1、内蒙古新农村建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论- 1 -第一节 概 述- 3 -第二节 编制原则及依据- 7 -第三节 项目建设背景及建设必要性- 8 -第四节 研究过程及研究范围-14-第五节2、 主要技术经济指标- 22 -第二章 市场分析- 23 -第三章 建设条件和建设地址选择- 23 -第一节 建设条件- 41 -第二节 建设地址的选择- 42 -第四章 建设内容、建设规模与建设内容- 43 -第五章 建设方案- 45 -第一节 平面布置方案- 45 -第二节 建筑方案- 47 -第三节 建筑设计-48-第四节 结构设计-49 -第五节 设备方案-50-第六章 节能、环保与消防劳动安全-50-第七章 组织机构与人力资源配置- 61 -第八章 项目实施计划与项目管理- 62 -第一节 项目实施计划- 62 -第二节 项目的管理- 63 -第九章 投资估算与资金筹措- 63 -第一3、节 投资估算- 63 -第二节 资金筹措- 64 -第十章 财务评价- 65 -第一节 基础数据的选取- 65 -第二节 财务评价- 66 -第十一章 社会评价- 67 -第十二章 结论和建议- 67 -l 总 论概 述一、xx市概述 xx（蒙古语意为“xx”），位于内蒙古自治区的中心地带，自古以来就是我国北部边疆的战略要冲和边陲重镇。新中国成立后，成为内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化的中心。改革开放以来，xx被国务院确定为国家历史文化名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。xx市位于内蒙4、古中部，坐落于土默川平原上。南临黄河，北靠阴山，全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里，建成区面积120平方公里，辖市内4区和6个旗县区。总人口267万人，其中市区人口158万人。是以蒙古族为主体，汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居的地区。具有400多年的建城史，历史文化十分悠久。近几年来，xx市抓住西部大开发的历史机遇，以经济建设为中心，以建设现代化首府为目标，紧紧围绕年初确定的四大工程十八个重点项目，不断加大改革力度，扩大对外开放，国民经济和各项社会事业得到健康发展，社会局面保持稳定。然而随着我市经济蓬勃发展，街区综合实力明显增强，社会全面进步，人民生活水5、平不断提高，农民的生活条件也在不断得到改善，新农村建设越来越受到政府的重视和全社会的关注。xxx少镇xxx村是从北京方向进入xx市必经的自然村，村容村貌十分重要！现在的村庄空间狭小，基础设施匮乏，建房混乱，旧房危房较多，村内道路系统不完善，仅西侧一条路可供村民出行，交通不便，村容村貌差，环境卫生差，村民的生活生产条件得不到保障。乡村一体化建设推动下的xxx村，有300亩“绿园科技无公害蔬菜”种植基地2008年已投入运营，100亩“康辉畜牧业养殖基地”2009年已实施养殖，213亩“元和集团环保工业”一期建设已实施完成，已经具有了发达的第三产业链条，劳动力市场已形成，对于第三产业发展带来的住房、6、教育、文化娱乐、休闲购物、餐饮等方面问题急需解决。村民择址搬迁，创造乡村生活新环境，提升村域环境形象，提升农村公共服务，完善乡村治理机制，满足城乡一体化统筹协调发展，规划建房的愿望十分强烈。2011年我区新农村工作思路，把推进美丽乡村建设作为总导向，。努力使各种资源要素向农村倾斜，结合乡村村庄定位规划要求，对近远期拆迁村出台相关整体拆迁或提前分类拆迁的城镇化政策措施，对我镇保留整合村、城镇改造村和风貌保护村配置相应激励建设措施，同时，以抓好新型城镇化和中心村边线成片组团建设为契机，着力打造独具特色的社会主义新农村建设。1、加快推进恼包特色村建设，努力彰显规划科学布局美。坚持以科学规划为引领，进7、一步完善村镇布局规划，推进土地整理置换，促进农村人口集聚，相导农民集中建房，提升农村公共服务。以景中村建设为重要抓手，加快推进xx市新农村建设；稳步推进景中村建设；积极争创小康村，提升村域环境形象。2、加快推进村庄环境营建，努力彰显村容整洁环境美。以打造脑包村宜居宜业宜游新农村的发展要求，明确重点，大力推进连片整治，推进分类整治，大力开展村庄绿化，加快建设农村公共设施。以片区组团建设为突破口，出台配套政策，加强公共财政向xxx村庄公共旅游环境建设整体投入倾斜，促进xxx村域整体环境再出新形象，努力加快景中村建设，彰显一片新城区xxx少镇特色的幸福秀美新村落社区。3、加快推进农村生态经济发展，努8、力彰显创业增收生活美。根据村庄发展定位和发挥自身优势，要科学编制农村生态经济发展规划，大力发展高效农业，发展“农家乐”休闲旅游业，打造农民创业就业平台，发展集体物业经济，促进农民增收致富。依托脑包村周边丰富的旅游资源，积极引导农民参与旅游产业营建，2011年努力以争创国家级旅游景观村镇为工作目标，提升旅游度假区整体资源整合和旅游综合环境再造。鼓励村民参与上规模的乡村客栈建设，高品位创建省、市、区农家乐旅游示范点和农家乐旅游特色村，提升旅游要素综合服务的层次和质量。加快传统农业转轨整合，大力发展观光、休闲、生态农业园区建设。制订科学合理的支农惠农政策，在财政扶持、金融服务、税费减免、项目用地等方9、面给予投资者更多的优惠，对重点项目实行一项一策，激发投资者的积极性。鼓励引进特色餐饮企业和休闲娱乐项目，积极打造新村特色餐饮休闲一条街。以举办生态休闲采撷游节庆为媒价，大力发展引导乡村旅游。加快景中村改造建设步伐，加强乡村旅游营销力度，促进特色乡村旅游大力发展，增强村强民富。4、加快推进农村生态文化建设，努力彰显乡风文明素质美。以提高农民的生态文明素养为核心，推进农村生态文化建设，举办丰富多彩自娱自乐的社区文化活动，保护特色文化村建设，积极开展农民教育培训，全面提升农民生态文明意识，努力倡导健康文明的新型农民生活新方式。二、2011年新农村建设的政策导向：以建设美丽乡村为总导向，全面提升xxx10、村特色新农村建设新面貌。2011年新农村工作思路，把推进景观特色区域的美丽乡村建设为总导向，全面提升“千村示范、万村整治”工程和农村住房改造建设。努力使各种资源要素向农村倾斜，结合东钱湖村庄定位规划要求，对近远期拆迁村出台相关整体拆迁或提前分类拆迁的城镇化政策措施，对我镇保留整合村着力打造景观特色的社会主义新农村建设。1、加快推进景观特色村建设，努力彰显规划科学布局美。坚持以科学规划为引领，进一步完善村镇布局规划，推进土地整理置换，促进农村人口集聚，相导农民集中建房，提升农村公共服务。以中心村和景中村建设为重要抓手，完善提升新农村建设、加快推进新农村建设；积极争创象坎全面小康村，提升村域环境形11、象。2、加快推进村庄环境营建，努力彰显村容整洁环境美。以打造宜居宜业宜游新农村的发展要求，明确重点，大力推连片整治，推进分类整治，大力开展村庄绿化，加快建设农村公共设施。以片区组团建设为突破口，出台配套政策，促进xxx村村域整体环境再出新形象，努力加快中心村和景中村建设，彰显具有显著特色的幸福秀美新村落社区。3、加快推进农村生态经济发展，努力彰显创业增收生活美。根据村庄发展定位和发挥自身优势，要科学编制农村生态经济发展规划，大力发展高效农业，发展“农家乐”休闲旅游业，打造农民创业就业平台，发展集体物业经济，促进农民增收致富。4、加快推进农村生态文化建设，努力彰显乡风文明素质美。以提高农民的生态12、文明素养为核心，推进农村生态文化建设，举办丰富多彩自娱自乐的社区文化活动，保护特色文化村建设，积极开展农民教育培训，全面提升农民生态文明意识，努力倡导健康文明的新型农民生活新方式。u 第二节 编制原则及依据一、编制原则1、必须符合国家和有关部委的产业政策以及有关部委相关的技术规范和标准。2、总体方案必须先进、成熟、可靠、使用安全方便。3、必须符合社会主义市场经济客观规律的原则，逐步实现老年服务行业的产业化经营，对促进当地社会经济发展和提高老年人生活质量及健康水平起到积极的推动作用。4、项目建设要充分利用好建设资金，满足当前建设单位以为老年人服务为主的需求，并为今后的发展留有一定的余地。二、编制13、依据1、国家发展改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）2、中国国际工程咨询公司编制的工程项目管理导则3、建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书4、国家和有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准5、国务院国发（2000）33号文国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知6、内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要7、国家计委颁布的投资项目可行性研究指南中有关可行性研究报告编制规范与标准8、内蒙古自治区“十二五”卫生发展规划9、建设单位提供的有关资料和基础数据（1）2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于14、推进农村改革发展若干重大问题决定（2）、中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见中发20081号2007年12月31日u 第三节 项目建设背景及建设必要性一、项目建设背景本项目区位于位于xx市新城区东北部大青山前坡平原区，地处xx市东北部，地势平坦，北有京包高速公路，南有110国道，东有xx市绕城高速公路，距白塔机场8.5公里，距大学城东侧1.5公里，是呼市东大门重要的枢纽地带，交通条件非常便利。水质良好，水、路、电均通，环境优雅，安全可靠，是理想的景观农业建设用地。二、项目建设必要性1、推进新农村建设的必要性（1）、推进新农村建设是全面建设小康社会的客观要求15、 经过20多年的改革开放，我国人民生活总体上达到小康水平，但我们的小康是低水平的、不平衡的、不全面的。所谓不平衡、不全面，主要是多数农村地区没有达到小康水平，表现为农业农村基础设施薄弱，农村教育、卫生、科技等社会事业发展滞后，农村脏乱差现象严重，农民素质参差不齐，农村旧习俗还普遍存在。党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，提出在本世纪头20年要集中力量建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。