1、三亚游乐场旅游建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月129可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司目录第一章 总 论61.1 项目名称及承办单位61.2 报告编制依据61.3 报告编制原则71.4 本报告研究范围81.5 项目概况、开发理念和建设目标81.6 推荐方案和主要经济技术指2、标91.7 研究结论11第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性122.1 项目提出背景分析122.2 项目建设的必要性182.3 项目建设的可行性242.4结 论31第三章 市场调查与前景分析313.1 市场基础调查323.2 市场发展预测35第四章 客源市场定位和旅游发展策略394.1 旅游发展策略394.2 项目建设原则42分期开发原则42第五章 项目定位和选址方案435.1 项目定位、主题、品牌435.2 项目选址方案和建设条件47第六章 总体规划设计和建设规模516.1 规划设计原则526.2 总平面布置536.3 游乐项目概念性设计716.4 旅游度假产品概念性设计876.5 旅3、游配套服务设施规划916.6 基础设施规划95第七章 环境保护、绿化、消防和节能1027.1 环境保护1027.2 自然资源保护和绿化1077.3 消 防1087.4 节 能108第八章 开发运营管理和市场营销策略1098.1 开发模式和盈利模式1098.2 组织机构和人力资源开发1118.3 经营产品与度假服务产品组合1168.4 营销策略和促销形式1238.5 解决经营季节性问题的措施129第九章 项目实施计划和一期开发工作安排1319.1 建设期工作计划及进度安排1319.2 项目近期（2010.9-2013年）开发主要工作计划132第十章 投资与成本估算13310.1 投资估算13414、0.2 资金筹措及使用计划13610.3总成本费用估算139第十一章 经济效益和社会效益分析14011.1 经济效益分析14011.2 指标计算与评价14311.3 抗风险能力分析14411.4 社会效益分析144第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位 项目名称: 三亚国际xx建设项目 拟建地点：三亚xx镇xx村 承办单位简介公司名称：北京xx旅游投资开发有限公司注册资金：1.6亿经营范围：旅游经营开发旅游相关产品开发1.2 报告编制依据1.2.1 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号）和2010年6月8日海南国际旅游岛建设发展规划纲要； 三亚市城市发展总体规划（195、952010）、三亚统筹城乡全面实现小康社会战略研究报告（2010）和三亚市旅游发展总体规划（20082020）； 项目投资方提供的基础数据、相关资料和xx镇xx村发展规划； 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划； 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“xx旅游循环经济示范区”； 坚持合理利用土地，发展低碳经济，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建6、设高标准的生态旅游休闲度假区； 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的旅游、饮食服务企业财务制度，以国家标准旅游区等级的划分和评定及投资方提供的相关项目资料为依据，对“三亚国际xx”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目7、投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。本报告不宜外传。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况“三亚国际xx”是积极响应党中央提出的海南旅游业改革创新发展战略，在海南省全面启动国际旅游岛建设的有利背景下，基于对三亚市旅游发展前景的分析，以游乐园、影视制作为投资主体，与xx镇xx村全面合作而筹划的影视制作、游乐场、休闲旅游和景观地产综合开发项目。该项目选址位于三亚市xx镇xx村西南角、天涯海角及南山景区以北地块，项目“核心规划区”用地2100亩，周边旅游地产度假及基础配套设施占地约800亩。含四大功能分区，即：主题公园、影视8、基地、好莱坞酒店及别墅群、未来世界飓风湾游乐区。拟分三期开发建设，建设周期78年。其中近期（20102013年）投资6.8亿元。1.5.2 开发理念打造国际水准的影视基地、游乐王国。1.5.3 建设目标一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合xx镇xx村共同组建“生态游乐发展联合体”，努力将“三亚国际xx”项目建设成为以“影视基地游乐游乐园景观休闲地产”为基本模式的“三亚国际级旅游示范区”。1.6 推荐方案和主要经济技术指标 各功能区规划建设主要项目及内容表1 功能区规划建设主要项目及内容功能分区规划用地（亩9、）投资额（万元）建设年份备注游乐园8003528020132016两项均属于主题公园部分不夜城2001152020132016影视基地12001369602010.92015好莱坞酒店及别墅群6008568020152018未来世界2001856020172018财务费用3000流动资金9000合计3000300000 项目主要经济技术指标表2 项目主要经济技术指标序号名称单位数量备注1项目建设总投资万元300000其中：自由资金万元173000主要指集团投入资金银行借款万元50000经济收益滚动收益万元770002营业总收入万元1644003年均经营成本万元452004投资利润率%27.5510、5投资利税率%36.736财务内部收益率%237投资回收期（静）年8.238投资回收期（动）年12.69财务净现值万元431449.91.7 研究结论“三亚国际xx”项目的建设，将大大推动三亚建设国际旅游岛的步伐，有效解决区域游乐设施缺乏问题，带动周边地区共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景分析 建11、设国际旅游岛的政策环境2009年12月31日，国务院正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号），标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设拉开了序幕。建设国际旅游岛是海南旅游业发展新的助推器，是新一轮海南改革的重要突破口，必然将进一步推动海南游乐园旅游产业的大发展。意见明确了海南国际旅游岛的战略定位，是成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区。这就要求海南要充分发挥经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。按照意12、见要求，在2015年，我省旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升；到2020年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际能行的旅游服务标准全面接轨。xx及主题游乐园建设应该成为海南国际旅游岛建设的重要组成部分。 海南旅游产业持续健康快速增长海南省政府屡次在工作报告中提出，加快旅游产业转型升级，努力打造国际休闲度假旅游目的地，把以旅游业为龙头的现代服务业打造成为支撑海南未来长远发展的重要支柱产业。中共海南省第五次党代表大会进一步明确：“旅游业是我省最具特色、最具潜力和竞争力的产业，大力发展以旅游为龙头的现代服务业，是实现海南长远发展13、可持续发展的必然选择。”表2 海南近几年旅游产业发展情况统计表年份2005年2006年2007年2008年2009年接待旅游人数（万人）1516.471605.021845.5020602250.33境内游客（万人）1144.301196.811397.001962.072195.18境外游客（万人）43.1961.6975.3197.9355.15旅游收入（亿元）125.05141.43171.37192.33211.7国内旅游收入（亿元）114.56123.57149.63165.01192.82国际旅游收入（万美元）12845.7722912.2830160.0437902.3318914、00.00（数据来源：海南统计局）建省20年间，海南累计接待国内外游客1.63亿人次，其中海外游客近800万人次，旅游总收入超过1400亿元。近几年来我省接待入境游客和外国游客的增幅在全国各省市中位居前列，旅游业各项经济指标逐年增长，对全省经济发展的贡献率逐年提高。2008年1-4月份，全省接待国内外游客731.08万人次，旅游收入72.61亿元，同比分别增长11.2%和11.4%；其中接待海外游客30.27万人次，旅游外汇收入12488.5万美元，同比分别增长8.15%和18.4%。2009年，接待旅游过夜人数超过2200万人次，旅游收入211亿元，分别是建省时的18倍和70倍。 世界电影制15、造业市场红火，投资潜力巨大电影制造，首屈美国好莱坞，自1907年，导演弗朗西斯伯格斯带领他的摄制组来到洛杉矶，拍摄基督山伯爵开始，这个有着明媚的自然风光、充足的光线和适宜气候的地方渐渐被许多业内人士所了解。慢慢地，到好莱坞这块宝地的电影剧组越来越多，美国电影业移师好莱坞的大转移开始，好莱坞已经成为世界电影之都。好莱坞电影在全球的影响随着时间的推移与日俱增，几乎集中了全美所有大型的电影制作发行公司，目前从事娱乐制作产业人数达到24万人，年收益达300亿美元。在好莱坞落户的像20世纪福克斯、华特迪斯尼、狮门影业公司、联艺电影公司、环球影片等电影公司每年都将上百亿美元收入囊中。好莱坞影片哈利波特、加16、勒比海盗、阿凡达、暮光之城系列影片、特工绍特等都几乎无一例外地拿下了亿万票房，令世界各国的电影公司都羡慕不已。电影产业是文化产业的明珠，对文化产业的发展带动能力明显、影响力巨大。作为娱乐业的火车头，好莱坞电影业带动了洛杉矶市包括音像、电视、印刷、出版、旅游等整个娱乐业的发展，不仅给洛杉矶带来丰厚的利润，而且在很大程度上塑造着洛杉矶的城市形象，从事娱乐相关产业的人员达60万。环球影城、迪斯尼乐园等闻名旅游景点以及蜚声全球的阳光、沙滩，每年给洛杉矶带来超过2000万人次的过夜停留游客，消费达到110亿美元。因此，在中国三亚打造这样一个世界级的电影制造中心，定位“世界电影中国制造”，打造另一个好莱坞17、，塑造另一个世界级旅游文化目的地，无疑具有巨大的投资价值和市场前景。 中国电影制造业的发展现状及问题从英雄开启中国大片序幕的那一天起，伴随着中国大片的争议就一直没有停止过，无论是张艺谋的英雄和十面埋伏，还是陈凯歌的无极，都无一例外遭到影迷的诟病，而出现这种一面倒被批评的局面。中国电影一直达不到国际水准，迟迟不能被国外市场接受。前段时间上映的国产大片唐山大地震，剧中大地震的场面让人印象深刻，催人泪下。但有多少人知道地震的特技镜头是中国目前无法完成的，又有多少人知道这短短几分钟的特技镜头就要耗资9000万的高价去请国外的公司制作。对于中国电影制造业的发展现状，冯小刚生气地批评：“真是要设备没设备，18、要技术没技术，中国电影制造业让中国只适合拍文艺片！”从我国电影行业来看，目前面临着电影制作水平还不太高、技术手段落后、传播范围狭窄、国际电影型人才缺乏等诸多问题。绝大多数电影无法走出国门，即使少数出口国产影片，也只限于国外少数小语种院线放映，无法渗透到西方主流社会群体，极大阻碍中华文化和我国“和谐世界”理念的传播。 互动体验式的游乐园娱乐呈现一片上扬的红火趋势随着社会的发展和时代的进步，群众需要有高品位、高水准的，更加侧重于互动体验式的新型乐园，尤其对于现代化主题乐园的期望值日趋高涨。有关专家认为，21世纪，世界将进入一个休闲经济的时代，休闲、娱乐和旅游业掀起的经济大潮将席卷世界各地。预计，未19、来10年国际游乐行业增长率为5；中国游协预计，中国游乐行业在未来10年的年增长率可达到8%，游乐园娱乐在现代多种多样的娱乐方式中所占的比重显著上升。而就岛城目前的旅游产业格局而言，海南目前的旅游场所虽每年都有惊人的游客接待量，且其观赏性和娱乐性都已达到国际化水准，但显然都没有走互动体验类的经营路线。由此可见，海南虽身为全国知名旅游城市，但却一直缺乏一个现代化的、与国际消费潮流接轨的乐园。岛城市民若想体验现代游乐设备的精彩刺激，则只能选择长途跋涉去外地的乐园。因此可以说，三亚国际xx的建成，不仅为市民享受休闲生活提供便利，更为海南城市旅游品牌的新格局奠定了坚实的基础。2.2 项目建设的必要性 改20、善中国电影制造落后局面，提升中国文化产业国际竞争力的需要在全球开放的今天，国际间的竞争将更加注重软实力，文化产业竞争力才是持久的竞争力。文化产业的竞争已成为未来国与国之间主要竞争手段之一。影视业是一国文化产业的重要组成部分，三亚国际xx项目中影视基地是主体。