1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一、项目基本情况11、基本情况12、周边环境及配套23、交通状况34、市政配套设施条件45、区域整体规划46、基本经济技术指标67、地2、块现状图6二、项目所在地区认知71、青岛概况72、区域认知73、人口增长率84、经济认知95、产业认知106、城市规划认知117、青岛城市总体认知12三、城市房地产市场概况131、城市房地产市场供求状况132、城市房地产市场价格走势143、土地供应及成交144、各区域板块比较145、全市住宅市场现状分析156、市场结论16四、 区域市场分析161、区域住宅市场分析162、区域市场同类项目分析173、区域市场住宅价格174、区域市场住宅客户175、区域市场可类比项目案例分析186、结论22五、项目SWOT分析231、优势分析（S）232、劣势分析（W）233、机会点分析（O）234、威胁点分析（3、T）25六、项目市场定位及产品定位251、项目市场定位252、项目目标客户群分析263、产品定位264、项目产品组合27七、投资及收益分析281、项目总体评价282、总投资成本测算293、销售收入测算依据304、现金流量分析315、资金平衡326、融资方案327、敏感性分析33八、合作模式与主要商务条款331、合作模式332、主要商务条款及拟定操作方案33九、问题及风险分析341、政策风险342、法律风险353、财务风险354、成本风险355、市场风险35十、项目施工进度计划36十一、项目可行性结论36一、项目基本情况1、基本情况青岛xxxx大道地块位于青岛市xx区南部，东至太行山路，西邻中国4、石油大学，南抵xx大道，北邻珠江路。基地依山傍水，是建设高档社区的理想用地。总占地67000平方米，规划地上建筑面积99086平方米，容积率2.2，为住宅、商业综合用地。项目分两个地块，其中地块一占地面积29440平方米，地块二占地面积15598平方米。图1 项目区位示意图图2 拟规划小区效果图表1项目用地基本情况项目用地基本情况地理位置：位于青岛市xx区南部，东至太行山路，西邻中国石油大学，南抵xx大道，北邻珠江路。 用地现状现状已拆平土地面积约6.7公顷（合100.5亩地，含建设用地及代征道路和绿化）土地规划使用性质居住、商住项目用地周边环境情况地块周边的建筑物千禧园住宅区、金港大饭店绿化5、景观xx公园、高尔夫球场自然景观黄海、薛家岛度假区历史人文景观齐长城遗址、白云寺环境污染程度周围污染企业较少，程度轻微地块交通情况地块周边的市政路网目前xx大道和珠江路为连接该区至市区的主要道路， 公交现状1路、2路、3路、4路、9路、18路和20路，顺利到达开发区各个区域。项目的水、路、空交通状况从安子码头乘坐轮渡至青岛不过40分钟，出行方式主要以私家车为主。即将贯通的跨海大桥与海底隧道将使该区域同市区紧密相连，融为一体，区域对外交通优势极为明显。周边市政配套设施情况购物场所利群金海岸超市、佳世客、利群长江商厦、利群瑞泰购物中心文化教育理工大学、石油大学、北京电影学院、南洋学院、开发区第五中6、学和薛家岛中心小学2、周边环境及配套地块所处的xx区是青岛市经济开发区所在地，政府各机关办公楼离项目地块近在咫尺，除此以外聚集了大量的新兴楼盘，凭借其独特的地理环境优势，成为xx区中高档住宅的领军板块。图3 项目周边环境3、交通状况目前项目南侧的xx大道和北侧的珠江路为连接该区至市区的主要道路，出行方式以公交、私家车为主。公交有1路、2路、3路、4路、9路、18路和20路，可顺利到达开发区各个区域。即将贯通的跨海大桥与海底隧道将使该区域同市区紧密相连，融为一体，区域对外交通优势极为明显。项目所在图4 项目交通状况4、市政配套设施条件项目地处青岛市经济开发区，市政配套设施较为完善，当前地块内部已7、留有市政接口。5、区域整体规划xx区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为“辅城中心”。近年来，青岛市政府做出“经济建设中心西移”的决定，xx是城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的主要区域，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点。跨海大桥及海底隧道的建成将极大的推动该区域房地产业的发展。整个地块为城市路网所包围，为充分体现其依山傍水的地理优势，极力营造一个适合人居的城市高档社区，规划在基地中设计两条面向xx大道打开的景观通廊，景观通廊北托山势，南依大海，是规划的精髓所在，同时创造出从xx大道向北一览无余的景观效果。规划沿xx大道设计几栋高8、层公建，丰富xx大道的城市设计，形成标志性的城市道路景观。社区北侧的山体植被良好，树木繁盛，是社区的“龙脉”所在，成为整个住区的点睛之处。依托山势，在基地中设计的景观通廊，南起xx大道，北接山体，是规划的精髓所在。在xx大道上向北将一览无余，同时在北面山上将对大海尽收眼底。每一组团绿地都沿xx大道开放，且与中心景观轴相互贯通，形成一个完整的绿地景观系统。成为将来社区居民休闲娱乐的又一绝佳场所。届时将达到“家家可看山，户户能观海”的景观效果图5 拟建项目总平面规划6、基本经济技术指标表2项目基本经济技术指标项目总占地6.7公顷建设用地4.5公顷代征道路面积公顷代征绿化面积2.2公顷容积率2.209、绿化率30%总建筑面积11.83万平方米地上建筑面积9.91万平方米地下建筑面积1.92万平方米建筑高度100米建筑密度25%规划户数909户总人口数2727人停车位595个7、地块现状图图6 地块现状图7 地块南侧xx大道实景二、项目所在地区认知1、青岛概况青岛市地处山东半岛南部，总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、xx等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。