全面建设小康社会，重点和难点都在农村，推进新农村建设，提高农民的收入，使大多数农村地区达到小康生活水平，全面建设小康社会的目标才能够如期实现。 （2）、推进新农村建设对于统筹城乡发展、建设和谐社会具有16、重要意义由于受城乡分割的二元经济体制的影响，我国农业和农村发展大大落后于工业和城市，农民生活水平大大落后于城市居民，20世纪80年代中期以后，城乡收入差距逐年扩大，2005年城镇居民人均可支配收入为10493元，农村居民人均纯收入为3255元，二者之比达到了3.2：1。城乡之间发展的不协调制约着农村生产力的发展和农民生活水平的提高，同时也制约着城市工业产品市场的扩大和城市就业的增加，农村发展的滞后和农民收入增长的缓慢成为影响经济协调发展的瓶颈。因此推进新农村建设，增加农民收入，缩小城乡差距，提高农村购买力，对于统筹城乡发展，建设社会主义和谐社会具有重要的现实意义。（3）推进新农村建设，是我国经17、济社会发展新阶段的必然选择城乡二元经济结构在一定时期存在，是许多发展中国家在工业化进程中难以避免的一个发展阶段。在十六届四中全会上，胡锦涛总书记提出了“两个趋向”的重要论断：“纵观一些工业化国家发展的历程，在工业化初始阶段，农业支持工业，为工业提供积累是带有普遍性的趋向；但在工业化达到相当程度以后，工业反哺农业、城市支持农村，实现工业与农业、城市与农村协调发展，也是带有普遍性的趋向。”在计划经济年代，我国农业通过价格“剪刀差”支持了工业的发展，改革开放以来，通过农民工的低工资、农村土地的低价出让，支持了国家工业化和城市化的发展；经过20多年的改革开放，我国经济快速增长，综合国力明显提高，20018、4年我国人均GDP已突破1000美元大关，财政收入也达到了2.6万亿元以上，乡村人口占总人口的比重已下降到58%，我国逐步改变城乡二元经济结构的条件已经具备，总体上进入了工业反哺农业，城市支持农村的新阶段。 2、推进新农村建设的有效途径按照党的十六届五中全会提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，新农村建设应包括推进农村物质文明、精神文明和政治文明建设三个重要方面，要通过新农村建设，逐步实现农村水电道路通达、基础设施完善、生产日益发展、村庄卫生整洁、教育机会平等、文化生活丰富、村民自治管理，构建社会主义和谐农村。 （1）要加强农村基础设施建设，改善农村生产生活条件 目19、前，全国还有8%左右的行政村不通公路，全国2.4亿农户中还有一半没通自来水，有数千万农村人口饮用水没有达到卫生安全标准，无电人口也还有几百万户。绝大多数农村没有生活垃圾和污水处理设施，村容村貌脏乱差现象严重。因此，建设社会主义新农村，首先要加强基础设施建设，加快农村道路建设，解决农村饮水安全问题，积极发展适合农村特点的太阳能、风能和小水电，为农业生产发展、农民生活提高创造外部环境。村容村貌的建设要合理规划，搞好绿化，建设垃圾收集和生活污水处理设施，美化乡村环境，农民住宅的建设既要有利于提高生活质量，同时也要能满足农民生产和生活的需要。有些地方农民新村的建设，简单照搬城市生活小区，结果新住宅建成20、后，农民因不方便不愿住，新住宅出现闲置，应避免这种现象的再次发生。因此村容村貌的建设，必须坚持民主原则，通过村民大会讨论，得到大多数村民的支持。 （2）加快农村教育、卫生、文化、科技等社会事业发展发展，提高农民素质农村教育发展落后，农民受教育机会大大低于城市，截止到2000年，农村劳动力中文盲还有8%，高中以下文化程度占80.4%，高中和中专文化程度占11.1%，大专以上文化程度仅为0.5%。农村劳动力受教育水平低，一方面影响农业科技的运用和农业生产的发展，另一方面也使农业剩余劳动力外出打工，只能够从事体力繁重、工作辛苦、收入不高的工作，影响农民收入的增加。农村卫生事业落后，全国80%以上的公21、共卫生资源分配在城市，占总人口60%的农村人口只享有不足20%的公共卫生资源，不少农民看不起病因病致贫。为提高农民素质，要加快发展农村义务教育，加大对农民劳动技能的培训，完善农民职业技能培训制度；要建立和完善农村新型合作医疗制度，贫困农民家庭医疗救助制度，完善农村公共卫生服务；要搞好文化下乡和科技下乡，加快农村社会事业发展。 （3）要调整财政支出结构，增加财政对“三农”的支持力度我国农村基础设施建设和社会事业发展滞后的重要原因之一，是我国长期以来重视工业和城市，财政和金融对农村的支持不足。2005年，我国第一产业增加值占GDP的比重为12.4%，农村人口占总人口的比重为57%，而各级财政支农支22、出占国家财政总支出的比重为9.2%，农业贷款总额占金融机构各项贷款总额的比重仅为6.76%，与过去相比已经有所增加，但是和农村人口所占的比例、农业经济在国内生产总值中的比重相比，力度仍然不够，需要进一步加强。我国经济已发展到了工业反哺农业、城市支持农村的新阶段，因此必须下决心调整财政支出结构，增加财政支农支出，扩大公共财政覆盖农村的范围，同时要深化金融体制改革，完善农村金融服务，促进农业发展。 （4）、要努力发展农村生产力，促进农民收入持续增长我国农业的发展承担着保障国家粮食安全和增加农民收入的双重任务，因此新农村建设中促进生产发展，一是要培育优良品种，推广先进农业技术，提高粮食生产能力，国家23、应完善农业补贴政策，保障种粮农民的收入，要加强农田水利建设，提高农业综合生产能力；二是要实现农业产业化经营，根据市场需要调整农产品结构，发展高效农业；三是要促进土地承包经营权转让，实现土地规模经营，降低农产品生产成本；四是要加快发展农副产品加工业，增加农产品附加值，增加农民收入。 （5）、要把新农村建设和农村人口逐步向大中城市和小城镇转移有机结合起来从世界各国的发展经验来看，在农业现代化进程中，农业劳动力和农村人口不断减少，人口向城市集中，是一个普遍规律。因为城市化水平提高，农业劳动力减少，一方面可以使单个农户耕种的土地面积扩大，促进农业生产效率的提高，可以促进农产品销售市场的扩大，增加农民收24、入；另一方面人口城市化水平的提高，能够带动第三产业的发展，增加就业，促进一国经济增长和发展。例如韩国从1970年开始进行“新村运动”，工业化、城市化也在同步推进，1970年韩国城市化率为55.3%，2000年提高到90.2%；同期城乡收入差距从1：0.75缩小为1：0.84。随着我国经济的发展，农村人口向城市和城镇转移的趋势不可避免，推进社会主义新农村建设，要充分考虑这一发展趋势对我国未来农村发展演变的影响。由于我国人口多、农民多，因此我国必须走符合国情的城镇化道路，坚持大中小城市和小城镇协调发展。对于那些在城市稳定就业、长期生活的农民工应创造条件逐步实现由农民向工人、村民向市民的转变；对于在25、乡镇企业就业的农民，要引导乡镇企业适当集中，以获取“聚集效应”，从而推进农村人口向县城和中心镇转移，避免出现“空心村”和“无人村”现象；对于在城市就业不稳定、流动性大的农民，要通过加快新农村建设，改善农村生产条件和居住环境，使他们愿意留在农村，农民进城务工是增加农民收入的重要途径，农民打工收入也成为新农村建设资金的重要来源，因此要善待农民工，提高他们的素质，维护他们的合法权益，也要为他们回乡创业创造有利条件。 （6）、搞好农村文明建设、完善村民自治机制，培育和造就新型农民新农村建设既包括物质文明建设，也包括精神文明和政治文明建设。要通过发展农村教育事业，提高农民素质，发展丰富健康的文化体育活动26、，加强农村精神文明建设，在农村形成良好的社会风貌。要发展基层民主，通过完善“一事一议”和村务公开等制度，保障农民依法行使民主权利，健全村党组织领导的充满活力的村民自治机制，为新农村建设提供体制和制度保障。受建设单位的委托，我公司组织有关专业技术人员做了大量的调查研究，并进行了实地考察，对当地的经济和社会发展情况进行了调研，并与有关部门和建设单位多次交换意见，在充分调研论证的基础上编制了xxx镇脑包村新村建设项目可行性研究报告。研究范围项目建设背景的分析。投资必要性的论证。建设规模和建设方案的选择。建设条件与建设地址的研究和选择。项目的管理与实施计划安排。环保、消防、节能等措施的选择。项目投资估27、算和资金筹措方案的研究。社会效益的分析和评价。u 第四节 研究过程及研究范围农村的建设主要存在几个问题：一、农村人居环境建设缺乏有效的规划调控，功能布局不合理，功能和配套不完善，生态环境质量趋于恶化，景观差的情况普遍存在。二、农村的公共设施建设和管理的资金来源和管理责任不明确，设施欠帐严重；公共卫生管理不落实，导致部分村庄垃圾成堆，臭水横溢，人居环境恶化。三、布局散小，建设无序。自改革开放以来，我市农村住宅建设很快，但农村现有的规划许多都是为了“应景”，有的部门一个月能出几十个村规划，这样的批量生产，体现不出个性，更谈不上对农村建设的科学合理的引导。因此导致许多村庄建设无序、建设凌乱的现象，村28、庄布局“只见新房、不见新村”的现象，严重影响土地的集约利用和农业的规模经营。四、住房功能落后，浪费严重。现在针对当地农村的建筑研究太少，许多图纸过于简单，没有充分考虑农民的实际需求。不少地方依然沿用五六十年代的房屋格局，功能明显不合理。不少农民的建房观念还比较落后。一般的农户待孩子长大要成亲就得建新房，这样一轮轮地拆建，浪费大量农田，增加了经济负担。五、农村规划建设有两个“软肋”，一是基础设施缺乏有效的投资主体。基础设施是农村建设最头疼的事，城市的基础设施依靠政府投入来解决，而对许多经济不太富裕的农村来说，内部基础设施建设靠村集体、农民自身力量很难解决。二是缺乏对农村建设有研究的设计人员，由于29、农村规划设计投入大、报酬低。产生这些问题的主要原因有：村庄建设规划编制工作滞后，大多数村庄没有规划就进行建设；村庄建设规划和土地管理不衔接，造成村庄建设规划实施困难；村庄基础设施建设主体和管理的主体不明确，资金不保障，管理不到位。解决方法，首先，应该设立专门机构，因地制宜，精心编制农村村庄规划。村庄体系规划很大程度在于村庄布点规划，要明确哪些村要作为中心村，统筹安排区域道路网络和基础设施、公共服务共享。农村村庄规划，不能简单看做是农居点的规划和老村庄的改造，使它既能反映乡村的特色，又要适应区域的产业结构。其次，应多渠道、多形式支持农村基础设施建设。以中心村建设为重点，创新和完善农村基础设施建设30、的管理体制和运行机制。做好农村住房个性设计，引导农民科学的建房观念。要根据农村自然分布状况，既尊重农户住房习惯，又方便耕作，还要因地制宜设计建筑风格。根据村庄和农户家庭状况确定造房类型，使农户建房有选择，改变他们住宅拆了建、建了拆的观念。建设全面新农村，要坚持以下基本原则：一是规划先行、以点带面、稳步推进的原则。新农村建设规划要在市域城镇体系规划、市城城市总体规划、旅游度区总体规划及各镇城镇总体规划的指导下进行编制，从而形成市城镇村“三位一体”的城市化规划体系。