影视基地的主要功能分为：电影文化交流功能、高端电影制作功能、电影旅游功能等三大功能；其中电影文化交流功能将通过高水平制作基地建设，带动亚太区高水平电影产业交流和东西方电影文化交流，确立东方电影交流中心地位；高端电影制作功能将引进好莱坞高端产业资源，搭建高水平制作平台，吸引高质产业群体集聚，发展自主核心能力，提升我国电影品牌价值；电影旅游功能21、则通过东方好莱坞电影基地的品牌发展，开发相关旅游产品，以电影文化为主题灵魂，带动海南地区新一轮旅游发展。 图1 国内主题公园分布示意图通过建立“中国好莱坞电影世界”，发展并赶超世界先进电影工业水平，不断扩大世界电影中国制造的市场，改变世界电影工业的格局，确立世界电影中国制造中心地位；发展世界级电影工业旅游基地，打造中国电影文化旅游国际新城。“中国好莱坞电影世界”项目与好莱坞合作，是开辟中国文化走向世界的里程碑；必将对带动中国电影产品走向世界，扩大我国文化在世界主流社会的覆盖范围，增强中华文化在全球的影响力起到积极的推动作用。 填补海南旅游市场供给空缺的需要海南当前已建成亚龙湾、南山、天涯海角、22、大小洞天、博鳌、七仙岭、呀诺达热带雨林等一批精品旅游景区和度假区，正在着手建设海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区。随着旅游开发由滨海向腹地延伸， 生态游、高尔夫休闲游、热带雨林探奇、河湖旅游、风情温泉游、康体保健游、黎苗文化体验游等一大批特色旅游产品快速发展，海南旅游已由单一的滨海观光旅游向复合型的休闲度假转变，正在形成观光、度假和特色旅游互为补充、共同发展的产品结构。但是，如此具有国际竞争力的旅游的城市，除了得天独厚的天然资源外并无大型的游乐场所，这一空白使得海南这座美丽的城市添上淡淡的遗憾。因此在这种政府支持及经济增长稳健的大环境下，选择在海南打造一座具有国际先进23、设施的大型主题游乐园，不仅满足海南旅游经济发展的需要又可取得可观的经济收益，是一个双赢且持续性长的经营项目。 加速推进海南建设国际旅游岛步伐的需要海南国际旅游岛建设发展规划纲要里明确提出，国际旅游岛建设目标是到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高,旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人天次,旅游总收入1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%。全省人均24、生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平,可持续发展能力进一步增强。这些目标的实现决定了海南必须要打造出数条海南旅游黄金路线、多个精品度假旅游区以及高品质的景点旅游景区和相当数量的五星级国际水准的度假型酒店为支撑。使海南拥有一批具有国际性的吸引物，塑造与我省自然环境和旅游资源优势相匹配的海南旅游品牌形象。目前，海南国际旅游岛的建设工作正稳步推进，旅游业的国际化改造工作正在加紧进行，三亚xx项目的加入，定会使国际旅游岛的建设锦上添花。 海南旅游产业结构调整的需要海南凭借其得天独厚的自然资源优势，经过十多年的积累，旅游产品不断丰富，休闲度假明显提升25、，休闲旅游产品已得到国内乃至国际旅游市场的广泛认同，特别是经过近几年的宣传推介，愈发引起游客的兴趣。已成为国内最像度假地的度假地，并引起国内外旅游业者和投资者的关注，尤其是度假休闲式的旅游项目倍受投资商的青睐，前往洽谈合作开发的人士络绎不绝。目前海南各地旅游景区和景点大都重复利用阳光、沙滩、海水、绿色、空气等做文章，大肆宣扬这些所谓的度假旅游胜地的资源优势。然而历经了十几年的发展，海南传统的观光休闲度假游的发展已遭遇瓶颈，来海南旅游的旅客在旅游结束后的普遍感受是看海踏浪在整个旅程中反复上演，再美的风景也经不起重复观赏的蹉跎，游客早已对这些沙滩海水失去了最初的憧憬和兴趣。缺乏创新的旅游景区很难让26、游客再重复购买海南的休闲度假旅游产品，海南旅游业的持续发展面临着裹足不前的尴尬困境。xx旅游景区克服了传统旅游景区的局限性，集结观光、体验、互动、刺激等特点，增强了游客游玩过程中的积极性和参与性。这样的项目有潜力也必将成为海南休闲度假旅游的“亮点”，将为海南旅游业产业结构的调整奠定良好的产业基础。2.3 项目建设的可行性 海南正大力提倡发展循环经济、低碳经济2009年12月7日18日举行的哥本哈根气候变化大会让低碳概念迅速红遍全球。我省于2009年12月20日获评审通过的海南省建筑节能专项规划纲要(2011年-2015年)与之相呼应，提出在海南建设低碳生态城市和低碳生态城镇。该规划纲要提出，海27、南要形成低碳生态城镇发展模式。通过提高建筑能效，加大可再生能源建筑应用比例，提高建筑能源运行效率，实现人居环境与建筑节能的和谐发展，在全省形成低碳、生态城镇发展模式，建设若干个低碳生态城市和低碳生态城镇。为此，我省将转变建筑节能发展途径，从单体节能走向城区低碳、生态发展，结合海南建设生态省，逐步建立由低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市构成的多层次海南省低碳生态节能框架。建设“三亚国际xx”项目，打造“三亚旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。例如，xx内将全部建设生态停车场，在停车场地面铺设可吸收更多太阳辐射的透水透气材料，种植草坪和树木，利用树木作为车28、位与车位之间的隔离手段，最终达到“树下停车、车下有草、车上有树”的环保效果，从而有效降低车内温度，避免猛开空调降温。该xx景区将从多方面以自己的实际行动极力践行低碳化旅游方式，发展低碳旅游，做海南建设低碳环保省区的排头兵，因此定将得到政府及相关部门的支持和鼓励。 海南旅游基础设施日趋完善海南岛北有海口美兰国际机场，现已进入全国八大航空港之列；南有三亚xx国际机场。建成了576公里的环岛高速公路和海口至文昌高速公路；开通了粤海铁路、西环铁路，实现了三亚与京沪穗一线通，东环铁路也已动工兴建。全省98%的A级旅游景区(点)已按标准完成了厕所的改造，旅游服务环境明显改善。电网即将与内地联网，通信网络覆29、盖全岛，电话普及率居全国前列，医疗设施设备不断改善，城市现代化水平不断提高。旅游产业已形成较为庞大的规模，目前全省有旅行社150家，其中国际旅行社41家，国内旅行社109家；各类旅游景区、参观点69家。全省有A级景区(点)29家，其中5A级2家，4A级7家；获得全国农业旅游示范点的3家。旅游饭店423家，星级饭店266家，已评定五星级饭店14家、四星级饭店53家、三星级饭店118家、二星级69家、一星级12家；共有客房3万余间，床位7万多张。旅游汽车1800多辆，自驾车租赁公司16家。导游7274人，旅游行业管理人员17730人，与旅游业直接相关的从业人员超过了13万人。全省已形成了基本配套的30、旅游产业接待体系。 中国有潜力成为世界电影制造中心 图2 世界电影制造中心分布首先，大片纷纷来华取景，中国元素连续出现在全球顶级大片中，中国的世纪可能提前到来了。动作大片功夫之王，敦煌的沙漠、安吉的竹海都会出现在影片中，更增添了几分神秘与秀丽；木乃伊3则连故事都与古老的东方文化有关，讲述兵马俑“复活”后发动攻击西安自然成为必不可少的外景点。至于备受瞩目的蝙蝠侠：黑夜之神，则取道香港，拍下了维多利亚港的靓丽夜景。2012拯救全人类的诺亚方舟的拍摄地，经证实是在四川贡嘎山燕子沟取景合成。阿凡达海报上的悬浮山，一看就觉得很眼熟，后经通过阿凡达剧组证实位于中国的张家界。来中国取景的好莱坞大片络绎不绝，31、中国在电影拍摄方面的优势将逐渐突显。 其次，中国境内电影拍摄的必备资源丰富多样。一方面，中国自然风光秀美迷人，海南三亚的天气好，日照时间长。虽然电灯已经发明了，但拍摄的最好光源是阳光。除此之外，海南视野宽广，沙滩、椰风、海浪等热带风情元素应有尽有，对电影拍摄有利。非诚勿扰2已于今年7月在三亚开机，剧中将有大量片段取景亚龙湾。另一方面，中国地域广阔，地形地貌奇特多样，雪山冰川一应俱全。西北的大漠风光、东北的冰天雪地，西南的神秘高山、东南的汹涌大海。这些都是国际大片绝佳的拍摄场地和取景场所。 华点通国际顾问咨询有限公司提供技术支撑华点通国际顾问咨询有限公司是新加坡华点通集团和美籍华人苏珊博士在新加32、坡共同创办并在2000年把总部和业务转移到中国北京。华点通国际顾问咨询有限公司致力于用先进的理念、国际化的视野、本土化的思考和个性化的手段为每个客户提供别具特色的、超值的、有实效的专业咨询服务，是北京地区颇具声望和值得信赖的国际性咨询公司之一。近年来，党中央、国务院多次强调要大力扶持文化产业，明确了“扩大我国文化的覆盖面和国际影响力”的战略目标。为响应国家号召，多年来，华点通公司一直专注于利用国际顶级传媒资源，加速推进中国文化走向世界的步伐，让世界了解真实的中国，带动中国文化产业与世界文化产业的实质性合作。华点通经过不懈努力，通过美国好莱坞电影制作公司（HMW）与美国好莱坞电影界的精英团队达成33、协议：投资建立“中国好莱坞电影世界”，引进好莱坞电影产业核心资源，在中国打造世界级技术实力的电影生产运作平台，推动中国电影工业进入国际主流市场，形成世界电影中国制造的能力，提升中国文化产业的整体实力。2010年5月份，华点通已经针对方案设计的功能落实了美国好莱坞投资商，并与好莱坞的核心企业和部门如索尼电影公司（Sony Pictures）、华纳兄弟电影公司（Warner Bros.)、南加州电影学院（USC）、维塔特效公司（ex-CTO of WETA）等达成和作意向，共同打造“中国好莱坞电影世界”。三亚国际xx项目投资方北京xx旅游投资开发有限公司，取得了与华点通公司的战略合作，与对方形成了34、战略合作关系，项目建设将取得相应的知识产权，这为项目的建设提供了强大的技术支撑和保障。 三亚作为海南面向世界的门户区位优势显著三亚位于海南岛最南端，其境内的旅游资源具有丰富性、惟一性、珍稀性和密集性，拥有阳光、海水、沙滩、气候、森林等十大风景旅游资源，旅游景点是海南省所有市县中最密集的，旅游业的规模效应显著。海南省旅游发展委员会历年统计数据显示，从全省各市县接待过夜人数来看，三亚接待人数占了全省将近三分之一。例如，2009年，海南接待过夜游客人数共2250.33万人次，三亚市就接待了其中的669.05万人次，同比增长10.7%。该xx项目建设地址位于三亚市xx镇xx村，且距三亚明星旅游景区天涯35、海角景区仅数百米之遥，又临近通往南山佛教文化旅游胜地的必经之路，可充分利用这两个高品质景区之间的规模带动效应。三亚市每年的游客数量基本按10%的速度递增，如此庞大的客流量为主题公园的建设提供了客流保障。而xx项目的新建又为三亚旅游资源注入新的元素，新旧景区相结合，观光旅游景区和互动体验主题公园相映衬，将会为三亚旅游的发展增添新的生机和活力。海南将日渐成为中国旅游业加速转型升级、参与国际竞争的风水宝地和前沿阵地。2.4结 论 建设三亚国际xx是积极响应国家政策要求，满足社会主义市场经济的需要，提升居民物质基础与精神文明的有效方式，促进当地产业结构优化升级，解决目前和未来可能面临的失业问题，重新整36、合海南旅游资源，促进旅游产业结构调整的一个极为重要的举措，该项目必将严格按照法律法规经营，在政府主管部门的关心指导下，发挥好自身应负的责任与义务，合理经营，自负盈亏。在当前的政策环境、市场环境下，建设三亚国际xx项目具有可行性。第三章 市场调查与前景分析3.1 市场基础调查 居民收入与消费 （一）世界经济发展概况2010年上半年，全球经济继续延续复苏的形势。依据IMF（国际货币基金组织）宣布的资料显示，全球主要经济指标，工业生产指标、全球贸易指标、全球就业指标、全球零售指标均显示出2008年第四季度世界经济在呈现探底以后开始逐步反弹。尤其是工业生产与全球零售均恢复到了危机之前的水平。 二季度以37、来世界经济复苏节奏放缓，随着全球经济刺激政策的退出与欧洲债务危机的加深，主要经济体呈现了复苏放缓的迹象。全球的金融市场表现疲弱，其中股市表现最为糟糕，以中国股市为最，发达经济体股市表现明显好于新兴经济体。而与之相反的是黄金与美指，均录得10%以上的涨幅。 世界主要经济体的PMI（采购经理人指数）从今年4月份以来呈现了向下的偏向，显示了世界经济呈现了放缓的趋势。需求指出的是，PMI还是大于50%，表示经济在上升，倘若PMI呈现低于50%的趋向，则是经济的降低开始。所以我们强调的是世界经济仍处于恢复阶段，只是速度放缓了。三亚国际xx项目要将世界经济发展概况和趋势考虑在内，而世界经济目前呈现的发展良38、性趋势是对项目建设的莫大鼓舞。（二）中国国内居民收入与消费概况2009年12月21日，由中国社会科学院社会学研究所、社会科学文献出版社联合主办的 2010年社会蓝皮书发布暨中国社会形势报告会在北京举行。社会蓝皮书指出，2009年，我国城乡居民收入继续保持增长，统计数据显示：2009年1月至9月，城镇居民人均可支配收入为12973元，扣除价格因素，实际增长10.5%，增幅比上年同期提高2.1个百分点；农村居民人均现金收入4307元，扣除价格因素，实际增长9.2%。与此同时，居民消费能力增强。收入是消费的基础，是影响居民消费最直接、最重要的因素。2009年，受国际金融危机影响，从中央到地方政府制定39、了扩内需、保增长措施，使居民人均可支配收入增长13.1%。2010年来，世界经济逐步复苏，中国经济的发展更是蒸蒸日上，人民收入增长，居民消费能力也随之显著增强。