1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 XX镇基本情况及文化历史沿革11.1 现状概况11地理位置12规模及城镇地位13、交通区位11.2 自然条件及历史21气象资料2、22水文资料33土壤44地质地震45自然资源56历史沿革67地方戏曲文化78镇内道路交通89对外交通运输发展现状910商贸及市场发展现状911园林绿化101.3 相关规划摘要10（一）、安庆市市域城镇体系规划综合报告（2001年2020年）摘要10（二）、安庆市xx县城镇体系规划（1997年2020年）摘要11第二章 项目策划的总体布局与功能分区172.1 空间布局总体思路17（1）镇域城镇体系规划范围17（2）城市规划区范围17（3）设计理念172.2 空间规划设计理念182.3 空间布局总体思路18（1）框架18（2）特色-徽黄故里 戏曲圣地 -根源-名片19（3）分区-布局19（4）空间3、-对比-错落-层次19（5）规划建筑风格：20（6）控制开发周期202.4 空间布局20（1） 一道黄梅戏大道21（2） 一街徽剧大街21（3） 一河滨庆洲河滨休闲景观带21（4）梨园大道景观带21（5）文化区东区21（6）麻塘湖景区222.5 分区策划构思222.5.1 黄梅戏大道景观主轴222.5.2 徽剧大街景观主轴232.5.3 皖河古道（即庆洲河滨）休闲景观带24梨园大道景观带242.5.5 文化区东区252.5.6 麻塘湖景区26第三章 重点项目策划273.1 项目策划族群273.2xx镇文化居住区项目293.2.1 开端（皖河大桥及二桥）293.2.2 戏曲之根广场黄梅大道3034、.2.3 徽黄广场徽剧大街333.2.4 梨园广场梨园大道353.2.5 麻塘湖旅游开发373.2.6 文化区东区（庆洲村）策划方案373.2.7 全区辅助设施413.3分期建设规划42一期(启动期2011年-2015年)42二期(成熟期2016年-2021年)42三期（完善期2022年-2033年）43第四章 投资与收益分析434.1 项目卖点、潜力及利益点解析431、定位的独特性432、资源的稀缺性443、区位交通的便利性454、地价不断走高，升值潜力大464.2 项目投资及收益464.2.1 投资分析464.2.2 效益分析（参照收益测算表）524.3 项目招商组合（分类）541. 投资5、方542投资现状553.分项目投资模式56第一章 xx镇基本情况及文化历史沿革1.1 现状概况1地理位置xx镇位于xx县西南部，皖河中游，地理坐标为北纬3025、东经11637。北至合肥214公里，东距安庆66公里。南抵望江县城45公里，西抵太湖县城48公里。2规模及城镇地位xx镇是一个具有千余年历史的商贸古镇。解放以前，xx县城设在安庆市，府县同城，史称“首府首县”。1950年，xx县城由安庆市迁至xx镇，曾作为xx县城长达52年之久。2002年1月，国务院批准xx县人民政府驻地由xx镇迁至高河镇。2004年行政区划调整后，原皖河乡整体并入xx镇，辖区总面积81.7平方公里（包括皖河东岸的猫6、山部分片区）。xx镇城区位于皖河西岸、镇域中东部，建成区面积3.19平方公里。全镇辖18个行政村，4个社居委，总人口10万（其中镇区人口3.98万人）。1999年，xx镇被省建设厅、发改委等6部门列为“全省重点中心镇”；2000年，被省人民政府列为“安徽省中心建制镇”；2004年，被国家建设部、发改委等6部委列为“全国重点镇”； 2009年6月被省委、省政府列为实施扩权强镇第一批试点镇。 3、交通区位xx镇相距安庆市和望江、太湖、潜山县城均在40-50公里之间，历史以来一直是周边30多个乡镇的区域中心城镇。辐射人口达70多万，加之粮食、生猪、畜禽、蔬菜、水产等农副产品资源十分丰富，自古以来，商7、贾云集，市场繁荣，物流通畅，是皖西南重要的农副产品聚散地和商贸重镇。212省道和xx至安庆堤顶公路穿境而过，相距沪蓉高速小市入口处30公里，与长江安庆港、合九铁路安庆站和安庆民航机场均在40公里左右；正在建设的东香高速腊树入口距xx仅3.5公里，交通区位优势较为明显；与此同时，随着xx新桥、江北高速的建设，xx交通条件将会进一步得到改善。1.2 自然条件及历史1气象资料气象特征：xx镇属于亚热带过渡的湿润气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，夏时炎热，一年之中，春夏多雨，秋冬常晴，霜期较短。（1）气温境内历年平均气温16-17。低温期一般是元月、二月和十二月份，月平均温度5左右；高温8、期一般是6月至8月份，月平均气温25-30，其余均在15-20之间。（2）降水全县年平均降水量1315.2毫米，降水最多的年份达2000毫米，降雨量最少的年份900毫米。（3）霜境内初霜期一般在11月中旬，终霜期一般在次年3月中旬，全年无霜期年平均221天，最长的是1961年达277天。（4）日照全年平均日照2057.2小时，为应照时数47%。太阳辐射总量年均116.1千卡/平方厘米。4至10月共82.6千卡/平方厘米，占全年70%，其中5-8月份，各在10千卡以上。蒸发量年均1347.8，蒸发量最大是6、7、8三个月，达533.5，占全年40%。（5）风向风向夏以南风为多，冬以北风为多，一般9、是西南风和东北风，6-7月份多为西南风，其余多是东北风。年均风速为3米/秒，冬夏大于春秋，东北风大于西北风。东北风达5.2米/秒，西北风2.2米/秒。（6）雪县境降雪期一般于12月下旬，终止在次年3月上旬。2水文资料长江一级支流皖河穿越城区，最高洪水位21.13米，正常水位14.5米。最大流量达4580m3/秒，一般在120 m3/秒左右。皖河源于大别山三大支流：一为长河最大；二为潜水次之；三为皖水最小。长河地跨岳西、太湖、潜山、xx4县和宿松县的枫驿乡。发源于岳西县的大别山的多支尖、大岗岭及皖、鄂交界的羊角尖、古方关。干流长100公里，支流16条，长363公里，流域面积2298平方公里；潜水10、又名前河，发源于岳西县大别山的多支尖、公盖尖及界岭。干流长83公里，支流32条，长344公里，全流域面积1711平方公里；皖水发源于岳西县北西界岭、黄砂岭、团云寨及桃岭。干流长83公里，支流14条，共长266公里，流域面积为738平方公里。长河及潜水于老鱼潭汇合，东行约2公里至浏河口，再与皖水汇合构成皖河干流。皖河从小市港入境，绕县境西南经黄龙、三桥、平山、小市、腊树、xx、皖河、江镇、山口、红星、巨网等12个乡镇，至红星皖河口入长江。境内干流长40公里；支流13条，共长205公里。流域总面积6046平方公里，其中干流区面积1299平方公里。境内流量年均33.24亿万立方米，汛期占总流量的7011、%，枯水时可出现断流。庆洲河系皖河故道，同马大堤建设将其与皖河隔开，为一死水河。最高水位15.5米,常水位14.2米。镇区另有龙头河，宜塘沟等沟渠。麻塘湖是镇区附近主要水面，湖水清澈，岸边植被茂密。水库库容4800万立方米，承雨面积81.3平方公里，灌溉面积6万亩。212省道从水库南边大堤上经过。xx镇自来水厂水源取自麻塘湖，建在附近212省道南侧，其日供水能力达1.5万吨。xx境内地下水资源颇为丰富，在类型上主要是孔隙水。xx地区为潜水，富水性中等至强，单井涌水量2002000吨/日，水质不理想，含铁锰较高，一般不能直接饮用。补给条件良好，补给来源除大气降水外，还有地表水。3土壤xx镇土壤分12、布主要是潮土和水稻土，这些地方，地形平坦，土质肥沃，水源充足。4地质地震xx镇处于郯（城）庐（江）大断裂和沿江挤压破碎带之间头坡断上。地质构造为侏罗纪到第四纪的陆相砂砾岩和大山碎屑岩，xx县全县处地震烈度6度区，城镇建筑物和构筑物按6度设防。5自然资源（1）矿产资源矿产资源有白云石和铜、铅、锌等。