊，敷设电力、通信和给水管道，管廊两端应连接笋岗路和华富路。解释笋岗路规划管廊为远景规划，本项目近期实施，系统规划上无法对接，建议下一阶段设计时进行专题研究，项目范围内可优先使用管廊技术。102、建议雨水管道应结合海绵城市建设统一考虑，该片区雨水应统一排至福田河，安排初期雨水处理设施。采纳海绵城市设计中补充相关内容。113、项目规划布局应优化考虑应急避难场和疏散通道要求。采纳城市设计中补充并综合考虑应急避难场和疏散通道联系。（一）专家组一致同意通过该项目评审，同时提出11条方案优化的建议，集中在城市设计、交通研究、196、市政研究三个方面。专家组意见处理情况如下表所示。（二）各部门意见及处理情况如下表所示。序号序号单位单位相关意见相关意见处理建议处理建议处理说明处理说明1区教育局建议提高幼儿园建筑面积，幼儿园建筑面积按生均12.4平方米/人计。解释按照居住人口配置相关公共服务设施。假设规划新建的二类住宅建筑按照100平方米/户，每户3.2人计算，可得居住人口为13862人。依深标（2017年局部修订稿）规范，项目学位需求为18.5班、555个学位，现配建21班幼儿园，每班幼儿园30座，可提供630个学位。若建筑面积按生均12.4平方米/人计，需要配建7812m建筑面积的幼儿园。由于项目落实了较大的公共利益，包括197、人才住房和保障性住房、产业发展空间、市政道路、学校等，为使项目整体平衡，生均建筑面积若为12.4平方米/人，受到日照、活动场地等限制，项目内无法布局。若维持建筑面积6200平方米，按12.4平方米/人，则仅能提供500个学位、16.7班。建议维持建筑面积6200m、21班幼儿园，生均建筑面积9.84方米/人。2区民政局建议建筑设计时，医疗、养老设施应进行一体化设计。采纳将在后续深化建筑设计方案中考虑。3区城管局建议在项目负一层配建一处200m以上的垃圾转运站，以满足项目自身垃圾转运需求，减轻中心公园现状垃圾转运站的压力，并且垃圾转运站的建设应满足区城管局对垃圾站提出的各项技术指标要求。采纳01198、-01地块落实垃圾转运站480平方米10附件Chapter105附件七：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划区各职能部门意见及分析汇总表福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告序号序号单位单位相关意见相关意见处理建议处理建议处理说明处理说明4区物业中心1、原则同意申报配建不少于6200m幼儿园（占地面积5800m）、社区管理用房300m、社区级公共配套用房3500m、社区菜市场500m、文化活动室2000m，同时增加地下空间建设停车位，上述物业及停车位所有权归福田区政府物业管理中心所有，无偿移交。采纳已落实。52、由于片区人口密集，辐射条件较好，建议社区健康服务中心及养老服务设施定199、位为区域级，社康面积由2000m增加至3000m，将配建2250m社区老年人日间照料中心调整为3000m老年人托养中心。采纳项目已预留3820m用作社区服务用房，社康增配1000m、老年人日间照料中心增配750m，可在下一阶段结合实际统筹安排。63、建议社区警务室配建由50m增加至100m。采纳公示期已采纳，将社区警务室由50m增加至100m。74、建议将400m便民服务站调整为配建不少于1000m社区党群服务中心。采纳公示期已采纳，将便民服务站调整为1000m，与社区党群服务中心组合。85、建议增加社区体育活动场地不少于3000m、公共厕所120m、小型垃圾转运站480m、再生资源回收站10200、0m、环卫工人作息房20m及社区残疾人康复用房500m。部分采纳公示期方案已落实占地面积3000m社区体育活动场地，方案调整后增配一处480m的小型垃圾转运站、100m再生资源回收站、20m环卫工人作息房；项目已预留3820m用作社区服务用房，公共厕所、社区残疾人康复用房建议下一阶段结合实际配建。96、建议小型消防站配建面积由150m增加至280m。采纳公示期已采纳，将小型消防站调整为280m107、建议取消配建150m邮政所。不采纳规划方案依深标配建118、根据福田区政府物业资产管理办法的有关规定，上述物业应在土地使用权出让合同中明确产权归福田区政府物业管理中心，无偿移交。同时参照深圳市城市201、规划标准与准则核算相应数量专用停车位供公共配套用房使用，所有权归福田区政府物业管理中心所有，无偿移交。采纳依规定执行12区环水局建议若项目配建变电站，应尽量远离居民区，布局在地下。解释本项目未配建变电站。13区住建局建议深化01-01、01-02地块的规划设计。提高人才住房的车位配比，小区公共配套设施与回迁房保持一致或共同利用。采纳进一步深化01-01与01-02地块的规划设计；停车位均按深标高限高标准配置。