1、安徽省泗县草庙镇新农村建设示范工程目 录第1章 总 论- 1 -1.1 概 述- 1 -第2章 项目提出背景及建设的必要性- 3 -2.1 项目提出的背景- 3 -2.2 项目建设的必要性- 4 -第3章 建设地址和建设条件- 7 -3.1 泗县概况- 7 -3.4 建设条件- 14 -第4章 建设规模和建设内容16第5章 规划布局与工程设计方案185.1 规划设计方案185.2 建筑设计方案245.3 结构设计方案285.4 给排水设计方案305.5 供电及电信设计方案355.6 小区管线铺设方案38第6章 环境保护和节能406.1 环境保护406.2节 能41第7章 物业管理447.1 物2、业管理概述447.2 住宅物业管理的服务标准44第8章项目实施进度528.1 组织机构528.2 工程进度安排52第9章 工程招标539.1 工程招标的基本原则539.2 招标范围及组织形式549.3 招标程序549.4 评标委员会的人员组成55第10章 拆迁安置方案5710.1 拆迁房屋补偿标准5710.2 建设拆迁成本5710.3 奖励政策5810.4 拆迁安置的组织实施58第11章 投资估算及资金筹措4411.1 估算依据4411.2 投资估算的范围和方法4411.3 投资估算和筹资方式58第12章 经济社会效益分析6212.1 经济效益分析6212.2 社会效益分析63第13章 项目风3、险与应对措施6513.1 项目风险分析6513.2 风险评估6613.3 风险应对措施67第14章 研究结论6814.1 研究结论6814.2 建议6969第1章 总 论1.1 概 述1.1.1 项目名称泗县草庙镇新农村建设项目1.1.2 项目承担单位泗县草庙镇人民政府1.1.3 可行性研究报告编制依据1、编制本项目可行性研究报告的合同；2、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；3、中共安徽省委、安徽省人民政府关于推进社会主义新农村建设的若干意见（皖发20065号）；4、中共安徽省委办公厅、安徽省人民政府办公厅关于“新农村建设”的实施意见5、中共安徽省委办公厅、安徽省人4、民政府办公厅关于新农村建设“千村百镇示范工程”实施意见6、安徽省国民经济和社会发展第十一个五年计划；7、安徽省村庄规划编制办法；8、新农村建设村庄治理技术导则；9、泗县城镇房屋拆迁货币补偿基准价格10、泗县有关政策、法规、规划；11、现行有关技术规范、标准；12、建设单位提供的相关基础资料；1.1.4 可行性研究范围根据项目的特点，本项目可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景及必要性；2、建设地址和建设条件；3、建设规模和建设内容；4、规划布局与工程设计方案；5、环境保护和节能；6、物业管理；7、项目实施进度；8、工程招标；9、拆迁安置方案；10、投资估算及资金筹措11、经济、社5、会效益分析。通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。1.1.5 项目编制单位：泗县中小企业服务中心 第2章 项目提出背景及建设的必要性2.1 项目提出的背景1、为了更好的落实国家有关增加农民收入的精神，贯彻党的十六届五中全会精神，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主“的目标要求，根据中共安徽省委、安徽省人民政府关于推进社会主义新农村建设的若干意见（皖发20065号），在调查了解乡镇和村庄所在地区的自然条件、历史演变、现状特点和建设条件的基础上，为指导试点示范村新农6、村建设及管理，切实改善村民的生产、生活条件和生态环境，促进泗县农村经济社会协调可持续发展，草庙乡人民政府经综合考虑，确立了此次项目的建设。2、泗县十一五规划中明确指出，在十一五期间，要紧紧抓住国家“工业反哺农业、城市支持农村”的机遇，按照“生产发展、生活富裕、村庄整洁、村风文明、管理民主”的要求，稳步推进社会主义新农村建设。加快富民步伐，把增加农民收入放在突出位置；加强农村基础设施建设，把乡村道路、农田水利、安全饮水、教育卫生作为重点；完善村镇规划，优化人居环境；淳化社会风气，维护民主权利；提升文明程度，促进人的全面发展。“十一五”期间，配合“千村百镇示范工程”，建成新农村示范村150个左右。7、此次安徽省新农村示范工程项目确定泗县3个示范村，其中草庙乡草庙村是示范工程之一。发展农村新型社区，改善人民群众经济、社会、文化、教育、福利等现状，逐步实现人口、资源和各种生产要素在社区内部的重新合理配置，从而促进农村社区的可持续发展和全面进步，对建设社会主义新农村，构建和谐社会具有重要意义。3、草庙村在我县经济社会发展中具有重要的地位和作用， “十一五及今后一个时期，加快开发建设面临许多战略机遇。泗县草庙乡人民政府以科学发展观统领全局，紧紧抓住省、市扶持农村建设加快发展的机遇，立足于资源优势的充分发挥和传统产业的做大做强，解放思想，干事创业，全镇经济社会发展呈现出实力显著提升、后劲不断增强、镇8、村面貌明显改观、社会事业全面进步的良好局面。全镇上下坚持以科学发展观为指导，团结拼搏，务实苦干，新一轮工作布局全面展开，各项决策部署深入落实，科学发展迈出坚实步伐。2.2 项目建设的必要性 1、党的十六届五中全会精神，明确指出在”十一五“期间，加大社会主义新农村的建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。 2、加快社会主义新农村建设，有利于提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活的改善和农村的可持续发展。近几年，随着泗县各乡镇经济和城镇建设快速发展，农村城市化进程不断加快9、，新农村建设工作摆到了重要的议程。项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。 3、泗县位于安徽省东北部，黄淮海平原南端,地处苏皖两省五县交界地带,地近沿海,背靠中原,位于北纬33。1633。46，东经117。37118。10之间。是安徽省东向发展战略重点发展的23个县（市、区）之一。自然资源丰富，乡村文化气息浓厚，104国道横贯部分乡镇。随着农村改革不断深化，农民收入稳定提高，农民的思想观念和生活方式发生了重大改变。但是，与实现全面小康的目标相比，农村各项事业的发展仍然存在较大差距，泗县进行新农村建设，应狠抓规划龙头、道10、路硬化、路灯亮化、卫生洁化、家庭美化、环境优化，以及旧村改造、村庄整理和环境整洁、村民自治。最根本的一条是真正使农民的收入增加、农民的生活质量得到根本改善和提高，打造名副其实的小康村。 4、新农村建设不仅要从根本上改善和提高农民生活质量而且将间接地提高农民素质。项目的建设一方面节约了土地资源，利用节约的土地，发展二、三产业，有利于加快农村城镇一体化进程。另一方面，随着经济的不断发展，农民将从一产中分离出来，向二、三产业转移，加快各村产业结构调整的步伐，切实增加农民的工资性收入。 5、党的十七届三中全会提出加快推进新农村建设，大力推动城乡统筹发展的新要求，草庙乡党委政府在认真学习、掌握党在农村的11、方针政策的基础上，借鉴先进地区的先进经验做法，立足本乡实际，坚持科学发展，总体规划与社区详细规划相结合，近期规划与长远规划相结合，逐步形成城乡经济社会发展一体化新格局。6、草庙村现有房屋破旧，多为平房，质量一般，空闲地多，巷道曲折，宽窄不一，大多不通畅，无统一供水，无排水设施、垃圾收集等公共服务设施，环境较差，发展空间严重不足，村内居民点零散分布，房屋多以砖混结构为主。使原村庄规划在职能性质、发展规模、布局结构、道路系统、景观风貌、绿地系统、基础设施、近期建设规划等方面需及时作出调整，以改变不合理的规划建设布局，加快社会主义新农村建设步伐。综上所述，本项目的建设是必要的。第3章 建设地址和建设12、条件3.1 泗县概况泗县位于安徽省东北部，黄淮海平原南端,地处苏皖两省五县交界地带,地近沿海,背靠中原,位于北纬33。1633。46，东经117。37118。10之间。是安徽省东向发展战略重点发展的23个县（市、区）之一。泗县历史悠久，古称虹县、泗州，1912年废州设县。泗县是著名皖东北抗日根据地，是彭雪枫、江上青等战斗和献身的地方，是国家级非物质文化遗产泗州戏的发源地。泗县隶属宿州市，辖15个乡镇，1个经济开发区。总面积1787平方公里，人口87.2万，其中农业人口75万人，劳动力47万人，富余劳动力26万人。 城镇建设 泗城镇城区规划区面积23平方公里。建成城区面积10平方公里。泗城绿化覆13、盖率14%；大庄、刘圩、草沟等小城镇建设已具农村新型集镇雏形，一个以泗城为中心，以重点集镇为骨干、点线相连，布局合理，功能较齐全的小城镇框架基本形成。2010年，县城城区面积达到22平方公里，城区人口达到20万人。泗县交通发达，四出便捷。 