（2）植物资源 植物资源丰富，粮油类有水稻、小麦、大麦、养麦、玉米、高粱、大豆、豌豆、绿豆、黑豆、饭豆、红薯、花生、油菜、芝麻；纤维类有棉花、宁麻、黄麻；糖类有甘庶；蔬菜类:有白菜、大白菜、紫苔菜、芹菜、茼蒿、苋菜芥菜、莴笋、芫荽、萝卜、胡萝卜、黄瓜、冬瓜大葱、洋葱、丝瓜、韭菜、缸豆、菜豆、扁豆、刀豆13、辣椒、番茄、茄子、马铃薯、毛芋、生姜、山药、莲藕、茭白、菱欠实、荸荠、慈姑、黄花菜、蘑菇等等；绿肥及饲料有紫云英、紫穗槐、水葫芦、水浮莲、水花生、红苹、 细绿苹；用材、经济、薪炭林有杉、马尾松、黑松、风杨、枫、泡桐、苦栎、池杉、水杉、柳、刺槐、黑杨、香椿、樟柏、梨、桃、枇杷、杏、石榴、柑桔、桑、乌桕、银杏、油桐、淡竹、玉竹、黄精、葡萄、芦苇；观赏花卉有铁树、黄杨、天竹、文竹、金银花、芍药、玉兰、迎春、仙人掌、仙人球、桂花、荷花、菊花、梅花、红梅、绿梅、米兰、月季、大丽花、万年春、紫藤、君子兰、含笑、水仙、茉莉、美人焦；草类有荇、茜、蓼、芒、茅、狗尾草、羊蹄、巴根草、车前子、益母草等。（3）动14、物资源 家饲动物： 家畜：黄牛、水牛、猪、羊、狗、猫、兔等； 家禽：鸡、鸭、鹅、鸽等； 家养水产：青鱼、草鱼、鲤鱼、鲢鱼、日本鲫鱼、黄鳝、甲鱼、螃蟹等。 野生动物 兽类：獾、野兔、狐狸、黄鼠、狼、刺猬、蝙蝠、鼠等。 鸟类：乌鸦、喜鹊、八哥、画眉、猫头鹰、鸽、子规、白头翁、斑鸠、燕子、布谷、野鸡、翠鸟、灰喜鹊、大山雀、麻雀等。 蛇虫类：蝮蛇、练蛇、乌风稍、水蛇、蜈蚣、壁虎、蝴蝶、蜻蜓、蝉、金龟子、蚱蜢、螳螂、萤火虫、蟋蟀、蚯蚓、蚂蚁、蜗牛、天牛、蜘蛛、喜子、蟑螂、青蛙、蟾蜍、黄蜂、马蜂、苍蝇、蚊子、蜢子。 水产类：鲇鱼、黑鱼、鲫鱼、泥鳅、虾、河蚌、田螺、螃蟹。6历史沿革xx古称xx口，分上下xx15、。据记载，东晋义熙年间（405419），始立xx县，县治设于梅城。南宋嘉定十年（1217年）迁址皖口（今山口镇），后因河道淤塞，于景定元年（1260年）迁至宜城（今安庆市）。1938年安庆沦陷，县城迁至xx。1945年抗战胜利，复迁安庆。1949年5月xx县人民政府设于洪镇，同年底迁至安庆。1950年11月，市县分治，xx县人民政府再次迁至xx至1998年。1998年国家批准xx县县城迁址，2001年正式搬迁到高河镇。据民国四年xx县志载：“粟布云集，货贿泉流，为xx诸镇之首。”xx镇清代就已经成为周围几县产品汇集、转运之地，潜岳的竹木柴薪，太湖的茶叶，望江的棉花，宿松的麻类等农副产品，皆由此16、转运外埠。清代属尧年乡；民国属第四区，后改为xx区；中华人民共和国建立后，改设xx镇，1956年改设xx区，1958年改设城关公社，1981年恢复区级镇建制。古时xx一带是水乡泽国，前河、后河、长河三水在xx上两公里汇合，水势很大，一片汪洋。而地处中流的筲箕山外露，远远望去如牌浮水面，故名xx。1949年6月xx镇人民政府成立，上属xx区，下辖保甲不变。1985年12月底xx镇下辖4个村和上、下镇两个居委会，1992年3月撤区并乡xx镇扩大辖区，地域范围包括皖河两岸的猫山和xx，共辖17个行政村、4个居民委员会。1951年至2001年xx镇是xx县城所在地。2001年起，xx县政府迁至高河。217、004年，xx列为全国重点镇。2004年底，皖河乡并入xx镇，撤除原xx县皖河乡行政建制，皖河以东猫山一带的9个行政村划出，xx镇共辖18个行政村、4个社区居民委员会。7地方戏曲文化xx镇为徽剧、黄梅戏发源地，京剧发详地。大约在明万历以后到清乾隆初上下百年间，xx戏班艺人对青阳腔、昆腔、俗调、弋阳腔等多种腔调，进行加工，逐渐形成徽调，即徽剧的前身。徽剧名伶郝天秀、京剧鼻祖程长庚是典型代表。包世臣都剧赋云“徽班昳丽，始自xx”，点明了xx是徽戏的发源地。“南国艺兴隆，北都弹戏香，梨园佳子弟，无石不成班”，说明徽班遍及全国，没有xx伶人参加，就没有徽班。xx在明清时是比较发达的水路城镇，商贾云集，18、下江人以丝绸棉麻盐杂来此交换潜岳的木材、中药、茶叶、竹席，往往看戏消闲。xx镇清末著名京剧表演艺术家杨月楼的故里杨下墩，今仍有业余京剧团。皖河地区民间戏曲历来盛行，农民、手工业者大多会唱黄梅戏。xx黄梅戏班社数量、规模、演员人数及演出水平，在安庆地区历年都有很高的知名度。据调查统计，自雍正时起到解放为止，xx县内徽京剧社班有24个，演员达400多人。解放以后xx还有5个半徽半京剧团：青年京剧团、群乐剧社、旧剧改进社、汪岭京剧团、杨牌京剧团，其中杨牌京剧团绵延至今，坚持演出徽剧，延续徽戏传统。如今的xx，还活跃着很多私人黄梅戏团，“出门三五里，处处黄梅声”。8镇内道路交通在城区街道建设中，将原有19、的建设路改造成水泥路面。镇区道路框架基本形式，道路铺装率达90%，2003年度新扩、改建道路面积3万平方米。xx镇旧有街道5条：上镇的河北街、四平街；下镇的正街、后街、汀字街。街道狭窄，为45米宽的石板路。城区地势低洼，常受洪水威胁。解放后，政府对旧城进行了改造并扩展了城区，城市面貌格局发生了很大的变化。先后修建了建设路、建新路、皖河路、石腊路、怀望路、怀中路、大桥北路、宜塘路、中洲路及皖河大道，全长8495米。同马大提建成后，上xx因位于堤外，不再发展建设，并于1988年迁入下xx。随着皖河大桥通车，城镇过境公路三北线和怀太线向外扩展，城镇沿路扩展，发展了官山、猫山新区。城市中心也逐渐由建设20、路部分移向皖河大道。现存老街道有正街、后街、汀字街、永兴街等。9对外交通运输发展现状皖河右岸，一座6级航道码头，为蔬菜、粮食其它农副产品和建材等大宗产品的运输服务。公路方面：xx西北方向是通往合肥、安庆、潜山的318国道和一条通往三桥方向的212省道。xx南北是通往太湖方向的怀太公路。东边通往望江、皖河农场的石新路。镇内无铁路和空运交通。10商贸及市场发展现状皖西南地区历来是物产丰富的渔米之乡，xx镇历史上即为望江、太湖、潜山和xx边界地区商业、贸易和水上运输中心，俗称商埠和皖南农产品集散地。近年来，随着市场经济的不断发展，xx农副产品交易额逐年上升，辐射范围包括周边19个乡镇、约50万人口。21、尤其在每年春节前后，集市贸易繁荣，流动人口达10万人左右。xx镇现有各类市场6个，占地面积约5.2公顷，其中xx市场为全国文明市场，占地1.4公顷；粮油、果品批发市场2.47公顷。xx镇现有超市12家，个体工商户1867户。11园林绿化城区2003年新增公共绿地500平方米。沿皖河大道、建设路、 建新路等主要道路绿化初见成效。麻塘湖东岸山丘绿树成荫，起到了较好的保护水源作用。水库排水渠、庆洲河大部分沿岸绿化较好，但缺少管理，茅草杂灌丛生。星光河、刁子河仅部分河段有树木围护。1.3 相关规划摘要（一）、安庆市市域城镇体系规划综合报告（2001年2020年）摘要 1.规划原则（1）整合资源，优势互22、补的原则； （2）城乡一体，持续发展的原则； （3）区域协调、突出特色的原则； （4）实事求是、承上启下的原则； （5）以人为本、营造良好环境的原则。 3市域城镇发展条件分析xx工业发展较快，目前已形成“大龙山高河”，“月山xx”的“T”型工业产业带。由于距安庆较近，随着安庆市区不断向北拓展，xx县城的经济、基础设施以及城市建设已逐步与安庆市连为一体，今后发展成为安庆市区的一部分。4行政区划调整xx镇行政区划调整为：xx镇xx镇、皖河乡、腊树镇、雷埠乡。在规划期内争取调整为安庆市xx区。5城镇人口 高河镇、xx镇远期（2020年）规划人口规模为为1015万人。 6城镇化水平xx县城镇化水平预测23、2005年达42%44%，到2010年达48%50%，到2020年达58%60%。7职能分工xx镇属于综合型城镇。8市域城镇经济分区安庆市域划分为4个城镇经济区，即安庆中心经济区、桐-枞经济区、潜-岳-太经济区和宿-望经济区。安庆中心经济区即以安庆市为中心城市，以枞阳、高河、xx为次中心城镇，地域范围是安庆市、枞阳、xx大部分区域，规模到2020年城镇人口140万左右，占全市人口45.6%左右，GDP697.5亿元，占全市50%。