2005年末全市总人口740.9万人，其中：市区265.43万人，所辖五市（县级）475.47万人。青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港10、口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，同时是中国8个国际会议城市之一和中国最佳人文居住城市之一。胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛城市定位发展的目标是：全国重点中心城市和国际知名特色城市。2、区域认知环渤海经济圈包括北京、天津、河北、山东和辽宁，面积约占全国的5.40%，创造的GDP占全国的1/4左右，是中国北方规模最大的经济区域，在中国的区域经济发展格局中占有举足轻重的地位。山东半岛已成为环渤海经济圈的重要节点，青岛位于环渤海经济圈最南部，是发展潜力最大的区域节点。 新世纪以来，山东启动了半岛城市群战略规划，以胶东半岛为11、基点，覆盖济南、青岛、烟台、淄博、潍坊、威海、东营等主要地区消费群，将成为山东乃至环渤海最具潜力的都市圈，这为房地产市场的繁荣发展提供了强有力的支撑。山东半岛城市群已跻身全国东部沿海五大城市群之列。图8 青岛市区位3、人口增长率青岛市总人口和城市户籍数近年来一直呈现上升趋势；其中总人口数增长率2004、2005年较2003年及以前年份有较大提高，这与人口的机械增长关系密切；城市户籍数增长率在1左右上下浮动。图9 青岛市历年人口变动情况图10 青岛市历年人口户数变动情况4、经济认知近年来，青岛市经济快速增长，综合实力显著增强。青岛市国民生产总值自2000年以来，以平稳的速度递增，年平均上涨幅度为12、15.5%，2006年上涨幅度为15.7%。2006年全市生产总值是2002年的2.02倍，人均生产总值达到38892元，是2002年的2.43倍。表3 主要年份全市生产总值（按当年价格计算）年份全市生产总值第一产业第二产业工业第三产业人均生产总值20001191.25140.85555.21504.44495.191600920011368.55144.35643.44582.99580.761812820021583.51147.21758.33686.55677.972065520031869.44148.92923.76832.31796.762398620042270.16163.413、91149.941032.50956.732854020052695.82178.331396.251263.291121.243318820063206.58183.951677.171527.491345.4638892 数据来源：青岛市统计局5、产业认知（1）产业结构认知2001年青岛经济总量中一、二、三产比例为10.9：49.3：39.8，在历经多年来国内招商引资的促动，大量国内知名制造业和服务业企业纷纷入驻岛城，有力推动了青岛工业结构的优化和三次产业结构的演变，2006年青岛经济三次产业的比例关系由2000年的6.5：51.9：41.6调整为5.7：52.3：42，产业结构日趋合理。14、2006年第一产业实现增加值183.95亿元，增长0.9%；第二产业实现增加值1677.17亿元，增长17.2%；第三产业实现增加值1345.46亿元，增长16.2%。2004年，青岛开始了打造六大产业集群，确定“大项目产业链产业群产业基地”发展思路，2006年，已初步构建起一个以可持续发展为特征，以家电、电子、石化、汽车、造船、港口六大产业集群为核心，外资企业和本地企业共同参与建设的全新产业框架。表4 国民经济主要比例关系全市比例200020052006第一产业21.76.65.7第二产业48.051.852.3第三产业30.341.642.0数据来源：青岛市统计局（2）产业规划认知青岛提出15、大力发展“三大特色经济、四大工业基地、六大产业集群”，紧跟全国工业结构调整和产业升级的步伐，通过大力推动企业集群化发展、积极引入大项目等手段，阔步融入全国工业体系，力争成为全国现代工业体系中的一支重要力量。产业规划合理，产业片区定位清晰。6、城市规划认知青岛城市发展总体目标是将青岛市建设成为山东半岛城市群的龙头、山东地区的经济中心城市、东北亚地区的国际航运中心之一、区域性金融中心、旅游度假胜地、国际制造业基地。规划期限为2004年2020年。 而在国务院批复的城市总体规划（19952010年）中，青岛的城市定位为我国东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地。青岛的城市主体功能是：以港口为主16、的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 “三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”是青岛的城市发展总体战略设想。在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态观光于一体的xx公路，将青岛市沿xx地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新的城市发展框架。完善“一个主中心和五个副中心的城市群发展格局”，把青岛市建成一个城镇布局结构合理，职能分工明确，基础设施配套完善，城乡协调发展的具有良好生态环境和可持续发展机制的城镇网络体系。沿山东路、17、香港路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城“西部副中心”。海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城“东部副中心”。自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城“中部副中心”。