1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月5可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、报告概述1二、信托当事人1三、信托计划基本内容2四、交易对手分析5（一）、公司发展历程5（二）控股股东结构：8（三）、下属公司概况8(2、四)、公司经营业绩分析10（五）、公司财务情况分析13（六）、融资期限内现金流预测21（七）、未来现金流量压力测试21（八）、信用分析与评价21五、项目情况分析21（一）、项目公司上海xx同进置业有限公司21（二）、徐汇酩悦项目概况24（三）合规性和风险性分析25六、保证人分析xx集团有限公司28七、质押物分析36（一）质押人36七、方案实施与过程控制37（一）项目具体实施步骤38（二）关键控制环节38（三）对应项目实施过程中的法律文件签署38（四）项目实施的不确定因素以及提请决策注意事项39（五）营销方案39八、风险揭示及对策39九、结论41一、报告概述xx信托拟设立“xxxx股份贷款集合资3、金信托计划”（以下简称“本信托”），募集信托资金不超过2.5亿元，信托期限不超过18个月，满12个月可以提前终止；信托资金用于向xx房地产股份有限公司（xx股份：000981）发放信托贷款，xx股份将信托资金专项用于旗下子公司上海xx同进置业有限公司（以下简称“xx同进”）于上海徐汇区斜土路1515号开发的徐汇酩悦项目支付装修工程款。xx同进的股东宁波xx房地产开发有限公司（以下简称“宁波xx房产”）及上海庆安置业有限公司（以下简称“庆安置业”）将各持有的xx同进60%和40%股权质押给xx信托作为xx股份的还款担保；xx集团有限公司（以下简称“xx集团”）为本次信托计划提供无限连带责任担保；4、受托人对信托资金使用按照受托支付的方式监管，对项目销售回款实时监控，按比例留存监管账户，并提前归集还款保证金，保障信托资金的真实运用和信托计划到期及时兑付清算。信托计划通过融资人xx股份的如期还款实现信托收益。二、信托当事人1.委托人及受益人情况说明该信托计划为集合资金信托计划，委托人与受益人为同一人，委托人应为符合相关法规规定的合格投资者。2.受托人xx信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准成立的经营信托业务的金融机构。3.保管人/账户监管人*银行是经中国人民银行批准成立的商业银行。作为本信托计划的保管人及账户监管人，为本信托计划提供信托计划专户内资金的保管，信托计划资金的划拨及会5、计核算，信托计划财产估值、信托计划费用的核算和扣划，信托计划收益计算和分配，信托计划资金返还以及信息披露等服务以及国家有关法律法规、监管机构规定的其他保管职能。三、信托计划基本内容1.信托计划名称：xxxx股份贷款集合资金信托计划2.信托目的：委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，向xx房地产股份有限公司（xx股份：000981）发放信托贷款。通过借款人的债务偿付，为受益人获取信托收益。3.信托规模：不超过2.5亿元，以实际募集资金为准。信托计划可分批募集，第一期募集资金满1亿元即可成立。4.信托期限：18个月，信托期满12个月后，借6、款人可申请提前还款。出现信托计划约定的到期不能兑付情形，由受托人进行妥善处置，信托期限自动延期至信托资产处置完毕之日。5.信托财产的管理或运用方式：本信托所募集的信托资金将用于向xx房地产股份有限公司（xx股份：000981）发放信托贷款。通过借款人的债务偿付，为受益人获取信托收益。6.主要交易对手、交易结构及担保方式：（1）交易对手：xx房地产股份有限公司（xx股份：000981）（2）资金用途：资金用于向xx房地产股份有限公司（xx股份：000981）发放信托贷款。xx股份将信托资金专项用于旗下子公司xx同进于上海徐汇区斜土路1515号开发的徐汇酩悦项目支付装修工程款。（3）收益来源：1）7、徐汇酩悦项目的后续销售回款；2）、借款人自身的其他经营收入。（4）风控措施： 股权质押：项目公司xx同进股东宁波xx房地产开发有限公司（以下简称“宁波xx”）及上海庆安置业有限公司（以下简称“庆安置业”）将各持有的xx同进60%和40%股权质押给xx信托作为xx股份的还款担保； 委派董事为保障质押权利完整，在信托存续期内，我司选派董事参与项目公司重大事项决策，行使公司法规定的董事权利，并就“对外融资、对外担保、分红、公司股权减资和清算注销”等事项拥有一票否决权。企业须在信托贷款发放前配合完成项目公司章程的修订和工商变更手续。 集团担保xx股份的控股股东xx控股母公司xx集团为本次信托计划提供8、无限连带责任担保。 资金监管资金监管如下图:xx股份（贷款账户）xx同进（监管账户II、销售回款账户贷款流向还款来源yuan我司指定银行开立加我司预留印鉴存放按比例留存的保证金与开户银行签账户监管协议xx同进（监管账户I、保证金账户）在上海房产交易中心已备案的银行收款账户我司加预留印鉴销售回款归集后按比例划入监管账户I留存我司指定银行开立加我司预留印鉴作为贷款账户还款账户贷款流向支付保证金yuan项目工程款收款单位(A)、 信托资金使用监管信托贷款发放给xx股份，由xx股份将资金划至xx同进上述监管账户后，根据xx同进公司提供的工程合同和填写有收款单位账户信息的支付凭证，经我司审核批准后直接划9、入收款单位帐户。（B）、销售回款资金监管对xx同进已在上海市房产交易中心备案的销售收款帐户（即监管账户），添加我司专用印鉴作为账户在银行的预留印鉴，我司有权对该账户的资金流入定期进行实际监管，并根据如下比例，要求留存部分销售回款作为专项还款保证金划入监管账户。销售比例 130%30%-70%70%-100%留存比例 2050%100% 注：1、销售比例根据截止xx年10月31日，标的项目剩余可售面积为基数，以每月的已售面积测算，如遇比例分割节点不满一整套的，则以四舍五入后的套数测算销售金额为准。2、留存比例根据资金实际回笼金额进行留存。 保证金提前归集（A）、xx信托与监管银行、xx同进签署三10、方账户监管协议，开立xx同进的保证金监管账户，接收按照上述要求比例留存的销售回款保证金。（B）、自信托到期前3个月起，每月末上述保证金账户中的保证金余额分别不得少于信托成立时本金的30%、60%、100%。上述两条要求的保证金比例在任何时点以余额多者为准。在上述任何时点，如出现保证金账户余额不足，则销售回款账户中的销售回款必须全额留存至保证金账户，同时xx信托有权同时向借款人xx股份和保证人xx集团同时发出通知要求对保证金进行补足。7.信托计划财产年收益以及受益人的收益分析：本信托收益具体如下：预计本信托财产年收益为/年，其中销售打包价约/年。受益人收益于信托计划存续每满十二个月分配一次，信托11、本金一年偿还两次，信托到期支付剩余信托收益及本金，利随本清。本信托计划存续满12个月时，借款人可以提前申请全额还款，利随本清。8.受托人报酬信托报酬率不低于0.9 %/年，于信托成立后五个工作日内支付第一年度信托报酬，剩余信托报酬于信托到期时支付剩余信托报酬。融资人于信托成立后五个工作日内支付金额等同于12个月的信托报酬及全部发行费用的履约保证金至信托专户，信托报酬及信托发行费用由受托人从该保证金中提前支取。信托贷款利息支付时，可相应扣除同比例保证金后，支付剩余部分用以向信托受益人分配信托收益。9.信托财产承担的费用预计： （1）、账户监管费/保管费：本信托拟由【待定】作为账户监管银行，监管费12、率为【0.1%/年】，与受益人收益同时分配；（2）信托事务管理费：0.1 %/年，包括信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费和日常管理费、律师服务费、文件或账册制作、印刷费用等，计算方式同信托报酬，在实际发生时列支，节余部分归入信托报酬；（3）因处理本信托项下信托事务而发生的诉讼费、仲裁费等费用；（4）应当由信托财产承担的税费。10.信托计划的发行形式：本信托拟由公司财富中心牵头发行。11.信托计划的终止与清算：（1）信托计划期满终止：本信托将于信托存续期届满，由借款人xx股份、保证人xx集团或质押物处置完毕，支付信托投资本金和预计收益后，该信托计划结束。（2）发生下述情形的，我司有权提前终13、止本信托：a.本信托的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，我司有权终止本信托。b.信托目的已经实现或不能实现。c.本信托被解除或被撤销。d.受益人大会决议或全体受益人一致以书面形式同意终止信托计划。e.信托期限届满前，借款人提前偿还全部信托贷款，信托财产已全部变现。f.法律法规规定的其他情形。（3）发生下述情形时，信托计划应当延期：受托人可以根据受益人大会的决议延长信托计划的期限。xx股份贷款集合资金信托计划宁波xx庆安置业信托资金担保xx同进质押担保还本付息委托人本金及预期收益宁波xx：60%庆安置业：40%x14、x股份发放贷款xx集团销售回款资金使用12.产品交易结构图：四、交易对手分析xx股份（000891）xx房地产股份有限公司（股票简称“xx股份”，股票代码000981）属于中国500强企业xx集团控股企业，是深交所上市的专业房地产开发公司。法人代表熊续强。经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等。根据国家发展和改革委员会、国务院发展研究中心、住房和城乡建设部相关部门、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发布的xx年中国房地产百强榜，xx股份位列36位，连续十年上榜。根据10月16日发布的福布斯中国富豪榜，xx股份实际控制人熊续强夫妇位列101位，拥有财富81.5亿元。（一）、15、公司发展历程公司创始于1994年，并于第二年打造开发了公司的第一个项目宁波国际经贸园。在随后的八年中立足宁波，逐渐积累市场经验和知名度，不断发展壮大企业规模，1995-2002年间，xx共在宁波开发商业及住宅项目十余个，其中xx宁波世纪城荣获东方园林杯优秀住宅社区环境金奖；2001住交会中国名盘30强之一，在全国创响宁波楼盘的知名度。2002年开发的宁波世纪广场、宁波外滩大厦，投资重建的原宁波华侨饭店，也为公司涉足商业办公房产打开了局面。2003年至今，公司逐步将房地产业务辐射全国，但也没有离开宁波这个立足点。自2004年跻身中国房地产100强后，连续10年上榜中国房地产百强企业，并连续8年名16、列浙江省住宅产业十大领军企业，已跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。2003第一个异地项目马鞍山中央花园开盘；取得上海文翔名苑开发项目；成功拍得咸宁街2-2地块，开发宁波外滩花园。2004公司首次跻身中国房地产100强企业、荣获浙江省十大住宅产业领军企业；上海文翔花园启动；安徽宿州虹都大厦开盘；xx物业荣获建设部首批国家一级资质物业管理企业；宁波江厦银座、清泉花园、外滩花园开盘；2005公司取得建设部房地产开发企业一级资质象山银都佳园开盘；上海文翔名苑开盘；宁波彩江大厦与宁波开丰大厦对外销售；台州欧洲花园奠基；挂牌取得宁波冷静街1#地块时代广场；成立宁波本土房产公司首家客户俱乐部xx会，17、会刊xx会首刊发行。2006大庆阳光城开盘；宁波月湖银座、日湖花园、日湖国贸中心、日湖婚庆广场开盘销售；公司率先在宁波通过ISO14001环境管理体系认证，成为宁波唯一通过ISO9001质量管理体系认证与ISO14001环境管理体系认证双认证的公司；取得沈阳万万城项目使用权。2007宁波时代广场开盘；沈阳万万城开盘；宁波月湖银座顺利交付；取得宁波晴园项目土地开发权；取得宁波海尚项目土地、象山世纪花园项目；宁波东方商务中心、环球中心开盘销售。2008南京金陵尚府动工；上海文翔名苑二期隆重开盘；宁波日湖花园、日湖国贸中心、日湖婚庆广场顺利交付使用；宁波海尚广场奠基；宁波上上城开盘销售，在宁波首家实18、施购房保价。；余姚伊顿国际开盘预订；南京金陵尚府开盘；2009取得宁波海德花苑和宁波海德商业中心项目土地；xx商号被浙江省工商行政管理局认定为浙江省知名商号；宁波时代广场竣工交付；取得上海xx领墅项目；宁波海尚广场开盘销售；取得宁波海悦项目；大庆阳光城住宅部分竣工交付。公司开始为上市做准备，资产重组2010竞得舟山市普陀区鲁家峙地块；取得宁波厂堂街商用地块；宁波晴园一期、海德花苑、海悦花苑开盘；取得宁波天水家园北地段地块；2011南京金陵尚府交付；宁波钰鼎园开始动工；舟山海悦庭开盘；宁波环球中心交付；南昌上尚城开盘；8月26日借壳ST兰光，更名为xx股份，成功上市；余姚四明广场奠基；宁波海尚广19、场交付；宁波威斯汀酒店试营业。2012宁波海尚大酒店开业；宁波晴园一期、海德花苑、海悦庭一期、海悦花苑交付；竞得上海斜土路1515号地块（xx徐汇酩悦）；宁波钰鼎园、四明广场开盘；沈阳万万城三期德郡交付；摘得宁波云龙6号地块（xx上郡）；摘得宁波甬江东岸地块（xx东岸）；舟山璞园开盘；竞得宁波宋家漕1号地块（晴园三期）。