本区是市域经济和城镇最发达地区，今后发展将通过基础设施尤其是交通设施的开发建设，形成我市产业高度化先行地区和高新技术产业、能源基地、科技及人才集中地区。9市域城镇等级24、体系xx镇为县域次中心城镇10市域城镇规模xx镇规划期末的2020年人口为25万人。（二）、安庆市xx县城镇体系规划（1997年2020年）摘要1、县域经济社会发展战略（1）战略任务实现工业化在工业化的广度（农村工业化）和深度（城市工业化结构高度化）取得突破；工业净产值占工农业净产值比重达80%以上；形成纺织、机电、建材、化工优势产业群体，积极培育发展一批高新技术产品，经济结构趋于合理，整体经济效益明显提高；到2010年第一产业劳动力重下降到30%以下，第二产业增长到35%以上，基本完成工业化任务。加速城镇化加快城镇建设和城镇化步伐。到2010年全县城镇人口占总人口比例超全省平均水平，达到全国25、平均水平。走向市场化建立社会主义市场经济新生体制，形成健全的市场主体、发达的市场体系，完善社会保障制度和与市场经济相适应的宏观经济调控体系，同国际经济接轨。初步实现现代化工业、农业、基础设施和科学技术现代化取得突破性进展，在生产和建设中大量运用现代化技术装备，生产手段基本实现机械化、电气化和自动化，技术进步在经济增长的贡献率达到50%以上。促进社会全面发展和进步人口得到控制，居民文化和身体素质有较大提高；消费水平上新台阶，消费结构趋于合理；城乡差距缩小，基本消除贫困，环境质量从总体上得到改善；民主和法制进一步健全，城乡居民普遍有安全感。（2）战略目标力争在下个世纪初把xx建设成为综合经济实力达26、到全国中上等水平的县级市，初步实现现代化。2002年前努力实现综合实力跻身全省先进行列，建成标准小康县，完成县城迁址三大目标。2、战略重点（1）培育化工、轻纺、机电、建材4大支柱产业，积极开发技术密集型和高新技术产业；继续大力发展乡镇企业，推进工业化进程；（2）强化农业基础设施建设，发展高产、优质、高效农业；（3）加强市场建设，大力发展第三产业，拓展对内外贸易；（4）优先发展科技教育，提高人口素质；（5）加快城镇基础设施建设，形成功能较齐全，协调发展的城镇体系。3、战略布局农业形成圩区、丘陵区和山区3个不同类型农业经济区。圩区农业的主攻方向是：粮、油、棉、水产品、水禽等；丘陵区农业的主攻是：粮27、油、畜、禽、林、果、茶、桑等；山区农业的主攻是：林、果、中药材、茶等。工业和第三产业（包括各类市场）主要沿桐高宜重点的发展区段（即206国道线）和月（山）黄（墩）石（牌）一线（即318国道线和三北公路）分布，结合农业布局，形成“T”形产业带。4、县域城镇化水平预测预测2002年、2010年全县城镇人口分别达27.429.1万和4547.7万,占总人口比重分别为3335%和5053%。5、城镇经济区划将杯宁县分为4个城镇经济区，即高河月山、xx、黄墩和洪铺经济区。xx经济区包括xx、腊树、黄龙、江镇5个镇和雷埠、皖河、大洼乡3个乡，面积39987平方公里，占全县总面积2592%；人口2387万28、，占全县总人中3082%。xx为中心镇，第二产业以纺织、食品、机械及其它轻工业为主。食品工业以xx镇为主。保持传统粮食加工业，同时开发绿色食品、肉食罐头、蔬菜冷冻或保鲜及饲养生产等；机械工业主要是农用机械和交通运输机械行业；轻工业以包装、彩印及铜版纸为特色。大力发展城镇第三产业，尤其办好xx、腊树等农业产品批发市场、果品市场及其它商贸市场。农业上利用湖塘水面大力发展水产、水禽养殖业，扩大城郊农业（蔬菜生产、养殖加工等）。在稳定水稻生产同时，保证棉花、油菜等经济作物，为纺织、食品等产业提供更多的原料。6、城镇等级规模综合考虑城镇职能、规模、空间分布以及在区域中的地位和作用，确定xx县域城镇等级体29、系如下：第一级城镇（县域中心城市）：xx新县城（高河镇）；第二级城镇（县城副中心镇）：xx镇、月山镇、黄墩镇、三桥镇、洪铺镇；第三级城镇（建制镇）：大龙山镇、茶岭镇、金拱镇、马庙镇、腊树镇、黄龙镇、海口镇、江镇镇、雷埠乡、清河镇、石镜镇、山口镇、凉亭镇；第四级城镇（农村集镇）：秀山、五横、大洼、枫林。7、镇职能分工xx镇：县域南部中心镇，商贸、服务城镇；轻工、纺织、食品、机械工业为主的轻型工业城镇。8、县域重点城镇发展的建议xx镇城镇性质：xx县重要的商贸、工业城镇，皖河流域物资集散地。产业发展方向：大力发展商品流通、集市贸易、金融保险及房地产业，同时积极发展服务业等其它第三产业；工业结构以轻30、型、少污染为主，发挥食品、纺织、机械等传统工业优势，并开拓新兴产业部门；城郊发展蔬菜、养殖和保鲜业，成为xx镇和安庆市的重要副食品供应基地。城镇规模到2002年，镇区人口4万左右，建设用地4平方公里，人均用地100平方米左右；2010年镇区人口56万，建设用地55平方公里左右，人均用地100平方米左右。用地发展方向：新区应避开地势较低的老城周围高产农田区，跨皖河向东北猫山方向发展。城市形态：猫山地区沿皖河西北（上游）和东南（下游）丘陵地较平缓，可作为xx新城区建设用地。城镇将分2个组团：老城区（下xx）、猫山新区。组团有河流或山地相隔，其间又有绿地楔入，使城镇具有良好的生态环境。9、县域基础设31、施配置 （1）公路xx黄墩高河公路。为使县域内3个中心城镇有便捷快速的联系，应修建xx至高河二级公路，线路走向经黄龙、清河、黄墩、公岭，以带动上述城镇发展；并将黄墩至公岭段裁弯取直，使线路更加顺畅。xx新坝公路。该线接宜九沿江公路，是xx镇又一对外出口，以便xx镇区更好地同沿江安庆和九江两港口城市联系。规划按二级公路修建。xx江镇安庆新线。拟与同马大堤结合，并修建江镇皖河大桥，使xx至安庆联系更加便捷。xx经江镇、洪铺至出口公路规划为干线公路，近期按三级公路改造，远期按二级公路改造。断头路连接线。主要有小市黄龙大洼、洪铺清河、洪铺秀山、凉亭金拱、公岭潜山、枫林马庙等线，规划按三级公路修建。（232、）港口、码头除已建成的月山石门湖码头外，规划在xx皖河右岸建设一座100吨航运码头，并按6级航道疏浚皖河，为蔬菜、粮食其它农副产品和建材等大宗产品的运输服务。10、防洪设施（1）江河治理皖河（含长河）：沿河152公里同马大堤除险加固，其中xx镇猫山新城区达到50年遇防洪标准；（2）堤圩达标海口广成圩、黄龙扬联圩、小市四嫌圩。大洼胜大圩、高河南圩、皖河东、西堤，防洪堤圩均达到20年一遇防洪标准。第二章 项目策划的总体布局与功能分区2.1 空间布局总体思路（1）镇域城镇体系规划范围以xx镇行政辖区内的庆洲河一河两岸为规划范围，包括庆洲河、庆洲河以西的中心城区及庆洲河以东的庆洲村。（2）城市规划区范33、围规划区北至皖河大道及皖河桥及同马大堤，西至建设路建新路宜塘路，南端延伸至庆洲村的陈屋及下刘屋，东至同马大堤。对xx镇城镇空间结构规划进一步加强空间集聚，强化点轴系统的建设，形成“一轴两区”的空间结构。 一轴为贯穿南北的一条主文化景观轴线（皖河古道），两区分别为庆洲河两岸的城镇中心区（文化区西区）和居住区（文化区东区）。（3）设计理念以棚户区拆迁改造为命题，在总体规划的基础上，通过独特的概念规划框架设置，及合理、有特色的分区布局，彰显当地作为戏曲圣地的唯一性，达成文化地产的新观念。2.2 空间规划设计理念（1）定位清晰：戏曲圣地（2）宣传口号：徽黄故里，戏曲圣地（3）主题突出：以戏曲文化为主题34、线索， 同时融入皖文化等民族文化，及当地民俗风情，结合商业开发，深度挖掘戏曲文化的商业价值，以扩大经济效益及社会效益。（4）资源统一：把原有、现有和即将规划重建的戏曲文化资源整合起来，统一在“戏曲圣地”的定位之下。（5）调性统一：将建筑风格、人文景观、景点装饰、宣传包装等从内容、风格、调性上都高度统一，从外观及内饰上配合戏曲文化的定位，营造戏曲氛围。2.3 空间布局总体思路（1）框架 文化区西区：以“一街一道一河滨”为规划主体框架，设置徽剧大街、黄梅戏大道两条戏曲文化景观主轴，结合当地自然资源，构建庆洲河滨河自然景观带，围绕框架设置的街区道路及穿插布局的景观节点，构建像珍珠一样的景观链，提升中35、心城区价值，产品互补，动静结合，形成向周边区域的辐射效应。