在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城“北部副中心”。在xx区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为“辅城中心”。图11 青岛市城市总体规划结构7、青岛城市总体认知l 区位自然环境优越l 东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地l 山东半岛城18、市群的龙头l 人口持续增长l 快速增长，综合实力显著增强三、城市房地产市场概况1、城市房地产市场供求状况自2006年以来，国家出台的各种房地产行业调控政策及青岛稳定房价方面的一些具体措施，总体上使青岛房地产市场渐趋理性，导致增幅减缓；供需基本平衡。2005年，青岛市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22。2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268.36亿元，同比增长19.9。房屋施工规模继续放大。2006年全年房屋施工面积2751万平方米,同比增长17.7%,增幅比2005年提高4.2个百分点。青岛房地产销售面积在2005年前几年保持快速增长，无论从商品19、房总销售面积还是住宅销售面积均有大幅增长，市场需求旺盛。但2006年销售面积却在下降，全年累计销售住宅719万平方米，下降了14.6%。最近两年需求特征表明，80平米至100平米的中小户型为需求主流，而2007年9月以来，由于青岛户籍新政的出台促使了大户型热销；根据青岛市住房交易中心统计，2007年青岛市民投资购房意愿明显下降，自住性购房占到了市场主流。表5 历年青岛市房地产行业主要统计指标年份投资额（万元）施工面积（万平米）竣工面积（万平米）实际销售面积（万平米）房屋实际销售额（万元）20006751421047352301550401200192515313745324068023642020、021036476141753742793303120031277969176555246912218852004162696521016355161530964200522383702363811740266673820062683631275165471930549072、城市房地产市场价格走势2005年青岛市内七区房价仍继续攀升，与2004年相比，全年房屋销售价格平均上升10.9%，在全国35个大中城市中位居第2名，涨幅依然较高。2006年受政府出台的多项房地产调控措施影响，房价上涨趋缓。3、土地供应及成交2007年，全市建设用地供应总量52830亩，其中新增建设用地32773亩，存量建21、设用地20057亩，存量建设用地占建设用地供应总量的38%；市内四区建设用地供应总量6236亩，新增建设用地93.5亩，存量建设用地6142.5亩，存量建设用地占建设用地供应总量的比例由2006年的94%提高到98.5%。2007年青岛市土地招拍挂出让总量（不含工业仓储用地）较2006年有较大提高，土地面积与可建面积都提高了近3倍。经营性用地的供应有了大幅度的攀升，青岛市房价增幅趋缓，可以看出政府以扩大供应来平抑房价的政策已开始见到成效。4、各区域板块比较2007年青岛市的五大板块分别是东部沿海板块、城阳板块、长江路板块、山东路板块（中央商务区）、海尔路板块。1）东部沿海板块东部沿海一线一直是22、青岛楼盘的贵族。该区域占据背山面海的先天地理优势，向东是城市的新商务区所在，向西是城市的CBD核心所在，再加之优越的区位环境的人文优势，该板块成为青岛乃至整个山东地区最具居住及投资价值的高端房产聚集区。未来较长一段时间内，这里依然是岛城写字楼、高档公寓的最高标准。东部沿海一线之所以值得期待，是因为这里还将不断把青岛地产行业的水准拔高。2）城阳板块当市区的地产操作空间逐渐缩小的情况下，北部地区成为开发热点，尤其是城阳地区，由于便利的交通条件使进出市区极为顺畅，具有独特的区位优势，成为房地产开发大型社区的首选之地。3）长江路板块长江路板块地处黄海之滨、胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，是构建“大青岛23、”战略的核心区域和极具发展潜力的投资热土。随着海湾大桥和海底隧道工程的正式启动，长江路板块房地产将与市区房地产联为一体，进而使投资者与购房者不再把距离作为妨碍投资、困扰居住的因素，长江路板块日益成为一片热土。 4）山东路板块（中央商务区）山东路拥有相当重要的地段优势，辐射市南、市北、四方以及周边区域，将给该板块的房地产市场带来无限商机。由于山东路板块独特的地理位置，成为山东路上的热销楼盘。5）海尔路板块 海尔路两侧发展的腹地比香港路、山东路等城市主干道更为开阔，发展壮大潜力非常大，可以说，随着海尔路两侧诸多招商引资项目的竣工，海尔路商务大道将成为青岛经济活动最活跃、最具现代化气质与经济亲和力的24、商务大道。 表6 市内四区在2003-2006年的房屋销售平均价格 单位：元/平米时间市南区市北区四方区2003年6912376235292004年7893446939262005年8799505145902006年9485667454335、全市住宅市场现状分析2006年住宅施工面积2181万平方米，较2005年提高21.16。住宅销售719万平方米，较2005年下降14.6%。全年住宅销售额264.8亿元,下降5.7%。按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%，较上年提高了2个百分点。全年住宅新开工面积达到990.25万平方米，增长11.2%25、。住宅竣工543万平方米,下降20%，占全部房屋竣工面积的83.2%。“十一五”期间，青岛市将加大政府宏观调控力度，大力调整住房供应结构，进一步健全和完善住房保障体系，增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型（120平方米以下）的普通住房供应，占商品房供应总量的比重达到80以上。