1、浙江省新农村建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 *镇新农村建设工程项目目 录第一章 总论11.1项目概况11.2编制依据、原则和范围2编制依据2编制原则2编制内容31.3承办单位情况31.4建设规模3建设规模3项2、目建设期41.5结论4第二章项目的背景和必要性62.1项目提出的背景6中国工业化与城市化的取向背景6工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景62.2项目建设的必要性7第三章 项目的法律、政策框架与实施条件103.1法律、政策框架103.1.1 拆迁安置主要依据的法律和政策103.1.2 拆迁安置涉及的相关法律与政策条款103.2项目实施的有利条件14经济条件143.2.2 社会条件15市政基础设施条件163.2.4 政府支持17第四章 建设规模与实施方案184.1项目建设规模184.2 项目的总体实施方案204.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安置政策21第五章 配套设施建设方案305.1供电方案3、30供电要求与负荷等级305.1.2 供电范围及容量305.2给排水方案30给水方案30排水方案315.3管线综合方案315.4照明设施方案31第六章 节能篇章326.1编制目的326.2节能措施32建筑节能32机电设备节能32照明系统节能33加强能源管理提高能源利用率346.3节水措施34第七章 项目环境影响评价357.1场址周边环境对项目的影响357.2项目建成后对周围环境的要求357.3环境设计357.4施工期间环境保护措施36噪音污染防治措施36扬尘防治措施367.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施367.5.运营期内环境保护措施377.5.1 建筑设计377.5.2 废气的防治措4、施377.5.3 废水的防治措施377.5.4 固体废弃物的防治措施387.5.5 噪音处理38第八章 项目组织机构与管理398.1项目组织机构设置398.2机构职责40项目公司职责40项目公司各职能部门职责408.3项目管理42政府对项目的管理42项目公司对项目的管理42贷款银行对项目的管理43第九章 项目实施进度计划449.1总体进度计划449.2进度计划制定的原则449.3详细进度计划44第十章 招标方案原则、依据、条件4610.1招投标方案的原则4610.2招投标方案的依据4710.3招投标方案的策划及实施4710.4项目招标范围、组织形式、方式48第十一章 投资估算与资金筹措50115、.1投资估算50估算依据50投资估算包括的内容5011.2资金筹措58第十二章 财务评价5912.1*镇土地拍卖价格分析5912.2土地出让收入及效益预计6112.3借款偿还能力分析计算6212.3综合分析与建议62第十三章 社会评价6413.1项目社会影响分析64项目对所在地居民收入的影响64项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响64项目对所在地居民就业的影响65项目对所在地区不同利益群体的影响65项目对所在地区弱势群体利益的影响65项目对所在地区文化、教育、卫生的影响6513.2项目与所在地互适性分析6613.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序6613.2.2 各类组织对项目的态6、度及支持程度66第十四章 风险分析6714.1项目主要风险因素识别67拆迁安置风险67融资风险68规划风险68政策风险6814.2风险程度分析69项目的拆迁安置风险6914.2.2 项目的融资风险6914.2.3 项目规划风险6914.2.4 项目政策风险7014.3防范和降低风险措施70第十五章 研究结论与建议71第一章 总 论1.1项目概况 项目名称：*镇新农村建设工程项目项目承办单位：*市*新农村建设投资有限公司项目建设规模：（1）本项目以“六区”方案来对闲置场所进行优化利用，进行新农村建设。区块一：科技商务区；区块二：商业住宅区；区块三：文化休闲区；区块四：教育功能区；区块五：拆迁安置7、区；区块六：发展创业区。（2）本项目总用（征）地面积190.079亩（一期155.609亩，二期34.47亩），总拆除建筑面积110557平方米（一期92157，二期18400），建筑总占地面积53291平方米（一期44654，二期8637），拆除集体土地住宅面积21000平方米；（3）拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种方式，新建安置房建筑面积21000平方米；（4）一期出让土地面积89.239亩，其中商业住宅办公用地29.1亩，文化娱乐用地9.75亩，工业用地50.389亩；项目总投资：10112万元（包括银行贷款利息）。经济效益：项目一期产生的直接经济效益（土地出让收入）10809万元8、。扣除建设成本及利息，一期项目利润697万元。1.2编制依据、原则和范围编制依据（1）*市城市总体规划（20052020）*市人民政府2008年6月（2）中华人民共和国城乡规划法（3）中华人民共和国城市房地产管理法（4）中华人民共和国环境影响评价法（5）中华人民共和国建筑法（6）中华人民共和国招标投标法（7）中华人民共和国土地管理法（8）建设项目经济评价方法与参数2006年第三版（9）*统计年鉴*市统计局（10）编制可行性研究报告的委托合同1.2.2编制原则执行国家及地方有关政策，符合相关的法律、法规与标准。在上级部分有关文件精神指导下，使工程建设与当地实际情况相协调，最大限度地发挥项目的社会9、效益。项目所选材料及设备力求安全可靠、高效节能、经济环保，以节省工程投资和减小日常维护费用。编制内容本报告以*镇新农村建设工程项目为研究对象，编制内容包括项目提出的背景和建设的必要性、项目的法律、政策框架与实施条件、总体实施方案、配套设施建设方案、节能节水、项目组织机构与管理、项目实施进度计划、招标方案原则、依据、条件、投资估算与资金筹措、经济前景和经济效益分析、社会评价和风险分析，并基于以上分析研究内容提出实施的结论与建议，提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参与。1.3承办单位情况项目承办单位为*市*新农村建设投资有限公司。公司住所：*市*镇xx。公司经营范围：新农村建设投资、集镇改造投10、资；房地产开发、经营。公司注册资本：人民币2000万元。公司类型为一人有限公司（法人独资）。 股东名称为*市*镇集体资产经营公司。1.4建设规模建设规模（1）本项目以“六区”方案来对闲置场所进行优化利用，进行新农村建设。区块一：科技商务区；区块二：商业住宅区；区块三：文化休闲区；区块四：教育功能区；区块五：拆迁安置区；区块六：发展创业区。（2）本项目总用（征）地面积190.079亩（一期155.609亩，二期34.47亩），总拆除建筑面积110557平方米（一期92157，二期18400），建筑总占地面积53291平方米（一期44654，二期8637），拆除集体土地住宅面积21000平方米；（11、3）拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种方式，新建安置房建筑面积21000平方米；（4）一期出让土地面积89.239亩，其中商业住宅办公用地29.1亩，文化娱乐用地9.75亩，工业用地50.389亩；项目建设期本项目建设期为28个月。1.5结论1、本项目符合*镇乡镇总体发展规划，符合*镇的实际情况，本项目的建设有利于节约土地资源，实现乡镇整体功能布局的调整，改善居民生活环境，带动当地房地产业和服务业的发展，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我国土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、*12、市大力推进城乡一体化建设的综合背景下提出来的。项目建设依据充分。3、项目估算投资10112万元，通过市自筹2112万元，银行贷款8000万元解决。扣除建设成本及建设期利息，项目估算经济效益为697万元。4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正常实施和安全使用。第二章 项目的背景和必要性2.1项目提出的背景中国工业化与城市化的取向背景工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。经过新中国成立以来60年的工业化进程，尤其是13、改革开放30年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化。工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。1978年2008年，我国城市化率由17.92%上升到45.68%；设市城市由192个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。矿产和石14、油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔，有陆地面积960万平方公里，但是我国人均陆地面积不足12亩，不足世界人均面积的1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业15、化的全过程。以上分析说明，本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我国土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、*市大力推进现代化建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。