以中心城镇的戏曲主题文化区作为精品旅游观光区结合房地产，在近期优先并重点开发和营销，然后根据资金状况再逐步向其它景区以及地产滚动发展。 文化区东区：以梅花园为中心，围绕着梅花园设置不同层次的居住区，在南边设置极富地域特色的乡村体验区。 （2）特色-徽黄故里 戏曲圣地 -根源-名片 作为徽剧、黄梅戏的起源，“根源”是重点要传达的概念，具唯一性和排它性，设计为具当地特色的地标性符号。分别通过“根”“源”两个点，黄梅戏大道和徽剧大街两条线，形成丰富的景观链，同时可作为旅游观光的线路，使“徽黄故里 戏曲圣地，”的策划定位声名远扬，成为当地的文化36、名片。（3）分区-布局 根据重要程度分级设置不同分区，以黄梅大道及徽剧大街及河滨休闲区为第一梯次，彰显戏曲文化的主题。根据观赏人群需求穿插布置其它分区旅游资源作为辅助，以主、辅园道将其合理连接，设置安置小区、房地产开发小区、滨河景观区、中心商业区、旧城改造区、地产开发预留用地等大的区域，辅以其它文化、教育、商业配套等区域。完成后的主要旅游线路与景点节点形似一串珍珠项链，也从另一个侧面表现戏曲文化镇的特征。（4）空间-对比-错落-层次 黄梅戏大道商业街和徽剧大街沿街商业建筑层高3层，重点区域建筑层高4层，采用商住结合形式。房地产居住小区建筑层高6层，形成前低后高的错落空间布局。通过开放式小区和封37、闭式小区以及不同街区建筑风格一致条件下的变化，形成对比，以期达到有机统一。滨河商业街区、房地产开发小区、以及预留用地建筑的层高的不同，营造出丰富的建筑层次的变化。（5）规划建筑风格：景观建筑风格设定为徽派皖南建筑风格，以营造古朴，大气，统一的氛围，也便于表现戏曲千年小镇的主题。并结合当地建筑中的元素为素材，从中提取所需符号，构建有特色的、有机统一的皖南建筑形式。在表现古建筑文化的特有气质和内涵上，对建筑形式的处理，并不是简单的模仿，而是将皖南建筑的符号特征经过艺术的加工，创造性的表现出来，使现代建筑与传统文化取得文脉上的联系，而且也给古老的形式注入了新的活力。同时尽可能的保护延用原有的民居，完38、整有特色的建筑可原地保留或拆迁异地，而残缺老旧的建筑尽可能地利用其律筑材料和部件。（6）控制开发周期规划设计时从招商角度，充分考虑开发商投入以及收益。景区布局可以实施分期开发，滚动操作，独立景区可采用租赁、特许经营。 近期开发安置小区；中期开发房地产开发小区、商业区、人文、教育及配套设施；远期为旧城改造、房地产预留用地、庆洲河周边区域开发。 2.4 空间布局在以上旅游布局思路的基础上，根据地理区位特点和资源特色，将本项目以“一道一街一河滨”为规划主体框架，设置徽剧大街、黄梅戏大道两条戏曲文化景观主轴，结合当地自然资源，构建庆洲河滨河自然景观带，围绕框架设置的街区道路及穿插布局的景观节点，并构建39、极富地域特色的乡村体验区。（1） 一道黄梅戏大道位于庆洲河西河滨，沿着庆洲河自北向南的河滨街道将作为黄梅戏的戏曲文化景观主轴，命名为“黄梅大道”。在规划布局时，以黄梅戏的戏曲文化为依据，设置黄梅戏大道戏曲文化景观主轴。其中的景点包括戏曲圣地xx坊、曹禺朝圣雕塑、戏楼式商业中心、戏曲之根雕塑、戏曲之根广场、天仙配与名伶景墙、大众戏台、滨水绿化景观带等景点。（2） 一街徽剧大街与黄梅大道交汇，以徽剧的戏曲文化为依据，设置徽剧大街戏曲文化景观主轴。其中的景点包括徽黄广场、戏曲之源喷泉、徽黄戏楼、戏楼式商业大楼、程长庚故居与杨月楼故居、xx商业中心、金鸡雕塑等景点。（3） 一河滨庆洲河滨休闲景观带在庆40、洲河上，设置景观点。其中包括戏曲廊桥、九曲桥及画舫等景点。（4）梨园大道景观带南北走向，与黄梅戏大道平行，与徽剧大街相交的大道称为“梨园大道”，大道两侧建筑为清朝徽派xx建筑风格，街边一二层为商铺，三四层为住宅。其中景点包括梨园大道、绝活雕塑群、身在戏中、黄梅小区与徽剧小区与拿手好戏商业街等景点。（5）文化区东区文化居住区东区（即庆洲河东岸区域）以商业地产的项目开发为主，力求营建丰富多层次的住宅群落，充分利用庆洲河、皖河等自然景观资源，创造更大的经济效益；辅以梅花园、农家乐等休闲娱乐观赏项目及周全的公共配套设施，提升区内文化价值、居住价值，丰富居民文化生活。（6）麻塘湖景区麻塘湖位于xx城区西41、部，水资源极为丰富，湖光旖旎，胜景多处，拟开发为生态休闲度假旅游区。开发项目包括戏曲花船、水上高尔夫、水上乐园、星级酒店等项目。2.5 分区策划构思 黄梅戏大道景观主轴（1）区块定位：该区块将以黄梅戏戏曲文化景观为纽带，成为集观光、休闲、文化、商业等多种业态于一体的，以黄梅戏戏曲文化为特色的鲜明的人文旅游片区。（2）主要功能文化体验、商业休闲娱乐（3）主要景区曹禺朝圣雕塑、戏曲之根广场、大众戏台等（4）规划思路在着眼于丰满戏曲圣地与文化环境、商业开发，营造文化休闲旅游体验环境的战略高度上，寻求 “人文景观”与“商业开发”的有机共生。使规划地不仅成为人文主题的观光景区，同时更是一个可以参与体验与42、休闲娱乐的休闲景区。充分体现人文建筑、广场、商业街道、雕塑、戏台等不同特点的景观，并加强道路绿色廊道的生境创造，形成复合生境框架。通过环境的创造和拓展，丰富节点的生境，创建和丰富景观区。将黄梅戏的有关人物、故事、元素用各种形式展示于景区内，非常直观生动。将当年的戏台、道具、服装等如旧仿制，做到最大程度的还原与回归。 徽剧大街景观主轴（1）区块定位该区块将以徽剧戏曲文化为纽带，成为集观光、休闲、文化、商业等多种业态于一体的，以黄梅戏戏曲文化为特色的鲜明的人文旅游片区。（2）主要功能文化体验、商业休闲娱乐（3）主要景区徽黄广场、戏曲之源喷泉、徽黄戏楼、戏曲博览馆、程长庚故居与杨月楼故居（4）规划思43、路充分体现人文建筑、广场、戏楼商业演出、戏曲博物馆、人文故居等不同特点的景观，并加强道路绿色廊道的生境创造，形成复合生境框架。通过环境的创造和拓展，丰富节点的生境，创建和丰富景观区。将徽剧的有关人物、故事、元素、演出等用各种形式展示于景区内，形成互动体验，非常直观生动。尤其是商业演出，让游客亲身感受戏曲圣地的戏曲魅力。程长庚故居与杨月楼故居的重建，尽量从旧民居中拆迁复原，或利用材料和部件，力求还原皖民居的原汁原味。 皖河古道（即庆洲河滨）休闲景观带（1）区块定位对皖河古道进行整体改造，恢复其鲜明水域特色。全方位营造地方原生态，通过建筑环境、生态植被的营造，给游客一个体验原生态河滨风光的休闲度假44、空间。（2）主要功能河滨休闲度假（3）主要景区戏曲廊桥、九曲桥及画舫（4）规划思路本区以河滨景观为基本设计思路，以“人与自然和谐”的生态理念作为环境设计的整体宗旨，充分还原、利用自然景观，对原有水体加以整理，呈现自然、悠然的休闲意境。利用区块内优美的自然景观，在河上修建戏曲廊桥、画舫，在河滨修建戏曲酒吧街、戏曲旅馆等，提升本项目旅游的商业价值。梨园大道景观带（1）区块定位为改善城镇环境，改善居民生活环境，提升xx镇的商业价值，拟在城区内建商业住宅小区，黄梅戏小区以及徽剧小区，其中，黄梅小区为开放式商住小区，便于商业活动。徽剧小区为封闭式高档小区，小区设有戏曲小广场、戏台等，让居民体验戏曲文化生45、活。（2）主要功能 文化体验、商业住宅（3）主要景区黄梅戏小区、徽剧小区、拿手好戏商业街（4）规划思路改造城区环境，提升人们的生活水平，在梨园大道南北两端分别设两个特色人文小区：黄梅小区与徽剧小区；其中，黄梅小区为开放式商住小区，便于商业活动。徽剧小区为封闭式高档小区，小区设有戏曲小广场、戏台等，让居民体验戏曲文化生活；黄梅小区是开放式商业小区，在小区的几条商业街中开发汇集xx乃至xx的手工艺和传统小吃美食，命名为“拿手好戏”商业街，充分发挥城镇商业价值，商业街路面将充分运用旧城区原有的麻石板，恢复老街的风貌与韵味。 