“十一五”期间，青岛市预计住宅完成投资1100亿元，年均增长14。青岛市预计竣工商品住宅竣工面积3600万平方米，年均增长9。市内四区住宅竣工面积1200万平方米，市内四区商品房、普通商品房和经济适用房比例分别为15、70和15。6、市场结论目前青岛市房地产市场发展渐趋理性，还有着很大的发展前景。与其他较发达城市的发展26、水平相比，青岛市房地产还有很大的发展空间。总之，青岛市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。随着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入，也将使青岛市的房地产开发水平逐步提高。四、 区域市场分析1、区域住宅市场分析板块描述：本项目地块所处的长江路板块地理位置优越，为经济技术开发区管委会、海关所在地。xx开发区是国家首批设立14个级沿海经济技术开发区之一，是中国开放区域功能最集中的地区之一。据2004年底的统计数据，xx区总人口数为279913人，总户数为77344，仅占全市的3.8。而近年来，青岛市政府做出“经济建设中心西移”的决定，xx是城市重点基础设施项目、外资企业投27、资和市内企业外迁的主要区域，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点。跨海大桥及海底隧道的建成将极大的推动该区域房地产业的发展。沿长江路向西、向南地区，当前还有大量可开发土地，区域内土地供应量大，当前该片区楼盘供给数量较大，房屋交易总额连年递增，预售房屋成为开发区当前市场主流，住房消费增长速度迅猛。长江路板块商业氛围日渐成熟，其周边兼具青岛市区“台东”商圈的喧嚣和“香港路”的繁华。唐岛湾畔集中了五大广场、游艇码头、xx公园等旅游文化设施，沿岸成为西海岸中高档楼盘集中的高尚住宅区。凭借其独特的地理环境优势，长江路板块将成为青岛市未来最具发展潜力的板块之一。板块价格：房价由四年前的平均14028、0多元/平方米到现在的7000多元/平方米，受北桥南隧的利好支撑，还具有一定的上涨空间。目前在售楼盘住宅价格为6000-8000元/平方米之间；公寓价格在8000-10000元之间。根据项目市场调查得知，2008年区域住宅市场的供应量还将加大，大批量的供应一方面是对区域本地居民住房条件的改善，更多的则是对外来人口购房需求的补充。为了集约开发用地，前两年区域内重新调整了整体建设规划，近两年开始主建高层。另外，由于面向开发区市场的强烈需求，同时区位条件日渐改善；当前区域内商住楼产品形态正趋于成熟，现已有商住公寓、酒店式公寓等物业形态，像区域内的开发区国际贸易中心、凤凰城、千禧龙第三空间等项目的开发29、都取得了成功；不过，现有项目的产品和功能服务相对于一线城市的精品项目来说在创新上还显得有所不足，这为新项目后来居上带来了机会。2、区域市场同类项目分析风和日丽、千禧龙花园、康大凤凰国际、天和青年城、集力景豪、泽润幸福城、锦绣前城、中南海湾新城、新华锦御海湾等楼盘都相继投入市场，以多层、高层和小高层为主，而且企业知名度高、项目施工早，进市快，先声夺人。其中荣昌置业集团开发的千禧龙花园项目是开发区第一个高档楼盘。康大集团开发的风和日丽从设计理念和建筑质量都达到了先进水平。从板块未来供应来看，沿长江路向西、向南地区还有大量可开发土地，区域内土地供应量大，当前该片区楼盘供给数量较大。从板块销售情况来看30、，目前分期开发的项目一期基本售罄，主要项目销售态势良好。从区域供求关系看，随着长江路板块的逐渐成熟，该板块呈现出需求大于供给的趋势。3、区域市场住宅价格从价格方面看板块住宅价格为6000-8000元/平方米之间；公寓价格在8000-10000元之间。在售项目的销售走势较为稳健。4、区域市场住宅客户根据置业类型分为投资型与自用型客户，比例约为65%：35%。1）自用型客户自用型客户多为对本区域的认可度较高的人群，并且希望通过在此安家置业提高自己的生活质量。这里包括：家乡在本区域，希望落叶归根的客户； 在本区域发展事业的客户（包括青岛人及外来人员）；青岛市手头相对拮据的但对本区域的发展认可较高的购31、房者；外国住客，如韩国、日本等购房者；区域产业工作者；如船员、物流企业、化工企业等工作人员；参加团购型客户；这类客户团购房产大多是为了方便员工在本区域更好的工作与生活。表7 区域市场典型项目住宅价格楼盘名称总建筑面积（平方米）产品类型销售均价（元/平方米）销售率开发区国际贸易中心230000公寓950035%千禧龙第三空间75000酒店式公寓850075%中南海湾新城225000塔式住宅7500一期售完上实达利广场120000住宅，酒店式公寓7800、8300福瀛锦绣前程54000板式住宅楼8000一期已经售完2）投资型客户投资型客户大多为经济宽裕的个人或者投资性企业，看重本区域的城市化进程和32、城市化建设，更加看好本区域的市场发展前景，认可这里的发展空间，积极参与到市场经济中来，在这里置业投资、发展事业。其投资者有以下几类人群组成：东北人、青岛投资者、山东省内投资者、外省市投资者、国外投资者、中介企业或投资性企业。价格和居民消费水平的限制，青岛的房地产市场发展总体上供需状况良好。