1、星云家电城片区旧城及棚户区改造项目 尽职调查报告星云家电城片区旧城及棚户区改造项目 尽职调查报告 （代项目可行性研究报告） 华创证券有限责任公司 华创证券有限责任公司 二 0 一四年三月二 0 一四年三月1 摘要 贵州省省会贵阳市一环路以内中心区城市综合体项目- “星云家电城旧城及棚户区改造项目” 。项目位于贵阳市南明区瑞花巷北侧星云家电城及相邻众多老旧建筑及棚户区，规划用地面积 65,434 平方米，共分为 1 号地块、2 号地块、3 号地块，拟建总建筑面积 693,380 平方米，其中 1 号地块为商业和公寓、2 号地块为商业和住宅、3 号地块为商业、酒店及办公。规划用地区域共拟建 7 栋2、超高层建筑，项目建成后沿街面长达 1200 米。 项目开发方贵州恒丰伟业房地产开发有限公司于2012年8月17日与贵阳市南明区政府签订了项目投资意向书、于 2012 年 8 月 23 日与贵阳市南明区政府签订了“星云家电城”棚户区改造储备地块开发整理框架合作协议。 项目地块一、地块二和地块三全部实施开发的总投入 52.27 亿元，三个地块的可售物业全部销售的收入为 133.3 亿元，税前利润为 72.69 亿元。因三个地块统一招拍挂、分别办理土地使用权证，各个地块可独立办理房开四证独立开发。 本项目分三期进行开发：其中 项目一期-地块二的规划定位指标中包含有住宅物业，属于地块 1、2、3 的住3、宅被征收人的回迁安置地块，在地块 1、2、3 挂牌前，南明区政府已于 2013 年 2 月 18 日启动地块二的征收安置程序。地块二在 2013 年 3 月已进入征收安置的具体实施阶段，地块二的非恒丰伟业权属物业将开始与被征收人的征收签约， 涉及的征收资金由贵州恒丰伟业房地产开发有限公司自有资金开支，以确保地块二尽可能在挂牌前完成全部物业的征收安置签约，力争在 60 天内提前完成。同时地块二的启动开发成本较低，其中 70.42%被征收房屋和 93.17%的商业物业为恒丰伟业自有权属。小部分为其他权属，扣除用于安置恒丰伟业权属物业的资金后，安置资金需求仅为 6,263.27 万元，有利于项目前期征收成本的投入和开发启动。 项目二期-项目地块一在摘牌后启动征收安置程序，进入征收安置实施阶段，在摘牌后的五个月内完成征收安置。 项目三期-项目地块三因地块物业面积和占地面积最大的被征收人公交总公司，