14市交委福田局交通研究专题应侧重于承载力分析，建议补充对于交通流量的分析，降低研究报告中公交分担率，交通需求预测中不考虑轨道24号线，并补充幼儿园、学校的交通研究（包括教职工人数、学位数202、等影响）。部分采纳交通专题中将增加承载力的分析部分、加强交通量的分析深度；按照深圳市打造国际水准公交都市五年实施方案，2020年高峰期全市公交占机动化出行比例目标为75%，且2025年本项目500米范围内有轨道7、14号线，并能迅速与1、2、3、6、10号线进行换乘，属于全市轨道最发达的地区之一，2025年本项目78%的公交分担率处于客观、合理的水平；交通需求预测年限为2025，未将轨道24号线纳入考虑范围；将增加幼儿园、学校章节，对相关内容进行补充。15市交警支队福田大队1、建议项目停车位按1.2-1.5车位/户高标准进行配置。解释本项目的住宅、商业、办公等均按照深标高限高标准配建。162、203、建议增加20m交通安全预防站，可与配套设施合并设置。采纳项目已预留3820m用作社区服务用房，下一阶段可结合需求明确其中20m作为交通安全预防站。17福田公安分局消防监管大队针对250m以上超高层建筑设计应参照公安部出台的250米以上建筑的设计防火规范进行设计，并且严格执行此项规定。采纳项目规划设计与下一阶段建筑设计将严格执行相关规范要求。各部门意见续上表。10附件Chapter106福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告附件七：福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划区各职能部门意见及分析汇总表序号序号意见意见分类分类相关意见相关意见意见意见条数条数处理处理建议建议处理说明处理说明204、1用地布局与规划功能反对01-02地块的商业办公开发，认为有商业开发之嫌。165解释1、华富村东、西区整体改造范围包括万泽大厦和黄木岗肉菜市场等8宗地，其中万泽大厦和黄木岗肉菜市场用地的现状功能及法定图则规划功能均为商业用地，因此项目须规划商业办公地块。2、基于全区产业发展需求，1-02地块规划的商业及办公物业作为产业承载空间，除回迁部分以外产权均归政府，因此不属于商业开发。2建议取消01-03地块沿街配套商业，布局于其他地块。296解释1、01-03地块用地规模较大，面积近6万m，规划一定规模的配套商业辅助设施有利于完善居住配套设施，方便居民生活并提高居住区环境质量。2、为提高项目整体的活力205、，项目各地块也都配置了配套商业。3建议明确返迁地块的红线范围，并扩大返迁地块用地面积。182解释回迁物业主要集中设置于01-03地块。01-03地块用地面积是综合平衡改造返迁需求、人才住房和保障性住房建设需求及我区产业发展需求研究确定。4建议将幼儿园布局在01-03地块之外，并建议与九年一贯制学校合并设置。149解释幼儿园属于居住区配套设施，根据深标应与居住用地合并设置；项目配建21班幼儿园，用地面积较大，项目规划地块中仅01-03地块有足够空间布局，且邻近01-03地块更有利于居民接送小孩上学、放学。5建议对项目内华富小学和14、15栋住宅作现状保留。1解释若保留现状华富小学、14栋、15栋206、，将无法更优的进行整体用地规划，影响项目的实施。6担心01-03地块的绿化会减少公共活动面积。1解释小区绿化与公共活动空间均是居住区规划的基本要求，根据规范标准，下一阶段将结合小区绿化与居民公共活动空间进行整体设计。7开发强度与建筑高度认为项目整体开发强度过高，建议明确容积率的确定方式，按规范标准计算。2部分采纳1、公示方案中01-02地块容积率为16.3，超过深标容积率上限，现将01-02地块用地功能由C1+R2调整为C1，容积率从16.3调整为15.0.2、项目整体开发强度是依据深圳市城市规划标准与准则第4.2.14条“在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务207、设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在本标准和准则的基础上适当提高”，经研究确定的容积率。81、对01-03地块超出2343套回迁房的建筑面积提出质疑，希望明确该地块超额面积的来源与用途。2、认为01-03地块150米建筑高度过高，建议控制在110-120米以下，希望降低高度并增加间距。3、对01-03地块超高层建设带来的电梯、噪音、住房安全和质量提出疑义,尤其在发生地震、台风、火灾时，生命安全如何保障产生担忧。4、对规划建筑高度是否满足日照规范提出疑问，希望公布项目日照分析图。311解释1、（1）规划阶段仅研究确定规划建筑面积，下一步建筑设计阶段208、才明确房屋套数、户型等，因此公示方案中总平面设计仅为示意，不表示最终的房屋套数。