5、区域市场可类比项目案例分析1）千禧龙第三空间主要经济指标占地面积：2万平米总建面积：7.5万平米容 积 率：3.75绿 化 率：47%项目类别：酒店式公寓建筑形式：板式楼设计特点建筑层数：22层层 高：2.9米图12 项目实景照片建筑群体组织方式：1栋户型设计:设计风格：现代简约户型面积范围及比例：60-33、135平米主力户型：套一总 户 数：490户交通组织停车方式：地下车位327个停车费用：出售12万/个/元 出租300元/月/元智 能 化：打卡、闭路监控周边路网：武夷山路与珠江路、长江中路开发、销售情况分期开发计划：该项目为第三期项目推广主题：海边拥有私家香格里拉周边环境：东为五大广场、xx公园、唐岛湾海域面市时间：2006年8月开盘时间：2007年1月25日交房时间：2009年10月起 价：7000元/平米均 价：8500元/平米销售进度：已售70%客户群体地域客户：投资客户、外地客户居多周边生活配套学校：香江路小学、黄埔路小学、珠江路小学、开发区一中、四中、理工大学、石油大学医院：开发区34、人民医院购物：佳世客、利群长江商厦、利群瑞泰购物中心银行：招商银行、中国银行通讯：双线、移动、联通、网通其它：洗衣店客户分析：因为有酒店待租业务，因此，外地投资型客户居多综 述：第三空间属于酒店式公寓，地理位置比较好，而且档次也很高。同时，项目的价格也非常贵，最低的7000元，高的已经达到12000元/平米。2）上实达利广场 图13 项目实景照片主要经济指标占地面积：2.3万平米总建面积：12万平米容 积 率：4绿 化 率：26.5%项目类别：住宅加酒店式公寓建筑形式：3个板式楼，2个塔式楼设计特点建筑层数：30层层 高：公寓2.9米，住宅3米建筑群体组织方式：5栋高层户型设计：套一、套二、套35、三设计风格：现代简约户型面积范围及比例：酒店式公寓3580平米，住宅107.56平米和144.12平米主力户型：公寓小于65平米，住宅6580平米总 户 数：700多户交通组织停车方式：地上及地下停车场（2层）智 能 化：打卡进出、监控、烟感报警开发、销售情况分期开发计划：仅一期项目推广主题：艺术点亮生活周边环境：交通局、金融中心、长江利群、吉韩商厦面市时间：2006年3月开盘时间：2006年10月交房时间：2007年11月起 价：住宅6300元/平米均 价：公寓8300元/平米，住宅7800元/平米楼层价格：50100元网 点：2万平米，招商形式引进（正和阳光百货谈）销售进度：剩不足100套36、（住宅+公寓）客户群体地域客户所占比例：本地与外地各占一半周边生活配套学校：香江路小学医院：开发区人民医院购物：长江利群、海滨超市银行：农行、工商银行、中国银行、建设银行、华夏银行、招商银行、邮政储蓄、交通银行通讯：双线、移动、联通、网通园区景观：下沉式广场，跌落式瀑布，动感音乐喷泉，艺术小品，天使印象亲子花园，古朴木平台，立体风情园林综 述：达利广场所剩的房源不多了，住宅只有150平米以上的、价格在100万以上的大户型，可选择的余地非常小。项目所处的位置是比较繁华的，同时在同地段房屋的房价也是最高的。而项目周边已经没有很多发展的空间了，距离沿海的旅游区域也比较远，这些都使得项目的升值空间受到37、局限。6、结论该区域具有独特的自然景观和逐年增长的良好态势。随着土地供应量的减少，土地资源的稀缺，以及地段的不可复制性，加之跨海大桥及海底隧道的建成，更将凸现本已处于优势地位的长江路板块的区域价值，未来该板块的市场机会将迅速提升，与其他板块相比有绝对的竞争优势。表8 结 论属性特征定位发展潜力最大的区域之一价格住宅价格为6000-8000元/平方米之间；公寓价格在8000-10000元之间。客户主要为本区及辐射区域客户，东北、西北各省需求海景住宅客户以及日、韩等国需求海景高端产品的客户去化区域市场呈现上升趋势，销售速度较为稳健。五、项目SWOT分析1、优势分析（S）1）环境优势青岛是国内外的著38、名海滨风景、旅游度假城市，而唐岛湾海滨又是青岛旅游的一颗璀璨的明珠。这里堪称全球最适合人类居住的区域之一。2）生活配套优势交通：该区域距开发区政府仅10多分钟车程，距安子码头不到10分钟车程，从安子码头乘坐轮渡至青岛不过40分钟，1路、2路、3路、4路、9路、18路和20路，顺利到达开发区各个区域。同时，跨海大桥与海底隧道即将贯通，这将极大的提升区域的价值。购物：利群金海岸超市教育：理工大学、石油大学、北京电影学院、南洋学院、开发区第五中学和薛家岛中心小学医疗：薛家岛医院，20分钟车程可到达开发区医院2、劣势分析（W）1）周边配套有待完善本区域项目距开发区成熟生活中心有一段距离，虽然已具备生活39、配套设施，但与香江路、井冈山路等区域的成熟生活配套设施相比，大型医疗、商业、金融等设施还有待进一步加强。2）周边同质化项目分布众多，市场竞争激烈青岛经济开发区最近几年发展迅速，住宅小区也如雨后春笋。但是，这些居住小区同质化严重，相互之间的竞争激烈。3、机会点分析（O）1）一路xx大道贯通，大交通框架形成胶济电气化铁路通车，将半岛城市群串联在一起；泰安至薛家岛高速公路（即第二条济青高速公路）正在兴建，连通xx日照的铁路规划已经批准，即将动工，同三高速将胶南与全国南北沿海相连，促进了内陆与海滨城市的联系，为楼盘市场开发创造了很好的机会。2）一桥跨海大桥正在建设环胶州湾高速公路复线跨海大桥，正在建设40、中，这项工程将使青岛经济技术开发区到青岛市区的行程距离大大缩短，对本项目向青岛市区推广极为有利。3）一隧海底隧道即将开建薛家岛至团岛海底隧道已于2006年底开始动工，预计2009年竣工，届时青岛到开发区的时间和距离将大大缩短，交通也将不再受天气的制约。4）薛家岛影视城的建设薛家岛旅游度假区计划经过几年高标准、高起点、高档次的建设，建设成为集影视拍摄、数字虚拟技术影视制作和教育、节庆艺术文化活动、游览、娱乐、休闲度假于一体的超大型综合多功能的影视传媒博览基地，把薛家岛打造为东方的“好莱坞”。薛家岛影视基地的规划无疑为周边地产的升值创造了良好的条件。5）六大产业集群拉动家电电子、石油化工、机械制造41、新型材料、高新技术、仓储物流等六大高科技产业集群在西海岸迅速形成，今后薛家岛将向着影视、旅游业发展，形成无污染的高速经济发展区域，带动周边地区配套设施的发展，从而在西海岸形成一个新的文化产业区。这为本区域项目市场营销提供了很好的机遇。6）同三高速通车，青新高速在建同三公路已经将西海岸和大江南北联系起来，为外省特别是东北和长江三角富贵人士前来购房奠定了基础；而青新高速即济青高速复线正在建设，将青岛西海岸和山东内陆城市连接起来，更加方便了济南、莱芜、淄博、东营、泰安等地的购房者前来购房。