作为专业房地产开发企业，拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，跨区域发展，历经19年的成功运作，凭借着雄厚的实力和卓越的品质，竣工交付总面积达500多万，为5万多户业主提供了各类优质物业，开发区域涉及上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等10多个20、一、二线城市。公司以各具创意的产品领跑区域楼市，力求每一个楼盘都有创新，每一个项目都有进步，得到消费者的认可和厚爱，多次荣获中国名盘30强、全国优秀社区环境金奖、中国绿色生态健康住宅创新示范小区金奖、全国人居经典综合大奖、全国人居经典建筑环境双金奖、首届中国金房奖、中国最具品牌创新价值示范楼盘、中国城市标志建筑（楼盘）典范、中国城市建筑新地标TOP10、中国住区规划设计创新示范楼盘奖等众多全国性奖项与荣誉。（二）控股股东结构：（三）、下属公司概况根据xx年上半年年报披露，公司通过设立或投资等方式取得、同意控制下企业合并取得以及非同一控制下企业合并取得三种方式所实际控股和全资的子公司共49家，主21、要为房地产开发及相关服务业，区域涉及北京、上海、宁波、南京、沈阳、南昌、舟山、余姚等13个城市。其中归属本项目股权质押方宁波xx房产的全资子公司共37家、控股子公司8家。下图为截止xx年6月，归属公司及子公司的主要下属公司及产品，资产规模情况。 (四)、公司经营业绩分析根据上市公司披露2011-xx年上半年年度报告的数据整理，公司近三年及最近半年的经营业绩情况如下：xx年6月2012年6月本期比上期同比增减2012年12月2011年12月本年比上年2010年营业收入（元）1,604,405,746.56723,430,978.23121.78%3,549,059,875.264,861,97222、,144.56-27.00%4,106,759,407.09归属上市公司股东的净利润198,141,771.02177,840,242.2411.42%717,936,361.52629,254,373.8914.09%521,045,545.28归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润197,600,167.13156,027,241.6026.64%702,938,893.67619,307,211.4213.50%516,920,081.63经营活动产生的现金流量净额-366,057,530.32-314,580,144.08-16.36%-476,610,742.15-2,479,23、363,055.1880.78%-1,438,572,229.10基本每股收益（元/股）0.230.219.52%0.840.796.33%0.75稀释每股收益（元/股）0.230.219.52%0.840.796.33%0.75净资产收益率（%）5.17%5.72%-0.55%21.28%25.81%-4.5334.93%xx年6月2012年6月本期末比上期末增减（%）2012年末2011年末本年末比上年末增减（%）2010年末总资产（元）19,891,017,647.5518,770,674,750.275.97%18,770,674,750.2716，254,956,447.2215.424、8%12,563,175,374.88归属上市公司股东的净资产（元）3,929,343,562.733,731,731,458.695.30%3,731,731,458.693,018,198,736.1923.64%1,752,149,358.88从上述经营业绩分析表中可见，公司经营总体平稳，期间伴随宏观经济周期走势及房地产市场调控的影响出现浮动。2012年是“xx股份”完成重大资产重组，上市交易后，完整运行的首个会计年度，也是公司上市后实施新的发展战略，调整管理构架的开局之年。这一年，公司实现营业收入354,905.99 万元，同比（去年同期486,197.21 万元）下降27.00%；营25、业利润87,211.63万元，同比（去年同期97,295.61 万元）下降10.36%；利润总额88,000.88 万元，同比（去年同期98,456.58 万元）下降10.62%；归属于母公司股东的净利润71,793.64 万元，同比（去年同期62,925.44 万元）上升14.09%；折合每股收益0.84 元。因受国家宏观调控政策及项目交付节点影响，报告期内公司经营收入虽然较去年同期出现一定程度的下降，但净利润较去年同期有所增长，主要是公司海德花苑、海尚广场、晴园一期等高利润项目的交付所致。伴随着房地产市场的企稳和回暖，同时公司xx年项目交付的集中，xx年上半年共取得营业收入16.06亿元，26、较2012年上半年增长121.78%，主要系本期海悦花苑、xx海悦庭二期、xx上尚城等项目集中交付所致。今年上半年完成净利润1.98亿元，较去年同期的1.78亿元增长11.42%.根据2011、2012、xx年上半年年度报告披露的数据整理所得，公司新增土地及在建项目规模如下：单位：万平方米新增地块数量土地面积规划建筑面积项目数量（在建和已完成）在建面积新开工面积竣工面积合计2011年772.7695.531182.3431.8559.46173.652012年848.38106.9817120.0941.7852.87214.74xx年6月-17107.8969.0954.16231.15从上27、表可见，自2011年公司上市以来，一直稳健扩大经营规模，谨慎实施土地储备。2012年度内，公司共取得8 块土地，土地面积合计48.38 万平方米，规划建筑面积为106.98 万平方米。新获土地主要包括宁波江东区甬江东岸地块、鄞州区云龙镇镇区6 号居住地块、鄞州区高桥镇宋家漕村1 号居住地块，上海徐汇区斜土路1515 号地块（本项目地块）、沈阳于洪区三环南路地块等。2012年内，公司及子公司主要在开发和已开发项目共17 个，开发建设面积214.74 万，同比增长23.66%，其中在建面积120.09 万；新开工面积41.78 万；竣工面积52.87 万，主要包括宁波、南昌、舟山、沈阳四个公司5 28、个项目如期交付。从连续3个报告期的竣工面积可见公司2011年-2012年工程进度保持稳定，xx年工程进度大幅提升，仅上半年就完成2012年全年建设面积。业绩评价在公司于2011年5月12日披露的发行股份购买资产暨关联交易报告书（修订稿）中提及“公司控股股东宁波xx控股对注入到公司的宁波xx房产2010年-xx年的经营业绩作出了如下承诺：宁波xx房产2010年-xx年实现的归属于母公司所有者的净利润分别不低于50,883.49万元、61,333.10万元、68,491.89万元、60,600.02万元，若宁波xx房产于本次重组完成后经会计师审计的2010至2012年度实际实现的上述归属于母公司所29、有者的净利润总额低于人民币180,708.48万元或者2011至xx年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币190,425.01万元，则宁波xx控股同意上市公司以总价人民币1.00元定向回购其持有的一定数量的上市公司股份，回购股份数量的上限为本次宁波xx控股认购的上市公司非公开发行股份数。”截至xx年6月末，宁波xx房产实现并超过了2010年、2011年、2012年承诺的经营业绩。按照业绩承诺，宁波xx房产xx年应实现的归属于母公司所有者的净利润不低于6.06亿元，目前实现归属于母公司的净利润1.98亿元，完成全年度计划（6.06亿元）的32.67%。由于房地产行业的销售周期30、特性，下半年为销售回款的回收高峰期，且根据上表可见，上半年的净利润完成度已超过去年同期水平。同时，公司上半年集中开发建设，实际开发建设面积231.15万平米，已完成全年度计划（286.72万平米）的80.62%，增大的结算面积，也是导致经营成本增大，净利润完成度低于全年比例的重要原因，这点，从上表中的新增土地及在建项目规模中也可看出。其中xx年上半年的开发建设面积为213.15万平方米，已超过2012年全面的规模（214.74万平方米）。由此可见，公司自2011年完成资产重组和上市后，经过了2012年宏观调控的调整之后，看到了房地产市场回暖的迹象，也希望趁着这个时机，加大加快现有项目的开发建设31、，厚积薄发。并在房地产市场呈现“强者越强，弱者越弱”的两极分化发展格局的市场竞争中，总结先进企业经验，加快工程进度，提高工程质量，加速回笼资金，实现主营业务持续稳健发展。（五）、公司财务情况分析A、 资产负债情况分析流动资产：货币资金986,244,460.08928,966,610.70642,291,896.974 83,509,950.48交易性金融资产5,433,012.000.00应收账款52,718,822.1246,500,736.6662,895,903.498,134,170.89预付款项456,276,352.49401,859,984.60912,149,231.379 32、56,226,651.37应收利息16,868,661.148,239,486.12-应收股利7,973,634.471 5,720,000.00其他应收款385,731,900.12467,455,818.44524,349,875.853 14,204,462.03存货14,292,760,129.7413,457,308,707.1111,187,861,535.059 ,283,717,705.74其他流动资产313,312,035.18174,791,123.84-流动资产合计16,511,885,995.3415,490,555,479.4713,329,548,442.7311,33、061,512,940.51非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款121,488,300.16121,088,300.1666,422,000.00823,925,571.74长期股权投资398,692,621.42339,439,011.01550,913,501.16321,838,194.77投资性房地产458,440,067.56473,974,860.04374,651,121.4341,078,289.82固定资产866,841,486.67888,364,583.34111,386,499.037 9,760,824.35在建工程1,046,292,492.139234、5,947,268.931,268,921,207.87生产性生物资产无形资产32,156,972.6432,675,810.9928,850,199.9027,423,248.02商誉301,051,145.59301,051,145.59301,051,145.59长期待摊费用10,109,790.159,679,571.629,702,598.134,900,823.51递延所得税资产144,058,775.89187,898,719.12213,509,731.382 02,735,482.16非流动资产合计3,379,131,652.213,280,119,270.802,925,435、08,004.491 ,501,662,434.37资产总计19,891,017,647.5518,770,674,750.2716,254,956,447.2212,563,175,374.88流动负债：短期借款1,108,800,000.00683,000,000.0080,000,000.00100,000,000.00交易性金融负债0.000.00应付账款856,340,290.551,330,272,531.271,391,242,842.31729,852,571.32预收款项4,146,609,000.763,657,429,285.103,260,361,240.384,64736、,189,171.80应付职工薪酬8,044,781.9335,460,731.5437,140,874.5913,161,810.34应交税费85,212,313.08201,042,354.41131,092,342.81-34,487,608.54应付利息93,229,559.1674,707,928.9667,810,788.1737,227,927.76应付股利6,262,815.7556,412,815.75其他应付款2,232,539,310.771,870,929,453.662,943,890,222.251,077,793,754.36一年内到期的非流动负债2,925,2037、8,000.002,660,980,000.001,560,000,000.001,532,520,000.00其他流动负债191,272,599.33264,587,746.40374,808,313.53363,579,619.14流动负债合计11,653,518,671.3310,834,822,847.099,846,346,624.048,466,837,246.18非流动负债：长期借款3,694,200,000.003,639,030,000.002,761,315,420.001,875,905,420.00长期应付款355,334,472.01355,076,456.0835438、,333,784.01310,132,024.31预计负债65,614.5179,488.24114,693.44233,485.74非流动负债合计4,049,600,086.523,994,185,944.323,115,763,897.452,186,270,930.05负债合计15,703,118,757.8514,829,008,791.4112,962,110,521.4910,653,108,176.23所有者权益（或股东权益）实收资本（或股本）474,208,390.00474,208,390.00474,208,390.00424,050,000.00资本公积587,395,839、27.59587,395,827.59587,395,827.597 