境内公路四通八达，104国道和303、329省道贯穿全境，全县辐射与环型并举的公路网络已初具规模，全县晴雨通车公路里程1600公里。毗邻多条高速，东距宁（南京）宿（迁）徐（州）高速泗洪出口20公里，西距合徐高速宿州出口90公里，泗（县）许（昌）高速已经开工建设、规划中的明（光）睢（宁）高速即将开工建设。 泗县邮政电信基本实现现代化。全县实现了电话交换程控化、14、传输数字化。程控电话、移动通讯、宽带网络（ADSL、光纤）覆盖全县。无线寻呼全国联网，数据通信业务与世界息息相通。 泗县金融体系健全。 以人民银行、专业银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构为主体，可以办理外汇贷、存、汇款，贸易、非贸易结算，外币兑换、外汇票据的承兑贴现、资信调查、咨询业务等，金融机构网点遍及城乡。 泗县城镇基础设施日趋完善，综合功能逐步增强。二环路即将建成通车、经济开发区已达“六通一平”，污水处理厂等一批基础设施工程顺利实施，全县城镇化率达25。目前，县城城区有日供水5000吨自来水厂一座，开发区内的日供水5000吨自来水厂正在建设中。 泗县农副产品丰富。 泗县是农业大县15、，粮食作物主要有小麦、水稻、大豆、玉米、山芋、绿豆、红小豆等，常年产小麦4亿斤，玉米2亿斤，薯类10亿公斤，豆类4000万公斤，稻谷1亿公斤；经济作物主要有棉花、芝麻、西瓜、蔬菜等，常年产花生9000万公斤，皮棉25万担，蚕丝300吨，是安徽省蚕桑养殖基地，全国棉花大县，优质棉基地。养殖业主要有牛、猪、羊、鸡、鸭以及鱼、蟹等。是安徽省养殖“十强县”、全国山羊板皮基地县和瘦肉型生猪基地县。现有林业用地面积3万公顷，活立木蓄积量达460万立方米，森林覆盖率达25%，林木年生长量为65.3万立方米，现年采伐量为55万立方米，是皖北地区重要林业县，省绿化先进县，全国绿化达标县。 2009年，完成生产总16、值75亿元，增长11%；财政收入2.38亿元，增长18.7%；全社会固定资产投资36亿元，增长28%；社会消费品零售总额16.9亿元，增长21.3%。在岗职工平均工资18590元，增长5%；农民人均纯收入4156元，增长11.4%。全年实现规模以上工业增加值14.5亿元，增长20%；新增规模以上工业企业36家，总数达113家，增长37.8%；外贸出口额1500万美元，增长57.9%。 全县拥有大型商贸企业10余家，其中泗州商城、文庙商城、泗城镇高尤建材市场等各类专业市场30多个，万德福、上海华联、苏果、宁波罗蒙泗县专卖店等大中型零售企业20多家，从业人员4000多人，年成交额达13亿元，年消费17、品零售总额达9亿元。近年来，泗县大力提升建设质量和档次，初步构筑起现代化中等城市框架。围绕建设泗县组群结构的总体布局，牢固树立经营城市理念，努力构筑经济发展平台。按照“融入长三角，谋求大发展，建设新泗县，实现新跨越”的总体要求，着力实施东向发展、项目立县、工业强县、开放兴县和协调发展战略，以构建和谐社会为目标，聘请国内知名专家，完成了城市总体规划、东城区控制性详细规划、旧城区改造规划、开发区总体规划以及多项专业规划编制工作。加大基础设施建设力度，全面贯通二环路，打通学士路，改造刘圩路、长沟路、阀南路、人民路、新市街，延伸新区二纵三横主干道，南至新汴河，北至新濉河，东至清水沟，形成“二环三横四纵18、”城市主干道网，同时着力打造23条景观大道。建设新区广场、文庙广场、市民休闲广场、环城河公园，提供更多的休闲健身场所；实施泗城供水项目，建设新区自来水厂，改造“两水网”（污水、排水）、“三电网”（供电、电视、电信），建设供气管网，建成污水处理厂和垃圾处理场，实施美化、绿化、亮化、净化工程，完善泗城基础设施，增强服务功能。不断加大城市绿化美化力度，努力改善生态环境质量，着力构建起特色鲜明的城市。 泗县府前文化广场全景3.2草庙镇简介：草庙镇地处泗城东郊，东与江苏省泗洪县毗邻，西与泗城经济开发区相接，南濒新汴河与墩集镇相望，北依奎濉河与黑塔镇为邻。303省道横穿腹地，距泗洪宁宿徐高速仅20公里，交19、通十分便利。草庙镇下辖17个行政村，现有农业人口2.6万人，居住人口2.5万人。耕地4.4万亩，土地面积6.8万亩。草庙镇有中学 1所，师生1300余人，中心小学1所，下辖10所完全小学，学生1000余人。2007年底人均纯收入2600元，国民生产总值1.66亿元。招商引资企业16家，其中规模以上招商引资企业2家，年创利润近200万元。草庙镇的土地是岗土和潮踪土壤各占半壁江山。农作物以花生、山芋、无籽西瓜和水稻、优质麦为主。2006年农业总产值达到8500万元。草庙镇现有党员831人。其中：女党员86人，45岁以下的党员415人；大学学历140人，高中及其以下的625人；在岗职工党员237人，20、农民党员566人，离退休党员27人。设党委1个，总支1个，支部40个。其中行政村支部17个，机关镇直支部18个，规模以上非公企业党支部4个，社区党支部1个。草庙镇原属泗县墩集公社，1980年设区划社时，由东方红公社、红旗公社合并为草庙区，管辖通海乡、草庙乡、三湾乡、汴光乡四个小乡。1992年撤区并乡时，成立草庙镇至今，辖原来的通海乡和草庙乡。相传清朝此处建有一座土结构草顶的三官庙，所以命名草庙，现镇政府院内有一棵150年历史的百马树为证。草庙镇地理位置优越，交通便利，是中东部资金与技术向中西部流动的通道。是泗县东向发展的排头兵和桥头堡。2006年招商引资额1200万元，招商引资企业4家。其中规21、模以上企业1家（泗县皖东粉业），现总计规模以上企业3家。种植业以关李的粉丝加工，徐岗的无籽西瓜，治岗、于圩的优质水稻，大史的稻田藕为四大支柱产业，新汴河的网箱养殖和水产养殖业，徐岗和王岗的三元仔猪繁育，关李、大贺的肉鸡、蛋鸡养殖。加工业以粉丝加工、花生加工和板材加工为主。镇党委2006年成立了为民服务中心，确定了2个“双培双带”示范基地，168户双培双带示范户。成立了无锡和南京两个流动党员联络站，加强对流动党员的管理。2007成立了通海农村社区，对无职党员设岗定责和“双培双带”示范户进行季度量化考核，对为民服务全程代理实行季报督办制度。草庙镇2006年获得县委县政府安全生产工作先进单位、纪检监22、察工作先进单位，乡村公路建设先进单位，县委选派工作先进集体，县委组织部党费收缴先进单位，社会治安综合治理和信访工作先进单位，街道文化创建工作先进单位。3.3地址选择3.3.1 地址选择的基本原则a、符合泗县草庙镇新农村建设规划。b、适宜的周围环境，有利于原材料的运输。c、少投入、早建成。3.3.2 地址选择的具体要求a、有适宜的人文环境、自然景观和生态环境。b、有良好的自然基础条件(地形、地质、气象、水文等)c、有充足的土地面积与适宜的形状。d、有方便完善的基础设施，包括对外交通、运输、通讯、水源、电源、“三废处理等。3.3.3 建设地址选定草庙新村经充分比选、科学论证，新村址选定在303省道23、北侧、泗找公路西侧。新泗找公路（规划中）东侧。经过充分的分析与比选，泗县草庙镇草庙新村项目建设地址交通便利，自然环境优美，水、电等配套设施齐全，有利于建设项目的实施。3.4 建设条件3.4.1 村民思想认识统一，盼望早日建成新设区 泗县草庙镇草庙新村地势较平坦，适于农、林、牧、副、渔和商业、服务业的发展。村庄内现状土地利用率低，路网基本已经成型，所有这些都为村庄的基础设施建设、道路网系统的形成和村庄改建准备了充分条件。现有居民对改善生产生活条件有着强烈的愿望，对改善住房功能、提升居住档次的渴望值比较高，为实施多村合村并点、统一规划、统一建设提供了可能。3.4.2 基础设施条件基本成熟项目建设区24、域内已经实现了“三通一平”（通路、通讯、通电、地面平整）；通路：道路四通八达；供电：草庙镇变电站供电网供电；通讯：通讯线路畅通；地面平整：项目建设区域地势开阔、平坦。3.4.3 外部运输条件完善项目建设所需的砖、沙、石子等建筑材料均可采用公路运输解决，且当地运力充足，能够满足建设项目的需要。第4章 建设规模和建设内容草庙镇将草庙村进行集中改造，以建设新农村为契机，结合草庙镇现状，对草庙街道进行改造和道路拓宽，建设成草庙新村。泗县草庙镇草庙新村技术经济指标如下：总用地面积114400m2（合171亩，具体数字以实际丈量为准）；其中安置用地面积40186.75m2 （合60.25亩）；附属设施用地25、面积6000m2（合9亩）；公用设施用地面积67867.25m2（合101.75亩）。安置用地部分：总户数500户，其中A户型300户，B户型150户，C户型50户。总建筑面积92000 m2。其中多层住宅面积75000m2，公建建筑面积12000m2，服务中心5000m2。建筑基底总建筑面积23739 m2。建筑密度20.75%，容积率0.81，绿地率32.3%。社区内道路形成三纵四横。项目建设分三期建成。一期23680m2，二期23680m2，三期44640m2。社区详细规划，布局合理，设施配套，功能齐全，是未来农村社区发展的大方向，社区的建设充分体现了开发与建设的要求，遵循当地风俗特色，26、形成具有地方特点的建筑风格。