另一方面，居民消费信心增强。随着社会保障体系进一步完善、各项保障措施不断落实、保障力度持续加大，国家和个人交纳的保障费用成倍增长，居民消费后顾之忧减轻，预期负担降低，消费信心增强。（三）海南省收入与消费随着近年来海南经济的持续发展，海南人民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。呈现出下列特点:（1）食品支出增幅快速回落，恩格尔系数下降1.4个百分点。2009年食品价格有所下降，食品支出大幅回落，人均食品消费支出4974.12元，同比增40、长8.1%，同比回落23.4个百分点，扣除食品价格上涨因素后实际增长8.6%。2009年食品消费支出占消费支出的比重(恩格尔系数)为43.4，同比下降1.4个百分点。（2）汽车消费快速升温，成为2009年消费新亮点。2009年城镇居民人均交通和通讯支出1666.15元，同比增长34.3%。 随着居民收入不断提高，同时国家对车辆实行多项优惠政策，对居民购车产生了积极的推动作用，促使交通支出出现大幅上涨。调查显示，2009年城镇居民家庭平均每百户家用汽车购买量为1辆，车辆用燃料及零配件人均支出302.56元，增长23.3%，到09年末，城镇居民家庭每百户家用汽车拥有量达10辆。家用汽车购买量的增加41、，使人均交通费支出达1044.03元，同比增长53.8%；人均通讯支出622.11元，增长10.8%。（3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。上半年，人均教育文化娱乐及服务支出351.23元，同比增长10.0%。其中参观游览、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均63.58元，增长65.8%；教育支出人均175.80元，增长33.4%。今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。3.2 市场发展预测我国大型主题游乐园的时代已经来临，大大小小的主题公园如雨后春笋般再次崛42、起，整个中国似乎都刮起了一场主题公园的旋风，北京的xx，广州的长隆欢乐世界、珠海的神秘岛、大连的发现王国、宁波的xx山主题乐园、抚顺的皇家极地海洋世界、香港的迪士尼，以及青岛的极地海洋世界等纷纷开业迎客，接下来还有天津还在筹划的环球影城主题公园、上海仍在筹备的上海迪斯尼。 在我国,第一个真正意义的大型主题公园是1989年开业的深圳锦绣中华微缩景区。得益于荷兰“马都洛丹”小人国的启示,锦绣中华将中国的名山大川和人文古迹以微缩模型的方式展现出来 ,取得了轰动性的成功,开业一年就接待了超过300万的游客, 1亿元的投资仅用一年的时间就全部收回。 大型主题游乐园良好的经济效益和社会效益起到了强烈的示范43、作用,引致了20世纪90年代初主题公园的又一次投资热潮。20世纪80年代至今，全国已累计开发主题公园式旅游点2500多个，投入资金达3000多亿元。国家旅游局预测，2010年国内旅游消费总额将达到人民币1万亿元，旅游将成为与汽车、房产并列的消费热点。中国的旅游者消费支出结构是住宿、餐饮等费用支出比例较低，景点门票的费用支出比例较高。按此模式预测，届时国内旅游消费总额将有数千亿元用于旅游景点支出，主题公园作为新兴旅游景点必将分得可观的收益。 以下将从国际xx项目自身的优势和所面临的机遇对其市场发展前景进行分析和预测：（1）国家对于旅游业的发展目标和举措，营造良性投资环境按国家旅游局制定的旅游业发44、展“十五”规划基本思路，到2020年，中国海外旅游人数将超过21000万人次，旅游外汇收入580亿美元以上。国内旅游将达到29亿人次以上，旅游收入将达20400亿元人民币以上。旅游业总产出将达到2.5万亿元人民币以上，相当于国内生产总值的比重将提高到8%左右。国内外学者一致看好中国旅游业的发展前景，中国将成为世界旅游强国。包括世界旅游组织（WTO）在内的权威性组织均认定2020年中国将成为全球旅游首位旅游目的地国。目前，国家已把海南建设国际旅游岛上升到国家战略的高度，作为海南主导产业的旅游业必然将会得到更多的培植和发展，因此，政府对于旅游业的政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，旅游管理体制45、和旅游企业改制重组将加快进程，刺激国民旅游消费的措施将更多。另一方面，国家正大力提倡“发展循环经济”，这些目标与举措都为此xx项目的建设与发展提供了良好机遇。（2）国民消费结构变化促进了旅游、休闲的发展。一般而言，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正比例关系。2010年9月3日，亚洲开发银行日前公布的亚太地区2010年关键指标显示，按照购买力平价（PPP）计算，2009年中国大陆人均实际GDP为6914美元。收入水平日渐上升，人们的消费结构随之发生变化，逐渐由衣食消费为主向住行和休闲娱乐消费转移，旅游活动的参与率明显升高，这为“三亚国际xx”的旅游发展提供了良好的市场发展契机。（3）市场需46、求趋势正发生变化，游客对“娱、乐”的需求较高近年来自驾车、旅游包车、旅游包机和旅游列车逐年增长，自组散客、家庭旅游、小包价散客、单位组织、协会俱乐部组织成为主流。旅游需求正由单纯的观光旅游向观光、休闲、生态、度假、养生、会议、宗教旅游和特种旅游多样化发展。为体验区域差异和风情的中远程旅游者越来越多，将超过短程和一日游的旅游者。旅游消费档次上升，由普通、低价旅游向中高档、高档、奢侈、刺激、享受旅游演变。传统的观光旅游固然保留着其队游客的吸引力，但观光旅程中被动的听讲解、而没有参与性活动，会使旅游的满足感大打折扣。现今人们已经不满足于做一个旁观者，越来越要求旅游活动融新、奇、特于一体，并具有一定的47、娱乐性，甚至追求冒险刺激，希望参与其中，获得体验。固然，每一个项目都会有其自身的劣势，也会面临外部环境的威胁，但对于“三亚国际xx”项目，其优势和机遇更为突出。项目投资方自身也具备较强的资金实力和策划能力，根据当前的市场形势，借助海南建设国际旅游岛的有利时机，如果能够坚持项目运作高起点、高标准原则，前期注意加强市场调研和策划研究，后期严格控制开发成本和管理费用，同时，加大营销推广力度，走差异化、错位竞争策略，项目发展市场前景是十分广阔的。第四章 客源市场定位和旅游发展策略4.1 旅游发展策略跨越式发展策略“三亚国际xx”项目应在建设国际旅游岛的背景条件下，实行社会成本和生态成本双低的资源有效配48、置，优化区域内的投资创业环境，集中公共资源、社会资源，有目的、有计划、有步骤地开发，才能做到经济效益、社会效益、环境效益的高度统一和居民、投资者、旅游者、地方政府共同受益。跨越式发展是一种高水平的发展，要在科技进步的推动下，努力实现影视基地技术、质量、效益的新跨越。品牌形象策略品牌形象是一个综合性的概念，是营销活动渴望建立的，受形象感知主体主观感受及感知方式、感知前景等影响，而在心理上形成的一个联想性的集合体，品牌形象是一种资产，品牌形象应具有独特个性。“三亚国际xx”要通过项目建设、旅游服务、景观绿化、旅游商品和全方位的旅游公关推广活动（含特色鲜明的节庆活动），促使旅游者、公众和媒体从视觉和49、实地体验中加深印象，从而使“三亚国际xx”树立起一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的高品牌认知度、品牌传播度、品牌知名度、品牌美誉度、品牌忠诚度、品牌追随度的现代影视娱乐城的品牌形象，成为推动三亚旅游业、乃至海南国际旅游岛第三产业持续发展的不竭动力。可持续发展策略“三亚国际xx”的发展既要实现旅游开发建设区域的项目、产品、服务、管理和环境的协调有序，也要实现控制区域景观和环境的整体和谐，更应实现“三亚国际xx”旅游景区与周边社区、旅游业与相关产业、旅游经济与三亚市政建设的协调同步发展，以取得政府、民众、经营者的互利共赢，实现经济效益、社会效益和环境效益的和谐统一，为三亚市旅游业长远稳步50、发展奠定坚实的基础。竞争与合作策略旅游市场和旅游产业在空间上存在竞争和合作关系。在区域经济一体化、市场高度开放、市场规则日益完善的趋势下，旅游产业的合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部（周边）的一体化和外部的一体化。实现大旅游、大产业、大合作，基本路径是政府主导和市场运作，即发展三亚旅游业应在政府的主持、引导、调控下，整合周边天涯海角景区、南山文化旅游区、西岛景区等著名景点，实现一体化开发、一体化管理、一体化推广促销。人才培养策略“三亚国际xx”实施人才策略，目的是培养、造就一支数量充足、结构合理、素质较高、适应国内外市场发展的旅游人才队伍，包括行业管理人才、企业经营管理人才和技术51、人才。为此，必须利用和开发市内外、国内外人才市场和人才资源，运用内部培育和外部引进两种方式，构筑整体素质、能力超过周边区域的人才高地。同时，“三亚国际xx”项目要开通多渠道的人力资源开发途径，并以法律、经济和制度手段，营造重视人才、吸引人才、激励人才、合理使用人才的氛围。文化提炼策略一方面，通过把影视制作仿真与游乐场相结合，充分挖掘三亚市的地脉和文脉，通过游乐项目、旅游活动和环境营造吸引游客、寓教于乐、寓文于游，将游客深深领入到电影的世界与欢乐的世界，从而提升“三亚国际xx”内在和外在精神价值，促进无形资产的保值增值。另一方面，通过核心文化提炼、手册编写推导、礼仪庆典策划、企业内刊创办、团队旅52、游拓展等具体项目，提供全方位的文化服务，打造优秀文化工程，整体提升文化竞争力和团队凝聚力，让员工成为“三亚国际xx”的战略合作伙伴，让优秀的企业文化更生动具体、繁衍不息。4.2 项目建设原则协调统一原则紧紧抓住旅游“娱、验、游、购、吃、住、行”七要素，以节能为根本、以科技为依托、以项目为支撑，通过对资源的系统化整合和市场化运作，全面启动并构建循环经济产业“链”。同时，协调好xx对环境效益、社会效益、经济效益之间的影响，努力创建一个特色鲜明、环境优美、设施完善、人与自然协调发展的影视游乐主题公园。分期开发原则未来十年，将是海南建设国际旅游岛的高峰时期，也是“三亚国际xx”旅游发展的关键时期，必须53、采取抓住重点、分期开发原则，立足近期、放眼长远，高标准、严要求地进行开发与建设，并随世界宏观经济形势、国内市场环境和旅游产业的发展变化，适时进行修改调整与进一步完善。在开发建设过程当中，特别要注意根据旅游地发展阶段特征（参见表2）适当调整发展策略。表4 旅游地发展阶段特征阶段特征酝酿或探索阶段起步或参与阶段发展阶段成熟或巩固阶段旅游者人数很少少高速增长低速增长旅游者类型探险型（少数）探险型或开拓型大众市场（开拓型/跟随型）大众市场（跟随型/重游型）经营部门很低或亏损低达最高水平持平资金流动反向流动反向流动中速流动大量流动竞争对手无很少增加众多第五章 项目定位和选址方案5.1 项目定位、主题、品54、牌项目定位（1）项目发展定位通过建立“中国好莱坞电影世界”，发展并赶超世界先进电影工业水平，扩大世界电影中国制造的市场，改变世界电影工业的格局，确立世界电影中国制造中心地位；发展世界级电影工业旅游基地，打造中国电影文化旅游国际新城。建设成为设施完善、特色鲜明、环境优美、人与自然协调发展的，融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的大型影视拍摄基地和欢乐度假旅游胜地，影视文化与旅游文化完美结合的国家5A级主题旅游景区。（2）项目功能定位项目主要包括四大功能定位：欢乐主题公园、高端影视基地、度假酒店别墅、未来高科世界。欢乐主题公园定位与大型的游乐场所，包括蚂蚁王国儿童区、飓风湾游乐区、欢乐时光游乐区55、金矿镇游乐区、不夜城等，适宜于儿童、青少年、中老年等不同年龄段的游客群体。高端影视基地的主要功能分为电影文化交流功能、高端电影制作功能、电影衍生旅游功能等三大功能。电影文化交流功能：将通过高水平制作基地建设，带动亚太区高水平电影产业交流和东西方电影文化交流，确立东方电影交流中心地位。高端电影制作功能：将引进好莱坞高端产业资源，搭建高水平制作平台，吸引高质产业群体集聚，发展自主核心能力，提升我国电影品牌价值。电影衍生旅游功能：通过东方好莱坞电影基地的品牌发展，开发相关旅游产品，以电影文化为主题灵魂，带动地区新一轮旅游发展。 度假酒店别墅定位在五星级高档度假休闲酒店，包括好莱坞酒店和乐园酒店以及56、欢乐汇商务别墅，满足影视摄制组的入住、影视明星的入住、商务人员入住以及其他普通游客的度假入住。 未来世界是定位为海南省的建筑精神地标，它是未来高科技条件下的都市建筑模拟。它对于能源的利用将达到100%，其主体承重结构将极具创新意义，在技术潜力、施工方法和经济性方面全面超越从前，在美学上也对人们的常识构成挑战，如以前的水晶宫、埃菲尔铁塔等。（3）项目市场定位以多样化的游乐设施项目、规模宏大的人文科技景观、得天独厚的自然滨海风光以及设施齐全的影视拍摄功能吸引国内外影视摄制组、爱好影视的游客以及其他来三亚旅游的游客，以国内市场为主、国际市场为辅，成为海南省三亚市最重要的旅游目的地之一和具有示范意义的57、影视文化与旅游文化相结合的旅游景区，与天涯海角景区、南山文化旅游区形成三足鼎立之势。（4）项目形象定位以富有特色的影视文化旅游产品、良好的知名度与美誉度、热情周到的服务和科学严谨的管理，成为三亚和海南国际旅游岛的旅游度假胜地。