深圳湾科技生态城b-TEC概念性规划方案文本报告55页.pdf

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1、深圳湾科技深圳湾科技生态城生态城b b-TECTEC概念性规划方案概念性规划方案2011.08.26？1、定位和挑战？深圳湾？沙河/高尔夫体育/文化中心深圳大学/虚拟学院高新南区住宅区高新中区/大冲村1.政府对最后一宗大块土地的期望新：(生物/新能源/互联网/新材料/文创)好：深圳质量，国际一流绿：国家级低碳生态示范园统：统一规划管理、分批建设快：18个月内交付20万m2，4年建成2.产业期望：宜：创业宜科研宜人，容纳高科技上市公司总部和研发，孵化创新型中小企业合：为高新区提供全方位综合配套服务3.开发机构期望：效：充分的经济效益解决投资资金缺口高：容积率高以产生空间与经济效益？1.政府对最后

2、一宗大块土地的期望新：(生物/新能源/互联网/新材料/文创)好：深圳质量，国际一流绿：国家级低碳生态示范园统：统一规划管理、分批建设快：首期交付20万m2，4年建成2.产业期望：宜：创业宜科研宜人，容纳高科技上市公司总部和研发，孵化创新型中小企业合：为高新区提供全方位综合配套服务3.开发机构期望：效：充分的经济效益解决投资资金缺口高：容积率高以产生空间与经济效益City城Ecology生态Technology科技international国际定位定位DefineDefine项目开发要求：容积率：6.0用地面积：20.3万m2总建筑面积：121.8万m2覆盖率：50%建筑高度：250m停车位：6

3、121辆高密度的挑战6层24米，覆盖率:100%12层48米，覆盖率:50%8层32米，覆盖率:83%25层100米，覆盖率:25%毛容积率2.5，覆盖率:25%毛容积率5，覆盖率:30%？建筑功能（地上部分）面积(m2)比例产业用房（85.3万）高科技上市公司总部基地（可售）34.1万28%70%高科技产业用房（可租）34.1万28%战略性新兴产业用房（无偿提供政府）17.1万14%综合服务用房12.2万10%30%商业配套用房6.1万5%酒店6.1万5%人才公寓11.6万9.5%其他0.5万0.5%总计121.8万100%企业需求企业需求通过深圳大学2009年深圳市中小企业成长特点和扶持政

4、策研究调研发现，中小企业在发展的需求，按强烈程度排名：1.金融服务环境的支持2.市场推广的需求3.法律顾问、企业培训、管理咨询、人才中介等管理需求4.专利申请、技术咨询等技术创新需求5.降低营商成本的需求，包括办公场所租金水平、人工成本水平、水电交通路桥费用等6.场地需求，产业用房空间不足因此，除场地等硬件需求，给予中小企业资金、市场、研发、管理上的综合扶持尤为重要。政府对中小企业的需求：政府对中小企业的需求：成长、成长、创新、生根！合多样功能混合的挑战？战略性新兴产业研发基地（经济+适用+开放+扶持）场地需求：5005000m2/家高科技上市企业总部（舒适+健康+半私密）场地需求：12万m2

5、/家配套服务平台商务休闲、餐饮娱乐、人才公寓、社区服务、停车交通综合服务平台公共信息平台、金融服务平台、法律咨询平台统筹安排综合配套服务的挑战深圳科技园美国硅谷中关村香港数码港中新天津生态城第三代:工作、生活、休闲一体，街区化新加坡纬壹科技城产业园历史 80s第二代:统一规划园区化、智能化、信息化 90s第一代:零散自发形成的厂房模式 70s10s00s？新的挑战作为国家级低碳生态示范园区，项目绿色建筑全覆盖，在节能和可再生能源利用、节水和水资源利用，节材和材料资源利用，室内外生态环境营造和资源运营管理等方面集成和应用创新。点绿成金，创造效益。？绿色深圳与深圳效益的挑战降低营商成本。通过在建筑