村庄规划要在服从大的总体规划的前提下，坚持实用性与艺术性相统一，历史性与前瞻性相协调，充分体现地方特点、文化特色和时代特征，融田园风光31、人文景观和现代文明于一体。好的村庄规划是凝固的艺术，是历史的画卷。在搞好规划的基础上，我们要坚持典型引路，以点带面，力争规划建设几个具有较高水平、能够流芳百世的名村庄。瑞金市历史文化底蕴非常浓厚，非常值得我们自豪，我们也对前人充满着仰慕之情。我们这一代人，就应当在历史文化底蕴非常深厚的环境中，在历史文化底蕴非常深厚的基础上，做几件让后人也称道的事情。我们应当有这样一种信念。我们不这样做，就对不起我们的祖先，也有愧于我们的后代。瑞金市的历史文化不应该在我们的手上出现一个断层。要把硬件建设与软件建设结合起来，把村庄整治与农村新社区的建设结合起来，用城市社区建设的理念指导农村新社区的建设，努力把试32、点村建设成为经济繁荣、环境优美、政治民主、社会文明、生活富裕、服务配套的社会主义新农村、新社区，为全市建设探索路子，提供样板。二是城乡统筹、互促共进、集聚集中的原则。这次新农村建设，目的缩小城乡差别，必须坚持城乡统筹，致力增强城镇对农村的带动作用和农村对城镇的促进作用。城镇是区域经济社会发展的龙头。要拉大市城框架，繁荣城镇经济，扩张城镇规模，提升城镇功能，增强城镇的集聚力和带动力，促进农村工业向开发区、工业区和工业园区集中，促进农业劳动力向非农产业转移，促进农村人口向城镇集聚，让更多的农民到城镇务工经商、安居乐业。要把中心村作为全面新农村建设的重点，把推进农村人口和居住地的适当集中，作为新农村33、建设的核心来抓。这次新农村建设，如果还是到处布点，漫山遍野布点，那是不符合要求的。行政村规模调整后，要尽最大可能，使居住向某一个原来的小村集中；在一个镇的范围内，要最大可能地向几个中心村集中；在集镇的建成区范围内，要最大可能地向建成区的功能区块集中。只有集聚起来，才能统筹起来，才能使城乡互相促进。三是因地制宜、分类指导、注重特色的原则。建设全面小康新农村，涉及面广，任务繁重，没有现成的模式和经验可以借鉴，必须经过艰苦的探索和长期的努力。我市自然差异和经济差异较大，因此，在工作中，不能盲目崇洋、崇大、崇快，劳民伤财；不能盲目照抄照搬，千篇一律，不重特色。经济比较富裕的一些地区和市城周边地区，要以34、中心村建设为重点，高起点规划，高水平建设，高层次推进。其他地区，要根据各自的区位优势和经济条件，充分发挥各方面的积极性和创造力，着力体现区域特点和地方特色，积极探索不同风格、不同特色的建设路子。要正确处理经济发展与村庄建设的关系，树立经营村庄的新理念，把发展特色农业、特色工业、特色观光休闲业与建设特色村庄结合起来，把农村特色经济、绿色产业发展提高到一个新的水平。要正确处理保护历史文化与村庄建设的关系，对有价值的古村落、古名居和山水风光进行保护、整治和科学合理地开发利用，切实保护好名人故居、古代建筑和历史文化遗迹，做到传承历史文化与融入现代文明的有机统一。这次新农村建设中，对古建筑、古树名木，一35、定要很好地保护起来。一般的规划要服从于这些古树名木、古建筑的保护，不能简单地说是规划需要而把这些东西统统搞掉。要非常慎重地对待这些事物。这次新农村建设中，绝不能够对山水风光、对整个自然造成破坏。要特别重视水系的保护。我们千万不能图一时之快乐、图一时之轻松、图一时之利益而破坏这个水系，对水污染意见很大，水污染有很多原因，与工业偷排、生活污水没有收集、河道蓄水量大大减少有关。我在这里大声疾呼，要珍惜河道，保护好河道，这是我们这座城市的灵魂所在！这次新农村建设过程中也要注意这一点。四是整合资源、节约用地、持续发展的原则。新农村建设不是以大量占用土地、浪费土地为代价的。必须以经营城市的理念来经营农村、36、经营土地。一方面，要通过联立式、公寓式住宅的建设来节约土地。另一方面，要通过环境的改善，使土地资源大幅增值。所以，新农村建设，其实就是对土地资源进行盘整优化的过程。要让群众知道，这次新农村建设，不是乱占滥用土地，而是要体现集约利用，体现可持续发展。五是政府引导、社会参与、群众自愿的原则。建设全面小康新农村，靠一村一户解决不了问题，必须充分发挥政治优势，动员各方广泛参与。市里主要管大政方针，镇街主要做发动指挥，村两委会是直接的组织实施者，三级都要各司其职，密切配合，做好工作。与此同时，要积极探索建立以政府投资为引导、农民和集体投入为主体、社会力量多方参与支持的多渠道、多层次、多元化的投资机制。农37、民是全面新农村建设的最具体参与者和最直接受益者，要充分尊重群众意愿，坚持群众自愿。村庄整治的规划和建设方案都应经村民讨论，民主决策，切实防止简单从事、强迫命令。要大力激发农民建设自己美好家园的热情，使全面新农村建设真正成为广大农民的自觉行动。我们特别要处理好政府引导与群众自愿的关系。建国几十年以来，在对待农民的问题上面，最大的失误，就是对农民搞行政命令，搞强迫。这次新农村建设，一定要充分地尊重群众意愿，坚持群众自愿。一定要耐心、细致、深入地做好群众的宣传思想工作。做群众工作，一定要苦口婆心，以情动人，仁至义尽，不要搞强迫，不要搞动手动脚。不要把我们自己看成英雄，实际上我们都是非常渺小的，真正的38、英雄是人民群众。我们既然是为群众做好事，就不要以我们的意志为转移，就不要去为难群众，一定要坚持在政府引导、社会参与下的群众自愿。今后工作的主要思路和对策一是加强村庄建设规划工作，坚持“规划、土地管理并重”。村庄建设规划和土地利用规划要同时编制、同步落实、相互衔接。规划和国土两部门应就如何确定村庄建设用地的发展方向、用地范围、农村建房和基础设施布局以及公用事业、基础设施的用地指标等政策和技术标准进行充分协调，切实解决好道路、房屋间距、绿地、给排水、垃圾收集等公共设施的用地指标问题，确保农村的各项建设纳入规划并严格按规划实施。二是必须改变农村传统的观念和管理模式，研究解决提高农村规划编制水平、拓宽39、基础设施建设投融资渠道等问题。各级财政要对村庄规划经费给予一定的补助。转变村民不愿意投资公共服务设施建设的观念，积极探索运用市场机制完善公共服务设施、改善农村人居环境的有效途径。有条件的地区对农民建房要实施统建、联建，积极鼓励建设农民公寓，改变单家独院的建房方式，提高土地利用效率和建设水平，降低公共服务设施建设成本。三是遵循城镇化发展的大趋势，控制农村农民宅基地规模扩张。逐步实行农村住房的继承权制度，固化村民住宅用地规模，严格控制新增农村住宅建设用地指标。同时积极推行旧村改造，挖掘原有用地潜力。四是要规范和加强农村建设规划的实施管理。切实改变农民建房无规划、不报建的局面，严格执行有关规划许可制40、度。大力推进村镇规划建设管理的培训工作，着力提高管理人员的水平。村庄改建工作要按“统一规划，统一设计，统一建设，统一配套，统一管理”的原则进行，改变传统的一家一户各自分散建造为统一的社会化的综合开发的新型建设方式，并在改造原有居民单院独户的住宅基础上，建造多层住宅，提高住宅容积率和减少土地空置率，合理规划村庄的中心村和基层村，搞好退宅还耕扩大农业生产规模，防止土地分割零碎。我市农村还很落后，经济基础很薄弱，我认为传统的农村在城市化过程中应该有一个过渡阶段，那就是中心村的建设，而基层村则主要是农民的生产生活场所，应考虑按农场的形式设计。村庄规划设计过程应因地制宜结合地方特色和自然地理位置，注意保41、护文化遗产，尊重风土人情，重视生态环境，立足当前利益并兼顾长远利益，量力而行。 1.中心村的建设。中心村的位置应靠近交通方便地带，要能方便连接城镇与基础村，起到纽带作用。中心村要以农副产品生产、加工、经营为中心，服务于农业生产，并适当发展适合本地区其他产业，形成具有自己特色的综合型经济结构，从而带动农村经济发展，使中心村向着小城镇方向发展。中心村的住宅应从提高容积率和节约土地的角度考虑，提倡多层住宅，如多层农村公寓。政府要统一领导农民设计建设，不再批土地给农民私人建造单家独院住宅，政府应把这项工作纳入自己的目标任务，加大力度规划引导中心村的建设，逐步实现中心村住宅商品化，并适量控制价位。 2.42、基层村的建设。基层村应与中心村有便捷的交通，其设置应以农林牧副渔等产业的直接生产来确定其结构布局。鉴于农业目前的生产关系，可将各零星的自然村集中调整成为一个新的自然行政村，尽量让一些有血缘关系或亲友关系或有共同语言的农民聚在一起，便于形成农村规模经济。基础村应以农场建设为主来实现农业的产业化和现代化，促进农村经济发展。基层村的住宅要以生产生活为目的，最好考虑联排形式，可借鉴郊区的联排别墅建成多层农房，并进行功能分区，底层用作仓储，为生产活动作准备；其他层为生活居住区，这样将有利于生产生活并节约土地。 3.零星村的迁移建设。在旧村庄的改建过程中，必须下大工夫让不符合规划的村庄和散居的农户分批迁移43、，逐步退宅还耕，加强新村的规划设计。在迁移过程中要考虑农民的经济能力，各地政府不要操之过急，这应是一个长期逐步的过程。对于确有困难的农民可以允许推迟或予以政策支持，同时要给迁移的村民予以一定的补偿。政府在改建的过程中不能再批土地给农民私自乱建房，同时要对那些私自建房却不符合要求的予以限制与处罚。 4.基础设施的配套建设。住宅改造离不开基础设施的配套与完善，村庄改建工作要以基础设施为先导，以生产设施为主干，以住宅为中心。在今天这个科技发达的社会里，没有完善健全的邮电通讯、法治金融、道路运输和文化教育卫生等基础设施功能，就不会更好地促进农村经济发展。尤其是道路运输建设，更要方便农民日常生活生产的交44、通活动和满足货物运输的需要。为了避免重复建设，可以按一定的人口规模就近建设规划学校、医院、商业区以及休闲娱乐场所等公共设施。应该在镇的辖区范围内对经济发展做一个统筹的安排，包括居民点的分布问题，我们现在村庄建设非常散，尤其在我们南方，这不利于基础设施的建设。其次，应当对社会各项事业，涉及社会进步的精神文明、物质文明方面有一个通盘的考虑，不能让农村过着原始状态的生活。要考虑怎么通过行政手段，把有限的资金在农村更好地应用。对村庄的规划，限制哪些地方发展，鼓励哪些地方发展，村庄怎么布点，要在一定区域内实施，不能遍地开花。u 第五节 主要技术经济指标经过对xxx村新农村建设方面有关政策、技术方案和经济45、效益等方面的分析和研究，本项目符合国家、自治区和xx市有关政策精神，建设规模适当，建设条件和依托条件较好，建设方案先进、成熟可靠，经济、社会、环境效益较好，总体方案切实可行。