项目主题项目主题定为：欢乐世界与影视/ 国际影视与娱乐之城项目品牌为满足中国影视发展摄制基地的需要以及居民对亲身体验和感受电影的需要，依托滨海沙滩蓝天白云独特的自然风光，立足于不断打造世界级技术实力的电影生产运作平台与摄制基地、不断提高对游客服务的质量水平、不断强化经营管理效率，以“影视拍摄”“影视体验”“大型娱乐”为重点内容、以“景区地产”为效益支撑，整合内外资源和周58、边天涯海角景区、南山文化旅游区、西岛景区等著名景点，构成“海南国际旅游岛旅游示范区”的强势品牌，对外统一宣传促销。项目的整体营销口号定为：世界电影，中国制造。5.2 项目选址方案和建设条件地理位置（1）三亚位置：三亚在中国对世界的交往中有独特的区位优势。从三亚向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向西南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900公里左右，是祖国真正的南大门。三亚重要的地理位置，参加图3-1。图3 三亚在世界的地理位置（2）项目位置：项目选址位于项目区所在地xx镇xx村位于三亚市中部，地理坐标为北纬1818，东经10926。东邻田独镇，西与天涯镇接壤，南临大海59、，北靠保亭黎族、苗族自治县。xx镇东邻三亚市区，镇区中心至三亚市区10公里，至海口市283公里。项目所在地理位置参见图5-2。图4 项目区与交通位置示意图交通条件项目所在地有225国道和铁路经过，距三亚xx国际机场仅3公里，距西线高速入口处仅3公里，距离三亚港约10公里，交通条件十分优越。其中，三亚xx国际机场是海南岛南部唯一的一座现代化的4E级干线机场，目前已开通航线 106 条，其中国内航线 103 条、国际地区固定航线 3 条、临时旅游包机航线 20 余条；与 63 个城市通航，其中国内城市 38 个、地区城市 2 个、国际城市 23 个。自然条件（1）地形、地貌、水文项目区地貌类型多样60、，适宜游乐项目的开发，xx村地处五指山脉南麓，三亚湾北缘，依山傍海，分布有山地（海拔5001000米）、丘陵（海拔100500米）、台地（海拔50100米）、谷地和阶地平原（海拔50米以下）。它们分别占土地总面积的33.4、25.2、15.5、2.6和23.3。项目区水资源丰富，地下水水质较好。xx镇范围内有主要河流三条，即宁远河、六罗水、水蛟溪，以及岭渣水库、福万水库、水源池水库、汤他水库等，地下水储量0.32亿立方米。（2）气候资源三亚市xx镇xx村气候独特，受来自大陆的东北季风和源于南海的西南季风的交替影响，属于热带海洋季风性气候，全年气温较高，光照强度大且时间长，年平均气温25.4，气61、温最高为七月，平均气温28.4；气温最低为1月，平均气温21。日照时间长，全年日照时间达2287.3小时。雨量充沛，降水集中，干湿季明显。三亚xx镇年平均降水量1826.5mm,最大年降水量1871mm,最小年降水量747mm，每年5至10月为雨季，雨季降水量占全年总降水量的91.7%；11月至翌年4月为旱季，旱季降水量仅为全年的8.3%。年平均相对湿度79%，年蒸发量1950.7mm。三亚xx镇多年平均气温见下表5-1。表5 xx镇多年平均气温月份123456789101112全年平均气温20.922.024.226.528.228.528.427.827.225.823.921.825.462、（ 数据来源：三亚市海洋与渔业局） 第六章 总体规划设计和建设规模6.1 规划设计原则6.1.1 2010年6月8日，国家发展改革委正式批复海南国际旅游岛建设发展规划纲要（简称纲要）。根据纲要，海南将加快开发包括三亚亚龙湾国家旅游度假区在内的个旅游景区与度假区，加快建设游艇码头、博鳌机场、东环铁路、邮轮母港等基础设施，落实好26国免签证政策，建设离岛免税店和离境免税店等，并力争到2020年将海南初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。根据这一国家战略，海南要充分发挥经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发63、展方面走在全国前列。合理规划布局，突出地方特色，建设独具匠心的现代化生态旅游循环经济景区。6.1.2 针对项目自身的特点，结合周边各方关系及其它景区情况，进行统筹规划安排，建设内容避免出现与其它项目（景区）重复的现象，要有新概念，旅游项目设计要具备新颖性、经济性，能实现可持续性经营；旅游项目和景观地产能相互支撑，达到“以旅游带动景观地产、以景观地产支持旅游开发”的效果。6.1.3 坚持远近期相结合的原则，远期强调控制，近期突出建设。6.1.4 规划布局和建筑设计方面，要勘察自然、顺应自然、有节制地利用和改造自然，以营造适合人心健康及其行为需要的最佳人居环境，达到阴阳和谐、天人和谐、身心和谐的至64、善境界。注重景观效果、生态理念，倡导节约和环保。 游乐项目设计要突出建筑物和构筑设施的外部造型，以新奇特吸引消费者的眼球，使其产生兴趣和偏好，力争创造具有时代特色的建筑文化。 旅游游乐活动设计要突出节事活动的作用。可组织一系列比赛和大奖赛，包括网络虚拟的实地竞赛和网络创作比赛。在春节，还可组织洋庙会，以西式演艺、杂技、魔术、狂欢吸引本地居民和商贩。夏季可举办啤酒节、夏季消暑纳凉夜游活动等。 突出设施设备的安全和运营规范，设备购置和安装调试一定要选有资质和国家许可证的厂商。大型机械性游艺机的操作和维护者，必须持有相关职业的岗位资质证书，并辅之以完善的规章制度和严格的巡回检查制度。6.2 总平面布65、置6.2.1 总平面布置原则（1）根据功能不同，进行合理的分区布局。（2）充分考虑与城市道路和“旅游路”的关系，合理布置道路网络。（3）以“资源共享”为出发点，在空间安排上合理安排停车区域和大型广场，对游乐景点、休闲度假、商业设施进行综合布置。（4）各功能分区合理布置内部交通系统，以“人车分流”为原则，既有机结合，又相对独立，形成通畅的车道系统和丰富的步行系统。（5）按照可持续发展概念合理进行项目规划，以利于分期开发建设。6.2.2 总平面概述“xx”项目总面积3000亩，本着“保护胜过开发、在保护中开发、在开发中保持生态”的原则，项目规划范围内分四大区域，即：影视基地、主题公园、酒店别墅和未66、来世界。核心建筑包括好莱坞标志及好莱坞山；东方好莱坞电影制作中心（地上地下）；东方影城；星光大道、秦皇剧院和不夜城；明星俱乐部、养生会馆和旅游商务中心等。6.2.3 各功能分区建设内容概述图6 三亚国际xx功能区域图（一）主题公园主题公园的主要部分又分为六大区域，即：蚂蚁王国儿童区、飓风湾游乐区、欢乐时光游乐区、金矿镇游乐区、不夜城。购物，纪念观光，文娱项目都很丰富。图6 主题公园功能图 （1）蚂蚁王国儿童区规划用地400亩，含“水上娱乐区”和“陆地娱乐区”两大部分。 给孩子们梦幻国度的纯真体验，游乐项目设计主要由“蚂蚁城堡（内有十余项游戏项目）”和“水蛙战舰”、“弹跳袋鼠”、“蚁兵战车”、“67、迷你漂流”、“泡泡大战”、“欢乐飞艇”、“跳跳蛙”、“转转杯”、“疯狂精灵”、“蚂蚁运输队”、“虫虫跳伞队”、“浪花飞舞”、“北极探险”等十三个项目组成。另有小丑互动滑稽表演和蚂蚁广场等主题景观。餐饮设施有蚂蚁王国餐厅，购物商场有蚂蚁家园等。该区域的游乐设施和建筑物宜采用与环境相协调的形式。建筑色彩可比较丰富，墙面以白色、鹅黄、青灰为主，屋顶采用暗红、宝石蓝、草绿、青灰等活泼色彩。计划通过招商引资，引进国际著名娱乐品牌和国内外投资基金，共同参与开发建设。（2）飓风湾游乐区该区的主要游乐项目有经典的水上项目激流勇进和峡谷漂流，有两座翻滚座舱的“完美风暴”，让您真正体会天旋地转的眩晕快感。过山车之68、王“绝顶雄风”让你从60米高处垂直跌落，沿湖堤搭建的云霄飞车“天涯之旅”，带来1200米的呼啸之旅。天地双雄完美融合了弹射与坠落的两级体验。飓风湾东南角的“欢乐风火轮”让游客体会随重力自由旋转的“风”狂。幽灵、魔兽聚集的“异度空间”有数十间黑漆漆的房子，各种鬼怪张牙舞爪，挑战你的胆量。游客在射箭场弯弓射箭，显谁与争锋的英雄本色。4d互动式旅程带来全方位体验暴风之夜的洞穴历程，整个过程曲折离奇，充满神秘玄幻惊险刺激。娱乐表演与主题景观：桑巴舞广场、冲浪台餐饮设施：飓风餐厅、饮吧主题购物商店：飓风港（3）欢乐时光游乐区主要游乐项目：大摆锤，全新升级的海盗船，以110公里/小时，将你送达高空，尽览水69、天一色的美景。能量风暴，一个拥有无穷能量的巨人，5条手臂上下翻转，不可置信的双重旋转让游客仿佛置身一场风暴。神奇草帽，5个被施了魔力的大草帽，将带着游客忽而旋转，忽而飞升，乐趣无穷。旋转木马，宫殿式双层木马配有豪华马车，上下双层骏马让游客宛如置身千军万马之中。梦幻陀螺，当自转与公转互相逆反的时候，产生了梦幻般的旋转。丛林抢险，游客一起，沿途持水枪扫射，直到飞机舱内的火焰熄灭，做个冲锋消防员。娱乐表演和主题景观：马战表演场，包括马战实景表演和游客互动。欢乐海洋广场。餐饮设施：欢乐车吧一号。欢乐车吧二号。主题购物商店：创意shopping，创意聚绘，欢乐影像站。（4）金矿镇游乐区主要游乐项目：乐园70、摩天轮，是进入园区第一眼看到的最雄伟的景观，可作为游乐设施，也可作为活动的观景台使用。未来想把该景观建成像附近的天涯海角一样的三亚市地标性建筑。欢乐对对碰，没有普通碰碰车的天网和电极的束缚，尽情驰骋在五彩斑斓的车场。矿山历险，倚着山体建造，以速度快，提升高，回转多闻名的巷道式过山车，带来历险般的滑行体验。金银岛，站在园区的制高点，俯瞰全园美景，慢慢旋转中将水清沙白，椰柳树影尽收眼底。水上乐园，主要解决欢乐世界规划区内的水面休闲游乐问题，区内设置小岛、渔村码头、垂钓场等。游客进入这里，不仅有蓝天碧水映入眼帘，更有丰富多彩的参与项目。骑警训练营，手持机枪，与真实影像互动的战斗游戏，满足你的英雄梦。71、娱乐表演与主题景观：国际城大剧场，一场代表当今世界艺术与技巧的大型马戏秀，一场艺术盛宴，将杂技，歌舞，小丑，音乐等众多世界艺术元素与技巧结合，带给游客至高的艺术享受。餐饮设施：金矿镇餐厅主题购物商店：趣味馆，金矿小店等便民设施：失散游客寻人休息区（5）明珠岛特色区位于规划区出口处。合理规划分块，引导拥有土地的村民种植不同品种的热带水果与花卉，把生态农业变成一种景观资源，营造优美的农业环境。风情园内有小型的海南少数民族民俗展览。并且有贴心的海南特产平价店，方便游客临行是给亲人带些小礼物。该区域在今后相当长一段时间内将成为欢乐世界的重要旅游吸引物，是游客了解海南、回归自然的场所，更是整个项目景区的72、绿色一角。本区禁止建设任何永久性建筑物、构筑物。以上所有区域都设置有咨询点（可提供园区地图）、失散游客休息、播报大厅，厕所，公用电话。各服务设施都会附加为残障人士专供的服务设施。（6）不夜城乐园不夜城建设内容主要由六个街坊(分为A、B、C、D、E、F地块)、一条步行街、四个主题广场和城墙公园构成，主要交通由维多利亚风情街及其分支贯穿整个街区。A街坊业态包括，艺术家沙龙书画院，中华名吃城皇家美食城，皇家娱乐广场，购物天堂区、品牌旗舰店，产权式酒店等；B街坊业态包括，文物精品店，商务楼，百戏城，运动中心，游乐园专卖店，顶级旅游酒店等；C街坊业态包括，地方戏剧城，xx商务楼，海派餐饮城、欧洲饮食城，73、动感电影院，SPA美容度假中心，海洋工艺品；D街坊业态包括，音乐厅，商务办公楼，风情饮食、特色饮食城，电玩娱乐城，武术馆，现代时装、中国传统工艺馆，山村旅馆等；E街坊业态：绿色食品区，商务公寓，生活休闲吧，生活品市场、超市，商务酒店等；F街坊业态包括艺术家之村，商务公寓，艺术品、装饰品、艺术家具城，商务酒店等。(二)影视基地占全园面积最大的东方好莱坞电影世界是通过美国好莱坞电影制作公司（HMW）与美国好莱坞电影界的精英团队达成协议：投资建立的“中国好莱坞电影世界”，引进好莱坞电影产业核心资源，在中国打造世界级技术实力的电影生产运作平台，推动中国电影工业进入国际主流市场，形成世界电影中国制造的能74、力，提升中国文化产业的整体实力。分季度全年上映不同节目，其中有海南乃至华南地区首创的经典电影现场再现项目。且附属建筑有亚瑟宫等。本项目将美国好莱坞的核心功能及标志性建筑整体移植到东方好莱坞电影世界项目。项目的主要功能分为：电影文化交流功能、高端电影制作功能、电影旅游功能等三大功能；其中电影文化交流功能将通过高水平制作基地建设，带动亚太区高水平电影产业交流和东西方电影文化交流，确立东方电影交流中心地位；高端电影制作功能将引进好莱坞高端产业资源，搭建高水平制作平台，吸引高质产业群体集聚，发展自主核心能力，提升我国电影品牌价值；电影旅游功能则通过东方好莱坞电影基地的品牌发展，开发相关旅游产品，以电影75、文化为主题灵魂，带动地区新一轮旅游发展。 图7 影视基地功能图如其中的东方影城，该影剧院拥有两台数字投影机及控制柜组成的影院控制系统，配有高档音响系统，并带有风、光、雨、气味等特效，带给游客不一样的视觉感受。星光大道，最新的科技影院，完整再现震撼视听，给人新奇而真实的音响体验。国际城大剧场，一场代表当今世界艺术与技巧的大型马戏秀，一场艺术盛宴，将杂技，歌舞，小丑，音乐等众多世界艺术元素与技巧结合，带给游客至高的艺术享受。特色区由国外引进的国际领先级影院秦皇剧院，配套影片绽放的椰岛展示了海南的风景名胜，建筑奇观，加入了特效影像，带给乘客以超震撼的视觉体验，引领游客飞越壮丽河山，游客可以体验前所未76、有的飞行感受。