（2）01-03地块规划住宅建筑面积为29.8万m是考虑到只有预留足够的住宅面积才能设计足够的房源，才有可能满足多样化的户型面积段要求，尽可能使业主选到满意的回迁房；（3）01-03地块在满足回迁需求后，其余指标直接转为人才住房和保障性住房，产权归政府。2、若建筑高度控制在120米以下，需增加楼栋，缩小楼间距，减少公共活动空间，并且会对本地块内部日照产生较大影响。3、建筑设计及施工过程将严格按照建筑设计等相关规范执行，确保住房质量和安全。4、规划研究已开展日照分析，可满足深标关于日照的要求。日照分析图不属于公示内容209、，不进行公布。9道路交通1、反对西侧邻近中心公园的规划一路建设，建议取消或下沉。2、反对项目内部增加市政道路。3、建议采取措施降低规划一路对住房的噪音影响。318部分采纳1、规划一路为华强北法定图则中明确的强制性内容，因此必须落实。此外，规划一路下沉方案经过多次技术论证无法实现。2、深圳市城市规划标准与准则规定：“若地块规模过大，应通过增设城市道路进行路网加密”，“城市中心区居住街块路网间距宜控制在150200米之间”。项目内部市政道路布局应满足深标相应要求。3、后期道路设计与施工时可通过使用低噪音的沥青混凝土或其它材质的降噪路面、限制车速、禁止鸣笛等手段，降低规划一路车流噪音对居民的影响。1210、0反对配建公交首末站。141不采纳 依据大型建筑公交场站配建指引，为解决交通拥堵，提倡公共出行，公交首末站为必须配建的设施。11建议取消01-03地块北侧出入口，于西侧增设出入口。5解释出入口的设置是结合交通循环优化设计决定，可以最大限度的解决交通堵塞问题，同时方便居民出行。12建议明确项目配建停车位数量，明确01-03地块地下车库是否全连通，保证回迁区居民一户一个车位3采纳在下一步设计要点中将明确停车位数量，将按不低于1车位/户高标准进行配置。13希望回迁地块设置地下通道与黄木岗地铁站连通。1解释回迁地块与黄木岗地铁站距离较远，由于项目没有地下商业，地下人流较少，若设置专门地下通道将带来一定211、的安全隐患，建议居民们通过二层连廊系统及一层步行系统进行联系。14关注项目改造后多功能交织时的内外交通疏解问题，建议参考香港的立体交通分流方式。1采纳项目组将进一步细化高峰时期交通流线组织，建设立体交通。15配套设施1、认为华富村项目承载了过高的保障房、公共配套等公共利益。2、建议减少01-03地块配套设施规模，由项目其他地块分担部分配套设施（如菜市场、消防站、社区活动体育场地等）3、建议相关配套设施布局于地下。161解释1、棚户区改造项目的初衷即为实现更好的公共利益，解决民生需求问题，配套设施及保障房规模是综合深标、行业主管部门发展需求、各类型设施实际缺口综合确定。2、公共配套设施服务于社区212、居民，宜结合居住地块设置，从项目整体设计而言，布局于01-03地块更有利于回迁业主的使用。3、公共配套设施对采光、通风、可达性等均有要求，大部分不宜布置于地下。16规划公示建议收取到的所有意见处理进行公开说明。164采纳公示意见处理情况经区政府审议后，建议由区住建局棚改办做好对业主的解释工作，由华富街道办做好信访维稳工作。17建议规划调整后重新公示。141不采纳依据深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见第（十四）条执行,即“公示期满，区城市更新主管部门应当将公示期间收集的意见及其处理情况连同项目专项规划一并报区政府审议，审议通过的报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。审批通过的项213、目专项规划由区主管部门在项目现场公示，或以其他方式通知权利主体，并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据”，未要求方案调整后再次公示。18建议延长公示时间。140解释公示时间30个自然日，符合深圳市城市规划条例第十四条“应将规划草案内容公开展示30日，征集社会各界和公众的意见”的要求。19建议将公示内容告知已搬迁的业主。21解释公示内容已通过在项目现场、福田区城市更新局、华富街道办事处、深圳商报进行公示，并且在区更新局网站进行展示等方式告知全体业主。20应充分尊重业主提出的好的建议和意见，从规划设计开始打造新华富。3采纳对规划草案进行公示，目的就是吸收科学合理的意见，具体公示期意见处理情况以区政214、府审议的为准。21下一阶段建筑设计对户型设计提出疑义，包括倾向于三梯四户，反对超套数建大户型，入户花园、双阳台等设计，朝向（要求南北朝向）及层高，反对顶层复式房，要求加大楼间路、减少楼栋数等。298解释栋数、户型、层高等内容属于下一阶段建筑设计的内容，专项规划阶段不予明确，公示方案中总平面设计仅为示意，具体以建筑设计方案阶段成果为准。