主要技术经济指标一览表序号项目名称单位数量备 注一、建设规模1总建筑规模M24246002总用地面积公顷31.04二、户数户3000三、建设期年 3四、项目总投资亿元1351工程直接费亿元9.92建设期利息万元0.003其它费用万元5004预备费万元4005固定资产投资方向调节税万元0.006流动资金万元500五、资金筹措方式1合资亿元8.02贷款亿元2.03自筹亿1.5u 第二章 市场分析2010年1-9月xx市房地产市46、场形势分析 房地产开发市场情况一、房地产开发投资情况1、房地产开发投资分析2010年以来xx市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726万元，与上年同比增长40.16%；比1-8月增长29.84%，增幅比上月回落4.05个百分点； 比1-4月下降313.65%。（见图1）图1 2010年1-9月完成投资额与同比增长从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4个百分点，办公楼下降1.74个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加6.02和5.13个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业47、营业用房和其他用房涨幅较高。（详见图2）图2 2009年1-9月与2010年1-9月完成投资构成%2、房地产开发资金来源结构分析2010年1-9月，房地产开发到位资金（包括上年结转资金）为1769941万元，与完成投资的比例为1.77:1。资金来源中自有资金和定金及预售款占比较多，分别占全部资金25.34%和24.18%。国内贷款增长幅度较高，但是占全部资金来源比重略有下降。自筹资金和其他资金涨幅也较高，主要是自有资金和定金涨幅较高的结果。具体情况见表1、图3。表1 房地产开发投资资金来源结构表项 目单 位2009年1-9月2010年1-9月同比增减%本年资金来源合计万元1102851176948、94160.49其中：上年末结余资金万元21148827284129.01本年资金来源小计万元891363149710067.96其中：国内贷款万元78111241293208.91占本年资金来源比重%8.7616.127.36 自筹资金万元44992365944246.57占本年资金来源比重%50.4844.05-6.34其它资金来源万元36332959636564.14占本年资金来源比重%40.7639.83-0.93图3 2010年1-9月资金来源构成从表1、图3来看，房地产开发资金来源与去年同比增长幅度较大，表明了资金到位良好。今年房地产市场的飙升，银行贷款增幅较高，使得开发企业自筹资49、金增长幅度明显高涨。 二、土地购置和开发情况1-9月购置土地面积1026190平方米，同比增长110.61%，涨幅比1-6月提高138.62个百分点；土地成交价款109306万元，同比增长240.73%，增幅比1-6月提高242.26个百分点；完成土地开发面积1142880平方米，同比增长123.85%，增幅比1-6月提高75.4个百分点。（详见表2）表2 2009年土地购置开发情况项 目单 位2009年1-9月2010年1-9月同比增减%本年完成开发土地面积平方米5105581142880123.85待开发土地面积平方米175369818167523.6本年购置土地面积平方米4872581050、26190110.61本年土地成交价款万元32080109306240.73到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。 三、房地产开发施工与竣工情况到9月房屋施工面积1882.58万平方米，其中新开工面积472.48万平方米；房屋竣工面积104.66万平方米。与去年同比施工和新开工呈增长态势，分别增长25.78%和72.29%；竣工面积下降17.07%，但下降幅度比1-6月减少16.03个百分点。与上月环比均呈增长态势，施工面积增长14.31%、新开工面积增长151、6.1%、竣工面积增长8.53%。但是增长幅度均低于1-6月，特别是新开工面积下降幅度近30个百分点。（见表3、图4）经济适用房下降幅度较大，同比呈下降态势，且下降幅度较大。此外，其他同比全部呈大幅增长，特别是新开工涨幅均130%以上。同时，环比均呈增长态势，特别是经济适用房涨幅159%。（见表3）表3 房地产施工、新开工增长情况项 目单位2009年1-9月2010年1-9月同比增减(%)环比增长（%）房屋施工面积平方米149699791882583125.7614.31其中：新开工面积平方米2742407472483172.2916.1住宅施工面积平方米117884431444418722.52、5316.7其中：新开工面积平方米2365236370233956.5319.06经济适用房施工面积平方米33600001338312-60.1729.93其中：新开工面积平方米730000259116-64.5159.12别墅、高档公寓平方米48673675144954.394.61其中：新开工面积平方米56195200707257.162.06办公楼施工面积平方米72284496353933.310.74其中：新开工面积平方米43651202686364.330.75商业营业用房施工面积平方米1494476229469953.553.7其中：新开工面积平方米250078576682130.53、68.65其它施工面积平方米964216112340616.5111.46其中：新开工面积平方米83442243124191.376.71图4 房地产竣工面积同比增长情况图 随着房地产市场升温，到9月新开工面积涨幅较大，同比无论商品房还是住房涨幅均较高。 四、商品房供给和销售分析9月呼市商品房当期上市面积311.92万平方米，同比增长22.75%，环比增长6.88%。其中，住宅上市面积251.43万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米，同比增长9.75%，环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.854、9%。批准住宅预售面积180.73万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。主要指标与去年同期对比情况如表4。表4 商品房供需情况指标名称计量单位商品房商品住房办公楼商业营业用房当期上市面积万平方米311.92251.4318.5741.92与上年同比增长%22.7528.282.64.75与上月环比增长%6.887.812.13.61批准预售面积万平方米218.16180.7312.6524.78与上年同比增长%9.7516.95-12.5-16.82与上月环比增长%5.246.3100.53现售备案面积万平55、方米93.7670.75.9217.14与上年同比增长%69.4270.486.2667.55与上月环比增长%10.8911.857.058.41表4数据可见，当期上市、批准预售及现售备案面积均呈增长态势，说明房屋供应充足，目前呼市商品房市场销售处于上升态势。 五、商品房空置面积分析2010年19月，商品房空置面积94.18万平方米（包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房），同比下降52.16%，与上月环比下降22.59%。其中1-3年空置面积91.05万平方米，同比下降53%，与上月环比下降24.66%。详细情况如表5、图5。表5 2010年1-9月商品房空置面积明细表项 目单位面积与上年同56、比增长（%）与上月环比增长（%）商品房空置面积平方米941846-52.1622.59 其中：空置1-3年平方米910467-5324.66按用途分住宅平方米513432-64.4425 其中：空置1-3年平方米495476-65.6326.39别墅、高档公寓平方米18073-20.360其中：空置1-3年平方米18073-20.360办公楼平方米67008-49.8630.1 其中：空置1-3年平方米59722-47.1735.06商业营业用房平方米215163-30.62.84 其中：空置1-3年平方米210637-30.45.89其它平方米14624380.0251.04 其中：空置1-57、3年平方米14463281.7551.89图5 各类房屋空置占总空置面积比重 从表5、图5可以看出，商品房空置面积总量比去年同期减少了102.7万平方米，97%为1-3年的待销房屋。同时也要看到，环比除别墅持平外，其他上升幅度也较高，特别是其他用房涨幅50%以上。一方面表明供应较充足；另一方面表明房源数量在下降。其他用房空置较高主要是车库等价格较高，有些楼盘甚至高于住房价格，也应当引起重视。 六、不同价位新建商品住房供求结构分析2010年1-9月，不同价位新建住房供求结构特点是：以每平方米售价在30004000元之间的住房为主，成交面积和成交套数分别占成交面积和套数的33%和34%；其次是2558、003000元之间的，占27%。详细情况见表6。表6 不同价位新建商品房供求结构 单位：%1500-2000元/2000-2500元/2500-3000元/3000-4000元/4000-5000元/当期上市面积5.265.587.263.8518.2成交面积6.1214.6526.5433.0219.68当期上市套数6.926.977.5860.1818.35成交套数7.3115.9426.8533.8916.01从当期上市面积和套数，及成交面积和套数价格，一方面表明呼市的住房价格状况，另一方面，说明呼市大多数购房人群能够承受的住房价格。 七、不同套型新建商品住房供求结构分析2010年19月59、，不同套型新建住房结构特点是：当期上市面积100-120平方米和180平方米以上占比较大，分别为19.66%和17.58%；上市套数是以100-120、120-144平方米居多，分别为20.63%和15.03%。可售面积和可售套数以60-100平方米为主，占21-27%之间。成交面积和成交套数90-100平方米略高于其他，80-180平方米之间的相差基本不大。（见表7）从表7中可以看出，供应以普通住房和高档住房为主，可售面积以中小户型为主，成交各类差距基本不大，呈现出了住宅市场需求的多元化。表7 不同套型新建商品住房供求结构表 单位：%项 目6060-8080-9090-100100-120160、20-144144-180180当期上市面积3.396.627.5411.0619.6617.117.0517.58月末累计可售面积4.0320.8723.4822.2311.696.56.514.69成交面积6.899.3714.2116.5315.3214.2112.9110.56当期上市套数7.0710.9310.2513.4620.6315.0312.410.24月末累计可售套数6.1227.1725.1821.329.684.493.662.38成交套数11.8813.817.1518.0214.4611.127.885.69 八、商品住房购买对象情况分析2010年19月，呼市销售住61、房125.9平方米，11881套。