通过大社区建设，完善了基础设施及急需的公共服务设施建设，改善了农村环境，解决了交通不便、污水乱排、垃圾乱倒等长期困扰农村发展的社会问题，为子孙后代创造良好的生活环境。 通过大社区的建设，估算至少可节约土地50亩，经济社会效益十分可观，要加大节约土地的开发力度，使土地保值、增值，服务于社区建设。此项目为农村新型社区建设项目，分期分批实施，无污染，且有利于改善群众居住环境，提升农村居民生活品味，完善农村基础设施，实现城乡公共服务均等化的目标。第5章 规划布局与工程设计方案5.1 规划设计方案5.1.1 规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）；2、城市27、规划编制办法（建设部2006年4月）；3、村镇规划标准(GB501882007)； 4、村庄和集镇规划建设管理条例； 5、安徽省村镇规划编制办法；6、草庙镇城镇总体规划；7、泗县草庙镇草庙新村规划总平面图 8、草庙村全体村民对改善居住条件的强烈愿望。 5.1.2 规划原则 1、以人为本原则。通过规划编制手段，力求创造一个环境优美、功能合理、尺度亲切宜人、具有地方特色和丰富文化内涵的现代化社区。 2、节约用地原则。通过清理村内闲置宅基地，利用原有村庄用地进行旧村改造等，实现节约用地、紧凑用地、保护耕地、退房还田的目的。 3、整体布局、配套建设原则。按照中华人民共和国村镇规划标准的技术要求，结合旧28、村现状实际，把新社区作为一个相对独立的个体，整体规划，统一布置住宅、公建、绿地、道路和给水、排水、电力、电讯管线，以保持社区的相对独立性。 4、近期建设与远景发展相结合的原则。统筹考虑社区近期建设与远景发展的关系，妥善处理好近期改造、新建与远期发展的关系，兼顾不同时期的建设发展要求，做到既符合当前发展实际，又能满足远景发展的需要。 5、传承文脉原则。结合城中村社区的自然条件，合理继承原有的布局结构、空间形态，对有历史价值和文化价值的建筑物、古树名木、标志物等采取措施加以保护，并充分体现该社区的民俗风情和特色。5.1.3 规划目标 依据有关规划和相关材料，通过利用规划设计的手法，合理组织建筑空间29、设置完整的社会服务体系，完善配套基础设施，有机设置建设社区内的道路、绿地、给水、排水、电力、电讯等基础设施，统筹安排各个居民点，尽可能的采用新技术、新材料、新工艺、新产品，使住宅功能、质量、环境在经济适用的前提下，做到既节约投资，又美观大方，确保为村民创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，实现社区经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。5.1.4 社区规划总体布局 本规划从该村村民的传统习惯和生活需要出发，综合考虑功能布局的合理性、空间形态的美观性，以及与周遍优美田园风光的融合性，以人为核心，最大程度地关怀居民的各种生活需求，尊重居民生活习俗，运用现代规划设计手法，创造功能完善、结构清晰30、布局合理、道路通畅、配套齐全、具有鲜明特色的社会主义新农村。 1、住宅建筑用地规划 住宅建筑用地主要在原村庄基础上进行安排，部分用地性质适当进行了调整。考虑到村中经济发展条件，新建村民住宅采用多层组团的形式，力求造型丰富、功能合理、布局灵活、经济美观。住宅建筑总平面采取组团式布局，利用灵活的道路网进行分割，既能满足居民的生活要求，又适合当地居民日常交往的习惯。规划中注意节约用地，改善环境，统一配套了各类基础设施和公共设施，能够实现各类设施的共享。 2、公共建筑用地规划规划草庙镇城中村社区公共建筑沿外环路布置，主要安排了村委会、中老年室内活动中心、幼儿园等，在社区道路两侧设置了沿街商业，医疗机31、构门诊部及其他公共设施。3、村庄道路系统规划 根据村庄的发展需要，在规划中明确了村内道路的等级和功能，目的是建立完善、通畅、有机的道路体系，促进社区内的土地升值，为社区的建设创造良好的外部条件。 规划在社区周边设置环路，围绕规划组团布置道路网，形成通畅、直接、便捷的道路系统，扩大了道路服务范围，提高了道路利用率，同时也使得社区用地地块比较规整，便于村民建设和节约用地，并且能够更好的组织建筑朝向，节省基础设施建设投资，方便地下工程管线布置。 社区干道以横向交通为主，是社区与外界联系的主要道路。中央大道作为一条景观大道，红线宽度定为40米，其余道路按三级进行划分，主干道规划红线宽度为1115米。村32、内次干道规划道路红线宽度为711米，次干道承担着汇集人流和车流的任务，并将汇集的车流和人流输送到主干道上，主干道和次干道一起，共同组成社区的干道网络。支路是社区内的第三级道路，以人行和自行车通行为主，规划道路红线宽度为47米，主要布置在住宅区和公共服务设施用地内。 整个道路骨架依照现状路网结构呈自由式布置，减少建设工程量。规划在社区的适当位置设置儿童活动的沙坑、游乐器械，安装健身器材，周围布置了绿化、硬质铺装和常绿花坛等，供村民休闲、娱乐、游憩和交流，以丰富村民的文化生活，提高社区的档次和品位，促进村民之问的沟通，增强邻里之间的感情。 4、社区绿化系统规划 创造完整开阔的绿地系统，为居民提供安33、全、优美的户外步行活动空间，最大限度的保留原有树木，使社区成为贴近自然的绿色生态居住社区，更好地体现村镇建设的特色，是本次绿化系统规划的主要思路。 在该社区绿化系统规划中，主要设置了公共绿地、庭院绿化、道路绿化等，把社区内的公共绿地和林场等绿化系统有机的联系起来，使整个社区处在绿色包围之中，形成了点、线、面相互融合的完整的绿化体系，做到了“区中有园、园中有区”，以增强社区绿化系统的延续性。 规划沿社区内中央大道进行重点绿化，次干道和其它道路都要栽植行道树，重要路口的建筑物要适当后退道路红线，留出绿地和花坛。行道树应以乡土树种为主，以展现地方特色，美化社区面貌。 5、社区景观控制规划 以建设环境34、优美、景观丰富、特色鲜明的社区形象为出发点，因地制宜，对街道、建筑、地形等要素进行平面和空间的处理。在规划实施中，要突出处理道路、绿化、建筑之间的关系，做到高低错落、色彩丰富、造型简洁、格调淡雅、层次分明、和谐有序等，既保证社区景观的现代气息，又要彰显原村的古朴风貌，确保社区空间布局取得轻盈生动的景观效果。 住宅和公建等建筑单体造型充分考虑了社区景观的要求，力争创造出贴近自然、融入自然的有机群体。 利用社区道路绿化、山地绿化等，将社区的绿化系统串连成多层次的连贯的视线通廊，使社区各用地有良好的景观联系。5.1.5 社区基础设施综合规划 1、给水规划 规划社区内供水管网采取环状管网与枝状管网相结35、合的方式，供水主管道沿主次干道敷设，以提高供水安全。水源地充分考虑了保护措施，饮用水水质按国家生活饮用水质量标准执行。 2、排水规划 该社区目前虽然部分地段村民自发的建设了一些简单的排水设施，但管线布局不合理，规划应进行改造完善，力争达到布局合理、规模适中，能够满足居民生活污水和雨水排放要求。根据该社区常年最大降雨量和居民生活污水排放情况，依据社区现状地形的实际，在方案中近期选择了雨污合流制排放的形式，远期采取雨污分流制排放形式。 3、电力规划 该村电源为300KVA变压站，入室高压线由过境高压线沿社区入口道路引进，变为220380V，村内以现有线路为基础进行改造，以适应社区长远发展的需要。近36、期电力线路采用架空线路，并使低压供电半径限制在250米以内，远期应对电源增容改造，有条件时将电力线逐步入地。 4、电讯规划规划电讯线路全部采用光缆连接，由过境总机线沿中心大街引进，村委会设置交换机，对全社区的电话进行程序控制。居民电话线近期采用架空线路，一户一线，远期采用地下敷设的方式。同时，在社区内适当位置设置公用电话及电报箱，规划装机容量按100考虑，确保居民家家通电话。5.2 建筑设计方案5.2.1 设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-87）2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）3、人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）4、公共建筑节能设计标准（J10786-237、006）5、居住建筑节能设计标准（J10321-2006）6、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）7、其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文5.2.2 建筑方案概述泗县草庙镇草庙新村技术经济指标如下：总用地面积114400m2（合171亩，具体数字以实际丈量为准）；其中安置用地面积40186.75m2 （合60.25亩）；附属设施用地面积6000m2（合9亩）；公用设施用地面积67867.25m2（合101.75亩）。安置用地部分：总户数500户，其中A户型300户，B户型150户，C户型50户。