8）新市场活力注入，西海岸广受关注上实地产进入西海岸，达利广场的上市，为西海岸房地产市场注入新的市场活力，青岛42、西海岸房地产已引起京、沪等全国性关注。大品牌大项目所营造的市场吸引力，也将大大提高西海岸的知名度。9）二手房最低限价上调，国家进一步严控土地使用2006年10月14日起，上调二手房最低限价，每平方米上调千元左右，直接导致部分房屋价格上涨。此举可能将一部分徘徊在购买二手房与商品房边缘的消费者推向商品房，为我们创造机会。自2005年8月始，国家逐渐加强对土地使用的严控，获地成本较前高的多，获地数量和机会较前少得多。10）青岛经济重心西移大青岛城市发展的拉动依港兴市，老青岛港使青岛市发展到今天的辉煌，新青岛港和青岛市经济重心西移也会带动青岛经济技术开发区得到更大更快的发展。海尔、海信、韩商等企业加大43、了在开发区的投资力度，这对提高本项目的销售将会有很大的促进作用。4、威胁点分析（T）1）政府调控力度越来越强，未来两年200万平方米建设规划冲击较大政府的调控政策不仅限制了炒房一族，而且也影响了正常购房者的购房心理，尤其开发区政府计划在今年和明年投放200万平方米的规划建筑面积，会对市场产生较大冲击，购房者持币观望局面，整体房地产形势会受到一定的影响。2）同行和同类项目的竞争凤凰城、千城凤梧金沙、锦绣前程等楼盘都相继投入市场，主要以多层、高层和小高层，且企业知名度高、项目施工早，进市快，先声夺人，该区域的目标市场被分割。六、项目市场定位及产品定位1、项目市场定位u 市场定位结论根据对项目外部综44、合情况的解读以及地块自身区位特征、规划要点的分析，项目定位为：“山海精品大青岛先锋社区”。 这个定位将项目上升了一个高度，提升了其价值感和品质感，也是项目保值升值的有力保障与号召力。u 市场定位分析 对“山海精品大青岛先锋社区”的界定如下： 大青岛：青岛市“经济建设中心西移”，跨海大桥及海底隧道的建成，长江路板块将成为青岛市未来最具发展潜力的板块之一，本项目不仅具有区域市场的天然认同度，同时还将受到外来投资者的高度青睐； 山海：本项目依山傍海，因此以地段、景观为诉求核心打造高品质社区，以高层为主体，必将引领城市高端住宅消费市场； 精品：以高档的价值感和建筑的品质感，结合中高档的价位，对消费性和45、投资性市场形成强大的吸引力； 先锋社区：打造地标性的公寓建筑。以工业化和后现代主义的完美艺术碰撞，演绎时尚的居住与工作方式，打造大青岛的先锋社区。2、项目目标客户群分析u 目标客群分析结论以xx本区及青岛市其他区域需求客户，山东省内、东北、西北各省需求海景住宅客户以及日、韩等国需求海景高端产品的客户为主，包括追求时尚的青年以及艺术家，甚至一些有特色的IT企业。u 目标客群的分析说明xx本地：工作和生活在周边的客户，追求时尚的青年以及艺术家。青岛市其他区域：住宅需求客户、年轻置业客户、以及投资置业客户、追求 时尚的青年以及艺术家山东省内、东北及西北各省：需求海景住宅的客户日、韩等国：在青岛投资，46、并需求海景住宅的客户3、产品定位u 产品定位结论“高层住宅、商住（类LOFT）产品、社区商业中心”u 产品定位的分析本项目容积率2.2，考虑到项目的绝版地块，有条件打造成高品位的社区，通过产品创新在区域市场中取得领头羊的地位，提升产品的价值空间；因此建议面向青岛市的高端市场，开发高层住宅及商住（类LOFT）产品。根据本项目规划，所处位置不适合规划大型集中型商业，结合其市场需求可设置社区商业中心。社区商业中心属于可发售，也可持有的物业类型，考虑到青岛购买商业的需求比较旺盛，可优先考虑发售。u 产品标准前瞻性：高起点、高标准、高品质设计，包括设计指导思想、住宅的面积标准、装饰标准、物业管理和建筑形47、象、环境等，适应未来市场的发展。舒适性：住宅的设计应注意明室、明厅、明卫、明厨、独立餐厅等等，必要时将高层住宅的大户型餐厅和客厅合为一体；在各房间的设置、搭配上，充分注重目标客户的感受、喜好，为客户创造舒适的生活空间。多元性：多种房型、多种空间形式，满足不同客户的个性喜好，提供多种选择的可能性，便于业主自行决定所有风格和格局。创新性：贯彻生态理念，积极采用绿色环保技术，结合市场需求可以考虑PENTHOUSE、城市别墅的户型。在类LOFT设计中注意复式结构的采用，户型内无障碍，减少私密程度。开放性：高大而开敞的空间，户型间全方位组合。4、项目产品组合根据上述结论，建议本项目北部区域建设高层住宅,48、地上建筑面积为50200平方米，南部区域建设商住（类LOFT）产品地上面积为40700平方米，结合其市场需求沿xx大道设社区商业中心,商业地上面积为3000平方米。3000平方米的会所主要为提升项目品质，将来可用于持有，不列入销售范畴；2200平方米的非经营性配套，主要依据国家相关法规的要求进行配套，也不列入销售。表9 项目产品组合物业类型地上建筑面积（平方米）比例住宅5020050.66%商住（类LOFT）产品4070034.61%商业30009.49%会所与非经营性配套52005.25%合计99100100.00%七、投资及收益分析1、项目总体评价表10 项目总体评价表项目名称数值(万元)49、引用标准备注项目总成本69638来自投资成本表项目总收入92748来自全部投资现金流量表毛利润23110（二）-（一）营业税51015.5%项目总收入的5.5%土地增值税25284.1%所得税前利润15481（三）-（四）（五）所得税498825%所得税前利润的25%纯利润10494（六）-（七）成本利润率15%（八）（一）成本利税率22%（七）（一）销售毛利率25%（三）（二）投资回收期1.67年来自自由资金现金流量表内部收益率36%来自全部投资现金流量表自有资金内部收益率49%来自自有资金现金流量表自有资金17812来自资金平衡表银行贷款12000来自资金平衡表2、总投资成本测算表11总投50、资成本表序号项目总投资（万元）引用标准可经营面积单方成本（元/平方米）备注土地费用287203059一土地费用287203059（一）土地标的评估价24000240002556评估价格（二）契税7203%77评估价格的3%（三）股权溢价40004000426（四）其它 