2.2项目建设的必要性第一，本项目是贯彻落实集约节约用地，带动土地开发利用的需要。截止到2009年底，*市耕地面积为64.96万亩，人均耕地面积为0.62亩。随着*城市建设的不断推进，可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。*是*市工业重镇，全镇共有工业企业4515家，其中年销售在500万元以上的有68家，形成了以袜业、弹簧、建筑为主的经济格局。随着*镇经济快速发展和工16、业化进程加快，土地资源紧张的矛盾严重制约了*镇的发展。目前*镇电影院、原*地税所、原丝绸公司绍兴地区分公司*茧厂、原*镇法庭等地块均闲置或偶尔出租，这与贯彻落实集约节约用地，建设新农村的宗旨极不相符。通过新农村建设可以对*镇的土地资源进行再开发，可有效节约土地，提高土地综合利用率，合理利用现有土地资源。第二，本项目的建设是改善居民生活环境，加快基础设施配套建设，提升乡镇形象的需要。*镇是*市三大古镇之一，由于建设年代久远，本项目建设区域内的建筑破旧、土地利用混杂、土地利用率低。随着居民生活水平的提高，他们对*镇的整体环境提出了更高的期望和要求；作为*市的工业和经济重镇，更需要高度整合土地资源，17、进行合理开发利用。项目的建设可以改善本项目建设区域现状，提高居民生活质量和乡镇品位，提升乡镇整体形象。项目改造完成以后，相关地区的居民得到妥善安置以后，居民的居住条件和生活环境将得到进一步的改善。第三，本项目是实现带动当地房地产业和服务业的发展的需要。根据*镇新农村建设规划，原*丝厂地块发展商住项目，改造成旧镇范围内第一个大型商住项目富洲花园，配合周边路网改造，形成新的商业中心，进一步完善该区域地商业设施的水平。这将带来*镇房地产业和商贸服务业的一个良好的契机。第四，本项目是适应城乡一体化发展需要，实现*市经济社会可持续发展，建设社会主义和谐社会的需要。1987年世界环境与发展委员会在我们共同18、的未来报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。全可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩, 面向新世纪确定的重大发展战略。“党的十六大”报告中明确提出“大力实施科教兴国战略和可持续发展战略”，进一步确立了可持续发展战略的重要地位。党的第十六届中央委员会第19、六次全体会议指出：社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。第三章 项目的法律、政策框架与实施条件3.1法律、政策框架因为本项目为拆迁改造项目，主要包括几个方面内容：拆迁安置、公共设施的建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益，本章就该项目涉及的主要政策和法律框架加以讨20、论，为项目实施过程中提供法律政策支持。3.1.1 拆迁安置主要依据的法律和政策（1）中华人民共和国土地管理法(1999年1月1日起执行)（2）中华人民共和国城市房地产管理法(1995年1月1日起实行)（3）城市房屋拆迁管理条例(2001年11月1日起执行)（4）浙江省实施办法(2000年7月5日)（5）浙江省城市房屋拆迁管理条例（2001年11月2日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据2007年3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议关于修改的决定修改） 拆迁安置涉及的相关法律与政策条款.1 征用权限及补偿性质（1）土地征用权限及补偿性质中华人民共和国土地21、管理法规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。其中第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的。第四十七条：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。中华人民共和国城市房地产管理法规定：第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，22、可以由县级以上人民政府批准划拨：城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。浙江省实施办法相关规定：第二十二条征用土地，征地单位应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物的补偿费。（2）拆迁他人房屋权限及补偿性质城市房屋拆迁管理条例相关规定：第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。浙江省城市房屋拆迁管理实施细则相关规定：第八条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆。.2 法律和行政程序中华人民共和国土地管理法：第四十六条：国家征用土23、地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。城市房屋拆迁管理条例相关规定：第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。.3补偿规定城市房屋拆迁管理条例相关规定：第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，24、以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。.4 机构的法律责任中华人民共和国土地管理法：第六十六条：县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理纪律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。第七十条：县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给予行政处分的，应当依法予以处理；自己无权处理的，应当向同级或上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。第七十九条：侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任25、；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。城市房屋拆迁管理条例：第五条：拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。第六条：国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。县级以上地方政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门，主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。第七条：县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。3.2项目实施的有利条件经济条件*市地理位置优越，区位优势十分明显。全市区域面积2311平方公里，总人口106.67万，现辖23个镇、1个乡、3个街道。境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区-浣江五泄风景区，26、是中国优秀旅游城市。改革开放以来，*经济和社会一直处于较快较好的发展水平， 2009年，全市实现生产总值527.50亿元，人均突破7000美元，增长9.5%；财政总收入54.69亿元，其中地方财政收入29.57亿元，分别增长8.7%和11.5%，地方财政收入占比达54.1%；规模以上工业企业利润增长10.2%；全社会固定资产投资227.75亿元，增长11.2%；消费品零售总额144.01亿元，增长16%；自营出口32.13亿美元；金融机构存款余额626.86亿元，贷款余额508.04亿元，分别增长30.2%和38.7%；新增年销售亿元以上企业28家，达到277家；城镇居民人均可支配收入278927、7元，农村居民人均纯收入12762元，分别增长8.6%和9.9%。先后被命名为“中国珍珠之乡”、“中国袜业之乡”、“中国香榧之乡”、“中国无公害茶叶之乡”、“中国名品衬衫之乡”、“中国民间艺术之乡”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育强市”、浙江省首批“科技强市”、浙江省首批“体育强市”，荣获 “全国基础教育先进县市”、“全国科技进步工作先进县市”、“全国计划生育优质服务先进县市”、“全国农村中医工作先进县市”、“全国粮食生产工作先进县市”、“全国环境综合整治优秀市”、“全国卫生先进城市”、“全国社区建设示范市”等称号。*市十分重视促进经济发展的要素和服务保障。开展闲置土地与缺地项目对接，“28、保增长保红线”行动获国土资源部表彰。融资渠道大为拓宽，市外金融机构信贷总量达到328.65亿元。比年初增加40.62亿元。华夏银行绍兴*支行正式开业，招商银行绍兴*支行批准筹建，浙江华睿海越投资有限公司落户揭牌。在全国首创排污权作为抵押物的贷款模式，为16家企业发放排污权贷款3480万元；银企合作关系更加融洽，全市共举行一次银企结对活动，共有9家银行与74家企业的81个项目签约，银行意向贷款27.33亿元。3.2.2 社会条件在抓好经济建设的同时，*市围绕扎实推进和谐社会建设，加快社会事业发展。完成新农村建设八大工程年度目标任务，创建47个市级新村、5个绍兴市全面小康示范村，成为全国和谐区建设29、示范城市。