1、汇景樟木头汽车城定位发展思考,思考目标：保障快速回款，实现产品高溢价，提升樟木头城市形象,品牌提升：通过本项目的开发，实现樟木头城市形象及汇景品牌的进一步提升。,快速回款：在有限的去化周期里，实现短、中期资金回流，保障项目滚动开发 所需要的持续型经营开发收益。,高溢价：通过合理的定位和招商、推售策略，实现汽车城产品价值的最大化。,整盘目标,1、快速回款,2、高溢价,3、品牌提升,项目价值点梳理,高质量客户积累,精准高效推广策略,品牌价值最大化,合理推售策略,契合的招商定位,货包组合,产品划分,推售次序,招商、营运保障,客户拜访,客户梳理,客户定位,媒体策略,诉求主题,成功的品牌嫁接,行业、口碑2、营销,客户实现,价格实现,目标节奏：,关键词：1、主入口临街面窄2、周边4S店面形象弱3、沿街形象展示面小,汽车城项目初步思考,招商困难,租金过低,重定位求突变,樟木头形象标杆商业：高端汽车企业集群：租金水平相对较高：,汽车城定位发展目标,定位参考示意图,1、建筑形态确立：通过中原现有招商渠道资源，确立招商意向商家前期的沟通确立合适的建筑规划。2、形象定位确立：通过市场分析，打造具特色的樟木头标杆汽车城以及汽车交易服务中心。3、进驻商家筛选。,【区位概况】上海国际汽车城位于上海市西北郊，为嘉定、昆山、青浦三地之交界,上海市区,嘉定区,上海国际汽车城,安亭镇土地与人口规模全镇总面积54.75Km3、2常住人口4.76万,上海国际汽车城,汽车城案例研究,位于上海市西北郊的安亭镇，南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，紧邻沪宁高速，距上海市中心32Km，距虹桥机场20Km,【功能体系】上海国际汽车城有六大功能体系，涵盖汽车全产业链，功能完善,核心功能,汽车技术研发整车和零部件生产,汽车城功能体系,汽车研发制造,汽车贸易,汽车科教博览,核心功能,汽车文化旅游,生活居住,核心功能,核心功能,汽车物流,核心功能,核心功能,整车贸易零部件贸易二手车贸易电子商务,品牌展示汽车博览汽车会展交易教育培训,汽车科普汽车休闲汽车体育汽车旅游,仓储运输配送服务供应链优化,居住配4、套商业配套教育配套,汽车城案例研究,可借鉴点,可借鉴点,可借鉴点,【产品体系】贸易区核心项目：汽车交易市场、商业商务中心、博览 公园、高尔夫球场等,汽车城案例研究,【产品体系】研发/教育区核心项目：教育区为同济大学嘉定校区，研发区为总部经济园区及研究院,同济大学嘉定校区教育区由同济大学嘉定校区构成。同济大学嘉定校区占地面积1500亩，建筑面积约40万平方米，总投资20亿元。同济大学嘉定校区目前有在校学生近15000人、教职工人数5000人、与汽车相关的院系十余所,研究院上汽工程院国家机动车检测检验中心、地面交通工具风洞实验室和新能源汽车工程中心等3大具有国际竞争力的公共研发服务平台,工业综合体5、上海国际汽车城创业园区，64幢独栋楼。该创业园主要以引入研发机构、总部经济、信息产业、规模型销售公司等为主,汽车城案例研究,【产品体系】安亭新镇是上海国际汽车城的配套居住区，同时也是上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇,汽车城案例研究,【产品体系】汽车文化旅游：包括高端赛事、博览会展、节庆活动、文化之旅,汽车城案例研究,【案例小结】上海国际汽车城围绕汽车生产制造打造完善的产品体系，推动产业升级和城市发展,核心项目,汽车贸易展示街俱乐部一条街汽车城大厦汽车博览公园汽车市场高尔夫球场,产品体系,核心贸易区,教育区,科研区,核心项目,赛车区,汽车文化旅游,核心项目,核心项目,安亭新镇,核心项目,核心6、项目,同济大学嘉定校区,工业综合体上海国际汽车城创业园区上海国际汽车城研发科技港研究院,赛车场综合配套区航模竞技场顺马术体育中心娱乐跳伞风洞ATV越野赛道保时捷驾驶体验中心,一