59,214.17盈余公积198,255,486.56198,255,486.56136,843,080.11100,153,099.12未分配利润2,669,483,858.582,471,871,754.541,819,751,438.491,227,187,045.59归属于母公司所有者权益合计3,929,343,562.733,731,731,458.693,018,198,736.191,752,149,358.88少数股东权益258,555,326.97209,934,500.17274,647,189.541540、7,917,839.77所有者权益（或股东权益）合计4,187,898,889.703,941,665,958.863,292,845,925.731,910,067,198.65负债和所有者权益（或股东权益）总计19,891,017,647.5518,770,674,750.2716,254,956,447.2212,563,175,374.88公司2010年、2011年和2012年度直接设立或投资等方式新增子公司并纳入合并范围分别为6家、8家（其中包括本信托计划项目公司上海xx同进）和11家，2010年、2011年清算注销子公司分别为3家、2家。201220112010新增（合并）118641、退出合并-23其中2012年新增子公司如下：通过上表可见公司近三年采取产业纵向和横向同时扩张的策略，在地域上加大向周边一、二线城市的投资，同时向房地产上下游及相关领域发展，加大了对物业和酒店业的投资。公司连续四个报告期总资产规模稳定增长，2010年至xx年上半年，总资产分别为125.63亿元、162.55亿元、187.71亿元和198、91亿元，平均增长率为16.94%。其中流动资产占比较大其保持稳定，2010年至xx年上半年流动资产占总资产比例分别为88.05%、82.00%、82.53%和83.01%，该部分资产中，存货均占流动资产的83%以上，说明公司储备可售物业充足，在整体房地产行业回42、暖的大环境下，资产流动性较强。公司所持无形资产（主要为储备土地使用权）四个报告期内保持稳定，说明公司经营稳健，项目储备充足。同时，公司在建工程和固定资产增长稳定，其中较大变动的为2012年固定资产增幅较大，主要是由于公司2011年投资的威斯汀酒店和海尚大酒店均竣工验收，故从在建工程转入固定资产，导致2012年固定资产由2011年的1.11亿元增长至8.88亿元。负债方面，公司连续四个报告期财务杠杆相对稳定，2010年至xx年上半年，公司负债总额分别为106.53亿元、129.62亿元、148.29亿元和157.03亿元，相对于公司总资产，负债率相对稳定且呈现下降趋势，2010年至xx年上半年，43、公司资产负债率分别为84.80%、79.74%、79.00%和78.95%。负债结构中，流动负债为主要部分，占比超过70%。其中预收款项、其他应付款和一年内到期的长期负债为主要流动负债。预收款项说明了公司的房产销售能力，从公司2010年至xx年上半年的预收款项金额来看，公司基本符合国内房地产市场调控的节奏，从2010年的峰值到2011年调控严厉下预售房屋遇冷，以及2012年的企稳和xx年的迅速回暖，仅上半年就基本达到2010年全年的水平。公司流动负债和一年内到期的长期负债在2012年出现较大增幅，但公司主要用于偿还上一年度的拆借款项，故公司总体流动负债水平保持平稳。截止xx年6月末，公司长期负44、债中金额较大的前五家如下：、短期偿债能力分析项目xx年上半年2012年度2011年度2010年度流动比率1.421.431.351.30速动比率0.160.170.220.00096资产负债比率78.95%79.00%79.74%84.80%利息保障倍数-1.531.902.92公司连续四个报告期流动比率逐步增大，资产负债比率逐步降低。而根据房地产行业的特性，房地产企业存货资产占比巨大，普遍达到流动资产70%以上，xx股份2012年存货资产达134.57亿元（如下图），比2011年同期的111.88亿元增长20.28%。从近些年国内的情况看，存货房产相对其他流动资产的变现能力更强，且xx股份所45、持存货均位于上海、南京、沈阳等一、二线城市中心区域或江浙沪等发达地区三线城市，房价和刚性需求支撑效果明显。公司连续三年的利息保障倍数分别为1.53,1.90和2.92，公司经营利润对融资费用的支撑稳健。C、 营运及盈利能力分析xx年6月2012年6月201220112010一、营业总收入1,604,405,746.56723,430,978.233,549,059,875.264,861,972,144.564,106,759,407.09二、营业总成本1,422,988,368.61598,706,738.562,798,819,128.844,090,402,726.543,437,51446、,414.60其中：营业成本1,136,865,163.16324,127,979.172,053,513,794.233,021,223,597.472,738,606,751.27营业税金及附加57,506,001.8879,304,622.12193,907,857.45499,309,649.254 22,660,334.12销售费用50,323,051.0440,306,283.42147,135,677.85121,001,761.7676,687,783.26管理费用144,953,434.06131,965,601.50279,908,731.91243,597,041.46 47、140,283,161.38财务费用25,708,846.212,519,698.1364,517,886.2465,245,017.4749,590,387.27资产减值损失7,631,872.2620,482,554.2259,835,181.16140,025,659.139,685,997.30 加：公允价值变动收益75,177.63-65,988.00投资收益（损失以“”号填列）98,400,374.2368,979,755.64121,941,542.03201,386,693.5883,458,285.24 其中：对联营企业和合营企业的投资收益90,213,367.5643,7348、6,248.4096,871,774.36168,566,885.87-三、营业利润（亏损以“”号填列）279,817,752.18193,779,172.94872,116,300.45972,956,111.60752,703,277.73加：营业外收入4,545,133.6533,389,296.0631,730,119.9224,584,310.2015,755,901.80减：营业外支出5,255,226.595,189,977.9223,837,652.8112,974,589.5013,232,192.78其中：非流动资产处置损失516,648.81165,570.811,14649、,602.0496,274.784 98,653.61四、利润总额（亏损总额以“”号填列）279,107,659.24221,978,491.08880,008,767.56984,565,832.30755,226,986.75减：所得税费用69,374,728.4050,643,101.28156,325,918.69339,902,351.30229,809,131.09五、净利润（净亏损以“”号填列）209,732,930.84171,335,389.80723,682,848.87644,663,481.00525,417,855.66归属于母公司所有者的净利润198,141,77150、.02177,840,242.24717,936,361.52629,254,373.89521,045,545.28少数股东损益11,591,159.82-6,504,852.445,746,487.3515,409,107.114,372,310.38六、每股收益：（一）基本每股收益0.230.210.840.790 .75（二）稀释每股收益0.230.210.840.790 .75存货周转率11%6%26%43%44%固定资产周转率185%78%400%436%514%流动资产周转率9.72%5.38%22.91%36.48%37.13%股东权益周转率38.31%21%90.04%14751、.65%215%净利率13.07%23.68%20.39%13.26%13.07%净资产收益率5.17%5.72%21.28%25.81%34.93%公司主营业务明确，均为房产开发销售及相关产业，如物业和酒店经营，房地产销售收入占总收入的90%以上。单位：元占比（2012）201220112010房产销售90.49%3,183,395,693.144,695,564,379.504,003,878,107.00物业3.61%126,979,150.9090,924,013.1375,016,387.64其他5.90%207,614,702.5723,346,010.0614,496,082.852、2合计100.00%3,517,989,546.614,809,834,402.694,093,390,577.46公司业务立足于江浙两省，并集中在中东部地区，辐射南北，并渐渐加大了对除江浙以外区域的投资，主要的地域分布如下表：xx201220112010江浙71.04%74.50%91.67%82.02%江西23.26%7.71%0.00%0.00%黑龙江3.52%3.94%7.32%6.97%辽宁1.81%13.45%0.83%2.22%广东0.32%0.40%0.17%0.00%上海0.06%0.00%0.00%8.78%合计100%100%100%100%从公司存货周转率上看，公司2053、10年至2012年的存货周转率分别为44%、43%和26%，除2012年略低于行业平均水平外，2010及2011年均高于行业平均水平。申银万国根据披露的2012年年报的上市公司数据统计显示，房地产行业2012年年度存货周转率(整体法)为27.4%，2011年年度存货周转率(整体法)为26.76%次，同比增速为1.05%。公司2010、2011年和2012年的净利润13.07%、13.26%和20.39%，逐年上升。尤其是2012年在公司整体销售收入低于上年的情况下，公司在控制成本，合理安排税费支出，以及积极在酒店和物业管理等方面开源节流，使得公司2012年净利润不降反升，且净利润大大超过前两年54、，说明公司管理层的运营能力较强，公司盈利空间大。公司2011年重组上市后，吸收公众资本，在一定程度上稀释了净资产收益水平。且近几年对于外地业务的投资增加也导致公司运营成本上升，净资产收益水平有所下降。在公司于2011年5月12日披露的发行股份购买资产暨关联交易报告书（修订稿）中提及“公司控股股东宁波xx控股对注入到公司的宁波xx房产2010年-xx年的经营业绩作出了如下承诺：宁波xx房产2010年-xx年实现的归属于母公司所有者的净利润分别不低于50,883.49万元、61,333.10万元、68,491.89万元、60,600.02万元，若宁波xx房产于本次重组完成后经会计师审计的2010至55、2012年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币180,708.48万元或者2011至xx年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币190,425.01万元，则宁波xx控股同意上市公司以总价人民币1.00元定向回购其持有的一定数量的上市公司股份，回购股份数量的上限为本次宁波xx控股认购的上市公司非公开发行股份数。”截至xx年6月末，宁波xx房产实现并超过了2010年、2011年、2012年承诺的经营业绩。