购买对象仍然以本市为主，占76%，外地购买对象占24%。在外地买房人群中仍然以自治区其他盟市为主，占外地购买人群的92%。城区之外的购买人群比去年增长幅度较大，主要是市区面积扩大较快，但是行政区域仍然按照原来的统计，所以，市区之涨幅较高。本市其它同比涨幅也比较高，但是占比基本没有变化，主要是城区改善和自住购房人群增长比较高。（详见表8）表8 商品房购买对象分类表项 目本 市外 地本市城区本市其他本省其他地区外省市与上年同比（%）成交面积83.2873.12225.5773.6280.9320.1成交套数87.6477.24233.0277.8185.1323.62、96与上月环比（%）成交面积13.3213.3313.313.3213.3413.06成交套数12.8312.8312.8812.8212.8212.8占成交总数比重（%）成交面积7667.01924221.99成交套数7667924222 九、商品房销售价格分析2010年19月，商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格5223元/平方米。与上年同比增长30.6%，与上月环比增长1.5%。其中商品住宅平均价格3970元/平方米。与上年同比增长29.5%，与上月环比增长1.51%；办公楼平均价格4384元/平方米。与上年同比增长23.9%，与上月环63、比增长1.48%；商业营业用房平均价格7314元/平方米。与上年同比增长33.9%，与上月环比增长1.5%。房屋价格详情见图6、图7。图6 2010年1-9月房屋价格同比走势图 单位：% 图7 2010年1-9月房屋价格环比走势图 单位：%从图6、图7分析，呼市商品房价格处于高位运行，并始终持续增长的趋势。4月份国家房地产宏观调控政策出台，并没有对呼市的房地产价格产生影响，房价仍然很快增长，同比始终以两位数的速度增长，环比7月以后开始逐月回落。 十、住房价格指数分析据国家发展改革委员会、国家统计局数据显示，到2010年9月，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增长109.1%，比上月下降0.64、2个百分点。呼市房屋销售价格同比指数为108.7%，比全国70个大中城市平均水平低0.4个百分点，环比100.3%，比全国70个大中城市平均水平低0.2个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居16位和48位。其中，新建住房销售价格指数同比增长109.8%，比全国指数低1.5个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居20位和52位；二手住房销售价格指数同比为102.9%，比全国指数低3.3个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。（见表9）表 9 2010年9月份全国与xx房屋销售价格指数 单位：%房屋销售65、价格指数新建住房价格指数90平方米及以下新建住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比同比环比同比环比全国109.1105.5111.3100.5117.0100.6106.2100.5xx市108.7100.3109.8100.2110.0100.1102.9100.2第二节 二手房交易及二级市场情况 二手房市场交易情况分析2010年19月，存量房成交套数6116套，与上年同比增长35.46%，与上月环比增长15.46%；成交面积56.4万平方米，与上年同比增长43.26%，与上月环比增长18.24%；成交金额171687.74万元，与上年同比增长82.28%，与上月环比增长20.5%。二66、手住房成交套数5580套，与上年同比增长33.72%，与上月环比增长15.82%；成交面积46.9万平方米，与上年同比增长36.18%，与上月环比增长16.09%；成交金额127690.71万元，与上年同比增长70.14%，与上月环比增长16.98%。具体二手房交易详情见表10表10 二手房买卖基本情况表 成交面积（万平方米）成交套数（套）成交金额（万元）与上年同期相比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期相比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期相比(%)当月与上月环比增长(%)二手房56.443.2618.24611635.4615.46171687.7482.2820.5二手住宅4667、.936.1816.09558033.7215.82127690.7170.1416.98从上表可看出,呼市二级市场从成交面积、成交金额及成交套数同比环比均呈增长态势，且增幅较高。u 二、二手房成交价格分析2010年1-9月月，二手房成交价格3044元/平方米，同比增长27.26%，环比增长1.91%；二手住房2723元/平方米，同比增长24.97%，环比增长0.78%。二手房价格详见图8。图8 二手房价格走势图 单位：%依据图8数据分析，二手房成交面积和套数、成交金额和平均价格4月之后均呈增长趋势。特别是二手住房涨幅均较大。从价格上看，比商品房价格增长快，6月份之后增速开始慢与商品房价格。主68、要一是2010年呼市新房价格较高，带动了二手房价格；二是呼市二手房基本在市区较好地段，所以价格涨幅也较高。u 第三节 保障性住房供给2010年呼市经济适用住房投资16381万元，虽然与上年同比下降了72.6%，但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2010年建设任务的顺利完成。（详见表11）表11 经济适用房情况5月6月7月8月9月2010年1-9月完成投资（万元）40235743964211489163812009年1-9月完成投资（万元）80721900383254599059787与上年同比（%）398.51-73.78-74.84-75.02-72.69、6与上月环比（%）42.7567.8919.1642.582010年1-9月，经济适用房施工面积1338312平方米，同比下降60.17%，环比增长29.93%。其中新开工面积259116平方米，同比下降了64.5%，环比增长了159.12%。竣工面积233010平方米，环比增长了113.75%。到2010年9月经济适用住房完成投资占总完成投资的16.42%；占商品房住宅竣工面积的27.8%；但是进度很慢，仅占商品房销售面积的不到1%。廉租住房计划施工面积3.38万平方米，807套。现已全部开工，城市棚户区改造计划38.02万平方米，6709户（其中廉租住房保障户547户，经济适用住房保障户470、869户），现已开工建设。u 第四节 当前房地产市场主要特点和问题一、调控政策对楼市影响从前面的分析我们可以看出，呼市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000元以上的品质项目越来越多。从前面的销售可以看出，首付提至三成的政策对购房者也不会有太大的影响，3套及以上71、房贷暂停的政策短期内可能会对交易量产生影响，但如果100平方米以下住房增加，相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。许多自住型购房的人后悔当初没有尽早出手。二、高房价“坚冰”未除2010年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，随着房地产市场的持续升温，房价始终在高位运行并上涨过快，应当引起高度重视。二手房价格涨幅也比较高，主要是房屋租金的大幅上涨及房屋空置期的缩短，促使部分业主转售为租，导致有效房源减少。各类费用等价格都在涨，业主必然会让新增的费用转嫁给买家。另外，购房成本急升使得有效房源进一步减少，这都使得短期内价格有上动力。三、土地市场总体依然活跃前面数据显示，2010年前三季度，72、土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下，房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧，整个大趋势不是很明朗，对后市预期过早，但根据前三季度土地开发和购置土地情况看，开发商对市场的信心指数在增加。u 第五节 促进房地产市场健康有序发展一、贯彻落实调控政策，促进市场健康发展呼市房地产市场要健康发展，关键是要把已经出台的各项政策措施落实到位，不要让房地产市场出现大起大落，特别是6月份以来环比增幅逐月下降的现象应该引起高度重视。在房地产调控过程中，要进一步加大保障性住房建设力度完善保障体系，不仅有利于解决低收入群体的住房问题，还有利于加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，促进73、形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。最近，楼市调控的加码不仅涵盖了政府对房价的关注，还有保护经济环境的考量。这意味着楼市调控的严肃性和长期性将会成为常态，即使一线城市房价偶有反复，也终会在政策的严厉注视下乍暖还寒。许多一线城市出台了地方版的调控办法，既是对“国五条”的新注解，也是楼市调控实现了中央意志与地方政府行政的统一，并进入到新的操作界面。然而，是否可以就此预期房价将从脱轨状态回归正途？大量存在于土地规划、开发、建设和销售各个环节的违法违规事件是否会得到遏制，最终尚有待观察。七部委的新 “国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序几个方面提出了新要求，而且把房产税改革作为明74、示于社会的政策储备，以应对楼市里存在的各种博弈。“国五条”除了对地方政府调控楼市职责的强化外，从根本上说，仅靠政府干预遏制房价效果有限。如果地方政府以土地换钱的融资模式不能加以管理，楼市监管效率不能提高，房价在适当条件下还有可能重新大幅上涨。所以，呼市政府应提早出台相关措施，防范楼市出现大的波动，。二、加强对商品房销售环节及保障性住房的监管在销售环节对开发商和投机资本加以限制的同时，在规划开发环节对地方权力加以监管。很大程度上，正是规划开发环节的失范，为楼市的各种不当寻租提供了空间。