总建筑面积92000 m2。其中多层住宅面积75000m2，公建建筑面积138、2000m2，服务中心5000m2。建筑基底总建筑面积23739 m2。建筑密度20.75%，容积率0.81，绿地率32.3%。社区内道路形成三纵四横。项目建设分三期建成。一期23680m2，二期23680m2，三期44640m2。小区建筑为三类建筑，建筑防火等级为三级。建筑合理使用年限为50年。5.2.3指导思想1、创造鲜明、和谐的主体社区形象。2、体现深厚的文化底蕴及人文环境；创造休闲舒适的购物环境。3、精心的平面布局并兼顾投入成本。5.2.4 建筑平面设计1、商业部分商业公建平面布局灵活，分隔合理，应充分考虑商业购物之需要，营造符合现代购物心理的优雅空间，拼弃繁杂、拥挤、杂乱。商业公建周39、边留足开阔街面。2、住宅部分住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。合理布局，优化设计。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照、窗墙比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。本小区具有以下户型特点：a.中小的户型设计兼顾大户型设计，体现户型的多样化。本小区多层住宅以中小户型为主, 小高层住宅以大中户型为主。满足了不同年龄段和不同收入家庭的现实需求。b.四明设计。所有户型均保证明厨、明卫、明卧、明厅“四明”格局。c.每户均保证一定数量的居住空间朝南。d.昼光设计40、。将日光引入建筑内部，并通过开窗位置、窗洞尺寸和开窗形式加以调节和控制。充分利用日光照明既能节约电力，又能为居住空间增添建康元素。e.厨房、卫生间保证足够的使用和操作面积，符合现代居住生活趋势。所有厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。f.结合立面造型，预留空调室外机位置。5.2.5 建筑剖面设计本小区多层住宅楼层高为2.7m；商业建筑底层4.2m，其它层为3.3m。其它建筑层根据各自的功能要求确定层高。5.2.6 建筑立面设计住宅、商业公建建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调，形成典雅、和谐、优美、舒适的居住空间。建筑形态大气而不失亲切，为小区塑造了独特优美的整体41、形象。商业公建建筑立面设计符合总体定位经济实用，作为沿街景观应遵循城市规律。商业建筑立面以大虚实组合确立形象，结合广告体现城市氛围，以材质和色彩的对比突出效果。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。商业建筑利用较长的沿街面，强调丰富的建筑体量，充分体现商业入口的标志性作用，立面结合广告、灯箱等构件，选取明亮的色彩，突出商业氛围。住宅立面设计力求简洁大方，同时又有局部的质点及色彩对比。多层住宅建筑采用坡屋顶，外墙色彩以乳黄色为主。小高层住宅的单体造型体现理性、简约，色彩应以明快为主，注重细部处理，通过立面局部渐变及顶部适度造型42、来活跃整体形象。外墙材料主要为涂料,局部为面砖。5.2.7 建筑装修住宅建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖，符合本市发展节能墙体材料的要求。户内分隔墙采用轻质隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用“三防”型防盗门，内门为木门，窗为节能型塑钢窗，外窗采用中空玻璃，以满足建筑节能要求，外窗气密性等级不低于4级;架空层地面采用防潮地面；住宅楼地面为浮筑楼板，以满足楼板的计权标准化撞击声压级不大于75dB；厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面（带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，顶棚为混合砂浆顶棚，内外墙刷环保型乳胶涂料;厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm;屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面;屋43、面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管;室外坡道为混凝土坡道，散水为1000 mm宽细石砼散水。商业公建的建筑装修标准根据开发需要具体确定。5.3 结构设计方案5.3.1 设计依据1建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20012建筑结构荷载规范GB50009-20013砌体结构设计规范GB50003-20014混凝土结构设计规范GB50010-20025建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）6高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-20027建筑地基基础设计规范GB5007-20028建筑地基处理规范JGJ79-919其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文5.44、3.2 基本设计参数1.建筑结构安全等级为三级。2.建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。3.抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为0.05g，设计地震分组为第2组。4.建筑建筑抗震重要性分类为丙类建筑，地震作用须符合6度抗震设防烈度的要求。5、抗震等级各建筑的框架抗震等级应根据各自的参数依据现行规范进行确定。5.3.3 上部结构方案1、商业公建结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构体系。2、多层住宅采用砖砌体结构，现浇楼屋面。3、框架结构建筑物外墙均采用空心砖墙，内墙为砌块墙；砖砌体结构建筑物墙体均采用烧结煤矸石砖墙。墙体皆按结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防45、要求。5.3.4 基础设计方案1.建筑物拟采用混凝土条形基础。2.具体的基础形式应根据实际的地质勘察资料和结构荷载情况确定。5.3.5 结构荷载1、基本风压W=0.40kN/m2，地面粗糙度取A类。2、雪荷载：0.35kN/m2 3、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值： 住宅 2.0kN/m2库房 5.0kN/m2商业 3.5kN/m2厕所、阳台、楼梯 2.5kN/m25.3.6 结构材料1、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级：基础垫层混凝土为C15；基础混凝土强度等级为C30；砖砌体上部主体混凝土强度等级为C20，其它处皆为C30。2、钢筋采用HPB235级和HRB335级钢筋。46、3、砌体材料强度等级为Mu10，砌筑砂浆地面以下采用M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆。5.4 给排水设计方案5.4.1 设计依据及设计范围1、有关设计任务书和建筑专业方案资料。2、国家颁布的现行有关规范和标准。3、设计范围：规划基地内室内外给排水，消防设计。5.4.2 给水方案1、需水预测(1)一期小区规划人口为1911人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为150升/人.日，时变化系数取1.1，则最高日生活用水量为315立方米。(2)市政、公建、绿化用水量为取上述的50%，用水量为157立方米。(3)未预见用水量及管网漏失水量，未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的47、15%计，则该用水量为47立方米。综上所述，规划该居住小区一期最高日总用水量为519立方米。(4)二期小区规划人口为1077人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为150升/人.日，时变化系数取1.1，则最高日生活用水量为178立方米。(5)市政、公建、绿化用水量为取上述的50%，用水量为88立方米。(6)未预见用水量及管网漏失水量，未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的15%计，则该用水量为27立方米。