文化区东区（1）区块定位文化区东区（即庆洲河东岸区域）以商业地产的项目开发为46、主，力求营建丰富多层次的住宅群落，充分利用庆洲河、皖河等自然景观资源，创造更大的经济效益；辅以梅花园、农家乐等休闲娱乐观赏项目及周全的公共配套设施，提升区内文化价值、居住价值，丰富居民文化生活；（2）主要功能 商业地产开发（3）主要住宅形态高层电梯住宅区、单体别墅区、连体别墅区、四合院小区、花园洋房（4）规划思路庆洲河东岸设定为高尚住宅区，按控制性详规的道路系统把区域分成三块，按照滚动开发的原则，将最北端设为高层住宅，中部为别墅区，包括有单体别墅区及连体别墅区，南端为六层花园洋房，另设四合院小区：中部和南端定位为低密度、低容积率，以得天独厚的自然环境及商业环境，配合梅花园、球场、农家乐等配套设47、施，吸引xx县乃至安庆市的人前来投资置业，大大提升xx镇的核心竞争力。 麻塘湖景区（1）区块定位麻塘湖位于xx城区西部，水资源极为丰富，湖光旖旎，胜景多处，拟定位为生态休闲度假旅游区。开发项目包括戏曲花船、水上高尔夫、水上乐园、星级酒店等项目；（2）主要功能 生态休闲度假（3）主要项目戏曲花船、水上高尔夫、水上乐园、星级酒店（4）规划思路充分利用麻塘湖先天的原生态自然环境，设置水上高尔、水上乐园、星级酒店、商务会议室等，吸引游人及周边地区的商务人士前来休闲度假，全方位营造地方原生态休闲体验，刺激消费，成为xx镇的收入增长点，同样提升了xx镇的商业价值以及核心竞争力。第三章 重点项目策划3.1 48、项目策划族群本项目按照规划，分为以下六大族群：族群名称族群内主要项目开端（皖河大桥及二桥）皖河桥戏曲之桥、戏曲圣地xx坊、曹禺朝圣、对楼式商业中心戏曲之根广场黄梅大道戏曲之根广场：“戏曲之根”雕塑、脸谱广场黄梅大道：名伶景墙、临街仿古商铺、滨水绿化景观带、大众戏台庆洲河：戏曲廊桥、九曲桥、画舫徽黄广场徽剧大街徽黄广场：“戏曲之源”喷泉、徽黄戏楼（包含徽黄戏台、戏剧博物馆、戏神庙）徽剧大街：东入口、徽剧剧目雕塑群、程长庚故居与杨月楼故居、戏楼式商业大楼、xx商业中心梨园广场梨园大道梨园广场：绝活雕塑梨园大道：身在戏中、黄梅小区与徽剧小区、拿手好戏文化区东区策划方案居住区：高层电梯住宅区、单体别墅49、区、连体别墅区、四合院小区梅花园：梅花奖”奖杯雕塑、戏曲星光大道、戏曲名人典故展示、梅花迷宫农家乐：水上农家乐、农家乐自助烧烤园、“翠竹轩”茶室其他配套设施：戏曲风格酒吧街饮食街、亭台楼阁、水上高尔夫麻塘湖旅游开发戏曲花船、水上高尔夫、水上乐园、星级酒店项目主要经济技术指标：根据可行性研究报告资料，现概念规划各功能区域经济指标调整如表：项目名称指标备注总面积368170.15m建筑基地面积84770.19m其中包括教育占地面积规划总建筑面积452522.40m其中包括教育建筑面积其中住宅423360m物业管理用房704m文化活动中心1408m教育建筑22272m商业建筑4778.40m地下车库50、（人防）9120m不计容积率规划总居住户数4500户规划总居住人口144003.2人/房容积率1.23建筑密度23%绿地率35.8%项目名称指标备注滨河景观带163678m旧城改造居住区71506m原有改造xx市场28100m仿古特色居住区43149m房地产开发小区21476m棚户安置小区22832m教育用地28126m商业中心25995m房地产预留发展用地115405m历史人文景点1488m超级购物中心5940m3.2xx镇文化居住区项目 开端（皖河大桥及二桥）皖河大桥和将要建成的皖河二桥，作为xx镇主入口，是人们与“中国戏曲圣地”的第一个接触点。从这里进去，就走进了徽剧和黄梅戏的发源地。皖51、河桥戏曲之桥桥柱以盔帽和脸谱的浮雕装饰，盔帽展示黄梅戏文化，脸谱展示徽剧。戏曲圣地xx坊在皖河二桥的西端设立xx坊，xx坊左右分别写“徽黄故里”与“戏曲圣地”，牌坊中间书写“xx”二字。牌坊两侧石雕各用徽剧、黄梅戏的经曲剧目造型。石柱上题写一副戏曲对联。曹禺朝圣皖河大桥西端的三角地带，设“曹禺朝圣”雕塑，还原戏曲大师曹禺朝圣xx的故事。戏楼式商业中心皖河大桥西北边的三角地带，建徽州古戏楼风格的商业楼群，楼群呈椭圆形围合布局，作为xx镇的商业中心广场及贸易集散地。 戏曲之根广场黄梅大道自212省道穿过皖河大桥，在桥的南边建“戏曲之根”大型标志雕塑以及标志广场，取戏曲文化扎根xx之意。位于庆洲河西52、河滨，沿着庆洲河自北向南的河滨街道将作为黄梅戏的戏曲文化景观主轴，命名为“黄梅大道”，向公众传播黄梅戏的戏曲文化。戏曲之根广场（1）“戏曲之根”雕塑在广场塑立“戏曲之根”雕塑，象征戏曲文化扎根xx镇。树根之上，塑立一个柱形xx，以呼应xx镇的镇名。xx正面刻“戏曲圣地xx”，背面刻清嘉庆十四年包世臣在都剧赋所写八字：徽班昳丽，始自xx。广场边开设车道及人行道。人们可以开车到这里，然后步行到xx处，近距离观赏、拍照。（2）脸谱广场以戏剧脸谱石雕作为广场装饰，脸谱为人脸大小，以便公众参与互动。黄梅大道（1）名伶景墙在皖河大道与黄梅戏大道交界处建戏楼式商业大楼。楼前空地上设置名伶景墙。名伶景墙，正面53、雕刻天仙配故事及xx董氏宗谱卷首“董氏历朝人物考”中记载：“董永父亡，贷钱以葬，曰无钱当以身为奴。及葬毕，诣钱主家，道遇妇人，求为永妻。钱主令织绢三百匹以偿，一月而毕，辞永去，曰我天之织女，天帝怜君至孝，令我助偿债”。讲述董永遇仙的故事。天仙配，是个家喻户晓的动人传说，也是黄梅戏的传统经典剧目，其故事所在地正是xx。 景墙背面把黄梅戏十大名伶的经典人物扮像做成装置：如严凤英饰演的七仙女、郝季球饰演的吴天寿、潘贤梅饰演的刘凤英、郑绍周饰演的春香、刘盛扬饰演的祝英台等等。墙上刻有“出门三五里，处处黄梅声”。（2）临街仿古商铺黄梅大道西侧开发地产，一楼与二楼作商业性用途，三楼为住宅，建筑统一是清朝徽54、派xx建筑风格。二楼商铺阳台为“美人靠”结构，客人可以在购物时休息、观景；商铺的墙面以黄梅戏十大经典剧目的瓷片画进行装饰：天仙配、牛郎织女、槐荫记、女驸马、罗帕记、夫妻观灯、纺棉纱、荞麦记、小辞店、蓝桥会。（3）滨水绿化景观带滨水区域设置绿化景观带：大理石铺设亲水石栈道，绿化景观点上展示黄梅戏的三十六本大戏。既是观赏景观，又能创意展示戏曲文化。（4）大众戏台绿化带的地面之上，立柱搭顶等距离设置7个大众戏台，重建当年有名的花戏台，如小市孔雀台、江镇万年台、蒋楼戏台、凉亭碧云宫、石镜青虚台等。戏台可供人们休憩、练习戏曲、锻炼之用，并设置相关的黄梅戏历史介绍。（5）黄梅大道黄梅树在黄梅大道上种植黄梅55、树，让公众感受名副其实的黄梅飘香。庆洲河（1）戏曲廊桥廊桥建于庆洲河上，桥上雕梁画栋，展示徽剧名角名段；设置音响，加上夜晚璀璨的灯饰，让公众从视觉和听觉上感受徽剧的艺术魅力。走在桥上，如梦如幻，感受人生如戏，戏梦人生。（2）九曲桥运用当地产的大理石材，在河面上修建九曲桥。（3）画舫庆洲河沿岸，搭建一艘画舫，可开设茶室、咖啡馆，便于公众休闲娱乐。 徽黄广场徽剧大街自东向西，与黄梅大道垂直相交的街道命名为徽剧大街，主要呈现徽剧的表演艺术和特色及向京剧的演变过程。大街两侧建筑为四层清朝徽派xx建筑风格，街边一二层为商铺，三四层为住宅。在黄梅戏大道与徽剧大街的交汇处，拟建一大型广场，名为“徽黄广场”（56、又含辉煌之意）。徽黄广场广场造型可建设成太极两仪图形，一半是徽剧一半是黄梅戏，寓意此广场为黄梅戏与徽剧两种戏曲文化的交汇处，两者和谐交融生生不息。在徽剧文化区，树立十个戏曲图腾石柱，代表徽剧里面的十个行当：生、旦、净、丑、副、末、外、杂、武、流；而在黄梅戏文化区，则用不同角色的盔帽造型作为装饰。（1）“戏曲之源”喷泉建于广场中心，象征着徽剧与黄梅戏发源于此并源远流长。“戏曲之源”与“戏曲之根”，合为“根源”，互相呼应；广场中心塑立胡琴雕塑造型，胡琴为黄梅戏、徽剧、京剧的主乐器。（2）徽黄戏楼广场东边紧靠庆洲河依水而建，造型为船形，称为“徽黄戏楼”；戏楼楼高五层，以徽派建筑造型为风格，仿古建造如57、古代画舫。（3）徽黄戏台徽黄戏楼一二楼设大型戏台，上演徽剧与黄梅戏。