加大保障性住房投入的同时，还需要避免重蹈经适房式的覆辙，要保障房真正起到对冲刚性需求抑制房价的作用，在保障房成为75、土地资源的主要占据者后，借保障房寻租必然成为一些人的考量。因此，在建设的同时强化管理已是当务之急。 三、控制高房价关乎民生福祉国务院总理温家宝在达沃斯论坛开幕式上明确指出，我们要进一步规范市场秩序，抑制投资、投机性需求。他强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要责任。7月4日，国土资源部的部长徐绍史曾明确说，“再过一个季度左右，房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。”尽管我们不能机械地理解为从3个月就是房价下调的时间点，但我们还是可以从这句话中看出政策预期。目前呼市的房地产市场正处于重大结构性调整的临界点上，种种迹象显示，政策力量与市场力量交互作用并在深度发酵。呼市到今年四季度到明年上76、半年已开工房地产项目将投放市场，与此同时，需求会出现观望气氛，有可能下滑，房价下跌不可避免。只要继续抓好落实，从结构调整的角度来落实既定的调控政策，就一定能够见到实效。当前，尤为紧要的就是大力度切实推进保障房建设。 xxx村建设顺乎民意，对稳定社会局面，推进新农村建设有积极深远意义。u 第三章 建设条件和建设地址选择 建设条件本项目建设地为xx市，xx是内蒙古自治区的首府城市，位于自治区中部，是自治区的政治、经济、文化中心。以下简要介绍当地的自然条件和社会经济条件。一、自然条件1、地理位置xx市北靠阴山山脉中段大青山，南临黄河，地理坐标为东经1004617和至1121026，北维404617至77、4108。东西有京兰铁路，京包公路横贯腹部，南连和林、清水河县及煤炭基地准格尔，北接武川县。公路四通八达，民航班机可达北京、上海、广州等地。2、地形、地貌xx市属于冲洪积上前倾斜平面，自然地形东北高、西南低：平均坡度35，市区高程大约在10331082米左右。本区域地表土层依次为杂填土、轻压粘土、粗砂层、砾砂卵石层，土壤承载力28t/，建筑地基基础条件较好。地震烈度按8度抗震设防。3、气象xx市属中温带大陆性气候，昼夜温差大，冷热变化剧烈，冬季严寒漫长，夏季温热短促，干燥多风，无霜期较短，降雨量少儿集中，冷暖变化四季分明。年平均气温6，极端最高气温39.3，极端最低气温-37.4。年平均降雨量78、410mm，年平均蒸发量为1800mm，最大积雪深度为30cm。最大冻土层深156cm。最大风速可达14m/s，年大风日数20天。4、水文 xx市境内主要河流（除黄河外）有大黑河、小黑河、什拉乌素河及宝贝河等。各河流径流主要来自与汛期降雨，全年径流量的70%80%集中在69月份，其他多数时间干枯，多属季节性河流。深层水位埋藏在60米以下，水质好，含水量埋藏由西变深，单井用水量120150m3/h,矿化度小于0.5g/L，无侵蚀性。 二、社会经济发展条件xx市地处内蒙古中部的土默川平原，是内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化中心，也是我国塞外历史文化名城。xx城区距首都北京600公里，距内79、陆口岸二连浩特市490公里。全市辖四区、四县、一旗，市行政区域东西长约132公里，总面积17224平方公里。2000年底，城市人口达209.17万人，其中城区人口106.28万人。通讯实现了程控化和数字传输，配套的城市基础设施建设如集中供热、给排水工程、煤气工程等已初具规模。 第二节 建设地址的选择恼包新村规划区地处xx市东北部，地势平坦，北有京包高速公路，南有110国道，东有xx市绕城高速公路，距白塔机场8.5公里，距大学城东侧1.5公里，是呼市东大门重要的枢纽地带，交通条件非常便利。水质良好，水、路、电均通，环境优雅，安全可靠，有益于创造美好的人居环境，是理想的新村建设用地。u 第四章 建80、设内容与建设规模由于本项目建设规模比较大，市场面比较宽。经过充分的市场研究，对xx市人口的调查、了解，确定xxx村新村建设规模和建设内容。建设xxx村新村。包括xxx村新村使用土地的征收、区域的规划、土建工程设计、施工现场三通一平、建筑施工、设备的招标、引进、安装、水、电、气等基础设施的安装与建设，职工的培训等。目标市场：主要解决xxx村及周边村民住房问题，面向全市、全区居民及外省来xx市就业人员，为他们的居住生活、文化生活和商贸活动打造一个AAAA级的居住区区。开发性质：自主开发和联合开发并存、社会福利经营和经济性经营并存。开发方式：定向联合、自筹自建、公益基金。使用方式：出租、销售、自用。81、一、建设内容恼包新村建设用地指标 表1 名 称 面 积备 注区域规划总建用地面积31.048公顷465.72亩建设用地总用地面积26.644公顷399.66亩道路广场用地面积4.4公顷66.00亩总建筑面积424600 M2居住建筑面积396000 M2商业建筑面积18000 M2公共建筑面积10600 M2其它建筑面积绿化用地面积119898 M2建筑密度容积率1.6绿化率45%二、建设规模本项目总体规划面积为：32.43公顷，大约投资11.5亿元（人民币）。投资估算表：总投资13.5亿元其中土建工程9.9亿元设备购置及安装费用0.50亿元其他3.01亿元（道路、绿化、装修等）预备费400万82、元流动资金500万元。u 第五章 建设方案第一节平面布置方案一、编制原则1、设计上应考虑人性化原则，建筑上应体现使用方便、安全的特点。2、在布局、外观设计上应有一定的超前性，全面考虑未来发展的要求。二、编制依据（1）居住区建筑设计规范（2）民用建筑设计通则（JGJ3787）（3）城市电力规划规范（GB502931999）（4）宿舍建筑设计规范（JGJ3687）（5）民用建筑热工设计规范（GB5017693）（6）城市给水工程规划规范（GB5028298）（7）城镇燃气设计规范（GB5002893）（8）建设项目经济评价方法与参数第三版（9）城市规划管理技术规定三、平面布置方案综合考虑周边环境、83、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则:方便居民生活，有利安全防卫和物业管理； 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务； 合理组织人流、车流和车位停放，创造安全、安静、方便的居住环境； 居住区的空间与环境设计，应遵循下列原则:规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调；合理设置公共服务设施，避免烟气(味)、尘及噪声对居民的污染和干扰； 精心设置建筑小品，丰富与美化环境； 注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排； 供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设；公共活动空间的84、环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。便于寻访、识别和街道命名。 在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅设计，起规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树文物保护单位和古树名木必须依法予以保护；在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌。住宅建筑的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。宜安排一定比例的老年人居住建筑。 住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、85、管线埋设、视觉卫生等要求确定。 规划总建筑面积：380000其中：1、规划建筑总占面积：32.43公顷2、总建筑面积：4246003、居住建筑面积：3960004、商业建筑面积：1800005、公共建筑面积：106006、道路、广场用地面积：4.4公顷 66亩7、绿化用地面积：1198986、建筑密度(%)： 21.8%7、建筑容积率：1.68、绿化率(%)：45%9、建筑层数：121层第二节 建筑方案一、住宅建筑方案住宅部分建筑主体采用传统的长方形形式，分为312层，采用砖混和剪力墙结构体系，层高3.0米，七层以上设电梯。二、综合服务区（商业、公共建筑）建筑方案综合服务区设有村民委员会办公楼86、饭店、超市、诊所、村民俱乐部等场所，层数为25层建筑。砌体结构，层高3.3米。每个区域相互独立，各有各的出入口。第三节.建筑设计1、设计原则根据现场的实际情况，在充分满足居民生活要求的前提下，设计力求简洁、新颖美观、实用，突出时代特点，体现新农村特色。2、技术措施和标准本工程要求根据功能分区类别，并严格按照建筑设计防火规范划分防火分区，各房间内疏散走道、楼梯间数量、位置、宽度及疏散距离均满足规范要求，且楼梯间均设计为封闭楼梯间。3、建筑材料及装修标准（1）楼地面：楼面主要采用防滑地砖地面。（2）内装修：采用白色乳胶漆墙面及顶棚，低墙用环保材料装修。（3）门窗：一般外墙采用双层彩板窗及塑钢窗，87、内墙采用单层塑钢窗及塑钢门，可以考虑采用双玻不锈钢密闭窗及彩板密闭门。（4）外墙装修：建筑外装修采用进口涂料，整个居住区建筑物色彩及建筑风格协调一致。（5）屋面：采用防水保温屋面，并做防滑处理。屋面防水等级为级。第四节。结构设计1、结构设计（1）、地基与基础：采用基础采用筏式基础，采用钢筋混凝土独立式基础和条件基础。（2）、墙体：主楼上部采用框架剪刀墙结构，按照满足功能区要求对填充墙进行建造和填补。公寓区和综合服务区同是砌体结构采用建筑自然分隔墙的方式分隔。（3）、柱子和梁和楼板：在确定主楼各功能区的各种荷载后，对所有的柱子和梁进行强度和刚度验算，设计柱和梁和截面等参数。2、抗震设计（1）、设88、计依据建筑抗震设计标准GB50011-2001建筑抗震设防分类标准GB50223-95建筑结构可靠度设计标准GB50223-95现有国家有关结构抗震设计规范、标准（2）、抗震设计防烈度根据中国地震动参数区划图及建筑抗震设计规范，本工程抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.20g。根据中国地震动参数区划图及建筑抗震设计规范，本工程计算地震作用和抗震措施按8度设防。（3）、建筑装修建筑物的外立面为白色釉面面砖，室内地面采用防滑瓷砖，局部采用大理石，墙面磁性涂料或环保乳胶漆，室内和走廊装设木墙裙，所有门窗采用铝合金门窗。