民生继续改善，市财政民生支出增长15.3%,占总支出的69.7%。完成十方面惠民实事，新增城镇就业1.23万人，企业职工养老保险1.5万人，城镇职工基本医疗保险1.13万人，84.8万农民参加新型农村合作医疗，改造农村危旧房519户，廉租住房保障211户，新建农村联网公路118公里，发展数字电视15万户，改善近6万农民饮水条件，完成14个老小区和12家农贸市场改造提升。深入推进节能降耗，成功创建省森林城市和省首批环保模范城市，圆满承办中国.浙江绿茶大会，成功创建国家级香榧森林公园，新增中国驰名商标7件，跃居中国商标发展百强县第6位。完成博物馆陈列改造，农村公共文化服务体系初步建立。深30、入开展“健康*”系列活动，成功创建首批卫生强市，被评为全国群众体育和全民健身先进单位，继续保持低生育水平，完善就业促进政策和援助制度，稳步推进社保扩面。目前*市社会稳定，居民安居乐业，这也为拆迁改造项目的实施提供了有利的社会环境条件。市政基础设施条件近年来，*市围绕推动城乡统筹发展，狠抓重点基础设施和实事工程建设，相继完工陈蔡水库引水工程、*中专易地新建、海关商检大楼、铁路新客站、城中消防站等一大批基础设施重点工程。“十五”期间全市实施基础设施建设重点工程54项，累计投入资金67.2亿元，是“九五”期间的5.5倍。城西商务区建设有序推进，城东区块公共服务中心落成启动，李字天桥商圈等城市环境得到31、调理更新。安排2.64亿元财政资金推进新农村建设，深入推进低收入居民户数奔小康工程，“双百结对”活动持续深化。诸安快速通道、五纹岭隧道建成通车，青山、征天水库除险加固工程基本完成。店口诸北新城建设、中心镇培育和陈璜地等区域发展成效明显。白塔湖列入国家湿地公园建设试点，通过国家园林城市复查验收。*城市经过多年建设，无论是软硬环境，都在发生着日新月异的可喜变化。一个欣欣向荣的中等城市框架已基本形成。3.2.4 政府支持*镇新农村建设项目是在*市委市政府的领导下展开的，该项目是*市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，并委托*市*新农村建设投资有限公司负责该项目的实施和运作。总而言之，32、*市良好的经济发展条件为项目的发展奠定了物质基础、和谐稳定的社会条件为项目的实施提供了有利条件，大量的基础设施投资和政府部门的大力支持是该项目实施的重要保障。第四章 建设规模与实施方案本项目以“六区”方案来对闲置场所进行优化利用。总用（征）地面积190.079亩（一期155.609亩，二期34.47亩），总拆除建筑面积110557平方米（一期92157，二期18400），建筑总占地面积53291平方米（一期44654，二期8637），拆除集体土地住宅面积21000平方米；新建安置房建筑面积21000平方米，安置房用征地面积20亩；一期出让土地面积89.239亩，其中商业住宅办公用地29.1亩，33、文化娱乐用地9.75亩，工业用地50.389亩。4.1项目建设规模按照*镇新农村建设规划方案，以“六区”方案来对闲置场所进行优化利用，提升新农村水平，具体建设规模如下：区块一：科技商务区。用（征）地面积63.57亩，拆除建筑面积29479平方米，建筑占地面积13326。其中一期用地面积29.1亩，拆除建筑面积11709，建筑占地面积4689；二期用地面积34.47亩，拆除建筑面积18400建筑占地面积8637。本区块位于合溪口桥头，定位于科技商务，计划引进尖端科研机构，打造袜业总部，服务袜业科技园乃至中国袜业，打造成*今后的标志性地块，发挥*“桥头堡”作用。区块二：商业住宅区。用（征）地面积334、7.83亩，拆除建筑面积38642，建筑占地面积17866。原*丝厂地块，发展商住项目，改造成旧镇范围内第一个大型商住项目富洲花园，配合周边路网改造，提升老镇品位。同时对周边区域采取规划控制，便于二期改造。区块三：文化休闲区。用（征）地面积9.75亩，拆除建筑面积5700，建筑占地面积3025。包括老电影院、幼儿园、老文化站三个部分，协调解决老电影院产权问题，三个区块统一开发公共文化娱乐产业，增强居民幸福感。 区块四：教育功能区。用（征）地面积8.54亩。老地税所区块，在不改变主体建筑的前提下，根据教学需求，将原地税所宿舍楼改造成教师宿舍，原办公楼改造成幼儿园教学楼。区块五：拆迁安置区。用（征35、）地面积44.829亩，拆除建筑面积26236，建筑占地面积14574。包括茧站、粮站及20亩镇留用地三部分，用于拆迁户安置。区块六：发展创业区。用（征）地面积25.56亩，拆除建筑面积10500，建筑占地面积4500。老法庭、老财税所及周边地块，可以用作中小企业的项目用地，发展工业生产。未来*城镇总体布局可分四个区块：老镇区块，位于城镇中部，主要承担商贸居住功能；莼塘新区，位于城镇北部，以公共服务、商贸、经济发展功能为主，居住功能为辅；袜业科技园区，位于城镇西部，以经济发展功能为主；南部区块，为*长远发展留足了空间。4.2 项目的总体实施方案本项目的总体实施方案为：*市*新农村建设投资有限公36、司负责征地、拆迁、补偿、安置及部分项目的建设，部分土地按不同用地性质将土地出让于开发商，由开发商负责建设、销售，按市场化方式进行综合开发。各地块具体实施情况如下：区块一：科技商务区。该区块用地面积63.57亩（其中一期用地面积29.1亩，二期用地面积34.47亩）。一期按商住混合用地性质，以200万元/亩出让。出让后一期开发建设规模如下：用地面积29.1亩，总建筑面积62080平方米，建筑占地面积3720平方米。区块二：商业住宅区。该区块规划改造成旧镇范围内第一个大型商住项目富洲花园。该区块原产权归丝厂所有，拍卖所得的土地款由丝厂所得。企业自主开发，自负盈亏，因此不计入项目的投资估算与财务评价37、。区块三：文化休闲区。该区块用地面积9.75亩，按文化休闲用地性质，以150万元/亩出让。出让后开发建设规模如下：用地面积9.75亩，总建筑面积11050平方米，建筑占地面积3250平方米。区块四：教育功能区。该区块*市*新农村建设投资有限公司负责改造。在不改变主体结构的前提下，根据教学需求，将原地税所宿舍楼改造成教师宿舍，原办公楼改造成幼儿园教学楼。总投资200万元。区块五：拆迁安置区。该区块用（征）地面积44.829亩。部分土地用于安置房建设，剩余24.829亩按照工业用地性质，以70万元/亩出让。出让后开发建设规模如下：用地面积24.829亩，总建筑面积24830平方米，建筑占地面积7438、50平方米。区块六：发展创业区。该区块用（征）地面积25.56亩。按工业用地性质，以70万元/亩出让。出让后开发建设规模如下：用地面积25.56亩，总建筑面积25560平方米，建筑占地面积7668平方米。4.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安置政策一、*镇改造区域内因征收集体土地或收回国有土地使用权需对地上房屋及其附属设施实施拆除，并对被拆除人进行补偿、安置的，适用本规定。二、住宅房屋拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换公寓房两种安置方式，被拆除人可任意选择一种。拆除区域内除住宅外的房屋一律实行货币补偿。三、房屋补偿价格由房地产评估机构根据被拆迁房屋所在区域地段的土地价格结合重置成新价格确定。房地产39、评估机构应当将被拆除人的姓名、被拆除房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆除范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于十天。房屋拆除当事人对评估结果有异议的，可以要求房地产评估机构作出解释。房地产评估机构应当自接到解释要求之日起三天内予以解释。四、被拆除房屋的建筑面积和土地使用面积以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证记载为准。（一）被拆除的房屋，由被拆除人提供下列证件或有效凭证：1、房屋所有权或土地使用权证；2、原乡、镇政府和土管部门的有关凭证；3、建房批准文件；4、改、扩、翻建的批准文件；5、其它需要提供的凭证。（二）被拆除房屋的建筑面积经具备房地产测绘资格的机构40、实地勘丈，再对照上述规定的证件或相关凭证进行确认。五、集体土地住宅房屋货币补偿按房屋评估重置成新价结合宅基地土地使用权区位补偿价实行货币补偿。被拆除房屋的货币补偿价格根据拆除公告公布日的拆迁地段宅基地土地使用权区位补偿价结合房屋重置成新价确定，重置成新价按被拆房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修及环境等因素评估确定。（一）选择货币补偿并放弃生产用地安置的，按被拆除房屋合法占地面积宅基地土地使用权区位补偿价增加20%的货币奖励。计算办法为：货币补偿款=被拆房屋合法占地面积宅基地土地使用权区位补偿价120%+被拆房屋重置成新价被拆房屋合法建筑面积，（二）选择货币补偿安置的，因从事家庭企业生产，41、需在安置点申请生产用地安置的，其被拆除房屋地上建筑实行货币补偿。1、计算办法：货币补偿款=被拆房屋重置成新价被拆房屋合法建筑面积；2、安置方法：生产用地安置面积按被拆房屋土地证持证人合法占地面积“拆一还一”的办法确定，占地面积不足40的安置40；产权人已故的，按照家庭成员第一顺序继承人继承安置或共有继承安置；3、生产用地差价结算办法：安置生产用地面积与被拆房屋合法占地面积相等部分互不结算差价，安置生产用地面积超过被拆房屋合法占地面积部分按现有宅基地土地使用权区位补偿价3750元/补交差价，被拆房屋合法占地面积超过安置生产用地面积部分按现有宅基地土地使用权区位补偿价3750元/实行补偿。安置地点42、由镇政府统一规划，安置户自行建设。六、集体土地住宅产权调换公寓房安置在规划拆迁区域内建造多层住宅用于公寓房安置，安置套型分752、1002、1502三种。实行产权调换公寓房安置，被拆除房屋与安置用房应按照评估的重置价格结合层次系数结算差价。