戏楼船型舞台设计为两面台，正面面向广场演出，背面面向河面演出，因需所变，重现清末xx河上乘船看戏的热闹情景；利用庆洲河的先天地形，加以灯光投影，在水上打造“印象xx”大型戏曲表演。（4）戏曲博览馆徽黄戏楼的三楼为徽剧的戏剧文化博览馆，四楼为黄梅戏的戏剧文化博览馆，分别展出各种舞台切末、盔帽、服装、道具、剧本手稿、古戏台模型等等。（5）戏神庙戏楼的五楼为戏神庙，供奉徽剧与黄梅戏的祖师爷老郎菩萨王灵官；并设体验互动区，进行戏曲基本教育，教人们学习戏曲念唱做打；休息观景台，便于参观者休息观景。徽剧大街（1）东入口徽剧大街东入口设拴马58、石，石上刻“无徽不成镇，无石不成班”。 （2）徽剧剧目雕塑群徽剧大街街道边，设置徽剧十个经典剧目群雕：贩马记水淹七军三娘教子徐策跑城六月雪探阴山安天会失街亭碰碑百花赠剑。（3）程长庚故居与杨月楼故居复建京剧鼻祖程长庚与一代名伶杨月楼故居。参照程长庚、杨月楼故居的样式，利用拆迁旧料，异地修复。（4）戏楼式商业大楼在徽剧大街的东西两端，各建商业大楼两座，共四座，同样采用古戏楼风格。（5）xx商业中心徽剧大街西端，设立xx商业中心及停车场。在中心绿岛设立金鸡碑。金鸡碑是戏神碑，也是中国戏曲史的活化石。 梨园广场梨园大道梨园广场梨园大道与徽剧大街交汇处，建“梨园广场”，广场四角各建戏楼式商业中心一座，59、便于商业活动的需要。四座商业中心以四大徽班名字命名：三庆、四喜、春台、和春。（1）绝活雕塑在梨园广场设徽剧“绝活”，以各种人物造型雕塑表现徽剧的十耍与十跳：十耍：有耍盆子、耍扇子、耍念珠、耍辫子、耍髯口、耍甩发、耍帽翅、耍翎子、耍牙、耍叉；十跳：有跳魁星、跳加官、跳财神、跳僵尸、跳判官、跳八仙、跳土地、跳寿星、跳大头鬼、跳小头鬼。梨园大道南北走向，与黄梅戏大道平行，与徽剧大街相交的大道称为“梨园大道”，大道两侧建筑为清朝徽派xx建筑风格，街边一二层为商铺，三四层为住宅。（1）身在戏中梨园大道两侧的建筑，选择三楼楼层飘出街道的阳台墙壁上做彩色壁画，一左一右的两侧阳台分别画出同一出戏里相对应的两个60、角色。如街道左侧是牛郎的浮雕，右侧与之相对应的，是织女的浮雕。主角隔街相望，整个街道都成了舞台。走在路上的行人，仿佛置身剧中，戏如人生，兴味盎然。（2）梨树在梨园大道种植梨树，呼应街名。（3）黄梅小区与徽剧小区在梨园大道南北两端分别设两个特色人文小区：黄梅小区与徽剧小区。黄梅小区为开放式商住小区，便于商业活动；徽剧小区为封闭式高档小区，小区设有戏曲小广场、戏台等，让居民体验戏曲文化生活。（4）拿手好戏在黄梅小区设“拿手好戏”特色商业街，展现xx镇各行各业的拿手绝活，如 “乐器一条街”、“戏服道具一条街”、“特产一条街”、“小吃一条街”、“工艺品一条街”。 麻塘湖旅游开发麻塘湖位于xx城区西部，61、水资源极为丰富，湖光旖旎，胜景多处。天高气爽，登楼远眺，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”的诗情画意令人叫绝。戏曲花船在夏季黄梅时节举办黄梅戏艺术节，在秋季丰收时节举办徽剧艺术节，并在麻塘湖上组织花船队，让各个民间班社在花船上进行表演比赛。水上高尔夫设水上高尔夫，让游人在风光迤逦中享受高雅的贵族运动，也可作为公务接待休闲场所。水上乐园 设立水上打猎、野战、或大型水上游乐设施，供人们游玩。星级酒店在湖滨规划建造一座星级酒店，以招待前来朝圣旅游的游客。 文化区东区（庆洲村）策划方案庆洲河东岸区域开发以商业地产项目为主，力求营建丰富多层次的住宅群落，充分利用庆洲河、皖河等自然景观资源，创造更大的经济62、效益。辅以梅园、农家乐等休闲娱乐观赏项目及周全的公共配套设施，提升区内文化价值居住价值，丰富居民文化生活。居住区把庆洲河东岸设定为高尚住宅区，按控制性详规的道路系统把区域分成三块，将最北端设为高层住宅，中部为别墅区，南端为六层花园洋房，中部和南端定位为低密度、低容积率。（1）高层电梯住宅区位于区域北端，住宅建议在12楼至18之间。可观赏到皖河、庆洲河及梅花园的优美风光。（2）单体别墅区位于区域的西边，利用庆洲河滨优美的自然风貌，保持现有丰富的植物带作为绿化，同时紧临梅花园，景观一流。(3)连体别墅区位于区域的西边，即四层情景洋房，可利用庆洲河滨风貌。(4)四合院小区以徽派四合院为主体住宅；四合63、院小区与梅花园为邻，可充分利用梅花园优美的自然景观环境。四合院取四水归堂、有天有井之意，可按一进、两进、三进模式分为豪宅、超豪宅。梅花园开辟一块梅花形状的地建梅园，从空中俯瞰，似一朵梅花盛开。梅园分区种植不同品种的梅花，主干道称为“梅花大道”，周边的小道，依次命名为“梅花一弄”、“梅花二弄”、“梅花三弄”等。（1）“梅花奖”奖杯雕塑“中国戏剧梅花奖”，是中国戏剧表演艺术最高的奖项。梅园分区种植不同品种类的梅花，竞相争艳。梅园中心位置设一座大型的“中国戏剧梅花奖”奖杯雕塑。（2）戏曲星光大道从园门到奖杯雕塑开辟一条“戏曲星光大道”，将“梅花奖”从第一届开始的颁奖名单纪念砖铺于路面，游人边走可边感64、受中国戏曲界28年来的最高成就和荣誉。（3）戏曲名人典故展示在梅园中适量设置当地各种戏曲名人典故，作为展示：如曹禺朝圣、戏曲理论家程演生、音乐家曹沁泉、著名班主张光友等。（4）梅花节每年梅花盛开的季节，举行“梅花节”，吸引游人参观拍照；于园内设置小型戏台表演京剧、黄梅戏；（5）梅花认养为梅园注入商业活力，开展梅花树“认养”活动：本地居民或游客可以出资认养园内梅花树，将一块刻有认养人名字的小木牌挂于该树上，建立梅花与人的情感纽带，增加梅园的被关注度。（6）梅花迷宫用梅花种植出一个梅花形的“梅花迷宫”，游客可亲身体验迷宫内寻找出口的乐趣。（7）戏梦梅园在梅园内提供戏服拍照的租赁点，拥有戏梦的游人可65、以穿上精美的戏服在梅花丛中留影，实现自己的戏剧梦想。（8）其他园内开设“踏雪寻梅”、“梅花宴”等娱乐休闲活动，与公众互动；并建设游泳池、网球场、羽毛球场、健身房幼儿园、小学、银行、邮局、电信局、社区医院等生活配套设施，丰富居民生活。农家乐规划区域的西南部，靠近庆洲河，设立农家乐。（1）水上农家乐引庆洲河水进来成为池塘，种植荷花、菱角，养鱼虾及水鸭，开设水上农家乐。可赏花、摘莲篷、采藕采菱角，钓鱼虾，吃河鲜。（2）农家乐自助烧烤园临水区域的自助烧烤园，特色农家乐野趣横生。院内可种植梨树、石榴树、枣树等，游客可自助摘食，更显田间乐趣。（3）节日篝火宴每逢重大节庆，可举行篝火宴烟花会，便于人们聚会娱66、乐。（4）“翠竹轩”茶室利用本地丰富的竹林资源，在竹林中设茶室，供住户和游客喝茶休闲。（5）野菜节每年野菜生长季节，举办特色野菜节。将当地野菜，如薇菜、马兰头、灰灰菜、马齿苋、鸡头米等搬上餐桌，符合人们绿色餐饮的潮流和需求，同时为本地创造经济效益。其他配套设施适当、适量的商业、娱乐、文化设施，不仅能丰富当地居民的日常和文化生活，更能为充分利用资源，创造经济效益。（1）戏曲风格酒吧街、饮食街沿庆洲河滨设立戏曲风格的酒吧街，设饮食街（茶馆、酒馆、饭馆）。（2）各种亭台楼阁在本区域自然条件适宜的地方，设立供人们休憩的亭台楼阁，以中国经典戏曲剧目命名，如牡丹亭、西厢记、燕子阁、桃花坞等。 全区辅助设施67、（1）茶室传承发扬石碑镇老街一贯以来的饮茶文化，在主要街道上将设置各种规格级别不同的茶室，如高档的品茶室、茶庄，平民的茶坊、茶铺，便于居民、游客饮茶聊天，让原住民找到归属感与认同感，让游客发掘到地域特色与趣味。（2）广播在各街区设置隐性广播，每天定时播放经典曲目，从视觉到听觉全方位地灌输戏曲文化，让人们熏陶在浓厚的戏曲的氛围中，。3.3分期建设规划项目按照分期建设的原则：近期开发安置小区；中期开发房地产开发小区、商业区、人文、教育及配套设施；远期为旧城改造、房地产预留用地、庆洲河周边区域开发。 一期(启动期2011年-2015年)启动期内，优先开发安置小区，为搬迁和之后的建设打下基础。同时，建68、设一批重点性的景观、商业等项目，为之后的发展建设开个好头。