综上所述，规划该居住小区二期最高日总用水量为293立方米。(7) 三期小区规划人口为640人，多为办公场所，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为150升/人.日，时变化48、系数取1.1，则最高日生活用水量为105.6立方米。(8) 市政、公建、绿化用水量为取上述的50%，用水量为52.8立方米。(9) 未预见用水量及管网漏失水量，未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的15%计，则该用水量为15.84立方米。综上所述，规划该居住小区三期最高日总用水量为174.24立方米。2、供水水源及水压(1)水源： 取自村给水管网，拟从城市干道各引入一路DN200给水管，引入后在基地内成环布置，以满足整个小区生活和消防用水。水压按0.25Mpa考虑。(2)水质：水质符合生活饮用水卫生标准GB5745-89。(3)给水系统：建筑物内部采用下行上给式供水方式，有村供水管网直接供49、应。3、管网的布置为了提高供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。5.4.3 消防设计1、建筑物按三类建筑防火标准设计，耐火等级为三级。2、消防水量：根据消防规范小区同一时间内按发生一次火灾计，一次火灾灭火用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则小区室外消防用水量为140立方米/日。对于小区室内消防用水由变频调速供水设备供水，消防用水量为室内消火栓系统15升/秒，同一时间内按2个消火栓计算。3、消防水源：室外消防用水取自城市自来水网，两路DN200给水管在基地内呈环状网布置，环网上按间距不大于120m布置地50、上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防冻式。室内消防用水储存在消防专用水池内，消火栓系统按火灾延续时间2小时。4、消防系统：室内消火栓系统管网竖向成环，按规范要求在走道公共部位及消防电梯前室布置单出口消防栓，其间距保证任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达，充实水柱按10m设计。消火栓系统采用单开门铝合金消火栓箱，DN65单出口消火栓，19口径水枪，25m麻织水笼带；消火栓布置间距能够满足两只水枪同时到达室内任意部位。5、每层按规范配置磷酸铵盐干粉手提式灭火器。干式灭火器采用MP6型，每个灭火器作用面积75m2。 6、建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应满足消防要求。5.4.4 排水51、方案1、排水体制：本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政污水管网。1、 排水系统：（1）雨水 雨水流量按某某市暴雨强度公式计算，重现期为一年，雨水管管径按雨水流量计算；各管段流向布置，根据竖向规划及水系分布进行考虑，本着就近排入水体的原则进行布置。最小管径D300，最大管径为D600。规划后，排水应畅、迅速、无积水现象。（2）污水污水流量按给水量的90%计，住宅楼、公建楼的污水需经化粪池初沉，然后流入污水管。5.4.5 管材1、室外给水管选用实壁给水塑料管，橡胶圈接口；室内给水管选用52、CPVC塑料管，专用胶粘接。2、室内排水管选用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管选用排水塑料管，橡胶圈接口。3、热水管选用薄壁紫铜管及配件，焊接。4、消防喷淋管DN150选用无缝钢管，内外热镀锌；DN100，选用热镀锌钢管，管道连接；DN100，卡箍连接；DN100，丝扣连接。5.5 供电及电信设计方案 5.5.1 设计依据1、供配电系统设计规范 【GB50052-95】2、10KV及以下变电所设计规范 【GB50053-94】3、低压配电设计规范 【GB50054-95】4、建筑物防雷设计规范 【GB50057-94】（2000版）5、民用建筑电气设计规范 【JGJ/T16-92】6、建53、筑设计防火规范 【GB50016-2006】7、火灾自动报警系统设计规范 【GB500116-98】5.5.2 设计范围建基地内照明、空调、电力、防雷、接地系统、火灾报警系统、电话及涉及的综合布线、电视、防盗报警和呼叫对讲系统等强弱电全部设计内容。5.5.3 供电设计 1、负荷及容量预测住宅楼用电指标为6千瓦/户，商业公建为80瓦/平方米，需用系数为0.3，功率因素为0.9。2、变电室配置根据规范规定，小区内变电所的设置，其负荷半径不应超过250米，在小区中部偏北设置1处配电室，配置变压器总容量为2000千伏安。10千伏电力线就近由中压电网引入。3、配电系统及线路敷设由变配电室引至各建筑物的线54、路，采用VV22型电力电缆直埋方式敷设，直埋电缆在直线段每隔50100m处、转弯处、进入建筑物处设明显方位桩，建筑物内配电线路采用BV型铜导线穿PVC管敷设。电源进户处断路器设漏电保护功能，漏电保护电流为500mA，以防止电气火灾发生。住宅楼各户电表集中安装在底层。户内开关箱总断路器采用可切除中性线开关，插座回路开关均具有漏电保护功能，漏电保护电流为30mA。各单位工程做总等电位联结，进线配电箱的PE母线，进入建筑物的各金属管道，建筑物内部的金属结构均应做好电位联结。所有消防及重要负荷的供电均设置双电源末端自动切换装置，并选用品质可靠的ATS开关，以保证供电的可靠性。5.5.4 照明设计1、照55、明光源：以荧光灯为主，门厅、楼梯、走道等采用节能型荧光灯。商业公建用房、起居室、卧室采用普通灯具，厨房、卫生间采用防潮吸顶灯。2、事故照明：在重要场所除有双电源供给外，还设EPS镉镍电池集中电源供应急灯在事故发生时疏散、诱导人员能迅速离开事故现场之用。3、线路敷设：变电所或配电间低压配店柜配出干线经电气竖井至各配电箱，干线采用紧密式插接母线，配电箱至各照明设备采用导线穿管敷设。各子项低压电缆沿室外电缆沟敷设。5.5.5 建筑物防雷建筑物防雷按三级考虑。在各建筑物顶部设避雷带做接闪器，引下线利用柱内二根以上主筋，接地极利用建筑物基础，建筑物每层利用框架梁钢筋与柱内主筋连接形成法拉第笼防雷击，对建56、筑物各电源电缆进户处设置防雷击电涌保护器。各建筑物的强、弱电竖井引入线采用金属管保护以防雷电波侵入。建筑物内低压配电屏、各层配电箱及带有计算机、弱电信息装置的中端配电箱分三级设置电涌保护器。本工程接地保护采用TN-S接地系统，变压器中性点直接接地，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，所有进户金属管线、电梯接地、防雷接地、弱电接地、电气设备接地及建筑物的各种水平、垂直金属管干线与建筑物接地体全部连接，形成总等电位连接，接地电阻小于1欧。淋浴、卫生间等设施局部辅助等电位联结，防止电击或微电击的发生。5.5.6 电信设计1、电讯线路由主干线引入，线路在小区内沿主要道路呈网状与枝状相结合57、布置。主要交叉路口及人流集散集中的地方应设公用电话亭，服务半径约100米。小区电话由某某市直通，在各楼底层设电话交接箱。2、小区设有完善的火灾自动报警系统、应急照明系统、紧急广播系统、泛光照明系统等。3、电视电缆系统通过市有线电视光缆接入，经有线电视基站分配后，由电缆引至各单元楼，管线在呈网状布置。4、根据小区的规划设计，着眼于现代化小区的建设目标，设置宽带网络系统，直接接入各用户，方便入住本小区居民日常现代信息及时接收与处理的要求。5、电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式电信管道或用PVC排管埋地敷设。居民楼内应保证电信线入户。5.6 小区管线铺设方案本工程管线共有水管、雨水管、58、污水管、电力电缆、电信电缆共5种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：1、压力流管让重力流管。2、小管径让大管径3、给水管尽量在污水管上面。4、易弯曲管让不易弯曲管。5、临时性管线让永久性管线。6、工程量小的管线让工程量大的管线。第6章 环境保护和节能6.1 环境保护6.1.1 建设地点环境现状本项目建设地点在草庙镇草庙村。该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，且周围无重污染企业。本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、59、厨房油烟、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。6.1.2 污染源分析及治理措施1.