公寓房套型按照“最大套型优先，面积就近，套数就少”的原则选择。农业人口安置优惠价按安置房比准价的50%结算，市场优惠价按安置房比准价的70%结算。（一）集体土地农民房屋拆迁安置1、公寓房的安置标准：农业安置人口按人均建筑面积752标准安置，也可以选择按“拆一还一”标准安置，农民房屋拆除选择按“拆一还一”标准安置的差价结算办法参照居民（即非农）房屋结算办法执行43、。2、符合分户条件或已经分户的被拆除人，但土地使用权证和房屋所有权尚未分立的，选择产权调换公寓房安置，按家庭成员第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿安置，但户口在被拆迁房屋内且本村非拆迁区域另有宅基地的家庭成员只能按“拆一还一”安置。3、被拆除房屋产权人已故，按家庭成员第一顺序继承人继承安置或“拆一还一”共有继承安置。4、被拆除人属农居混居户，因其家庭成员不可分割的居民（即非农），未享受实物分房或者拆迁安置实物政策的，可参照农民予以补偿安置。不可分割指的是：夫妻、未成年子女。5、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并安置和补偿；如因规划原因分批拆除的，被拆除人44、选择按农业人口标准安置公寓房后，剩余房屋再次征收集体土地时不得再按农业人口安置。6、农业安置人口的确定农业安置人口以拆迁公告公布日的拆迁区域在册常住人口为准。（1）有下列情形之一的，可以增加一个农业安置人口： 房屋所有人中有独生子女的（独生子女已婚的除外）。 符合晚婚条件的未婚人员（女23周岁及以上，男25周岁及以上，以拆迁公告公布之日为计算期限）。（2）有下列情形之一的，可以计入农业安置人口： 原有正式农业户口的现役军人（军官除外）、援外工作人员、留学生； 户口已迁往大、中专院校所在地的在校学生（研究生除外）； 原有正式农业户口，现正在劳动教养或拘役、服刑的。 房屋所有人的配偶，户口在外地且45、未享受拆迁实物安置政策的。（3）新婚夫妇持准生证，可按独生子女家庭标准安置。（4）出嫁女户口未迁的，按被拆除人家庭人员中的第一顺序继承人数，人均等分计算房屋占地及建筑面积进行补偿安置，农业安置人口按在册实际人口计算。（二）集体土地上居民（即非农）房屋拆迁安置1、拆迁区域内集体土地上的居民（即非农）或外村农民按照“拆一还一补差”的原则，就近套型安置，超出安置标准部分面积按安置房市场优惠价结合层次等因素结算。2、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并计算安置和补偿。（三）安置房差价结算办法1、公寓房安置面积与被拆除房屋实行产权调换面积相等部分，按被拆除房屋评估重置成新价与安置房重置价结合层46、次等因素结算差价。2、农业人口产权调换公寓房面积超过被拆除房屋面积且在农业人口安置标准内部分，按拆除时公布的农业人口安置优惠价结合层次等因素结算；因安置房套型结构原因超过安置标准部分面积按安置房市场优惠价结合层次等因素结算。3、居民（即非农）或外村农民按“拆一还一”产权调换公寓房超过被拆房屋合法面积及因安置房套型结构原因超出部分面积按安置房市场优惠价结合层次等因素结算。（四）被拆房屋的合法建筑面积超过公寓房安置标准建筑面积部分，按现有宅基地土地使用权区位补偿价3750元/结合评估的重置成新价实行补偿。（五）安置房建筑面积、架空层、屋顶阁楼以房地产测绘机构实际测绘的面积为准。安置房配置的架空层根47、据建筑中轴线标准界定其使用功能，并按其使用功能评估价结算。（六）安置房屋顶阁楼按照安置房市场优惠价的80%结算。七、公寓房安置择房办法：被拆除人凭公寓房安置协议在指定时间、地点集中摸签抽取顺序号，再按顺序号依次摸取事先公布的房屋对应号。对应号所对应的公寓房即为被拆除人所择定安置的公寓房。八、集体土地住宅房屋拆迁，选择公寓房安置或货币补偿并放弃生产用地安置的，按其被拆房屋合法占地面积给予1000元/的集体土地使用权补贴。九、工业用地上生产企业用房拆迁补偿拆迁区域内工业用地性质的生产企业房屋一律实行货币补偿，土地价值由评估机构按工业用地市场价结合实际使用年限进行评估，地上建筑按重置成新价补偿，货币48、补偿的给予房屋重置成新价120%的货币奖励，计算办法为：货币补偿款=生产企业用地评估价值+被拆房屋重置成新价120%被拆房屋合法建筑面积。对其可搬迁的生产设施设备结合实际情况给予搬迁、拆装补贴，属于一次性投入无法搬迁和重大的设备设施按专业评估机构评估价格结合成新给予补偿；因拆迁造成企业停业损失、从业人员的歇业生活补助按其批准的生产经营合法面积一次性给予200元/补助。十、拆除区域内以家庭作坊形式的生产加工点对其生产设施设备结合实际情况给予搬迁、拆装补贴。十一、其他房屋拆迁补偿安置其他房屋包括仓储、办公及社会公益设施等用房的拆迁，根据其用地性质按评估机构评估确定的价格实行货币补偿；拆迁所涉及的仪49、器、设备搬迁，参照生产企业的设备搬迁补偿办法执行。十二、被拆除房屋室内超标准装潢、附属物由委托的房地产评估机构按现有市场价值进行评估补偿。十三、经镇（乡）政府或国土部门没收折价返还政策处理的房屋，不计入正式安置面积，按房地产评估机构评估的重置成新价予以补偿，并计发奖金、过渡费和搬家费，但不发放超期过渡费。十四、拆除范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑或租赁建筑，不予补偿，按规定时间搬迁并交付拆除的，可按其建筑残值给予适当补贴；拆除未超过批准期限的临时建筑，根据批准手续，按照评估重置价结合成新、剩余年限给予补偿。自公告发布之日起，拆除范围内任何单位和个人进行新建、装潢、扩建、改建（包括加层和50、装修）房屋及其附属物的，一律不予补偿，由所有人在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除。十五、拆除设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被拆除房屋办理公证后实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。十六、拆除有产权纠纷的房屋，在拆迁期限内纠纷未解决的，由镇政府、村牵头会同有关部门做好勘察记录，并向公证机关办理证据保全后实施拆迁。产权人下落不明，暂时无法确认产权不清晰的房屋，由镇政府、村牵头会同有关部门做好勘察记录并公告后，向公证机关办理证据保全后实施拆迁。十七、被拆除房屋出租使用的，产权人应自行处理51、好与承租人的租约解除等相关问题并达成协议，租赁双方另有约定的从其约定。十八、被拆除人在签订拆迁协议时应提交被拆除房屋的相关权属证明或其他要求提供的资料原件，凭身份证、户口本或委托证明等签订拆迁协议，并保证所提供证件或资料的真实有效。否则由此引起的一切后果由被拆除人承担。 十九、按期签约搬迁奖励根据公告规定的时间进行奖励。自公告公布之日起，住宅房屋、商业用房被拆除人在规定的时间内按时搬迁腾空房屋，并经验收合格交付房屋钥匙的，按其被拆合法建筑面积奖励80元/；在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议的，按其被拆合法建筑面积奖励120元/。生产企业用房及仓储、办公用房在规定的时间内搬迁腾空房屋，并经验收52、合格交付房屋钥匙的，按其被拆房屋合法面积奖励50元/，在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议的，再给予奖励50元/。逾期搬迁或签订协议的，取消相应奖励。二十、住宅房屋被拆除人自行解决过渡房，自搬迁之月起发给过渡费。被拆除人选择货币补偿的，过渡费一次性发放16个月；选择产权调换公寓房安置的发放28个月过渡费；过渡费按被拆除房屋合法建筑面积每月4元/标准计发，面积不足50的按50计发。货币补偿选择申请生产用房安置的超过16个月、公寓房超过28个月仍未安置的，从超期时间起计算，按原发放标准的2倍支付超期过渡费。二十一、住宅房屋拆迁搬家费标准按两次计发,共计2000元/户，被拆除房屋合法建筑面积在80以53、上的部分（不足80的按80计算），增加10元/搬家费。拆迁生产企业用房、仓储、办公用房及商业用房等非住宅房屋的搬迁费、过渡费按被拆房屋合法建筑面积100元/一次性计发。二十二、所有被拆除房屋及其附属物的补偿款，除产权调换安置公寓房的被拆迁房屋面积的补偿资金，在另行签订产权调换协议结算互补差价外，其余均在协议签字并生效后一次性付给被拆除人。第五章 配套设施建设方案5.1供电方案5.1.1供电要求与负荷等级根据*镇新农村建设工程项目工程建设的使用要求，其施工期间的动力用电及运行期间安置房等用电电源为三级负荷。 供电范围及容量本项目供电电源由*市供电局城市电网分别引入各居民户数拆迁工地所在地。变电所54、采用10KV/0.40.23KV电源供电。箱式变电所拟设在人行道设施带内。配电电压为380V/220V，三相四线制系统。安置房供电电源由*市供电局城市电网10KV专线引入。配电室采用10KV/0.40.23KV电源供电。安置房按平均30W/设置配电，取需用系数、同时系数0.7，则用电装机总电容量4897KW。5.2给排水方案给水方案水源引自市政自来水，供水水压0.25MPa。给水管网采用生产、生活、消防合用制系统。排水方案本工程室外采用雨污分流，室内采用污废合流。雨水通过雨水管网就近排入河道，生活排水经过化粪池处理后方可排放至市政污水管道。5.3管线综合方案新建农民安置房道路管线综合工程内容包55、括给水、雨水、污水、电力、路灯、电讯和有线电视等管线。5.4照明设施方案线路敷设：配电干线沿道路直埋敷设，配电支线均用BV线管或PVC管敷设。照明亮化工程设计：由路灯、楼道灯、庭院灯组成，均采用节能型荧光灯。第六章 节能篇章6.1编制目的为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法，充分有效地利用能源；提高能源利用率；保证城市建设与发展相协调；根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。