启动期开发项目：（1）集中全力建设好棚户安置小区，为之后的开发建设做好准备，为解决当地居民拆迁、旧城改造做好充分准备。（2）启动期内，优先建设一批关键性的景观、商业项目，塑造出区域未来发展的雏形，为未来发展打下基础。同时为招商引资等，塑造良好的形象资产。其中，优先建设的项目包括：开端（皖河大桥及二桥），包括桥的改造、戏曲圣地xx坊等；戏曲之根广场、徽黄广场；以及黄梅戏大道、徽剧大街、梨园广场、梨园大道的建设等。二期(成熟期2016年-2021年)根据文化居住区建设发展状况，并结合区域经济和旅游发展趋势，调整、充实、提高原有项目，完成区内69、各功能区和景点建设。本期为重点建设时期，对文化区地产、商业、文化、旅游等设施集中建设，规模建设。形成“戏曲圣地”规模化、全面化的形象塑造和发展。也是整个“戏曲圣地”项目竞争力形成时期。成熟期开发项目：对黄梅大道、徽剧大街、梨园广场、梨园大道等区域内的地产、商业、文化、旅游等设施进行充分配备。对文化区东区（包括地产项目和旅游文化等设施）进行开发。同时，该时期也是品牌推广时期，加大市场营销与品牌推广工作，是“戏曲圣地”这一文化居住品牌集中发力的时期，是品牌资产和品牌优势充分发挥商业、经济价值的时期。三期（完善期2022年-2033年）完善期为预留用地、麻塘湖旅游开发。根居项目实施的具体进程和市场状70、况，进行房地产预留用地、麻塘湖旅游开发。第四章 投资与收益分析4.1 项目卖点、潜力及利益点解析1、定位的独特性 （1）项目定位与市场目前以及将来发展趋势一致，项目对消费者的吸引力为项目收益提供保障。依托文化形态的商业、旅行开发日益彰显巨大的经济价值；中国传统文化、戏曲文化的经济价值挖掘带动了一批“文化品牌”的诞生，并日益创造着巨大的经济效益。xx镇文化居住区项目定位为，以“戏曲圣地”为开发理念，整合旧城改建、文化重建、旅游开发以及房地产开发、商业开发等的综合开发项目。依托xx镇作为徽剧、黄梅戏发源地，京剧发祥地的文化资源，结合当地丰富的自然、生态资源等，打造国内戏曲文化核心品牌“戏曲圣地”。71、以文化品牌的塑造形成对经济效益的巨大拉动力，促进经济、文化、社会等各方面的综合提升，将xx打造成依托“文化圣地”这一文化品牌的独特区域经济综合体。项目符合市场发展规律与趋势，形成以文化品牌带动经济、社会综合发展的独特开发模式，具有市场的前瞻性与高度性。（2）“戏曲圣地”的定位可使文化资源、自然资源、社会资源等有机整合开发，并与周边和整个安徽地区的旅游、商业等资源实现互补联动，实现共赢。项目以戏曲的历史文化资源为切入，整合当地文化、自然、社会等多种资源，实现整合开发。将xx的戏曲文化价值最大化的挖掘，并充分利用庆洲河、麻塘湖等自然风光资源，当地丰饶的物产，已经形成的商业环境等；整合旧城改建、房地72、产开发、商业开发及旅游开发，将市场收益最大化。皖西的旅游发展相对于安徽“两山一水”的传统格局还处于快速成长期，在这样一种大的市场格局下，“戏曲圣地”项目的旅游开发部分将获得较大的市场总量保障。另外，皖江流域产业转移政策、安庆文化旅游发展规划以及xx县文化产业与旅游兴县的政策，使得该项目具备很强的政策优势。2、资源的稀缺性 （1）、历史文化资源xx镇是“千年古镇”，拥有悠久的历史与文化。明清以来，这里一直是皖西南重要的农副产品集散地。商贾云集，货贿泉流，乃xx诸镇之首，历史文化底蕴深厚。xx镇是徽剧、黄梅戏的发源地，国剧京剧的发祥地，同戏曲文化有着深厚的历史渊源；历史上，xx镇还诞生过诸多徽剧、73、黄梅戏、京剧艺术名流、戏曲大师。深厚的戏曲文化积淀成为xx镇发展的独一无二的资源优势。（2）人文民俗资源xx镇戏曲文化渊源延伸到了现在，戏曲文化已经植根于xx人的生活中，形成了极具特色和价值的人文民俗资源。丝竹不断，黄梅飘香，这里的民间戏剧班社如雨后春笋般发展，他们的足迹更是遍布大江南北。xx剧团多次进京展演，并受到中宣部、文化部等5部委的表彰奖励。（3）自然资源项目位于xx县域西南部，北有皖河穿越城区，东有庆洲河，西北有麻塘湖，湖光旖旎，胜景多处。（4）周边资源借助周边地区丰富的旅游资源，如潜山县天柱山每年超百万客源这一成熟的旅游资源，以及太湖县正在兴建的五千年文博园，二者都在半小时车程内，74、联手打造旅游金三角地带，形成联动效应，扩大品牌知名度，吸引旅游客源。3、区位交通的便利性 xx濒长江、枕皖水，与望江、太湖、潜山、皖河农场毗连，集镇辐射人口 安徽省xx县xx镇达60多万人。距合九铁路安庆站、安庆民航机场和长江“黄金水道”安庆港仅30公里，与正在规划建设的东（营）香（港）和广（洲）济（南）高速公路出口仅2公里。安庆长江公路大桥和正在建设中的望江长江大桥与这里的212省道相连，为xx构建起了新的交通枢纽。4、地价不断走高，升值潜力大2009年，上海、合肥土地市场呈现量价齐升局面。政府为了平抑过快上涨的房价，加快推地步伐，通过加大土地市场供应来平抑地价。而土地作为不可再生资源，土地75、供应过量，加速了土地消化步伐；长远来讲，随着可供土地量的减少，土地供应将会越来越紧。但是，我们有不可逾越的18亿亩红线，所以土地供应是有限的。即使考虑容积率的提高，也必然要考虑一级开发的难度，两相抵消，土地供应局面大势是不会转变的。4.2 项目投资及收益 投资分析（1）开发投资估算 （均为人民币）2011-2016年为xx镇文化居住区项目规划的开发建设时期，本阶段规划区内所有景点、基础设施、配套设施将建设到位，投入使用。xx镇文化居住区项目规划投资估算表商业街占地面积层数总面积单平方造价总造价A24507.324507.31200mm229408760B28049.423层84148.261276、00mm2100977912C3569.523层10708.561200mm212850272E8436.763层25310.281200mm230372336F9371.213层28113.631200mm233736356G28072.828072.81200mm233687360教育用地I122154.73层366464.11200mm2439756920预备发展用地N353134.8353134.8未统计仿古建筑总面积景观单平方造价总造价D106778.792000mm2213557580滨水公园H118482.63600mm271089578中心公园L84017.8500mm242077、08900农家乐O66614.1500mm233307050建筑居住用地单元面积单栋总面积层数总面积栋数建筑总面积单平方造价总造价B90mm2X2180mm261080mm236 388801200mm246656000C90mm2X2180mm261080mm229 313201200mm237584000E（一梯四户)90mm2X4360mm262160mm218388801200mm246656000E（一梯两户）90mm2X2180mm261080mm223248401200mm229808000F(一梯四户)120mm2X2560mm21812960mm2344406401200mm78、2411264000160mm2X2F(一梯六户)90mm2X4600mm21810800mm24432001200mm251840000120mm2X2I(一梯四户)120mm2X4720mm21810080mm2464636801200mm2715392000160mm2X2I(一梯六户)120mm2X2600mm21810800mm2141512001200mm21814000090mm2X4J(单体别墅区)130mm2X1130mm23390mm274288601800mm251948000K(连体别墅区)160mm2X2320mm23960mm250480001800mm28640079、000M(四合院)1280mm2X11280mm211280mm248614401800mm2110592000 徽黄戏楼+廊桥 面积未能确认 材料设施未能确认，造价未能确认估算金额：23000000 根广场+源广场 面积未能确认 材料设施未能确认，造价未能确认估算金额：6500000 投资总额 合计： 267653302 元 （2）拆迁费用 因房屋及道路拆迁费涉及到搬迁补助费，安置补助费，损失赔偿费等因素，情况复杂，也因不了解当地的具体情况与实施工程的具体情况，故此报告未能做出拆迁费用的预算。