剧场南侧的亚瑟宫明星俱乐部是一个集宴会、表演、餐饮、展览于一体的大型多功能厅，可容纳1400人欢聚一堂。（三）酒店别墅群该区域包括项目用地西南的全部别墅群、酒店、剧场，露天广场及其配套设施。别墅区与游乐区仅数分钟步程之遥，却又完美的阻隔了相互干扰。区块东向西依次是欢乐汇商务别墅群、乐园酒店和好莱坞酒店。欢乐汇的旅游综合服务设施是整个旅游景区的象征，也是项目景区的中心，为游客提供导游解说、设备租赁、餐饮住宿、旅游购物、医疗救助等服务。乐园酒店是高6层的维多利亚式酒店，附带有婚礼宫。好莱坞酒店是楼高8层的五星级酒店。（四）未来世界未来世界是一片对未来建筑的都市模拟。对于能源的利用达到77、了100%，其主体承重结构将极具创新意义，在技术潜力、施工方法和经济性方面全面超越从前，在美学上也对人们的常识构成挑战，如以前的水晶宫、埃菲尔铁塔等。未来可有望成为海南省的建筑精神地标。6.3 游乐项目概念性设计6.3.1 游乐园区概念性设计（一）设计思路（1）以目前具有代表性的游戏为借鉴，构成欢乐世界的故事内核。参照结合现代流行的游乐项目，虚拟和现实、历史与未来、动力和非动力、水域和非水域相结合的原则，来设计活动项目和相关服务设施。（2）项目设计以回转运动、轨道运动、戏水游戏、垂直回转摆动、场地运动、充气弹跳、电子玩乐、水域游乐、野外探奇等传统游艺为主，以极限运动、数字化游乐、梦幻仿真游乐、78、体育竞技、休闲娱乐演艺等新概念游艺为辅，（二）细分项目设置表表6 三亚国际xx细分项目设置表区域代号主要项目主要功能目标游客开发时序蚂蚁王国娱乐表演观光休闲科普教育康体度假餐饮购物少年儿童青年中年老年一期二期三期201水蛙战舰202弹跳袋鼠203蚁兵战车204迷你漂流205泡泡大战206欢乐飞艇207跳跳蛙208转转杯209疯狂精灵210蚂蚁运输队211虫虫跳伞队212浪花飞舞213北极探险飓风湾301射箭场1302天涯之旅过山车303桑巴舞广场304完美风暴305天地双雄306激流勇进307峡谷漂流308暴风之旅4d影院309绝顶雄风云霄飞车310异度空间311欢乐风火轮欢乐时光401能量风79、暴402神奇草帽404大摆锤405旋转木马406梦幻陀螺407丛林抢险408马站表演场501骑警训练营503欢乐大玩家505水上乐园506金银岛507西部追忆508射箭场2509矿山历险510欢乐对对碰511摩天轮明珠岛601热带水果花卉602特产店603风情园6.3.2 阳光港湾度假区概念性设计阳光港湾酒店别墅区是本项目四大区域中以城市休闲度假为主题的区域，她的设计理念定位于在海南特色海洋文化基础上深化延伸，融入丰富多彩、神秘绚丽的海洋主题元素，令游客在极致游乐休闲体验的同时，充分感受到海洋文化所蕴涵的神奇韵味。（一）设计思路（1）乐园以“让心情无拘无束，让欢乐自由自在”的设计理想，致力于在80、城市中心为现代都市家庭打造一个欢乐的国度、心灵的乐园和休闲的港湾。（2）在海南风土人情的基础之上，融入时下的流行元素，异域风情，打造一个多元的，新奇美丽的世界。（二）维多利亚风情设计（1）乐园酒店临海而建，距离主题乐园只是数分钟步程的乐园酒店，除了令人回想起20世纪初典雅与浪漫的酒店设计外，也备有21世纪生活的所有便捷优点。6层高的维多利亚式酒店座拥400个房间，并设有餐厅、酒吧、茶座、购物商铺、配备多项儿童设施、设备完善的水疗美容中心及健身中心、拥有别致的小亭、供婚礼应用的花园及宽敞的展览及会议场地。 还可安排童话式婚礼，让客人可在主题度假区举办真正特色婚礼。 （2）婚礼宫位于南边僻静处的婚81、礼宫，占地近300平方米，拥有独立顶尖化妆室，游客可以来这白色的殿堂，见证一生的幸福。（3）好莱坞酒店在30至40年代，电影制作是好莱坞的黄金时期。本项目为迎合时下崇尚好莱坞电影爱好者，将捕捉制作电影时的有趣元素，并营造出装饰派的环境。别树一格的好莱坞酒店楼高8层，有600间客房，食府、商铺、酒廊、游泳池、购物商场、游戏室及一个有如一张洛杉矶地图一样的花园中庭，里面设有好莱坞著名的街道、建筑物及标志。6.3.3 游乐项目概念性设计（1）磨难训练营。利用山地地形，开发水上乐园，矿山历险等项目，后期可由此据点发散筹建“海南驴友俱乐部（自助游、自驾游）”，打造“乐游欢乐节”、“三亚快乐健身游”等精品82、旅游品牌。（2）竞技俱乐部以游乐区众多的竞技项目为基础，可筹建一个以竞技为主题的特色体验休闲俱乐部，如丛林抢险，可配置真枪实弹的消防设施，讲授与体验互动、演示与演练结合，为游客提供“燃烧与火灾基本常识、火灾报警联动演示、自动喷淋演示、消防应急照明演示、消防疏散指示演示、消防广播电话演示、灭火器灭火演练、灶台自动灭火断气演示、汽车自动灭火演示、消防水枪射水演练、逃生自救演练、现代消防航模表演”等培训娱乐项目。该俱乐部与区内其它景点组合，可为游客提供全方位的服务。（3）影视特效文化公园我们正跨入影视文化新时代。借助3维4维影视特效技术，项目规划区内的东方好莱坞电影世界、东方影城、星光大道、秦皇剧院83、魔幻剧场、国际城大剧场等等平台、好莱坞俱乐部、DIY影视创作室、影视文化商品街等主题设施；可以组建一个影视文化阅览厅、影视作品收藏厅，厅内林林总总的影视画报、杂志、书籍、碟片等，令大大小小的影迷流连忘返；还有世界影视明星纪念馆，经常举办影视明星见面会。这里将是海南影迷协会所在地，到了周末，组织影视迷们聚集在电影世界，共赏影视佳品、畅谈娱乐趣闻。还可在DIY影视创作室自编、自导、自演，现场刻录自己创作的电影DVD。游客夏天可来这里参加周末消夏电影特技狂欢节，冬季可在影视厅内品味流行影视、经典大片。6.4 旅游度假产品概念性设计6.4.1 “欢乐汇（别墅群、会议中心、生态餐厅）”概念性设计欢乐汇84、是xx重要的商务宾馆和会议中心，按四星级以上标准设计。其定位主要面向全国高端商务消费群体，同时考虑作为三亚市的招商引资服务中心，满足三亚市政府职能部门的公务消费需求。欢乐汇服务设施和休闲项目的规划、设置，将充分考虑周边其它项目的竞争，走差异化经营道路。为降低建设成本，满足分步实施和高端消费需要，欢乐汇规划建筑主要以小体量VIP别墅为主，建筑形式主要采用北美风情，建筑层数以2层为主，局部不宜高于3层，建筑密度不大于15，容积率控制在0.3以内，绿地率不宜低于50，绿化覆盖率不低于65。建筑色彩整体应与周围环境相协调，墙体色彩主要采用鹅黄、白色等色彩；屋顶采用青灰、暗红、蓝色等色彩。“欢乐汇的商务85、中心、会场及部分客房应配备计算机终端接口、远程电视会议系统、同声传译系统，使宾客能轻松进入全球信息高速公路。在多功能厅、健身房等处配备完善的设施，为国内外的社会团体、个人、政府机构、中外商界人士以及商务、会议、公务旅游者等各类有需要的消费者提供集会议、商务贸易洽谈、经济技术交流、疗养、健身、旅游为一体的综合服务。在客房部设有闭路电视、空调、卫生洁具等，使游客有宾至如归般的享受。 欢乐汇前期开发拟以美食和“休闲戏水”（洗浴、垂钓）为切入点。突出“精、小、散、野”，以便于今后小规模、特色化经营，降低日常运营维护费用。6.4.2 “旅游基地商业街和背包旅馆”概念性设计位于中心的主干道，应以平民的旅游86、基地定位来规划建设旅游住宿、餐饮、购物、休闲等服务设施。如背包旅馆就是面向大众消费的旅游综合服务中心。主干道按步行街的模式建设、经营，规划23层，包括：游客集散广场、游客中心、管理中心、厕所、电话亭、邮政点、医疗卫生点、纪念品销售点等功能区或服务设施，另有一些可自由分割的商铺可面向社会招商经营KTV、酒吧、咖啡厅、茶楼、特色餐饮等项目。商业街内规划设置“百工、百艺、百味分区”，该区集多种手工艺工匠和艺人为一体。以表演、销售、品尝同步，以名、特、优、奇、佳取胜。各种新奇特产品及地方名点、小吃、特色美食等均可进驻经营。背包旅馆是满足大众休闲旅游、度假需求的经济型酒店（经济型酒店即B&B，提供房间和87、早餐，房间内舒适，卫生条件好，较星级酒店便宜）。规划设置400间客房，建筑层数34层。6.4.3 明珠岛概念性设计产权式旅游度假村是旅游与度假、房产延伸的产物，可分为借景建房和造景建房，但其共同点是视觉景观上佳、生态环境一流。旅游与度假、房产的结合是市场需求的结果。“明珠岛”将海南部分风景名胜区，在借景的基础上向养身益寿的“最佳人居环境”延伸。合理利用土地，拟定开发项目，积极招商引资，向度假休闲与景观房产一体化方向发展。明珠岛是一个以热带庄园为特色概念的休闲居所，依山而建，利用迂回曲折的道路进行分割，结合地形、地势、朝向、风向、内外交通等因素布置23层的庭院式建筑，庭院内以热带植物为主要景观，88、公共区域精心规划园林，从而营造一种回归自然的度假氛围，如：果树下的餐桌、吧椅；融于园林植物中的开放式美容房或咖啡休闲饮食廊等。融汇海南多族少数民族的特色，在园区内为游客展现当地的风土人情，使得中外游客更加了解美丽的海南岛。海南是天蓝、地绿、水清、气爽、路畅、景美的宜居城市，但自然风光很难满足岛城市民追求现代化、国际化娱乐方式的需要，弥补游乐场空白问题亟待解决。本项目定位于精致开放式主题乐园的海南欢动世界，是按国际化标准进行主题包装，集各地特色、表演节目的先进科技于一身，创造一个既新颖又富有海南传统色彩的独特娱乐胜地。本项目将聘请国际知名游乐场设计公司设计施工。在分析海南现有旅游资源的基础上，力89、求在不破坏当地植被环境的前提下，打造一个为岛城市民提供欢乐的快乐园区。6.5 旅游配套服务设施规划6.5.1 旅游住宿（1）游客规模预测2010年2011年是重点建设完善阶段，随着景区服务功能的完善与营销工作的开展，将经历一个游客人数快速增长的时期，预测年增长率超过10%。以2011年接待30万人次的游客量为基数，2013年旅游接待人数将达到80万人次，其后进入一个平稳的成长期。20132017年间的增长率为6%，至2017年总接待量将达到100万人次，以后保持稳定态势。 表7 “xx”游客规模预测 （单位：万人）年份2012201320142015201620172018201920202090、21202220232024规模305080859095100100100100100100100（1） 住宿接待床位需求量预测： 表8 “xx” （2）住宿接待床位需求量预测近期（2013）中期（2018）远期（2023）预测游客总量（万人次）80100100留宿率（%）5810客房平均出租率（%）505565留宿者平均逗留天数（天）1.522.5全年可游览天数200200200床位需求总数（张）67514541842（3）住宿设施类型 欢乐世界的住宿设施须多样化，具体包括：旅游宾馆（欢乐汇、VIP贵宾楼、5星酒店、经济型酒店）、背包旅馆、度假公寓、野营设施等。6.5.2 旅游餐饮（1）餐饮91、服务发展要求结构合理化： 提高档次及整体水平，适度推出高档菜肴，满足高消费水平游客需求，同时，扩充中档餐饮数量，并提高质量。菜肴特色化：充分利用海南的土特产开发设计新的菜肴，讲究原料的生态、无公害及乡野特色，顺应城市人的口味。餐饮品牌化：充分利用当地特色农副产品的资源，巧借文化的效应，设计出符合当代健康滋补需求的食物。（2）旅游餐饮设施规模和布局餐饮业的规模根据游客流量来确定，要从实际出发，引导餐饮业向集团化、规模化、连锁经营的方向发展，同时加强卫生方面的管理。餐位数量和布局如下表表9 “生态欢乐世界”餐饮服务设施数量近期（2013）中期（2018）远期（2023）景区内餐位总数800100092、1200景区外餐位总数200500900（3）旅游餐饮开发思路在欢乐汇范围内建设高级中西餐厅；在主干道设置全国各地特色美食；设计制作海鲜宴的专用服饰，服装以古代仙童或乡村渔女的服装为宜；设计专门菜品，每一道都有一道典故；配有专门的乐队奏鸣海南音乐，称之为“天涯民乐”。6.5.3 旅游娱乐成立一个专业性的、固定的歌舞演出队伍；适当时候推出“快乐、健康文化旅游节”；其他休闲娱乐场所：首先，发挥度假村的功能，充分利用其娱乐室、休闲娱乐中心，方便酒店的顾客休闲、娱乐；其次，新建一系列独立的种类齐全的娱乐设施，数量上不要太多，但要能够足以应对旅游旺季时，xx住宿游客的娱乐需求，包括KTV、酒吧、咖啡厅、93、茶楼、舞厅等。6.5.4 旅游购物服务建设多条商业街，对外招商经营，结合旅游纪念品市场需求，开发、设计、制作具有海岛国际xx特色的旅游纪念品，如椰壳摩天轮、图册、小商品，具有地方特色的农产品、民间工艺品、历史人物像等。6.6 基础设施规划6.6.1 道路交通规划在大规模建设之前，必须首先解决好景区外部交通和内部交通。（1）、外部交通项目地位处大兵村，向北约300米处为西线高速，西南角是十一届亚运会的南端点火台，越过穿城而过的海榆西线后即是名闻天下的天涯海角景区，东临xx镇xx村。 项目地向东景区大门口有道路与海榆西线连通，可由东向西从项目用地外沿快速抵达酒店和未来世界片区。6.6.2 停车场规94、划（1）社会停车场规划设置一个社会停车场，位于东侧即入口边的大片区域。停车场建设后，景区外部车辆不得进入项目核心区，一律在停车场换乘景区内部的环保型游览车。停车场1用地面积设计为7500平方米，预计可同时停放200辆汽车（其中120辆大巴车，200辆中巴、小汽车位）（2）阳光港湾度假村内停车场度假村内的别墅每户度假单位设12辆车的车库（车位）；乐园酒店的游客均停在位于金矿镇正东的停车场2，好莱坞酒店利用山形起伏，按度假单位的10%比例设半地下层车库，另按30数量设室外停车场，供临时前来游玩的游客停车，停车场均为生态停车场。