期2.38Km2;总建筑面积:106万;,文教配套占地10万m2，商业配套占地10万m2体育配套占地8万m2,高端赛事博览会展节庆活动文化之旅,汽车城案例研究,可借鉴点,项目商业入市策略,1）商铺销售时机：招商先行，通过协议签约5-10家主力大商家，并将汇景集团汽车业务商家资源联动，树立市场信心；2）先预热先展示再认筹：商业需要进行充分的市场预热和展示后再认筹，可通过国际品牌车行签约仪式的方式进行引爆，持续释放招商信息；7、3）入市产品：商业以少量一层商铺+二层商铺入市，二层先完成去化，再销化首层；4）推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度，并逐步抬升价格，实现低开高走的价格策略；5）销售方式采用返租的方式进行销售，可返租3-5年；6）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。,商铺价格策略,价格策略的制定遵循以下原则：挖掘产品价值 分产品定价，实现精准价格营销（精细化定价）；充分考量市场影响；实现价值最大化，同时保证项目去化；,商铺价格策略,价格策略：精细化【定价】精细化分类产品，并进行撇指定价、渗透定价、市场定价。,商铺通8、达性佳、商铺临街面佳的产品,适宜产品,商铺通达性一般、商铺临街面一般、面积偏小的产品,商铺通达性一般、商铺临街面一般、面积较大的产品,定价效果,实现高溢价,快速消化,均衡消化,即以高于产品价值的价格定价，实现高溢价。,即以低于产品价值的价格定价，实现产品快速消化。,即以平于产品价值的价格定价，实现均衡消化。,根据产品特性及销售目标，进行分类定价，促进销售。,【撇指定价】,【渗透定价】,【市场定价】,价格策略：项目价值导入，持续维系客户情感，以豪宅级的销售执行标准为商铺客户服务，将汇景汽车城价值传导给客户,策略（价值创造）+执行（价值传导）,价值（产品/环境+“势”/活动+包装展示+服务）,传导9、传播（形象+渠道）+销售引导,价格（价值实现）,商铺价格策略,汇景汽车城营销手法运用,营销手法,渠道营销,圈层营销,事件营销,品牌营销,口碑营销,品牌炒作,活动一：品牌4S店客户签约仪式,目的：利用汇景汽车线，举行盛大的品牌意向客户入驻签约仪式，给社会传递强烈信心；后续影响：引起圈层关注与大众舆论，制造口碑营销。,汇景汽车城营销手法运用,活动二：知名汽车品牌招商签约仪式,目的：配合项目招商先行，销售跟进的推售策略，先期借助国际及国内知名品牌汽车商，签署意向协议，引爆市场，制造品牌效应；后续影响：引起普通投资者信心，作为项目推广卖点，增强销售支撑，制造口碑营销。,品牌炒作,汇景汽车城营销手法运用10、,活动三：举办专业汽车论坛,目的：承办专业汽车论坛，梳理行业领袖地位，接论坛契机，推售项目卖点；后续影响：业内看门道，大众看热闹，促进成交。,品牌炒作,汇景汽车城营销手法运用,活动四：SP讲座,目的：利用汽车行业协会，组织协会、商会会员，举行经济讲座或理财讲座，就客户关心的问题进行现场交流，同时侧面灌输项目卖点与投资价值；后续影响：通过专家证言，实现项目销售。,郎咸平民营企业发展讲座,中国银行高级理财讲座,风水讲座,品牌炒作,汇景汽车城营销手法运用,活动五：汽车业名人剪彩活动,目的：接大众娱乐明星制造市场轰动效应，使非汽车业内人士关注项目动态，引起市场投资兴趣；后续影响：借助明星效应，提升项目市场知名度，形成客户持续关注。,事件炒作,汇景汽车城营销手法运用,策划流程,汇景汽车城中原商业合作优势,专业保证，资源支撑,汇景汽车城中原商业合作优势,品牌连锁中原全国工商大联盟，我们有全中国最大的商家资源联盟，以及全世界最全的商家资源,专业保证，资源支撑,商业招商执行流程,专业保证，资源支撑,汇景汽车城中原商业合作优势,Thanks for your attention,Wish you a good day!,