（4）、围墙大门：四周设钢栏杆围墙，以保证院内有一个89、安静的环境，栏杆及砖柱以白色色调为主，主楼前设电动大门一个，并建门卫室一处。第五节 设备方案所需公用设备有电视、电话、空调、餐具以及设量纯净水、楼宇自控、综合布线、消防报警及喷淋系统、闭路电视及有限监控系统、绿色照明、避雷防噪、防辐射等系统；通讯设备需设计15000门程控交换机1台及对讲呼叫和急救报警系统。其它活动场所，有各种活动室，需要引进各种活动器材。如投影仪、各类棋具、台球、室内外健身器材、办公用具等。另外，室外还需要有健身器材，门球场地及设备等。l 第六章 环保、消防、安全和节能影响评价（一）配套工程建设方案1.给排水设计1）设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）室外90、给水设计规范(GBJ13-86)室外排水设计规范(GBJ14-87)公共建筑节能设计标准2）给水根据园区用水量需求，用水量预测如下：综合生活用水量：3000X2.5 L /人.天X3.2=3360立方米/天。根据新村居住区道路和广场设计要求，道路和广场设计面积为44000m2,浇洒道路和广场用水量取2.5L/平方米.天。浇洒道路和广场用水量：2.5L/平方米.天X 44000/1000=110立方米/天。根据园区绿化要求，绿化率取45%，绿化面积为11.9898万平方米，绿化用水量取3.0L/平方米.天。绿化用水量取3.0L/平方米.天X 119898/1000=35.96立方米/天。未预计用91、水量按综合用水量的15%计算。未预计水量：145.96立方米/天X 0.15=21.894立方米/天。最大日用水总量为：3360立方米/天+110立方米/天+36立方米/天+22立方米/天=3528立方米/天。最大小时用水为：3528/24=147m3/h。消防水量：25升/秒。按日最大供水量150立方米考虑，需新建一条给水管线，管材采用镀锌钢管或PVC管，管径DN200,接自市政供水管线。2.暖通设计1）编制依据采暖通风与空调设计规范GB50019-2003公共建筑节能设计标准2）采暖系统设计冬季采暖系统热媒采用9570热水，工作压力0.4Mpa。冬季采暖系统采用散热器采暖，供、回水干管采用92、双管下供下回式为主，供、回水干管于地下暖沟内敷设，地下暖沟采用半通行地沟。敷设在室外的采暖管道采用聚氨脂泡沫保温直埋管，供热管线接自盛乐园区换热站，后需新建保温管线从换热站至老年公寓，管径为DN100，离心玻璃棉卷毡保温。3）风系统设计本项目建筑物采用自然通风，卫生间通风采用排气扇排至室外，卫生间换气数为10次h。4）空调系统设计本建筑预留空调机房，可以设置空调系统。3.电气设计1）设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T-16-92火灾自动报警系统设计规范GB50016-98供配电系统设计规范GB50052-95建筑物防雷设计规范GB50057-942000建筑与建筑综合布线系统工种设计规范G93、B/53011-2000公共建筑节能设计标准2）设计范围a强电包括：变配电系统、低压配电系统、照明系统低压供配电。b弱电包括：综合布线（数据语音）、电视、电话和计算机宽带网络、保安监控系统、门禁系统、火灾自动报警。c接地包括：防雷接地、局部等电位接地。3）负荷及电源根据用电负荷分布和供电半径综合考虑：在项目区内建一个10KV变电所。电源：本负荷除事故照明、消防负荷为二类负荷外，均为三类负荷。拟采用10KV电源进线，变电所采用单母线分段，低压设联络。4）照明照度标准：办公室 300LX 走道及卫生间300LX 5）电视、电话电话机房每10平方米一个数据，语音点设预留，电话采用自动交换机方式，综合94、布线采用六类布线系统。6）火灾自动报警及消防联动控制系统采用总线式集中报警系统，在储物区设置火灾自动报警及消防联动控制值班室。7）保安监控、门禁系统保安监控和消防值班室合用控制室，在建筑物主要出入口，储物区设置摄像头。4.建筑物防雷本工程按三类防雷建筑物进行设计。在屋面敷设避雷带作为防雷接闪器，利用结构柱内主钢筋作为引下线，利用结构基础和基础下敷设的镀锌扁钢作为接地极，电源进线，弱电设备机房配电箱内设置浪涌电流保护器。（二）项目建设进度计划按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施：项目准备阶段包括项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；项目实施阶段包括拆迁、勘察、设计、工程招投标95、设备采购、道路施工；项目完成阶段包括试运营、竣工验收。二、项目管理为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根据国家有关部门政策，本项目实行项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制、项目筹资渠道多元化等制度的建设和建设项目的前期工作。成立项目管理小组，负责再生能源市场一切建设、运营和管理事务。内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；96、施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订购、采购、保管及调拨等项工作；技术管理部主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核、处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。五、项目建设标准本项目将引进超市化管理的概念，以规模化、快捷化、便利的购物环境及先进的管理模式，为xx市乃至全市居民提供高品质的服务。项目建成后将针对不同消费者的需求，为广大消费者提供全方位服务。（一）市场环境1该住宅小区位于xx市xxx村改造。2场区按当地绿化主管部门规定要求进行绿97、化，地面平整、硬化，没有裸露地面。3设有专用机动车停车场，停车场面积满足市场经营需要。4场区清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。5市场的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ 48建筑设计规范的要求设计建设。6市场设有良好的采光、照明设施，卖场空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。7市场按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。9按照GB/T 17217城市公共厕所卫生标准的要求。市场设有卫生间，卫生间清洁、无异味。卫生间的数量、面积、条件与卖场面积、条件相匹配。10市场设置有储货区，保证货物的充足供应。（二）消防安全管理1市场建筑严格按照GBJ 16建筑设计防火规范的要求，98、报送公安消防机构审核和验收。2严格按照GB 15630消防安全标志设置要求。建筑物配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。3根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓、灭火器，报消防主管部门检验。4对市场经销人员、管理人员、工作人员定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。5对消防设施进行定期检查记录。6按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。7设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。8市场内严禁吸烟和使用明火。9施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。10易燃性、易爆性商品用空容器展示。11定期检查并维护电路、用电设施，做好检查记99、录。12建立健全保安防范组织、制度。13设立治安和消防值班室。14配备专职保安人员。15对保安人员进行专业培训，持证上岗。16配备应急照明设施。17配备应急突发事件预案，保证可以迅速启动。一、环境保护本项目根据国家环境保护法，坚持环境保护与经济、社会发展相协调，努力改善生活环境，实现经济效益、社会效益和环境效益并重的原则。环境保护实行以防为主，综合治理、化害为利、变废为宝，控、防、治、管并施，坚持“三同时”、“三效益”、“三统一”的方针，使居民建设走向良性循环的轨道。（一）编制依据1中华人民共和国环境保护法。2污水综合排放标准（GB897%）。3城市区域环境噪音标准。4建筑施工场界噪声限制 G100、B12523-905其他有关的标准和规范。（二）本项目新增污染物和污染源1居民生活垃圾。2居民生活产生的污水。3项目施工期产生的垃圾。4项目施工期产生的噪音。（三）防治措施1城市居民垃圾应该分类处理，如对环境不会造成严重污染的建筑垃圾可采用自然填埋法，填埋后应恢复植被。居民生活垃圾，由于有机物含量低，目前采用卫生填埋法，并恢复植被。随着城市现代化水平的提高，垃圾成分的改变，垃圾处理由卫生填埋法逐步改为堆肥法，实现再生资源的综合利用。2对于施工产生的弃土要及时外运，来不及运走的要加掩盖物，防止风天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、细沙的堆放要设防雨棚盖。施工期固体废弃物中的生活垃圾集中堆放后统一处理101、施工弃土和建筑垃圾应及时清运处理。3对于噪音较大的机器和设备，应加装消声器和减震器，如仍超标应采用隔离措施，确保噪音低于60dB，周围环境噪音低于45dB。4对于含有有害化学物质、放射性物质、病毒污染物质等的垃圾、污水进行预处理后，方可进入垃圾、污水处理厂。5对于施工期施工机械和运输车辆产生的噪声、扬尘和尾气采取以下措施：严禁夜间施工；限制使用老、旧等噪声大、尾气排放多的机械和车辆；运输车辆限载、限速、加盖，防止沙石散落等；对施工机械和车辆定期检修，防止车辆漏油，污染环境。6加强环境绿化，如在垃圾堆放点建设绿化隔离带，以减少二次污染。二、消防（一）编制依据1.建筑设计防火规范（GBJ1687102、修）。2.建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）。3建筑物防雷设计规范（GB5005794）。4其它有关的规范的标准。（二）消防措施消防工作应贯彻“预防为主，防消结合”的方针。