6.2节能措施6.2.1建筑节能（1）新建建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热面积。（2）新建建筑外维护56、结构和内部隔墙的墙体均采用保温性能好的材料，辅以墙体保温层，达到国家和地方节能的相关指标。（3）不同朝向的窗墙面积比要符合节能规范要求。6.2.2机电设备节能（1）在之后的房地产项目开发中，条件许可的情况下，尽量采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术。（2）根据不同的使用时间,在空调长期运行的区域设变频多联机,避免直接运行中央空调系统造成的冷机低效率运行。同时采用新风换气机,回收排风能量。（3）集中空调机组的风量、风压要匹配并选择运行最佳经济点运行；机组整机漏风要少、逆风管道要光滑，提高运行系统效率。空调系统风道、管道以及供热管道做好保温措施，减少热量损失。（4）设备及器材的选型一律采用符合国家现57、行技术标准的高效节能设备和器材。（5）机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。（6）空调系统设自动控制系统,可准确调节室温,同时减少不必要的能源消耗。6.2.3照明系统节能（1）家用及办公电器。推广高效节能电冰箱、空调器、电视机、洗衣机、电脑等家用及办公电器，降低待机能耗，实施能效标准和标识，规范节能产品市场。 （2）根据各功能区的实际需要配置照明；既保证照明需要又达到节能目的。（3）照明器具：推广稀土节能灯等高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器，减少普通白炽灯使用比例，实施照明产品能效标准，提高高效节能荧光灯使用比例，提高照明质量，这到高效、舒适、安全的目的。（58、4）选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既经济运行又有益于环境和人的身心健康。6.2.4加强能源管理提高能源利用率（1）建设单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。（2）加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。6.3节水措施水是宝贵的自然资源，项目建设期和运作期，始终都要注意节约用水。本项目节水措施如下：（1）项目施工设计，禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。（2）除生活饮用水外，要提倡一水多用，逐步建立并使用中水管线。（3）以功能区为单元，配备用水计量装置，划小核算单位，鼓励节约用59、水。（4）项目采用的节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行。杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏。（5）搞好节水宣传教育，提高人民的节水意识。第七章 项目环境影响评价7.1场址周边环境对项目的影响*镇新农村建设工程项目周围多数为道路、绿地、商业区、住宅区。所在地区大气环境质量较好。该区二氧化碳优，二氧化硫优，二氧化氮优，可吸入颗粒物优，现状大气环境良好。项目周边有天然河道，降水及周围区域产生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。该区声环境现状良好，主要噪音源为交通噪音。7.2项目建成后对周围环境的要求按照国家有关环境质量区域的分类，项目建成后周边整体环境应达到以下标准：大60、气环境达到二级标准；城市区域环境噪声达到二级标准；地面水环境达到三类水标准；废水排放达到国家污水综合排放三级标准；固体废弃物进行无害化处理。通过对周边环境的评估，周边环境完全能够满足项目的要求。7.3环境设计*镇是*市三大古镇之一，*镇新农村建设工程项目作为*镇镇政府的重点工程，属于社会公益性项目，环境设计要充分体现可持续发展的思想，实现环境与经济协调发展。要全方位保护自然环境、生态环境、美学环境和社会环境，保护资源。要多采用世界先进可行的环保技术和建材，最大限度的利用自然采光和自然通风，节约能源和资源，对废弃物、通风、空调设备的应用等方面提出建议，树立环保典范。7.4施工期间环境保护措施7.61、4.1噪音污染防治措施合理安排施工时段，减少夜间施工量，避免扰民。合理布局施工现场，选用低噪音低振动的动力设备，并采取隔音、防振措施，避免同时使用大量噪音设备。在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩擦产生的噪音，适当限制大型载重汽车的车速，尤其在噪音敏感区。7.4.2扬尘防治措施对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场定时洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运动车辆进入施工现场低速行驶，出场应冲洗轮胎。7.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道。生活污水均应排入城62、市污水管网，禁止以渗坑、渗井或漫流形式排放。现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向，在施工现场禁止使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃料。施工阶段应设立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放点，由专人管理，设置专车定时清理，生活垃圾集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。7.5.运营期内环境保护措施7.5.1 建筑设计在后期的建筑设计中要贯彻以下的原则：（1）建筑总平面布局是建筑主要朝向，要有良好的日照和通风效果。（2）建筑布局舒展开敞，良好的朝向和自然通风效果。平面布置上注意洁污分区。（3）部分设备用房采用隔音门，减少对环境的噪声影响。7.5.2 废气的防治措施后期建筑应大量采63、用电能、太阳能、天然气等清洁能源，从源头削减大气污染物的产生。另外，运营期间其他废气污染主要是停车场汽车排放的尾气。通过道路及停车场的合理布局等措施，可以有效的减少汽车尾气的排放和在特定空间的聚集。7.5.3 废水的防治措施（1）本工程的排水对象，主要为生活污水和屋面及室外场地的雨水，无特殊的污染物排出，设计上采用雨污分流的排水体制，对上述对象分别组织排放，生活污水直接排入市政污水管道。（2）对生活给水系统，采用聚丙烯塑料给水管和聚乙烯塑料给水管、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料，防止因管道、阀门等可能对水质的污染。7.5.4 固体废弃物的防治措施固体废弃物主要为生活垃圾，在公共区域设置分类垃圾桶64、，便于垃圾分类回收、分类运输、分类处置，达到无害化处理的目的。7.5.5 噪音处理项目动力设施设备选用低噪音设备，设备安装均采用减震、消音措施，动力机房、空调机房、水泵机房等产生噪音的房间采取隔音吸音处理，使场界噪音低于国家标准。同时应设置明显标志，禁止机动车鸣放喇叭。在道路两旁种植枝叶茂盛的树木，居住区的玻璃尽量采用密封性能好的材料，达到吸声隔音的效果。第八章 项目组织机构与管理8.1项目组织机构设置拆迁安置和工程建设是本项目的中心工作，本项目建设规模大，建设期较短，管理工作的好坏直接决定项目的成败。为了建成低成本、高质量的精品工程，并确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立强有力的项目组织机65、构，对项目实施计划、组织、指挥协调和控制。草塔镇人民政府*镇新农村建设项目是在*市委市政府的领导下展开的，该项目是*市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，并委托*市*新农村建设投资有限公司负责该项目的实施和运作。主要进行实业投资和拆迁服务。公司内设综合办公室、投资发展处、规划设计处、建设管理处和拆迁安置处等五个处室。主要负责规划拆迁、投资管理、产权经营，并对拆迁改造项目进行市场化运作。项目组织机构设置见下图：草塔新农村建设投资有限公司规划设计处建设管理处投资发展处拆迁安置处综合办公室8.2机构职责8.2.1项目公司职责项目公司在*市政府明确的拆迁改造范围内，行使以下职责：（1）66、负责拆迁改造相关规划的编制、报批及组织实施工作。（2）负责拆迁改造中、长期建设规划及年度实施计划的编制工作。（3）负责拆迁改造相关政策的调研、制订工作。（4）负责拆迁改造资金使用计划的编制和监督管理工作。（5）负责拆迁改造项目推介、信息发布等招商引资工作。（6）负责拆迁改造范围内的基础设施建设工作，协助相关职能部门做好与拆迁改造有关的管理工作。（7）负责监督实施负责拆迁改造项目的征地、拆迁、安置和建设工作。（8）综合协调负责拆迁改造委员会成员单位的关系，协调处理有关负责拆迁改造工程中出现的问题。（9）承办市委、市政府交办的其他工作。8.2.2项目公司各职能部门职责（1）综合办公室负责综合协调工67、作、负责文稿起草、文电收发、财务管理、后勤接待、档案、内外联络工作；负责内部规章制度制定、执行和岗位目标责任制考核、负责党务、组织人事、劳动工资、纪检监察、宣传教育、统计、信访工作。（2）投资发展处研究拆迁改造发展方向，负责拆迁改造投资计划的编制、申报工作；加强投资管理，制定项目投资管理制度，确保国有资产保值增值；负责项目推介、信息发布等招商引资工作，参与建设项目立项申报，负责自有产权的经营和物业管理工作。