000建设费用383684086二前期工程费83589（一）三通一平费6710710元/平方米（占地面积）（二）地上地下物处理34545元/平方米（占地面积）（三）规划可研费6710710元/平方米（占地面积）（四）勘探费6710710元/平方米（占地面积）（五）设计费592506350元/平方米（总建筑面积）（六）环境评估费451、0.300.3元/平方米（总建筑面积）（七）交通评估费60.510.5元/平方米（总建筑面积）三基础设施费5424578（一）大配套费用2129180227免配套费（二）大市政工程费1183100126大市政工程实施费用 （三）小市政工程费用1775150189150元/平方米（总建筑面积）（四）绿化工程费用33815036100元/平方米（占地面积）50%按50%铺装面积计算四建安工程费258512753五工程间接费1001107（一）工程监理费-主体2591%28建安工程费的1%（二）工程监理费-市政331%4市政工程费的1%（三）工程取费118101310元/平方米（总建筑面积）（四）面52、积取费5925063100元/平方米（总建筑面积）六、不可预见费15462.5%165直接费用的2.5%七、管理费18553%198直接费用的3%八、销售及代理费用18553%198直接费用的3%财务费用九、财务费用2550272实际发生项目总成本6963874163、销售收入测算依据高层住宅：销售均价为8549元/平方米，从2009年三季度开始销售，起始售价为8300 元/平方米，以后每年涨10%，到2010年底销售完成，销售去化率： 2套/天左右； 商住（类LOFT）：销售均价为10400元/平方米，从2010年开始销售，起始售价为10000 元/平方米，以后每年涨20%，到2011年中销53、售完成，销售去化率：1套/2天左右；商业：销售均价为11825元/平方米，从2010年开始销售，起始售价为11000元/平方米，以后每年涨15%，到2011年底销售完成，销售周期为两年；车库：住宅车库销售均价为8.65万元/个，从2009年开始销售，到2011年底销售完成，起始售价为7.7万元/个，以后每年涨10%。具体销售计划安排见下表，分两期进行，一期从2009年到2010年，主要销售住宅；二期从2010年到2011年，主要销售商住（类LOFT）。套型平均面积：高层住宅：100 平方米/套；商住（类LOFT）：150 平方米/套表12 销售进度计划产品2009年2010年2011年高层住宅54、商住（类LOFT）商业车库4、现金流量分析表13 全部投资现金流量表序号年份 2008200920102011复核 项目 引用数据现金流入0 29870 49509 13369 92748 销售收入11.0 0 29870 49509 13369 92748 住宅5.0 0 29166 13750 0 42916 商住(类LOFT)4.1 0 0 32560 9768 42328 居住车库1.6 0 704 1549 1704 3956 社区商业0.3 0 0 1650 1898 3548 商业车库0.0 0 0 0 0 0 现金流出79704 15812 29154 20141 14597 55、79704 土地投资28720 14661 14059 0 0 28720 建设投资38368 1151 11510 13429 12278 38368 营业税 5101 0 1643 2723 735 5101 土地增值税 2528 0 448 1514 565 2528 所得税 4988 0 1494 2475 1019 4988 净现金流量 (15812)717 29367 (1228) 累计净现金流量 (15812)(15096)14272 13044 13044 评价指标 内部收益率36%5、资金平衡表14资金平衡表2008200920102011复核项目 资金运用（万元）9425456、1581230089261612219294254土地投资2872014661140590028720建设投资38368115111510134291227838368财务费用2550093510205952550营业税 51010164327237355101土地增值税 2528044815145652528所得税 498801494247510194988偿还融资本金12000005000700012000资金来源（万元）15812438704950913369122560自有资金178121581220000017812银行贷款120000120000012000销售收入9274802957、870495091336992748盈余资金01378223347-882328306累计盈余资金0137823712928306104946、融资方案在贷款11000万元情况下，项目的成本及收益分析如上所述。另外，我们再以债权融资为例，按照10%的融资利率，不同的融资比例下，项目的内部收益率将有如下变化：表15 融资方案与内部收益率的变化资金筹措融资比例融资额自有资金自有资金内部收益率融资后自有资金内部收益率融资前利润估计利息融资后利润融资利率融资年期17812 0%0 17812 49%49%10494 0 10494 20%3 17812 10%1781 16031 49%52%104958、4 1069 9425 20%3 17812 20%3562 14250 49%56%10494 2137 8356 20%3 17812 30%5344 12469 49%61%10494 3206 7287 20%3 17812 40%7125 10687 49%68%10494 4275 6219 20%3 17812 50%8906 8906 49%77%10494 5344 5150 20%3 17812 60%10687 7125 