22建议增加游泳池、篮球场等配套设计。283采纳项目配套有3000平方米社区体育活动场地，在下一阶段建筑设计中将结合建筑布局与景观设计等相关要求，配建相应的体育设施。23实施主体与搬迁补偿建议以招拍挂形式进行市场投资，不应由财政投资建设。1解释不属于专项规划研究内215、容。24要求单车房赔偿。269解释不属于专项规划研究内容。25保证25平米的增购面积。1解释不属于专项规划研究内容。26小区管理 建议研究并保障项目改造后因人口增加、人员复杂带来的安保问题。1采纳不属于专项规划研究内容，建议在项目建成后加强小区管理工作。（三）共计收集公众意见的322份，集中在几个方面：用地布局与规划功能、开发强度与建筑高度、道路交通、配套设施、规划公示、拆迁补偿。10附件Chapter107附件八：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议纪要（2018年12月11日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter108附件八：福田区老旧住宅216、区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议纪要（2018年12月11日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter109附件八：福田区老旧住宅区（棚户区）改造和综合整治指挥部会议纪要（2018年12月11日）福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告10附件Chapter110福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告附件九：深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第36次会议纪要（2018年12月20日）10附件Chapter111福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告附件九：深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第3217、6次会议纪要（2018年12月20日）10附件Chapter序号序号相关意见相关意见处理处理建议建议处理说明处理说明1优化建筑设计方案及建筑布局，对绿色建筑、二层连廊的建设标准和形式等方面予以深化研究。采纳下一阶段建筑设计，应结合专项规划优化建筑设计方案及建筑布局，对绿色建筑、二层连廊的建设标准和形式等方面予以深化研究。2充分考虑项目与轨道站点、公交首末站的衔接，完善交通影响评价。采纳在道路交通专题研究中，已落实项目与轨道站点、公交首末站的衔接，完善交通影响评价。3充分考虑通风采光、视觉通廊、建筑物理环境等要求，优化相关研究。采纳已完善通风采光、视觉通廊、建筑物理环境等相关研究。（1）国务院关218、于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）（2）广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（粤府20142号）（3）深圳市城市规划标准与准则（2017）（4）深圳市宗地地价测算规则（试行）（2013）（5）深圳市规划国土委关于发布深圳市2013年基准地价的通告（6）关于完善人才住房制度的若干措施（深发201613号）（7）深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（深府规【2018】8号）（8）深圳市保障性住房收购操作规程（深建规20182号）（9）深圳市福田02-03&04号片区 华强北地区法定图则1122 评估依据3 项目规划指标福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究219、报告表 10-1 经济技术指标表项目项目数量数量开发建设用地面积(m)92839.35容积率6.7计容积率总建筑面积(m)624710其中住宅389210（含人才住房和保障性住房不低于91210）商业、办公及旅馆业建筑（含地下商业）167810商务公寓43990（均为人才公寓）公共配套设施（含地下）23700其中幼儿园（21班）建筑面积6200,独立占地面积7000社区管理用房300社区级公共配套用房3820社区警务室100便民服务站1000社区菜市场800文化活动室2000社区健康服务中心2000社区老年人日间照料中心（老年人托养中心）2250公交首末站4200邮政所150小型消防站280地220、下小型垃圾转运站480地下再生资源回收站100地下环卫工人作息房20社区体育活动场地占地面积3000备注:物业服务用房按照深圳经济特区物业管理条例予以核定，不纳入公共配套设施。