（3）规划设计处负责拆迁改造相关规划的编制、论证、修订、报批工作；负责拆迁改造分期规划和年度实施计划的编制、论证、修订、报批工作；协助做好社会投资建设项目的规划设计方案论证、审核、报批等工作68、；协同有关部门开展拆迁改造建设项目的定点放样、跟踪管理和规划验收工作；负责拆迁改造中涉及各类市政基础设施工程的规划、设计工作；负责做好规划设计档案资料的收集、整理和归档工作。（4）建设管理处负责拆迁改造范围内的建设、配套与管理工作，参与项目前期规划，制定有关管理制度；负责政府投入下面的预决算编制、审核及立项、报建、工程招投标、施工管理、进度管理等工作；负责社会投资建设项目的建设管理；参与工程建设项目的方案评审，组织施工图会审，负责铁路资产的交接和日常管理工作；负责做好有关建设工程档案资料的收集、整理和归档工作、负责抓好工程建设中的安全生产管理工作。（5）拆迁安置处负责制定拆迁安置计划，参与项目69、前期规划；负责拆迁安置政策的调研、制定和报批工作；监督协调征地、拆迁和安置等工作，负责接待与拆迁安置有关的群众来信来访工作，负责做好有关拆迁安置资料的收集、整理和归档工作；负责抓好拆迁过程中的安全生产管理工作。8.3项目管理8.3.1政府对项目的管理政府对项目的管理主要包括以下几个方面的内容：（1） 对拆迁改造范围内规划的调整与控制（2） 对土地资源使用的管理（3） 对环境保护的管理（4） 关于安全生产方面的管理8.3.2项目公司对项目的管理项目公司对项目的管理主要包括以下几个方面的内容：（1） 制定投资计划，对项目举行决策或报请有关部门批准。（2） 组织对项目的设计文件进行评审，并与贷款银行70、进行沟通，落实项目建设的相关条件。（3） 选择好专业咨询机构，为项目提供咨询服务。（4） 协调项目实施过程中的各种利益和矛盾。8.3.3贷款银行对项目的管理贷款银行对项目的管理主要包括以下几个方面的内容：（1） 对贷款项目进行财务评价，主要以贷款银行为出发点项目。（2） 贷款审批和制定贷款的法律文件。（3） 贷款发放后，定期或不定期对贷款运行情况进行检查分析。（4） 通过对项目的绩效追踪以及一些与贷款密切有关的情况的收集和先行指标的测算来进行贷款风险的预警。（5） 贷款的偿还管理：主要是贷款本息的催收，贷款期限的延长的评估和结清贷款的评价和总结。第九章 项目实施进度计划9.1总体进度计划项目一71、期于2010年8月底前协调有关各方，完成项目考察、咨询等工作；在2010年10月完成项目可行性研究报告编制及审批工作；于2010年12月底前完成拆迁工作；2011年6月底前完成土地出让工作； 2012年11月底完成安置房建设工作。项目一期建设期28个月。9.2进度计划制定的原则为准确、及时地反映项目运行情况，提高项目公司对项目运行的监测、指导水平，充分体现项目进度报告综合信息平台的职能，结合该项目的实际情况，按照适当提前，重点关注工期中的关键工作的原则来制定的。9.3详细进度计划项目的详细进度计划详见下页：项目进度计划表。 *镇新农村建设工程项目进度计划表（一期） 时间项目2010年2011年72、2012年8-910-11121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011项目考察、咨询阶段可行性报告编制审批勘察设计阶段拆征迁实施阶段土地拍卖阶段安置房建设阶段工程竣工验收第十章 招标方案原则、依据、条件本工程项目牵涉范围广，建设投资大，改造完成后将成为*市中心商业区域，为了把本项目管理好建设好，项目前期的拆迁、勘察设计、监理、施工及材料设备采购招投标工作意义非常重大。通过严格规范的招投标工作，不仅能够节省项目的投资，更重要的是可以选择懂技术、会管理、善经营的、高素质的专业勘察设计队伍、职业施工队伍、监理队伍，对项目保质、保量、按期完工提供强有力的保障。本项73、目招投标工作严格按照中华人民共和国招标投标法的规定，制定完善的招投标方案、程序及办法。10.1招投标方案的原则（1）公开原则：要求本项目招标投标具有高的透明度，实行招标程序公开。保证发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。（2） 公平原则：保证本项目的所有投标人平等的机会，享有同等的权利并履行同等的义务，不歧视任何一方。（3） 公正原则：保证评标时按照事先公布的原则标准对待所有的投标人。（4） 诚实信用的原则：诚信原则是民事活动的基本原则之一。要求招投标当事人应当以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利74、益与社会利益的平衡。（5） 独立原则：不管招标人还是投标人都是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。（6） 接受行政监督原则招投标活动的核心是竞争，招投标的过程实际上是竞争的过程，招投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招投标的全过程中接受有关行政监督部门依法实施的监督。10.2招投标方案的依据为了保证本项目的市场平等竞争秩序，制定本项目投标方案的依据将严格按照2000年1月1日实施的中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国政府采购法的有关规定作为依据。10.3招投标方案的策划及实施本项目招标投标工作拟采用委托具有相应资质的招标代理机构代理招标，充75、分发挥社会中介代理公司中咨询工程师的专业优势，为本项目招投标工作做好参谋，提供招投标工作优质的服务。本项目的招投标活动程序拟采用下列流程进行：（1） 策划招标方案要求代理公司接到代理任务后，针对工程项目的性质和类型，结合市场情况，为招标人制定招标管理方案，包括工程项目的招标方式、招标范围、总分包范围的划分等内容，并报招标人审查同意后实施。（2） 实施招投标活动代理公司为本项目实施全过程的招投标活动，根据项目招标方式发布招标信息公告，编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书，对投标人进行资格审查，确定合格的投标申请人。编制工程量清单、编制预算控制价、发布招标文件（包括规范要求、拟采用的合同条件76、）、现场勘察、答疑、接受投标等。（3） 制定评标标准：根据招标文件的规定的评标方法，拟定具体的评标原则和标准。（4） 开标、评标、中标：组建评标委员会，进行评标活动，确定中标人、发出中标通知书。（5） 签订合同与中标人进行合同谈判，对合同中需要约定的具体细节问题逐一进行落实，签订施工合同。10.4项目招标范围、组织形式、方式按照中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国政府采购法的有关规定，制定本项目所有环节的招标范围、组织形式以及方式如下。鉴于项目公司人员配置较少，且缺乏相应的资质，建议项目公司委托具有相应招标代理资质的中介机构组织项目各个阶段的招标工作。项目招标范围、组织形式、方式一览表招标77、范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算估算依据（1）国家发展改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）建设单位规定的工程建设范围和目标。（3）浙江省工程估算指标。（4）国内类似项目造价资料。（5）国家、浙江省相关的收费标准。投资估算包括的内容本项目一期投资估算包括（1）工程费用（安置房建设费用，安置区室外工程费用）；（2）工程建设其他费用（建设用地费用、拆迁补偿费用、幼儿园改造费、建设管理费、可行性研究费、环境影响评价费等）；（3）基78、本预备费；（4）银行贷款利息。（1）工程费用根据项目安置规划，拟在区块五建造安置房21000平方米。结合建设规模、档次、要求及一些不可预见的因素，暂以安置房建设综合暂定价1450元/计算，安置房建设投资估算为3045万元。室外工程费用按200元/计算，共计420万元。（2）工程建设其他费用工程建设其他费用包括建设用地费、拆迁补偿费用、幼儿园改造费、建设管理费、可行性研究费、环境影响评价费等此处说明建设用地费、拆迁补偿费的估算，其余资金均按照规范标准计算，详见“*镇新农村建设工程项目总投资估算表”。a.建设用地费*市人民政府办公室关于*镇新农村建设工作的会议纪要：“市国税局的原*国税所、市财政地79、税局的原*税务所和茧厂茶厂、市文广局新闻出版局的*电影院、市粮食局的*粮站、市人民法院的原*法庭的土地无偿划转*镇”。因此只需考虑两部分建设用地费：a.区块一（科技商务区的）一期用地面积29.1亩的其中18亩；b.区块五（拆迁安置区）中的20亩镇预留用地。建设用地费按照20万/亩计算，因此建设用地费共计20*（18+20）=760万元。b. 拆迁补偿费用拆迁补偿款共计3725万元。分为两部分：1）国有土地建筑拆迁补偿费（包括*电影院、*原地税所、*粮站、*茧厂、*原国税所的拆迁补偿款），共计1089万元。2）集体土地房屋拆迁补偿费，共计2636万元；具体估算如下： 1）国有土地建筑拆迁补偿费*80、市人民政府办公室关于*镇新农村建设工作的会议纪要：“市国税所的原*国税所、市财政地税局的原*税务所和茧厂茶厂地块的面上建筑由*镇按建筑重置成新价的六折进行补偿；市文广新闻出版局的*电影院地块的面上建筑由*镇按照建筑重置成新价进行补偿；市粮食局的*粮站地块的面上建筑由*镇按照建筑重置成新价进行补偿；市人民法院的原*法庭建筑无偿交给*镇”。由关于坐落在*市*镇国税局有关房屋重置价值的评估报告（诸正估【2010】第010号）可得：原*国税所的重置成新价为1706994元，所以原*国税所拆迁补偿款为1706994*0.6/10000=102.4万元。由关于坐落在*市*镇地税局有关房屋重置价值的评估报告81、（诸正估【2010】第011号）可得：原*地税所的重置成新价为8608198元，所以其拆迁补偿款为8608198*0.6/10000=516.5万元由关于坐落在*市*镇*电影院有关房屋重置价值的评估报告（诸正估【2010】第012号）可得：原*电影院的重置成新价为1141442元，所以其拆迁补偿款为1141442*1.0/10000=114.2万元。