D、 现金流量分析一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金2,081,438,134.231,314,051,682.663,888,241,56、453.063,157,141,315.683,975,801,293.24收到税费返还1,269.267 ,642,190.07收到其他与经营活动有关的现金650,233,502.06744,072,132.37503,077,862.87786,435,729.871,425,137,870.27经营活动现金流入小计2,731,671,636.292,058,125,084.294,391,319,315.933,943,577,045.555,408,581,353.58购买商品、接受劳务支付的现金1,909,174,926.451,016,499,922.583,379,873,50557、.414,777,534,983.384,198,878,347.83支付给职工以及为职工支付的现金136,467,154.46117,407,969.22250,560,789.07159,927,234.55103,788,195.82支付的各项税费434,287,238.50438,098,476.05577,908,638.63710,452,247.30502,987,424.25支付其他与经营活动有关的现金617,799,847.20800,698,860.52659,587,124.97775,025,635.502,041,499,614.78经营活动现金流出小计3,097,758、29,166.612,372,705,228.374,867,930,058.086,422,940,100.736,847,153,582.68经营活动产生的现金流量净额-366,057,530.32-314,580,144.08-476,610,742.15-2,479,363,055.18-1,438,572,229.10二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金5,500,000.0052,659,830.0024,975,559.67470,011,086.60取得投资收益所收到的现金31,428,396.341,523,740.7656,422,212.0349,118,76259、.15145,589,688.81处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额431,558,931.10683,000.0010,668,320.98957,912.3231,230,660.08收到其他与投资活动有关的现金55,850,000.00252,000,000.00774,658,489.86259,841,879.75投资活动现金流入小计524,337,327.442,206,740.76371,750,363.01849,710,724.00906,673,315.24购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金106,392,848.8292,260,185.32260、11,660,463.4935,138,008.0128,695,530.40投资支付的现金1,500,000.0037,000,000.0042,500,000.0053,974,800.0047,830.00支付其他与投资活动有关的现金86,130,000.00200,000.00468,596,300.1650,895,278.55508,983,061.49投资活动现金流出小计194,022,848.82129,460,185.32722,756,763.65140,008,086.56903,678,591.89投资活动产生的现金流量净额330,314,478.62-127,253,61、444.56-351,006,400.64709,702,637.442,994,723.35三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金38,000,000.0013,550,000.00151,900,000.0040,000,000.00其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金38,000,000.0011,550,000.0013,550,000.00151,900,000.0040,000,000.00取得借款收到的现金1,859,630,000.001,458,200,000.004,751,200,000.002,887,910,000.002,026,905,420.00收到其62、他与筹资活动有关的现金119,500,000.00508,200,000.004,920,754,038.495,376,969,324.00452,889,348.21筹资活动现金流入小计2,017,130,000.001,977,950,000.009,685,504,038.498,416,779,324.002,519,794,768.21偿还债务支付的现金1,114,432,000.00836,405,420.002,169,505,420.001,995,020,000.002,268,480,000.00分配股利、利润或偿付利息支付的现金467,307,496.16226,86463、,987.73616,531,962.60554,380,843.76275,489,426.95其中：子公司支付给少数股东的股利、利润10,836,240.22支付其他与筹资活动有关的现金735,720,000.00650,320,000.005,704,349,750.894,001,720,000.00171,719,268.54筹资活动现金流出小计2,317,459,496.161,713,590,407.738,490,387,133.496,551,120,843.762,715,688,695.49筹资活动产生的现金流量净额-300,329,496.16264,359,592.264、71,195,116,905.001,865,658,480.24-195,893,927.28四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-1,019.20-16.11五、现金及现金等价物净增加额-336,072,547.86-177,473,996.37367,498,743.0195,998,046.39- 1,631,471,433.03加：期初现金及现金等价物余额861,751,530.67494,252,787.66494,252,787.66398,254,741.272,029,726,174.30六、期末现金及现金等价物余额525,678,982.81316,778,791.298665、1,751,530.67494,252,787.66398,254,741.27公司近两年现金净流量为正，且规模逐步增大。虽然公司经营性现金流为负，但2012年较2011年已有大幅改善。公司2012年因取得借款所收到的现金增幅较大，相应支付偿还企业间借款，且公司总体资产负债水平保持稳定，说明公司因良好的资产状况和信誉，融资渠道较多，财务杠杆利用率高，公司流动性风险得到支撑。（六）、融资期限内现金流预测见附件一（七）、未来现金流量压力测试见附件二（八）、信用分析与评价人民银行企业征信系统查询结果xx股份的贷款卡号码为：6201010000190750，经中国人民银行征信系统查询，截至xx年9月266、日，xx股份无未结清不良信贷信息，贷款卡处于正常使用状态。目前贷款余额为5.8亿元，担保余额9.5亿元。五、项目情况分析（一）、项目公司上海xx同进置业有限公司xx同进成立于2011年7月，法人代表范剑峰，由宁波xx房地产开发有限公司和上海庆安置业有限公司分别出资4800万元和3200万元设立，各占60%和40%股份。庆安置业为宁波xx房产全资子公司，故宁波xx房产实际100%控股xx同进。公司经营范围为：房地产开发经营，物业管理，企业管理咨询，企业营销策划，建筑材料销售。2012年6月，xx同进通过法院公开拍卖方式取得，成交价为47349万元（含拍卖佣金349万元）。xx同进现计划对原项目进67、行综合修缮和室内外装修，将项目更名为徐汇酩悦项目，现已办理完全部五证的过户手续。主要财务数据：资产负债表 单位：元资 产xx年8月2012年12月2011年12月负债及所有者权益xx年8月2012年12月2011年12月流动资产：流动负债：货币资金52,344,327.659,029,555.868,519,146.59短期借款200,000,000.00预付账款83,134.5815,000,000.00应付账款496,073.0043,535.00其他应收款9,080,045.009,020,045.0059,450,000.00预收账款211,276,015.00存货545,491,5768、4.60496,062,584.39应付职工薪酬26,220.6023,400.0011,400.00应交税费-8,396,194.19718.50流动资产合计607,089,081.83529,112,185.2567,969,146.59应付利息3,328,000.00非流动资产：其他应付款123,959,470.72451,089,161.92固定资产31,830.5528,702.25流动负债合计530,689,586.03451,156,815.4211,400.00非流动资产合计31,830.5528,702.25实收资本80,000,000.0080,000,000.00未分配利69、润-3,568,673.65-2,015,927.92-12,042,253.41所有者权益76,431,326.3577,984,072.0867,957,746.59资产总计607,120,912.38529,140,887.5067,969,146.59负债及所有者权益607,120,912.38529,140,887.5067,969,146.59利润表 单位：元项 目xx年8月2012年12月2011年12月营业收入： 减：营业成本销售费用154,385.50管理费用1,379,030.75541,141.28549,447.47财务费用19,329.48-18,521.77-57,70、194.06资产减值损失-10,548,945.0011,550,000.00营业利润-1,552,745.7310,026,325.49-12,042,253.41加：营业外收入：减：营业外支出利润总额-1,552,745.7310,026,325.49-12,042,253.41减：所得税费用净利润-1,552,745.7310,026,325.49-12,042,253.41现金流量表项 目xx年8月2012年12月31日2011年12月31日经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金216,276,015.00 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金213,738,9171、5.93 512,111,573.2459,431.46经营活动现金流入小计430,014,930.93 512,111,573.2459,431.46购买商品、接受劳务支付的现金28,281,795.65 510,847,344.64支付给职工以及为职工支付的现金1,895,689.28 157,838.3068,473.67支付的各项税费8,622,275.08 9,401.9838.00支付其他与经营活动有关的现金547,413,456.91 555,409.0571,471,773.20经营活动现金流出小计586,213,216.92 511,569,993.9771,540,284.72、87经营活动产生的现金流量净额-156,198,285.99 541,579.27-71,480,853.41投资活动产生的现金流量 构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金7,720.00 31,170.00投资活动产生的现金流量净额-7,720.00-31,170.00筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金80,000,000.00取得借款收到的现金200,000,000.00 筹资活动现金流入小计200,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金389,222.22 筹资活动现金流出小计389,222.22筹资活动产生的现金流量净额199,610,777.78 8073、,000,000.00现金及现金等价物净增加额43,404,771.79 510,409.278,519,146.59 加:起初现金及现金等价物余额9,029,555.86 8,519,146.59期末现金及现金等价物余额52,434,327.65 9,029,555.868,519,146.59xx同进2011年7月12日成立，该项目公司成立目的就是为了取得徐汇酩悦项目所有权，并无其他项目经营，故2011年度净利润为负，现金流出用于支付公司正常经营所产生的费用。