10附件Chapter附件十：经济可行性分析微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪（一）项目总论1 评估目的华富村（华富东西村）改造项目位于深圳中心公园东侧，笋岗西路和华富路交汇处西南侧。根据深圳市上层次规划及棚户区改造的相关政策法规，通过对华富村（华富东西村）改造项目规划阶段成果的梳理，结合项目的交通位置、周边房地产市场情况等，对项目进行经济可行性研究。113（一）项目总论10.221、1.4 本评估结论的基本前提 还迁安置本项目计容总建筑面积约624,710m，其中还迁住宅面积298,000m（实际还迁面积约为262,500m，其余按人才安居住房处理），还迁商业面积5,956m，还迁办公面积5800m。开发建设进度本项目自2017年12月1日起开始前期拆迁工作，2019年3季度开工，项目整体竣工时间预计至2024年4季度，整个项目的建设周期为5年。租售计划人才安居房政府回购，商业及办公物业持有经营。本项目销售部分从2023年开始交付，增购及补加部分一次交付；人才房从2021年起按政策分期支付回购款项。本项目持有商业从2023年开始运营，办公预计从2025年开始出租，自持商办222、物业配套车位一并计入出租收益。福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告表 10-2 还迁住宅指标表表 10-3 租售进度计划开发建设用地面积92,839m，计容建筑面积624,710m，总开发成本125亿元，开发完成后将贡献人才住房170,700m，公共配套面积23,700m及一所54班九年一贯制学校，持有运营物业估值达162亿元。本项目由于其核心区位而对城市发展的重要意义和需要承载的重任不言而喻。城市核心区域的土地资源是稀缺且不可再生的，因此要更好的利用城市的空间资源。本项目是福田区城市棚改的重点项目，项目改造符合宏观背景、区域发展、周边环境等方面的要求，有利于推动区域产业发展升级223、，提高土地利用价值，项目改造势在必行，需要市区各级政府给予多方面大力支持，共同推进项目的顺利开发。还迁住宅指标还迁住宅指标无偿返还面积增购面积补加面积剩余人才安居房合计214,970m 30,460m 17,070m 35,500m 298,000m 9000元/m 市场售价9折政府回购10.1.5 经济可行性评估结论计算期计算期20212021202220222023202320242024202520252026202620272027202820282062206220642064销售物业政府回购人才房还迁增购面积还迁补加面积经营物业商业办公地下车库附件十：经济可行性分析10附件Chap224、ter传统写字楼新型写字楼95%97%85%90%85%90%95%90%75%80%85%90%95%100%传统写字楼新型写字楼125144120100210255200270050100150200250300114（二）区域市场分析及租售收入10.2.1 办公物业市场分析福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告片区传统写字楼物业租金水平约120元/m月，较高档次的新型写字楼物业租金约250-300元/m月，整体出租率90%，办公市场较为紧缺。租金情况华强北商务圈写字楼物业可分为两个档次，一档租金水平在200-300元/m月，二档租金水平在120-180元/m月。笋岗-八卦岭商225、务圈写字楼平均租金约为100元/m月，低于华强北商务圈。入驻情况华强北商务圈写字楼产品平均出租率在85%-95%之间，不同档次物业出租率没有明显差别，整体出租情况良好。笋岗-八卦岭商务圈写字楼平均出租率为85%。表 10-4 写字楼租金情况（元/m月）表 10-5 写字楼入住率情况附件十：经济可行性分析10附件Chapter115福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告 租金情况区域集中式商业租金处在较高水平，集中在500-700元/m月之间。地下商业和处于非人流密集地带的商业店铺租金约在200-300元/m月。入驻情况主要集中式商业包括深业上城和九方购物中心等，特色商业街包括中航V226、尚街和乐淘里地下商业街，近期入市的深业上城出租率约为50%，整体商业市场基本成熟饱和。