6.6.3 给水规划（1）、水源在经过三亚泉市水资源管理部门许可后，规划95、使用南部沿海的海水，经淡化将其作为xx主要生活饮用水源 （2）、用水量预测结合项目实际情况，xx规划区用水量主要由生活用水、消防用水、绿化用水、农业灌溉用水四大部分组成生活用水量测算（合计615m3/d）。景区职工：编制500人，按常驻人口计，每人每天50L，日需用水量25m3/d。居住度假：规划度假村和产权式公寓有750个单位，预计最多同时居住约2000位度假游客，每人每天50L，预测最大日用水量100m3/d。过夜游客：规划到2033年，项目规划区域内各种旅游宾馆设施可同时接纳1000位游客，用水量按常驻人口的80%计，每人每天40L，预测最大用水量40m3/d。观光娱乐游客：预测xx景区96、每天最大游客容量为1万人，游客周转率为2，由于已另行考虑少量过夜游客的用水需求，因此平均每个游客全天用水量按常驻人口的30%计，每人每天15L，预测最大用水量300m3/d。商业经营项目：餐饮、桑拿等耗水量较大的经营项目，另规划用水量150m3/d。消防用水量测算。根据项目建设规模，在不同功能分区设置相应的消防系统，重点建筑物和旅游宾馆室内设自动喷水灭火装置，消防给水管道呈环状布置。规划室外消防栓用水量为30L/S，室内消防栓用水量为30L/S，自动喷水灭火用水量为25L/S，同一时间内火灾次数按一次计，火灾延续时间消火栓系统为3小时，自动灭火系统为1小时，一次消防用水量约420 m3。场地浇97、洒、绿化用水量测算。绿地用水标准取1030 m3/had，根据项目实际情况，取10 m3/had，则用水量为608.4m3/d；道路广场用地用水量标准取2025 m3/had，根据“生态欢乐世界”的实际情况，取20 m3/had。则预测用水量为187.2 m3 /d。农业灌溉用水。xx内有大概50亩风情农业园，农业灌溉用水主要由处理后的中水解决（3）总供水能力考虑峰值及突发游客高峰，确定xx日供水能力为2000m3。（4）供水管网供水管网采用环状枝状相结合的形式。供水区域中心采用环状管网，供水区域边缘采用枝状管网。供水主干管管径为DN200、次干管管径为DN100。6.6.4 排水规划（1）排98、水体制排水系统采用分流制。建筑物采用污、废分流系统，景区采用雨、污分流系统。生活粪便污水经化粪池处理后排入景区污水管网，污水排放量1556m3/d。雨水利用自然地形自由排放，不独立建设排水管道。雨水汇集后，进入景区规划的景观湖面，作为绿地浇灌和景观用水。（2）污水处理 污水处理能力：考虑到污水处理设施的利用率及用水量的波动，确定污水处理能力为1500m3。 污水处理设施：项目区地形特点总体是东高西低、北高南低。考虑到项目主要建筑物都分布在阳光港湾，游客消费后产生的污水也主要是在此功能分区，规划在现有阳光海岸广场北端布置景观湖面，其附近设置污水处理中心。日处理能力1500 m3。处理后的二次中水99、可注入景观湖面。 污水管径：规划设为DN450600，主干管为DN600，次干管为DN450。 污水排放标准：污水处理后达到地面水环境质量标准（GB3838-2002）类地面水排放标准后方可排放。6.6.5 电力规划规划将xx镇35KV变电站引出的10KV电力线作为项目用电电源，并在项目区北部设1座10KV变电站，把电压转为220380V，向项目内部进行供电。项目区范围外的10KV电力线采用架空方式，项目区范围内220380V的电力线采用地下电缆的架设方式。xx项目总用电负荷预测为1.7万KW。6.6.6 通讯规划由于项目区较xx镇较近，因此通讯线路直接由xx镇电信所引入，项目范围内所有通讯线100、路均设为地下电缆。规划设置12座IC卡电话亭。6.6.7 供热规划项目供热，一期通过电暖设备临时解决，二、三期拟建集中供热中心，并将周边村镇统一供热问题纳入规划统筹考虑。6.6.8 环境卫生规划（1）垃圾中转站规划在入口处停车场内设置环保型垃圾中转站，与公共厕所合建。（2）垃圾处理项目区不具备生活垃圾处理的能力，建议每天由物业管理服务部门归集后，运至附近的石家庄市垃圾处理场统一进行处理。（3）公 厕规划设置6座水冲式公厕。公厕位置和规模如下表（4）道路清扫保结确定景区内所有道路均保持二级清扫、全天保洁。（5）垃圾箱在道路旁设置分类型垃圾箱，仿木或仿花草造型，每隔60米设置一个。 绿地规划（1）101、绿地分类及布局“生态欢乐世界”的绿地分为防护绿地、附属绿地和风景林地三类。其中，防护绿地主要为卫生隔离带，包括沿源泉渠、主干道两侧设置的宽度为2540米的绿化隔离带；附属绿地为各功能分区及其它公共设施内部的绿地，绿地绿化覆盖率平均不低于50；风景林地是以中间山地为核心的绿化，结合经济林建设，形成景区主体绿化。（2）树种规划以本地树种植物为主。第七章 环境保护、绿化、消防和节能7.1 环境保护 生态环境保护目标近期目标：由于项目所在地的环境现状非常良好，基本属于零污染地区。故我们的项目工程应遵循海南国际旅游岛的绿色发展，建设绿色经济格局，保持项目区内环境状况依然良好，生态环境污染需要得到基本控制102、，保持环境质量的现状，生态环境控制稳定，逐步形成满目青山、绿水环绕、无污染和现代化游乐度假项目绿色高效相结合的高品质生态环境。中、远期目标：环境质量优良，旅游开发与经济建设、环境保护协调发展，人们生态环保意识大幅提高，实现生态系统的良性循环。将环境、经济、社会这三个方面结合起来。 环境容量“三亚国际xx”规划区内的二期完成后，环境可接待最大容量为1万人次/日，环境最佳容量为0.5万人次/日。该项目将分为三期工程逐步完成建设，总投资预计为30亿元，计划总工程时间为8年建成。预计全部工程建成以后的最大容量将大幅度上升。 环境现状本项目选址在独立的规划区域内，区内没有其它设施和居民。项目建成后，为游103、乐休闲、旅游观光、度假服务性质的旅游娱乐景区，没有对环境造成污染的污染源，旅游经营、度假服务和生活污水经处理后达到污水综合排放标准（GB8978-1996）的要求。一部分循环用于区内绿化浇灌和景观水系，一部分排放灌溉周边农田。形成优异的绿色循环生态系统，持续发展绿色生态经济。 水污染控制标准和防治措施按旅游规划通则要求，人体直接接触的娱乐水体达到GB12941-1991A类标准、与人体非直接接触的景观娱乐水体达到GB12941-1991B类标准、生活饮用水水质达到GB574985的要求外，其他水体应根据地面水环境质量标准GB3838-2002进行规划控制，各项指标的相关要求参照修订的GB383104、8-2002。规划采取近期控制污染源，中期消除污染源，远期通过水源涵养和水质保护措施，保持和改善水资源环境，并保证“三亚国际xx”范围主要地面水体水质保持达到类地面水水质标准的规划目标。水污染的防控措施主要有组建专门机构和xx专用污水处理厂，专门负责污水处理防治；制定水土保持方案，加强水土保持和水源涵养；控制住宿区及游乐区污染源；生活污水控制与处理；控制建设项目；保护水景内水生生物，禁止非法捕捞；水上乐园入园规定要求，符合要求，方可入园。控制其他污染源；对水质，特别是用于开展娱乐活动的水域的水质进行常规监测；严格遵循国家、省、三亚市对水源保护的政策规定和技术要求，按规定合理使用地下水源，生活用105、水经二次处理后循环使用，用作娱乐用水和景观绿化用水。 空气污染控制标准和防治措施大气防护执行环境空气质量标准（GB3095-1996）的规定，项目所在区域环境质量属于二类区，本次设计大气污染防治按二级标准执行。规划区内建设项目无大气污染源，今后主要采取以下防控措施减少进入的公私车辆数量，提供自行车出租服务，全园推行使用尾气排放量低的穿梭观光巴士；定期监测空气质量，包括在主要游乐区、住宿区设立抽样调查点。 噪声污染控制标准和防治措施xx规划项目区内环境噪声质量必须符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的有关标准。严格控制进入游乐园区的车辆，允许进入园区内的车辆允许在专用车道行驶、不许鸣106、高音喇叭、低音喇叭及其他噪声源，不得行驶入游乐项目园区。最大噪声应控制在70分贝以内。 大量利用周边环境优势，大量建造园区绿化带，营造绿色游乐景观。减轻噪音污染。 其它环境保护防治措施固体废弃物：生活垃圾实行分类装袋收集，每天由园区物业管理中心下设的环卫部门负责集中清理归集后，送往园区内专用垃圾处理场；材料控制：游乐项目的设备、设施采用有资质和国家许可证的厂商生产的合格产品；建筑物内墙涂料采用无毒、无污染墙体涂料，外墙装饰材料放射性物质含量必须低于国家标准；防水材料采用高分子防水卷材；油漆品质必须符合国家标准；墙体材料采用加气砼砌块和多孔粘土砖。儿童游乐园区选用材料必须全部符合国家玩具安全技术107、规范GB 6675-2003。环保设备：变压器选用环保型非包封线圈干式变压器，电缆采用燃烧时无毒无害的聚乙烯电力电缆。施工期间的环境影响：本项目地处镇区周边，周围人口密度小，施工建材运输，对附近道路车流量的影响很小；施工期间的噪声、扬尘和土石方对当地居民和周围环境的也基本没有什么影响。 营造良好视觉环境所有的旅游发展项目，包括酒店和公路的建设，必须进行合理调控，严格执行环境影响评估制度，以保证园区的和谐性。在游乐园区和拥有传统建筑群的村落内及其临近地区禁止用水泥建造水平层顶。严格规划各项与旅游相关的发展项目，餐馆、商店、附属性建筑和停车场的布局应合理有序。在进行xx园区开发时，应采用有特色的建108、筑风格、建筑材料；种植花草树木，美化园区；收集垃圾废弃物，安装废物处理设施；定期清扫和布置房屋，清洁厕所和汽车停车场，使对景观的视觉破坏减少到最低。7.2 自然资源保护和绿化 加强防火体系建设建立以法治理环境、以法保护环境的综合保护治理体系；在xx园区内，设置安全护林防火组织工作队，定员定岗对各景点实行严格的巡护、检查和清理，并制订护林防火安全管理具体办法。同时设置护林防火检查站，在主要交通游览地段设置宣传牌，宣传有关环境保护、环境防火知识；在旅游开发和接待过程中，防止对自然资源的破坏，要加强对游客的宣传教育，禁止在山野园区野炊、烧烤、吸烟，禁止采折花木。 严禁乱砍乱伐现象的发生严厉制止乱砍滥109、伐林木、采挖野生花卉、踩踏草坪、破坏名木古树、树桩等。严格保护古树、名贵树种和观赏树木，并做到砌砖培土和挂牌告示。 绿色工程以实施“绿色工程”为重点，优化绿化配置，营建绿色环保自然园区。同时，积极营造和管护好水源林，扩大水库面积，提高水库的保水和调节能力，实施以营造水源林为主的水土流失综合治理。7.3 消 防 按国家及地方规程标准进行道路及建筑物设计，达到消防规范要求。 机电设备全部采用防爆型，并按照国家消防二级标准配备相应的消防水、栓和灭火器具。7.4 节 能设计遵照国家有关建筑节能设计标准，尽量节省能源，降低能耗。屋顶设架空隔热层和保温层，门窗采用保温效果好的塑钢门窗，照明灯具选用节能型产110、品。桑拿、洗浴和生活洗涤用水考虑采用中水系统，用于道路洒水和绿化浇灌。第八章 开发运营管理和市场营销策略8.1 开发模式和盈利模式 开发模式以“大力发展中国电影文化”为基本内容、以“打造世界级技术实力的电影，开战电影旅游、电影文化交流，同时兼具游乐休闲”为效益支撑，大力招商引资，拍摄高水平电影，引进国际先进电影制作技术，将美国好莱坞的核心功能及标志性建筑整体移植到东方好莱坞电影世界，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目合作，联合外商和项目所在地组建“休闲娱乐发展联合体”，统一调配资源充分利用、统一运营管理、统一策划营销，按照“政府出资源、农民出土地、企业出资金，整体性规划、价值化经营、专111、业化运作，打造国际品牌”的基本思路，对“三亚国际xx”进行综合开发，带动周边市民共同富裕，从拓展电影文化入手，大力宣传中华文化和我国“和谐世界”理念，从而打造“国际性电影文化交流经济示范区”，填补我国以电影文化产业为支柱的旅游项目空白，实现文化效益、生态效益、社会效益、经济效益均衡发展的目标。 盈利模式“三亚国际xx”以电影文化为支柱产业，其主要盈利项目为招商引资国际电影剧组来我地拍摄，同时开放部分电影拍摄场地供游客参观。其次，相关产业规划采用A模式盈利门票与度假休闲及衍生产品结合的“双象限”盈利模式。其盈利系列包括：门票盈利系列、电影文化体验服务系列、度假住宿系列、销售园区专利产品盈利（特色112、纪念品）系列、综合商贸服务盈利系列、节庆活动营销盈利以及战略延伸盈利系列。8.2 组织机构和人力资源开发 组织机构规划本着“精简、高效”的原则，组建“三亚国际xx经营管理公司”，全权负责对xx园区的对内管理和对外运营。为完善人力资源系统，重点建立人力资源规划、招聘、培训、绩效考评和薪酬体系，为公司长期、持续、快速发展提供保证。奉行“以人为本”和“尊重人才”的理念，打造学习型组织，提倡勤奋工作、不断创新、团队合作，创造良好的公司氛围，成为行业内人才汇集和成长的大本营。建立完善的人力资源相关制度：薪酬管理制度、绩效考核办法和流程、员工招聘和任用方法和完整的人才培养体系。人力资源管理规划的首要目标是113、通过建立各种行为规范，实施考核与激励制度，给员工以动力、压力，同时营造一种所有员工被激活的环境氛围和管理机制。8.2.2 人员配置本项目运营时可设置10部1室，设总监8人，即行政总监（人事部、综合部）、服务总监（住宿房务）、电影文化部总监（影视基地项目）、游乐总监（餐饮、娱乐项目）和财务总监、工程总监、公关销售总监。各部门仅设12名副经理（如娱乐部、工程部、技术维护部等），而行政办仅设经理助理（主管级）。管理公司编制400人左右。