6、的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)，提供适用于中小企业的高效空间。通过国际研讨/咨询和研究最终确定城市设计概念方案和设计指引条件通过划分标段/策划竞赛方式和规则，为项目找到最合适的建筑/景观设计土地摘牌确定规划方案策划设计竞赛7.159.158.18规划方案招标汇报 建筑设计招标规划建筑同步招标适应规划的调整汇报？快=科学创新的设计方法+建设方法，不以牺牲质量的深圳速度好=兼顾深圳速度的深圳质量摘牌前通过公开的工作坊进行总体规划，不但多方面地吸收了意见，和常规方法相比大量地节约了时间。在实际设计中也会运用BIM系统来保证质量和速度。分期竣工一期20万m2二期70万m2

7、三期30万m2基线控制（政府主导）产业聚集的产业聚集的方向方向园区物业出园区物业出让价格让价格租金水平租金水平标准标准入园企业入园企业标准标准调控空间调控空间利益上线（企业运作）投融资投融资运营管理运营管理开发建设开发建设产业发展需求投融资目标需求共生、共赢？统=投融资、开发建设、运营管理三位一体，效=统一规划、开发、运营创造政治、社会、环境效益进出难。园区上下班高峰时间道路十分拥挤停车难。园区内停车位紧缺，沿路停车现象普遍吃饭难，总量缺口大功能单一，工业用地为主缺街道。缺少沿街灵活使用的店铺空间缺共享公共空间。深圳高新区发展为国内最成功最有效益的高新区之一，但依然存在问题：宜行/食/逛/停的

8、挑战？宜人空间尺度与人文环境营造的挑战？2、对策和方案？07.1507.15第一次项目工作会议项目主要时间节点07.2007.20第一次项目工作坊，提出前期对项目的定位07.2307.23第二次项目工作坊，提出三代产业园的概念07.2907.29国际专家咨询研讨会，专家普遍肯定了工作方向。08.0308.03向投控汇报项目，肯定了方案设计思路08.1708.17向唐市长汇报项目，提出修改意见08.2308.23向唐市长汇报项目，提出修改意见08.2608.26向许市长汇报项目项目组共开会17次，甲方汇报会50人/次国际大师咨询会50人/次定期工作坊15人/次共计400余人次。AECOM法国欧博

9、建筑与城市规划设计公司澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司HASSELL深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司深圳市筑博工程设计有限公司过程讨论模型高高 快快 好好 省省 绿绿 合合 宜宜 统统 方案总结方案总结优良 普通 较差高高 快快 好好 省省 绿绿 合合 宜宜 统统 参考案例参考案例总结总结参考案例参考案例高高快快好好省省绿绿合合宜宜统统深圳市填海六区城市设计控制波士顿海港广场瑞士Novartis International AG非常建筑“4+1”总体城市设计华侨城loft片区“4+1”竞赛Steven Holl方案优良 普通 较差战略性新兴产业研发基地（经济+适用+开放+扶持）场地需求：5

10、005000m2/家高科技上市企业总部（舒适+健康+半私密）场地需求：12万m2/家配套服务平台商务休闲、餐饮娱乐、人才公寓、社区服务、停车交通综合服务平台公共信息平台、金融服务平台、法律咨询平台战略性新兴产业研发基地（经济+适用+开放+扶持）场地需求：5005000m2/家金融服务和市场推广平台技术转化和管理提升服务快速更新和发展高科技上市企业总部（舒适+健康+半私密）场地需求：12万m2/家花园办公环境企业展示和体验人才居住和休闲配套服务平台商务休闲、餐饮娱乐、社区服务、停车交通综合服务平台公共信息平台、金融服务平台、法律咨询平台、行政服务中心、人才交流中心、会议展示中心、创意集市、地下停

11、车场空中花园配套服务人才公寓概念剖面概念剖面公寓公寓地下停车场地下停车场底层：商业底层：商业+服务服务多层：办公多层：办公总部办公总部办公屋顶绿化采光天井道路道路道路道路方案简介方案简介方案简介方案简介-100米：地下空间高效利用米：地下空间高效利用既分又连，尽量让开原有场地内部的行道树。在西侧预留与地铁二号线接驳区。二期、三期地下室设备用房尽量集中设置，提高整体效能，降低运行成本。-3层层1200辆停辆停车车-2F，1600辆停辆停车车-2F,2400辆辆停车停车-3F，1000辆停辆停车车110KV变变电站电站3-4层地下室层地下室2-3层地下室层地下室行道树行道树方案简介方案简介综合服务