5806005506992663460100200300400500600700800表 10-6 商业租金情况商业类商业类型型名称名称具体位置具体位置入市时间入市时间商业体量（商业体量（mm）租金租金出租率出租率集中式商业深业上城皇岗路与笋岗路交汇处西北(原赛格日立厂房)2017年16.7万580元/m.月50%茂业天地福田区华强北路2009号2003年8万600元/m.月90%女人世界名店福田区华强北路2001号2004年1.1万550元/m.月95%九方购物中心福田区中航路1号2012年18万699元/227、m.月100%时尚MEGO华新地铁站2017年2万363元/m.月95%曼哈数码广场振兴路85-1号2001年5万660元/m.月95%商业街中航V尚街中航城北区2013年0.9万699元/m.月80%乐淘里地下商业街华强北路10192006年0.6万266元/m.月90%底商群星广场福田区红荔路38号2002年1.2万1500元/m.月95%彩德城福田中心区彩田北路2014年4万346元/m.月85%鼎诚大厦振中路与中航路的交汇2006年0.1万160元/m.月90%华强广场华强北路1019号2009年5.3万385元/m.月95%表 10-7 商业入驻情况10附件Chapter附件十：经济228、可行性分析 微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪（二）区域市场分析及租售收入10.2.2 商业物业市场分析116（二）区域市场分析及租售收入10.2.3 租售价格取值福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告租金取值租金取值项目2018年月租金增长备注商业300 元/m3%办公200元/m 3%车库800元/个-售价取值售价取值项目2018售价（元/m）增长备注还迁增购面积9,000-还迁补加面积(市场价九折）99,000 5%租售价格商品房售价考虑了政府限价等因素，因此价格略低于市场实际可接受价格。商品房售价按每年5%的速度递增，还迁补加面积229、售价为市场价九折。租金价格参考周边市场价格，每年递增3%，25年后租金不再增长。租售面积租售面积租售面积物业类型面积（m）政府回购人才房170,700 还迁增购面积30,460 还迁补加面积17,070 持有办公物业面积126,010持有商业物业面积30,044合计364,284 租售收入预计实现销售收入约51亿元，租赁收入约233亿元，总计约284亿元。销售收入销售收入租赁收入租赁收入总计总计人才房人才房增购面积增购面积补加面积补加面积金额（万元）268,71027,414215,6832,329,7772,841,584合计合计511,8072,329,777表 10-8 还迁增购补加住宅230、售价取值表 10-9 自持商办物业租金取值表 10-10 租售面积指标表 10-11 租售收入构成10.2.4 租售收入估算附件十：经济可行性分析10附件Chapter117（三）经济效益分析10.3.1 开发成本取值福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告 地价成本根据深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（深府规【2018】8号）计算地价：（1）还迁住宅与还迁商业、办公部分按照现行基准地价标准计收；（2）销售住宅（补加面积）假设按市场评估价计收；（3）持有商业与办公部分按照基准地价标准计收，仅限整体转让；（4）人才安居房与配套产权归政府，免收地价。用地性质用地性质基准地价231、（元基准地价（元/mm）市场评估价（元市场评估价（元/mm）计价系数计价系数备注备注还迁住宅（含增购）3,851 1还迁部分按基准地价计收还迁商业4,067 1还迁办公3,5201商品房（补加面积）40,000 1市场价格9折销售，按市场评估价征收商业4,067 1其他用途部分整体转让的，需按基准地价计收办公3,520 1人才安居房3,851 0用于出租的人才住房、配套商业，产权归政府的免收地价配套0地下及架空层车库0 拆迁安置成本签约奖励费：1）签约启动后90日内（含90日）单套按时签约奖励50000元/套；2）签约启动后90内（含90日）项目整体按时签约奖励20000元/套；3）乙方搬迁启232、动后90日内（含90日）交房奖励40000元/套4）乙方所在单元搬迁启动后90日内（含90日）完成交房奖励30000元/套。临时安置费：搬迁启动后第一年安置费标准为每月75元/m，第二年为每月80元/m，第三年为每月 85 元/m，补偿36个月，另增加三个月装修期，费用以最后一期标准支付。装修补偿费：按被搬迁房屋建筑面积1000 元/m的标准一次性支付。搬迁费：按两次搬迁（搬出、回迁）计，以被搬迁房屋为的建筑面积为依据，按每次 45 元/m，两次共计 90 元/m的标准计算。