主要污染源与污染物本项目属商住小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小区本身的环境卫生要求并且不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2.环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：(1)生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，然后经市政污水管道输送到污水处理厂。(2)本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。(60、3)生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理场。(4)绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合的原则，把组团院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。6.1.3 环境影响评价本项目属住宅小区建设，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟集中经生化处理后，完全可达环保要求，对生活垃圾集中存放，定期外运，61、不会对周围环境造成污染。6.2节 能本小区工程项目应严格按照国家、省市有关建筑节能的要求进行节能设计，拟采取以下节能措施：6.2.1 建筑设计节能1、住宅应根据居住建筑节能设计标准（J10321-2006)、商业建筑及配套公建应根据公共建筑节能设计标准（J10786-2006)进行节能设计。建筑设计应满足标准中各项要求。2、围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。3、规划设计应合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。4、设备专业亦应按标准要求进行节能设计。5、设计中应采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、新工艺以节能降耗。6.2.2 水暖设计节能1、卫生间采取节水措施，并选用节水型卫62、生洁具，以节约用水。2、热交换器选用节能型，设备和管道均有保温措施。3、水泵设减振台座，进出水管安装软接头弹性吊托架，以降低噪声和噪声传递。4、污水经二级生化处理消毒达标后，排入市政污水管网6.2.3 电气设计节能1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、照明控制上采用分散与集中相集合的方式，地下停车库、走道机房等处的一般照明采用间隔控制，楼梯间及室外照明采用智能变场景控制装置，以满足不同照明要求的条件下尽量少打开灯的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自动控制装置，根据室外亮度自动开闭相关灯具。3、灯具以节能型为主63、，达到节约电能目的。6.2.4 其它措施除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。第7章 物业管理7.1 物业管理概述物业管理随着市场经济兴起而兴起，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已经成为人们在买房置业过程中最关心的因素。随着泗县人们生活水平的提高，享受物业服务的意识已经越来越强。为适应现代城市生活和社会管理、服务需要，本项目拟设立独立的物业管理机构，采取与村民委员会合一组建形式，对公共建筑、设施委托经营，有偿收入用于运64、作费用，开发单位不再注入人力和物力，并且做到物业管理是有形管理加无形服务。7.2 住宅物业管理的服务标准为促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据，特制定本物业管理服务标准。 住宅物业管理服务标准把服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、装修管理服务等九项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。7.2.1 综合管理1、服务范围小区规划红65、线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。2、服务内容及要求负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（1）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（2）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（3）协助召开业主大会并配合其运作；（4）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（5）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（6）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（7）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡66、，持证上岗；（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80；（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。7.2.2 房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护1、服务范围按住宅公共维修基金使用管理办法中附件一：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如水泵、暖气等设备。2、服务内容及要求确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行房屋及其设备小修服务67、标准；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）定期清洗外墙。7.2.3 绿化1、服务范围小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。2、服务内容及要求按县林业局规定的二级养护标准养护。7.2.4 保洁1、服务范围小区规划红线以内，业主户门以外。2、服务内容及要求维护和保持服务范围内的清洁卫生包括：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）68、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。7.2.5 公共秩序维护1、服务范围小区规划红线以内，业主户门以外。2、服69、务内容及要求公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。7.2.6 停车管理1、服务范围机动车辆、70、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理。2、服务内容及要求（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。7.2.7 消防管理1、服务范围公共区域消防设施的维护及消防管理。2、服务内容及要求（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助71、人员等。7.2.8 高压供水1、服务范围养护、运行、维修。2、服务内容及要求（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；（3）维修服务标准执行有关文件规定；（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。7.2.9 装修管理服务1、服务范围房屋装饰装修管理。2、服务内容及要求（1） 有健全的装修管理服务制度；（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入72、证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。7.2.10 物业管理机构主要职责1、维护小区治安；2、土建、管线设备维护、修理；3、水、电等供应管理；4、提供或管理商业设施；5、环境卫生主绿化工作；6、提供居民需要的家政服务。