如图：中、高级人员聘用的流程 xx园区人力资源开发（1）基本要求表9 “三亚国际xx” 人力资源的要求资格要求人力资源开发模式素质要求发展要求企业高级管理人员大学及以114、上学历在职培训、招聘引进、竞争上岗娱乐服务企业经营的战略策划和执行能力基本达到本科学历企业初中级管理人员大专以上学历、有部门经理资格证书在职培训、招聘引进、竞争上岗培养大学毕业生（管理实习生）娱乐服务企业服务经营的运转、业务指挥能力2011年后基本达到大学学历企业技术人员中专以上学历、有岗位资格证书引进、培养（通过实习再鉴定）设施设备的操作、检验、维修能力2012年技术岗位持证的比例达到90%服务人员（含导游、教练员）旅游职高毕业、导游人员应具备导游资格证书在职培训、招收毕业生良好的服务态度、技巧2011年基本达到职业学校和中专学历经营户服务好、态度好、会普通话培训、示范带动开发、培训良好的服115、务态度、服务意识遵纪守法，提高素质（2）具体措施为响应国家号召，华点通公司一直专注于利用国际顶级传媒资源，加速推进中国文化走向世界的步伐，让世界了解真实的中国，带动中国文化产业与世界文化产业的实质性合作。华点通通过美国好莱坞电影制作公司（HMW）与美国好莱坞电影界的精英团队达成协议：投资建立“中国好莱坞电影世界”，引进好莱坞电影产业核心资源，在中国打造世界级技术实力的电影生产运作平台，推动中国电影工业进入国际主流市场，形成世界电影中国制造的能力，提升中国文化产业的整体实力。巧借外脑：聘请一批懂旅游、会经营的实战派专家和学者组成“三亚国际xx”旅游发展咨询专家委员会；公开招聘：对重要经营岗位，公116、开招聘选拔，给员工职业发展提供空间，并改善薪金福利待遇，给予他们人文关怀，做到“事业留人、情感留人、待遇留人”；建立旅游科研和专家咨询机构，加强与高等院校在人才培训、市场营销、信息咨询、管理服务等方面的研究和交流；在项目开发、经营、管理方面引进先进理念、技术手段和科技成果，提高科技含量。校企合作：吸引旅游高校、职业学校在“三亚国际xx”建立大型实习基地；8.2.3 劳动力结构（1）以当地员工为主，外地员工为辅。（2）福利待遇：中高级管理人员和技术人员除支付工资之外，福利包括养老、医疗、失业等保险；普通员工除工资之外，解决工作餐、服装等基本生活需求。8.2.4 管理和培训除极少数人才需送到境外学117、习、培养外，本项目的绝大多数员工应在三亚市、海口市在进行专业的培训。具体而言，培训包括以下内容（1）常规教育，如岗位职责、操作规程、礼仪礼节等。（2）管理模式的传输。可请内有经验的管理者和技术能手进店传授知识、技艺、技能。（3）外语的不间断、持续培训。（4）专业技艺的培训，如计算机、收银机、娱乐、民间工艺、康复保健和新能源应用、维修保养、园艺修正、环境维护等。（5）从外语、服务技艺、管理能力上培养一批有等级证书、岗位证书的员工和管理者。（6）开展岗前、岗位交叉和升职培训工作。（7）在全公司范围开展以互帮互学为主的岗位练兵竞技活动。8.3 经营产品与度假服务产品组合 游乐衍生产品按照旅游的食、住118、行、游、购、娱六大要素，“三亚国际xx”游乐园区的产品分布如下（1）餐饮：我们将以各个酒店和游乐项目中心为基点，周围遍设美食街，特色餐馆，将集聚国内外各种菜系的佳肴，并主打推出海南特色，制作旅游区的品牌菜。（2）住宿：在“三亚国际xx”旅游度假区内，设中高档的度假村，包括游乐型、度假休闲型酒店，为游客提供多层次的住宿服务。在这里我们将为你特别推出一系列住宿套餐，暂时套餐拟定如下“欢乐聚会”：针对青少年、大学生、年轻团体等5-8人小团体游玩乐园的团体住宿。“家有宝贝”：针对3-5人的有15岁以下小孩子家庭小团体游玩乐园的团体住宿优惠。“二人世界”：针对情侣，夫妻两人的游玩乐园的团体住宿优惠。我119、们还设计将为游客提供以下客房服务：非吸烟房间、每天报章供应、保姆服务、访客泊车、专车接送服务、小型酒吧提供免费饮品、房内保险箱、因应需要提供婴儿床、方便身体有障碍人士进出的客房。（3）交通：游乐园内设有完备的环保车辆接送服务，以满足游客的交通出行需要。游乐园内还将设立专门的酒店接送车，以便没有自驾车的游客前往酒店。园区共设立三个大型停车场，分别位于xx入口处和别墅区、酒店区门前。园区内部酒店前停车场须凭酒店入住凭证驱车从专用通道进入，控制进入园区车辆有效的配合环境计划实施低碳游园。（4）主营项目 “三亚国际xx”主要营业项目主要是游乐园区，游乐园区的游览项目产品丰富，种类繁多。能够满足不同游客120、的不同需求。我们的乐园将按游乐类型部分的主题公园和未来世界分为6个项目区，他们分别是阳光港、蚂蚁王国儿童区、飓风湾、欢乐时光、金矿镇、明珠岛。阳光港：温馨的阳光洒满大地，疲惫的旅行历程需要一方柔软的土地释放您的疲惫，三亚国际xx的阳光港将为您提供似家一般的温软舒适服务，好莱坞酒店、阳光海岸广场、万圣广场、乐园酒店、别墅区是您休息放松的好去处。同时，我们还在阳光港设置了健身中心、亚瑟宫、飞行影院、婚礼宫、未来世界等供您体验与众不同的休闲娱乐方式。特别之处就在于，我们的阳光港还有三个次分区，他们分别是不夜城、电影世界、欢乐汇别墅商务区。电影世界将作为该项目中的一个特色项目推出，亚瑟宫、飞行影院、影121、视特效文化公园都将是我们预计投资建立而成的大项目工程。欢乐汇中婚礼宫也将作为主要特色服务项目推出。蚂蚁王国儿童区：多姿多彩的水上娱乐，丰富多样的陆地娱乐，欢迎来到蚂蚁王国。这里是纳凉玩耍的好地方。清澈的池水，彩色的泳圈，欢声笑语伴着水花的荡漾快乐的舞动着。泡泡大战、mini漂流、欢乐飞艇、水蛙战舰、弹跳袋鼠、疯狂精灵、北极探险、跳跳蛙、蚁兵战车、城堡影剧院等游乐项目适合小小玩家和父母一同冒险探索。加上巨大豪华的蚂蚁城堡，各异的玩乐项目，一段奇异的旅程正在等待着我们去探险！飓风湾游乐区：惊险刺激、探索冒险。大型承认有了娱乐项目将在飓风湾为您呈现。桑巴舞广场、射箭场、暴风之旅4D影院更加丰富有了旅122、程，让玩乐不在单调！绝顶雄风云霄飞车、天涯之旅过山车、异度空间、欢乐风火轮，你准备好你的嗓音了吗？欢乐时光游乐区：大型游乐项目园区，让我们也来点传统的游乐项目吧，马戏表演场、丛林抢险、旋转木马、神奇草帽、能量风景、三维影院让你回忆起美好的童年时光。棉花糖，彩色气球，旋转木马，那是一个怎样多姿多彩的童年时光，让我们在这里和你的家人同伴爱人一同慢慢回忆吧。金矿镇游乐区：是不是从小就有一个做西部牛仔警长的梦想，是不是从小就希冀穿着粗厚的牛仔裤找寻到一座金矿？金矿镇就是满足你梦想的乐园！金银岛、磨难训练营、矿山历险、老时光火车站、还有巨大的游乐园标志性建筑摩天轮都在向童心未泯的你挥手！明珠岛特色去：璀123、璨美丽的南方之珠海南岛欢迎您的远道而来。热带水果花卉展、欢乐海南特产店、风情园让你伶俐禁止的体验一把土乡土色的热带淳朴民风。区内其他娱乐项目，也可以作为游客的观赏游览项目，展示现代化、国际化的游乐、度假设施。 “三亚国际xx”的辅助营业项目为东方好莱坞电影世界项目。主要功能分为：电影文化交流功能、高端电影制作功能、电影旅游功能等三大功能。电影文化交流功能：申请举办著名大型国际电影节，进行交流经验、互相学习、促进各国电影事业的发展。高端电影制作功能：建设国际化先进水准的电影基地，大力招商引资国际电影前来东方好莱坞电影基地拍摄。开辟中国文化走向世界的里程碑；必将对带动中国电影产品走向世界，扩大我国124、文化在世界主流社会的覆盖范围，增强中华文化在全球的影响力起到积极的推动作用。浓缩中国及世界各地著名经典建筑建造而成、以及东方之珠热带特有的场地大型拍摄场地。并突破产品单一，突破停留在静态观光的层面的影视制作。电影旅游功能：将影视文化与旅游景点相结合，发展成一个新兴的经济产业，吸引众多国内外资本企业进入xx商业圈，进一步扩大影视旅游项目的发展。拟设计以下电影旅游项目东方影城：该影剧院拥有两台数字投影机及控制柜组成的影院控制系统，配有高档音响系统，并带有风、光、雨、气味等特效，带给游客不一样的视觉感受。星光大道：最新的科技影院，完整再现震撼视听，给人新奇而真实的音响体验。国际城大剧场：一场代表当今125、世界艺术与技巧的大型马戏秀，一场艺术盛宴，将杂技，歌舞，小丑，音乐等众多世界艺术元素与技巧结合，带给游客至高的艺术享受。特色区由国外引进的国际领先级影院秦皇剧院，配套影片绽放的椰岛展示海南的风景名胜，建筑奇观，加入特效影像，带给乘客以超震撼的视觉体验，引领游客飞越壮丽河山，游客可以体验前所未有的飞行感受。剧场南侧的亚瑟宫明星俱乐部是一个集宴会、表演、餐饮、展览于一体的大型多功能厅，可容纳1400人欢聚一堂。购物：我国不少园区内餐饮、商品销售额非常小，几乎没有特色旅游产品，所以都纯粹靠门票维持，因此要收回投资，起码5年以上，但目前相关项目成本越来越高，投资回收期也越来越长。因此我三亚国际xx项目126、区内设有旅游基地商品购物街，为游客出售他们需要的生活商品及我园的纪念品等。尤其是我园招商引进拍摄成功的大型电影纪念品。部分景点设有自己的购物点，出售相关特色产品，我们还有设有明珠岛供应海南特色产品。效仿迪斯尼，将我们的纪念产品推行出去。因此我们特别设立大型主题商城和在游乐项目周边设立乐园纪念品代销点以满足这一需要，建立具有三亚国际xx独有的产品特色，将海南三亚国际作为一个品牌推行出去。我们会邀请国内外知名设计师设计出一系列的乐园产品，儿童玩具，乐园纪念品等供游客选购。特色服务：我们根据童话主题乐园的主旨我们将为您创造一个全新的婚礼模式婚礼宫，我们将切实的为您打造一个创意婚礼，并提供全程的摄像编127、排服务等全套婚礼服务。让您身临其境体验童年美好的梦境变成现实，变成您一生难忘的世纪婚礼。同时，还将为残障人士设立专门的若干服务项目，以及设立自饮水服务站。 产品组合（1）旅游产品包价组合。包括团体包价旅游、团队半包价旅游、散客自选式半包价旅游及结伴旅游。（2） 旅游产品功能组合。表10 “三亚国际xx” 游乐园区旅游产品功能组合表游乐产品功能组合三亚国际xx游乐产品功能组合目标客源世界电影之旅影视基地国内外电影爱好者游乐、度假型+参与游乐型+电影之旅阳光港+飓风湾+欢乐时光+蚂蚁王国+游乐园内举办的大型旅游活动+电影之旅国内青少年市场，团队、家庭客为主游乐刺激+参与娱乐型飓风湾+欢乐时光+蚂蚁128、王国+xx内举办的大型观赏活动国内青年市场，中等收入者，散客为主游览观光+参与游乐型 +电影之旅新概念游乐+垂钓+欢乐时光+蚂蚁王国+xx内举办的大型观赏活动+特色体验服务 +电影之旅国内青少年市场，团队、家庭客为主参与游乐型+游览观光型+电影之旅飓风湾+蚂蚁王国+休闲运动+阳光港+游乐园内举办的大型旅游活动 +电影之旅国内青年市场，中等收入者，散客家庭客为主游乐、度假型+游览观光+参与游乐型+电影之旅阳光港+飓风湾+欢乐时光+蚂蚁王国+xx内举办的大型观赏活动+电影之旅国内青少年市场，团队、家庭客为主度假+康体+养生休闲+电影之旅欢乐时光+阳光港+明珠岛 +电影之旅中老年市场，家庭客为主8.129、4 营销策略和促销形式 产品创新策略（1）不断引进电影拍摄项目，更新完善拍摄场景，开发新的游乐项目；（2）不断引进新的娱乐产品；（3）发掘当地有特色的商品；（4）当地娱乐产品的深度开发与组合。 信誉形象策略“三亚国际xx”游乐园区要树立信誉赢得顾客，可采取以下几方面的措施（1）整洁的环境保持整洁的环境做法有：环境分区包干制、严厉的惩罚措施、养成良好的行为习惯、具体的技术配套设施。（2）安全的环境主要应考虑的以下几个方面：三亚国际xx的社会治安；三亚国际xx的安全设施；突发事件的应急措施：防火、防灾、救护等；游客的安全告知。（3）广告信誉广告要做得适度，名副其实，使游客认为是实事求是的，是可以信130、赖的。（4）质量信誉坚决禁售假冒伪劣商品；提高质量管理水平，一方面要在区内实施全面质量管理；另一方面要积极向国际质量标准看齐，在条件成熟时，按国际惯例取得ISO9001和ISO14000等体系的认证。特色产品均有可信赖的产品制作公司统一制作，严格要求国际质量标准，大力打击三无产品、仿冒产品、违例产品破坏我园形象。（5）价格信誉维护价格信誉，必须做到四点：一是力求公平作价；二是明码标价；三是优质优价；四是基本稳定。（6）计量信誉商户在经营中要尺足、秤满、量平，无论男女亲疏，童叟无欺，禁绝短斤缺两。（7）导入CIS（企业识别系统）CIS由理念识别系统、行为识别系统和视觉识别系统三大子系统构成。CI131、S是一个系统工程，它需要长期的努力才能有效果。三亚国际xx可采用大局着眼，小处着手，分段实施，逐步推进的方法来导入CIS。 提升服务策略提升服务质量和水平可以从以下几方面做起（1）提高服务人员的服务水平；（2）旅游服务网点的便利和完善。旅游服务网点应跟随着旅游景点的开发而配备建设。 深度开发策略（1）品牌策略：可将旅游产品和特色产品同打一个品牌或分不同品牌。但总的来说，品牌应该少而精；（2）相互推进策略：旅游产品与特色产品的市场开发可相互推进，共同发展；（3）重点开发策略：集中有限资源，在一个阶段重点推销一个产品或开拓一个区域市场；（4）差异化策略：根据不同产品的特性和顾客不同的需求开发不同的132、市场；（5）乡土化策略。积极开发具有乡土风情的旅游产品和特色产品。 合作开发策略（1）招商引资，吸引国外有实力的投资者和海内外机构基金；（2）成立“游乐休闲项目发展联合体”，与项目所在地村、镇合作共赢；（3）与项目其它娱乐景区开发者合作，相互支持、整合营销。 促进销售方式（1）系列公关活动。包括：赞助活动、公共宣传、会展活动、异地推广、境外推广、节庆活动、竞赛活动等；（2）广告宣传。