2012年6月，公司自筹资金，从其股东方上海庆安置业，宁波xx房产，及同一控制人关联企业余姚xx房地产开发有限公司和宁波xx建设开发74、有限公司借出的资金共计44940万元，参与斜土路项目的竞拍，并成功获得该项目。截止2012年12月，公司资产规模为5.29亿元，主要为2012年6月公司成功竞拍获得该项目上海市徐家汇区斜土路1515号项目存货资产。目前该项目五证过户手续已办妥，并进行重新装修命名为徐汇酩悦商住综合项目。（二）、徐汇酩悦项目概况该项目位于徐汇区斜土路1515号，周边主要交通干道为斜土路、大木桥路以及肇嘉浜路，轨道交通为四号线、七号线和九号线，站点距该项目约500米左右，紧邻打浦桥、田子坊、徐汇滨江、静安寺等城市级核心商圈。项目周边配套齐全，有中山医院、儿科医院等大型三甲医院，地理位置及居住环境较为优越。该项目使用75、权面积4501平方米，土地用途为住宅、办公，使用期限为2004年12月12日至2074年12月13日。整个项目由A、B两幢楼组成，其中，A幢是一幢16层高的综合楼，建筑面积10838平方米，1-4层为商铺、5至16层为办公楼（酒店式公寓）；B幢是一幢18层高的住宅楼，建筑面积9846平方米，均设有地下室，在A幢和B幢之间还规划有地下二层车库，整个项目的地上总建筑面积约24163.42平方米，另有3415平方米的地下建筑面积。（三）项目证照及投资规模项目许可证（五证齐全）：房地产权证 沪房地 徐 字（2012）第013901号建设工程规划许可证沪建（95）0899号、沪建（96）0443号；建设76、用地规划许可证沪地（95）第205号关于变更斜土路1515号地块项目建设主体的决定 沪规土资徐【xx】1号建筑工程施工许可证 1202XH0183D01 310104201212110419商品房预售许可证 徐汇房管（xx）预字 0000172号项目总投资及自有资金投入一、经济技术指标项目数量单位备注总用地面积：0.4773 公顷7.16亩总建筑面积：24098 平方米计容面积:20683 平方米地上面积：20683 平方米住宅（B座）9845 平方米商办（A座）10838 平方米地下面积：3415 平方米人防地下室3415 平方米普通地下室平方米建筑密度：27.0%车位总计： 62 室外车位77、：0 地下车位：62 二、直接成本估算单位成本（元/平方米）总面积(平方米)金额(万元）备注(一)土地费49,857.001、土地费用(楼板价)：2272420683.0047,000.002、土地契税：3%47,000.001,410.003、配套费：佣金 349.00 配套费： 1,098.00 (二)开发成本 26,542.00 1、前期开发准备费用：302.0024,098.00728.002、土地获得其他成本35003、建安造价：22314.00 主体建筑工程费用 10,148.0020,683.0020,990 社区管网工程费用 816.669,845.00804.00 配套设施费78、用 5203、附属工程费：小计 76,399.00 (三)开发期间费比例基数金额(万元）1、管理费用：4% 10622、税金：5.65% 56283、财务费用：12.2%30,00045754、销售费用：2%1992小计13,257合计89,656根据上表，整个项目预计总投资约9亿元，前期项目拍卖支付4.73亿元，全部为股东自有资金投入，因此自有资金投入已超过 50%，符合监管政策要求。目前公司为取得项目而实际支付的成本为4.94亿元，后续因主体建筑工程，主体安装工程，社区管网工程和不可预见费用等需发生的成本约为2.65亿元，加上开发期间费包括管理费、销售费用、财务费用和税金等后的资金流出共计79、约为3.97亿元。因此本次向我司融资2.5亿元支付其工程费用，用途合理。企业资质xx同进其控股母公司宁波xx房产拥有全国一级房地产开发资质，竣工交付总面积超过500多万平米。销售情况住宅楼1077090691701441007501公寓8296105992774200038963商业3039030395300016106车位62062301860合计221041012864430由上表可知，截止xx年10月31日，徐汇酩悦项目已销售面积合计为10128平米，整体去化率为45.82%，住宅去化率为84.21%，剩余房源以历史均价和目前市场价格保守估算价值共计6.44亿元。公司原计划于2014年下80、旬完成全部住宅、酒店式公寓及商铺的销售，预计目前回暖的房产市场和内环稀缺的房源环境，预计未来价格仍存在一定的升值空间，将有助于提高整体销售收入和对本次项目的本息覆盖率。根据我司制定的销售进度保证金留存比例，合计至少可留存销售回款的50%，即约3.22亿元。根据不超过2.5亿元的贷款本金，则要求留存的销售回款足以覆盖贷款本息。该项目xx年5月开盘，开盘以来一直销售状况良好，项目地处上海市内环黄金地段，同等类型的房源稀缺。综合考虑本项目各项指标和因素，我部认为徐汇酩悦项目定价较为合理，与周边同类型的项目相比，价格优势明显。由此可见，未来18个月的信托存续期内，项目销售回款的到位情况乐观。且本项目设81、置了以销售进度和信托存续进度为标准的双重保证金措施，可在项目本身出现回款不足和信托期限将止时，及时采取措施，对融资人和保证人发出催缴通知和及时调整价格策略,保障资金及时回笼。六、保证人分析xx集团有限公司（一）、企业概况公司全称xx集团有限公司成立时间1997年7月8日注册地址宁波市江北区人民币132号27楼实际地址宁波市江北区人民币132号27楼经营期限长期实际主营业务范围装饰装修；自营和代理货物和技术的进出口，无进出口商品分销业务；化学纤维技术开发；建设工程技术咨询；科技信息咨询服务；供应链管理服务。基本账户开户银行中国工商银行宁波市东门支行账号3901100009042002938注册资82、金461,645,000元营业执照330200400018440法定代表人熊续强身份证330203195607261813xx集团目前主要涉足房地产、资源类工业、进出口贸易和现代服务业等四大产业，除了xx股份作为房地产资产的上市公司外，集团主要在以下几个领域不断寻求更大的发展：资源类工业是xx集团近几年来全力打造的第二个支柱产业，以矿产业、煤和煤化工、镍冶炼、石油化工为发展重点，积极发展循环经济，实施自主创新，开展资源综合利用。2007年起，xx集团先后在山西收购重组煤矿（含煤焦化）；在广西北部湾经济开发区投资镍冶炼项目；在香港、菲律宾、印度尼西亚、墨西哥等地成立了矿业投资公司。到2016年将83、实现年销售收入300亿元以上，利润50亿元以上。国内外贸易方面，以金属材料、塑料化工和矿产品为核心业务，形成稳固和畅通的供销渠道和经营网络。主要企业有以钢材和金属材料内贸为主的宁波保税区xx金属材料有限公司、综合性内外贸企业宁波xx进出口有限公司和浙江巨雄进出口有限公司。包括五星级酒店、物业管理、专业市场和仓储劳务产业。环球中心威斯汀大酒店是首度入驻宁波的全球顶级五星级酒店品牌。xx物业是宁波首家建设部一级资质物业公司。新世纪建材商城是华东地区规模最大的时尚现代型装饰材料商城。（二）、股权结构 股东出资金额出资形式股权比例xx投资控股集团有限公司46164.5万元货币100%股东方xx投资控股84、集团有限公司，原名为香港银源发展有限公司，为注册地在香港干诺道中168-200号信德中心西座20楼2007室的外资企业。法人代表：熊续强。（三）、下属公司及业务情况公司合并财务报表包括75个控股子公司及母公司。除集团本部和上市公司xx股份及其下属子公司外，有27个控股子公司主要涉及能源、矿业、进出口贸易等。集团公司的业务板块中，除房地产外，另一个重点是资源类工业实业投资。集团公司工业板块未来以煤化工，石油化工以及金属加工制造业为发展重点，这些项目投产后，预计可增加销售收入100亿元以上。集团公司下属主要的资源类工业企业子公司包括：（1）宁波舜龙锦纶有限公司，主要生产高速纺锦纶6切片，年生产能力85、25000吨，发挥江浙一带纺丝业发达的地缘优势，有着广泛的应用前景和市场空间。（2）宁波舜龙电业有限公司是一家以发电、供热为主的大型基础设施企业，为余姚市唯一集中供热源，年总发电量为20000万千瓦时，年总供汽能力100余万吨。（3）宁波如升实业有限公司是一家老牌罐头生产企业，年出口罐头生产能力近2万吨，年空罐加工能力5000万套；（4）山西xx：自2010年xx集团收购国泰能源公司后，山西xx公司积极协调各方关系，努力推进五大煤矿的设计和工程建设，抓紧办理各项产权过户和生产审批手续，招商引进大型矿建队伍；（5）广西xx：广西xx科技矿冶有限公司2012年共生产电解镍1万吨，电解钴500吨，采86、购红土镍矿374.93万吨，销售电解镍10769.25吨，电解钴315.7吨，红土镍矿258.94万吨，实现销售收入26.39亿，净利润2.05亿；广西科技化工公司生产40万吨硫酸，副产8000万度电，46.7万吨蒸汽，实现销售2.7亿，净利润5515万；广西科技镁业公司生产20万吨硫酸镁，实现销售9230万，净利润2710万；玉林旭邦公司实现销售收入11.6亿，净利润1091万。xx年，矿冶公司还将投资8000万元增加2万吨的选矿能力；投资3亿对镍冶炼废水的处理，从废水中提取提取硫酸镁和氧化镁；投资1.2亿新增1万吨堆浸，投资5亿成立火法项目，年产10万吨镍铁；投资1.2亿成立制砖厂，年处理87、废渣120万吨，各项公共设施投资1.2亿，总投17亿，项目全部建成投产后，将形成年产3.2万吨以上电解镍、1500吨电解钴、12万吨硫酸镁、20万吨氧化镁和40万吨硫磺制酸、20万吨石膏制酸并联产30万吨水泥的生产能力，成为国内有色冶炼行业唯一采用绿色工艺的第二大镍冶炼生产企业、第一大镁盐生产企业和第二大石膏制硫酸联产水泥企业。预计xx年底矿冶公司实现镍钴销售30亿，利润5亿；矿贸易20亿，利润4000万，总计50亿销售，5.4亿利润；化工公司：实现年销售4亿，利润1.5亿；镁业公司：年销售2亿，利润0.8亿；旭邦公司实现销售12亿，利润1000万。菲律宾公司，去年开采原铁矿70万吨，生产铁精88、矿 14.95万吨，铬精矿1.96万吨，实现销售收入1亿元。在矿产品贸易方面，去年通过调整贸易模式和产品结构，共完成各种矿产品业务总量300万吨，销售收入7.5亿元。另外印尼和墨西哥公司在项目拓展和海外筹建工厂方面有了新的进展。另外，集团在国内外贸易方面依托自身资源板块的专业化优势，形成了塑料板块、液体化工、有色金属、化纤及出口等五大业务板块。雄宇进出口公司，作为海外矿产项目的国内配套平台，去年共进口矿石200多万吨，销售额超过10亿元；另外，xx进出口公司成立于1998年，是xx集团旗下最早成立的进出口企业，公司产品特色为橡胶制品。