由关于坐落在*市*镇粮站有关房屋重置价值的评估报告（诸正估【2010】第013号）可得：原*镇粮站1的重置成新价为1071057元，所以其拆迁补偿款为1071057*1.0/10000=107.1万元；原*镇粮站2的重置成新价为2104356元，所82、以其拆迁补偿款为2104356*1.0/10000=210.5万元；所以原*镇粮站拆迁补偿款为107.1+210.5=317.6万元。由关于坐落在*市*镇茧厂有关房屋重置价值的评估报告（诸正估【2010】第014号）可得：原*镇茧厂的重置成新价为63.5万元，所以其拆迁补偿款为63.5*0.6=38.1万元。综上所述，此部分拆迁补偿款共计：102.4+516.5+114.2+317.6+38.1=1089万元。2）集体土地房屋拆迁补偿费征收集体土地房屋拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种方式，由被拆迁人的所有全人可任意选择一种。通过实际调查数据分析，暂定20%的建筑面积实行货币补偿安置，8083、%的建筑面积实行安置房安置。土地及房屋补偿价选择货币补偿并放弃生产用地安置的，按被拆除房屋合法占地面积宅基地土地使用权区位补偿价增加20%的货币奖励。计算办法为：货币补偿款=被拆房屋合法占地面积宅基地土地使用权区位补偿价120%+被拆房屋重置成新价被拆房屋合法建筑面积。被拆房屋平均重置成新价按700元/计算，宅基地土地使用权区位补偿价2100元/计算。土地及房屋补偿价=20%（0.2111130120%+0.0721000）=855万元。搬迁奖励费根据公告规定的时间进行奖励。自公告公布之日起，住宅房屋、商业用房被拆除人在规定的时间内按时搬迁腾空房屋，并经验收合格交付房屋钥匙的，按其被拆合法建筑84、面积奖励80元/；在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议的，按其被拆合法建筑面积奖励120元/。生产企业用房及仓储、办公用房在规定的时间内搬迁腾空房屋，并经验收合格交付房屋钥匙的，按其被拆房屋合法面积奖励50元/，在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议的，再给予奖励50元/。逾期搬迁或签订协议的，取消相应奖励。按80%房屋在规定时间内搬迁并签订房屋拆迁补偿安置协议计算。搬迁奖励费=【2100080%（80+120）/10000】=336万元。过渡费住宅房屋被拆除人自行解决过渡房，自搬迁之月起发给过渡费。被拆除人选择货币补偿的，过渡费一次性发放16个月；选择产权调换公寓房安置的发放28个月过渡费；过85、渡费按被拆除房屋合法建筑面积每月4元/标准计发，面积不足50的按50计发。货币补偿选择申请生产用房安置的超过16个月、公寓房超过28个月仍未安置的，从超期时间起计算，按原发放标准的2倍支付超期过渡费。选择货币补偿的过渡费=2100020%4/1000016=26.9万元。选择产权调换的过渡费=2100080%4/1000028=188.1万元。过渡费共计215万元。搬家费住宅房屋拆迁搬家费标准按两次计发,共计2000元/户，被拆除房屋合法建筑面积在80以上的部分（不足80的按80计算），增加10元/搬家费。搬家费=2000元/户132户/10000+10元/9800/10000=36万元。集体86、土地使用权补贴集体土地住宅房屋拆迁，选择公寓房安置或货币补偿并放弃生产用地安置的，按其被拆房屋合法占地面积给予1000元/的集体土地使用权补贴。集体土地使用权补贴=11130*1000元/*90%=1002万元。经营歇业补助费拆除区域内非主要道路、临街房屋用于销售食品、日常生活用品为主的经营性小店、超市等服务行业的，根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证，在规定时间内搬迁完毕的，按其实际经营面积给予适当补贴。经营性场所共3200平方米。经营歇业补助费=600元/3200/10000=192万元。可得集体土地房屋拆迁补偿费=+=855+336+215+36+1002=3725万元。综上所述87、，拆迁补偿费用估算见下表： 拆迁补偿费估算表序 号项目名称费用（万元）一国有土地建筑拆迁补偿费10891国税局102.42地税局516.53电影院114.24粮 站317.65茧 厂38.1二集体土地房屋拆迁补偿费26361土地及房屋补偿价8552搬迁奖励费3363过渡费2154搬家费365集体土地使用权补贴10026经营歇业补助费192合 计3725 （3）基本预备费按照工程费用及工程建设其他费用的5%估算。（4）建设期贷款利息项目拟申请银行贷款8000万元。借款年限拟定为3年，银行年利率为5.4%。，拟按照一次性贷款，分3期还款的政策进行。从建设期第2年开始分3年逐年偿还2000万元、3088、00万元、3000万元。则所需支付的利息为2000*5.4%+3000*（-1）+3000*（-1）=953.5万元。综上所述，可得项目一期估算总投资为10112万元，具体投资估算情况见下表：*镇新农村建设工程项目总投资估算表（一期）序号费用名称单价或费率数量或计费基础合价（万元）备注一工程费用1+2=34651安置房建设费用1450元/2100030452安置区室外费用21000420二工程建设其他费用52571拆迁补偿费用3725其中集体土地房屋拆迁补偿费2636其他房屋拆迁补偿费10892建设用地费7603幼儿园改造费2004建设管理费805可行性研究费506勘察设计费3.0%3465万89、元1047环境影响评价费0.2%3465万元6.98工程保险费0.18%3465万元6.29白蚁防治费2.0/210004.210新型墙体材料专项基金10元/210002111散装水泥专项资金1.5元/210003.212市政基础设施配套费100元/2100021013防雷评估及检测费1.2元/210002.514人防易地建设费40.0元/2100084三工程预备费5%（一）+（二）=8722万元436.1四建设期贷款利息953.5五总投资（一）+（二）+（三）1011211.2资金筹措项目一期估算总投资10112万元，通过自筹2112万元，申请银行贷款8000万元解决。第十二章 财务评价本项90、目的目的是为了“统筹城乡发展，优化土地资源配置，建设*新型化乡镇”，不以盈利为目的，因此在关注经济效益的同时更加突出社会效益。本项目财务评价的范围为拆迁及土地流转完成后置换出的、除用于建设安置房外剩余可供出让的土地。12.1*镇土地拍卖价格分析a.住宅市场需求分析 从住宅市场发展阶段角度看，在经济较发达国家的房地产市场发展历史上，往往要经历一段房地产发展较快的时期。随后由于住宅供应和需求相对饱和，就会转入相对稳定期。一般预测这个转折时刻何时出现有一些不同的方法。一种是以人均国内生产总值来衡量，例如不少学者认为，人均GDP达到3000美元以后就有可能出现这种转折。另一种是以人均住房面积来衡量，例91、如有些学者用人均居住面积60平方米作为美国的转折点，人均居住面积45平方米作为欧洲的转折点，人均居住面积30平方米作为新加坡的转折点，人均居住面积28平方米作为台湾的转折点。显然，这些预测的标准都是历史的经验数据。既然是经验数据，它都来源于具体的情境。因而，在预测中国的住宅需求时，标准不可避免的会有所差异。 按照GDP标准衡量，*镇已经进入了房地产发展的快速增长期。按照人均住房面积标准，*镇的人均住宅水平应该正处于上升阶段。 综上所述，*镇当前的住宅市场还是比较健康的，需求前景也相当广阔。随着经济的发展、居民收入水平的提高，*镇的人均住房面积将会继续增加。在一定程度之后，住宅市场需求将从注重数92、量转向追求质量，这为*镇住宅市场提供了很大的发展空间。 b.商业服务业用房市场需求分析商业服务业用房开发投资额占房地产开发投资总额虽然比起住宅市场将近3/4的数值要少，但商业服务业用房用地多为商业中心地段，土地区位重要，地价也相对较高。商业服务业用房市场需求因素分析。一般认为，商服用房的市场需求主要取决于第三产业产值、第三产业从业人数、城市人口、居民收入水平等因素。下面就每个因素进行定性的分析。 商业服务业用房是经营性用房，其用途包括批发、零售、餐饮、金融、邮电以及其它第三产业中的行业，因此商业服务业用房的需求与第三产业的发展有着密切的关系。从定性分析的角度，商业服务业用房的需求与第三产业的发93、展之间应呈正比关系。商业服务业用房主要用于商业性经营，城市人口通过商业消费影响商业服务业用房的需求。从定性的角度，商业服务业用房的需求与城市人口之间应呈正比关系。 居民人均收入是反映城市居民消费能力的主要指标。一般而言，人均收入越高，消费能力就起强，从而商业服务业用房市场需求也越大。 综上所述，商业服务业用房投资额增长、第三产业增加值、第三产业从业人数以及城镇居民可支配收入等要素的分析结果都表明，*镇商业服务业用房的需求增长前景相当广阔。随着*经济的进一步发展，第三产业所占的比例将进一步提高，这无疑将促进*镇商业服务业用房的市场需求。通过上表所列示的*镇近期土地使用权拍卖情况及房地产市场分析情94、况看，*镇土地价格呈逐渐上升趋势，并且随着城市基础设施改造的进行，土地价格还会有所上升，因此本项目预计未来*镇土地拍卖价格为：（1）工业用地以每亩70万元出让；（2）商住混合用地以每亩150万元出让；（3）文化娱乐用地以每亩150万元出让；（4）办公商业住宅混合用地以每亩200万元出让。12.2土地出让收入及效益预计本项目可供出让的土地共89.239亩，按不同用地性质如下：（1）商业住宅办公用地一期29.1亩，按200万/亩计，商业住宅办公用地出让收入合计5820 万元； （2）文化娱乐用地9.75亩，按150万/亩计，文化娱乐用地出让收入合计1462.5万元；（3）工业用地50.389亩（区95、块五、区块六），按70万/亩计，工业用地出让收入合计3527万元； 综上所述，土地出让收入合计估算为10809万元。