12、010米：城市社区层（米：城市社区层（street）宜人小尺度宜人小尺度的商业配套及公共服务层。解决高新区的吃饭难并形成2424小时活力街区小时活力街区沿街商业创意街社区轻商业产业用房绿化街住区配套停车楼方案简介方案简介1016米：网络花园层（米：网络花园层（web garden）空中花园层（第二地面）供园区使用者自由交往、通行空间。导光管方案简介方案简介1640米：企业休闲层（米：企业休闲层（Cloud Way）屋顶花园层（第三地面）有屋顶绿化、步行走廊等休闲休闲活动空间活动空间。32米主力办公层平面标准化设计多种立面可能性连通的屋顶花园方案简介方案简介40250米：塔楼部分米：塔楼部分可享

13、受大沙河及对岸高尔夫球场的良好的景观。塔楼的多种可能性分期竣工分期竣工首期20万m2 首期20万平方米 产业用房17万平方米 商业及配套 3万平方米 40米主力办公层办公平面以500-600为单元公共服务平台+标准化+智能化分期竣工分期竣工首期20万m2二期70万m2体验中心科研教育公共实验室广场平台创意街区 二期70万平方米 产业用房43万平方米 人才公寓11.7万平方米 商业用房3.3万平方米 服务办公12万平方米 立体城市、混合规划的展示园区分期竣工分期竣工首期20万m2二期70万m2三期30万m2 三期30万平方米 超高层建筑 产业用房24万平方米 酒店用房6万平方米 既拥有良好景观，

14、又避免沙河西路交通噪声功能示意功能示意各类产业用房85万m2人才公寓11.7万m2商业用房6.1万m2酒店用房6.1万m2服务办公12.2万m2方案简介方案简介从绿化内街往东看方案简介方案简介从绿化内街往北看方案简介方案简介从10米平台花园往西看方案简介方案简介沿沙河西路立面方案简介方案简介通风透光蓄水节点：风水穴站方案简介方案简介公共空间设计方案简介方案简介根据初步预测，项目早晚高峰生成交通量约4800 标准车/小时，对周边道路造成较大影响。项目紧靠地铁一号线高新园站和地铁二号线科苑站，项目周边分布有科技园公交总站、科苑南公交总站、南山中心区公交总站，公共交通发达。建议：1.本地块内停车数量

15、不宜多于7000辆；2.绿色出行率需达到80%以上；3.以地下商业步行道与科苑站相连；4.完善公共交通路线；5.加快推进规划高新南十道东延（接沙河东路）前期工作；6.新建 2 条左转地下匝道；7.优化项目地块出入口布局，形成地下交通环线。引自深圳市综合交通设计研究院研究报告交通分析PRT公交车利用绿色交通连接地铁一号线、二号线并形成体育、娱乐、文化的综合体体育、娱乐、文化的综合体基地绿巴交通分析改造前：地面停车楼改造后：其他功能如保障房202020002010地铁利便性的增加绿色交通技术的发展深圳市机动车保有量100万台250万台交通分析结合高层裙房和变电站用地布置部分地面停车楼生态表皮低消耗

16、低排放高性能高舒适TEC绿色技术体系建筑本体园区系统建造运营室内环境舒适环境温湿控制多彩环境采光照明健康环境污染控制宁静环境噪声控制便捷环境智能系统呼吸空间低耗结构高效设备滋润园区水资源系统节能园区能源系统清凉园区物理环境高效园区混合规划工业化建造 5维施工管理绿色化运营体验式展示循环园区垃圾管理四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统园区“活力带”：形成绿化平台、休闲空间、水景湿地、能源、空调、给排水、电力的管线及中水、空调冷站等机房（地下）在园区集中在带状设置，形成园区的“活力带”。节能园区：以