包括：主题推广口号、宣传册、广告牌、网络广告、广告画招贴、车身广告、报刊广告、广播电视广告、VCD或DVD、旅游纪念品、门票、向城市居民信箱投递游乐园区宣传品、与电信部门联手，对来的外地手机用户发播“欢迎到三亚国际133、xx”的短信。（3）人员推销。具体形式有 全员推销。一是动员旅游区的全体员工参与推销；二是动员集团乃至三亚市内各单位、部门，上至市长、下至一般工作人员推销。 设立市场部。可招聘一些专职推销人员，人数视需求而定。 兼职推销员。聘请合作单位和社会上各方人士做兼职推销员。关系营销。动员散布在全国的海口、三亚的老乡或曾经在海南工作过有感情的各方人士，进行关系营销。以上推销人员均要求有专业培训基础，工作制度要求严格。从根本上杜绝拉客、宰客等恶劣现象破坏三亚及我园的形象。（4）营业推广。营业推广的形式多种多样，选择何种形式要依据目标市场及营销策略来确定【面向消费者的营销推广方式】 优惠券或代金卡；并大力出134、售礼券式门票。赠送礼品；组合包装；优惠包装；有奖销售；优惠年卡；消费积分；团体客户优惠；推出网上散客团购特色网购服务举办大型国际电影节【面向内部员工的营销推广方式】竞赛：在对消费者运用时，可让消费者进行某种比赛或做游戏，向优胜者发奖；让中间商或推销人员开展销售业务的竞赛，向优胜者发奖；推广津贴：主要是针对中间商的，主要有广告津贴和陈列津贴两种；推广奖金：主要对中间商和推销人员；【面向中间商的营销推广方式】交易折扣：这一方式主要是针对中间商的，以调动中间商的经营积极性；展销活动、推广会：有针对性地异地积极举办和参加各类旅游博览会和展销会来促进销售。8.5 解决经营季节性问题的措施本项目地处三亚黄135、金腹地，依傍天涯海角景区、南山文化旅游区、西岛景区等著名景区，属于热带海洋季风性气候，年平均气温25.4，气温最高为七月，平均气温28.4；气温最低为1月，平均气温21全年日照时间达到2563个小时，年平均降雨量1279毫米，四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称。常年气候宜人。营业季度周期长，回收成本时间短，投资效益高。据三亚市旅游协会负责人介绍，每年月到月是三亚旅游淡季，由于天气炎热等原因，旅游人数会急剧下降，各种旅游收益下降一半以上。可喜的是，经过几年时间的夏季旅游营销，今年三亚旅游从暑期开始由淡趋旺，月和月已经成为三亚名副其实的暑期旅游“小旺季”。针对每年月到月淡季的消费，本项目解136、决经营季节性的手段主要通过组织会议团；组织专题旅游节目，如电影体验之旅、定期推出专题大型节目、每年举办泼水节特色主题活动、并针对每年7、8月暑期学生推出针对学生的项目优惠套餐、团购套餐，并加大广告力度，在互联网上推出相关网络团购项目；吸引大公司带薪及奖励游度假客；吸引家庭游客，推出家庭团票；通过价格的适度调整刺激需求；通过客源网络推广营销。第九章 项目实施计划和一期开发工作安排9.1 建设期工作计划及进度安排本项目占地约200万，拟征建设用地3000亩。预计建设期7-8年，分三期进行开发，各阶段进度安排如下表11 三亚国际xx项目建设进度安排一览表：序号项目2010.0920112012201137、3201420152016201720181影视基地2主题公园3好莱坞酒店及别墅群4未来世界9.2 项目近期（2010.9-2013年）开发主要工作计划（一）组建“xx游乐旅游发展综合体”，推进“三亚市xx镇xx村及下属大队自然村xx建设项目”的发展（1）按股份制公司模式成立“xx游乐旅游发展综合体”，推进项目运作；（2）以公司形式同当地政府及农户协商征地；（3）组织人员外出考察、学习，培养专业人士。（二）完成土地征用、项目核准、规划设计和项目报建等前期手续（1）完成首批项目用地2200亩的征用工作和相关建设内容的报建手续；（2）编制“xx游乐旅游项目详细规划方案和局部修建性详规”；（3）“三138、亚市xx镇xx村及下属大队自然村xx建设项目”核准通过，规划方案被批复。（三）开始进行影视基地项目建设和景观绿化营造（1）启动影视基地项目的全面建设；（3）注意项目建设过程中的环境保护与景观绿化工作，营造良好的生态绿化环境。第十章 投资与成本估算10.1 投资估算根据本项目工程内容及费用需要，参照国家、省市的有关规定，结合项目实施所在地的相关行情进行估算，总投资额估算为30亿元（含工程费用、土地征用费、配套费、预备费、财务和管理费用等）。本项目是分期建设，利用前一期的利润投入再开发，分三期逐步推进。（见附表1）第一期总投资为：94660万元，均为固定资产投资。第二期总投资为：115690万元，139、其中固定资产为108740万元，流动资金为6750万元。第三期总投资为：89850万元，其中固定资产为87600万元，流动资金为2250万元。 表12 各年度投资额 （万元）项目建筑面积（亩）各年度投资额（万元）累计投资额一期二期三期201120122013201420152016201720181.土地综合费用696066006240198001.1征地面积（亩）120010008001.2单价（元/亩/年）2900330039001.3征地年限2020202.建设工程费10000300004020045000360002000070000170002682002.1主题公园20050002140、500010000402002.2影视基地10000300004000040000100001300002.3好莱坞酒店及别墅群1000100006000010000810002.4未来世界100007000170003.财务费用3006009006006003000固定资产合计16960303004740045900360002684070600170002910004.流动资金（3%）22502250225022509000投资总额169603030047400481503825029090728501700030000010.2 资金筹措及使用计划“xx ”总投资30亿元主要由开发企业自141、筹解决，结合多渠道的银行贷款，并且利用部分已开放建设项目取得的收入实现资金的滚动投入。其中，首期征地和建设资金主要由集团投入，另从银行融资5亿元。序号一期二期三期合计201120122013201420152016201720181投资计划16960303004740048150382502909072850170003000001.1土地综合费用696066006240198001.2建设投资费用10000300004020045000360002000070000170002682001.3财务费用30060090060060030001.4流动资金22502250225022509000142、2资金筹措16960303004740048150382502909072850170003000002.1集团投入16960253003740033150382501909028501730002.2银行借款500010000150001000010000500002.3经营收入600001700077000说明：贷款利率6%，土地征用费已考虑土地增值10.3总成本费用估算项目的总成本费用估算正常年份约为85520万元元。其中固定成本33000万元，可变成本52520万元。经营成本包括工资和福利、水电费、销售费用、管理费用、维修费、广告费、酒店采购成本等，合计79700万元。工人工资及福利费143、主题公园正常运营共需要员工2000人，人均工资20000元/年；影视基地正常运营共需要员工4000人，人均工资20000元/年；项目建设完成后，三亚国际xx景点共需要员工8000人，人均工资20000元/年。水电费影视基地正常运营，约4000万元/年；主题公园正常运营，约2000万元/年；第三期项目建设完成全面投入使用后，约为1亿元。营业费用：按年营业收入的5%计提。（含广告费用）管理费用：按工资及福利费的30%计提。酒店采购成本：按营业收入的10%计提。折旧费：固定资产按年数总和法（即加速折旧法）计提折旧，折旧年限为50年，无残值。财务费用：贷款利息率为6%，第一期贷款15000万元，利息支144、出为900万元；第二期贷款25000万元，利息支出为1500万元，第三期贷款10000万元，利息支出为600万元。维修费用：按固定资产投资的3%计提。第十一章 经济效益和社会效益分析11.1 经济效益分析11.1.1 实施进度及计算期项目建设期8年，采用滚动发展的方式，分三期开发，边建设边经营，2017年起开始实现一、二期影视基地和主图公园的营业收入。项目计算期15年，自2011年至2025年，建设期8年，运营期9年，其中有2年为边建设边经营期。11.1.2 项目测算依据和说明（1）本项目占地约200万，拟征建设用地3000亩。（2）本项目的经济效益进行静态、动态分析，分析方法按国家有关规定的145、通用办法测算。（3）税收原则：本项目营业税按5%，城建税及教育费附加分别按7%和3%，所得税按25%计算。（4）行业基准收益率确定为12%。营业收入、营业税金及附加，成本费用，利润项目建设期分三期开发，采用滚动发展的方式，前期已完工且对外开放的游乐设施的营业收入投入下期建设。现假定一、二期建设完工投入使用后营业收入不变，三期建设完成项目总体的营业收入保持不变。经营收入：主要包括三部分（1）旅游收入根据三亚市旅游市场及全国旅游市场分析，借鉴南山、天涯海角游客的性质和数量。估计三亚国际xx景区的游客主要来自海南岛岛内居民、大陆游客、东南亚各国游客、欧洲及俄罗斯游客。保守计算，以上四类客源，每年游客146、数量将会达到350万人，按平均每人在xx消费500元（含门票400，餐饮、商品消费100）计算，xx每年可以实现旅游收入17.5亿元。（2）电影工业收入影视基地每年可提供的数码制作服务（包括数码摄影棚、其他景观场景及设备租赁服务）加工制作或租赁设备、场地制作电影数码效果10部，每部1152万元，每年11520万元；每年制作发行电视电影5部，每部收益2000万元，每年实际收益10000万元；每年制作发行电视剧5部（约100集），每部收益480.4万元，每年实际收益2402万元；每年制作发行5部大片，每部收入3522万元，每年可以实现收益17610万元；每年电影工业收入可实现41532万元。（3）147、酒店别墅住宿收入按照游客数量的10%估计入住率，每年约有35万人入住好莱坞酒店及附近的别墅群，按照人均消费2000元计算，每年酒店别墅收入将达到7亿元。（4）其他收入主要包括年广告宣传收入3468万元。上述经营收入合计约29亿元。11.2 指标计算与评价 财务效益分析评价指标如下：（见附表4、附表5）（1）投资利润率年均利润总额/投资总额100% 27.55%（2）投资利税率年均利税总额/投资总额100% 36.73%（3）财务内部收益率（FIRR）23%（4）财务净现值（Ic=12%，15） 431449.9万元（5）投资回收期 静态 8.23年 动态 12.6年上述评价指标表明，本项目投资148、利润率、投资利税率较高，财务内部收益率大于行业基准收益率，财务净现值大于零，项目具有较强的盈利能力。评价结论财务评价主要指标表明，本项目预测的财务内部收益率大于行业基准收益率。投资利润率、财务利税率、投资回收期、财务净现值等指标也能达到较好水平，项目盈利能力较强。因此，本项目在经济上是可行的。11.3 抗风险能力分析（1）当收入下降10%，财务内部收益率约为11.4%，动态投资回收期为14.06年，用12%贴现时，累计净值为133633.509万元。（2）当成本上升10%，财务内部收益率约为18.6%，动态投资回收期为12.88年，用12%贴现时，累计净值为366501.194万元。（3）当收149、入下降10%，成本上升10%，财务内部收益率约为13.5%，动态投资回收期为14.48年，用12%贴现时，累计净值为68684.794万元。以上对营业收入和经营成本两因素的变化对财务内部收益率和投资回收期的敏感程度分析可以看出，各因素变化都不同程度地影响财务内部收益率和投资回收期，但营业收入的变化对内部收益率和投资回收期的影响更为敏感，因此，公司应加强管理和拓展市场，以获得更好的经济效益。本项目在作营业收入估算时，采取了比较保守的数据，即只考虑了人数的变化没有考虑价格的逐步上涨，即使这样，公司的盈利情况仍旧很好，说明该项目风险较适中。11.4 社会效益分析农民就业与增收xx游乐场项目实质是一种150、娱乐与旅游的结合。三亚市xx镇xx村及下属大队自然村xx游乐场项目的建立依托海南三亚独特的地理优势，并且距离天涯海角、南山寺等旅游景点较近，有利于形成一条旅游专线，增加顾客量，市场前景广阔。本项目占地约200万，拟征建设用地3000亩。经营活动涵盖了影视拍摄、餐饮住宿、娱乐等多个方面，需要大量的人力物力，项目建成后将带动直接就业8000人，间接就业人数有望达到13000人。同时，也大大增加了周边农民的年收入，是可行的。养老保险三亚市xx镇xx村及下属大队自然村xx游乐场项目开发是一项综合工程。通过项目使当地农户转变身份，由企业出资将农民纳入到社会养老保险体系中，有利于减轻xx村及周边农民的养老、医保问题，减小了农民的负担，有利于本地区整体收入水平的提高。税收收益财务评价主要指标表明，本项目预测的财务内部收益率大于行业基准收益率。投资利润率、财务利税率、投资回收期、财务净现值等指标也能达到较好水平，项目盈利能力较强。经济效益良好，建成后年均收入将达到16.44亿元，每年经营成本为4.52亿元，每年将直接为政府创造2.75亿元的税收。