1加强消防水源建设消防水源系统，必要时应各建设一座消防专用蓄水池和建筑物内外消防水系统。2所有建筑物均按建筑设计防火规范确定建筑物耐火等级和安全通道，并合理的选择防雷电设施。3按规范要求建筑物的建筑群设置合理的消防通道，并按环形布置，且最少有两处与外界道路相连接，并确保通道和道路的畅通。地块内设4m宽环通车道，能方便地直接到达建筑的边缘，可供大型消防车通行，并能满足消防扑救面的要求。局部部位因考虑环境要求与日常使用要103、求，采用植草铺地的方式，并通过构造保证其能承受消防车的荷载。4主次干道按120米间距设置消防栓，高层建筑附近要增设13个消防栓。5各建筑物均应根据其自身特点，选择和配备一定数量的灭火器，并定期检查确保使用的可靠性。6按规范要求搞好设施的设计与安装，防止产生火源。7建设消防自动报警系统，并建立健全消防的有关规章制度。8.其它未尽事宜，按国家有关规定执行。三、安全（一）编制依据 1建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（劳动部3号令）。2工业企业设计卫生标准（TJ36-79）。3建筑抗震设计规范（GBJ11-89）。4锅炉与压力容器安全监察规程。5其它有关的规范和标准。（二）安全措施1地区建筑物设计104、和建设按地震烈度8度设防，本项目按7度设防。2地震时公园、绿地、综合广场等为群众主要疏散和避难场地，城市主次干道要满足疏散救援，要求道路两侧建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中间所留二车道（7米）为标准。3制定本企业操作规程和安全技术规程，定期进行培训和考核，依法搞好安全工作。4电气设计和建设均应按规程搞好防雷接地，意外情况自动断电等多项保护措施。5根据企业卫生标准，对有毒有害物浓度进行定期检测和超标报警系统，并按规定配备必需的劳动保护用品。6其它未尽事宜按国家有关规定执行。四、节能（一）编制依据1节约能源暂行条例。2评价企业合理利用电技术导则（GB3485-83）。3评价企业合理利用热技术导则（105、GB3486-83）。4国家和有关部委相关的法律、法规和政策。（二）节能措施1本项目采用先进设备，其单位产品能源消耗，居国内同行业同类产品先进水平或领先水平。2根据国家产业政策，采用强制性措施关闭和取消浪费能源、产品质量低下的产品。4应用经济杠杆和价格机制，按照市场经济的客观规律，对耗能单位和个人制定合理、先进的能耗指标，并加强监督、检查和考核，做到奖罚分明，不断提高单位和个人节约能源的意识，使节能工作真正落到实处。5建筑节能措施采用高性能保温材料，对散热严重的设备和管道按设计规范要求进行保温，以减少损失。幕墙采用热线吸收玻璃降低光污染，同时选用保温、隔热性能好的建筑材料，尽量减少建筑能耗。6106、.给排水节能措施1）合理确定供水压力，采用阻耗小的管材配件，减低水头损失。2）选用高效优质的水泵和电机。4）地下水池及水箱采用能及时报警的溢流措施。5）选用可靠优质卫生洁具，减少设备原因引起的漏水。u 第七章.劳动定员和人员管理按照组织管理机构的设置，分别测算出工作量，按照经营各个环节的职位测算定员，本项目劳动定员为30人，其中，物业管理人员10人、专业技术人员5人、保安人员6人、工人9人。管理人员为公司部门经理2人、会计2人、出纳1人、保管2人、业务员3人。专业技术人员招聘的办法是通过考核、大幅度试用等措施，把那些熟悉管理及专业知识丰富、有着本行业工作经验和懂技术的优秀人才吸引到本项目中来，107、并通过从优的工薪待遇，增强企业对人才的吸引力，对特殊人才实行特殊待遇。对一般的工作人员从当地的剩余劳动力中进行招聘。对于项目内的所有职工要严格实行同内容的培第七章 组织机构与人力资源配置组织机构根据建设工程项目实行业主负责制的精神，本项目实施工作由xxx村委会成立项目法人实体，由该实体直接负责组织实施，具体负责该项目的建设和经营工作。u 第八章 项目实施计划与项目管理 项目实施计划计划分三期建设，第一期工程占40%约17万平方米，大约投资4.6亿元（人民币）。第二期占30%约12.7万平方米，大约投资3.45亿元（人民币），第三期占30%约12.7万平方米，大约投资3.45亿元（人民币）。具体108、时间安排如下：1、可研报告编制和审批 2011年69月2、商务谈判及签约 2011年912月3、土建工程 2012年3月11月4、设备安装与调试 2013年6月5、竣工验收 2013年9月项目实施进度表 时间项目名称2011年筹备期 2011年2013年建设期可研报告编制和审批商务谈判及签约土建施工设备安装与调试竣工验收 第二节 项目的管理根据国家有关政策，本项目实行项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制，并由项目法人单位负责对项目实施过程中需要各部门协调解决的问题及时协调处理，确保项目的顺利实施。项目法人单位内部要实行严格的管理和明确的分工，不断引109、进竞争机制、激励机制、监督机制和考核机制，实现观念创新，机制创新，科技创新和管理创新，保质、保量按时完成本项目的建设内容。项目资金的管理严格按照资金管理办法执行。项目建设依法实行全程监理和审计。强化资金和项目管理是工程项目顺利进行的保证。工程项目实行建设责任制，以责任状形式落实到人。对工程建设资金落实、工程进展等情况建立全过程跟踪监督。同时建立项目监督评价及工程进度报表制度。组织审计人员对项目的财务、施工进度进行严格监督。为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益。根据国家发展计划委员会2001年第9号令，项目法人单位必须严格按照中华人民共和国招标投标法，对建设项目全过程如：110、勘察、设计、建筑工程。安装工程、监理，主要设备和重要材料的采购等，在条件允许的情况下必须实行招投标，依法管理号各项建设事业。u 第九章 投资估算与资金筹措 投资估算一、编制依据1、国务院国发（2000）33号文国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知。2、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参考（第二版）。3、建设工程投资估算手册1999年第一版。4、建设工程预算与估价报价手册1999年5月出版。5、内蒙古建设厅关于编制建筑工程预算的有关规定和标准。6、建设单位提供的有关资料和有关基础数据。7、内蒙古自治区建设工程单位估价表。8、国家及自治区规定的有关取费标准。二、取费标准1、人民币111、贷款利率为5.85%。2、设备安装费用按设备购置费的0.3%提取。3、基本预备费用按投资的5%提取。4、工程招标投标费用按投资的0.3%提取。5、流动资金取500万元。三、投资估算本项目总投资13.5亿元。其中土建工程9.9亿元；设备购置及安装费用0.50亿元；其他3.00亿元（道路、绿化、装修等）预备费500万元；流动资金500万元。u 第二节 资金筹措本项目总投资13.5亿元。按一期投入4.6亿元（人民币）计算，计划申请银行贷款1.50亿元，引进资金2.50亿元、企业自筹0.15亿元；申请国家资金0.45亿元，约占总投资的10%。二、三期项目主要依靠项目合作、申请国家资金、申请银行贷款等方112、式解决。u 第十章 财务评价l 基础数据的选取一、编制依据1、项目财务评价按照国家计委编制的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中有关规定进行评价2、中国国际工程咨询公司的建设项目可行性研究指南3、国家现行财税法律法规4、投资项目可行性研究指南（试用版）5、工程项目经济评价导则6、关于企业所得税若干优惠政策的通知二、基础数据1、人民币贷款利率为 %。2、社会折现率8%。三、总成本费用估算1、水、燃料及动力水2.4元/吨计算。民用电0.43元/千瓦时，用电量按0.24度/平方米.天计算。采暖费用：按0.3元/平方米.日计算。财务费用按照四年还清等额还本付息方式偿还。管理费及其他费用为50万元。四113、销售收入、税金及附加估算根据国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知（国税发199944号）房产税和城镇土地使用税优惠政策规定，农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。五、固定资产折旧估算按照现行财务制度，房屋建筑折旧年限为20年，残值率为3%。设备折旧年限为10年，残值率为3%。 第二节 财务评价一、项目静态财务评价指标1、投资利润率为5.65%。2、投资利税率为6.56%。二、项目动态财务评价指标（税后）1、项目财务净现值NPV=85.35万元。2、项目财务内部收益率IRR=9.38%。3、项目投资回收期（含建设期）=8.12年。三、固定资产投资贷款偿还能114、力初步分析按照还本付息等额偿还方式还款：2011年、2012年、2013年、2014年的偿债备付率分别为1.21、1.26、1.31、1.36，可见项目有较强的还款能力。u 第十一章 社会评价l xxx少镇xxx村新村建设项目l 1、可以滕出大片耕地，随着人口继续增长，需要建设大量房屋。另外，传统的大家庭模式已经解体，父子分居不可避免，需要大量的住宅面积。新农村建设适时解决了住房改善和不断增长的需求问题。l 2、对环境有好处。减少人类活动影响的范围，垃圾可以集中起来处理。 3、改变生活陋习。商品房有利于保护公民的个人隐私。另外，可以集中供暖，供水，减少传统的以植物秫秸作为燃料的方式，降低碳排放115、。 4、统一规划、村容整洁。现在城郊附近乱划地基很严重，xxx村规划合理、美观，拟建xxx村新村，设入口广场、中心休闲广场和若干块绿地，水系。社区服务设施根据服务半径及便民原则集中设置，形成了生活便利、环境优美的人居环境。l 5、便于集中管理，政府可以投入更少的钱改善基础设施。6实行社区管理模式，使农民生活更方便，提高生活质量，有利于社会和谐稳定。u 第十二章 可行性结论xxx村新村建设，能够改善xxx村人民群众生活生产条件，改善村民居住环境。脑包村新村建设，是城市化进程加速推进，城市规模日益扩大的过程中，为城市带动下的产业经济发展，整合资源，完善服务，实现上下互动，城乡一体的重大举措。新村建设以增加农民收入为核心，改善农村教育、卫生、生产生活条件，促进产业化发展，推动农村经济繁荣发展。对农村地域长远发展有显著和积极的推动作用。xxx村的现代新农居与村里正在建设的景观农业示范区相映衬，是发展乡村旅游的理想场所，新村的定性为“特色种植业，旅游休闲基地，现代新农居”正是社会主义新农村的写照，社会和经济效益十分明显。项目可行。