第8章 项目实施进度8.1 组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员设立专门的基建办公室，并设立村民监督小组，对项目的概算控制、项目各个73、环节的招投标（勘察设计、监理、施工、材料设备采购等）、资金使用、施工组织、工程质量及等进行监督管理，确保项目按时完成。8.2 工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可1个月内完成，2010年5月份可望开工建设，项目一期实施施工8个月。二期6个月，三期18个月。项目一期分五个阶段进行：可研报告编制与审批、勘察设计、规划设计与招标、工程施工、竣工验收。第9章 工程招标9.1 工程招标的基本原则根据中华人民共和国招投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和74、化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标遵循以下原则：1、公开原则工程项目招标应具有高的透明性，实行招标信息、招标程序公开。2、公平原则应给予所有招标人平等的机会，使其享有同等的权力，并履行共同的义务。3、公正原则评标时应按事先公布的标准对待所有投标人。4、诚实信用原则招标人应以诚实、守信的态度行使合法权益，履行义务，以维护招、投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6、接收行政监督原则遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监75、督部门依法实施监督。9.2 招标范围及组织形式 招标的范围包括项目建设的施工监理招标、施工企业选择招标等，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。9.3 招标程序 根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建76、筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。3、开标时由项目委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准程或者能满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照中华人民共和国投标管理法的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，77、中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。9.4 评标委员会的人员组成项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从当地计委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。投票采用打分制，以得分高者当选。2、评标委员会成员的资格要求评78、委会成员职称在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第10章 拆迁安置方案为进一步加快新农村建设步伐，提高生活质量，改善群众居住环境，加快推进社区建设步伐，按照“自愿、平等、公平、一切为村民服务的原则”，尊重本地实际，尊重群众意愿，尊重客观规律，实施社区建设，确定了合理的拆迁安置方案。10.1 拆迁房屋补偿标准村民现有房屋经镇政府有关部门鉴定，分为一、二、三等房两个等级。主房一等房每间补偿拆迁费10000元，二等房每间补偿拆迁费3079、00元，三等房每间补偿拆迁费1000元；配房一等房每间补偿拆迁费3000元，二等房每间补偿拆迁费1000元，三等房每间补偿拆迁费300元。鉴定办法由镇政府制定。被拆迁村民具有优先购房权。10.2 建设拆迁成本经调查鉴定，泗县草庙新村一期补偿房屋拆迁费138万元，二期补偿房屋拆迁费136万元，三期补偿房屋拆迁费530万元。10.3 奖励政策为鼓励被拆迁居民积极搬迁，及早签订拆迁协议，镇政府将拿出一定的资金给予奖励。回迁时按签订协议，腾空房屋的先后确定顺序号，依次挑选房号或楼层。10.4 拆迁安置的组织实施 整个拆迁安置工作由镇政府新农村建设指挥部统一领导，并具体组织实施。各拆迁居民也要积极响应的80、号召，从加快社区建设，提升生活品位，改善生活质量和生活环境的角度出发，正确处理好当前利益和长远利益的关系，以实际行动全力支持参与拆迁安置工作，为社会主义新农村建设贡献自己的力量。安徽省新农村建设示范工程第11章 投资估算及资金筹措11.1 估算依据1、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2、现行国家有关工业建设项目可行性研究报告编制内容及深度规定；3、当地相关工程的有关资料；4、规划设计院提供的总体规划图设计说明；5、估算中的有关税金和费用按某某市现行规定和同类项目的平均水平测算；6、该项目的基础配套费用按现行造价估算；7、建筑安装工程造价按某某省建筑安装工程量消耗定81、额及某某省计价规范，所需材料按当地信息指导价计算；8、整个项目按中档建造水平计算；9、假定该项目在第一年就开始着手，至项目建成后二年内完全销售。11.2 投资估算的范围和方法11.2.1 建筑工程参照当地同类结构建筑的单位造价估算。11.2.2 其它费用根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。1、建设单位管理费：按第一部分工程费用的1.2%计列。2、勘察设计费：按建设部有关规定计列。3、工程监理费、工程保险费：均按工业概预算编制规定计算。4、劳动统筹费：按建安工程的2.6%计算。5、预备费：基本预备费计算基础为第一部分、第二部分与第三部分之和,按6%计算；涨价预备费按规定未列。6、贷款利息：根82、据中国人民银行贷款最新规定,本项目建设贷款由政府贴息。11.3 投资估算和筹资方式草庙新村总建筑面积92000，总投资10543.84万元，项目建设分三期完成，建设周期三年，2014年6月全部建成使用。草庙新村一期项目总投资为3291.4万元，其中：预售房款800万元，施工单位质保金560万元，自筹资金1931.4万元，项目2010年4月开工2010年12月份结束。草庙新村一期投资估算表序号分项工程名称单位数量单价金额（万元）一建安工程费用1住宅楼236808001894.4 2公建楼5401650351 3室外管网配套50 4道路及地面硬化20800100208 5绿化35 二其他费用1土地83、拆迁费2482建设单位管理费553前期工作费12 4设计费135施工图审查费10 6工程监理费24 7预算编制费10 8招投标费12 9劳动保险费20 10工程保险费7 三预备费1基本预备费3422涨价预备费小 计342四估算总投资3291.4 草庙新村二期项目总投资为3099.4万元，其中：预售房款600万元，施工单位质保金500万元，自筹资金1999.4万元.项目2012年3月份开工2012年12月份结束。草庙新村二期投资估算表序号分项工程名称单位数量单价金额（万元）一建安工程费用1住宅楼2368080030902公建楼3731.37502803室外管网配套56 4道路及地面硬化130 584、绿化86 小 计3642二其他费用1土地拆迁费2462建设单位管理费523前期工作费12 4设计费165施工图审查费10 6工程监理费24 7预算编制费10 8招投标费12 9劳动保险费20 10工程保险费6 小 计198三预备费1基本预备费2452涨价预备费小 计245四估算总投资3099.4 备注：考虑经济复苏和钢材价格上涨及其他不确定因素，二期成本（单价）有所提高草庙新村三期项目总投资为4153.04万元，其中：预售房款450万元，施工单位质保金520万元，自筹资金3183.04万元。项目2013年1月份开工2014年6月份结束。草庙新村三期投资估算表序号分项工程名称单位数量单价金额（万85、元）一建安工程费用1住宅楼2190080017522公建楼13607.7700952.54 3室外管网配套75 4道路及地面硬化80 5绿化49.5 小 计二其他费用1土地拆迁费5302建设单位管理费563前期工作费13 4设计费145施工图审查费11 6工程监理费25 7预算编制费11 8招投标费13 9劳动保险费21 10工程保险费8 小 计三预备费1基本预备费5422涨价预备费小 计542四估算总投资4153.04 第12章 经济社会效益分析12.1 经济效益分析新农村建设以改善村民居住条件和环境为目的，社会效益和环境效益巨大，但是为了长期滚动发展，也要兼顾经济利益。12.1.1 投资期86、限和回收资金草庙新村建设，全部用于改善本村村民的居住条件，不对外销售，不变更土地性质，与城市商品房销售不同，因此基本上缴国家税收部分较少，在此不再专题分析。