17、智能微网为核心的能源系统构想一网：智能微网（示范）二蓄：蓄冰、蓄电（示范）；三新：BIPV，充电车（示范），太阳能光热利用。系统总投资增量1.4亿，实现每年运行费用节省约2千7百万（17.7%），每年减少温室气体排放约8千7百吨。绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统都市农业建筑中水景观补水地面冲洗绿化浇洒生活饮用水公建冲厕空调补水饮用盥洗雨水公寓冲厕1700m3/d(平均日)酒店冲厕4900m3/d(平均日)非传统水源利用率：超过30%滋润园区：水资源利用系统（雨水、中水、节水器具）总体效益：节水率40%雨水径流量至少降低20%可减少30%的污水排放投资收益：总增量投资850万（

18、地下设备用房增加1500平方米）回收期约9年绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统方案建筑布局、建筑高度控制，园区内通风良好，建筑自然通风潜力大。深圳主导风向下场地11.5m高度风速云图深圳主导风向建筑表面压力分布图（室内自然通风潜力）自然通风分析清凉园区：以声、光、热、风环境为因素的绿色室外人居环境绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统征收垃圾费，按要求分类者优惠餐厨垃圾经处理变为肥料，降低费用。施工单位先付押金，待所有建设过程垃圾处理完毕领回。完善管理办法分类收集建立运输处理能力标准化流程广泛宣传激励政策城市废弃物再生计划（回用70%）循环园区：以完善管理为根本的固

19、体废弃物回收利用绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统建筑本体：建筑生态化表皮技术1.种植表皮+玻璃门窗2.工业化轻质墙体+玻璃门窗3.单元式智能箱体1.2.3.生态化的建筑表皮（隔热、遮阳等）对建筑节能贡献在2030%绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统感官介质舒适指标空气传声振动光空气空气热辐射噪声级照度、眩光、亮度显色指数视野甲醛、苯类、VOC、氡、氨、可吸入颗粒物、CO2、微生物温度、湿度、风速、辐射温度主要手段预测隔声、减振自然采光、人工照明室内空间布局、窗景污染源控制、通风净化、维护空调系统、围护结构设计室内环境：以人的感受为核心的室内环境控制技术绿色技术

20、创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统工业化建造精细化精细化设计设计工业化工业化建造建造高品质高品质性能性能全寿命全寿命绿色绿色建造运营：工业化建造10035.2510062.8510052.6510041.1110035.25020406080100水耗能耗人工垃圾污水不同施工方式每建筑平米资源消耗对比（百分比）传统方式工业化方式绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统建造运营：五维施工管理134625建筑模型整合/设计审核/工程量计算设计审核/算量部门造价管理部门招投标设置/准备招投标工程量清单材料 设备采购采购部门合同管理部门项目版本控制/合同管理/协商 议价施工管理部门施

21、工预算/施工组织管理/分包管理/项目动态控制/工程变更管理/进度报告/CADERP工程款审核/计量支付管理/结算管理财务部门绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统建造运营：绿色化运营（信息化管理平台）TEC绿色技术体系研究数字科技园系统可以有效提升园区资源环境管理水平（一般可提升效率1030%），物业维护效率和园区业主服务水平。绿色技术创新：四大绿色技术板块，十八大绿色技术系统2.园区绿色建筑全覆盖其中三星级约22%；二星级约67%；其余均为一星级。1.国际级的生态产业园示范项目3.生态绿色技术研发、展示、交易、孵化平台绿色技术创新节约用电节电6000万度，总体节约30.3%节约用水节水75万吨，节约30%垃圾减排建筑垃圾及生活垃圾回用70%补偿减排混合规划、绿色交通，绿色建筑、共减碳6.4万吨，相当于种植了300万颗成年乔木。综合减排节约用电6000万度，节水75万吨相当于2.5个市民中心综合绿化面积约10万m2，固碳56.7吨/年从资源消耗和减排角度，相当于本项目的容积率有望降低3050%。绿色技术创新:效益估算深圳湾科技深圳湾科技生态城生态城 b b-TECTEC概念性规划方案概念性规划方案!