（四）、财务情况流动资产：货币资金4,710,528,19689、.524,293,493,459.772,465,524,587.642,030,900,313.95短期投资2,829,206.799,432,236.8714,936,052.519,154,446.50应收票据117,646,357.00101,647,563.27157,344,105.5234,783,195.29 应收股利7,973,634.4715,720,000.00应收利息30,926,998.708,239,486.129,874,211.11894,282.05应收账款383,820,416.05334,784,592.14275,793,231.46219,137,2290、5.54其他应收款603,752,506.48613,668,854.62581,639,524.65626,575,944.04预付账款2,037,789,547.961,992,208,159.061,931,088,612.562,598,279,230.51应收补贴款2,322,720.694,026,657.164,959,899.3615,938,153.18存货14,875,808,077.6913,503,463,306.9011,962,508,650.499,725,260,022.34待摊费用4,314,684.21775,868.743,390,367.251,012,91、877.21其他流动资产1,665,852.3731,606.78575,305.27592,034.43流动资产合计22,779,378,198.9320,861,771,591.4315,278,247,725.0417,407,634,547.82非流动资产：可供出售金融资产长期股权投资405,962,875.34405,962,875.34367,380,015.84197,821,588.45固定资产净额4,318,347,774.154,301,013,567.373,972,780,325.471,721,258,387.29工程物资5,323,822.2810,531,148.92、66在建工程2,275,197,747.551,581,463,385.49569,859,279.612,093,609,642.27无形资产173,097,642.82174,032,340.76173,265,758.241,391,361,659.65长期待摊费用487,587,698.90247,665,398.49202,258,957.8692,467,158.05递延所得税资产67,700,955.2474,963,829.27213,583,616.67202,881,029.99非流动资产合计7,733,218,516.286,785,101,396.727,022,87893、,316.354,186,180,251.80资产总计30,512,596,715.2127,646,872,988.1524,430,512,864.1719,464,427,976.84流动负债：短期借款7,251,011,753.526,028,137,708.236,163,917,883.423,875,906,014.51应付票据2,109,104,602.052,408,212,789.491,783,893,893.131,013,722,935.40应付账款869,142,911.76835,078,259.49669,279,501.11702,244,378.85预收款项94、4,727,121,902.274,070,915,309.264,045,590,160.034,944,129,148.01应付职工薪酬261,367.3435,742,295.3338,190,532.0113,405,671.61 应付福利费423,2139,588.46-157,824.04383,392.34应付股利5,604,067.2962,016,883.045,604,067.29应交税费124,704,322.1958,547,624.38-74,503,910.17-86,106,632.49应付利息85,426,328.4574,915,043.9677,932,4995、6.2833,212,512.53其他应交款10,607,181.966,507,435.784,240,613.41-8,504,888.75其他应付款464,187,242.75331,628,912.43355,663,876.15492,791,073.98预提费用50,599,724.199,681,111.0611,841,305.288,031,768.54一年内到期的非流动负债2,683,630,000.001,455,000,000.001,483,220,000.00预提费用50,599,724.199,681,111.0611,841,305.288,031,768.5496、流动负债合计15,697,837,441.4916,605,132,449.1514,536,949,057.3412,472,668,860.27非流动负债：长期借款6,672,226,143.133,671,320,699.803,672,326,419.842,414,469,546.93长期应付款398,580,347.09355,076,456.08360,654,264.01355,132,024.31专项应付款3,000,640.002,750,000.002,750,000.002,750,000.00非流动负债合计7,073,807,130.224,029,147,155.897、84,035,730,683.852,772,351,571.24负债合计22,771,644,571.7120,634,279,605.0318,572,679,741.1915,245,020,431.51所有者权益（或股东权益）实收资本（或股本）461,645,000.00461,645,000.00657,928,690.40657,928,690.40资本公积2,234,409,059.652,234,409,059.652,074,197,413.561,770,564,703.79盈余公积381,653,663.66381,653,663.66371,907,771.65260,98、364,189.29未分配利润4,181,776,069.953,453,417,309.572,354,775,033.361,060,388,023.26归属于母公司所有者权益合计少数股东权益481,468,350.24481,468,350.24399,024,214.01470,161,938.59所有者权益（或股东权益）合计7,740,952,143.507,012,593,383.125,857,833,122.984,219,407,545.33负债和所有者权益（或股东权益）总计30,512,596,715.2127,646,872,988.1524,430,512,864.1799、19,464,427,976.84A、 资产负债情况分析xx集团有限公司经过近十多年的发展，已逐步形成了以房产开发和资源类工业支柱产业，实业投资、贸易、服务业并行的业务经营模式, 并以收购、托管等方式进行资本、实业扩张，使公司的整体实力有了较大增长，实现了较快发展。自2010年到xx年8月，集团总资产持续快速增长，截止今年八月，总资产规模305.13亿元，四个报告期的平均增长率为16.35%。总资产规模中，流动资产占主要部分，xx年流动资产规模227.79亿元，占总规模74.66%，四个报告期流动资产规模平均占比为75.52%。流动资产结构中，存货、货币资金和预付账款排名前三。其中存货占比稳定100、保持在总资产规模的49%，xx年八月末存货规模为148.76亿元。货币资金2012年和xx年有较大增幅，分别为42.93亿元和47.11亿元，平均占15.5%的总规模。截止2012年末，货币资金中银行存款15.62亿元，其他货币资金27.28亿元。公司预付账款规模也较大，2012年末为19.92亿元，平均占比为7%。公司应收账款99.9%均为账龄在一年之内的债权，流动性良好。集团非流动资产中，固定资产和在建工程分别占总规模的13.7%和6.6%,xx年8月末，这两项的规模分别为43.18亿元和22.75亿元。从负债结构上看，公司负债总规模随着集团资产规模的扩大稳步扩大。xx年8月底的集团总负债101、为227.72亿元，较上年末增长10.36%。公司四个报告期的资产负债率保持在75%左右，最新一期的负债率为74.63%。集团负债以流动负债为主，2010-2012年公司流动负债占比平均为80%。公司短期有息债务以短期借款和应付票据为主，其中抵押借款和抵押、保证借款占比较大。公司长期借款中也主要以抵押、保证借款为主。公司资产负债率保持稳定，四个报告期均保持在75%左右，且连续四年逐步下降。说明公司经营稳健，且有集中有分化的产业分布也有效抵御了政策和市场变化对融资和经营产生的影响。、短期偿债能力分析项目xx年8月2012年度2011年度2010年度流动比率1.451.261.051.40速动比率102、0.500.440.370.45资产负债比率74.63%74.64%76.02%78.32%利息保障倍数-4.626.718.96公司连续四个报告期流动比率逐步增大，资产负债比率逐步降低。近三年的速动比率也逐步改善。公司连续三年的利息保障倍数分别为4.62、6.71和8.96，保障充足，营业利润对融资费用的支撑稳健。C、营运及盈利能力分析xx年8月201220112010一、营业总收入19,172,513,622.5822,247,331,122.0317,666,620,777.2313,745,827,477.21二、主营业务成本17,089,866,812.2618,879,079,08103、2.9214,718,570,213.0511,325,207,480.89其中：出口产品（商品）销售成本16,971,247,378.9618,385,683,518.1814,205,051,879.4810,717,815,216.23营业税金及附加118,619,433.30493,395,564.74513,518,333.57607,392,264.66主营业务利润1,964,027,377.022,874,856,474.372,434,532,230.611,813,227,731.66加：其他业务利润54,331,777.2313,682,825.8057,259,369.4104、343,890,014.20减：营业费用173,042,083.95259,906,206.64205,055,344.34146,633,237.55管理费用369,979,010.03583,547,675.71550,593,086.94300,696,767.69财务费用730,054,891.83475,124,476.67303,619,594.36190,269,633.71三、营业利润755,283,168.441,569,960,941.151,432,523,574.401,219,518,106.91加：投资收益133,926,607.63112,945,121.3823105、3,960,050.0474,975,284.32补贴收入113,287,363.924,099,405.4036,370,578.0038,750,390.89 营业外收入33,281,289.3971,616,342.1750,122,807.44203,602,085.87减：营业外支出22,769,890.4638,483,947.2520,424,145.2423,068,297.35四、利润总额（亏损总额以“”号填列）913,108,538.921,720,137,862.851,732,552,864.641,513,777,570.64减：所得税费用184,749,778.54106、353,826,165.42410,449,804.16375,581,305.04五、净利润（净亏损以“”号填列）728,358,760.381,291,242,240.291,285,134,791.281,106,794,826.04存货周转率1.141.361.191.10固定资产周转率4.445.174.457.99流动资产周转率0.841.071.160.79股东权益周转率2.483.173.023.26净利率3.80%5.80%7.27%8.05%净资产收益率9.41%18.41%21.94%26.23%集团营业收入连续三年稳定快速增长，平均增幅达到27%以上，2012年全年实现107、营业收入222.47亿元，营业利润15.7亿元较上年增长9.6%，净利润连续三年保持稳定，略有增长。2012年实现净利润12.91亿元。但由于近几年国际大宗商品及金属价格下降，加之房地产市场调控政策影响，集团净利率和净资产收益率均出现下降趋势。但从公司运营指标上看，公司对于存货管理、投资规模和融资水平等管理都保持稳健风格，各项指标均保持稳定并略有改善。