该项目建设期3年，4年内可收回全部资金。草庙新村一期销售收入计算表序号分项工程名称单位数量单价金额（万元）1住宅楼2368012002841.62公建楼54011200648.1合 计3489.7投资盈余该项目总投资3291.4万元，1年后可回收资金3489.7万元，盈余198.3万元，部分用于社区污水处理、垃圾收集等公益事业，部分用于后期建设资本，可实现良好的循环效益。草庙新村二期销售收入计算表序号分项工程名称单位数量单价金额（万元）1住87、宅楼2368012002841.62公建楼3731.31200447.76合 计3289.36投资盈余该项目总投资3099.4万元，1年后可回收资金3289.36万元，盈余189.96万元，部分用于社区污水处理、垃圾收集等公益事业，可实现良好的循环效益。草庙新村三期销售收入计算表序号分项工程名称单位数量单价金额（万元）1住宅楼2190015503394.52服务楼13607.712001632.9合 计5027.4投资盈余该项目总投资4153.04万元，2年后可回收资金5027.4万元，盈余874.36万元，部分用于社区污水处理、垃圾收集等公益事业，可实现良好的循环效益。12.2 社会效益分析88、 1、党的十七大及十七大三中全会，明确了社会主义新农村建设的目标、原则、方向，指出必须统筹城乡经济社会发展，统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，保障农民的文化、教育、医疗、土地等权益，逐步实现城乡基本公共服务均等化的目标。该项目符合国家现行农村政策，是社会主义新农村建设的有益探索。 2、社区祥细规划，布局合理，设施配套，功能齐全，是未来农村社区发展的大方向，社区的建设充分体现了资源保护、开发与建设的要求，避免对资源的破坏，遵循当地风俗特色，形成具有地方特点的建筑风格。3、通过大社区建设，完善了基础设施及急需的公共服务设施建设，改善了农村环境，解决了交通不便、污水乱排、垃圾乱倒等长期困扰农村发展89、的社会问题，为子孙后代创造良好的生活环境。 4、社区建设相对集中，分期分批建设并能实现尽早受益，采用滚动开发方式，使投入的资金进入良性循环轨道，能够维系社区建设资金链。 5、通过大社区建设，建设可节约土地50亩，经济社会效益十分可观，要加大节约土地的开发力度，使土地保值、增值，服务于社区建设。此项目为农村新型社区建设项目，分期分批实施，无污染，且有利于改善群众居住环境，提升农村居民生活品味，完善农村基础设施，实现城乡公共服务均等化的目标。项目可行，建议尽快组织实施。第13章 项目风险与应对措施13.1 项目风险分析建设社会主义新农村，是实现中国农业现代化，进而实现中国社会主义现代化的历史必然。90、新农村建设得到了中央的明确批示和地方各级政府及广大人民群众欢迎，而且有着较好国民经济效益和社会效益。但是作为项目执行者仍要考虑到实施中可能出现的工程风险、预防未患。1、市场风险主要是项目需要材料的价格和运费的前期定位不准，舍近求远，使单价和运费偏高，扩大投资。2、环境影响风险本项目环境影响风险主要在施工中存在。施工中有的村寨要扩宽道路、新建一些基础设施和公共服务设施，这些有可能要占用建设用地和拆除民居，对这些问题按照常规的赔偿标准难以达到目的的。长期纠缠又拖延工期，甚至引发社会矛盾。3、投资估算风险虽然在勘察、资料收集和规划设计时已考虑了处理措施，但在实际施工时，仍会有很多与设计不符合或未考虑91、的问题出现，致使工程方案变动，工程量增加，工期延长。这些问题虽然在一定范围内可用变更、完善设计解决，但过多或单项工程投资增加过大的情况出现，将影响原定的工程建设投资。4、资金筹措风险 本项目建设资金一共10543.84万元。需要地方政府和村民自筹一部分，开发企业自筹一部分，实际中有一定难度，而且具有普遍性。5、社会影响风险本项目的社会影响风险，主要是指施工所在地区与项目实施的忽视性出现问题。从总体上看，本工程与施工村寨的互适性是良好的。但具体到某个施工点，可能会增加不必要的工程量；同时预先订好的材料价格提高到施工单位难以接受的程度，驱动社会风险发生的原因是利益关系。13.2 风险评估 本项目实92、施预测的5种风险中，其出现的可能性和影响程度各不一样。序号风险因素风险等级1市场风险较小2环境影响风险较小3投资估算风险一般4资金筹措风险较大5社会影响风险较小13.3 风险应对措施本项目可能发生的5个风险因素，虽然都要有预见性的在项目前期、规划设计阶段、加以评估和防患，更应在项目实施阶段提出正常情况下出现的防范措施和特殊情况下出现的处理预案。下面，对估计的5个风险择其对项目影响较大，发生可能性较大的两个因素，提出在施工阶段降低风险的措施。1.本项目估算金额10543.84万元。项目承包方要紧紧抓住中央大力扶持新农村建设这一最佳机遇，多向上级汇报和反应工程进展情况，争取在施工时，资金按时如期到93、位。对于自筹配套资金，乡镇和村领导也应及时向县报告，提出用什么专项资金解决，决不能留下资金缺口。资金到位与否是一项工程能否顺利进行的关键，项目承办单位负责人要主抓这项工作。2.本项目建设虽然和社会环境有良好的互适性，但其负面影响，也因文化素质、思想教育、价值观念不同而存在。社会风险是利益驱动而产生的。利益分配既有原则性，也有一定范围内的灵活性。因此，凡涉及群体或个人利益的问题，要通过当地政府协商解决，要有耐心地反复做工作，形成施工单位和当地政府、村民的良性互动，创造和谐施工环境。第14章 研究结论14.1 研究结论综上所述，报告得出以下结论：安徽省泗县新农村试点、示范建设是必要的、紧迫的、有重94、要的现实意义。1、项目依据国家“十一五”关于新农村建设的纲要，遵从泗县县委、县政府的指导，符合泗县及各乡镇发展规划的要求，结合村庄现状，紧紧抓住农民所需，提出了复合开发的理念，从理论上和实践上来看均具有建设的必要性、紧迫性和重要意义。2、项目的建设是一项提升城市形象和村庄形象的工程，它的建设完工必将给村庄的居住和文化生活带来全新的面貌。其意义在于规范村民居住和生产生活，美化环境，提升农民生活质量，改善村容村貌，为提升潞西市全市的品质和品位起到了积极作用。而且该项目的建设提出文明施工，不会带来负面影响。3、项目建成后，将很大方面的改善和方便村民活动和生活需要。由于项目建设注重自然环境与人文环境的95、营造和公共设施的建设，它将成为潞西市新农村的亮点，也将带动周边村庄的积极发展，从而最终达到泗县全部村庄的整治与改造。4、项目建设可以带动村民开辟增收致富道路，增加政府和村民的财政收入，增大就业机会，对经济发展和社会安定进步等均有着重要的意义和作用。因此，项目的建设是完全必要的。14.2 建议1、建议本项目尽快组织实施，以改善村容村貌，促进各族群众生活的改善和经济发展。2、建议施工时严格控制噪音，粉尘、垃圾等污染，同时做好环保工作。目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制单位41.3 承办单位简介41.4 项目区概况51.5 可行性研究依据91.6 可行性研究的范围1096、第二章 项目建设背景及必要性112.1 项目建设背景112.2 项目建设必要性14第三章 项目建设地址及条件173.1 项目建设地址173.2 项目建设条件17第四章 工程建设方案224.1 项目设计依据与原则224.2 工程规划方案234.3 工程技术方案254.4 给排水工程304.5 供电工程314.6 采暖及通风354.7 燃气设计37第五章 环境保护385.1 环境保护标准385.2 环境影响初步分析385.3 施工期环境保护措施395.4 运营期间环境保护措施415.5 绿化425.6 环境影响评价43第六章 节 能446.1 依据标准、法律、法规和规范446.2 能耗状况和能耗指97、标分析446.3 节能措施45第七章 劳动安全卫生消防487.1 设计依据487.2 危害因素及危害程度分析487.3 安全设施及措施487.4 消防设施50第八章 抗震设防528.1 编制依据528.2 建设场地条件528.3 建筑结构概况与抗震设计54第九章 组织机构与项目管理569.1 组织机构569.2 项目管理56第十章 项目建设实施进度5910.1 项目建设期5910.2 项目建设实施规划59第十一章 工程招标6011.1 招标依据6011.2 招标投标的基本原则6011.3 项目概况6111.4 项目提前招标情况6211.5 项目招标内容62第十二章 投资估算与资金措筹6512.1 建设投资估算的范围6512.2 投资估算依据6512.3 投资估算编制内容6612.4 资金筹措70第十三章 效益分析7113.1 项目实施对社会的影响分析7113.2 项目与所在地互适性分析7113.3 社会风险分析7213.4 社会评价结论74第十四章 社会稳定风险评估分析7514.1 社会稳定风险评估因素7514.2 项目建设社会稳定风险分析76第十五章 结论与建议7815.1 研究结论7815.2 建议78IV