49%92%10494 6412 4081 20%3 17812 70%12469 5344 49%115%10494 7481 3012 20%3 159、7812 80%14250 3562 49%163%10494 8550 1944 20%3 17812 90%16031 1781 49%306%10494 9619 875 20%3 7、敏感性分析由于本项目土地使用权通过股权收购取得，并与同合作方确定土地费用，另外考虑到造价相对稳定；因此我们假定按照投资测算表地价、造价不变，使房屋售价变动，来分析项目经济指标的敏感性；各类产品的售价统一按-15、-10、-5、5、10、15的幅度变化；得到分析结果如下表：表16 项目敏感性分析售价变动-15%-10%-5%05%10%15%销售毛利率（%）12.00%17.00%21.00%25.00%260、8.00%32.00%35.00%内部收益率（%）16.00%23.00%30.00%36.00%43.00%51.00%58.00%自有资金内部收益率（%）18.00%28.00%39.00%49.00%58.00%6178.00%投资回收期（年）1.921.831.741.671.611.551.50八、合作模式与主要商务条款1、合作模式天鸿与澳柯玛意向按如下模式进行项目合作：双方共同出资成立新的项目公司，澳柯玛以合作地块国有土地使用权作价出资并持有项目公司49%股权，天鸿以现金出资并持有项目公司51%股权；在项目公司成立后，澳柯玛将合作地块的国有土地使用证办至项目公司名下；天鸿收购澳柯玛61、持有的项目公司的49%股权，澳柯玛退出，天鸿持有项目公司的全部股权，项目公司享有合作地块的全部土地使用权。2、主要商务条款及拟定操作方案天鸿出资2.8亿元从澳柯玛公司收购其所持有的项目公司49的股权转让及其溢价收益价款的结付按以下工作节点交割：（分四步结付）A、合同签订后，天鸿以共管方式向澳柯玛提供股权转让预付款人民币3000万元。澳柯玛着手办理合作地块的土地作价入股手续。B、在项目公司注册成立完成后，天鸿向澳柯玛支付股权转让价款人民币5000万元，澳柯玛提供天鸿认可形式的担保，按照约定时间将合作地块的国有土地使用证办到项目公司名下。C、在项目公司取得符合合同约定条件的全部合作地块的国有土地使62、用证后，双方办理目标股权转让手续。待相应工商登记变更手续完成，天鸿以目标股权转让价格持有全部项目公司股权后，天鸿再向澳柯玛支付股权转让价款人民币6000万元，并向澳柯玛提供剩余1.4亿元的担保D、如上述C条款正常履行，在天鸿持有全部股权后，天鸿再向澳柯玛支付股权转让价款人民币14000万元。九、问题及风险分析1、政策风险在中央经济工作会议“从紧”的基调下，宏观调控政策尚不明朗，后续配套的调控政策有待进一步细化；对房地产领域投资和投机行为的限制政策，以及对保障性住房的扶持政策，在一定程度上仍会得以延续，房地产业受政策调控的影响较大。但是本项目以居住类物业为主、商业物业为辅，项目定位与产品组合符合63、政府规划，国家对住宅产业的政策；目标客群的需求也符合青岛市快速城市化进程，购买需求具有一定刚性。2、法律风险在项目合作过程中，通过设置约束条件，有效控制在合作与股权转让过程中涉及成立项目公司、土地手续、规划建设手续及其他相关法律法规等环节存在的法律风险。同时初步约定合作方要充分利用在当地的影响力及政府关系，协助我司办理好新公司的各项运营手续，负责出面向区政府协调项目市政大配套费用减免及缓交事宜，出面向区政府有关管理部门协调项目其他税费减免及缓交。必须将这些约定和承诺落实到正式的法律协议层面，在操作上规避法律风险。同时，尽可能的使交易过程符合国家政策与法律法规，充分保障我方的合法权益。3、财务风64、险为应对国家“从紧”的宏观调控政策，本项目在成本及收益分析中，投资采用银行贷款仅为12000万元，自有资金内部收益率按实际情况计算已达到49 %。以天鸿地产的品牌和良好的信贷关系，项目也可采用股权融资，一方面可降低公司现金流的压力，另一方面自有资金内部收益率将显著提高。4、成本风险我国今年以来持续的结构性通货膨胀，在近期一段时间内将得以延续，因此在一定程度上可能会造成上游材料设备供货成本、工程建造费用的提高；但通过加强与上游供方伙伴的合作、合理设计现金流的平衡、规范工程建造流程、提高管理水平，能够尽可能地缓解上述影响所带来的成本压力，保障项目取得预期的投资收益。在上述投资及收益分析中，预算已做65、了相应的考察，进行了一定调整。5、市场风险青岛房地产市场稳步发展，供需基本平衡，且呈现出了供需两旺的局面。市场吸纳量稳定增长，房地产价格呈现出稳步上升的局面。随着土地供应量的减少，土地资源的稀缺，以及地段的不可复制性，加之极其优越的自然景观，更将凸现本地块的区域价值。在价格方面，高层住宅8300元/平方米起价，商住（类LOFT）产品10000元/平方米起价，同目前的区域价格与本项目的区位相匹配。在做财务评价时价格偏保守。可有效回避市场风险。商住（类LOFT）产品面向青岛高端市场，定位于投资型或可销售型，可以提升项目的品质的作用。社区商业中心属于可发售，也可持有的物业类型，考虑到青岛市购买商业的66、需求比较旺盛，可优先考虑发售。这种结构安排可有效优化项目的现金流，化解市场风险。本项目具有较为独特的地理优势，是xx区最好的地块之一。随着海底隧道的开通会进一步提升其区域价值。相信充分利用项目独有的地理优势，结合高速路通车的利好，针对目标客户及市场需求进行产品设计，以完善配套、特色产品，进行差异化竞争，打造一个迎合市场产品发展轨迹的高档城市公寓，可以最大限度地化解上述问题和风险。十、项目施工进度计划项目计划从2008年到2010年开发完毕。工作计划具体如下：表18 项目施工进度计划2008年2009年2010年高层住宅商住（类LOFT）商业车库非经营性配套公建十一、项目可行性结论基于对项目的全面评价，经过市场、财务、政策、法律、风险、管理等系统分析后认为：项目可行，并且是一项安全可控、回报合理的投资项目。