D、现金流量分析一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金21,465,857,997.0416,588,864,873.1012,266,233,591.62收到税费返还4,505,000.0036,370,578.00113,4108、39,777.00收到其他与经营活动有关的现金47,175,783.8586,493,385.4412,836,147,644.83经营活动现金流入小计21,517,538,780.8916,711,728,836.5425,215,821,013.45购买商品、接受劳务支付的现金1,8044,080,766.5113,649,434,472.8411,274,010,415.97支付给职工以及为职工支付的现金140,931,479.77137,538,827.20172,580,433.04支付的各项税费452,043,667.39172,758,663.42598,580,806.42支付109、其他与经营活动有关的现金75,483,012.32958,997,921.9112,062,373,769.74经营活动现金流出小计1,8712,538,925.9914,918,729,885.3724,107,545,425.17经营活动产生的现金流量净额2,804,999,854.901,792,998,951.171,108,275,588.28二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金66,423,486.2445,500,000.00216,715,022.51取得投资收益所收到的现金5,859,766.53234,395,382.8497,704,692.73处置固定资产、无110、形资产和其他长期资产收回的现金净额29,018,769.572,494,777.28251,709,246.74收到其他与投资活动有关的现金71,501,811.78891,244,793.03396,302,250.37投资活动现金流入小计172,803,834.121,173,634,953.15962,431,212.35购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金1,375,531,428.871,299,856,171.6953,567,645.34投资支付的现金38,582,859.90139,799,968.36430,351,028.49支付其他与投资活动有关的现金275,9111、65,036.282,060,047,237.272,770,650,873.84投资活动现金流出小计1,690,079,324.653,499,703,377.323,254,569,547.67投资活动产生的现金流量净额-1,517,275,490.53-2,326,068,424.17-2,292,138,335.32三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金13,860,000.00取得借款收到的现金6,028,137,708.2312,813,586,709.009,643,223,595.62收到其他与筹资活动有关的现金56,412,815.751,359,157,250.21112、188,843,712.40筹资活动现金流入小计6,084,550,523.9814,186,603,959.219,832,067,308.02偿还债务支付的现金5,073,644,764.058,876,928,346.827,189,633,093.88 分配股利、利润或偿付利息支付的现金475,124,476.672,103,619,594.36437,887,711.70其中：子公司支付给少数股东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现金2,241,825,495.84828,439,503.52筹资活动现金流出小计5,548,769,240.7213,222,373,437.028,113、455,960,309.10筹资活动产生的现金流量净额535,781,283.26964,230,522.191,376,106,998.92四、汇率变动对现金及现金等价物的影响4,463,224.503,463,224.503,463,224.50五、现金及现金等价物净增加额1,827,968,872.13434,624,273.69195,707,476.38集团连续三年经营性现金流保持流入状态，且逐年大幅增加，2012年末集团经营性现金净流入28.05亿元，较上年增加59.11%。集团因对外投资较大，且资源类企业前期投入及回收期都较长，故集团公司投资性现金流为流出状态。集团连续3年筹资活114、动现金流均为正，且集团整体现金及现金等价物净值也保持为正，2012年因投资净流出减少，经营性净流入增加使得现金净流入较2011年大幅增加320%，2012年末集团公司现金期末余额为42.93亿元。集团现金流充裕，流动性良好，对本项目的保障能力强。（五）、企业征信报告经中国人民银行征信系统查询，截至xx年10月30日，xx集团未结清贷款共39笔，余额为20.66亿元，无未结清不良和关注类信贷信息，对外担保共259笔，余额为254.66亿元，主要为保证担保。已结清的贷款中，有21笔关注类贷款，均已顺利结清。贷款卡处于正常使用状态。七、质押物分析（一）质押人1、宁波xx房地产开发有限公司宁波xx房产115、成立于1994年12月，由香港银源发展有限公司和宁波舜龙电业有限公司出资组建，原注册资本5280万元，2008年3月增资后，注册资本增加至42,405万元。2009年开始参与上市公司ST兰光（现更名为xx股份）的资产重组。并通过上市公司向其股东发行698,005,200股股票，以2009年6月31日评估价值331,552.47万元购买宁波xx房产100%股权，成为控股股东，实现借壳上市。现该公司已成为xx股份（000981）及其集团公司最主要的房地产开发资产，是国家一级资质的大型房地产开发企业。宁波xx房产法人代表方宇，注册资金42,405万元，经营范围为：房地产开发、经营，物业管理、装饰装修116、，房屋出租，建筑材料及装潢材料的批发零售。公司凭借雄厚实力和卓越品质，公司在全国先后成功开发了40多个包括生活系列、世纪系列、时代系列、花园系列、大厦系列、广场系列的各类高档住宅、写字楼和商业项目。开发项目类型不断丰富和完善，已形成了以世纪城、外滩花园、金陵尚府等为代表的城市中心高档公寓系列；以清泉花园、上上城等为代表的新兴城区型综合住宅区系列；以外滩大厦、时代广场等为代表的甲级办公系列；以环球中心、海尚广场等为代表的城市综合体系列；以阳光城、万万城为代表的大型社区系列；大庆阳光城125万大型综合社区的成功开发以及正在开发的150万沈阳万万城，使xx享有盛誉；以宁波环球中心顶级商业综合体为代表117、的打造和运营，也让xx的品牌影响力越来越大。许多住宅区、写字楼成为标志性建筑，其中，“世纪城”荣膺2001年度中国名盘30强，全国优秀社区环境金奖”；“外滩花园”被评为“2004年中国10大新地标建筑”，“清泉花园”荣获“中国21世纪绿色生态健康住宅创新示范小区金奖”；“日湖花园”荣获“2005年全国人居经典环境、建筑金奖、2005年首届中国金房奖”；“上上城”和“万万城”分别荣获“2007年中国最具品牌创新价值示范楼盘”和“中国最具品牌经典价值示范楼盘”；“环球中心”荣获2008-2009中国城市建筑新地标TOP10，并和“阳光城”一同荣获“2007中国城市标志建筑典范奖”。2、上海庆安置业118、有限公司庆安置业成立于2004年，由宁波xx房产出资5000万元设立，注册资本5000万元，经营范围包括：房地产开发、经营，商务信息咨询，市场营销策划，建筑材料批发零售，实业投资（除股权投资和股权投资管理）。公司法人代表：熊续强，地址为上海市杨浦区国定东路233号701-710室。公司运作方式和经营管理按照宁波xx房产的运营管理模式进行。（二）、质押物价值考虑到目前项目处于销售阶段，且项目公司除本项目外并无其他开发项目。因此，我部聘请的独立评估机构上海财瑞资产评估有限公司（我司中介机构名单内）对标的公司唯一在建项目徐汇酩悦进行在建工程价值的评估。根据预评估报告，截止xx年9月31日，徐汇酩悦项119、目在建工程评估价值为59040万元。根据上述评估价值，对于信托贷款的本息覆盖率约为200%。(三)、对项目公司股权的控制措施 在信托存续期内，我司选派董事参与项目公司重大事项决策，行使公司法规定的董事权利，并就“对外融资、对外担保、分红、公司股权减资和清算注销”等事项拥有一票否决权。企业须在信托贷款发放前配合完成项目公司章程的修订和工商变更手续。七、项目合规性分析本信托计划为集合资金信托计划，面向合格投资人募集资金，资金投向于房地产行业，信托资金专项用于上市公司xx股份（000891）下属全资子公司xx同进位于上海市徐汇区斜土路1515号的住宅公寓项目徐汇酩悦的装修改造。受托人采用受托支付方式120、对信托资金使用进行监管，根据项目公司提供的工程合同和填写有收款单位账户信息的支付凭证，经我司审批通过后直接支付给收款单位。项目公司于2012年6月取得标的项目，目前已投入自有资金不低于4.9亿元，自有资金投入比例超过50%。项目已经取得全部五证，项目公司控股股东宁波xx房产公司拥有房地产开发一级资质。本信托计划的资金运用符合房地产贷款的合规性要求，我司作为受托人，将采用股权质押，委派董事，受托支付，回款监管，保证金提前归集，集团担保等方式对项目风险进行控制。八、方案实施与过程控制（一）项目具体实施步骤1、 发行阶段，xx信托与合格投资者签署信托合同；2、 xx信托和借款人xx股份签署信托借款合121、同；3、 xx信托与xx集团签订保证合同，并办理强制执行公证；4、 xx信托与宁波xx和庆安置业签署股权质押协议，办理股权质押登记手续；5、 xx信托、XX银行和xx同进签署账户监管协议I、xx信托和项目公司xx同进签署账户监管协议II；6、 xx同进股东就我司向xx同进委派董事事宜出具相关决议性文件，修改公司章程，并办理相应工商变更登记手续7、 信托计划募集8、 信托计划成立9、 上市公司就该融资事项发布公告；10、 存续期间日常管理；11、 到期分配信托利益，完成兑付清算。（二）关键控制环节1、 股权质押登记手续；2、 全部法律文件的签署3、 相关监管账户的开立及印鉴预留4、 对保证合同的122、强制执行公证5、 委派董事6、 上市公司公告信息。7、 项目销售回款账户的监管（三）对应项目实施过程中的法律文件签署1、 信托合同、信托计划说明书、风险申明书；2、 信托借款合同；3、 保证合同；4、 股权质押合同I、股权质押合同II；5、 账户监管协议I、账户监管协议II；（四）项目实施的不确定因素以及提请决策注意事项该信托计划在发行过程中，因投资者对于市场有不同的判断而造成本信托成立规模的不确定性。（五）营销方案本信托拟由公司财富中心牵头发行。八、风险揭示及对策（一）信用风险信托到期后，xx股份不能如期履行按期偿付借款带来的风险。控制措施：xx信托与xx集团签署保证合同，为xx股份的到期偿123、还借款本息提供无限连带责任担保；宁波xx房产和庆安置业将其持有的xx同进100%股权质押给我司，为xx股份提供担保；实行双重保证金制度监管，对项目销售回款进行实时监管。（二）政策风险及市场风险信托存续期间，国家宏观经济政策及房地产调控等方面的相关法律法规的变化可能会对xx股份以及项目公司的整体状况产生较大影响，同时对保证人xx集团的经营产生放大性的影响，可能导致出现信托财产受损的风险。控制措施：同时，我部将密切关注国家宏观经济环境及政策的变化趋势，并加强对相关行业政策及经济发展的研究，及时把握最新政策及宏观经济环境的变化趋势和行业动态，及早研究对策，从而有效防范和化解因政策变化而造成信托财产损124、失的风险。（三）流动性风险在项目存续期间，xx股份可能因经营不善、政策变化、市场变化等原因而导致其预期现金流无法实现的风险。控制措施：1、该信托计划存续过程中，我司委派董事进入项目公司，密切关注相关市场、行业、公司运营情况，以尽可能及早发现问题并及时进行资产处置，以最大限度地降低风险。2、我部将严格按照约定对项目的销售回款和保证金预留等情况进行跟踪，并定期收集借款人及保证人的财务数据，以最大限度保障信托资金安全。（四）管理与操作风险信托存续期间，由于受托人、项目受托管理人经营管理失误，使信托项目在运行过程中出现一定风险。控制措施：信托期限内，我部将履行勤勉、尽责、忠诚的信托责任与义务，严格按照125、信托合同规定的信托财产运用的范围管理运用信托财产；严格按签订的相关法律文件履行相应义务，从而努力降低上述风险给信托财产造成的影响。规范的制度管理。我司已建立一整套信托业务内部控制制度，包括授权批准制度、岗位分离制度、风险控制制度和内部审计制度等，确保信托财产的安全有效运行。严格的专人管理。我司已指定专人担任信托经理，负责整个信托计划的日常运作和管理。严格按照信托合同约定使用信托资金，信托日常管理过程中如发生潜在风险事项及时向委托人披露，按委托人指示进行操作，尽受托人之职责、履行义务。（五）不可抗力风险战争、自然灾害、重大政治事件等不可抗力以及其他不可预见的意外事件可能导致信托计划财产遭受损失；126、金融市场危机、行业竞争等超出受托人自身直接控制能力之外的风险，对信托计划财产的管理产生不利影响。控制措施：战争、自然灾害、重大政治事件等不可抗力以及其他不可预见的意外事件及经济、金融危机、行业竞争所导致的等超出受托人自身直接控制能力之外的风险，属系统风险，由信托财产承担。一旦发生不可抗力的意外事件，我部将及时向有关部门报告情况，尽早履行向各方的通知义务，并将采取有效措施尽最大限度的防范损失的进一步扩大。（六）法规风险项目合法性、借款人或有负债、成本控制等因素对本项目产生的风险，以及对流动性风险所采取的保证人及保险人的担保措施涉及的法规风险。控制措施：我部将指定律师事务所对该信托计划全程进行跟踪127、服务与监督，并对相关事项根据要求出具法律意见书。九、结论（一）方案及项目综合评价。该信托计划总规模不超过2.5亿元、信托期限不超过18个月。本信托所募集的信托资金用于向xx房地产股份有限公司（xx股份：000981）发放信托贷款，xx股份将信托资金专项用于旗下子公司上海xx同进置业有限公司位于上海徐汇区斜土路1515号开发的徐汇酩悦项目支付装修工程款。该项目风险可控，交易对手实力强，信誉好，有较强的可行性，请评审委员审核批准。（二）实施建议：该项目具备可行性，建议实施。拟任信托经理：xx、xx_ 以上妥否，请批示。