万泽拆迁安置成本拆迁安置费：首层商业按200元/m，2层及以上按100元/m，补偿60个月。停产停业费：补偿6个月租金。233、搬迁费：按60元/m，补偿2次。装修评估费：以1000元/m为标准 肉菜市场拆迁安置成本拆迁安置费：商业按300元/m，补偿60个月。停产停业费：补偿6个月租金。搬迁费：按60元/m，补偿2次。装修评估费：以1000元/m为标准。表 10-12 地价取值标准附件十：经济可行性分析10附件Chapter科目单价(元/m)管理费用土地成本和建安成本的5%不可预见费用建安总成本的8%物业专项维修基金建筑安装工程费的2%其他（报建费等）建安总成本的2.5%118（三）经济效益分析10.3.1 开发成本取值福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告表 10-13 建安成本单价10.3.2 开发成234、本估算总开发成本（万元）序号科目合计（万元）一土地成本349,865 349,865 1.1补缴地价223,833 1.2拆迁成本119,316 1.3土地契税6,715 1.4印花税0 二前期工程费21,334 21,334 三建安成本691,873 691,873 3.1还迁住宅157,500 3.2人才安居房153,630 3.3商业28,800 3.4办公177,944 3.5配套（不含幼儿园）14,000 3.5幼儿园4,960 3.6学校30,577 3.7地下及架空层面积124,462 四基础设施费用33,949 33,949 4.1社区管网工程费14,960 4.2园林景观工程235、费18,990 五管理费用52,087 52,087 六不可预见费用59,773 59,773 七其他费用38,616 38,616 7.1其他（报建费等）18,679 7.2代建费6,100 7.3物业专项维修基金13,837 八开发成本（不含地价）897,632 897,632 九总开发成本（含地价）1,247,497 1,247,497 本项目总开发成本125亿元，单位开发成本约19,988元/m。科目单价(元/m)还迁住宅6000人才安居房9000商业8000办公13500配套（不含幼儿园）8000幼儿园800054班学校10000地下及架空层车库6500 建安工程成本建安成本取值按照236、华润代建费用预估。人才安居房成本含装修费用，办公成本按照300-350米甲级地标打造。其他成本表 10-14 建安成本单价表 10-15 总开发成本估算附件十：经济可行性分析10附件Chapter119（三）经济效益分析10.3.3 投资效益分析福田区华富村东、西区棚户区改造专项规划规划研究报告本项目计容总建筑面积约624,710m，其中还迁住宅面积298,000m（实际还迁面积约为262,500m，其余按人才安居住房处理），还迁商业面积5,956m，还迁办公面积5800m，人才安居房面积135,200m，剩余持有商业办公156,054m。本项目自2019年开工，项目整体竣工时间预计至2024237、年4季度，整个项目的建设周期为5年。本项目租售部分从2023年开始交付，人才安居房政府回购，商业及办公物业持有经营。项目总开发成本约125亿元，人才房、还迁增购及还迁补加物业的销售总收入约51亿元，持有商业办公物业估值约162亿元，持有商业办公及车库每年租金收入约6.5亿元。销售收入9%租赁收入82%政府回购收入9%项目利润估算表（万元）项目利润估算表（万元）序号项目合计一销售及运营收入2,841,584 2,841,584 1.1销售收入243,097 1.2租赁收入2,329,777 1.3政府回购收入268,710 二投资成本2,450,388 2,450,388 2.1开发成本1,24238、7,497 2.2销售费用7,293 2.3租赁费用244,627 2.4租赁税金240,259 2.5财务成本697,641 2.6销售税金及附加8,210 2.7土地增值税预征4,862 2.8土地增值税清算0 三营业利润391,195 四利润总额391,195 五所得税（利润总额25%）97,799 六净利润293,397 293,397 七税前投资利润率16%16%八税后投资净利润率12%12%九内部收益率1.0%1.0%十净现值（I=8%)-699,402 699,402 土地成本28%前期工程费2%建安成本55%基础设施费用3%管理费用4%不可预见费用5%其他费用3%图10-1 项目开发成本与投资收益构成表 10-16 投资利润估算附件十：经济可行性分析10附件Chapter第二部分 技术图纸121122123124125126127128129130131132133134135136137138139140141142143