（3）市场营销推广投资估算2016-2019年为本项目的品牌推广期，本阶段将加大市场营销与品牌推广工80、作，力争将景区升级为国家5A级景区。参照行业标准，以营业收入的1%作为营销推广费用，预计此阶段的营业收入为398921.37048万元，营销推广费用为3989.21万元。 效益分析（参照收益测算表）由规划发展安排，xx镇文化居住区项目的规划开发建设所需投资估算总额为267653.3024万元（约27亿人民币），根据旅游项目的设置，其未来的旅游经济收益主要为游客旅游消费，因此本规划结合国内旅游消费趋势判断对本项目旅游收益进行粗略估算，以分析项目的经济盈利能力。(1) 利益来源解析（1）地产投资收益商业地产投资或投资开发本案的大型景区经营商、地产运营商将获得土地升值带来的收益、土地使用权出租产生的81、收益、物业销售收益等；（2）旅游门票收入项目内，各独立经营的景点收取参观门票，戏曲文化表演收取演出门票；（3）物业租金收入商业街道、商业楼、休闲娱乐业等物业投资业主可回收各种形式的地租、房租；（4）具体业态经营收入餐饮、住宿、娱乐、商品销售等经营承包商可以通过相关的产品和服务的提供获得收益； （5）xx镇周边产品开发收益xx镇目前可以开发农家休闲、农业旅游，特色手工编织品等。（2）收益估算 预计旅游区建设启动期结束后，第一年旅游人次达到51.12万，第二年达到55.44万人，第三年达到59.76万人，第四年达到64.08万人，第五年达到68.4万人，第六年达到72.72万人，第七年达到77.082、4。根据以下预测来估算收益：（1）门票定价40元；（2）住宿：预计接待游客数的60%会在旅游区内住宿，人均消费100元；（3）购物：预计接待游客数的60%会在旅游区内购物，人均消费30元；（4）娱乐与服务：预计接待游客数的60%会在旅游区内有此项消费，人均消费30元；（5）餐饮：预计接待游客数的60%会在旅游区内就餐，人均消费40元；（6）房地产按均价4000元每平米单价（此乃BCEFIJKM所有房地产形态的售价平均值），按照房地产的滚动开发，后期的售价将会更高，收益也将更高；（7）商业街均价4000元每平米单价；以此依据估算，商业街及住房的房地产收益合计达到789129.972万（约79亿人83、民币）；旅游观光收益，第1年实现旅游区经济收益达到3578.4万元；第2年达到3958.416万元；第3年达到4356.38448万元；第4年达到4774.015109万元，第5年达到6239.168942万元，第6年达到6766.671237万元，第7年达到7319.925326万元，第8年达到9121.727619万元，第9年9798.673838万元，第10年达到10509.22658万元。从建设成熟期开始计算，预计3年内，商用及居住地产以5成售出率计算，那么，3年后的经营的总收益： =789129.972*0.5+4356.38448=398921.37048万元，已高于投资成本。即从84、建设成熟期开始，预计3年内即可收回成本。必须指出的是，旅游受到多种外部因素的影响作用，各种变化将会引起市场收益的增减，本规划的估算以毫无外界影响为前提的静态分析，具有一定的局限性。同时本项目的开发是以旅游为主导的多种经济成份共享的开发模式。4.3 项目招商组合（分类）1. 投资方 “十二五”期间，xx镇党委、政府将积极依托丰富的戏曲文化资源优势，充分挖掘地方戏曲文化内涵，以旧城改造为契机，以文化为载体，重塑古城新形象。3月2日，xx镇举行“戏曲圣地，徽黄故里”重大文化旅游项目策划方案征求意见会议，县领导和县发改委、县旅游局等相关部门参加。随着该项目积极推进与实施，不仅为xx镇经济社会发展带来契85、机，扩大xx乃至xx对外影响力与知名度，还将促进xx旅游总体水平迈上新台阶。 在重大旅游招商项目中，我市在招商引资方式和机制上有所创新，招商意向是：既可以独资、合资、合作经营、股权转让，也可以整体或部分租赁、出让50年期左右的景区经营权等等。2投资现状 xx镇城镇建设用地重点向东南发展，适当向西部、北部发展。规划居住用地面积213.29公顷、工业用地72.49公顷、仓储用地面积25.16公顷、公共设施用地141.14公顷、对外交通用地19.79公顷、道路广场用地95.62公顷、市政公用设施用地29.58公顷。 规划城市道路网主干道系统-规划形成“二横三纵”的主干道系统。“二横”即皖河大道和新民86、路，连按东西；“三纵”即建设路、建新路和五一路贯穿南北、并与外环路连接。 xx镇丁字街棚户区住房改造配建廉租住房项目已获审批，规划用地20.27万，住房改造总建筑面积36.486万，其中廉租住房建筑面积10万，并配套建设公共设施和基础设施。小区住房改造共5000套，其中：共配建廉租住房2000套，每套建筑面积50。总投资及资金来源：廉租住房估算投资14000万元，资金来源为：县政府配套资金11000万元，申请中央财政补助3000万元。分三个建设工期：2009-2011年。其中2009年配建廉租住房400套；2010年配建廉租住房800套，2011年配建廉租房800套。目前，进一步对xx镇项目区87、进行系统规划之后，根据具体项目进行系统的招商。结合发展的时序定位，分期进行招商。3.分项目投资模式（1）、徽黄戏楼、人文故居：高投入、高回报、独一无二的人文资源能带来巨大品牌效益。n 项目现状：徽黄戏楼及人文故居是整个项目最精华的人文资源，整个戏曲文化的精髓所在；n 利益来源：门票、娱乐、餐饮、购物、停车等n 投资成本：相关景观建筑n 招商对象：国内专业投资商、大型投资商n 招商模式：合资方式，如政府以土地及土地上物业入股，投资商承担建设、修缮，独立经营，向政府支付一定比例的收益。政府可适当给予管理及税收上的地方优惠政策。（2）、仿古商业楼、商业街、河滨休闲带：高投入、高回报、有一定风险。n 88、项目现状：周边区域生态休闲游的竞争激烈，本项目在生态休闲游上并没有绝对优势或独一无二的资源，主要得靠人气拉动，商业街的收益受到人流量的制约，存在收支风险；n 利益来源：商业租金、住宿、娱乐、餐饮、购物、停车等。n 投资成本：相关建筑。n 招商对象：省内大型投资商、国内大型投资商。n 招商模式：合资方式，如政府以土地入股，投资商承担建设、修缮，独立经营，向政府支付一定比例的收益。政府可适当给予管理及税收上的地方优惠政策。（3）、居住地产：高投入，高回报，投资回报快。n 项目现状：作为商业地产项目，目前我们的最大价值是毗邻天柱山风景区，戏曲文化底蕴深厚，环境优美，交通便利，但未来项目品牌效益成型后89、，商业地产项目将有巨大的升值空间。n 利益来源：房地产买卖及相关服务费用n 投资成本：相关建筑。n 招商对象：省内大中型投资商，国内大中型投资商n 招商模式：独资方式，如政府出让土地，投资商承担建筑、修缮，独立销售、经营，享有项目带来的全部收益。（4）、麻塘湖：风险小、回报快的黄金投资项目n 项目现状：麻塘湖具备先天优势，定位为生态休闲游，有很强的吸引力n 收益来源：项目门票、酒店住宿、餐饮等n 投资成本：相对较小，属于风险小，回报快的黄金项目n 招商对象：省内专业投资商、中型投资商n 招商模式：独资方式，如政府出让土地及土地上物业，投资商承担建设，独立经营，享有经营带来的全部权益；或者合资模式，如政府出租土地，投资商承担建设，独立经营，向政府支付租金。 （注：本报告是以毫无外界影响为前提的静态分析，具有一定的局限性。数据皆为估算值，仅供参考。实际数据受诸多变动因素影响，应结合市场的变动及当地具体情况再做分析）