信托业务五总部xx-10-29附件一：xx股份现金流预测项目xx年xx年2014128、年2014年2014年2014年2015年2015年2015年2015年合计3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1.销售面积154,190.68158,692.21164,091.99165,359.27171,880.19182,740.40190,313.23199,345.41200,534.15209,856.331,797,003.862.销售均价0.940.940.940.950.950.960.960.960.960.973.销售收入（1*2）144,168.28149,170.68154,246.47157,091.31163,286.18175,430129、.78182,700.70191,371.59192,512.78203,560.641,713,539.42*按照本季度销售现金流入=上季度销售收入*50%+本季度销售收入*50%。项目净现金流测算如下表：项目xx年xx年2014年2014年2014年2014年2015年2015年2015年2015年合计3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度销售现金流入 ：127,527146,669151,709155,669160,189169,358179,066187,036191,942203,5611,672,726.00银行贷款：80,000160,00075,00070130、,000100,00070,00060,00070,00050,00080,000815,000.00现金流入小计：207,527306,669226,709225,669260,189239,358239,066257,036241,942283,5612,487,726土地成本40,000100,00050,00060,00080,00060,00050,00060,00070,00060,000630,000.00前期工程费12,33512,69513,12713,22913,75014,61915,22515,94816,04316,789143,760.00建安工程费30,83831131、,73832,81833,07234,37636,54838,06339,86940,10741,971359,400.00基础设施费7,7107,9358,2058,2688,5949,1379,5169,96710,02710,49389,852.00管理费用2,8832,9833,0853,1423,2663,5093,6543,8273,8504,07134,270.79销售费用2,4512,5362,6222,6712,7762,9823,1063,2533,2733,46129,130.17工程款及费用支出小计56,21757,88759,85760,38162,76266,795132、69,56472,86573,30076,785656,413营业税及附加8,0738,3548,6388,7979,1449,82410,23110,71710,78111,39995,958.21土地增值税4,3254,4754,6274,7134,8995,2635,4815,7415,7756,10751,406.18所得税3499139461,0079869561,0971,1291,2782,23910,900.00税金小计12,74713,74214,21114,51715,02916,04316,80917,58717,83419,745158,264.39总成本费用108,9133、65171,629124,068134,898157,790142,838136,373150,452161,134156,5301,444,677归还银行贷款本息70,000130,000115,000120,00080,00060,00050,00060,00050,000100,000835,000.00现金流出小计：178,965301,629239,068254,898237,790202,838186,373210,452211,134256,5302,279,677净现金流28,5625,040-12,359-29,22922,39936,52052,69346,58430,80134、827,031208,049期初现金余额98,624127,186132,226119,86790,638113,037149,557202,249248,834279,642期末现金余额127,186132,226119,86790,638113,037149,557202,249248,834279,642306,673参考备注：1、按照本季度销售现金流入=上季度销售收入*50%+本季度销售收入*50%。2、前期工程费、建安工程费、基础设施费的支付主要根据竣工时点及施工合同约定的支付节点来测算。3、管理费用按当期销售收入2%计提；销售费用按当期销售收入1.7%计提。4、 营业税及其附加按销135、售收入的5.6%计提；土地增值税按照销售收入的3%计提。5、税收清算款项，税收清算（所得税汇算清缴）预计。总结：根据上述现金流预测表，信托存续期内，xx股份各季度末现金流余额均为正，其中2014年第一和第二季度净现金流压力较大，呈现净流出，其余各季度均能保持现金净流入。至本信托计划到期，即2015年2季度末，预计xx股份当季净现金流为4.66亿元，累计期末现金余额为24.88亿元，足以覆盖本信托计划贷款本息。附件二、现金流压力测试xx年四季度2015年二季度 （本表累计统计本信托存续期内可能涉及的七个季度）项目名称 原预测（xx年4季度-2015年2季度）40%30%20%10%一、期初现金余136、额 127,186.00 127,186.00 127,186.00 127,186.00 127,186.00 二、现金流入 1、主营业务收入 1,149,696 689,817.64 804,787.24 919,756.85 1,034,726.45 2、金融机构融资 605,000 302,500.00 363,000.00 423,500.00 484,000.00 现金流入小计 1,754,696 992,317.64 1,167,787.24 1,343,256.85 1,518,726.45 三、现金流出 土地成本 460,000 276,000.00 322,000.00 3137、68,000.00 414,000.00 前期工程费 98,594 98,594 98,594 98,594 98,594 建安工程费 246,485 246,485 246,485 246,485 246,485 基础设施费 61,621 61,621 61,621 61,621 61,621 管理费用 23,466 14,079.57 16,426.17 18,772.76 21,119.36 销售费用 19,946 11,967.64 13,962.24 15,956.85 17,951.46 工程款及费用支出小计 450,112 432,746.70 437,087.90 441,42138、9.10 445,770.31 营业税及附加 65,705 38,629.79 45,068.09 51,506.38 57,944.68 土地增值税 35,199 20,694.53 24,143.62 27,592.71 31,041.79 所得税 7,035 4,220.82 4,924.29 5,627.76 5,627.76 税金小计 107,938 63,545.14 74,135.99 84,726.85 94,614.23 总成本费用 1,018,050 772,291.84 833,223.89 894,155.95 954,384.54 归还银行贷款本息 615,000 3139、69,000 430,500 492,000 553,500 净现金流 121,646.25 -148,974.20 -95,936.65 -42,899.10 10,841.92 期末净现金流 -21,788.20 31,249.35 84,286.90 138,027.92 分阶段压力测试2014Q1-Q2-30%-20%10%期初现金余额132,226.31 销售现金流入 ：307,378.00 215,164.60 245,902.40 276,640.20 银行贷款：145,000.00 87,000.00 101,500.00 116,000.00 现金流入小计：452,378.0140、0 302,164.60 347,402.40 392,640.20 土地成本110,000.00 77,000.00 88,000.00 99,000.00 工程款及费用支出小计120,238.50 116,782.65 117,934.60 119,086.55 税金小计28,728.05 19,871.26 22,710.01 25,353.46 归还银行贷款本息235,000.00 164,500.00 188,000.00 211,500.00 现金流出小计：493,966.55 378,153.90 416,644.60 454,940.01 净现金流-41,588.55 -75,141、989.30 -69,242.20 -62,299.81 期末现金余额90,637.76 56,237.00 62,984.10 69,926.50 2014 Q3-Q4-30%-20%10%期初现金余额 90,637.76 销售现金流入 ： 329,547.00 230,682.90 263,637.60 296,592.30 银行贷款： 170,000.00 102,000.00 119,000.00 136,000.00 现金流入小计： 499,547.00 332,682.90 382,637.60 432,592.30 土地成本 140,000.00 98,000.00 112,00142、0.00 126,000.00 工程款及费用支出小计 129,556.53 125,796.77 127,050.02 128,303.27 税金小计 31,071.66 21,198.13 24,226.43 27,060.54 归还银行贷款本息 140,000.00 98,000.00 112,000.00 126,000.00 现金流出小计： 440,628.19 342,994.90 375,276.46 407,363.81 净现金流 58,918.81 -10,312.00 7,361.14 25,228.49 期末现金余额 149,556.58 80,325.76 97,998.143、91 115,866.25 2015 Q1-Q2-30%-20%10%期初现金余额 149,556.58 销售现金流入 ： 366,102.00 256,271.40 292,881.60 329,491.80 银行贷款： 130,000.00 78,000.00 91,000.00 104,000.00 现金流入小计： 496,102.00 334,271.40 383,881.60 433,491.80 土地成本 110,000.00 77,000.00 88,000.00 99,000.00 工程款及费用支出小计 142,428.67 138,276.47 139,660.54 141,144、044.61 税金小计 34,396.22 23,597.54 26,968.62 30,117.09 归还银行贷款本息 110,000.00 77,000.00 88,000.00 99,000.00 现金流出小计： 396,824.89 315,874.01 342,629.16 369,161.70 净现金流 99,277.11 18,397.39 41,252.44 64,330.10 期末现金余额 248,833.68 167,953.96 190,809.02 213,886.67 参考备注： 1、现金流入中销售收入按30%、20%、10%的比例下调2、外部融资所形成的资金流入采取145、加速下降的方式，即当销售收入下降30%时，银行贷款将减少40%；当销售收入下降20%，银行贷款减少30%；当销售收入下降10%，银行贷款减少20%；2、前期工程费、建安工程费、基础设施费的支付主要根据竣工时点及施工合同约定的支付节点来测算，故压力测试中不予下调。3、管理费用和销售费用随下调比例下调。4、税金随销售收入下调。5、归还贷款本息金额随销售收入同比例下调结论：根据上述合计压力测试和分阶段压力测试分析，可见xx股份xx年第四季度至2015年第二季度累计的现金流量（包含本次融资）在整体销售收入下降30%时仍为正数。当销售收入下降40%时，公司期末现金流开始为负。因此公司对销售收入的警戒浮动为30%。若根据每两个季度累计进行一次压力测试，则销售收入的下降仅在计算期内发生，则公司期初的现金余额可有效支撑短期内公司销售收入的大幅下降，使公司期末现金余额始终保持为正。