本项目估算总投资为10112万元，可得项目估算经济效益为10809-10112=697万元（建设期利息已扣除）。12.3借款偿还能力分析计算本项目拆迁后的土地出让净收益，直接用于项目开发建设的投资回报，作为工程建设投资收益及贷款还贷来源。项目建设期28个月。项目拟申请银行贷款8000万元。借款年限拟定为3年，银行年利率为5.4%。，拟按照一次性贷款，分3期还款的政策进行。从建设期第2年开始分3年逐年偿还2000万元、3000万元、3000万元。则所需支付的利息为2000*5.4%96、+3000*（-1）+3000*（-1）=953.5万元。12.3综合分析与建议（1）项目来源可靠，因政府重点工程的定性，对公司在当地的品牌树立可提供有力平台，同时给具体的运作带来便利条件。（2）项目历史形成的现状，产品定位明确，销售市场成熟。该项目建成后，借鉴绍兴市等商业区改造的成功经验，形成具有本土特色的商业区。（3）不利因素：a.项目启动资金比例较大，直接涉及拆迁问题，同时全部拆迁的原有建筑物将在一段时间内彻底破坏现有的市场经营秩序。b.拆迁过程中的不可预见性风险较强。建议与政府签定拆迁方面的协议，也可与拆迁公司合作运作该项目，与之形成利益共同体。第十三章 社会评价本章采用利益群体分析法97、对该项目进行社会评价。利益群体是指与项目有直接或间接的利害关系，对项目的成功与否有直接或间接影响的所有有关各方，如项目的收益人、受害人与项目有关的政府组织和非政府组织等。利益群体分析法首先要确定项目利益群体一览表，然后评估利益群体对项目成功所起的重要作用并根据项目目标对其重要性做出评价，最后提出实施过程中对各利益群体应采取的步骤。13.1项目社会影响分析13.1.1项目对所在地居民收入的影响项目对所在地居民收入影响不大。主要是在项目建设期间对项目所在地及周边的商业从业人员的收入有一定负面的影响，项目建成以后，负面的影响可能会转化成正面影响。13.1.2项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响项98、目对所在地居民生活水平和生活质量的影响影响较大。项目建成以后将大大提高所在地居民的生活水平和生活质量，居住、出行、休闲、购物环境大大提升。但是，也有一部分居民被迫迁移至远离项目所在地。13.1.3项目对所在地居民就业的影响项目对所在地居民就业的影响不大，主要是在项目建设期间对项目所在地及周边的商业从业人员的就业有一定负面的影响，一部分商铺在建设期间被迫关闭或搬迁从而造成部分人失去工作。但是，在项目建设期间和建成以后可能提供数百个就业岗位。13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响项目所在地区不同利益群体包括: 政府、项目公司、房地产开发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业、其他企业、99、居民、事业单位。当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人。房地产开发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业都是项目的受益人。其他企业、居民、事业单位是项目的受影响者，大部分受益，部分可能受到不利影响。13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响项目所在地区弱势群体包括：下岗职工，孤残老人，残疾人，农民工等。项目对其主要影响包括：部分农民工在项目建设过程中获得工作职位，取得一定的收益。13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响由于在新农村建设的设计过程中注意文化的传承和保护，项目的实施可以提高所在地区的文化品位。同时，项目建成后对改善教育和医疗条件起到一定的促进作用。13.2项100、目与所在地互适性分析 13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序 当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人，都希望项目顺利开展。房地产开发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业都是项目的受益人，对项目持支持态度。房地产开发商通过拍卖购得拆迁地区土地，按照规划要求进行房地产开发。设计单位通过参与新农村建设地区的设计来参与项目，工程承包商通过投标获得拆迁地区的建设工程合同。建材制造、销售企业通过在项目实施过程中销售建筑材料来参与项目。其他企业、居民、事业单位是项目的受影响者，通过与项目公司签订拆迁安置合同来参与项目，大部分可能持支持态度。一小部分可能受到不利影响。13.2.2 各101、类组织对项目的态度及支持程度 该项目是*市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，各级组织均对项目持欢迎的态度，表示会大力支持，全方位配合项目的实施。第十四章 风险分析拆迁改造是城市发展的产物，拆迁改造项目风险的大小关系到项目能否顺利进展和实施，前文中对各类风险也有论述，本章就项目中可能涉及的主要风险加以揭示、归纳总结，并提出建议减小风险或转移风险。14.1项目主要风险因素识别 14.1.1拆迁安置风险与一般的房地产项目相比，拆迁改造项目的一个显著的特点就是*镇原有建筑的拆迁补偿和居民的安置问题，这个问题能否得到妥善解决不仅影响项目的实施，而且会影响整个社会的稳定和居民对政府的态度102、。该风险主要体现在两个方面：一是如何确立一个公平合理被大多数拆迁户接受的拆迁补偿和安置方案，妥善安置过渡时期拆迁居民，并努力争取政府的大力支持，确保拆迁顺利进行。拆迁补偿和安置方案的合理公平与否将直接影响改造拆迁的进程。二是由于拆迁改造牵涉面太广，不确定因素太多，对拆迁成本的事前难以准确估计。往往会出现拆迁执行难、拆迁期限延长或者成本失控，甚至导致项目失败。因此，在拆迁成本评估时，详细准确的拆迁摸底调查非常重要，还要对可能出现的各种情况做出防范措施，以免增加拆迁成本。14.1.2融资风险拆迁改造项目投入资金数目较大，单靠项目公司自有资金很难解决问题，融资是拆迁改造项目的重要环节之一。拆迁改造项103、目融资风险主要表现在项目公司对资金在空间上的组合是否合理，在时间安排上是否满足项目各个阶段的要求。资金在空间上的组合是指自有资金，长、短期贷款等在总投资中的构成比例。一个合理的资金结构可以有效地降低项目公司地债务风险。资金在时间上地安排是项目公司资金管理的重要内容。要准确估计项目周期内资金投入高峰期，合理制定自有资金、贷款在项目周期内的投放计划，避免出现资金链的断档。14.1.3规划风险拆迁改造项目的规划风险主要是指政府对拆迁改造新的规划对项目公司造成的风险。拆迁改造要受到旧村已有街道、周边未改造区域、地下管网、既有公路等仍在发挥城市功能的建筑物或者设施的限制。14.1.4政策风险为了保护拆迁104、户的利益，国家和地方政府都出台了相应的文件，明确规定了拆迁补偿的下限，新的补偿政策的出台，都增加了拆迁改造项目的潜在的政策风险。14.2风险程度分析 上文中所列项目可能存在的四个主要风险中，根据风险可能出现的概率以及风险事件发生后对项目造成的影响分析如下：14.2.1项目的拆迁安置风险项目的拆迁安置风险发生的可能性较大，该风险对项目造成的影响较大，可能严重影响项目的进度和成本，因此该风险是项目公司应重点控制的风险。14.2.2 项目的融资风险项目公司具有国资背景，融资数额适中，项目的融资风险发生的可能性一般，可能造成的影响为一般。因此该风险是项目公司应一般控制的风险。14.2.3 项目规划风险105、项目的主要工作内容和重点集中在区域内房屋拆除和土地整理工作，后续安置房建设市场化程度高，操作容易，整理的土地出让工作重在规划条件的落实和政府审批手续，而项目由政府推动和主导，有政策支持。目前项目经过多次规划论证，研究部署周密拆迁工作计划和预案，前期工作和协调进展顺利，所以项目的规划风险较小。14.2.4 项目政策风险因为项目的制定的补偿安置原则、政策已经符合国家和地方政府的相关规定，且已经征询过部分具有代表性的居民和企事业单位的意见，但不排除国家或者地方出台新的政策，所以项目的政策风险级别为一般。14.3防范和降低风险措施 针对上述风险分析，项目公司应制定以下措施来防范和降低项目的风险：（1）106、拆迁之前应对所拆迁地区的情况作周密详细的现场调查，加强与所拆迁区域居民、企业、事业单位的沟通、联系，制定出符合实际尽量公平合理的拆迁安置补偿方案。（2）针对拆迁中可能遇到的各种突发事件制定应急预案。一旦发生紧急情况启动相应的预案。（3）根据拆迁安置补偿方案和土地拍卖计划，制定出合理的资金使用计划，并根据执行情况进行实时控制和调整。第十五章 研究结论与建议项目的建设具有重要的意义，通过以上的综合分析评价，可以得出如下结论：1、本项目符合*镇乡镇总体发展规划，符合*镇的实际情况，本项目的建设有利于节约土地资源，实现乡镇整体功能布局的调整，改善居民生活环境，带动当地房地产业和服务业的发展，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我国土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、*市大力推进城乡一体化建设的综合背景下提出来的。项目建设依据充分。3、项目一期估算投资10112万元，通过市自筹2112万元，银行贷款8000万元解决。扣除建设成本及建设期利息，项目一期估算经济效益为697万元。4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正常实施和安全使用。通过上述研究分析证明：本项目的建设是必要的和可行的。